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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——康特拉科斯塔县

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县。

旧金山湾区地区分布

在2016年第二季度，康特拉科斯塔县的购房者有更多房产可供选择，房产储量较上一年有了较大增长。过去几个季度购房者的热情有所减退，可能是厌倦了反复的价格战，抑或是由于房产供应情况有所改善。销售速度体现了市场状况的正常化；六月初，房产待出售的时间较该季度初期时有所延长。

在高端市场中，200万美元以上的待售房产数量过剩——这在康特拉科斯塔县非常少见。自六月中旬起，只有五分之一的高端房产签订了合同，定价过高的房产卖家不得不降低售价以及时吸引购房者。

康特拉科斯塔县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度康特拉科斯塔县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

前景预期

我们预计第三季度会出现典型的季节模式——七月和八月相对平静，九月学校开学后会迎来一个跳跃。购房者可能有更多选择余地，卖家需要特别谨慎地制定价格策略，从而保证快速交易。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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加拿大 | 2016年6月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价涨势持续。加拿大房地产协会公布的价格指数显示6月份加拿大房价较上月增长1.8%，同比上涨13.6%，再次刷新最大同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区与低陆平原。但市场销售活动较上月则再次下滑，下滑幅度为0.9%。

6月加拿大房价地图

除渥太华外，加拿大各大区域在2016年6月销售均价与去年同期相比均呈涨势。 6月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区。同比增长最明显的区域则为多伦多与汉密尔顿，增幅均超过14%。

6月加拿大重点区域房价

大温哥华地区6月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付超过300万加币的均价，公寓均价也在70至85万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了98万加币，公寓均价也在36-38万加币左右。

查看2016年加拿大每月房价报告

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澳洲｜在布里斯班买房时，如何选个更安全的社区？

上期，居外网联合澳洲本地极具影响力的媒体——《今日悉尼》，为大家讲述如何在澳洲选择安全系数更高的区域，告诉大家澳洲华人最集中的城市悉尼买房时，如何选个更安全的社区，本期我们将继续为大家介绍布里斯班有哪些比较受追捧的安全城区。

一、如何选择安全区域？

和悉尼一样，在布里斯班，无论是自住还是投资需求，首先考虑的要素同样也是安全问题，其次才是方便等等因素。下面我们就跟着3名澳洲当地房地产专业人士，一起来了解一下如何选择安全区域。

1、选择规划新、安全性更好的区域。

Vincent Bai
Managing Director
Sage Investment Group

拥有新规划的区域往往集中了大量的政府和商业注资，这在一定程度上会吸引更多就业和正在考虑置换物业的家庭进驻，从而拥有更优质的社区结构。

 

2、选择拥有先进安全系统的社区。

Terry Tang
Project Director
Noble Group

新的公寓项目都配有很好的安保系统，包括诸如视听设备，停车和访客的进出系统，以及24小时的物业管理。相对一些偏远区域的别墅，和一些比较老旧的公寓，这都在很大程度上保证了居民的安全性。尤其是针对新移民和一些有孩子的家庭，更是需要把居住的安全性放到选择房产的第一位。

 

3、选择周边写字楼、商业设施、公共设施齐全的区域。

Anson Yang
Senior Property Executive
R&W

该类区域通常住户都为长期居民，尤其以上班族和高收入者居多， 这就直接保证了社区居住人口的素质，从而确保了社区的稳定性和治安水平。

二、布里斯班哪个区相对安全？

里斯班从广义上来讲城区很多，这里我们从主要人口所居住的city suburbs和inner suburbs来做一个治安情况分析。

首先City Suburbs是主要就业区域，包括：Brisbane CBD、Spring Hill、Fortitude Valley、Bowen Hills、New Farm和 Newstead。

 这些区域中Fortitude Valley、New Farm和Newstead由于毗邻Brisbane River，故而拥有独特的地理优势。Bowen Hills区域在当年水灾之后声名鹊起，因为在整个城市几乎被全部淹没的时候，这里是CBD周边为数不多的未遭到洪水袭击的高地。加上这个区域近年来政府最大的投资项目RNA Show Ground的逐渐成型，并且和以上三个区一起并入Urban Renewal Project，所以这四个区域开始发展成为更繁荣、年轻和时髦的区域。

相比较而言，这个四个区域因为本地人居多，且没有太多的游客和短期居住者，其治安相比Brisbane CBD和Spring Hill更好。CBD和Spring Hill和很多国际城市中心类似，白天繁荣有序，但由于人口高度密集，治安情况会因为短期流动人口、饮酒者的增长而导致在夜间产生一些治安问题。

其次我们来看Inner Suburbs，分为东、南、北三个区域。

其中以Inner South区域最为活跃， 这里有知名的Southbank、Westend、 Kangaroo Point。其中Kangaroo Point是传统的居住区，治安不错。Southbank以博物馆、艺术馆和优质的公众设施闻名，而相邻的West End在原有的希腊和意大利移民的基础上迎来了更多新的人口进驻，包括一些即将入驻的大型商业，也会迎来新的变革。

Inner East和Inner North相对治安不及以上几个区域，但其中值得关注的是一些有新规划的区域，如Hamilton、Murrarie、Albion和Ascot等，都逐渐变成大家居住的重要考虑区域。

三、布里斯班公认的安全系数较高的买房区域

1、Brisbane CBD, 4000 QLD

Brisbane CBD韦翰公园


独立房平均价格：66.3万澳元，同比下降72%

公寓平均价格：53.9万澳元

独立房周租金：545澳元，同比下降10%

公寓周租金：600澳元

Brisbane CBD，为澳大利亚昆士兰州府－布里斯本的市中心，是州府与市府建筑、商务大厦、观光饭店和文化建设林立的繁荣区域。她座落于布里斯本河下游的两岸，为昆士兰州政府的所在地

2、Spring Hill，4000 Qld

Spring Hill韦翰露台

独立房平均价格：94.2万澳元，同比上升22%

公寓平均价格：42.2万澳元

独立房周租金：627澳元，同比下降3%

公寓周租金：470澳元

Spring Hill属于澳大利亚布里斯班CBD的内城区，生活非常便利。该区名校聚集，得到许多年轻人和有子女家庭的青睐，政府近几年重大的基础设施建设也吸引了越来越多居民投资和居住。

3、Fortitude Valley，4006 Qld

Fortitude Valley唐人街

独立房平均价格：97.9万澳元，同比下降22%

公寓平均价格：45.9万澳元

独立房周租金：585澳元，同比上涨2%

公寓周租金：462澳元

Fortitude Valley位于布里斯班中心商业区以北1.5公里处，是一个集艺术、时尚、饮食以及音乐为一体的布里斯班文化中心。布里斯班的唐人街就在该区的中心，这里会给身在布里斯班的华人在家乡的感觉。

4、Bowen Hills，4006 Qld

Bowen Hills博物馆

独立房平均价格：126.3万澳元，同比上升29%

公寓平均价格：42.9万澳元

独立房周租金：597澳元，同比下降7%

公寓周租金：428澳元

Bowen Hills是布里斯班公认的第二大CBD，也是新兴的居住社区, 也是布里斯班的新兴核心区， 距CBD仅2.5千米。2015年第二季度资本增值率更是达到16.5%，位居全昆士兰州第二！据分析，到2031年，Bowen Hills全区将新增20.6万个工作岗位，极大的促进房市和租赁市场的繁荣。

5、New Farm，4005 Qld

New Farm新畈村


独立房平均价格：161.8万澳元，同比上升17%

公寓平均价格：63.4万澳元

独立房周租金：778澳元，同比上升7%

公寓周租金：456澳元

New Farm毗邻知名的布里斯本河，距离布里斯本市中心仅2公里，区内绿茵成行，不乏历史感的Cottage风格建筑，优美的居住环境无疑成为物业价值的最好支持。区内公寓供给稀缺，显然远远不能满足强劲的需求。

6、Newstead，4006 Qld

Newstead的布里斯班河

独立房平均价格：72.8万澳元，同比下降50%

公寓平均价格：103.4万澳元

独立房周租金：788澳元，同比下降3%

公寓周租金：560澳元

Newstead距离布里斯班CBD以北2公里，所坐落的布里斯班优选河滨地段相当于Darling Harbour在悉尼的位置，及Docklands在墨尔本的地理位置，具有得天独厚的位置。该区域仍然在随着新的商业、店铺、住宅和基础设施建设逐步演变。

7、Kangaroo Point, 4169 Qld

Kangaroo Point圣尼古拉斯东正教大教堂


独立房平均价格：93.4万澳元，同比上升31%

公寓平均价格：66.0万澳元

独立房周租金：567澳元，同比上升1%

公寓周租金：522澳元

Kangaroo Point，袋鼠角位于布里斯班,是布里斯班河的一个，河套地势较高,可以俯瞰美丽的布里斯班河和对岸的高楼群。这里虽然叫袋鼠角，但是遗憾的是在这里你寻找不到袋鼠。它其实就是布里斯班河转弯儿形成的袋形地带。

8、Hamilton，4007 Qld

Hamilton纪念馆

独立房平均价格：138.1万澳元，同比下降12%

公寓平均价格：55.6万澳元

土地平均价：353.1万澳元

独立房周租金：689澳元，同比下降4%

公寓周租金：493澳元

Hamilton位于布里斯班河的北岸，离市中心只有6公里，离机场只有10公里，它是布里斯班内城区最具有活力和体现尊贵身份的地区。Hamilton是布里斯班平均收入最高的区，周围娱乐设施、餐馆林立，交通极为便利。

9、Albion，4010 Qld    

Albion阿伯兹福德路桥

独立房平均价格：74.1万澳元，同比下降1%

公寓平均价格：45.6万澳元

独立房周租金：516澳元，同比下降3%

公寓周租金：417澳元

Albion区，坐享绝佳地理位置。坐落于布里斯班CBD区域与机场的中心地带，毗邻Ascot、Hamilton 、Winsdor、Clayfield等几大著名富人区，环境高雅，房产升值潜力巨大。同时，该处是布里斯班市中心北面经济增长率最高的区域，目前年均经济增长率达到10.2%。

10、Asco，4007 Qld

Ascot的Yabba 街道

独立房平均价格：133.5万澳元，同比下降1%

公寓平均价格：42.5万澳元

独立房周租金：754澳元，同比上升1%

公寓周租金：376澳元

距离布里斯本中央商业区8公里，是布里斯本市的市民平均收入最高的一個市辖区，也是布里斯班最先体验新公寓蓬勃开发的地区。自2010年开始，新公寓供应在这个地区直线上升。

本文由居外网与澳洲本地媒体《今日悉尼》合作完成，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

 

“今日悉尼”是澳大利亚今日传媒集团旗下的四大澳洲本地互联网媒体之一，自2010年4月29日成立以来，今日传媒秉承“最好看的新闻，最实用的信息”，逐步成为了澳大利亚华人社区最具有影响力和价值的媒体集团。

 

 

 

 

 

美国 | 住進加州圣塔莫尼卡 沉浸在海滨度假氛围

大家好，目前气温开始上升，加州南部超级夏季来临，正是将我们的目光聚焦阳光明媚的圣塔莫尼卡市（Santa Monica）的最佳时刻。

美国加利福尼亚州洛杉磯縣圣莫尼卡（Santa Monica）

圣塔莫尼卡是一个独立于洛杉矶的海滨度假城市，拥有美丽的沙滩以及一个标志性码头，码头上架有灯火通明的摩天轮。这里是洛杉矶县最好的居住之地，天气凉爽，许多人喜欢在这里散步，漫步街头，特别是在第三街长廊（Third Street Promenade）和栅栏公园（Palisades Park），因为那里能俯瞰海滩。就在前几个月，圣塔莫尼卡数条地铁站点建成，其中一条路线可以直接通往洛杉矶市中心。这里还有自行车可供使用和公交线路接驳地铁站。

这个城市推崇自由，通常被称为圣塔莫尼卡人民共和国，以保护人民为宗旨。出租人受到法律保护，租金也受到控制。这里有着美丽的大房屋。圣塔莫尼卡学区覆盖马里布（Malibu）中学和小学，高度评价。

圣塔莫尼卡有许多中高收入社区。所以我们谈论价格时需要意识到，皮库（Pico）南部和林肯州东部的一套小公寓，跟靠近蒙大拿大道的大房，或是靠近海滩上住宅公寓，或是海景房相比，完全是另一个世界。

以下为价格样品：

圣塔莫尼卡待售房产

游览圣塔莫尼卡必去之地当属圣塔莫尼卡码头游乐园（Santa Monica Pier Amusement Park），有漂亮的老式旋转木马，电影《骗中骗》（The Sting）曾在这里拍摄取景。夏天某个周四晚上，码头上将举办免费的音乐会。沿着海滩散步，或是沿着自行车道骑自行车，欣赏海滩风景，参与海滩活动。海滩边安嫩伯格（The Annenberg）庄园正重建，附近是以电影明星马里昂·戴维斯（Marion Davies）名字命名的宾馆——马里昂·戴维斯宾馆，这里一年四季都有娱乐和文化活动。沿着海滩上面栅栏公园散步，可以观赏到非常美丽的景色，旁观当地人日常锻炼。

第三街长廊（Third Street Promenade ）

码头旁边的第三街长廊林荫路（The Third Street Promenade and Mall）有优质的购物中心、餐馆，还有很多街头艺人和电影院。每周三、周六和周日农贸市场将有新鲜农产品上市，很多当地人包括厨师都到这里购买。如果是购物，可以去蒙大拿大道，那里有昂贵的商店和一些不错的餐馆，还有一家电影院，每天晚上都放映不同的经典电影，并且购买一张电影票就可观看两部电影。沿着太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway）驾车，可看到许多电影大亨居住的黄金海岸。这里的人们着装随意，反映出海滩城市特色。

圣塔莫尼卡码头游乐园（Santa Monica Pier Amusement Park）

住在圣塔莫尼卡可以享受高质量的生活，如果你能负担得起，住在洛杉矶也是一个很好的选择。海滨天气凉爽，微风习习，舒适宜人。在阳光明媚白天里瞭望海岸线上的海景，似乎这里就是避暑度假最好的地方，没有特别的理由。

毕竟，这是一个具备度假生活所有元素的避暑胜地，令人梦寐以求。如果我能住在圣塔莫尼卡海滩，每天走在沙滩上就如同置身天堂。到了冬天，海滩将享有难得的宁静。你可以浑身是沙地回来，然后从头到脚淋浴一遍，再去干净的游泳池中游泳。每当我想到一个放松的地方，总是回想到躺在吊床上俯瞰圣塔莫尼卡海滩或乘坐在小型充气船上漂浮在池中。那个时刻太愉快了，你应该亲自过来体验一下。买房之前可短暂游览一番，沙滩边上有几家很好酒店，路对面也有几家。这就是圣塔莫尼卡的生活。

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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英国 | 后脱欧时代＝英国买房好时机！住房贷款利率首破1%

英国Halifax、Nationwide等银行纷纷降息，下调住房贷款利率，汇丰银行（HSBC）更是将2年期固定住房贷款利率降为0.99%，令业界哗然。此举即出，预示着降息大战号角已经打响。

Halifax和Nationwide Building Society两大房贷银行近日各自宣布全面下调住房贷款利率，下调幅度平均为0.3%，用以吸引广大首次购房者。

利率下调后，目前Halifax银行的2年期固定住房贷款利率为3.44%（80%LTV＊），产品费用1,499英镑（Product fee）；5年期固定住房贷款利率为3.99%（90%LTV），费用999英镑。

而Nationwide方面，利率下调后2年期固定住房贷款利率为3.89%（95%LTV），费用999英镑；3年期固定住房贷款利率为4.39%（95%LTV），费用999英镑；5年期固定住房贷款利率为2.19%（60%LTV），费用999英镑；10年期固定住房贷款利率为2.99%（LTV未公布），费用999英镑。

（*注：LTV全称Loan-to-value，为贷款房价比。此之外两家银行均另外针对首次购房者提供不同程度的贷款返现政策。）

英国汇丰银行也随即做出反应，并且“来的更狠”，宣布再次降低住房贷款利率，即2年固定贷款利率为0.99%（最大贷款金额为50万英镑），成为英国首家2年期住房贷款固定利率低于1%的银行。不过，虽然利息进行了下调，但是在押金方面则是至少要交付35%，并且要收取1,499英镑的相关费用。LTV比率方面需到银行进行咨询。

汇丰银行此举被指是针对除了上文两家银行的降息措施，同时也是为了与另一大住房贷款房贷方Yorkshire Building Society的2年贷款固定1.14%利率的产品进行竞争，该产品费用目前为1,345英镑。

伦敦一贷款经理人David Hollingworth表示，汇丰银行此次的住房贷款利息低得确实令人惊讶，利率比该行5年固定利率的产品还要低一个百分点。不过这同时也为目前市面得2年固定利率贷款设定了新标尺，一家银行有动作，其它银行定会制定计划进行赶超。虽然相关产品费用价格不低，不过对于同行业其它产品来说并不能算是最高的头几名。伴随这场“降息大战”，有经济学家预测今后一些固定年限的平均住房贷款利率都会降到0%－0.5%的新阶段。

虽然近来各大银行一再降息，但需要大家注意的是降息往往都是针对特定的一些产品。因为最近一个月以来，在全英国范围内，2年期固定利率的住房贷款平均利率实际上是上浮了，由2.56%小幅上升到2.58%；而5年期和10年期的利率则是普遍降低，分别为3.16%和3.46%，且均为历史最低。（数据来源：Moneyfacts 2016年6月）

房姐专业点评

房姐提醒大家，关于住房抵押贷款，并不是利率越低就越好，购房者还要参照产品期限，贷款房贷比，相关费用，自身还贷能力等诸多方面进行综合考量，最终决定是否申请该形式贷款。因为以汇丰银行这一新产品为例，虽然利率的确出奇的低，不过产品费用确实不低，并且2年其实不算很久，尤其是对于还贷者来说简直就是飞快。是否能将所有事项在2年内搞定就要贷款者自行衡量了，并且产品配套的贷款房价比也需要仔细研究是否划算。

可能你刚刚为自己梦想中的房子办好了手续，突然英国甩手离开欧盟了，本来一笔低风险高收益的投资突然让你心生怀疑。也可能你看到了房产下降趋势，想在混论中机会主义大赚一笔。但市场充满了不确定性，谁都不敢轻举妄动。安妮会从4个问题入手，预测英国房产在脱欧後的何去何从。【阅读原文】

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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英国 | 该卖还是该买？脱欧后的英国房产四大问

可能你刚刚为自己梦想中的房子办好了手续，突然英国甩手离开欧盟了，本来一笔低风险高收益的投资突然让你心生怀疑。也可能你看到了房产下降趋势，想在混论中机会主义大赚一笔。但市场充满了不确定性，谁都不敢轻举妄动。

7月1日，英格兰银行执行官Mark Carney称，英国可能会降息，采取量化宽松货币政策。这些都会影响房贷成本，使得房产价格更低。

1、要不要延期购房？

如果你已经签署了合同，违约会导致巨额罚款。但如果还没有，房产顾问建议可以先观望市场态势，不着急下手。因为目前预测房贷成本会下降。大约80%的房贷利率是固定利率，但如果这个利率能像预期那样降低的话，这对购房者会很有利。

目前，已经有房主开始修改自己的卖房合约，有些甚至允许你在付过安排费用后再协商更改价格和条约。建议在这段期间和房产中介保持联系，以获取最新的价格咨询。

当然了，利率和房产价格变化需要一定时间，这段时间所产生的经济和时间价值也需要被考虑进去。

2、现在付款会不会亏？ 

房产顾问说：“我认为房产价格不会变化太大，但在这几个月的不确定期，房产交易数量是一定会减少的。”

房产价格可能会在接下来的几个月降低，但由于房产价格逐年呈两位数增长，这个降低所带来的影响并不大。

这几个月的不确定性可能会给你更强的购买力，也更有可能会以更低的价格买到更好的房产。

房产顾问建议，如果你一直需要购房的话且已经有了心中目标的话，可以趁此时机考虑下手，毕竟虽然房贷成本会降低，房产成本并不会有剧烈的变化。但当然，如果你并不着急的话，多看看更好。

3、经济到底会下滑多少？

“现在还没有人知道。如果你认为经济会长期受损的话，那么房价的确会下跌。但我们有两年的时间和欧盟协商，我对此表示乐观。”房产顾问说。

目前，10年政府金边证券回报率已经下降了1%，房主们已经在考虑下调利率了。但房产顾问不认为他们会下调更多。对于首次购房者，政府大力支持发动Helpto Buy项目帮助他们购房，但注意该项目今年年底截止。

4、英国房产市场会停滞不前吗？

房产顾问：“不会。特别是在伦敦，对房屋的需求不会降低。”

人们或许会开玩笑，但他们不会迁离英国。相反，在英国真正脱欧之前，可以预料到会有大批欧盟移民在截止日期前搬来英国。

所以，如果长远来看，房产市场需求还是会上涨。

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，和顿总裁黄晓珠会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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澳洲资产折旧抵税系列（七）： 破解最大误解——“旧房不值得做折旧”

经常有投资者问我，他的物业是个旧房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的华人朋友以往对固定资产折旧认识不深，往往忽略它。虽然澳洲税法规定，1985年7月18日前开工建造的房屋，其原始资本（即建筑的结构）是忽略不计的。但是，除原始资本外，附加资产（assets）是固定资产折旧重要的组成部分，其价值往往超过了原始资本部分的价值，不容忽视。

即使你的投资房建于1985年7月18日前，只要现在是有租客在里面居住，它就拥有附加资产，比如空调、风扇、地毯、窗帘、百叶窗、热水炉、炉具、排风扇、防火警报器等等。这些附加资产，没有年份的限制，只要它还有使用价值，就可以计入资产折旧抵税报告中。折旧抵税报告的制作人或其代表会上门对它们进行检查，评估它们的现有价值，应用税法规定的有效寿命值，计算出每一年投资者可申报的资产折旧值。

除此之外，澳洲税法还规定，对于1992年2月26日后进行的装修，包括改建、加建和扩建等，都可以按原始的建筑成本分40年来进行折旧。建筑估算师是唯一被税法认可，可计算出原始建筑或装修成本的专家。对于投资房购买前发生的改建、加建和扩建，房产现任所有者也可以按年数来申报相关的折旧值。

根据以往的经验，我相信95%以上的旧房子都值得做一份资产折旧抵税报告。对于旧的房子，我们甚至可以在网上搜索一些资料，为投资者在下订单前，免费提供第一整年折旧额度的大致范围，供您和报税的会计参考，为您解除后顾之忧。更何况制作固定资产折旧抵税报告的费用是可以当年100%抵税的。投资者们，您还犹豫什么呢？

对于投资者购买前已完成的建筑（含加建、扩建的固定资产），在其寿命期限内，以后的业主依然可以按年申报折旧，不过要减去从建筑、加建、扩建完成时到资产拥有前的所有折旧。

案例分享

老李2010年在旧城区买了一套投资房，原始建筑建于70年代。根据澳洲税法规定，1985年前修建的房屋，原始资本上的折旧不计。那么，老李是否已失去了大部分的资产折旧额度呢？

笔者进行了现场调查，结果发现老李的房屋在2000年左右进行了大规模扩建，原木屋被加高，增加了楼下的祖母屋（Granny Unit），估计当时扩建的费用共计10万澳元。这样老李可继续申报祖母屋（Granny Unit）部分自购买日起剩余的全部折旧额（非老李拥有期间的折旧是不计算在内的）， 每年约有3000澳元。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

 

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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美国 | 美国也有浪漫水乡！聚焦南加州的威尼斯

今年南加州的夏天似乎漫长到永恒。在这个季节，我们似乎更适合把房地产的焦点转向美丽而怪诞的威尼斯海滩（Venice Beach）。

我住在Venice，我热爱这里的海滩气候和艺术氛围。这些年来，我见证了这里发生的种种变化。过去，Venice是有点吓人而又危险的地方，那些艺术家，或自诩为艺术家的人和低收入人群聚集在此。现在，它仍然受到艺术家们的青睐，但因为它的独特氛围，很多有钱人也被吸引过来。慕名而来的还有很多来自各个专业领域的精英们。艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）过去到处是酒吧和二手商店，现在成了游客必到之地。大量的本地餐厅吸引着来自世界各地的美食家们，商品价格昂贵但比较独特。

艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）

Venice曾是一个名叫Abbott Kinney的男人的梦想。他想通过几条运河，打造出美国的威尼斯。所以，Venice原来到处是运河。慢慢地，运河覆盖了街道，这里变得破烂不堪。但是，这个城市后来没钱了，幸运的是，它还保留下了几条威尼斯运河，而且过几个街区就可以到达海滩。在这里，你还可以看到一些原来的房子，它们挨着价值几百万美元的豪宅。当地人和游客们最喜欢的消遣方式就是沿着运河散步。河里的鸭子和河上的桥让Venice变得古雅，是个摄影的好地方。

另一个游客必到之地就是威尼斯海滩漫步区（Venice Boardwalk）。在这里，你可以邂逅明星人物，可以血拼，还可以去肌肉沙滩（Muscle Beach）或其他游乐场所。这里就像一个活生生的马戏团，十分有趣。海滩漫步区的房子值得购买，能让你坐拥无敌海景，还可以看到威尼斯码头（Venice pier）。

威尼斯海滩漫步区（Venice Boardwalk）

Venice的社区氛围很好，适合居住。因为越来越多人想要住在这里，所以房价一直在涨，是个投资的好地方。附近的硅谷海滩（Silicon Beach）——科技公司之家——房价大涨，使得这里的房价也只涨不跌。在Venice Beach，价格最低的住宅都要100万美元，而且非常稀少，现在的房价已冲向500万美元了。从原来的沙滩小木屋到带大阳台的现代化多层豪宅，这里应有尽有。步行街两边旧式的小房子和高墙耸立的大豪宅是它独特的魅力所在。威尼斯毗邻交通便利的洛杉矶国际机场（LAX），20分钟即可到达。

加州威尼斯运河

Venice归属洛杉矶市和县，当地学校属于洛杉矶联合学区。引入学分制后，当地学校受到热捧。威尼斯还有几所很棒的小学，毕业后即可直升初中、高中。针对优秀高中生，学校设有奖励项目，能让他们就读顶级大学或学院。

威尼斯的房产主要由独幢的家庭住宅和少量高级公寓组成，大部分房产靠近海边。住户们都喜欢步行去艾伯特·肯尼大道。主街（Main Street）和华盛顿大道（Washington Blvd）上宾馆林立。附近的几个农贸市场出售新鲜的食材和预制食品。这里是美食家的天堂，不仅有昂贵而新鲜的食材，还有很多有趣的预制食品。与Venice相邻的是划船爱好者的天堂Marina Del Rey。

洛杉矶学区的百老汇小学（Broadway Elementary School）

我的办公室就在Venice的艾伯特·肯尼大道后面。

下一篇文章我会带你去邻近的北部城市圣莫尼卡（Santa Monica）。太平洋经威尼斯流至圣莫尼卡，遍布商店和宾馆的主街也从威尼斯一直延续到圣莫尼卡。

英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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澳洲 | 投资墨尔本房产需要了解的那些区域

墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。

墨尔本的CBD非常小，只有几条马路，没有多久就能走完了。年轻人，在CBD上班的人，学生甚至临近退休的老人都喜欢CBD。购物，吃饭和交通都非常方便。

以CBD为中心发散，墨尔本的居住区域分成东面，西面和北面。CBD很接近海港，所以墨尔本没有特别明显的南面，只有相对偏南和东南区域。

墨尔本新移民居住分布地图

最近SBS发布了一个新移民居住分布地图，非常有意思。总体而言，中国人（红色区域）把CBD附近及东边给占领了，印度人（绿色区域）和越南人（粉红色）把西边包下了，意大利人（蓝色区域）大部分在北边。剩下几个小小的灰色区域，犹如鹤立鸡群，基本都是英国人等欧洲人住着。

某国人聚集在一起居住，其实在购物，餐饮上有着极大的便利。中国人基本上在那些集中的区域都能方便找到自己日常的烹饪用品，熟悉的品牌和地道的中国餐厅。如果让中国人住到欧洲人聚集的地区，他们可能会感受到很大程度上的不方便。

历史悠久的高档住宅区

历史的积淀，通常会赋予那个区域特殊的气质。跟上海一样，徐汇、卢湾、静安属于高档区域，墨尔本有些区域，也是有着高贵的气质，有时开车路过，你就能被那种气质所吸引。中国大使馆在墨尔本的驻地就在墨尔本最高档的Toorak区域，Toorak区域里有条路叫 St Georges，两边都是历史悠久的豪宅，或者可以称其为宫殿。不过这种地方都是世代传下来的，偶尔有个别中国富豪会去买一幢炫耀下。

Toorak虽好，但是不是大家都能买得起的，于是 Camberwell，Hawthorn，Marlvern，Kew，Glen Iris，Hampton 这些区域成了推而求其次的选择。至今而言，对于墨尔本本土的人来说，他们更喜欢住在这些区域，就跟上海人向往静安，徐汇一样。

CBD 周边

中国人喜欢CBD和CBD周边的Docklands，Southbank，South Yarra，St Kilda Road，Richmond 那些区域，热闹，生活很方便，随时就能方便到达CBD。

Docklands离开City很近，核心区域在维多利亚海港，沿着海港边有一排餐厅，步行着就能去会员制超市Costco，和海港城购物区域。去CBD的交通很方便也是免费的，步行25分钟也能到了。这几年Docklands的发展很快，新建了很多的高楼，相对密集了很多，但是Docklands的另外一头相对就比较冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠赌场为中心。那条Yarra河景色优美。 South Bank 也是墨尔本艺术文化中心，有著名的维多利亚州美术馆。近几年这个区域的住宅建设也很快。这里有现在墨尔本最高的住宅Eureka，未来这里会有墨尔本另一幢108层的高层住宅。

South Yarra 核心区域在South Yarra车站附近，新旧交融的建筑，各种精品店和餐饮店非常密集，极具艺术气息，生活更便利。坐地铁去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集着众多的知名的广告公司，IT公司，是上班族聚集的一个区域。那里有墨尔本著名的Albert Park，高尔夫球场，美丽的人工湖。坐公交车就可以到达CBD，非常方便。可能唯一的缺点在于晚上就有些冷清，吃饭酒吧的选择不是很多。

东区

很多中国人喜欢的区域还有东边的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。这些区域有不错的学校，很多中国餐馆，亚洲超市，生活非常便利。这些区域离开CBD比较远，一般有15到20公里，但是这些区域对于当地人来说是非常适合居住的区域。

墨尔本东区有很多中国人聚集的区域

Glen Waverley 因为有一家澳洲排名非常好的公立学校，所以房价一路攀升。那里有地铁直接到CBD，大概需要40分钟时间。但是Glen Waverley这个区域非常完善，购物中心，各种餐厅，基本需要的都能在这个区域内解决。

Boxhill 也是华人聚集的地区，有很多中国餐厅，超市。坐地铁到CBD应该在25分钟这样。

Doncaster主要是有学区房，加上那里有一个Doncaster购物中心，所以也是生活便利。

越来越多的中国孩子选择留学，在澳洲的中国留学生人数也一直占据首位。而在澳洲留学申请的学生中一直以硕士申请为主，我就针对硕士的留学申请做出一个详细的时间安排参考，以确保学生能在在最为合适最好的时间内申请到澳洲的名校。把握时间，做好规划非常重要哦！【阅读原文】

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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澳洲 | 面临崩盘？澳洲房地产市场仍在上升中！

眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么？我们正面临的究竟是一场正在到来的房价大崩盘，还仅仅长远上升趋势下的小幅价格波动？未来的12到24个月内的房价走势会怎样？没人能够百分百肯定地预测未来，但我们可以根据一些现有的客观事实和数据给出点分析。最近我们时常可以听闻到许多关于澳洲房地产市场正处于崩塌边缘的新闻和消息，比如银行停止向海外买家提供贷款，显而易见的公寓供应过剩的势头，维州、新州和昆州政府陆续出台了对海外买家增收印花税的政策。有些我们的客户可能已经听说墨尔本市中心的二手公寓房再售的价格比数年前的新房买入价格整整低了24%，可与此同时，悉尼市中心靠近海湾的400套新公寓在开盘4小时内就被当地买家哄抢一空！那么究竟澳洲房地产市场正在上演什么那？我们希望能够为您提供一份针对目前局势定量与定性的分析。

从国家政策的角度来分析，澳洲政府一直都密切监视着房地产市场的发展动态以确保一个最终的目标：每个普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量后可以有能力实现拥有自己住宅的梦想。澳洲政府一直都面临着一个艰难的局面，一方面政府可以从一个蓬勃发展的房地产市场里增加的相关税率、更大的建筑施工行业规模和更多的家庭财富中获得利益，另一方面如果出台不阻止房价下滑的政策会是相当不明智的，因为房产是大多数澳洲人的个人家庭财富的主要组成部分，家庭房产贷款也是绝大多数澳洲银行最有价值的业务。一个衰退的澳洲房地产市场会导致个人家庭财富的缩水，增大家庭的财政压力和银行的贷款风险。所有的这一切都会最终给澳洲人的消费能力、商业的流动性和整体的经济增长带来负面影响。

由于以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场，如中国、中国香港、新加坡，是不同的。

  • 澳洲的房地产市场不是一个投机性的市场，因为它相对较高昂的交易成本和比较少的当地投资者的投机行为。房价一年上涨15%都会被视为是非常不寻常的。
  • 普通的澳洲中产阶级很可能终其一生都只拥有不超过三处的房产。眼下，对澳洲当地人来说，拥有一处房产并不是一个人生目标。很多工薪阶层的澳洲人不排斥一辈子都住在出租房里。
  • 澳洲房价的潜在驱动力是当地的住房需求和人口增长。作为全澳洲人口增长最迅速的维州，在过去的几年内都享受到了由于人口增长带来的房价上升的利好。
  • 澳洲人购买房产的动机是和那些亚洲房产市场上的购房者截然不同的。不同于亚洲房地产市场中买房是归根于财富的累积或进入好学校的学区房需要，澳洲的买房者的动机主要是自身的实际需求如家庭规模的改变，或者是为了利用负扣税制度达到避税目的。一个普通的澳洲家庭是很乐意住在一个氛围融洽、离朋友和家人很近的当地社区，送孩子去上就近的普普通通的公立学校。这也是为什么澳洲当地人在房地产市场中的投资性买房很少。
  • 澳洲人由于生活方式的偏好并不享受住在市中心的高层公寓。不同于亚洲人住得离市中心越近越好的观念，澳洲当地人更喜好离开喧闹拥挤的市中心居住，有更多住所的室外活动空间，离家不远就有学校和一些生活基础设施。在澳洲的各首府城市，最好的学校通常会坐落于离市中心30分钟车程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。
  • 在澳洲土地并不是稀缺资源。在首府城市的外围通常有一望无边的可供开发和农业用作的土地。我早年80年代曾看到在布里斯班市中心30公里外的埃顿斯有土地在出售，至今30多年过去了在那块区域仍有土地在出售。

以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号，这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化（银行贷款的收紧、印花税的增加）都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应，因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。然而，从传统的经济学角度来看，如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务，那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱，它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方，就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物，这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种，这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多！

眼下这重新平衡的阶段有望在几个月后新一任政府大选后结束，我们寄期望于未来政策的调整。可以想象下在未来银行松开贷款限制后会发生什么。事实上，银行并不能扭转买家的买房决定，他们只能暂时地延迟下！

让我们回头看下近期的一些数据。2016年5月的房地产数据表明眼下的房地产市场并没有发生大幅的价格波动。在过去的12个月中，墨尔本的房地产价格有着各大首府城市中最强劲的涨幅，但在最近的3个月里整个墨尔本的房价是轻微的浮动，而不是某些报道中声称的那样高达24%的巨大跌幅！这些巨大的跌幅只发生在墨尔本市中心的高层公寓，可这部分公寓楼只是占了整个墨尔本房地产市场的很小一部分。

澳洲各大首府城市住宅价值变动3/12个月

尽管墨尔本的房价在最近的一个季度中表现得很疲软，但同一年前的房价相比，增长率仍高达10%。或许我们会看到墨尔本的房价会持续眼下疲软的表现，但仍将会在未来因为基本的供需不平衡而继续增长。与此同时，我们还应注意到这一点，根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

目前的房价中位数仍属悉尼最高，墨尔本其次，仅为悉尼房产中位价的75%！这就是为什么我们相信墨尔本的房价中位数在未来会上涨到至少追平悉尼的水平，基于对未来人口增长的预测。

澳洲各大首府城市房价中位数

下图为投资者们展示了澳洲各大首府城市房地产的总租金回报率，但请谨记在心，较高的总租金回报率往往以为着较低的房产增值率。

澳洲各大首府城市总租金回报率

拍卖清除率通常反应了市场上人们对房产需求。从历史上看，90%的拍卖清除率意味着非常火爆的房地产市场。眼下悉尼和墨尔本的房产拍卖清除率都稳定在70%到80%之间，这与长期以来的拍卖清除率相当。

澳洲各大首府城市拍卖清除率

最后作为结论，我们对澳洲的房地产市场通常是持有乐观的态度了。澳洲房地产市场没有真实可信的理由去迎来一场跌幅巨大的价格修正。的确，我们见证了有一些项目由于个人财务原因和无法交接导致的价格下跌，但我们相信这只是非常短暂的一个时期内的现象。

我们没有在占墨尔本房地产市场更多份额的绝大多数郊区的房产上看到有发生调整性的价格下跌的迹象。在过去的一年中，我们总是建议我们的投资者远离那些诸如市中心和一些土地新房打包出售又同时有无限量土地供应的区域，而不是因为海外买家对购买土地的偏爱而建议买进位于这些区域的物业，因为我们找不到可长久持有这些物业的理由。当一个开发商为购房者提供长达10年的总租金回报率保证时，你应当警觉这个项目的物业是不是很难卖出！

大多伦多地区开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现像——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这麽高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】

 

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