2015年4大伦敦房产投资潜力区 您不容错过

随着伦敦城市公交系统的伸展,政府对城市部分区域公共设施投资的加大,新的商业区和新楼盘在这些地区的不断建设,使伦敦市内的一些地区成为吸引购房者的理想购房区。这里我特别挑选了伦敦市内4个比较有潜力的地区加以详细介绍。

在伦敦这座国际大都市里,泰晤士河上计划建设的一座新的桥梁, 都会给伦敦相关区域的楼市造成影响。伦敦市内,一座地标性的建筑,或者是一个各方面都很优秀的新住宅小区也给周边楼市带来波动。

2015年伦敦需要特别注意的4大购房区域:

  • 西伦敦——Notting Dale

Notting Dale位于伦敦城市西北,属于城市邮政编码的W11区。处于伦敦城市地铁White City站和Ladbroke Grove站之间。说起Notting Dale人们恐怕并不熟悉,但是附近的Notting Hill(诺丁山)地区却是举世闻名,无人不知。

比起充满了人文情怀,文艺气息浓厚的诺丁山,Notting Dale区的发展起步较晚。二战之前,这里曾经是伦敦有名的贫民区,从本世纪50年代开始,政府加大对这里的投资,各种现代的新式建筑,居民小区开始兴建。

例如由著名的普氏集团开发的楼盘More West,楼盘由面积各异的单元房组成,可全额购买或选择shared ownership, 单元价格41.5万英镑起。Notting Dale区域重建计划的一部分由伦敦Kensington肯行顿 and Chelsea切尔西行政区负责,高端的建筑设计带有浓厚的艺术气息。富有美感的建筑给这里注入活力,使Notting Dale面貌一新。

  • 北伦敦——Hornsey

Hornsey位于伦敦北部, 属于城市邮政编码的N8区, 是伦敦历史比较悠久的老行政区之一, 1965年起划归Haringey行政区管辖范围。

Hornsey紧邻风景优美的亚历山大宫公园, 区域内有大量保存完好的维多利亚时期,和爱德华七世时期的古老建筑。这里交通方便,火车在30分钟内直达伦敦中心的Moorgate 车站和King’s Cross车站。Hornsey区域中心的购物街和商铺正在维修重建中,由于这里有大量古建筑的存在,重建计划在英国历史文化遗产保护委员会的保护下进行。

紧邻城市运河,在老供水厂旧址上兴建的New River Village,由600套新房组成, 一房的价格32.5万英镑起。

Hornsey中心也有新房元月份交工,一室单元的价格约30万英镑。

  • 东伦敦——Leyton

Leyton位于伦敦东部, 属于城市邮政编码的E10区。这里距Stratford仅1.5英里,紧邻2012伦敦奥运会的主会场。

Leyton位于伦敦3区,在地铁Central line线上。区内有伦敦最大的开放式绿地。

正在进行的开发建设使Leyton的地产投资潜力大增。这里的房型以维多利亚时期和爱德华七世时期的排屋为主。价格多在40万英镑到65万英镑之间。

这里的新房以维多利亚式的联排别墅和单元房居多,价格39.5万英镑起。

  • 南伦敦——Brockley

Brockley属于南伦敦, 城市邮政编码的SE4区。在80年代曾经是在伦敦市中心上班族的聚集地;随着伦敦Overground的延伸, 现在这里重新成为受城市年轻一族青睐的地方。

Brockley周边被公园和绿地环绕,环境优美,年轻的带小孩的家庭喜欢落户在这里。

这里的很多维多利亚式的大别墅现在被改建成较小的适合小家庭使用的单元房;Brockley也有现代的新单元房,联排别墅等多种房型。随着计划建设的East London line的延伸,Brockley也成为伦敦地产投资具潜力的新区域。

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Minni谈英国伦敦房产投资

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2014年12月最新美国房价走势

 

去年12月份,美国房价月度上涨0.9%,继续保持平稳增长的走势。而同比涨幅从11月的6.4%上涨至6.6%,均价达到179,200美元。值得注意的是,12月份美国新房销售量环比上涨11.6%,显示出了楼市复苏的动能加强。

值得注意的是,几个热门都会区的房价全线上涨,旧金山和西雅图都会区表现优异。

其他方面,12月成屋签约销售数量下滑,美国房地产经纪人协会(NAR)认为可售房屋数量的下降以及房价略微上升影响了销量。新房销售虽然在美国整体房地产市场所占比重不大,但对拉动经济增长仍有重要作用。

展望2015年,随着就业市场的不断改善,房价较小的增幅则意味着更多的房屋价格仍然处于购房者能够接受的范围之内。这也有助帮助维持房地产市场的反弹,进而提振经济复苏。

在其他房价指数方面,12月S&P/CS20座大城市房价指数年率上涨13.42%,为去年6月以来首次放缓。

 

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2015年1月英国房价趋势报告

 

2015年1月份,英国房价反弹,月度上涨1.4%,暂时扭转了前两个月的跌势,为新的一年开了个好头。而同比涨幅则升至8.2%,均价达到了273,275英镑,一月份房价数据的走强缓解了去年下半年以来的悲观预期。

从区域来看,本月出现了西南强,东北弱的特点。西南地区和西米德兰兹表现最为亮眼,月度涨幅分别达到了3%和2.9%,而表现最弱的地区是北部地区和约克郡,两者分别下滑了1.7%和0.2%,大伦敦地区不温不火,小幅上涨0.9%,均价达到了566,404英镑。

 

 

房价上涨可能表明近期抵押贷款利率下降、印花税改革、实际收入多年来首次增加正在对英国房地产市场提供温和刺激。而2015年房产市场能够继续走强,还有诸多疑问。比如今年5月的英国政府换届大选会是一个非常大的不确定性,它将提高货币市场中大规模融资的成本,进而拉高抵押贷款利率。

 

在其他英国房价指数方面,英国1月Halifax季调后房价指数月率增长2.0%,远超预期和前值,创8个月来最高水平,且单月涨幅创下2014年5月以来之最。而全英房屋抵押贷款协会公布的最新数据显示,1月份英国房屋价格同比涨幅为6.8%,不仅低于去年12月份7.2%的同比增幅,同时也是英国房价连续5个月放缓。

 

 

 

 

谨慎再谨慎!加拿大买房时必须核查的文件

对多数人来说,买房也许是你今生最大的一笔投资,因此再怎么谨慎也不为过。

在加拿大买房时注意核查哪些文件

当然,请专业验房师检查房屋是常识之一,但完美的房子是不存在的,所以不要指望验房报告显示房屋没有任何瑕疵。你只需关注是否有损害将来居住及房屋价值的大问题,如建筑材料劣质、老化或建筑结构不当等。

当你看好了房子,就开始下offfer。接下来就需要仔细审核、查看相关文件,这是买房过程中至关重要的一步,这些文件包括:

  • 公寓商品房管委会(Strata council)的会议记录,其中收集了过去1~2年内大大小小的会议内容,详细写明了国内所有房产交易过程出现的问题及纠纷。
  • 必须要求卖主出示Information Certificate (Form “B”) ,这是管理委员会出的,一定要最新的。里边涉及如下内容:
  1. 大楼或小区存在什么问题,发生过或可能发生什么问题,除房屋维护费用之外,房屋管理公司可能会征收何种附加费。
  2. 房屋卖主是否欠管委会钱,有没有其它人对大楼或小区提出过法律诉讼?如果有,你可以看到起诉书复印件。
  3. 产权关系是否具法律效力。
  4. 房产交易过程中或以后,大楼的某些制度是不是会改变?
  • 查看房管管理公司的现行条例,对于入住者有何要求。
  • 了解房屋管理公司的当前财务状况,这样可以知道在房屋出现状况需紧急维修时,公司是否有足够资金。
  • 查看已注册的房屋规划,有关房屋修正条款及一些针对买主的限制条款等,因为有些房屋会限制买主的自由使用,如不可以用作商业用途等。
  • 查看房屋说明报告(Property Disclosure Statement,通常我们简称为PDS),此报告由卖主填写,卖主有义务告诉买主他所知道的任何关于房屋的问题。对于报告中提到的所有问题,你都应当交由代理商做详细核查。
  • 注意房屋保修的相关信息。
  • 建筑大楼外部检验报告。

如果上述文件都不存在什么问题,您就可以放心贷款。之后再进行验房,交定金,最后找律师或公正人办理剩余手续。

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决定澳洲房产“长期增值”的四大主因 投资房产就靠它们了

在选择房地产投资对象的时候,人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引,从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区,因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛,于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

但在我看来,这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样,房地产是一种长线投资,而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候,必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素,而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面:人口规模;开发潜力;居住环境;教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来;某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入,但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火,昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后,我们要看到这样的数据:昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口,而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本, 2010年的统计数据显示,它已拥有近400万多人口。不仅如此,根据澳大利亚统计局的可靠预测,到2056年,它的人口将会增长到797万(请见下图),到那时,它的人口总数将超过悉尼,这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。
此外,澳大利亚的某些城市,因其单一产业结构,决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如,如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动,那对珀斯房地产业一定会受影响。反之,墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模,它相对更能任凭风吹雨打,我自岿然不动。

区域开发潜力

房产发展固然需要一定的人口规模,由于地区过于成熟,但包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼。虽然在很多方面都具有领先优势,但由于它的人口规模相对于其可开发的地区而言,已经处于饱和状态。然而对老区进行“除旧布新”式的改造,在澳大利亚的国情和法律制约下,成本太高,所以没有执行的可能性。因此,悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之,墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似,也在趋于饱和,但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口,用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件,决定了它的发展潜力:

1)土地资源丰富,房价为东南区一半,升值空间大;

2)距离CBD最近;距离菲利普湾较近;位于墨尔本国内和国际机场的中间;

3)新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点;

4)墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城;

5)政府重点投资发展的地区。(请见下图)

教育出口潜力

留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业,目前它吸引了40万留学生,这其中还有13万中国学生。澳洲政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房地产发展的长期优势,还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲平均房价为8千澳元,2010年为56万澳元),基本上稳定保持在7~8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此,这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素,共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

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金凯平墨尔本房产投资

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英国购房出租投资:哪种房地产可获得最大收益?

专家表示,公寓大厦的租金收益率增长并将形成规模经济

在英国购房出租作为投资,“群居出租房”(HMO)不再是最赚钱的模式。

所谓的“拥有多单位的永久产权大厦”是指包括购买整幢公寓大楼或将大厦改建成公寓,2014年10月到12月间,投资者的租金收益率达到9.3%。

这些收益数据是基于从2011年以来主要抵押贷款购房出租代理业务中成千上万的实际交易而得出的,均为“毛利收益”。这就意味着投资者不考虑如房屋按揭,维修费用和地租 –  或租赁中介费和收入所得税等附加费用的成本。

该图表(见下方)将租赁市场内如公寓大厦,群居出租房和主要含两或三间卧室的独立屋或公寓等租赁投资类型作比较。

投资公寓大厦并不便宜。伦敦市外的一幢含8套公寓的大厦起售价大概在50万英镑左右,而在伦敦市中心同等类型的公寓大厦起售价却在400万英镑。

然而,近年来投资者对公寓大厦的平均投资预算有所下降。在2011年初,房屋均价为932,148英镑,需支付44%的押金。现在房屋均价为497,644英镑,需支付36%的押金。

通常情况下,业主将公寓租给租客个人,然后收取单元租金和地租。

目前投资者可以在诺丁汉( Nottingham)地区购买内含8套公寓的维多利亚式改建房屋,市值47.5万英镑。根据在线房地产门户网站Rightmove指出,目前该类房屋的租金收益率为7%。而在伦敦金丝雀码头(Canary Wharf)区的内含20套豪华公寓的豪宅项目目前售价为3,300万英镑。

群居出租房还会持续发展强劲

群居出租房还会持续发展强劲

群居出租房的租金收益率比传统的购房出租高,但利润在过去几年内持续下滑。将一套住宅隔成多个房间来出租,租客们共享一个居住空间,但需要各自签订租赁合约,这类出租房的租金收益率比去年同期减少1.4%

多单位的公寓因已形成“规模经济”且租金利润丰厚,但可能只会令大额投资者获益。

同时,因租客需求量高,所以群居出租房依然大受欢迎。出于各种原因,包括五年内英国国内薪酬涨幅有限,许多租客依然租不起整套住宅。因此,相比租下整套住宅,许多租客依然喜欢租单个房间,2015年群居出租房的需求将会保持平稳增长。”

传统租房的规模贷款和资产价值比较

根据Your Move and Reeds Rains房地产连锁公司指出,现时英格兰和威尔士地区的平均租金从2014年12月起从每月745英镑上涨到现时每月767英镑。

英格兰和威尔士地区主要出租房屋的总租金收益率为5.1%,同时平均资本收益达到10,546英镑。

遵循13条建议 变身美国房产投资达人

海外房产投资现在越来越流行,而美国房产投资是所有海外房产投资中的大热门,本文就为大家介绍一下在美国买房的13条建议,希望对您的美国房产投资与置业有所帮助。

13条建议助你成功投资美国房产,推荐房源:美国纽约新建公寓“公园广场30号”

1、进行数据分析。制订组合一个财务计划,以确定你是否真的能够负担买房的费用。毕竟,仅仅因为目前是购买住房的好时机并不意味着它对你来说就是一个买房的好时机。重要的是要了解你能负担得起多少钱的住房以及购置房产是否可能会妨碍你解决生活中其它的重要的财务问题。

2、存下20%钱用于支付首付。我并不是存下低于该金额的首付款的支持者(虽然联邦住房管理局(FederalHousing Administration)允许如此)。确保你的首期付款资金是现金或现金等值账户的形式,这样,市场变动就不会妨碍你的计划。

3、使用相关媒体提供的非常好的“租房对比买房”计算器。租房在你的生活范围里可能仍然是一个更好的交易。

4、做一位知情买家。你不会只是因为房子的漂亮的照片被发布到网上就打算购买这所房子,但你还可以进行更多的价格研究。这就是说,再没有什么比和房屋附近的邻居们聊聊以获得“实地”情报更好的了。

5、索取一份你的信用报告的副本。如果你在过去的一段时间以来都没有这样做的话,请打开相关网站并申请获得你的信用报考的免费副本。重要的是,在你开始进行按揭流程之前要先纠正报告中存在的任何错误。

6、获得按揭贷款的预先核准。预先核准是一个对你的购房价格范围的很好的全面检查。银行将会给任何有心跳的人提供资金的日子已经一去不复返了。着手进行此事的最佳方法是从请朋友转介抵押贷款经纪人到对银行和信用合作银行货比三家。请确保是在同等条件下进行比较,并询问经纪人交易结束时的总成本。

你也应该知道,一旦你真正找到了房子,按揭贷款流程让人痛苦的程度和牙根管治疗的程度是一样的,只是它需要更多的耐心,并且也没有奴佛卡因(Novocain,译者注:局部麻醉剂)。你将需要进行大量的文书工作和提前通知–当你距离交易结束越近时,将会出现越多的提供甚至更多的文件的要求。最终,你将需要其中详细说明了你的贷款审批的条款的“承诺书”。

7、找一位代理人。差不多每个人都会对房地产经纪人有所抱怨,但我仍然认为独自一人完成房屋购买的流程是很困难的。在一些市场上,买方经纪人是存在的,但是,经济人们最重要的素质是诚实、经验丰富、与其它代理人有良好的关系以及来自喜欢你的买家的良好推荐。请记住,大多数的代理人代表的是卖方,而不是买方。

8、聘请一位房地产律师。这你的生活中的一项重大交易,因此,当涉及到法律费用时,不要试图省钱。即使你的抵押贷款公司提供了一位律师,你也要自己聘请一位以帮助你起草所有的文件并确保你的利益在流程的每一步中都获得维护。

9、进行评估。评估将决定房产的市场价值,并最终将会被你的贷款人用来确定你的贷款金额。你拥有获得一份评估报告副本的合法权利,并且也需要一份副本以供备案。

10、预约验房。认为你已经找到了自己理想的房子?也许吧,但是,除非有一位工程师和你一起排查这所房屋,否则你可能会在一两年后就要翻新房屋。如果在检查房子的过程中出现了问题,不要被吓坏;它往往可以通过简单的价格调整而被解决。保护好自己是必须的,所以不要漏掉这重要的一步。

11、从一个合理的报价开始。该报价应该基于附近的在过去的六个月内售出的近似房屋的价格而制定。你的代理人将会在过程中为你提供帮助,但该报价应该包括你愿意为这座房子所支付的价格,你的贷款条件以及比如特指如果在检查过程中出现了任何问题会发生什么事的不可预见的费用。

12、购买房屋业主保险。如果你是一名终身承租人,成本方面可能是一件令人惊奇的事情。请确保你了解投保结构和投保内容之间的差异。如果你正要购买一处靠近水源的房产,请确保你有一家可以帮助你加入国家洪水保险计划的代理人。

13、在完成交易之前核对住房和城市发展部的声明文件。政府文件提供了关于有关各方的基本细节以及大量的数字。难免会出现一些错误,这也就是为什么让你核对该声明并确认一切是正确的至关重要的。

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美国人口老龄化严重 养老类地产潜力巨大

借着奥巴马医改的东风,美国有更多老人能负担得起养老院的费用,这也使得养老类商业地产(Senior Housing)供不应求。某些地区的养老社区甚至一直“满员”,需要排队等待入住。地产开发商也将此视作是新的投资机会。随着基金公司、私募进入市场,养老类地产价格走高,回报率从之前的两位数跌落至7%-9%。

美国养老类地产已发展35年 体系与法规完善

养老类地产自1980年在美国初具雏形以来,已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同,美国的养老类地产可以分为五种类型。

第一类是Active Adult Communities and Senior Apartments,这类型养老地产主要以公寓为主,要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动,丰富老人的生活。

第二类主要为老年人提供家政服务,三餐和交通,叫做Independent Living Facilities,简称为ILFs,也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。

第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities,简称为ALFs,主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。

第四类可提供最高等级服务的社区,Skilled Nursing Facilities,即SNFs,必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务,出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。

第五类可以提供“一站式”服务,可以说是以上4种类型的综合体,叫做Continuing Care Retirement Communities,简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务,也提供家政、三餐服务等,可以算作是养老类地产中的“顶配”。

投资不足 美国养老类地产供不应求

1990年之后,养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年,新建养老地产较1999年下滑了近80%,这一现象主要归结于投资者目标转移,资本输入减少。在过去的几年里,开发商重新重视养老类地产,新开工项目如雨后春笋。然而,这些新项目仍不能完全满足需求。

在需求方面,自2000年以来,65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示,每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测:2030年,美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机,该市场将会从幕后走到台前,成为主流地产开发项目之一。

2012年全美各年龄段占总人口百分比

老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年,这些都将使养老需求产生巨大的缺口,美国养老类地产的潜力巨大。

首先是二战后的婴儿潮,也就是1946年-1964年出生的人口,为美国贡献了8千多万人口,是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示,这类人群占总人口的16.7%,每年支出达到2万亿美元。

然后是沉默的一代,大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代,他们其中的大多数已经退休。

最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口,这一代人属于“二战老人”,他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高,这一代人需要更专业的护理。

1960-2012年美国人均寿命走势图

开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险

中国投资者进入该市场最大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高,需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格,因此初入市场的投资者往往会应接不暇。

此外,美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助,因此他们也面临诸多政策限制。

其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。

建立品牌化老年公寓势在必行

NAREIG商业地产部调查数据显示,尽管养老类地产供不应求,但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时,在家庭年收入超过$75000美元的城市圈,老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区,大多数老人仍然与子女居住,或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。因此,建立品牌化老年公寓势在必行。

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澳洲首次购房有补贴 2015年澳洲各省做法

首次购房者补贴,澳洲各州做法互不相同。从2015年1月1日起,北部行政区、塔州的首次购房补贴有较大变化。

北部行政区从1月1日起,将与其它州份一致起来,即不再给购买旧房的首次购房者提供补贴。之前,北部行政区的做法是提供1.2万至2.5万澳元的补贴,视位置而定。

塔州的首次建房补贴将减少到2万澳元,而且从2015年7月1日起,进一步减少到1万澳元。在2015年1月1日之前,此补贴曾是3万澳元。

在新州首次购房可以获得1.5万澳元补贴

推荐房源:悉尼4卧2卫的房产

有关详情以及其它各州的情况如下:

首都行政区

首次购房者可以得到1.25万澳元的补贴。这只适用于价值不超过75万澳元的“新”的或“大规模翻新”的房产。

其定义如下:

  • 一处从未作为住房使用或出售过的房产;经过重大改造的房子,在改造后,尚未作为住房使用或出售的;通过“楼花”协议购买的房产。
  • 购买已经存在的房产,不能享受补贴。
  • 首次购房补贴的条件规定,购买者必须在房子完工后居住在里12个月。
  • 为了申请此项补贴,购房者需要在购买生效日或有了房产居住证书之日后的一年内提出申请。自建房者只有在房子完工后才可提交申请。补贴金通常在收到申请后10天内发放。
  • 符合首次购房补贴条件者还可以推迟付印花税。

新州

首次购房者可以获得1.5万澳元。从2016年1月1日起,这笔补贴额将减少到1万澳元。

此补贴只适用于购买新房或自己建新房者。房地产价值须在75万澳元或以下。

符合条件的房产如下:

  • 不曾被人住过的;不曾被当作住房出售过的;经过重大翻新的,或代替拆除的旧房的新房。
  • 购买已经存在的房产,不能享受补贴。
  • 补贴的条件规定,购买者需要在房子到手后12月内在搬进去连续居住6个月。在澳洲军队任职而且是新州注册选民的,此居住期限可以缩短。
  • 购买价值不超过55万澳元的,可免印花税;价值55万至75万者,可减印花税。
  • 购买价值不超过35万澳元的空地者,免交印花税,价值35万至45万者,减印花税。
  • 要有资格享受首次购房补贴,你必须在2000年7月1日前没有在澳洲拥有过房产;你必须在2000年7月1日之后没有在澳洲拥有房产,而且居住在里面达六个月。

北部行政区

首次购房者可以获得最多2.6万澳元。从2015年1月1日起,首次购房补贴只适用于购买新房或自建新房者。

新房的定义是从未作为住房居住过或买卖过。然而,为了避免异常情况,在某些有限的情况下,可以把曾经买卖过但不曾居住过的房子视为新房。

从2012年12月4日其起,首次购房者的印花税减免已经取消。

昆州

购买新房的首次购房者可以获得1.5万澳元的补贴。但是,购买已经存在的房子者不能享受补贴。这种做法是从2012年9月12日开始的。

如果你在2000年7月1日前拥有任何房产,即使是投资房,你都没有资格享受首次购房者补贴。

2000年7月1日后拥有投资房产,但自己没住过此房,或许符合条件。你需要提供退税详情、租房合同、及目前的电费和电话账户。

申请递交后10天内就会得到处理。购房者必须在12个月之内住进去,并且连续居住六个月。

南澳

首次购房者补贴本来适用于新房与旧房,但从2014年6月30日以后,买旧房的就不能享受此补贴了。所购买的房产价值不能超过57.5万澳元。

买新房者,从2014年1月1日起,补贴是1.5万澳元。

如果你在2000年7月1日之前拥有任何房产,即使是投资房,你都没有资格享受首次购房者补贴。2000年7月1日之后拥有投资房产,但自己没住过此房,或许符合条件。你需要提供退税详情、租房合同、及目前的电费和电话账户。

购房者必须在新房建成后12个月内搬进去,并且连续居住六个月。

以楼花形式购买的新公寓房或翻新公寓房,可以享受印花税的减免。从2012年5月31日至2014年6月30日期间的做法是,印花税全免,但上限是50万澳元的公寓房应交的印花税,即21330澳元。从2014年7月1日至2016年6月30日的做法是,免交部份印花税。

塔州

对新房来说,2013年11月7日以后,“新建房促进金”(First Home Builder Boost)从8000澳元增加到了2.3万澳元,但到2014年12月31日为止。符合条件的还可以享受首次购自住房补贴,即7000澳元,总计可获得3万澳元。

从2015年1月1日至6月30日,新建房促进金减为2万澳元,7月1日后进一步减为1万澳元。

要具备享受补贴的资格,你必须在2000年7月1日之后没有拥有并居住过房产六个月,而且在此日期前不曾拥有过房产。

得到补贴者,必须在房产居住证发放之日后的12个月内搬进去,并且连续居住六个月。

维州

只有买新房者才能享受补贴。从2013年7月1日以来,补贴是1万澳元

这只适用于购买价值不超过75万澳元的房子。但坐落在农业用地上的房子不受此条限制。

享受补贴者必须在房子成交后12个月内搬进去,并且连续居住12个月。

印花税的降低非常可观。印花税最初在2011年7月1日减少了20%,然后在2013年1月1日又减少了10%,2013年7月1日与2014年9月1日又分别减少了10%。

西澳

2013年9月以来,首次购买或建造新房者可获得1万澳元的补贴。购买旧房者可以获得3000澳元的补贴。

从2010年开始,制定了上限,房产价值不得超过75万澳元,如果地处南纬26度以北者,此上限为100万澳元。

如果你在2004年7月1日之后拥有过自住房,不论你在里住了多长时间,或者在此日期之前你拥有自住房,并在里住了六个月以上,你就没有资格享受补贴。

你必须在房子成交后12个月内搬进去,还得连续居住六个月。

西澳还提供另一种补贴,称为“购房者资助账户”(Home Buyers Assistance Account),可以给首次购房者提供2000澳元的资助。这笔钱出自房地产中介信托账户上的利息。

此外,还有对买房过程中杂费的补贴,比如律师费、估价费,你只能在购买40万澳元或以下的房子时才能使用这些补贴。你所购买的必须是已经存在的或者部份建成的自住房,而且你必须要在头12个月里住进去。你必须通过一个有执照的房地产代理来购买,并且向贷款机构贷款。你所购买的房子必须是你在澳洲所买的第一处房子。

首次购房者还可以获得印花税的折扣。要享受折扣,所购买的已经存在的房子不能超过53万澳元。如果价值在43万澳元以下,不需要交任何印花税。高于此线的部份,每100澳元的印花税,只需要交19.19澳元。对于空地来说,你必须先全额交印花税,然后在建房完毕获得首次购房者补贴的时候再获得印花税免交部份的退还。所买空地的价值不得超过40万澳元

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专家对澳洲房产投资的新年建议

只需相对较少的时间是房地产投资的吸引力之一,澳洲房产投资者购买了房产以后不需花太多时间打理,特别是聘用了专业的房产经理的服务会使事情更简单。然而,有些事情,房产经理做不了,你不能指望他们随着时间的推移给你带来丰厚的回报。

在2015年到来之际,保险公司EBM Insurance Brokers负责土地保险的RentCover公司总经理斯莱特(Sharon Fox Slater)给予澳洲房地产投资者如下新年建议。

1、检查贷款利率是否具有竞争力

目前的固定利率和浮动利率都较低,而且在很多情况下,给银行的客户服务部门打个电话就可以获得更低的利率,特别是当你能够提供出竞争者愿意接受的价码时。低于5%的利率是很容易实现的。

2、申请折旧报告,并保持更新

许多房产投资者都没有意识到房产贬值的好处,这可以冲抵每年的应纳税额,改善资金流动状况。申请做折旧报告,只需要找一位具备资格的测量师做一份一次性的折旧报表,就可以每年使用了。

有了折旧报告,应向会计师更新房产设备如更换热水系统或安装了新空调等的开销情况。

3、时常检查房产投资组合的价值

尤其是长线投资者,有时会对自己的投资组合的价值感到惊喜。准确了解房产投资组合的价值可以帮助投资管理,以便在拥有足够的资产时考虑进一步投资,如更多的房产或其它类型资产。

4、了解保险政策,检查保险金额

房主和建筑保险并非同等,但很多投资者直到需要提出索赔时才发现不够了解保险政策。例如,有些政策不包括意外损害、租客纵火、秘密毒品实验室的清理或短租的房产。保险不足是常见的问题,因此应确保保险的准确性,能包括房子拆除和重建时有足够的保险赔偿。

投资澳洲房产不需花太多时间打理,但最好不断增值自己的房产投资知识

5、比较市场上的房租水平

通过同一地区同类房屋的租金比较,可以了解目前的澳洲租金是否合适,是否应该上调。这也将帮助决定是否值得加装空调等额外设施。

房产经理可以帮助了解该地区的行情。

6、检查投资房的业绩(如有必要,控制损失的继续发生)

承认自己犯了一个错误而卖掉房产是非常困难的,特别是结果蒙受损失的情况。然而,持有效果不佳的投资会妨碍你在其它地方进行更好的投资。房产投资的目的是为了赚钱。如果赚不到钱(不管是通过资本收益或租金回报),而且看不到会有改变,那还有什么意义呢?

7、将所有房子的账单交由房产经理管理

绝大多数的房产经理负责从租金中支付各类账单,如市政费、土地税和水费,而不收取额外的费用。然后,他们会在财政年度结束时提供一份清晰明确的报告,以方便投资者或会计师使用。你值得稍微花点精力把这些设定好,把所有的账单都转寄给房产经理。

8、继续学习澳洲房产投资知识

可以利用周围一些优秀的免费及廉价的资源,来进一步扩充自己的房产投资知识。如博客、电子通讯、投资论坛、杂志及电子出版物等有用的信息来源。

9、建立自己的联系网络

具有丰富经验的联系人团队非常宝贵,如建筑工、技工、房产经理、贷款经纪人、城市规划师、同行投资者、房地产经纪人等等,通过积极建立关系,在需要时可以联系他们。

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