News Feature – Page 21

英国 | 置业报告：仲量联行伦敦住房供应警铃大作

伦敦住房供应危机或面临着进一步的困扰。2016年，初动工的新建项目数量和进入申请阶段的新规划项目数量均如沉石下落。已臻冷却的销售市场、印花税制的改革和英国退欧这些因素都将共同作用。只不过，追责并不能解决或扭转建设活动不可避免的下滑趋势。销售市场正在呈现改善迹象，但由于开发商的行动趋于审慎，进展将稳步呈现。新官上任的首相和伦敦市长都需要介入干预，并且尽快干预。

伦敦住宅开发市场

新建住宅及规划项目大幅减少

英国 | 置业报告：仲量联行伦敦住房供应警铃大作 — 仲量联行预测，伦敦中心区2016年第二季度的新动工住宅数量比2015年第四季度减少65%

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在2016年期间，初动工的新建住宅数量大幅减少，进入规划申请阶段的项目亦是如此。为了应对各种影响市场的问题，开发商做出了规避性的动作。鉴于过去几年富有意义的开发活动量增加，建设活动放缓确实令人失望，而较大的问题是开发商什么时候才能重拾逐渐提升作为的信心以及政界是否会提供额外的支持。

住宅销售市场

改善迹象显现

伦敦中心区住宅开发销售市场正在第三季度呈现改善迹象。然而，市场需求和市场积极性相比一年之前显著降低。形势不调和，不同项目销售额相距甚远，热销项目和滞销项目并存。这也反映在定价和定价策略上。价格更易让人承受且市场表现更佳的外围核心次级市场与价格更高昂的核心位置之间始终存在差距。

总结

据大伦敦议会（GLA）数据，过去25年里，大伦敦区（Greater London）平均每年完工的住房总数为17500个单元，当年完工住宅数合计超过24000个单元的仅有两次，一次是在2004年，另一次则是2015年。上一年度完工住宅数量仍低于需求预期值，但无论是初动工的住宅还是完工住宅数量都呈现上升趋势。

初动工住宅数量在2015年底方开始轻微减少，但印花税改新征的费用和英国退欧的公投结果似乎将反转前几年累积的大好趋势。2014年的印花税改革同样影响定价稍高的地产和优势位置项目。

仲量联行预测，伦敦中心区2016年第二季度的新动工住宅数量比2015年第四季度减少65%。这应该令伦敦市长Sadiq Khan和首相特蕾莎·梅（Theresa May）大为震惊。鉴于退欧公投带来的不确定性，尽管近期有多种迹象表明英国退欧带来的初始经济影响要比很多人想象的更温和，但开发商和住房建造商不大可能以巨大的热忱和对不远未来的高兴致投入新的建设项目。

这意味着2016年余下的时间里初动工项目将呈现滞缓态势，并且可能持续到2017年。上扬趋势及完工项目逾24000单元的“辉煌”重现需要相当长的一段时间。

政府目前推行了不少住宅开发支持政策，例如Starter Homes以及公有地块的销售，但使得私人投资者的土地所有吸引力下降，无疑将导致住宅建设数量减少，这必然成为伦敦人和政客们的一件心腹之患。

不过，未来的发展态势在某些程度上很可能受益于销售市场的形势改善，我们看到第三季度的市场需求和市场兴趣都在提高。另外，公投后，价格也似乎正趋于稳定。

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（互联网资讯综合整理）

英国 | 房价飞涨伦敦房子一块砖竟值121镑！

据《每日邮报》报道，由于房价飞涨，如今英国房屋每块砖的平均市场价值已经超过47镑。而同样一块砖，2006年只值35.70镑，意味着房价在过去十年上升了三分之一。

当然，具体到每块砖的价格，要看房屋整体的价格，以及所在地域。比如说，根据巴克莱银行抵押贷款部（Barclays Mortgages）的研究，一所典型的伦敦房屋，每块砖的价格约为121.08镑，而在贝尔法斯特，一座典型房屋的一块砖，价值只有22.09镑。

由该部门经济与商业研究中心发布的这份报告使用了国家统计署的房价数据，并计算了每个分析区域内房产所含的平均砖块数。报告说，当一块砖被用在房屋之中后，它的价值就比在DIY铺子里的成本涨了50倍，后者成本不过89便士，而建成房屋后价格就涨到了47.44镑。

该报告还指出，牛津房子里的一块砖平均价格为95.50镑，而格拉斯哥则只值22.55镑，在诺丁汉和利物浦又分别值27.19镑和25.87镑。而在约克郡，房子的砖每块值40.11镑，在普利茅斯、布里斯托及卡迪夫则分别值32.56、47.24及37.57镑。

该报告还预测了每块砖到2020年的价格。结果称，尽管经济面临着脱欧后的不确定性，到2020年，一座普通英国房屋的每块砖将值58.69镑。而在伦敦、剑桥和牛津，价格将升到150镑左右。

Barclays Mortgages的负责人阿莫德（Raheel Ahmed）表示，伦敦外的城市和地区房价正在经历显著增长，尽管南北分化依旧存在，但谢菲尔德、诺丁汉和莱斯特这样的地区正经历强劲的增长，而这种增长预计会持续到2020年。

相关资讯：伦敦最繁华地区房价有望2019年回升

（据英中时报）

多伦多优质大楼：宜商宜住用途灵活，未来升值潜力不容小觑

如果您想在海外寻求一处优质投资项目，那么在多伦多有一幢很适合投资的优质大楼，目前正在热售。多伦多是加拿大最大的城市，也是世界上最多元文化的城市。根据经济学人智库最新公布全球宜居指数，加拿大的多伦多被评为世界最宜居城市，这个深受人们喜爱的城市，也是房产投资热地之一。尤其是这栋大楼位置优越，周边正在开发一系列商业项目，未来发展前景很好，把握这个机会，你一定会获得巨大回报。

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位置优越周边正在进行商业开发，升值潜力不容小觑

这栋大楼为您带来珍贵投资机会，随着多伦多的未来发展，它的升值潜力很大。多伦多是加拿大的经济中心，也是世界上最大的金融中心之一。在经济上的领先地位在于金融、商业服务、教育、旅游等产业。多伦多也是全球最多元化的都市之一，其丰富多彩的族裔特色，令这座城市缤纷绚丽，绽放无穷魅力。在这里，49%的居民是来自全球各国共100多个民族的移民，140多种语言汇集在这个北美大都市，共同谱写优美和谐的华丽乐章。由于这里的犯罪率极低、怡人的环境和高质量的生活，多伦多被认为是全球最宜居的城市之一，但同时多伦多也是加拿大消费指数最高的城市。

这是一幢很适合投资的优质大楼，位于多伦多市的巴瑟斯特（Bathurst）街与布鲁尔（Bloor）路交叉口。这幢大楼旁边的整块城市土地已被Westbank Developments公司买下，用作大型公寓、商业和零售项目的开发用地。因此，这块区域的未来发展潜力很大，经过开发之后一定会更加热闹和繁华，这处大楼也会随之而升值不少，极具投资价值。

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这里现只有两套物业（本物业和相邻物业）不归Westbank Developments公司所有。该公司的开发项目要在4年内完工，届时将大大增加本物业的潜在租金收入。该大楼的独特位置、稀缺属性，都决定了它是非凡的极佳投资型物业。

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美国 | 2016年8月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，8月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时，8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，分别为0.9%与0.8%。

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右，尔湾的8月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，8月房价中位数不到4万美元。

查看 2016年美国每月房价报告

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英国 | 2016年7月最新英国房价走势

英国最新房价走势

英国国家统计署公布的价格指数显示，7月份全英房价同比上涨8.3%，环比上升0.42%。6月全英房产均价约为21.67万英镑。

英国所有区域7月房价均同比上涨。涨幅最大的区域为东英格兰（13.2%）、伦敦（12.3%）与东南英格兰（11.9%）。7月英国房价地图

与2016年6月相比，五大城市均价均呈现同比增长，伦敦与曼彻斯特增幅明显。与上一个月相比，城市的别墅均价均有或多或少的涨幅，但是，伦敦与剑桥公寓的房价有所下跌。伦敦与剑桥房价依然显著高于其他城市，伦敦公寓均价超过42万英镑，独立屋均价则超过90万英镑。

7月大伦敦房价

7月份，大伦敦区房价最高的是西敏市，其次是肯辛顿-切尔西和伦敦市。西敏市同比增长7.4%，肯辛顿-切尔西区域平均房价同比下跌。伦敦市区同比增长达13.8%，引人注目。另一方面，哈林盖，纽汉均出现20%以上的同比增幅。

大伦敦房价最低的区域为黑弗林、贝克斯利与巴金-达格南。

查看2016年英国每月房价报告

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加拿大 | 大多伦多奥克维尔楼市综述：9月房价涨幅令人咋舌！

奥克维尔的楼市，从今年开年以来持续火热，除了在今年的7月有略微的降温以外，其余都呈现逐步走高的趋势。

平均价格

8月的均价为104.6万，比去年同期上升了16.2%；9月的均价为106万，比去年同期上升了31.1%，涨幅令人咋舌。

奥克维尔房产均价涨幅惊人

成交数量

8月的成交数量为309套，9月的成交数量为339套，比去年同期均有大约20%的上升。

成交数量同比上升20%

新上市房源

9月开始，新上市房源数量有明显增加，从8月的356套增加到544套，但这两个月仍然少于去年同期。

新上市房源同比减少

在售房源数量

从今年的3月开始，在售房源不但大大少于去年同期，而且基本呈现逐月减少的趋势，至8月仅为345套，9月上升到419套，仅为去年同期的60%左右。

在售房源数量呈现逐月减少的趋势

平均成交天数

8月曾经上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期缩短了整整一周时间。

平均成交天数同比缩短一周

Brittney专业点评

由于今年市场上的在售房源数量过少，而求购者又甚多，因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计，对于中国买家追捧的好学区的独立屋，总价又在150万加币以内的刚需房来说，实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅，所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。

最近有很多朋友们问我，未来房价会不会下跌，因为目前有银行收紧了购房贷款，而加拿大政府似乎又有打压的政策出台，是选择立即下手还是持币观望为好？这个问题很难回答，因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看，虽然买房的顾客很多，但很多是把未来的置业需求提前了，今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多，造成目前的房价在涨，但租金却在下跌。

去年下半年以来，国内二、三线城市的房产市场井喷，财富效应非常明显，造成了当前市场的资金充沛，随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政，已经让国内的楼市急剧降温，希望进而也能影响加拿大的楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外？这也是个未知数。总的来说，回顾过往的历史，这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高，如果您执意如此，建议给自己设定一个期限，或者三个月或者半年，如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场，不然，后果您懂的。

（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理。）

奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象，一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号，另一方面也是由于前期涨幅过大，市场本身也需要做适当回调。7月下旬，温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策，对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动，本期专栏我会分享对这个政策的看法。【阅读原文】

蒋蓓专栏全集

资深经纪蒋蓓带领你攻占大多伦多西部房市

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美国 | 部分美国最热门房地产市场开始冷却旧金山房价升不到1%

过去几年美国西部地区房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。彭博资讯近日报导，受高房价及低库存选择少的影响，潜在买家没有像过去那样抢房，使得部分城市火热的房价增长开始放缓。

网络房地产公司Zillow资讯显示，在经过多年两位数的房价增长後，丹佛丶洛杉矶和德州奥斯汀市房价的增长开始放缓。这一情况在高科技重镇旧金山地区尤其明显，8月份平均房价仅比去年同期上升不到1%。

过去五年，美国西部地区房价飙涨已经让许多民众吃不消，每个月的房贷款占去了家庭收入的一大部分。在就业增长依然强劲的情况下，购房者在离开市中心较远的地区买房，以获得更好的价格。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell说：“市场开始出现价格疲乏，购房者开始谨慎思考是否要花这麽多钱买房，”“在过去三年间房价大幅上涨，在很多市场，房价已经远远超出2006/2007年的高峰，使得房价已经高於金融危机前的价格。”

Zillow的数据显示，自10年前金融危机以来，西部城市在经济复苏和创造就业机会上领先全美，特别是在科技业方面，导致住房需求激增。在过去的五年里，丹佛丶旧金山及奥斯汀的房价分别飙升了71%丶66%及54%。而同一期间，全美房价仅上涨22%。

过去几年美国西部地区的房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。

买家开始抗拒高房价

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）丹佛地区资深经纪人佩里（Wade Perry）表示，过去几年涨得太猛了，自今年初以来，房价增长已经放缓许多。他说：“买家也开始抗拒，并表示不会花那麽多钱买房。”

八月份丹佛市的房价中位数（Median）达到353,300美元，比去年同期上涨了10%。虽然这仍然是全美增长最快的市场之一，但已经比2015年同期的16%增长放缓了许多。
在奥斯汀，受益於高科技产业的扩散和高薪工人的流入，平均房价上涨8.1%，但已自去年的12%的增长下滑了许多。洛杉矶房价增长也自7.5%放缓至6.9%。

旧金山的房价中位数已经飙升至110百万美元，但仅比去年同期增加0.6%，而去年八月房价比2014年增加了15%。瑞银集团在本周一份报告中指出，旧金山房价是全美最被高估的市场。

依然火爆

尽管在部分城市房价增长放缓，但在其它以科技股为主的西部城市，如俄勒冈州波特兰市，当地房价在八月猛增了20%，与去年八月房价比前年同期上涨了13%。在西雅图，今年房价比去年增长15%，而去年比前年增长了14%左右。

在全国范围，今年八月房价比去增长了5.1%，而去年同期则增长了4.6%。
在过热的市场，许多购房者被迫到郊区买房，这导致房价在这些周边城镇增长速度高於繁华城市。例如，在丹佛郊区的Arvada，八月房价中位数较去年同期飙升13%。另一郊区城镇Englewood的房价则上涨了14%。

全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示，这不是对市中心地区房地产需求降低。“只是市中心房价太昂贵，人们正在寻求更便宜的地区。”“如果市区房价出现下跌，将有买家再次匆忙买进。”

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美国 | 2017美国房租缓升西岸科技城市涨最快

华盛顿州最大城市、微软总部所在的西雅图市被预测为2017年美国房租涨幅最大的城市。

美国房租多少钱？科技热潮正带动全美国房租上涨，据美国最大房地产资讯网Zillow周五（10月7日）发布的预测，这一势头在2017年有所放缓；而房租涨幅最大的十座城市中，西海岸的科技中心城市占去七席。

据美媒“商业内幕”（Business Insider）报导，近年来，年轻人受丰富的就业机会和高待遇吸引，纷纷迁居西雅图和旧金山等高科技产业集中的城市，由于房源有限，带动当地房租不断上涨。好消息则是，据Zillow预测，全美的房租中位数明年只会提升1.7%，和今年较去年6%的涨幅相比，堪称大幅放缓。

“先前我们看到有些地方房租涨了10%，预计明年这些地方的增幅多会在4%至7%的范围。”Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，“这仍很高，不过应能让一些租房者减轻点重负。”

2017年房租涨幅预计最高的美国10城市依序为：

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新加坡 | 交通与购物便利带动新加坡成熟住宅区中私宅买气

实龙岗地铁站附近的私宅

第19邮区的实龙岗是一个颇受国人欢迎的成熟住宅区。过去十几年，随着实龙岗地铁站东北线和环线相继开通、东北区最大购物中心NEX开业，该区已成为全国最便利住宅区之一。

今天，该区将迎来一个新私宅项目——位于实龙岗罗弄榴梿的私人共管公寓森涛苑（Forest Woods）正式登场，预料将进一步带动实龙岗中私宅的买气。

森涛苑拥有99年地契，发展商是城市发展。项目由七栋12楼层高的建筑组成，占地超过15万平方英尺，单位总数为519个，预计可在2021年落成。

论规模，森涛苑将是实龙岗站附近较少见的较大型私宅项目。那一带私宅多是小项目，单位总数介于50个至200个。

例如，同样位于罗弄榴梿的99年地契项目绮丽苑（Cherry Gardens，2004年落成）只有48个单位；位于榴梿谷的永久地契项目Jade Residences（预计明年落成）则有171个单位。

唯一在规模上与森涛苑差不多的是位于实龙岗站另一头的99年地契项目明媚园（Sunglade，2003年落成），其单位总数为475个。

对许多买家而言，这一带项目的最主要卖点是它们靠近实龙岗地铁站和巴士转换站。从那里搭乘地铁至多美歌站的市中心，车程不超过15分钟。

NEX购物中心、实龙岗中心以及实龙岗上段购物中心，则提供便利的餐饮和文娱选择。

此外，这些项目也靠近巴耶利峇美以美女子小学、养正小学、海星中学、圣加俾尔中学，以及中华中学等，适合有儿童的家庭。

在交易量方面，根据市区重建局数据，最靠近实龙岗站的七个项目（见制表），在过去一年共有40个单位售出，每平方英尺价格介于800元至1300元左右。

其中，未竣工的Jade Residences，尺价约1100元。今天推出的森涛苑平均尺价则约1400元，高于周边项目。尽管如此，分析师认为森涛苑截至今年底可卖出50％至60％的单位。

在租赁市场方面，租客对该区单位的需求强劲。市建局数据显示，最靠近实龙岗站的七个项目过去一年合计有200多份租约。

其中，紫馨园（Amaranda Gardens）、明媚园以及Cherryhill等项目，在8月租出的一些1100至1200平方英尺单位，月租介于2930元至3300元。

整体而言，实龙岗站附近发展已处于相当饱和的状态，可支持当地私宅的价格和租金。按2014年总蓝图规划，目前实龙岗公共图书馆旁空置的一大幅地段，属商业用途地段。

（据联合早报）

加拿大 | 辣招出台借款能力降15% 华人赶搭尾班未买房先申房贷

辣招出台後借款能力降15% 赶搭尾班未买屋先申房贷

有经济师指出，新规定对多、温两地的独立屋市场影响不大。

联邦政府为楼市降温而提出的房贷压力测试新规定，本月17日实施。此间有从事贷款业务的华裔从业员表示，目前一些买家或潜在买家，担心新招将影响他们的贷款能力，正在抓紧动作，希望赶上末班车。

加拿大 | 辣招出台借款能力降15% 华人赶搭尾班未买房先申房贷 — 联邦政府为楼市降温而提出的房贷压力测试新规定，本月17日实施。此间有从事贷款业务的华裔从业员表示，目前一些买家或潜在买家，担心新招将影响他们的贷款能力，正在抓紧动作，希望赶上末班车

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根据联邦的新规，任何支付首期在20%以下的置业者，10月17日之後都需要按照较高的「橱窗利率」进行压力测试。而按现行规定，借款人如果借固定利率5年或以上，只需按实际利率进行测试。

通常，实际利率要明显低过橱窗利率。

从事贷款业务的孙晓明表示，根据他们的测试，新的规定将使得置业者的借款能力下降15%到16%，也就是说，本来可以借100万元的，今後只能借84到85万元。

她说，自从联邦政府宣布新规之後，不但一些刚签约买房的人们赶紧去办贷款，就是目前还没有买的人，也去做前期批准。这个前期批准的有效期是120天。据她所知，近期一些银行办理房屋贷款的职员，需要加班到晚上10时。

这个新的规定，对於火热的市场有降温可能吗?孙晓明认为，新规对市场应可有一个比较温和的控制作用。

她继称，对於业内来说，橱窗利率的压力测试，并非新闻。因为现时银行对选择浮动利率的人，就是这样测试的。但新规定经媒体广泛报道，使得老百姓了解情况，降低入市热情。

多伦多的业内人士称，联邦政府去年要求增加首期的规定，主要是针对多、温两市。但现在的新规，则对全加各地都有影响。加拿大贷款和房屋公司称，今年第2季他们给予保险的贷款中，93%是固定利率。

加拿大最大的私营贷款保险公司Genworth MI 称，根据新的规定，他们估计，他们现时给予保险的置业者中的1/3，将无法通过压力测试。这些人当中，许多是在多伦多和温哥华地区。这两地的初次置业者通常需要竭尽全力才能踏入楼市。

不过，该公司CEO 乐维斯(Stuart Levings)称，新规也影响了一些现在并没有过热、不需要降温的地方的楼市，比如加国大西洋地区、魁北克和阿伯达。他称，这将是「并非预期的後果」。

此外，CIBC 银行世界市场部副总经济师泰尔(Benjamin Tal)认为，新规对多、温两地的独立屋市场，影响不太大。因为保险贷款是针对100万元以下的借款，因此该两地独立屋已基本不符合保险贷款的条件。

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（据加拿大家园）