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分析师认为，新加坡高档私宅市场大致已近谷底，投资者可借机寻找物有所值的项目。但他们也提醒，价格下来未必会呈“V”形状迅速回弹，而是会像“U”形状般，较长时间处在相同水平。

新加坡主要高档私宅项目自2011年高峰期以来，平均下跌25％，当中一些高档私宅项目如涛源湾（Seascape）和翠珀湾（Turquoise）等，价格更跌了将近一半。

分析师认为，高档私宅市场大致上已接近谷底，投资者可借机寻找物有所值的项目。

但他们也提醒，高档私宅价格下来未必会呈“V”形状迅速回弹，而是会像“U”形状般，较长时间处在相同水平。

在降温措施和房贷措施效应持续发挥下，新加坡私宅价格持续下滑。根据市区重建局昨天发布的第三季房地产数据，整体私宅价格指数连续12个季度下滑，其中高档私宅价格自2013年第三季以来，累计跌幅达9.5％。

然而，根据摩根大通（JPMorgan Chase）的高档私宅市场报告显示，高档私宅价格跌幅实际上更大。

该报告追踪近40个主要高档私宅项目价格走势显示，这些私宅价格自2011年高峰期以来，尺价平均下跌了25％。

跌幅最大的项目是升涛湾的涛源湾，尺价从2733元跌至1403元，跌幅高达49％；跌幅最小的项目是那森园轩（Nassim Park Residences），自高峰期仅跌了4％，最新交易尺价报3544元。

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋对高档私宅跌幅之大并不感意外，甚至认为这更准确反映当前市场情况。

他解释说，市区重建局的数据是整个私宅项目价格并加以平均化和中位数化，基于这种平均化结果，它并不一定能准确反映市场情况。

“比如很多高档私宅价格已大跌，只有一两个项目价格上扬，但在平均化后所呈现的数据可能是——高档私宅跌幅并不大。”

市建局数据显示，今年第三季高档私宅价格指数为127.1点，比2011年的138.5点跌了约8.2％。

不过，张敏璋指出，位于“爱雍·乌节”（ION Orchard）的高档私宅项目“卓锦豪庭”（The Orchard Residences），刚有一个单位以1470万元成交，尺价相当于3244元，是今年以来私宅最高成交尺价。

他说：“如果你跟五年前像The Marq on Paterson Hill创下的5921元尺价纪录相比，现在的最高尺价明显是差了很多，这多少反映了高档私宅跌得有多重。”

另一方面，世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦表示，虽然高档私宅价格自高峰期跌了超过两成，但今年上半年高档私宅市场有些起色，不仅价格指数连续两个季度上扬共0.6％，而且交易量也上扬，共卖出1351个单位，比去年同期增加35％。

他认为，这跟一些发展商推出的创意行销方式有关，包括给予买家10％至15％的优惠折扣，以及让买家“先租后买”、“先住后买”的延迟付款计划。

沈振伦说：“高档私宅交易量上扬，对市场来说是利好消息。在这些创意行销方式下，如今高档私宅价格更具竞争性，并能起着垫脚石作用，让一些买家更容易升级到高档私宅市场。”

谈到高档私宅价格走势，沈振伦表示，它的价格大致上已接近谷底，有意购买高档私宅的买家，可考虑这时进场购房。

他也强调，高档私宅价格下来应会如“U”形状般大致上持平，不会如“V”形状般强力回弹。

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管陈姳潓则持不同看法，表示高档私宅价格可能会因发展商推出更多促销优惠而进一步走低。

她指出，今年上半年高档私宅市场相对强劲的表现，主要来自外国买家，但这些买家的投资兴趣能否持续，是一个大问号。

（据联合早报）

淡滨尼靠近勿洛蓄水池一带的私宅小区又添了一个新项目。私人共管公寓The Alps Residences 9月24日开放示范单位让公众预览，估计会再次吸引买家关注这一带的房子。

项目的设计灵感源于阿尔卑斯山，共有626个单位。据报道，价格估计每平方英尺介于900元至1200元，与周边项目差不多。单位设计包含一至五卧房式单位，以两卧房式单位居多。

项目坐落于淡滨尼86街，沿着这条街走，便可来到另外五个私宅项目聚集的小区。

阿尔卑斯山项目的发展商中冶置业（MCC Land）两年前刚在这个小区推出了另一个私人共管公寓The Santorini。

The Santorini共有597个单位，根据市区重建局的数据，过去两年来售出了近四成单位，共计237个。过去一年来，项目的尺价介于975元至1211元。

The Santorini旁边的Q Bay Residences已售完所有630个单位。这个项目由星狮地产与远东机构联手发展，过去一年的尺价介于993元至1234元。

另外三个项目则已竣工。它们分别是水轩园（Waterview）、濠景园（The Tropica）与Arc at Tampines。今年第二季，水轩园与濠景园的租金都有所下滑。

水轩园的中位数租金环比下滑5.7％至每平方英尺2.65元；濠景园上一次有租金记录是去年第四季，相比之下的租金下滑了3.3％至每平方英尺2.36元。

Arc at Tampines则没有租金记录。这意味着它的出租交易少于10宗，没有收录在市建局的系统内。

这一住宅区目前最靠近的地铁站是东西线的淡滨尼站，距离约10分钟车程。更靠近它的淡滨尼西站预计明年会竣工，届时居民有东西线与滨海市区线两个选择更方便。

此外，附近有九所学校之多，其中包括培青小学、圣希尔达中学、淡马锡理工学院与东南亚联合世界学院东部分校等。

便利设施主要还是聚集在离住宅区有一段距离的淡滨尼地铁站周围。这里的购物商场有淡滨尼广场、世纪广场与Tampines 1。其他设施包括淡滨尼区域图书馆、公积金局服务处、职总英康办事处等。

住这一带的一个好处是靠近勿洛蓄水池，喜欢户外活动的居民可到那里运动、跑步、散步或玩耍。

该住宅区最靠近的地铁站是东西线的淡滨尼站，距离约10分钟车程。更靠近它的淡滨尼西站预计明年会竣工。到时，居民出行将更方便。

（据联合早报）

新加坡新私宅销量由升转跌，在7月份创下一年来新高后，8月份却环比下跌一半以上。

分析师指出，新私宅销量大跌跟俗称“鬼月”的农历七月有关，因为发展商一般都会避开这个华人传统上较忌讳的节日，而把私宅项目提前或延后推出，导致8月份新私宅销量下跌。

根据市区重建局发布的数据，不包括执行共管公寓（EC）在内，今年8月份发展商共卖出了473个私宅单位，是自今年2月以来的最低水平。

与7月份的1091个单位相比，8月份新私宅销量大跌56.6％。同去年同期的513个单位相比，则下跌了7.8％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，8月份新私宅销量走低，部分原因是因为该月份没有新项目推出。但这数据未必能准确反映市场走势。

他进一步指出，私宅转售市场数据显示，8月份共有762个单位转售，跟7月份的752个单位转售相比，并没有相差太多，说明买家依然很活跃。

王德辉说：“其实本地私宅的买气自3月以来已改善很多，买家如今对私宅趋势大致上也持较乐观态度。”

就各地区来说，代表大众化市场的中央区以外（OCR）新私宅卖出最多，共有285个单位。

其次则是代表中档私宅的其他中央区（RCR）新私宅，卖出139个。至于代表高档私宅的核心中央区（CCR），则是卖出49个单位。

8月份最畅销的三个私宅项目是裕廊的湖景豪苑（Lake Grande）、金文泰的The Trilinq，以及丹那美拉的林曦阁（The Glades）。它们都是较早前推出的大众化私宅项目，成交尺价约1317元至1415元。

橙易产业咨询公司研究与咨询部主管黄显洋表示，8月份畅销项目大多是推出市场多时的项目，这与政府缩减供地，新私宅供应量减少有关。由于新私宅选择减少，一些人只好转向已推出的项目，他预料一些未售出单位不多的地区，其价格将能持稳。

在执行共管公寓方面，发展商在8月份共卖出了332个单位。当中，最畅销的EC项目是盛港的万宝园（Treasure Crest），蔡厝港的Sol Acres和兀兰的百丽居（Bellewoods）。它们的销量都比湖景豪苑来得高。

ERA产业主要执行员林东荣表示，上月EC市场销售不错，可能是因为它们的价格较低。

随着下来几个月有更多新项目推出，包括实龙岗的森涛苑（Forest Woods）和淡滨尼的Alps Residences等，林东荣估计，今年新私宅销量将相当于去年水平，总销量介于7500和8000个单位。

（据联合早报）