Category: Financial Featured

对于全球最主要的几个豪宅市场而言，世界经济的高峰与低谷都是他们的旺季：全球经济繁荣的时候，高端房将获得可观的资本增值；而在全球经济低谷时，这些理想地段的优质房产则会成为业主资本的理想避风港。那么，在并不平静的2014年过后，2015年的全球高端房市会有怎样的表现呢？

知名地产代理公司莱坊（Knight Frank）在2014年底发布的全球高端房市预测（Prime Global Cities Forecast）中，介绍并预测了世界上八个主要城市的高端房市走势。在2015年中，纽约、悉尼和伦敦的高端房市将上升或不变，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜将有下滑。

一、风险与机遇

1．延续避险趋势

尽管时至今日，金融危机对全球经济的影响已有所缓和，但是经济或政治危机地区的材富快速流向“避险”市场的趋势仍在持续。根据经合组织（OECD）的报告，欧元区危机尚未解抉，而中东地区、乌克兰和西非地区的地缘政治风险上升。这些风险不止对石油供给和全球经济稳定有潜在影响，也会增加投资者对避险资产的需求。

此外，随著华人投资的海外高端房产的数量增多和地区扩大，莱坊认为中国经济的“急转弯”可能是全球豪宅市场面临的最大风险之一。

由于这些买家专注于财富保值，因此将会避开高风险、高回报的投资领域，而倾向于寻找成熟、稳定的投资领域，例如伦敦、悉尼和纽约的豪宅。但是由于这些黄金地段的房产供应非常有限，因此投资者也会对高端地段的周边地区产生很大的需求，大笔流入的避险资金将会产生显著的涟漪效应并推升房价。

2．触底反弹的信心

金融危机之后，世界经济中最薄弱的点基本一直处于欧洲，而且很多欧洲的高端房市也在跌跌不休。如爱尔兰首都都柏林（Dublin）、西班牙首都马德里（Madrid）、罗马，甚至巴黎，在2009年之后都经历了长期的需求疲软和价格下跌。

但是在经济前景出现了好转的迹象之后，很多投资者都认为欧洲的高端房市已经触底，而且其胃口也在恢复。例如2012年都柏林的黄金房市价格已经反弹并显著上升，其后马德里的高端房价在2013年也已反弹。由于此前政治上的不确定性，巴黎和罗马等高端房市被投资者们所忽视，但比起周边的替代选项仍有不错的价值。因此莱坊预期，很多投资者将在2015年关注这些地区的投资机会。

3．新兴市场新的材富

全球材富的增长，尤其是来自新兴市场的超高净值人群（可投资资产超过3,000万美元的投资者）的数量不断增长，在2013年大约是16.8万人，预计在10年后将增长为21.5万人。他们对于物业投资有著很大的需求。而全球的几个枢纽城市将获得这些投资中的很大一部分。

4．汇率的变动

由于美联储可能在2015年加息，并带动美元汇率上升。而相对的，欧洲央行则日益倾向负利率，这种差异使英国和欧元区的高端房产对于投资者来说更加有利可图，也会带来更大的需求。

莱坊特别强调了中国人民币的未来走势。由于人民币仍然不可完全兑换外汇，但在数年之内可能放开。因此任何潜在的贬值都将打击中国大六流向全球住宅的投资，尤其是跟美元挂钩货币的地区——例如中国香港的房价。

5．政府的调控

自2009年以来，世界各国政府都采取了一些关键措施来支持或刺激房市。不过现在这些举措都在缓慢地撤出。而相对的，政府也在采取措施来抑制之前的快速增长，豪宅税也日益成为世界高端住宅市场的热门话题。但是除了中国香港和新加坡，大多数的政府措施对需求的影响有限。

6．基础设施建设的影响

现在，基础设施——特别是铁路、公路或航空的建设——已经日益成为高端房产开发商和投资者的风向标。不过对很多投资者来说，什么时间点加入开发和增长的週期是个关键问题。值得关注的是伦敦近几十年来最大的交通干线建设——Crossrail铁路。预计第一期工程将于2018年首次通车。莱坊预计从2014年至通车为止，其站点周边的平均房价将上涨36%，增幅最高的几个站点房价更会上涨43%。

二、英国伦敦的高端房市

 

 2015年英国的豪宅房价将保持稳定和平缓，推荐房源：英国伦敦11卧新建豪宅

作为日不落帝国的首都，伦敦有高安全性、优质的教育、活跃的商业和真正多元化的社会。金融危机过去后的五年，伦敦市中心的黄金地段以其独特的避险魅力促成了61％的累计涨幅。过去两年中，全年的房价增长一直稳定在平均7.9％。

在2014年底，政府公布了新的印花税法，高端房产的税费上涨使得市场需要时间来消化税制改革带来的影响。再加上2015年的五月大选所带来的不明朗因素，因此很多买家都在观望大选结果。莱坊预测，2015年的豪宅房价将保持稳定和平缓。如果大选尘埃落定，豪宅税的威胁回落，随著被压抑的需求释放，2015年的下半年将有一定程度的复苏。

不过，若将伦敦和纽约等国际城市的地产税比较，英国的税收制度只是和其他国际性城市看齐，中国香港的印花税为8.5%；新加坡针对境外买家的印花税高达15%，对本地买家购置第二套房产则征收10%的印花税。因此，伦敦依然具有吸引力。

但是，在伦敦的黄金地段整体中仍有许多地区将有突出的增长，例如Bayswater、Fitzrovia、Midtown以及金融城（The City）周边的地区，如City Fringe和Shoreditch的新建高端楼盘。

三、其他地区的高端房市

1. 纽约

纽约将在2015年重回全球高端房市的冠军宝座，推荐房源：纽约16室5卧特别设计的豪宅

由于国际需求的增强和经济指标的改善，这双管齐下使得2014年的纽约曼哈顿豪宅价格上涨了至少6.7％。来自中国、英国、俄罗斯和拉丁美洲的买家对纽约的兴趣日益浓厚，尤其是考虑到近期开放的十年多次往返签证，华人买家将会更为活跃。莱坊预计纽约将在2015年重回全球高端房市的冠军宝座，价格将增长5％至10％。但是市长比尔·白思豪（Bill de Blasio）正在考虑向豪宅买家征收额外的税收。

2. 悉尼

悉尼将成为2015年表现最强的高档住宅市场之一，推荐房源：悉尼4卧3卫的豪宅

跟纽约一样，莱坊预期悉尼将成为2015年表现最强的高档住宅市场之一，增幅达5％。增长的主要原因包括，商业信心和政治稳定性的增长有助于吸引海外的利益，疲软的澳元、低廉的贷款利率和有限的供应也在为这股势头助力。

澳大利亚众议院的常设经济委员会（The House of Representatives Standing Committee on Economics）已交付关于海外投资澳洲房市的审查报告，其中对于国外买家购买高端房产没有施加额外的限制。而且吸引高净值个人的重大投资签证计划（The Significant Investor Visa）将额外分出一类——顶级投资签证（Premium Investor Visa），2015年7月1日推出，以1,500万美元的投资即可更加快捷的获得永久居留权。这都会进一步强化悉尼的房市热点地位。

3. 中国香港

莱坊预测中国香港豪宅房市整体的增长小于5%，推荐房源：中国香港4卧3卫原装豪宅

由于前几年房市过热，因此中国香港政府对房市施加了严格的降温措施，包括对非居民购房征收较高的印花税和严格的贷款条件。如果2015年利率上升的话，中国香港的豪宅价格可能会受到更多的下行压力，莱坊预测中国香港豪宅房市整体的增长小于5%，而且太平山顶（The Peak）、南湾（Island South）和半山区（Mid-Levels）的表现将会超过整体表现。

4. 新加坡

在2014年，新加坡房市的高档住宅价格下降了10％不止。对海外买家的额外印花税（The Additional Buyer Stamp Duty）高达15％，是市场沉寂的关键原因之一。对于疲软的市场情绪和下跌的价格，外国买家普遍不感兴趣。一个主要的房地产开发商最近已暗示了如果市场的表现继续不温不火，则“有可能降价销售”。鉴于市场平静，政府预计不会推出进一步的降温措施。在未来六个月内，交易量很可能保持低位，直至现有降温措施出现放松之后，才可能有潜在买家和投资者入场。莱坊预计2015年会有小幅下跌（

5. 巴黎

巴黎的豪宅价格非常有竞争力，推荐房源：16卧的巴黎酒庄

相比其他欧洲主要城市，巴黎的豪宅价格非常有竞争力，但是政治和经济的逆风已经搅乱了巴黎豪宅买家们的情绪。奥朗德（Hollande）总统对海外投资者进一步的严厉税收是巴黎豪宅市场的主要威胁。因此莱坊预计在2015年投资情况未变之前，会有小幅下调（

尽管如此，售价在65-130万欧元的巴黎房产仍然颇为畅销。这个市场区间的投资者希望能够从低利率的按揭以及高涨的租赁需求中获益。

6. 日内瓦

虽然日内瓦的豪宅价格在雷曼破产后仍然居高不下，但这个城市仍是很多贸易公司的青睐之处，很多家庭也在这里寻求一个更安全的环境教育孩子。因此，世界上很多来自风险地区的买家都受此吸引而来到日内瓦。莱坊预测价格跌幅将接近5%。

7. 迪拜

在2013年底，迪拜土地部（Dubai Land Department）把房地产转让费翻了番，阿联酋央行（UAE Central Bank）也推出了房贷上限，结果大幅增高的前期费用让买家的情绪显著减弱。2014年的夏秋两季里，住宅交易量就出现了两位数的下滑，价格也开始下滑。眼下没有任何迹象表明迪拜的高端房市交易量将有强劲的复苏。莱坊预测价格跌幅将接近10%。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。