美國 | 掘金曼哈頓,抓住300億美元的投資新機遇

過去10年,紐約曼哈頓金融區的住宅房價一直在持續增長。未來,曼哈頓房產市場還將迎來300億美元的投資。錯過上一輪機會的投資者,必定能從曼哈頓城區轉型的建設中獲得新的投資機遇。

曼哈頓房產市場將迎來300億美元的投資,投資者必定能從曼哈頓城區轉型的建設中獲得新的投資機遇
曼哈頓房產市場將迎來300億美元的投資,投資者必定能從曼哈頓城區轉型的建設中獲得新的投資機遇

華麗轉身,300億美元重塑曼哈頓

被東河、哈德遜河以及哈萊姆河包圍的曼哈頓是美國的經濟和文化中心,也是全球最重要的金融商業重地,許多跨國企業在此設立總部。曼哈頓下城(Downtown)的華爾街更是全球最重要的金融中心之一。不過,曼哈頓純粹商業區的形像正在轉變。9∙11之後,隨著政府及私人投資的大量投入,許多高聳入雲的住宅大樓紛紛建成投入使用,再加上高端零售業的進駐,讓曼哈頓漸漸蛻變成為一個集商業、住宅、生活為一體的時尚新城區。

9∙11之後,曼哈頓漸漸蛻變成為一個集商業、住宅、生活為一體的時尚新城區
9∙11之後,曼哈頓漸漸蛻變成為一個集商業、住宅、生活為一體的時尚新城區
曼哈頓下城的華爾街更是全球最重要的金融中心之一
曼哈頓下城的華爾街更是全球最重要的金融中心之一
未來將會迎來大規模開發建設的曼哈頓下城北側的南街海港歷史街區
未來將會迎來大規模開發建設的曼哈頓下城北側的南街海港歷史街區

未來幾年內,開發商們將在曼哈頓商業區投入300億美元用於城區建設,這無疑會給曼哈頓城區帶來翻天覆地的變化。特別是曼哈頓下城北側的南街海港(South Street)歷史街區,未來將會迎來大規模開發建設,不但將修復歷史建築,還將新開發面積超過30000平方米的高級商場,商場內知名品牌及餐廳雲集,並規劃有近6000平方米的頂樓露天演唱會場等休閑娛樂空間。此外,南街海港歷史街區周邊還將投入1.65億美元打造東河海濱步道(East River Greenway),這條步道向北延伸到聯合國總部,專供行人和自行車使用。這將為生活在曼哈頓的居民創造出更加友善舒適的休憩環境。

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——索諾馬縣

馬克•麥克勞林-700x190

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是舊金山灣區的九個縣中面積最大和位置最北的索諾馬縣(Sonoma County)。

舊金山灣區地區分布
舊金山灣區地區分布

地區界定

下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲7.3%
索諾馬縣房價一年趨勢
索諾馬縣房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降10.8%
索諾馬縣房產儲量一年趨勢
索諾馬縣房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為58天
索諾馬縣房產掛牌天數一年趨勢
索諾馬縣房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為99.75%
索諾馬縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
索諾馬縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為53.18%
索諾馬縣線下交易的房源百分比一年趨勢
索諾馬縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

經歷了夏季的低迷後,索諾瑪縣九月份的銷售活動有所回升,與去年水平持平。相對較高的居民購買力與房產儲量的限制繼續推動房價上漲。房價中位數低於舊金山灣區的其他地區,有利於吸引買家,但前幾年整個地區的瘋狂態勢正在平息,參與價格戰的買家越來越少。

在索諾瑪縣,定價高於200萬美元的房產市場低迷,與去年相比,買家支付的溢價明顯減少並且不急於成交。但是吸收率仍然保持與去年一致的水平。

市場統計數據

在索諾瑪縣,售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是,售價高於要價的豪華房產比例出現了最大幅度的下降。

索諾瑪縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例
索諾瑪縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數585,000美元的一套房產。

1933 North Fitch Mountain Road, Healdsburg, CA 95448
1933 North Fitch Mountain Road, Healdsburg, CA 95448
  • 加利福尼亞州95448,希爾茲堡,Fitch Mountain北路1933號
  • 2室/2浴/1,299平方英尺
  • 售價:585,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。

19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
  • 加利福尼亞州95476,索諾瑪,Gehricke路19087號
  • 6室/8浴/5,988平方英尺
  • 售價:4,499,999美元

前景預期

盡管索諾瑪縣的銷售活動與2016年初秋的情況一致,但可售房產的數量明顯減少,這將對未來發展構成威脅,特別是在需求旺盛的情況下。買賣雙方的不平衡將繼續對房價施壓,房價將以八九個百分點的速度增長。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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居外微課堂澳洲法律特輯:婚前房產如何分配?樓花交付前能轉賣嗎?

居外微課堂】第五期1月5日即將開講啦!

本期微課堂,【居外小助手】精心為大家準備了澳洲法律特輯:婚前在澳洲買的房子,婚後如何分配?澳洲房貸嚴峻,樓花到期交付如何轉賣?這兩個法律方面的問題,是當下不少準備或已經在澳洲置業的買家們極為關註的,而在1月5日的居外微課堂】上,小助手將向大家詳細講解這兩個問題,敬請期待!

 

第五期【居外微課堂】主題

婚前買的澳洲房產婚後如何分配 ?海外買家如何轉賣在澳洲購買的樓花?

開課時間:1月5日19:00

 

內容簡介

 

婚前在澳洲購買的房產,離婚後法院會如何分配?

在澳洲如何保護子女婚前財產——房產?

海外買家可以在交房前轉賣澳洲樓花嗎?

轉賣樓花的流程是怎樣的?有哪些條件?

 

聽課方法

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請按照下面步驟壹步步來哦:

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2、添加為好友後,請耐心等待,【居外小助手】將會確認申請名單,統壹將大家拉入聽課群;

3、如果妳願意,歡迎轉發本文到妳的朋友圈,或者身邊的相關群內,邀請妳周圍對海外房產、移民、留學感興趣的朋友們壹起來收聽【居外微課堂】吧~

對於【居外微課堂】第五期的主題,大家如果有關此話題的疑問,可提前提問【居外小助手】。

 

往期精彩內容回顧:

居外微課堂第壹期音頻回顧

【居外微課堂】第二期音頻回顧

【居外微課堂】 第三期音頻回顧

【居外微課堂】第四期音頻回顧

 

倫敦百年不遇的新區——格林威治半島 | 英國

能在倫敦這樣的城市從平地建起一整個新區的機會是非常罕有的。記者James Matthews見到了使這一挑戰成為現實的地產開發商。

位於東倫敦南部的格林威治皇家自治區(Royal Borough of Greenwich)以二戰時期的海軍遺跡而聞名,說到有關地產開發的潛力,非常顯而易見,這裡是一個絕佳的再生區域。中國香港獲獎開發商Knight Dragon是這個區域的規劃開發商。倫敦的格林威治半島(Greenwich Peninsula)宣稱是英國史上最大的,並且只有一家開發商接管的重建項目, 其雄心壯志毫無疑問拔得頭籌。

從金絲雀碼頭開始,橫跨泰晤士河,充斥著工業革命時期的痕跡,由大片的荒地和沼澤組成,三面環河的地形,使這個半島絕對可以提供景色宜人的海景房。

倫敦的格林威治半島(Greenwich Peninsula)

但是這需要相當長的一段時間(整個計劃將耗時25年),該項目計劃建造15,720套房,48公頃的公共社區的活動空間,和一個有著350萬平方英尺的商業區,集中了商店、酒店、學校和公共設施。將這些和諧地建造在一起無疑是個壯舉,該項目集結了世界級的人才,分別來自建築、城市規劃和設計領域,個大企業如Stevie Parle,Conrad Shawcross和Conran & Partners也都紛紛將他們的人才彙集於此。很在意設計的買家會對即將開放的第一個住宅樓感興趣——在Upper Riverside的No.2。有SOM(Skidmore Owings & Merrill)建築事務所設計,35套限量公寓目前已經開始出售。室內裝修由Tom Dixon’s 設計工作室(Tom Dixon’s Design Research Studio)設計。

公寓的類型按比例規劃得很好——由閣樓(屋頂高度是正常高度的兩倍)、單間公寓和擁有2,485平方英尺,帶私人陽台的頂樓套房組成。每套公寓都擁有Tom Dixon設計工作室的專門為住戶量身定制的廚房:擁有琺琅防濺擋板、銅質的櫥櫃和廚房正中間的吧台。浴室則有別致的工業主題的軋鋼質浴缸,兩色的玻璃質淋浴和銅質的工藝品。

Tom Dixon 說:“工業革命曾是格林威治半島的重要組成部分,二戰的炮火在這裡打響之前,這裡一直是非常活躍的工業生產區。我們所做的設計和規劃都圍繞著“場所營造”,參考過去也成了這個過程的主旋律。”

來自建築設計公司Gardner Stewart的Ruth Stanesby也同意這個想法:“這是發展倫敦的新紀元,泰晤士河在這裡被重新注入活力。這裡的文化體現在藝術、劇院、音樂,特別是電影制作上——這都在開發商Knight Dragon的計劃範疇之內。目的是,假以時日,將這裡打造成倫敦的電影中心:即成為倫敦大多著名電影工作室的聚集地。格林威治絕對有這樣的潛力。”

首批住宅於2016年的秋天開始出售期房,目前的價格,單間公寓為£250,000起;三個臥室,總面積2,500平英尺的頂樓套房為£170萬,該房型還帶有陽台和溫室花園。買家預計在2018年秋季可入住,那時的單間公寓將為£400,000起,頂樓套房將漲到£210萬英鎊。

遠一點的區域也有投資價值,來自仲量聯行(Jones Lang LaSalle)在格林威治辦公室的Alex Sibley說:“2009年時,地產開發商Berkeley Group開啟了吉布魯克村(Kidbrooke Village)開發項目的第一期工程,這個項目耗資£10億 。之後,又投入£12億,開發Royal Arsenal Riverside項目,已有2,000套新房在曾經的彈藥工廠上建立起來,最近推出的Heritage Quarter項目將繼續增加新房。”

交通方面的投資也在基礎設施建設的規劃之內,Docklands輕軌和North Greenwich Jubilee地鐵線直接到達金絲雀碼頭(Canary Wharf)。在泰晤士河上往返的公共船為你提供另一種交通選擇,還有纜車提供鳥瞰泰晤士河的視野。貫穿倫敦東西的新鐵路線Crossrail(2018年開通),將連接到Woolwich,那裡有Berkeley Group的開發項目Royal Arsenal Riverside。

據Sibley分析,相對於倫敦的其他地區,該區域的房價更加實惠。“這裡的房價相當於倫敦西南部房價的一半。並且質量是一樣的——六個房間的維多利亞式房屋在West Grove要買到£300萬。

格林威治半島發展成功的關鍵與否在於,要平衡好自住的買家和以出租為目的而買房的人。“Knight Dragon只在倫敦出售一期公寓,並且發布了謹慎的聲明:過去,開發商到亞洲去預售期房,但是Knight Dragon的公寓是為倫敦當地人建造的,倫敦人將比任何人都有買房的優先權。”

Knight Dragon 的CEO,Richard Margree說:“來咨詢新房的買家絡繹不絕。無論是第一次買房者、有房一族還是投資者,他們都清楚地看到格林威治半島有潛力的未來。一代人在倫敦只能有一次遇到這種機遇。我們對格林威治半島有著龐大的計劃,同時也有足夠的團隊,決心以及資金來實現它。”

 

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——硅谷

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是位於舊金山灣區南部,高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷,別稱硅谷

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在硅谷地區的房地產市場包括下列城鎮:阿瑟頓、洛斯阿托斯(不包括縣級區域)、洛斯阿托斯山、門洛帕克(不包括美國101東部)、帕羅奧圖、波托拉山谷以及伍德賽德。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度下降4.1%
硅谷房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加3.4%
硅谷房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天
硅谷房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100.87%
硅谷房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為48.19%
硅谷線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與前幾個季度一樣,第三季度硅谷的銷售活動趨向正常化。與去年相比,夏季銷量降低,季度末的交易量減少。

所有的市場指標均表明買賣雙方的關系更加平衡,房產銷售以更加正常的速度進行,售價高於要價的房產比例降低。同時,從上幾個季度起,溢價縮減,但在硅谷與東灣,售價高於要價的房產比例仍然是整個舊金山灣區最高。此外,盡管房產數量增加,但供應量仍然大大低於正常水平。

市場統計數據

與去年相比,硅谷今年以高於要價出售的房產數量減少,其中定價高於300萬美元的房產降幅最大。定價低於300萬美元的房產中,三分之二的售價高於要價。

硅谷售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷銷售的最接近房價中位數2,692,000美元的一套房產。

2018 Sharon Road, Menlo Park, CA 94025
  • 加利福尼亞州94025,門洛帕克,Sharon路2018號
  • 5室/3浴/2,648平方英尺
  • 售價:2,705,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷出售的售價最高的房產。

24890 Tiare Lane, Los Altos Hills, CA 94024
  • 加利福尼亞州94024,洛斯阿圖斯山,Tiare路24890號
  • 3室/4浴/4,210平方英尺
  • 售價:4,120,000美元

前景預期

300萬美元以下的房產數量不足仍然會影響硅谷的房產市場,成為未來的主要制約因素。同時,該地區在生成風險資本方面的核心競爭力重返去年巔峰時期的最高水平,這意味著就業增長的趨勢將會繼續。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
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英國 | 投資英國房產,首選倫敦哈德利地產集團

令人嚮往的多元化大都市倫敦,早已用它高雅的英倫風味征服了全世界。想要在倫敦擁有一套房產,當然要選擇一家實力強大的開發商,這樣才能確保高品質的生活空間。哈德利地產集團(Hadley Property Group)是倫敦首屈一指的開發商,已經在英國東南部及倫敦市建造了超過1200所高質量的房屋,是英國房產投資的首選開發商。

實力雄厚:三大領域跨越式開發

哈德利地產集團專注於三大領域的開發,即以住宅為主導的城市綜合體項目、大規模的城市重建工程以及倫敦市中心的精品樓盤。幾乎沒有開發商像哈德利地產集團這樣能在倫敦實現不同領域的跨越式開發。而這正是哈德利地產集團雄厚實力的體現。

英國 | 投資英國房產,首選倫敦哈德利地產集團
哈德利地產集團(Hadley Property Group)專注於三大領域的開發,即以住宅為主導的城市綜合體項目、大規模的城市重建工程以及倫敦市中心的精品樓盤
英國 | 投資英國房產,首選倫敦哈德利地產集團
由倫敦一流開發商哈德利地產集團帶來的Chelsea Island精品公寓,更是自住和投資皆宜的上佳之選
英國 | 投資英國房產,首選倫敦哈德利地產集團
哈德利地產集團是倫敦首屈一指的開發商,已經在英國東南部及倫敦市建造了超過1200所高質量的房屋
英國 | 投資英國房產,首選倫敦哈德利地產集團
Chelsea Island精品公寓帶有雙倍面積的露台,俯瞰著久負盛名的園藝師——Neill Strain所設計的屋頂花園

由哈德利地產集團開發的城市綜合體項目遍佈在倫敦的繁榮地區,南華克(Southwark)、沃爾瑟姆弗雷斯特(Waltham Forest)、哈林蓋(Haringey)……這些生機勃勃、發展迅速的地區都有哈德利地產集團的綜合體項目。它們或現代,或古典,給居住者提供了精緻而創新的生活空間。而哈德利地產集團在倫敦市中心開發的精品樓盤尤其惹人矚目,倫敦一區的Tower View項目是當地最受歡迎的精品樓盤,在買家中間贏得了很高的口碑。從Tower View熱烈的市場反應,你不難看出為什麼哈德利地產集團在著名富人區切爾西(Chelsea)打造的Chelsea Island精品公寓會持續熱銷。Chelsea Island是一幢優雅的12層建築,擁有89間設計獨特的精品公寓,底層是零售商店、餐廳及咖啡廳,吸引了許多想要在倫敦置業的投資者。

此外,哈德利地產集團還與大倫敦市政府(the Greater London Authority)和威斯敏斯特市議會(Westminster City Council)達成了合作,在城市重建工程上頗有建樹,由其負責重建的格林威治廣場(Greenwich Square)榮獲了2015年度倫敦「最佳綜合體項目」。項目一期已經交付,包含300套住宅、休閒中心、圖書館等。項目二期正在建設當中,預計在未來三年內至少要再建造350套住宅。

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山(公寓)

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是加州(人口)第四大城市舊金山的公寓

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的公寓

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲0.9%
舊金山公寓房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加15.3%
舊金山公寓房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為45天
舊金山公寓掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為104.25%
舊金山公寓售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為44.25%
舊金山公寓線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度,舊金山保持與前幾季度一致的步伐,趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降,但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天,房價上漲的趨勢有所緩和,市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機,但房產儲量仍然較低,對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引,價格適中的房產數量不足,這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加,但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天,售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是,在定價低於200萬美元的公寓中,50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例;舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金銷售的最接近房價中位數1,085,000美元的一套房產。

170 King Street, #1006, San Francisco, CA 94107
  • 加利福尼亞州94107,舊金山1006號,King街170號
  • 2室/2浴/922平方英尺
  • 售價:1,099,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2121 Webster, #PH5, San Francisco, CA 94115
  • 加利福尼亞州94115,舊金山PH5,Webster 2121號
  • 0室/0浴/3,078平方英尺
  • 售價:11,750,000美元

前景預期

過去幾年中,舊金山的房地產市場狀況良好,今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛,技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定,對全球的金融市場造成影響,這將導致市場上出現一定程度的恐慌,但傳統買家的需求仍然不變。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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英國 | 4任首相14個住建部長!房產供求關係嚴峻這麼久!

英國的房價自1997年以來漲了270%……歷經了4任首相,換了14個住建部長,各種房屋調控的政策出爐…… 然而,還是越來越多人買不起房,房租也越來越高……

住建部長這活兒不輕鬆啊!幾乎每一任住建部長上台都說:要調控房地產市場,增大供應量!

但事實總是非常殘酷,這14個人的任期內,沒有一個人達到了新建住宅24萬套的標準,而這個數字,正是英國每年最最基本所需新建住宅的數量。

英國 | 4任首相14個住建部長!房產供求關係嚴峻這麼久!
最近針對英國貸款機構的一項調查顯示,3/5的貸款機構認為「這樣頻繁更換住建部長只會讓英國的房屋建設進度更加沒有連貫性,沒有規劃性」

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部長們上任的時候,都是意氣風發,雄心勃勃的,覺得自己和別人不一樣!覺得自己一定可以拯救英國!拯救人民!當一個大英雄!

但是,政客畢竟是政客,承諾都說的好好的,然後……就沒有然後了。

最近英國建築協會發表的一篇文章就專門吐槽了這一點:「哦,我們已經習慣親愛的住建部長們在說他們要大力促進英國住宅的建設的時候,穿著黃色馬甲,戴著頭盔,努力地揮動著鏟子……」

好吧……

而且,最近針對英國貸款機構的一項調查顯示,3/5的貸款機構認為「這樣頻繁更換住建部長只會讓英國的房屋建設進度更加沒有連貫性,沒有規劃性」。

類似這樣的觀點,並不只是來自貸款機構。一項由工黨支持的提議就指出,英國應該對房地產市場有一個「公平、長期的決策」。因為英國兩黨在競選時對房地產市場做出的一系列承諾很大程度上是以拉選票為目的的,而在五年任期內,兩黨都沒能實際的兌現自己的承諾。

工黨的布萊爾任首相期間,每年新建20萬套住宅的目標沒有達成;Gordon Brown也承諾過要每年建24完套住宅,也沒有實現。而卡梅隆任首相期間,連一個具體的數字都沒有給出,但是英國至少每年需要的最少20萬套的數字,他也沒有達到……

對此,貸款機構協會的Peter Williams表示:「最近幾年,我們明顯感覺到政府頒佈的調控房地產市場的政策都沒有一個長期的目標。如果能有一個獨立的機構來處理這個問題,應該就可以很好地解決了。」

那麼,現任住建部長的表現如何?Gavin Barwell承認,新建住房的短缺是一個「社會問題」:「如果照著現在這樣的建設進度,到2025年,英格蘭東南部地區平均每套房每週將漲1000英鎊。那就意味著,這些房東每週靠房子增值賺的錢,要比住在房子裡的人賺的錢還多!這並不是一個經濟學的段子,這是一個社會的失敗:貧富差距越來越大,有房和沒房的人差別越來越大。」並且,他也立了個flag:「房地產市場現在急切需要一個適合於大眾的調控措施,而這,需要每個人都參與進來。」

官方還表示,住房短缺的一大原因是:缺磚!!!

磚的內心:???!!!

據NAEA(英國房地產代理商協會)的研究報告顯示,在過去的十年中,隨著人口的增長,英國住房需求量也急劇增加,目前急需14億塊磚建造26.4萬戶新住房,才能解決英國住房嚴重供應不足的問題。

14億塊磚,相當於

40座倫敦塔橋(Tower Bridge)

740座大本鐘(Big Ben)

3090座曼徹斯特市政廳(Manchester Town Hall)

4540座華威城堡(Warwick Casrle)

以及5830座康威城堡(Conwy Castle)

……

可是,磚塊的存儲量自2008年以來嚴重下滑,一直持續到2013年…… 到2014-2015年才開始回升,但回升速度不足以滿足房屋建造需求。在英國中小型建築企業,有2/3的公司需等待2個月才能等到新磚供貨,有1/4的公司需要等待4個月,有1/6的企業需要花上8個月的時間才能等到新磚供貨……

也是真的很心累……

NAEA的高管馬克•海沃德(MarkHayward)表示,許多承包商並未受英國脫歐的影響而停止興建住房,而政府目前確實新批出了更多的地皮用於建造住宅,以確保新住宅建在一些理想的宜居地段,但是雖然地皮得到了保障,建築材料和人力也是至關重要的,而在這一環我們目前面臨嚴重的短板。英國的磚塊和建築工人主要來自歐盟,由於缺乏磚塊和建築工人,導致建造住房的施工進度無法滿足市場需求。

為了加快建築速度,想要改變現在90%的房子以傳統模式建造的現狀,表明現有的住房體系將有所調整。現任住建部長聲稱建築公司應該「採取新的建築方法」,並表示:「在過去的100年內,英國的製造業和工程體系經歷了好幾次變革,但我們建造房屋的方法仍然沒有什麼太大的變化。房屋建造方面的創新已經拖了太久了,而這恰恰是英國要解決現有房屋供應不足的關鍵所在。機械化、無人化的施工方式就是一個很好的改革方向,不僅能確保房屋的建設進度,房屋的建築質量也可以得到保障,無論是大的建築公司或是個人建造房屋都可以用的上。」

不過,他同時承認這種變革不是一朝一夕的:「我並不期望這種轉變馬上就能實施,市場也不會在一夜之間就變好,但是我相信我們可以有所進步。住房市場影響著我們每個人,而政府也一定會恪守承諾,讓這個市場好轉,讓每個人都能有自己的家。至少,我們現在能做的,就是建造更多的房屋。」

最後我們來看看1997年到現在,兩黨住建部長在任期間的具體成績單如何:

  1. 1997-1999,工黨,Hilary Armstrong,年均新建住宅184,713套
  2. 1999-2001,工黨,Nick Raynsford,年均新建住宅177,647套
  3. 2001-2002,工黨,Lord Falconer,年均新建住宅178,025套
  4. 2002-2003,工黨,Lord Rooker,年均新建住宅186,225套
  5. 2003-2005,工黨,Keith Hill,年均新建住宅199,907套
  6. 2005-2008,工黨,Yvette Cooper,年均新建住宅206,405套
  7. 2008年1月-2008年10月,工黨,Caroline Flint,新建住宅187,320套
  8. 2008年10月-2009年6月,工黨,Margaret Bekett,新建住宅157,110套
  9. 2010-2012,保守黨,Grant Shapps,年均新建住宅139,380套
  10. 2012年9月-2013年10月,保守黨,Mark Prisk,年均新建住宅138,430套
  11. 2013年10月-2014年6月,保守黨,Kris Hopkins,年均新建住宅140,155套
  12. 2014年6月-2016年7月,保守黨,Brandon Lewis,年均新建住宅157,825套

嗯嗯,你們分析的都對,你們的願景都很美好,你們的長遠計劃或許都有用……

可是,什麼時候才能供應滿足需求呢?

(據英倫房產圈)

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山(獨棟房產)

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是加州(人口)第四大城市舊金山的獨棟房產。

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲6.3%
舊金山獨棟房產房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加0.6%
舊金山獨棟房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天
舊金山獨棟房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為111.47%
舊金山獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為52.76%
舊金山獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度,舊金山保持與前幾季度一致的步伐,趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降,但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天,房價上漲的趨勢有所緩和,市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機,但房產儲量仍然較低,對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引,價格適中的房產數量不足,這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加,但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天,售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是,在定價低於200萬美元的公寓中,50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例;舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山銷售的最接近房價中位數1,275,000美元的一套房產。

76 Cragmont Avenue, San Francisco, CA 94116
  • 加利福尼亞州94116,舊金山,Cragmont大道76號
  • 2室/1浴/1,075平方英尺
  • 售價:1,275,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2741 Vallejo Street, San Francisco, CA 94123
  • 加利福尼亞州94123,舊金山,Vallejo街2741
  • 5室/6浴/4,645平方英尺
  • 售價:8,800,000美元

前景預期

過去幾年中,舊金山的房地產市場狀況良好,今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛,技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定,對全球的金融市場造成影響,這將導致市場上出現一定程度的恐慌,但傳統買家的需求仍然不變。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

馬克•麥克勞林專欄全集

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西雅圖 vs 溫哥華:是昔日重來,還是前車可鑒?| 美國

對於來自亞洲的移民和移民家庭而言,舊金山洛杉磯溫哥華這樣的西海岸大都市,一直是通往繁華新世界的指路明燈。現在的中國買家歷經數代,已經適應了北美生活的轉變,他們的經驗和潮流趨勢,更多指向考慮經濟基本面、財務情況和教育機會,以及整體生活質量等實際因素。因此,相對購買力、資本增值潛力,乃至溫哥華最近實行的15%外國購房者特別交易稅等因素,使得對西雅圖等替代市場的興趣與日俱增,也就不足為奇了。這些新興的國際化門戶城市,終將成為新一代的潮頭焦點。

中國熱門住宅房地產搜索門戶網站,居外網(juwai.com)的美洲區市場總裁馬修·莫爾指出,市場出現了顯著變化:“與去年同期相比,居外網2016年8月對西雅圖的購房咨詢量增加了143%;與此同時,溫哥華的咨詢量同比下降了81%。而且數據變化集中在高端市場。”

巍巍群山、莽莽密林,普吉特灣海水正藍,外加高品質的學校、充滿活力和多元化的經濟,且無州所得稅(不像加州),大西雅圖地區由內而外散發吸引力,近年來更是掀起了中國買家扎堆投資的浪潮。相比一直深得移民垂青的溫哥華和舊金山等傳統熱門目的地,太平洋西北地區很長時間以來保持著低調,從而幸運地避免了由非居民投資房地產帶動的高增長形成的泡沫陷阱。然而,業內專家認為,這可能是無可規避的未來。訓練有素的專家一眼就看出,西雅圖和貝爾維尤的發展酷似溫哥華,只是中間隔了二十年左右的時光。

總部位於西雅圖的Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼首席執行官迪恩·瓊斯,也是加拿大公民和溫哥華市前居民,覺得現在的西雅圖大都市圈的發展似曾相似。他的地產公司一直致力於向中國移民以及其他亞洲買家推廣本地房地產,獨家發布了微信門戶平台,建立了公司內的亞洲服務團隊,集合了一整個團隊的房地產顧問專家,都具備專業的語言能力,為外國買家提供專業服務和物流支持。瓊斯同時兼任華盛頓州中國交流理事會董事理事,稱該區域已做好准備,迎接一波接一波的海外直接投資。

 “感覺歷史正在重演,只是換到加拿大邊境以南來了,”瓊斯指的是在過去的二十年裡,依靠國際移民和投資風生水起的溫哥華大都市圈的發展。 “精明的投資者不會錯過任何一個發展機會,從中國大開發商的持股人,到中國的航空公司等等,都贊同說西雅圖地區的經濟基本面無可挑剔。幸運的是,海外需求對我們的內需驅動來說是錦上添花,就業、人口和財富都有進一步增長。太平洋西北地區的中位數房價和房租的增長在全美首屈一指。”

與溫哥華截然不同的是,普吉特灣地區的住房市場並非依賴移民或外國直接投資提振。相反,它一直在穩步吸引本地知識密集型企業的生產性資金投入。微軟、亞馬遜和Expedia均將總部設立於此,谷歌和臉書公司也在本地駐扎了一支龐大的員工隊伍,蘋果和總部在中國的阿裡巴巴競相宣布其辦公室擴展計劃,自20世紀80年代以來,西雅圖的高科技成分一直在穩步增長。這些高薪職位吸引了眾多就業力量,形成高收入的就業生力軍。根據頒發牌照的政府部門的統計數據,僅2016年7月,就有超過22,000名外州司機取得了華盛頓州的駕照,比去年同期增長30%,其中來自加利福尼亞州、俄勒岡州和得克薩斯州的外州居民分列前三位,其總數到達外州人士的三分之一。同期獲取駕照的人群中,共有410是來自亞洲的新注冊人(其中77人來自中國),86%集中在金縣(華盛頓州)。人口普查資料顯示,亞裔是該地區人口增長最快的族群,東區尤為顯著。

隨著影響力與日俱增,西雅圖的本土文化地位也不斷上升,2015年中國國家主席習近平高調訪問便是明證。來自中國的直接投資洶湧澎湃,移民通道如水銀瀉地。同時貝爾維尤市建立了世界上唯一的全球創新交流中心(或稱GIX),由本地的華盛頓大學、北京的清華大學以及微軟聯合創建的先鋒合作伙伴,開展絕無僅有的高科技教育計劃和定制服務項目。

大西雅圖都市圈已經將自身定位為中國家庭力有可逮,享受生活,並且在二十一世紀可持續發展的經濟中積累家庭財富的地區。來自中國內地的買家,以及早輩便已定居於此的華裔居民買家,支撐起了熱門的東區社區的豪宅銷售額的半壁江山(30%到50%)。新港海岸的貝爾維尤社區,風光獨特,擁有大量濱海豪宅和威尼斯般縱橫交錯的水道,然而在2011、2012、2013連續三年的房產銷售記錄中,沒有一棟銷售價格高於300萬美元的豪宅。之後卻異軍突起,2014年一舉售出3座300萬美元以上的房產,2015年更躍升至8座。這11座豪宅,除兩座以外,其余買家均為華裔姓氏。2015年的銷售冠軍是默瑟島北端的海濱莊園,售價高達1,380萬美元,盡管以信托形式收購,實際為中國公民擁有,也很難說出人意表。最近,瓊斯證實他麾下經紀人2016年8月的(意向)銷售冠亞軍分別是胡安妮塔地區一座售價高達549萬美元的海濱豪宅,和馬轡小徑上一座售價為485萬美元的馬術莊園,兩者均創下所在社區的價格新紀錄,買主也均同為中國買家。

“在太平洋西北地區達到奢侈級別的房產,在國際買家眼中,其實還在價廉物美的範圍內,”瓊斯觀察道, “特別是與西海岸屈指可數的那幾個超級城市相比,這些創紀錄的價格簡直物超所值。”

大勢所趨,大西雅圖地區吸引了一些世界頂級的房地產開發商進駐,開發、打造名牌住宅和混合用途項目。漫步貝爾​​維尤市或西雅圖市中心,隨處可見熱火朝天的開發項目,高聳入雲的塔吊。來自大中華地區的知名開發商如萬科、Plus投資管理公司、鷹君集團與拓宏國際集團都在大力開發新建築項目,而本地最有價值的一批商務寫字樓,例如76層的哥倫比亞大廈,正在受到總部設在中國香港或中國大陸的投資基金要約收購。其他一些更分散更個體的項目,則利用美國移民局EB-5移民簽證項目籌措資金,這種投資移民項目中,每個外國移民家庭(其中大多為中國家庭)可通過向合格的項目投資至少50萬美元,換取成為美國公民的機會。簡而言之,中國的開發商利用各個中國移民家庭的資金興建開發項目,而開發項目又出售給已經居住在美國的中國新移民,和其他計劃移民到美國的中國家庭。

大西雅圖地區由內而外散發吸引力,近年來更是掀起了中國買家扎堆投資的浪潮。

起初(直至2014年的移民政策改革),加拿大的投資移民是簡單粗暴的買賣交易,移民直接往政府基金裡存入閾值量的資金,然後將海外資產轉換為加拿大房地產。在許多情況下,根本無人在意所購買的資產的實際轉售價值或維護要求。如同溫哥華城市規劃師甄瑞謙(Andy Yan)所述,溫哥華成為了一座“對衝城”——以住宅為形式的國際財富保險箱,和隔絕本國潛在經濟危機的戰略防風林[1]。即使2014年加拿大簽證改革後,由於中國國家主席習近平的反腐敗鬥爭在中國持續升溫等原因,這種財產轉換仍在繼續。然而,這種由海外買家競購推動的價格飆升,很快超出溫哥華當地經濟承受能力和加拿大當地居民買家購買力之外。

加拿大BC省政府多年來一直否認海外買家的購買力抬升了本地房產的價格,而將房價暴漲歸結於國內經濟形勢一片大好。直到加拿大終止原先的投資者簽證計劃,並退回6萬份申請(其中絕大多數是中國人)兩年後,政府才相信海外買家和本地房價存在直接關聯這個事實。2016年的夏天到來,以省長簡蕙芝(Christy Clark)為首的BC省政府終於如醍醐灌頂,恍然大悟,卻又行事草率,在未經通告、發布征求意見稿的情況下直接啟動對溫哥華大都市圈的非居民外國購房者征收15%的房產交易稅,並且宣布次月(2016年8月2日)生效。

該法案閃電通過,對加拿大的房地產從業人士和他們的客戶來說猶如晴天霹靂,導致市場極度混亂,合同作廢、放棄定金,以及整個地區房屋銷售急挫。據大溫哥華地產局報告,獨棟房屋銷售數量八月同比暴跌了44.6%[2],而中位數價格同比雖然仍略有增益,環比7月狂降16.7%,為39年來最大月度降幅[3]。新房源環比7月也下降了18.1%。據悉,在列治文、溫哥華和本拿比,房屋銷售數量的降幅更高達50%,頹勢明顯(房地產業內人士史蒂夫地產業內人士史蒂夫·薩勒斯基[4]

與此同時,BC省其他地方的房價和去年同期相比繼續攀升,維多利亞市增長了19.2%,證實溫哥華的房價暴跌確實是(外國人房產)交易稅帶來的苦果。

“這是市場持續回調,還是僅僅是短暫停頓,現在下定論為時尚早,”加拿大蘇富比國際地產公司的總裁和首席執行官布拉德·亨德森說。 “顯然無論國內還是國際的買家,都在觀望中。稅收新政不太可能改變長期需求,主要可能還是隨著時間的推移由市場通過價格消化。在此期間,替代性市場,如維多利亞市、多倫多市,甚至美國的西雅圖市都可能從中受益。”

居外網北美總裁莫爾贊同說:“8月在居外網多倫多的購房查詢量猛漲143%,這是過去三年中排名最高的一個月。”

不必擔心普吉特灣地區政府東施效顰,邯鄲學步,向加拿大BC省政府學習,對外國人征收額外的交易稅。如同Realogics蘇富比國際地產在其點擊轉發量頗高的微信文章中所述:“在華盛頓州,我們的州政府和市政府目前都沒有針對外國買家征收特別房產交易稅或過戶稅,也沒有提出任何類似的法案。由此可見,在可以預見的未來,對西雅圖和貝爾維尤大都市圈房地產市場的唯一影響,將會是相比我們的鄰國,外國買家在本地相對購買能力增強了。” 此外,無論是在西雅圖或是貝爾維尤,非居民投資房地產導致的(房價增長)結果遠未達到溫哥華的水平。到這個區域生活的移民個體主要包括:學生、職工和他們的家人,搬到這裡是為了更美好的生活。

事實上,西雅圖的生活質量與其他西海岸門戶城市相比毫不遜色,考慮到其生活成本的性價比的話更是專美於前。在主要國際市場上生活成本最昂貴的城市排行榜中(美國市場研究公司Demographia使用世界銀行與聯合國的“中位數倍數指數”進行比較),溫哥華位列世界第三。舊金山位列第七,洛杉磯與聖地亞哥洛杉磯並列第九。西雅圖名列第二十二位, 相比上述這些城市,以及多倫多紐約邁阿密波士頓等城市,都要經濟實惠得多。Realogics蘇富比國際地產公司最近發布的一份報告中,就曾對溫哥華、舊金山和西雅圖/貝爾維尤大都市圈進行了深入比較,進而解釋為何在這些門戶都市出現較強的基本面與市場價值之間的斷層[5]2016年8月,西雅圖/貝爾維尤大都市圈的獨棟房產的中位數房價是67萬美元,同比增長9.8%。同期可比數據,舊金山的中位數房價則達到116,400美元[6],溫哥華更高達1,214,250美元[7],分別比西雅圖高出65.1?