Finance News – Page 59

萊坊：馬來西亞房市現曙光今年回暖指日可待

萊坊產業顧問公司（Knight Frank）表示，踏入2019年，將可看到隧道另壹端出現曙光，盡管外圍沖擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

（吉隆坡8日訊）萊坊產業顧問公司（Knight Frank）表示，踏入2019年，大馬產業市場將可看到隧道另壹端出現曙光，盡管外圍沖擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

房市宏觀趨勢改善

該公司在最新產業報告中指出，大馬產業市場在2018下半年交易活動揚升，2019年財政預算案建議的壹些財政措施提供比較明確的指引，投資者信心有壹些正面跡象。在該期間落實壹些商業產業投資交易，顯示產業市場的宏觀趨勢有改善。

第14屆全國大選舉行後，市場對住宅產業的信心改善，在市場基本面改善的情況下，發展商看好市場前景，2018下半年更多產業計劃推出反映了這壹點。

萊坊住宅產業銷售與租賃副董事葉光瑋說：“盡管市場挑戰嚴峻，詢問與交易活動增加，預計更多賣主和買家在2019年進出住宅產業市場，2019年財政預算案宣布的壹些措施，多數是協助首次購屋者，料有助推動房產市場的交易，在海外產業買家的眼中，大馬住宅產業具有吸引力，價值水平合理，加上沒有額外征收印花稅，都是壹些利好因素。”

整體來說，2018下半年大馬產業市場走勢平穩，交易活動並未顯著下跌，雖然大馬自獨立之後首次轉換政府，市場仍存在不穩定因素，多數國際評估機構保持大馬的財政評級展望，有助維持大馬在海外投資者的信心。

辦公樓零售產業續面對競爭壓力

在2019年，大馬產業市場基本面料進壹步改善，並將鞏固需求，特別是首次購屋者加入購買行列。工業產業交易保持活力，辦公樓和零售產業由於供應處於偏高水平，料繼續面對競爭壓力。

工業產業方面，萊坊大馬資金市場執行董事沈艾南說：“在2019年，預測土地交易活動增多，特別是工業產業發展商準備增購，市場需求強大推動相關交易，特別是工業產業擁有較大增值潛能，業者了解登上工業4.0列車的需要，對發展商和投資者來說，這是個不可錯失的機會，通過提供終端使用者適合的產業類型，賺取可觀的資金回酬。”

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坐標馬來西亞馬六甲登加約236萬四臥四衛四車庫

海景觀面朝東居外編號：45335518

“展望未來，預計新的大型工業發展計劃將在策略性地點推行，建議中的巴生英達島自由貿易區，預測將吸引制造商和物流業者加入投資行列，至於已建立起來的工業園，預測將把壹些工廠重建為多層廠房，以緩沖土地成本偏高的壓力。”

辦公樓市租金穩定

在辦公樓市場，預測租金方面沒有顯著變動，雖然在2018下半年，壹些小型辦公領域的出租率下跌，萊坊大馬企業服務執行董事鄭永堅（譯音）說：“邁入2019年，辦公樓市場壹些租戶，料因為競爭加劇面對壓力，不過租金保持穩定，較新的辦公大廈，將可享有較高租金。共用空間、資訊工藝相關領域的租賃保持活躍。此外，不少老舊的大廈探討重新定位和裝修，以迎合現有租戶的需求。”

至於零售產業市場，2018年6月至8月的3個月免稅期，推高消費者基本面指數至21年的132.9點高位，該指數隨後下跌，不過仍保持在超過100點的擴張水平，在供應超出需求的情況下，零售產業市場料保持競爭力。

與此同時，萊坊大馬零售產業租賃顧問副董事潘貝卡說：“零售產業市場依然面臨挑戰，可以看到購物商場采取措施，改善購物者的體驗，例如Fahrenheit88最近迎來大馬首個Selfie購物館，迎合現代新趨勢，隨著現代購物者普遍具備科技認知，商場開始采用社交媒體吸引購物者。”

“踏入2019年，規模較小和未獲主要租戶的新商場將面對嚴峻挑戰，在零售商有更多選擇下，租金的成長空間有限。”

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參考來源：星洲日報
排版：KYRA WANG

美國傳奇中餐廳欲覓“中國合伙人”

片皮鴨、水煎包、龍蝦餛飩、這些令人垂涎欲滴的菜式，並不出某家自中國餐廳的後廚，而是來自於一家地道的美國餐廳。

這家餐廳人氣火爆，許多商賈明星都是它的座上賓；這家餐廳實力雄厚，其所屬的餐飲集團，擁有美國15家最暢銷餐廳中的5家；這家餐廳以中國菜式為主，兼具其他亞洲特色；這家讓美國人知道中國菜不止“宮保雞丁”的傳奇餐廳，有著一個很中國的名字——道（TAO）。

歷經11年選址，歷史建築中的傳奇餐廳

把餐廳和夜店的概念融為一體的TAO是近20年來美國人氣最火爆的餐廳之一，在洛杉磯、紐約、拉斯維加斯、悉尼都有分店，2018年9月，TAO在芝加哥開業，成為該品牌旗下的第五家餐廳。

鮮為人知的是，道集團為了在芝加哥開業，11年前就開始尋找合適的地址和建築。歷經11年的尋覓，最後終於選定了市中心的一座羅馬復興式建築風格的城堡作為餐廳的落戶之地。這座位於River North社區的古堡，建於1892年，是該市的標志性建築之一，其前身是芝加哥歷史協會大樓。

TAO Chicago落戶於市中心的一棟歷史建築（632 N. Dearborn St）

改建後的TAO Chicago占地34,000平方英尺，擁有標志性的花崗岩石砌外觀，配有多層餐廳空間、奢華休息室和專屬的娛樂區，可為1450名賓客提供獨特的娛樂和餐飲服務。

被預測將成為芝加哥“最賺錢”的餐廳

在 “美國最賺錢餐廳”評比中，多年來Gibsons Bar & Steakhouse’s一直位列芝加哥市的榜首。2016年，Gibsons的營業總收入為2470萬美元。而TAO Chicago開業後，年營業額預計將達到2600萬至3000萬美元，芝加哥餐飲界的頭把交椅預期將易主。

為何TAO Chicago已開業就能有這樣的好成績，除了品牌多年來累積的人氣和口碑之外，不得不提TAO Chicago所處的街區——芝加哥河北岸（River North）。

River North——芝加哥人口最稠密的街區之一

River North是一個時尚的城市社區，以其精致的餐飲，多樣化的藝術畫廊，高級夜生活，高檔娛樂而聞名。該地區曾集中了大量的閑置工廠和倉庫，上世紀七、八十年代，開始轉型成為藝術家和企業家的工作空間。現在，該地區擁有各種引人注目的畫廊、家居商店和古董店，也擁有芝加哥市最高端的餐廳、娛樂場所和酒店，包括RPM Steak、Joe’s Seafood、Sunda、Mercadito、Steak 48、麗思卡爾頓、康拉德、華爾道夫和柏悅酒店等等。

許多芝加哥人選擇居住在River North，還因為它靠近芝加哥的CBD，通勤便利——該街區的的住宅單元租賃率高達93%。雖然自2017年以來，該街區已增加了2800多個住宅單位，但就業市場的強勁增長及當地居民對城市生活日益增長的喜愛，仍使得River North地區的年租金維持了3％的增長。

TAO Chicago距離River North聞名遐邇的北密歇根大道（North Michigan Avenue）僅數個街區，每年吸引5500萬名游客，坐享整個街區的發展紅利。而TAO Chicago 20年的三淨全付租賃形式，使投資者僅在這一部分就可以獲得長期的被動收入。

另外值得一提的是，River North平均家庭收入為141,000美元，在TAO Chicago方圓半英裡範圍內，日均人流量近14萬人次。

TAO Chicago欲覓“中國合伙人”

有趣的是，雖然道餐廳是一家具有濃郁東方文化特色的餐廳與酒吧，然而它的四位創始人（Rich Wolf , Noah Tepperberg, Mark Packer, Jason Strauss）都不是亞裔。目前，該餐飲集團正在為TAO Chicago尋覓“中國合伙人”。潛在投資者除提供合作報價之外，還需提供相關的財力證明並完成財務盡調。

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注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Evan Beeson提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

曼谷On Nut區逆襲新興區如何成為泰國房產的寵兒？

幾年前，On Nut區還被認為是曼谷的外圍區域，不算是一個理想的居住地，而且那裡還沒什麼大的發展，也就沒有引起曼谷當地人或外籍人士的關注。但是近一兩年，去曼谷考察回來的同事，都稱那裡發生了翻天覆地的變化，已經“今時不同往昔”。如今，曼谷On Nut區是一個便捷、時尚、理想的住宅區。

報告顯示，該地區每年房價增長9%，過去4至5年中，On Nut區域的地價上漲了約40%。同時，On Nut區域早期開發的公寓入住率高達88%，遠高於曼谷其它區域樓盤的入住率。

On Nut區蓬勃發展的原因

5年之前這裡還是BTS天鐵的最後一站，隨著素坤逸區域的外延、蓮花超市和CENTURY 電影城的開業，這裡慢慢成為在市中心上班的白領居住首選區域，並已成為最受歡迎的住宅區域之一。該區域起始於素坤逸路，一直沿著On Nut路而行，終點在Kanchanaphisek高速公路。On Nut也靠近舊的運河，與曼谷其他主要地區相比，這裡沒有那麼擁擠和喧囂，因此也更受外籍人士喜歡。

1. 優越的地理位置

首先，簡要介紹下On Nut區的地理位置。On Nut是一個重要的交叉路口，素坤逸77巷可直達素萬那普機場，此外，該區域靠近50巷，方便前往高速公路。

2. 經濟實惠的房價

與其他周邊地區如Phrom Phong, Thonglo和Ekkamai高昂的房價和租金不同，On Nut區的房價顯得更實惠些。在Thonglo，隨隨便便一套公寓的價格就在20萬-30萬泰銖之間，相比之下，On Nut每平方米價格僅需12萬-15萬泰銖，租金也比Thonglo便宜很多，大大降低了購房成本和租客的生活成本。

3. 發達的交通

On Nut區有BTS素坤逸線通過，在1999年完工時，On Nut還是這條線路的最後一站。現如今，最後一站On Nut已經成為BTS的中段。現在這條線路還在往南修，又延長了9個站。其中Samrong站已經試運營了。預計2020年全部通車。沿線站點已經完工80%，正在搭建BTS信號系統。

除BTS On Nut站外，On Nut區還有其他的交通優勢加持，例如Sukhumvit 77巷可以直達機場及其他周邊區域，Sukhumvit 50巷則可連接高速公路直達市區，或是通過Rama 4街直達曼谷腹地。

這裡的出租車和摩托車也很多，乘坐這些車游覽曼谷各個景點，既方便又便宜。

4. 完善的生活配套

任何一個地方想要發展起來，有人氣，就必須要有生活便利設施–購物中心，學校，電影院等等，從下面的地圖中就可以看出，On Nut擁有完善的生活配套。

除了地鐵站口的蓮花超市和Century 商場，周邊還有Big C超市，Habito Mall 和MAX超市等大大小小的商超10多個。區域內還有多家著名的國際學校，如Wells International School 威爾斯國際學校、Bangkok Prep 曼谷國際學校、曼谷大學等。

5. 美食與文化

名以食為天。尤其是中國人，很喜歡吃，無論是街頭小吃，還是高規格的餐廳，On Nut都能滿足你，不僅食物贊，還有很好的就餐體驗，也不用擔心語言障礙。所以關於泰國的美食，就不用多說了，每一個去過泰國的人都會被美食所折服。

在這裡吃飯也超級方便並且很多餐廳都十分具有泰國當地的特色，在On Nut附近還有2個可以容納千人的網紅露天燒烤店，一個叫Best Beef，一個叫BBQ，裡面的大頭蝦、澳洲肥牛隨便吃，價格僅需要300多株。

On Nut區——全球最大的數字公園

由泰國知名電信運營商True Group投資建設，世界上最大的公共工作空間第一期：True Digital Park（True數字公園）將落成。為了營建這個項目，公司已經投資了5億泰銖，目的就是為了創造全亞洲最大的數字中心。

像這樣的大型公共工作空間，目前全球最大的是在法國，而當True數字公園建成以後，就將取代“全球第一”的位置。

居外推薦曼谷On Nut房源：

1. Siamese 87號國際公館

開發商：Siamese Asset
地址：Sukhumvit 路主路威爾士國際學校旁
距離BTS On Nut站400米，
距離BTS Bang Chak站450米
建築性質：25層高端公寓
戶數：372套
戶型：一房、一房+、兩房
開工時間：2018年
交房時間：2021年2月
車位數量：148個自動停車位
建築風格：現代風格
內裝風格：現代與斯堪的納維亞風格混搭
配套設施：星級大堂、花園泳池、健身房、
花園、屋頂花園、自動停車系統
均價：15-25層行政樓層均價約16萬泰銖/平米
居外物業編號：43462876 點擊查看房源的更多信息

2. Serio Sukhumvit 50精裝公寓

地段：曼谷素坤逸沿線，On Nut天鐵旁350米
精裝：全屋精裝，送全套家私
均價：僅2.5萬人民幣，超高性價比
項目類型：兩棟八層公寓，永久產權
總戶數：154戶，每層11戶
停車位：77個
項目預計完工時間：2018年底
戶型：
單間 22.5平米
一房 27 ~ 38平米
兩房 49 ~ 50平米
項目周邊：
250米到大型百貨商場蓮花百貨
600米到在建商場Century Movie Plaza
800米到Big C超級百貨商場
1公裡到Wells International School國際學校
項目設施：
接待大堂、一樓休閑區、圖書室、中心泳池以及Club會所，健身房、中庭泳池及花園
居外物業編號：29154795 點擊查看房源的更多信息

3. The President Sukhumvit 81公寓

項目性質：永久產權公寓
離BTS距離：On Nut 走一步到達
公寓地點：Sukhumvit 81
室內面積：35 平米
房型：1臥1衛
售價：450萬泰銖
項目亮點：
樓盤鄰近BTS On Nut天鐵站，交通十分方便
大型發展項目，完美的設計，時尚的搭配，生活方便
公寓設施包括電梯，停車場，24小時保安，中央電視台，游泳池，健身房，花園/燒烤，無線網絡連接
位置便利，距離On Nut僅200米或約3分鐘步行路程。如果您開車，最近的高速公路入口距離公寓有1.3公裡
居外物業編號：45427809 點擊查看房源的更多信息

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來源：界面
責編：Zoe Chan

加拿大本地人也湊熱鬧為了滑雪買度假屋

在加拿大，很多人都在尋求更好的投資方式。而滑雪度假村正在成為加國新熱，包括退休人員、投資者和尋求冬季度假的人們都有意向投資該類房產。加拿大某房地產公司的壹份報告稱，對滑雪度假村地產的投資已經是普通獨立式住宅的兩倍。

惠斯勒（Whistler）或許是第一個吃螃蟹的城市。這座城市坐落於溫哥華以北大概125公裡的太平洋海岸山脈中。作為度假聖地，惠斯勒常住人口有大概只有9200人。然而，每年到訪惠斯勒的游人有大概200萬人次，這些來自全球各地的旅客，主要是因當地舉世聞名的高山滑雪和山地單車場地慕名而來。在過去15年來，惠斯勒曾多次評選為北美最佳滑雪場地。惠斯勒曾協助舉辦2010年冬季奧運會和2010年冬季殘奧會，在兩會之後，它的世界名聲也打響。

惠斯勒（Whistler）位於溫哥華北邊約125公裡，是個舉世聞名的度假勝地——冬天可以滑雪，夏天可以玩登山單車和健行，還有世界上最長的無支撐雙峰纜車。

這個曾經不起眼的滑雪聖地，正在被更多房地產投資熱切關注著。Royal Lepage房地產經紀公司表示，與一年前相比，2018年，惠斯勒的共管公寓中位數價格增長了26.5%，達到61萬加元（約合315萬元人民幣）。同時，獨立式住宅價格同期上漲了14.5%，達到240萬加元的中位數價格（約合1240萬元人民幣）。

居外誠意推薦：

加拿大不列顛哥倫比亞省惠斯勒4臥4衛度假屋，建於2009年，位於較高的位置，西海岸現代式住宅設計，是柱子和木梁的現代建築傑作，寬敞的主層提供開放式概念生活。房價約¥1,438萬。
居外物業編號：45273286 點擊查看房源詳情

同樣的例子可以在魁北克省找到。蒙特朗布朗（Mont-Tremblant）是加拿大魁北克勞倫山脈的途經城市，位於蒙特利爾西北約130公裡處，安大略省渥太華東北140公裡處。該市成立於2000年，同樣以滑雪勝地而聞名。Royal Lepage的報告發現，位於魁北克的Mont-Tremblant山腳下的公寓價格比一年前增長了30%，達到325,000加元（約合168萬元人民幣）。Mont-Tremblant村的公寓中位數價格上漲8.1%至186,500加元（約合96.4萬元人民幣），該村獨立式住宅的價格同比上漲1.9%至425,000加元（約合220萬元人民幣）。

而加拿大傳統的滑雪度假村同樣有這樣的趨勢。位於班夫（Banff）附近的阿爾塔坎莫爾（Canmore, Alta）的公寓價格今年上漲9.6%至472,000加元，而獨立式住宅的中位數價格，較去年同期下跌1.1%至918,500加元。位於安大略省科林伍德（Collingwood, Ont）的藍山滑雪勝地（Blue Mountain skiresort），公寓價格較去年同期上漲5.4%至407,700加元，而同期房價分別上漲6.3%549,000加元。

Royal LePage表示，他們預計2019年娛樂產業的需求將保持穩定，因為嬰兒潮一代在退休後，對第二套房的需求激增，滑雪度假村將成為投資新熱。每年夏季，有關購買度假屋的話題都會升溫。

對大多數投資者來說，購買度假屋實在是一舉多得的買賣：擁有度假屋後，壹家人可以到林中小屋裡度過壹個愜意的長周末；空閑的時候可以把度假屋租出去。而從長期來看，它還有一定的升值空間。這波趨勢將使得地區性的小眾投資擴展到國際範圍，對當地經濟無疑是件好事，但如何平衡環境與經濟的可持續性發展，將成為滑雪勝地的大問題。

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參考來源：界面新聞
排版：KYRA WANG

你為何投資？看看不同國別的答案

英美加澳超七成人士投資目的為養老；看看嬰兒潮一代、X一代和千禧一代不同的態度。

投資理財似乎已經成為新時代中產階級及以上人士的熱衷的事業了，小到儲備養老金，大到房地產長線投資，不同人群有不同的投資目的。而投資目的也因地而異，因人而異。

數據網站Visual Capitalist對比不同國家居民的投資態度後發現，加拿大、澳大利亞、美國、英國四國居民大部分是為了養老而理財，比例高達70%以上，加拿大更是高達78%。大部分人從年輕的時候就開始投資不同類型的養老計劃，通過購入基金等投資手段來達到長期穩定的較高收益。

其它國家就沒有這麼未雨綢繆了。新加坡、巴西、德國、法國、印度、阿聯酋在這一比例上從57%到12%不等；中國在預備養老金的投資目的人群比例上為零。有意思的是，中國投資者更願意投資房地產，這一人群占到了42%；“購入高價商品”、“用於教育投資”、“用於創業投資”這三個投資目的各占了18%、12%、12%。

居外精選海外房源：美國加州聖地亞哥的3臥2衛獨立屋，有一個正式的客廳和飯廳，家庭房就在廚房的旁邊，相當的明亮和寬敞。在客廳和家庭房裡享受雙面壁爐帶來的溫暖。
居外物業編號：34266733 點擊查看房源詳情

說到投資，免不了要提到資產經理人。投資人往往會委托專業的資產經理來管理自己的財產，沒有專業背景的小散戶難免會心有余而力不足。而大部分投資者委托財產經理人最看重的就是他們能一切以投資者的利益為上（Trusted to act in my best interest），占到35%；以及是否能將投資回報最大化的能力（Ability to achieve high returns），占比17%，而解雇財產經理人的原因也不外乎是他們沒有做到這一點（Underperformance），或者有道德上的錯誤，比如數據外泄（Data breach）。

而在選擇財產經理標准中，投資人注重的因素有很多。是否能做到收支透明、是否能有效地保護投資人隱私、是否能寫出簡單易懂的投資報告等等都是投資人認為一個好的財產經理所需要具備的素質。不過調查顯示，似乎只有40%-50%左右的投資人對他們的財產經理人這些方面的素質感到滿意。

再來看看不同時代的人所呈現的區別。出生在二戰之後二十年內的嬰兒潮一代（Baby Boomers）正迎來退休年齡，因此他們的投資目的不外乎是更好的為退休鋪好路。同時他們對財產的保護度（Make sure money is safe）和渴求度（Preserve as much wealth as possible）也相對比較高。

這幾個方面暫無遠憂的千禧一代則是墊底，他們更關心，如何將財產繼承給自己的後代，以及是否有足夠的錢支付人生中重要活動的花費。同時對迅速累積財富的風險較高收益較大的投資計劃也比較感興趣。

而X一代（Gen Xers）則是比較穩扎穩打，既不急於求成也不過於未雨綢繆。他們更願意在市場中抓住合適的機會，為個人財富增值。

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來源：新浪教育
責編：Zoe Chan

德國房價卻逆市上揚 2019年這股漲勢還能持續嗎？

自2008年金融危機至今，德國房地產市場經歷了連續10年之久的繁榮期，房價數十年不漲的神話早已破滅，當地的公寓和房屋價格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

據漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新數據，2018年第三季度德國前七大城市每平米均價（含新房及二手房）同比增長11.3%，達到了4410歐元（約合34400元人民幣），且增幅未有明顯放緩的趨勢。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為（德國）當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

而據海外房產網站居外網向第一財經記者獨家提供的詢盤數據顯示，2018年，德國房地產市場的詢盤量同比2017年增加149.1%（其中大部分詢盤人士來自中國地區）。總詢盤量排在第六，比2017年上升了一位，僅次於美國、澳大利亞、加拿大和泰國等熱門國家。

大城市房價漲上天

2007年以前，德國房價曾連續幾十年保持相對穩定，未有明顯的波動。但2008年金融危機之後，德國的房地產市場異軍突起，開啟了長達10年的快速上漲期，每年平均增幅穩定在8-10%之間，成為近十年來收益表現最佳資產之一。

漢堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度數據顯示，德國整體房價同比增長了7.6%，而前七大城市的漲幅更為強勢，達到了11.3%。同期漢堡房價上漲了9.3%，至每平米5690歐元（約合44380元人民幣）。

GEWOS的負責人萬德茲科（Carolin Wandzik）表示，“我們仍未看到房價上漲有放緩的趨勢。”

2018年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產投資前景最佳的十大城市，德國占了四席，分別是柏林（第二）、法蘭克福（第五）、漢堡（第七）和慕尼黑（第十）。

Domizil am Park項目位於柏林中產高端地段Steglitz。樓房古樸別具風格，公寓設計實用，適合個人或家庭居住，更是海外買家的高回報保值之選。租務大旺，供不應求，入市價低，現僅售約¥556萬。
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據德國調研機構Empirica公司的數據，慕尼黑的房價高居德國大城市第一，當地公寓每平米均價已達8158歐元，其次是法蘭克福（5889歐元）和斯圖加特（5886歐元），然後是柏林與漢堡。

2018年初，Empirica公司的分析師曾悲觀地預測德國大城市的房價將在未來四年內下跌30%，然而市場似乎並不買賬，去年仍有大量熱錢流入，繼續推漲著房價。

供不應求是核心因素

歸根結底，任何一種資產上漲的最核心原因都是供不應求，德國房價也不例外。根據德國建築行業數據，每年需要興建35萬-40萬套住房，才能滿足市場的需求。但2018年，完工的住房僅30萬套。

德國地產及住房行業協會數據顯示，德國住房市場的缺口目前已達85萬套。隨著大城市房價不斷上漲，人們開始轉向一線城市周邊的中小城市，同時也帶動了這些城市的房價上揚。

德國Helaba銀行分析師米特羅普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世紀90年代中期，德國每年建造超過60萬套住宅，之後很長一段時間，房價幾乎沒有上漲。2008年全球金融危機爆發後，新建住宅跌到了谷底，每年僅16萬套，這使得房市供不應求的情況極為嚴重，房價也是從那時起一飛衝天。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

除此之外，德國經濟近年來增速穩定，吸引了大量外來移民和難民的湧入，也進一步助推了當地房價。

孫楊認為，德國的整體人口雖然沒有增長的趨勢，但大城市，比如法蘭克福、柏林等地人口的數量卻一直在穩定增長，這將支撐德國大城市房價的進一步上漲。另一方面，英國脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉向了經濟局勢更加穩定的德國，這也推動了外來資金的流入。

此外，2018年12月中，德國內閣通過了該國歷史上首部移民法草案，鼓勵專業人才來赴德就業，並對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對於未來的房價也是一個長期的利好因素。

2019年房價還會漲嗎？

對於高企的房價德國聯邦銀行曾發出過多次警告，認為德國房價被高估了30%，但大多數市場專業人士並不認為德國房價在2019年會突然發生轉向。

米特羅普洛斯認為，推動德國房價上漲的驅動因素完好無損，持續的低利率讓融資成本維持在低位，雖然明年歐洲央行有可能加息，但加息幅度料將有限，大量人口會繼續湧入大城市，“我沒有看到德國經濟要發生衰退的跡像，房價也沒有下跌的理由。”

孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，從機構投資人的角度看，2018年全球股市整體下跌，持有股票的基金損失慘重，而房地產的表現一直優秀，回報相對較高並且穩定，如果這一趨勢持續下去，2019年各大金融機構勢必會繼續增加對房地產的持有比例，繼續加重市場上優秀資產難求的現像，導致價格繼續上漲。從個人角度看，德國經濟和政治環境穩定，良好的就業機將繼續吸引人才湧入大城市，對房地產的需求還是會穩健增長，即使歐洲央行宣布終止持續近四年的債券購買計劃，並且有可能在2019年進行加息，但大城市幾乎為零的空置率以及持續不斷的的住房缺口，可能仍將繼續推動大城市地產價格上漲。

德國Pfandbrief銀行協會認為，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房價漲幅將有所減弱，與周邊地區的房價差距將會減少。該協會的主要負責人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房價增速將放緩，但我們不認為會出現嚴重的調整。

德意志銀行房地產基金經理阿蘭多夫（Georg Allendorf）表示，德國房地產市場的繁榮將持續相當長的一段時間，“在未來一兩年內，房地產市場將保持當前的上漲趨勢。”但他也承認，“許多地區的房價已經到了很高的水平，對我們而言，這意味著投資選擇變得更加困難。”

德國房地產委員會會在馬特納（Andreas Mattner）則發出了警告，他認為政治家的監管措施可能會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、甚至禁止租金上漲，都可能會給房價較大的負面影響。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

《國際財務報告准則第16號》對於房產投資者的重大影響｜居外專欄

近年來，買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是，從2019年1月1日起，情況將會發生改變。新的《國際財務報告准則第16號》（IFRS16）將正式生效，而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。

IFRS16帶來的改變

新的准則中，辦公寫字樓也是資產列表中的一項。這就意味著如果某個企業並不在其自有的場地內辦公而是需要長期租賃辦公場所，那麼從2019年1月開始，它就必須將這部分的租賃以負債的形式反映在資產負債表內。對於那些在辦公場地方面開銷較大的公司來說，在新的報告制度下，它們的財務報表將面臨重大調整，其中負債的比例將大幅提高。

新准則對於企業的影響

為了讓新准則下的財務報表不至於太難看，各企業不得不開始重新評估它們的租賃業務組合。一些專家表示，在現有的模式下，新的IFRS16將迫使公司逐漸棄用長期租用辦公場所的做法，而轉向更為靈活的短期租賃。目前新的准則對於後者仍然是不適用的。

IFRS16其實由來已久。對於出租人或者使用者來說，如今最大的不同就是財務租賃和經營租賃在財務報告方面將不再有明顯區分，都將已負債的形式計入企業的資產負債表內。但是對於租賃期為12個月或以下的短期租賃，承租人可以申請豁免，前提是合約中不能帶有在租賃期結束時購買該資產的附帶選項。

普華永道（PWC）預計，對於主要以提供辦公寫字樓和車輛租賃服務的公司來說，在新的IFRS16生效後，它們的債務水平將會平均上浮高達42%！

對於辦公寫字樓租賃市場的影響

IFRS 16對於辦公寫字樓租賃市場的影響是顯而易見的：在新的准則下，任何一家從事這項業務的企業都將會面對更加復雜的審計流程。舉個例子，在業務所在國租用辦公場地是跨國公司的普遍做法，而如今，在進行資產負債登記時，他們則必須將不同貨幣，不同語言和國家的租賃信息全部整合到一起，這樣的工作量和復雜程度是會讓人望而生畏的。因此目前企業普遍的應對方向都是轉向尚未被納入統計範圍的短期租賃。這樣一來，他們的資產負債表將不至於變得過於難看，而相應的審計工作負擔也會減輕許多。

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總結

總而言之，新的審計標准將給企業提供一個精簡和優化它們資產組合的機會。如今，它們將不得不在選擇資產購買或是租賃時多花上些心思。除此之外，為了盡量減少新准則對於資產負債表的影響，企業應當選用更為靈活的租賃方式，從而讓投資者，納稅人和銀行對其保持信心。

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

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美國房地產經紀人協會2019年預測：現房銷售趨於穩定房價持續增長

根據美國房地產經紀人協會（NAR）2018年房地產經紀人會議與博覽會的住房和經濟預測會議，房產銷售將趨於平穩，且房價將持續增加，但速度將會放緩。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在會上展示了其對2019年房地產和經濟市場的預測，一同上台的還有Lisa Sturtevant & Associates公司總裁麗莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。後者討論了可承擔房產在美國的重要性。

勞倫斯·雲的演講聚焦長期趨勢下房產銷售近期的下滑現狀，旨在說明房地產市場的實際表現情況。他表示，“市場上90%的房產出現房價增長，幾乎沒有房產面臨持續的房價下降情況。2017年是10年來房產銷售表現最好的一年，截至目前為止，2018年相比去年僅下降了1.5%。數據上僅出現小幅下降，相比過去幾年來的長期增長而言，是非常細微的調整。”

對於市場正在經歷一場小型泡沫的說法，他很快抹滅了一切猜測稱，“目前的市場條件與10年前經濟衰退時的條件存在根本性的不同。大部分州的房地產市場條件均十分穩定或強勁。新建房產數量不多，沒有出現供過於求的現像。同時，法拍屋數量處於歷史最低水平，這些數據均表明人們在力所能及的範圍內購房，不再購買其無法承擔的房產，說明目前市場處於強勁穩定的狀態，而非泡沫即將破滅、缺乏管制的狀態。”

兩位討論嘉賓都談及了房價可承擔性。盡管美國目前的房價可承擔性處於歷史上的正常水平，但其帶來的問題仍然使購房者望而卻步。雲指出，“美國房地產經紀人協會調查顯示，認為目前是買房好時機的消費者比例有所下降，而更多的人認為現在是賣房的好時機。如果賣方數量遠超過買方數量，市場就會出現問題。幸運的是，數月來房產供應數量顯示，實際情況並非如此。”

斯特蒂文特討論了房屋所有權在社會層面的重要性——擁有房產的人享有更好的身心健康和更好的經濟自給自足的機會。此外，擁有更多房主的社區經濟更繁榮，更能夠吸引並留住勞動力。她還表示，“我是一名研究員而不是倡導者，但我的研究結果促使我看到了房價可承擔性、住房穩定的重要性以及其對社區經濟的積極影響。

展望未來一年，雲分享了其對房產銷售和房價中位數的預測。他表示，“未來一年房產銷售的預測十分無聊，也就是說房產銷售將趨於穩定。”

目前，2018年尚有幾個月的數據還未能提供，但雲預計今年現有房產銷售將達到534.5萬，相比2017年的551萬有所下降。2019年，這一數據預計將提高1%，達到540萬。

2019年，全國現有房產房價中位數預計將增長至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年這一數據預計為274000美元）。“房價增長將有所放緩，房價快速增長的日子已經到頭了，但房價仍會持續增長。”

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以上所有預測是在住房供應量增加的基礎上展開的。雲表示，“所有跡像顯示房產處於供不應求的狀態。鑒於人口和工作的增長速度，房產的供應量顯然不足。這一般是地區現像，而非全國現像，因此，美國房地產經紀人協會建立了一個網站，供地方房產經紀人和協會查詢如何在其所在地區倡導提高房產供應。”

在就美國經濟的整體健康情況做出評價時，雲指出，美國經濟處於“良好“狀態。他表示，美國目前失業率低，工作就會處於歷史最高水平，失業救濟人數達到8年來最低，工資水平也開始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的經濟水平也有助於房地產市場的發展。”

美國房地產經紀人協會是美國最大的同業公會，代表美國住房和商業房地產行業130萬成員。

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原文：NAR
責編：Zoe Chan

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買房如擇偶，看房如約會，中介如紅娘？

我們不妨停下來思考壹下，其實房屋買賣和約會如出壹轍。同樣的情感傾註，同樣的浮想聯翩，加戲同樣的心跳加速，猶如在電話旁左右徘徊，迫切渴望聽到電話響起；悄悄地走近並觀望妳心中所想的那壹位，只是為了多看壹眼（驅車經過並無大礙，只是略有不妥）。當然，傷心絕望則是常有之事。

看壹下當地報紙的房產版面，妳會發現到處是“單身”（待售）廣告，字面用語為“單身貴族”。“煥然壹新、令人贊嘆的單人房，帶定制型歐式家具。”“恢弘開闊的2居室住宅。”“高端、怡人、定制式住宅。”“壹款美麗動人的寓所。”“盡享這款魅力之作。”“迷人格調與閑逸生活。”“通透明亮、悅心娛目的3居室殖民風住宅，坐擁優越地段。”通透明亮、悅心娛目；恢弘開闊；怡人：這些都是將房產擬人化的勸誘之詞，猶如容顏姣好的“單身壹族”在等待另壹半的到來。

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房產廣告時常具有勸誘性甚至挑逗性。“古色古香的美宅，地處薩頓區（Sutton Area），”“采光充足、溫馨怡人的住宅，位於西區大街（West End Avenue），”“戰前華美宅邸”——這是紐約房產宣傳廣告的用詞。以上暗含“邀請之意”的用語與“高挑挺拔、美麗動人的褐發女郎”、“優雅迷人的地中海美女”、“如沐春風、迷人溫馨、錯落有致”或“精彩紛呈、大師操刀的SWF 41住宅，室內外盡顯華美格調”大同小異。這些廣告語都是取自當地報紙中；如“完美邂逅（Meet Your Match）”房產專欄；還有取自《芝加哥論壇報》 (Chicago Tribune)房產專欄的“湖畔女郎”、“海邊的單身貴族”及“可翻修升級的古宅”），無論是用於單身壹族、美女或構造簡潔典雅的空置老宅，這些廣告通常具有描述性和勸誘性，有意模糊並跨越生命體和非生命體（房子）之間的界線。它們所呈現的並非壹個住所，而是壹種關系。周日的房源信息表則會公布出各種“精致”、“引人註目、溫馨典雅”、“令人贊嘆”、“美輪美奐、天然雕飾、魅力四射”的空置房產，邀請您“今日致電。”

感情與房產之間的對比雙向皆行得通。有女人將男人描述為“待修繕的房子”，即壹種需要投入精力和時間的“原材料”，但這種“修繕”可能是對未來的壹次絕佳投資——過去在壹個價值判定基準略有不同的時代，常稱之為“外粗內秀的人”。住宅猶如配偶，壹不小心就會陷入危險境界，正如人們常說的“我可以在婚後調教並改變他。”。從另外壹個角度看來，“待修繕的房子”不僅等同於“毛坯房”，還特指“只是需要愛（去修繕）。”

此外，還有取自《哈佛雜誌》（Harvard magazine）分類房產廣告的宣傳用語：“您在尋找天作之合嗎？入住我們的度假別墅吧（Vacation Rentals），所需所想唾手可得！”

同樣房產中介也像是紅娘/月老；看房詢盤和介紹對象也沒什麽本質不同，而中介隨時可能因為小兩口吵架而成為替罪羊。

哈佛大學英語系教授瑪嘉蓮·蓋博（Marjorie Garber）在2000年出版了《性和房產：為何我們喜歡房子》（Sex and Real Estate: Why We Love Houses）壹書對此進行闡釋，“在當代社會文化中，房子通常扮演著情人、伴侶之類的夢想約會對象，甚至夢想配偶的角色，他們能夠實現我們的想望，給我們的計劃和生活帶來意義。”

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編譯自 Sex and Real Estate: Why We Love Houses

撰稿人：ADAM CHAN

排版:KYRA WANG

CoreLogic發表2018年度澳大利亞房市“優中之優”報告

房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

澳洲塔斯馬尼亞霍巴特5臥豪宅，巧妙融合了經典魅力與現代飾面，可以欣賞到城市天際線、德文特橋和威靈頓山的全景。售價僅140萬澳元（約¥678萬）。
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這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。
租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

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原文：CoreLogic
責編：Zoe Chan

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