Category: Finance News

雖然開發商最近正在推出更多公寓項目，但泰國買家在部分地區購買的物業數量已有所減少，而且預計銷量將隨著抵押貸款政策收緊而進一步放緩。部分開發商正在嘗試尋找合適的項目開發地點，努力在泰國房產最終住戶的實際需求和買家的負擔能力之間取得平衡。其他開發商則傾向於更依賴國外的買家，但這樣做會引發與物業最終使用者有關的不確定性。雖然市中心的外籍人士租賃市場比較穩定，但世邦魏理仕認為曼谷中城區/郊區的租賃市場表現平平，所以那些有意購買出租專用物業的投資者可能無法達到自己預期的收益率。

泰國央行（The Bank of Thailand）最近出台了更為嚴格的抵押貸款規定，試圖通過降低特定購房者的貸款價值比（LTV）以減少抵押貸款和房地產市場風險，同時改善住房貸款的質量。這些預定於2019年4月1日生效的新措施將有利於剛需者，而不是那些以獲利為目的，同時肩負多份未償還抵押貸款的出租專用物業投資者。雖然新法規不會強迫開發商在簽訂合同時收取最低首付款，但這些政策會鼓勵他們收取更高的首付款以對衝轉讓房產時的貸款違約風險。這將減少投機買家的需求，因為他們現在只需要支付10-15％的首付，但新規執行後就必須支付高達20-30％的首付了。這些措施肯定會讓房地產市場降溫，從而讓市場整體的狀況趨於穩定。延伸閱讀：【泰國央行調高買房首付比例 公寓板塊將受影響】

考慮到新出台的抵押貸款限制政策，預計泰國國內的購房需求將減少。據世邦魏理仕預測，這會引發多米諾骨牌效應，開發商將更依賴那些用自有資金購買房產的外國買家，因為按照外國公寓所有權的相關法規，這類買家的全部資金都必須來自海外。許多開發商表示，外國買家購買的公寓數量有所增加。其中，中國買家（包括個人投資者和進行大宗房地產交易的物業代理機構）購買的物業數量出現了十分顯著的增長。從幾個項目的銷售表現來看，中國買家所購買的物業已經達到了外國所有權的配額上限（可銷售區域占比為49%），這種情況過去非常罕見。

“這進一步引發了我們對高度依賴外國買家是否正確的擔憂。我們無法確定這些外國買家是不是投機者，會不會轉讓物業，而且也不知道項目完工後誰會住在這些房子裡。大多數外國買家都只是投資者，而且我們也無法確定他們會不會住在自己購買的房子裡，”世邦魏理仕泰國公司的執行董事Aliwassa Pathnadabutr女士說道。

世邦魏理仕研究部門的一項調查顯示，2018年第三季度，各大開發商在曼谷市區啟動了包含7200套住宅的房地產項目，而今年前兩個季度啟動的項目只涉及1300套住宅。2018年前三季度，開發商在市中心動工的房產數量相比去年同期增長了8％。

曼谷市中心正在建設的永久業權公寓項目（高端及以上級別）各單元均價小幅上漲了1.7％，達到了每平方米27.7萬泰銖（約合5.8萬人民幣）。世邦魏理仕認為，除了極少數已完工而且未售出物業庫存量較高的項目外，市中心物業平均價格下降的可能性很低。從開發商提供的數據來看，市中心在建公寓住宅單元的已售占比已降至67％，而去年同期為77％。

預計未來市中心有大多數項目的銷售進程會變得相對緩慢，買家的選擇余地更大，那些要價超過每平方米30萬泰銖（約合6.3萬人民幣）的項目尤其容易滯銷。那些希望把房產賣出好價錢的開發商必須讓買家相信他們的項目確實配得上高昂的價格。

世邦魏理仕的研究部門表示，本季度中城區/郊區有18200套公寓掛售，這打破了自2013年第三季度以來單季度掛售數量的最高紀錄。2018年前三個季度開始銷售的中城區住宅總數同比下降了4％。開發商現在專注於開發未來公共交通線路經過的地段。曼谷目前有多個公共交通設施項目，例如曼谷地鐵綠線和地鐵藍線擴建項目，還有正在建設的地鐵橙線、黃線和粉線項目。

曼谷中城區/郊區的公寓期房平均要價已微漲至每平方米99700泰銖（約合2.1萬人民幣），同比上漲5.6％。超過200個在建的中城區/郊區公寓項目已售占比為71％，而去年同期為59％。世邦魏理仕認為，中城區/郊區項目的銷售量提升來自中國房地產代理商達成的多筆交易，但目前還不能確定這些已售出的房產完工後是否確實會轉變為轉售物業。

由於供應不斷增加，國內最終住戶需求引發了更多不確定性，而且人們對外國需求可持續性的擔憂加劇，共管公寓市場的前景已變得更難以預測。在市中心物業市場上，開發商可能需要調整對黃金地段物業價格的預期，或者把注意力集中在Sukhumvit 63（Soi Ekkamai）等位於中心且地價略低的項目，而不是Sukhumvit 55（Soi Thonglor）這樣的項目。中城區/郊區物業市場將不得不更多地依賴於泰國最終住戶對住房項目的需求，為購房者設計投機者和出租物業投資者減少，而且可以申請抵押貸款的項目。

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在市中心的外籍人士住宅租賃市場上，擁有工作許可證的外籍人士數量同比增長了2.7％，而每月住宅租金的預算沒有變化。市場整體情況保持不變，新公寓（單一所有權）的供應有限，而共管公寓的供應有所增加。世邦魏理仕預計，未來多個項目完工時，個別業主將把占比約為30至40％的新公寓放到市場上出售。

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來源：Retalk Asia
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

盡管政府對法律的修訂限制了非公民和非居民在新西蘭購買房產的權利，但也留出了一點余地——外國買家可以購買奧克蘭The Pacifica 57層新項目的住宅。

Pacifica項目獨家營銷代理商世邦魏理仕（CBRE）公司住宅項目部全國總監Gavin Lloyd表示，海外投資辦公室（Overseas Investment Office）已經向該項目的開發商授予了豁免權，允許他們向外國買家出售房產。

他說，這是政府首次根據新的反外國買家法授予特定開發商豁免權。

政府通過了《海外投資法》的修正案，這意味著現在只有新西蘭公民或居民可以在當地購買住宅和度假物業，而非公民或居民只有在獲得特殊豁免的情況下才能購置物業。包含20套或以上住宅的多戶型公寓可能獲得豁免，但Lloyd稱The Pacifica的開發商恆益必須正式申請豁免資格。

“你仍然需要向部長申請豁免權，”Lloyd說。

根據海外投資辦公室發布的豁免聲明，恆益獲得了大型房地產開發的過渡性豁免證書，但這份證書僅適用於特定項目。

Lloyd表示，承建此項目的建築專家Icon的建設進度已達到15層。到2020年項目完工時，大樓的高度將達到57層，而項目的價值將達到3億新西蘭元至4億新西蘭元之間。

“我們已經賣出了約80%的公寓，”Lloyd說。此項目包含282套住宅。他表示，盡管外國買家只購買了少量公寓，開發商依然有必要申請豁免。

“獲得豁免意味著有關部門高度認可開發商的素質以及項目對當地經濟的重要作用。海外投資辦公室的決策對於The Pacifica項目而言是關鍵的一步，而開發商最好向官方申請允許外國買家購買特定物業的確認書。這個過程是值得的，”Lloyd說。

截至2023年8月，該項目向外國買家出售物業的豁免權持續有效。

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原文：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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哪裡房價漲幅領跑全球？哪裡置業投資回報最高？胡潤研究院12月6日發布的兩份報告給出了答案。

據胡潤百富網站消息，12月6日，胡潤研究院攜手不動產管理機構斯維登集團，聯合發布《斯維登置業·胡潤2018上半年全球房價指數》（以下簡稱《房價指數》）及《斯維登置業·胡潤2018上半年海外置業投資回報指數》（以下簡稱《回報指數》）。

其中“海外置業投資回報指數”是中國高淨值人群最主流的大陸以外置業地區的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅的總和。報告中的指數變化反映的是截至2018年6月過去一年的年度漲幅。

報告顯示，美國城市房價漲幅居世界第一，加拿大溫哥華領跑全球房價漲幅，過去一年漲幅達15.4%，西安領跑中國房價漲幅，過去一年漲幅達11.8%；德國柏林成為全球置業投資回報最高的城市；其次是愛爾蘭都柏林，排名第三是美國的拉斯維加斯。

據悉，這是胡潤研究院第四次發布“全球房價指數”和“海外置業投資回報指數”。

溫哥華房價漲幅居全球首位

《房價指數》顯示，加拿大溫哥華過去一年躍居全球房價漲幅第一，漲幅達15.4%。房價漲幅第二位的是德國柏林，漲幅14.9%。接下來是美國西雅圖和拉斯維加斯，漲幅分別為13.1%和12.7%。愛爾蘭都柏林排名第五，漲幅12.5%。西安成為過去一年中國房價漲幅最快的城市，徐州、重慶和洛陽也表現較好，位列全球前20。

前50名城市共來自19個國家，其中美國最多，有16個城市進入前50，比去年同期增加9個；其次是中國11個，比去年同期減少10個；德國4個，加拿大、英國和泰國各2個，愛爾蘭、匈牙利、荷蘭、西班牙、丹麥、瑞士、法國、澳大利亞、新西蘭、冰島、馬來西亞、日本和波蘭各1個。

《房價指數》指出，受全國各地限購政策影響，中國城市的房價漲幅明顯放緩。西安成為唯一一個進入全球房價漲幅前十的中國城市，漲幅11.8%。對比去年同期，新增徐州、洛陽、溫州和寧波四個大陸城市，一線城市中，北京、上海和廣州均跌出前50名。

胡潤表示：“今年下半年前四個月，上海、深圳房價呈微幅下跌，北京基本維持穩定，廣州同比平均漲幅3.5%。二三線城市基本保持和上半年持平的漲幅。”

柏林為全球置業投資回報最高城市

《回報指數》指出，“胡潤海外置業投資回報指數”是當地的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。例如，德國柏林房價年漲幅14.9%，租金回報率2.9%，彙率下跌0.2%，三項相加得投資回報率為17.6%。

德國柏林成為全球置業投資回報最高的城市；其次是愛爾蘭都柏林，排名第三是美國的拉斯維加斯。胡潤表示：“柏林的投資回報率能排到第一，這讓我比較意外。德國房價一直以來都比較穩定，但最近漲得很快。”

《回報指數》顯示，前50名投資回報率最高的城市共來自19個國家，其中美國以21個城市居首，比去年同期增加6個；其次是英國5個，德國有4個，加拿大、西班牙、法國和泰國各有2個，中國、愛爾蘭、荷蘭、丹麥、馬來西亞、匈牙利、馬耳他、日本、韓國、冰島、波蘭和新加坡各1個。

中國樓市降溫

在樓市調控政策持續作用下，中國樓市已開啟降溫模式。

中國指數研究院發布的最新報告指出，根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2018年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為14641元/平方米，環比上漲0.27%，漲幅較上月收窄0.20個百分點。其中，西安環比上漲0.64%。

中國指數研究院表示，在中央遏制房價上漲決心不會發生改變的情況下，各地方政府將繼續嚴格執行各項調控措施，加快建立健全住房保障體系，切實改善住房供求關系，確保市場穩定。未來，受政策持續深化影響，一線城市房價將繼續維持穩定，其他熱點城市房價將繼續調整，房價降溫的城市數量將進一步增加。

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德國柏林的這套現代化公寓面積超過120平方米，可俯瞰施普雷河（Spree）景觀，位於2015年完工的新建住宅樓的三樓，設有大型開放式廚房、飯廳和生活區。該公寓設計風格時尚，現有家具可移交新業主使用。

公寓鋪設高品質橡木拼鑲地板及地暖，落地窗確保室內采光充裕，所有房間均設有調光燈，營造出舒適的居住環境。屋頂露台是這套公寓的亮點，面向東南方的露台可俯瞰施普雷河的迷人景觀。

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來源：中新經緯
責編：Zoe Chan

根據資產管理公司Capital Value所做的市場調查，今年，外國投資者向荷蘭出租住房市場注入了20億歐元的資金，這是去年投資總額的兩倍。

基於對50家大型投資基金的分析，這項調查的結果顯示，在2018年初，25家基金的投資組合中納入了荷蘭的租賃物業。Capital Value表示，目前這類基金的數量已增至32家，它們共同管理著45000套住宅。

大部分資金來自德國、美國和亞洲地區的養老基金。研究人員說，由於人們對荷蘭出租房產需求十分強勁，投資者對那裡的物業特別感興趣。

此外，理想的經濟環境，穩定的投資回報和適當的人口增長讓荷蘭房地產成為了頗具吸引力的投資項目。

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這種趨勢可能會繼續下去，因為投資者表示，未來三年他們還將往荷蘭房市追加120億歐元的資金。

“國際投資者對建成時間較長的房產也很感興趣，”Capital Value執行董事Marijn Snijder說道。“通過從荷蘭投資者和住房協會那裡購買這些資產，這些投資者可以再次為這些投資組合注入新的生機，並提高其可持續性。”

“此外，外國投資者新建的物業在增加學生宿舍，新工作者住宅和老年公寓的供應方面可以發揮一定的作用，因為外國投資者在這些領域擁有豐富的經驗，”他說道。

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來源：DutchNews.nl
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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印度尼西亞計劃調整稅收政策，以改善房地產業低迷狀況；同時也考慮采取措施促進出口增長，擴大外國直接投資規模。

印尼財政部長斯裡·穆爾亞尼·因德拉瓦蒂（Sri Mulyani Indrawati）表示，印尼計劃削減對豪華房產的稅收，並調整其他稅收政策，以支持房地產行業的發展，吸引外商對東南亞最大經濟體的投資。

11月21日晚些時候，她在內閣秘書網站上發表的評論中表示，對房屋和公寓征收20％奢侈品稅的門檻將從200億盧比增加至至少300億盧比（約合145萬元人民幣）。

豪華房產的銷售也將僅征取1%的稅收，而目前的收率為5%。

斯裡·穆爾亞尼女士表示，“我們希望建築行業的業務方面能夠得到提升。”她尚未給出具體時間表，但是表示目前正在制定相關法規。

印尼政策制定者一直致力於刺激低迷的房地產行業的發展，以提升國家經濟增長率，近幾年來，經濟增長率一直維持在5%左右。

標准普爾全球評級21日預警到，由於正值大選和印尼盾的進一步貶值，印尼本地房地產開發商和國有企業的財務狀況可能會在2019年繼續惡化。

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斯裡·穆爾亞尼女士表示，印尼政府還在考慮其他稅收激勵措施，以促進出口的增長，例如取消某些服務出口的增值稅，包括會計和法律政策，以及降低出口商定期存款的稅率。

印尼政府還計劃通過調整煤礦企業的企業所得稅，鼓勵對資源的投資，以及重新審查礦產出口關稅和條例，迫使投資者建立冶煉廠。關於這些政策，她沒有詳細說明。

11月中旬，經濟統籌部長納蘇迪溫（Darmin Nasution）表示，印尼政府將進一步放寬其所謂的“負面投資名單”的限制，並將以前禁止投資的部分商業部門開放給外國投資者。

印尼的外國直接投資（FDI）在7月至9月連續第二個季度同比下降。

印尼第三季度吸引了89.1萬億盧比的外國直接投資，使用投資委員會13,400：1盧比兌美元的彙率，約合66億美元。

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來源：路透社
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為吸引更多外國投資進入埃及蓬勃發展的房地產市場，對於購買房產價值超過10萬美元的外國人，開羅政府將向他們購買房產提供居住許可。

作為國際貨幣基金組織批准120億美元貸款計劃的一部分，2016年，非洲第三人口大國進行了經濟改革。緊縮措施包括浮動彙率、增稅和一系列削減補貼政策。此外，埃及政府還采取集中反恐戰略，加大力度改善國家安全，目前，埃及各個行業的經濟正逐步復蘇。

2018年5月，哈佛大學國際發展中心發布了全球增長預測報告，該報告將埃及評為繼印度和烏干達之後世界上增長第三快的經濟體。該報告預測，截止至2026年，埃及的年增長率將達到6.63%。

此外，聯合國貿易和發展理事會（貿發會議）將埃及評為非洲地區外國直接投資的首選目的地。埃及外彙儲備在2018年創下歷史新高，達到444億美元。

埃及全年氣溫適宜，毗鄰歐洲大多數交通樞紐，也是一個主要的旅游中心，為游客提供多種旅游項目。法老陵墓以其歷史古跡而聞名，如大金字塔、獅身人面像，阿斯旺的阿布辛貝神廟，以及位於盧克索的帝王谷和卡納克神廟。

紅海裡維埃拉被認為是世界上最佳潛水目的地之一。聯合國世界旅游組織在其年度報告中披露，2017年埃及接待了大約850萬游客（同比增長55.1％），使其成為世界上增長最快的旅游目的地。根據官方人口普查，2017年埃及人口為1.045億，其中950萬人生活在國外。

如果目前的埃及生育率保持不變，預計到2030年，埃及的人口將達到1.28億。據房管局估計，面對快速增長的人口，埃及每年至少需要新建造20萬套房產，以應對住房短缺情形。

面對不斷增長的住房需求，許多私人房地產開發商在全國範圍內推出了新的開發項目。由於目前房地產主要還是以現金交易為主，按揭貸款交易只占一小部分，為解決負擔能力問題，期房開發商提供長達10年的延期付款計劃，無需支付額外的利息。

中央政府熱衷於推動房地產市場增長，以擴大外國直接投資規模。根據新頒布的法律，對於以最少10萬美元（約69.4萬元人民幣）購買房產的外國人，埃及政府授予為期一年的居住許可證。購買房產價值為20萬美元（約138.9萬元人民幣）和40萬美元（約277.7萬元人民幣）的外國人將分別獲得3年和5年居住許可證。

埃及最豪華的綜合度假勝地Domina Coral Bay的酒店房間業權出售，只需約¥24萬
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這些措施借鑒了西班牙和葡萄牙等國之前采用的居住政策，將有助於推動其房地產市場的發展。埃及的私人房地產開發商支持該政策，他們認為這是吸引更多外國投資進入埃及蓬勃發展的房地產市場的積極舉措。

與其他國家的同類房產相比，埃及提供一系列豪華房產，價格要低得多。一系列大型房產項目，如新行政首都旗艦項目、沿海新阿拉曼市，以及毗鄰新擴建的蘇伊士運河的蘇伊士運河經濟區，都將進一步吸引投資。

來源：internationalinvestment.net
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