新加坡 | 受“雙辣招”影響 新加坡新私宅削價5%至25%清貨!

產業發展商公會會長陳佩強在該會舉辦的房地產市場研討會上透露,全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位,今年底會受QC條例的影響,發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

更多發展商今年會受合格證書(Qualifying Certificate,簡稱QC)條例和額外買家印花稅(ABSD)期限影響,一些新私宅項目已削價5%至25%。業內權威人士認為,受影響發展商接下來或需要進一步削價清貨,以避免支付高昂費用。

新加坡產業發展商公會(REDAS)會長陳佩強昨天在該會舉辦的房地產市場研討會上透露,全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位,今年底會受QC條例的影響,發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

此外,不包括執行共管公寓項目(Executive Condominium,簡稱EC),有47個項目的5300個未售出單位,將在今年底至2018年受ABSD措施的影響。

在QC條例下,凡擁有外國股東的發展商(包括上市公司),必須在五年內完成項目的發展,並在取得臨時入伙證(TOP)後的兩年內賣出所有單位,否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。在ABSD條例下,發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出,否則就得支付額外買家印花稅,即地段地皮價的10%至15%。

陳佩強也是本地老牌發展商遠東機構的執行董事。據他觀察,許多新項目登場後,銷售活動會放緩,一些發展商為了把單位銷出去,已紛紛削價5%至25%。

譬如,烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three近期開始提供“ABSD援助配套”,讓買家享有15%的折扣。

陳佩強說:“這不是一丁點,而只是開始。許多項目受QC和ABSD影響,面對進一步削價的壓力。如果全球經濟情況惡化、供大於求問題促使發展商削價,以改善它們的資產負債表,我不能說房地產市場會軟著陸,這就是風險所在。”

他說:“現在是削價5%至25%,若再削個5%至25%,就是50%。這誰都不好說,是一個潛在情況……我認為,樓市出現起色之前,會變得更糟。”

新加坡住宅房地產現狀一覽

根據市區重建局的最新預估數據,整體私宅價格自2013年第三季創高峰以來,截至今年第二季已連續11個季度下滑,累計跌幅為9.4%。包括EC在內,全部私宅供應量近7萬個單位。

然而,目前的未售出單位約1萬5000個,已低於今年第一季的2萬2000個。今年的交易量預計介於7500個至8500個單位,也將高於去年和前年平均售出的7400個單位。

與會的華僑銀行經濟師林秀心認為,在這種房地產交易量回升和房價跌幅溫和的情況下,政府最早只會在2017年“撤辣”,即放寬房地產降溫措施。

陳佩強則強調,一系列房地產降溫措施是在全球經濟局勢發生巨變以前出台;而英國脫歐所帶來的經濟放緩漣漪效應,會影響到新加坡。

他說:“樓市受經濟基本面和市場情緒推動,市場狀況發生得更快,樓市周期變得更短,因此我們有必要及時了解市場最新事態和發展趨勢。

“隨著經濟周期變短,我們有必要迅速解決問題,否則問題會很快惡化,而政府有立場通過政策措施加以解決。”

陳佩強指出,在需求疲弱的環境裡,零售、商業、工業房地產發展商和業者也都面對租金下滑、空置率上升的壓力;整個房地產價值鏈,如建築、經紀、設計、工程領域都出現萎縮或裁員;銀行整體貸款也連續八個月同比萎縮。

不過,林秀心指出,在英國脫歐之後,美國聯邦儲備局進一步加息的可能性已大大縮減,可為市場提供柳暗花明又一村的機會。

(據聯合早報)

美國 | 移民美國後住哪兒?6大適合華人定居的美國城市

美國,壹直以來都是國人最偏愛的投資移民地之壹,高水平的教育環境、優厚的福利待遇以及優越舒適的生活環境等,都使得美國的華人隊伍持續壯大。最新數據顯示,美國的華人人口已達452萬,華人已經成為美國亞裔中最大的族群,也是所有少數族裔中僅次於墨西哥人的第二大族群。

不過,由於中西方文化有著較大差距,國人在移民美國時,還是會喜歡選擇與自己生活習慣、風俗文化更貼近的城市,因此,美國的華人聚居城市壹般會更受歡迎。下面,就讓我們壹起來看看,美國究竟哪些城市最受華人移民的青睞呢?

壹、美國的華人都住哪兒?

Percentage of Chinese population in the United States, 2000.
Percentage of Chinese population in the United States, 2000.

數據顯示,目前美國華人最為集中的前五個區域為:加州,華裔人口占總華裔人口的36.9%;其次是紐約,華裔人口占總華裔人口的16.9%;新澤西州,占4.4%;德州有12萬多人,占4.2%;華盛頓州有8萬多人,占2.8%。

華人在美國的居住很有規律,主要是集中在加州丶紐約和大都會城市。加州的華裔人口有110多萬人,占總華裔人口的36.9%,紐約州華裔人口為50多萬人,占16.9%。

其它美國華裔最多分布於新澤西州,有13萬多人,占4.4%。德州有12萬多人,占4.2%。馬薩諸塞州有11萬多人,占3.8%。伊利諾斯州有近 10萬人,占3.3%。華盛頓州有8萬多人,占2.8%。賓夕法尼亞州有7萬多人,占2.5%。馬裏蘭州有6萬多人,占2.3%。佛羅裏達州有6萬多人,占 4.1%。

二、最適合華人定居的6大美國城市

NO·1 洛杉磯——天使之城

洛杉磯是歷年以來華人最適宜居住的第壹城市,其位於加州的南部,也是加州的第壹大城市。是全世界的文化、科學、技術、國際貿易和高等教育中心之壹,還擁有世界知名的各種專業與文化領域的機構。擁有美國西部最大的海港,享有“科技之城”的稱號。洛杉磯氣候溫暖、全年陽光明媚,幹燥少雨,冬天也不冷,適宜居住。

洛杉磯
洛杉磯的華人大多分布在聖蓋博谷的東區、西區以及橙縣,這是華人分布最集中的三個區域

 

洛杉磯華人社區林立,生活地位也高。華人大多分布在聖蓋博谷的東區、西區以及橙縣,這是華人分布最集中的三個區域。前兩者屬於洛杉磯縣,後者也被稱為橘子郡(Orange county)。其中,聖蓋博谷西區是最早開發的華人區域。這裏著名的城市有:蒙特利公園市、阿凱迪亞、聖馬力諾、聖蓋博、阿罕布拉市等,這裏華人的比例非常高,通常在60%以上。在這裏妳可以看到處處有寫著中國字的招牌,妳碰到的大部分人是黑頭發的中國人,在這裏妳可以直接用中文生活。

NO·2 紐約——世界的經濟中心

紐約是美國第壹大城市,其位於東海岸的東北部。也是個多族裔聚居的多元化城市,擁有來自97個國家和地區的移民,在此使用的語言達到800種。 紐約也是世界三大金融中心之首,被人們譽為世界之都。如果您想在金融界大展拳腳,那麽紐約就會是您的首選。紐約四季分明,雨水充沛,氣候宜人。夏季平均溫 度為23攝氏度,冬季平均溫度為1攝氏度。

紐約皇後區的法拉盛華埠
紐約皇後區的法拉盛華埠

紐約是美國華人最多的城市。走在紐約的唐人街、法拉盛妳到處可以看到中國式的菜場、小攤販、按摩足療店雲集,會誤認為自己是到了中國的哪壹個城市。紐約皇後區的法拉盛華埠,近年來逐漸成為亞洲裔移民——特別是來自韓國、中國等地的移民——聚居的地方,並發展出具有濃厚東亞風味的商圈。

NO·3 舊金山——華人居住密度最高的城市

舊金山是擁有第壹代華人移民的城市,是位於加州太平洋沿岸。其三面環水,環境優美,是壹座山城。氣候冬暖夏涼,陽光充足,被譽為“最受美國人歡迎的城市”。舊金山80萬人口中,有20%是華人,以人口密度來看,是美國華人密度最高的城市。

舊金山唐人街
舊金山唐人街

舊金山的唐人街(Chinatown)是美國西部最大的可與紐約唐人街相比的地方,這裏大約有十萬余名華僑居住,到處是多彩多姿的中國文化,所寫的所聽的都是漢語,所見的都十分有中國傳統風格,宛然是壹個小中國。

NO·4 爾灣——最富年輕活力的城市

新建的爾灣建市大約只有30年,但卻是很多人期望的歸宿地了。這個位於加州南部橙縣的城市擁有17萬人口,其中將近30%的居民為亞裔。都市規劃優良,華人多,近海而且氣候怡人,擁有加州出名的陽光。又由於是個新興的城市,投資和就業的前景都十分廣闊。

宜人的氣候,優良的學區,理想的治安狀況等因素,成為許多人特別是華人選擇居住在爾灣的原因
宜人的氣候,優良的學區,理想的治安狀況等因素,成為許多人特別是華人選擇居住在爾灣的原因

這裏有富於創業精神的商業環境,完善的政府管理與服務。同時,加州大學爾灣分校等優秀學府就坐落於此。宜人的氣候,優良的學區,理想的治安狀況等因素,成為許多人特別是華人選擇居住在爾灣的原因。

NO·5 聖地亞哥——加州第二大城市

聖地牙哥位於國西南方底端,是壹座別有風情的城市,也是加州第二大城和美國的第八大城。它的城市圈目前有大約300萬人口,據推測現有華人不會少於10萬。前幾年美國參議院通過排華法案道歉案,使華裔的政治地位和社會地位有所提高。

聖地亞哥的華人多聚居在以康維街為中心,向周圍輻射的市內各區
聖地亞哥的華人多聚居在以康維街為中心,向周圍輻射的市內各區

聖地亞哥近年來吸引了越來越多的華人在這裏投資、工作,成為他們生活的風水寶地和安家首選。聖地亞哥的華人多聚居在以康維街為中心,向周圍輻射的市內各區,康維街上的中國餐館、超級市場和中醫中藥等帶“中”字的商店非常多。

NO·6 西雅圖——全美最佳居住地

壹部《北京遇上西雅圖》不僅炒熱了西雅圖的旅遊路線,也帶動人們對西雅圖移民的關註。西雅圖是華盛頓商業和文化的首府,是美國太平洋西北區最大的城市,距離溫哥華只有兩百多公裏。其氣候溫和,冬天不太冷,夏天不太熱。

西雅圖政府部門、銀行、醫院都有中文服務,華人超市和餐館也比比皆是,還有仁人服務社這些幫助華裔移民的非營利機構
西雅圖政府部門、銀行、醫院都有中文服務,華人超市和餐館也比比皆是,還有仁人服務社這些幫助華裔移民的非營利機構

西雅圖各族裔文化很豐富,在多元的文化中,眾多的亞裔也形成了豐富多彩的華人社區。最令華裔居民滿意的是西雅圖政府部門、銀行、醫院都有中文服務,華人超市和餐館也比比皆是,還有仁人服務社這些幫助華裔移民的非營利機構。

三、全美華人聚集地  給妳可靠的移民保障

大量華人移民的湧入,也為美國的房地產投資帶來新的機遇,特別是加州、紐約、西雅圖等華人聚集地,尤其受青睞。下面,就為大家推薦四個分別位於加州、紐約和西雅圖的EB-5項目,幫您快速獲得美國綠卡、完成移民美國的夢想,同時在這些華人聚集的地方,還能讓妳找到家的感覺。

1)加州JW萬豪酒店

比鄰迪士尼樂園 您快速獲得美國綠卡的最佳選擇

JW萬豪酒店項目建成後,共12層、466間高檔客房、350個停車位,匯聚品牌餐廳、娛樂中心、商務中心等為壹體的多功能奢華度假酒店
JW萬豪酒店項目建成後,共12層、466間高檔客房、350個停車位,匯聚品牌餐廳、娛樂中心、商務中心等為壹體的多功能奢華度假酒店

JW萬豪酒店位於美國加州安納海姆,步行去迪士尼樂園只需3到5分鐘,是迪士尼樂園周邊唯壹的高端奢華酒店,項目建成後將由世界知名奢華酒店品牌——萬豪國際集團直接運營管理。作為美國EB-5項目, JW萬豪酒店目標是匯集7000萬EB-5資金(占35%)、並提供約5700個工作崗位,完全滿足EB-5投資移民的規定,是您快速獲得美國綠卡的最佳途徑!

JW萬豪酒店項目由已成功運營多個EB-5項目的FPP美通投資公司負責,該公司是最成功的EB-5公司之壹,目前,已有9個EB-5項目獲得I-526批準;5個項目已獲得I-829批準;1個項目已全額還款。

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2)紐約哈德遜城市廣場

美國最大的房產項目 給妳最可靠的移民保障

哈德遜城市廣場項目位於紐約市曼哈頓的心臟地帶,是曼哈頓唯壹僅剩的壹塊可開發用地,占地達10.5公頃,規模空前
哈德遜城市廣場項目位於紐約市曼哈頓的心臟地帶,是曼哈頓唯壹僅剩的壹塊可開發用地,占地達10.5公頃,規模空前

哈德遜城市廣場項目位於紐約市曼哈頓的心臟地帶,是曼哈頓唯壹僅剩的壹塊可開發用地,占地達10.5公頃,規模空前。項目將建造壹系列包括公寓住宅、學校、公園、藝術場館等社區配套設施,將整個懸空區域打造成集生活、娛樂、餐飲、購物、商務等各種元素的綜合型社區,壹座位於曼哈頓的城中城,壹座刷新紐約天際線的”天空之城”!

項目計劃建築時間為五年,建築工程可創造18,000多個上就業崗位,完全滿足EB-5投資移民政策的要求。最重要的是,項目及周邊配套設施、地鐵線路改造等已被紐約市政府納入重點市政工程項目,並已於2012年12月開工,無需等待EB-5資金到位才開工。現在投入,完全無風險,只等著收獲美國綠卡!

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3)、洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店EB-5項目

老牌區域中心成功項目再復制 獲準率100%

這是 EB5 Capital在加州的第6個 EB-5 項目,也是其第9個酒店項目,更是其與酒店開?
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英國 | 最新歐盟成員國房價榜揭曉:倫敦仍居首

雖然英國公投早已結束,但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家,那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價,也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。

英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計,統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價,以及每平米房價,並做出解讀與排名。

歐盟成員國6月房價圖,越接近深藍色表示平均房價越高,顏色越淺表示房價越低

在歐盟所有城市中,倫敦的平均房價位列榜首,突破了60萬英鎊大關,每平米房價12,468英鎊。法國巴黎位居榜單第二位,不過均價僅為倫敦的一半,即6,000英鎊/平米。歐盟十大房價城市排名在此:

歐盟十大房價城市排名

另一方面,若以全國範圍房產均價統計,歐盟28成員國總體房產均價為2,000英鎊/平米。而盡管倫敦在眾多城市中表現“搶眼”,但擴大到全國範圍後,英國房價僅以3,300英鎊/平米的均價位列第四位,排在盧森堡(4,500英鎊/平米),瑞典(4,000英鎊/平米)和法國(3,400英鎊/平米)之後。

英國房價走勢

其中北部蘇格蘭和北愛爾蘭地區拉低了房價總體水平。根據Nationwide的數據,在最近一個月中,英格蘭西北部和威爾士地區房價上浮幅度最大,區域6月房產均價分別為183,482英鎊(+2.2%)和185,745英鎊(+2%)。除此之外,英格蘭東部,西南部,約克以及西米德蘭地區,房價均有不同程度上升。

盡管倫敦地區房價已為“歐盟之最”,不過上個月受公投影響大倫敦地區房價處於整體下跌的趨勢,倫敦西區最為明顯,北部和南部維持現狀,但中心城區依舊堅挺,房價仍然保持強勢增長。

以下為2016年5月至6月間房價上浮和下跌最多的行政區:

房價正增長前5個行政區有:南沃克區(Southwark)6.1%,蘭貝斯區(Lambeth)5.2%,哈克尼區(Hackney)5%,卡姆登區(Camden)4.9%,紅橋區(Redbridge)2.8%;房價負增長前5個行政區是:裡士滿區(Richmond upon Thames)-10.2%,肯辛頓切爾西區(Kensington & Chelsea)-9.4%,莫頓區(Merton)-9%,布倫特區(Brent)-5.6%,漢默史密斯富勒姆區(Hammersmith & Fulham)-4.7%。

回到歐盟全境,保加利亞,羅馬尼亞,匈牙利,希腊等東歐國家則分別以600英鎊/平米,800英鎊/平米,900英鎊/平米,和1,000英鎊/平米的均價排名墊底。此外,歐盟另外5個等效候選國的房產均價也全部低於平均水平,即:黑山共和國1,000英鎊/平米,塞爾維亞900英鎊/平米,土耳其800英鎊/平米,馬其頓共和國700英鎊/平米,阿爾巴尼亞700英鎊/平米。

以下為歐盟28成員國全國房價排名前十五位:

歐盟28成員國全國房價排名

 

英國脫歐前,倫敦的房產每年增值5-10%,國際買家完全可以放棄租金收入。但是脫歐後,由於對經濟預期的不確定性,很多歐盟外的投資者采取了觀望態度,過熱的倫敦房地產市場面臨降溫和調整周期,有人甚至預言德國會取代英國成為下一個國際投資者購置歐洲房產的第一選擇,情況真的會這樣嗎?【閱讀原文

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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新加坡 | 買房與租房孰劃算?

置業是大家的夢想,在新加坡尤其如此,該國是全球擁有自住住宅最高比例的國家之一,有多達九成的國人是住在自置或和家人擁有的房子。在該國,到底要置業還是租房,對很多人來說,似乎都是不用問的選擇。很多人可能會覺得,如果可以買得起,何必去租呢?

不過,如果純屬從經濟和資金上的考量來說,買房未必是一個最直接的選擇,租房也有它本身的利弊,尤其是在私宅方面,購買私宅在財務上不見得比租用一個單位來得劃算。

置業:經濟疲弱下租金未必高

先看看租房比自己去購屋,有什麼好處:首先,買房代表自己須做一個很長遠、很重要的承諾,在金錢上和居住地點上,都沒有辦法擁有靈活性。如果你的經濟情況出現任何變化的話,代表自己可能會擁有一大筆沒有辦法定期償還的債務。

即使用公積金來償還貸款,這也代表自己要是就業情況出現變化,公積金也會一點點地被侵蝕。更何況,公積金很重要的首要目的是作為退休金,即使在經濟情況不錯的情況下,把公積金裡的錢為了供房而過早用得七七八八,不見得是一個理智的理財方式。

在租房的情況下,一般則能省下不少大筆的開支,尤其是裝修和定期的維修,前者是因為那不是自己的房子,大部分可以選擇租下的房子都是已經裝修好,可以入住的,而定期的維修工程是由房東負責。

有些人也會說,看看過去數十年新加坡私宅價格的漲幅,買房肯定穩賺不賠,而且你現在不買,以後就更買不起了。也有人可能說,買了,就算自己不住,租給別人也可以。

在新加坡,買房與租房孰劃算?

讓我們純粹從財務角度來看待這些論述。新加坡如今的私宅價格漲勢,在人口增加速度減緩和私宅供應增加的情況下,漲幅已經緩慢下來,政府看來也有意識地看緊房價繼續攀升的速度。在這兩個因素一起考慮的情況下,如果置業的房價和租房的價格比例相差擴大,其實租房是比較劃算的。

同時,以目前的疲弱經濟走勢來說,利率雖然還未正式大幅上揚,但過去多年的低利率政策是不會持續太久的,利率上漲是必然的,只是遲早的問題。對買家來說,一個百分點差距的房貸,放20年至30年來看的話,就會變成數萬元的差距了。過去的那種租金收益率幾乎一定超過利率水平的情況往後未必能持續下去,如果作為投資,買了房,租不出去,或租金比房貸還低的話,同樣還是得從自己的現金流中抽一筆來償還房貸。

租房:不動用到退休金

當然,租房也肯定有一定的弊端和風險,除了之前所提到的,也就是自己缺乏一定的決定權。如果租賃市場欠佳,房東擁有更多的選擇權,收回來自己住或另租給他人。要是市場堅挺的話,房東可能會決定提高你的租金,或決定把房子賣掉,而你又要重新找房。因此,租客的決定權和去向,還是掌握在別人的手中。

此外,相對其他國家而言,該國鼓勵國人置業,不少政策出台幫助國人買房。這就包括了人們可以使用公積金來支付房貸的一部分,但你不能用公積金裡的錢來支付房租。每個月租房的費用,你也不能從個人的稅務中扣除。

不過,買房也就代表自己的流動現金受到很大的限制,這是有一定的機會成本的。如果你是用公積金裡的錢償還貸款,那就代表你拿出那個會在零風險情況下累積復利利息的退休金;如果你是用現金來償還房貸,也就代表你的錢沒辦法投資在其他或許擁有更高長期回報的市場或產品當中。

因此,如果你是抱著純粹從金錢和投資的角度來考慮租房還是買房的這個課題,那就且不要排除租房這個選擇,或許對你而言也是一個不錯的選擇,同時,也應正視置業未必比較劃算或“穩賺”的這個現實。

不過,如果你的出發點純粹是為了個人、心理、社會和家庭因素,那當然就不同了,也就不能夠從以上投資或資金的角度出發。但是置業前就必須把這些因素考慮清楚,不要以為買房必然是最好的選擇,給自己承受額外又不必要和不能承擔的金錢壓力。

想要在新加坡擁有自己的安樂窩,這樣的夢想是可以辦到的,但在決定買房之前,很多假設和考量其實都應該方方面面重新審視,確定對自己是一個正確的財務決定才好去進行。

(據聯合早報)

澳洲 | 聯盟黨贏得聯邦大選 譚保要連任了!

昨天下午譚保召開記者會,正式宣布聯盟黨贏得本次大選。早在上午的時候,工黨領袖薛頓在墨爾本的記者會上剛剛正式承認敗選,並稱通過電話提前祝賀了譚保。

7月10日下午譚保召開記者會,正式宣布聯盟黨贏得本次大選

 

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據《悉尼晨鋒報》報道,在上周日下午的記者會上,譚保正式宣布:“我們贏得了這次大選!”譚保稱目前聯盟黨已經獲得了比工黨將近多80萬的第一選擇票(first preference votes),還說自己將在下周拜訪澳洲總督,再次宣誓成為新一屆的澳洲總理,在此之前,譚保還將和國家黨領袖巴納比·喬伊斯簽訂正式的聯盟黨協議,譚保說:“最重要的是各方能夠團結在一起,來保證新一屆國會的工作能夠順利進行,以及競選承諾的政策能夠前後一致。”

譚保還說在今天上午薛頓正式宣布敗選時,他正在家裡陪着一歲的孫女Isla玩耍,譚保表示他將和薛頓一起推動在今後的大選中,使用電子投票系統。此外,譚保還稱將調查在大選中政黨授權發出的競選信息,稱應該和電視和廣播廣告一樣來監管。

據悉,今天早上墨爾本的記者會上,薛頓表示雖然計票仍在繼續,但是局勢已經非常明顯,不論是組建多數派還是少數派政府,譚保都將獲得連任。薛頓稱,工黨將和聯盟黨尋求“共同立場”,為澳洲人民謀福祉。不過薛頓表示,他還是會把“槍口”對準聯盟黨關於醫保改革等問題。

延伸閱讀:7月澳洲大選 對你有何影響?

(據今日澳洲)

 

 

新加坡 | 英國脫歐促發展商打道回府 新加坡私宅土地價格將止跌回升

新加坡房地產降溫措施出台以來,分析師估計本地整體私宅地皮價格自2013年第三季高峰以來,已累計下滑5%至8%。

分析師普遍相信,英國脫歐將促使一些新加坡發展商打道回府。隨著發展商手上的發展地皮繼續見底,新加坡私宅土地價格將止跌回升,並與房地產價格走勢脫鉤,料可在下半年和明年上半年回彈高達5%。

橙易研究與咨詢部高級經理黃顯洋說:“從最近幾次政府售地競標來看,我敢說本地地皮價已回穩,下來還可能小幅上揚,因為發展商對地皮的需求很強烈。”

6月底,位於第9郵區馬丁廣場(Martin Place)的一幅99年地契政府私宅地段招標截止,吸引13方人馬熱烈競標。

馬來西亞富豪郭令燦掌政的國浩置地(GuocoLand)開出容積率每平方英尺1239元的最高競標價格(總出價為5億9510萬元),打敗由其堂兄郭令明掌控的豐隆集團,創聖淘沙升濤灣以外,政府住宅地段售價歷史新高,讓市場一片嘩然。

即使在2013年樓市表現不錯時,同區蘇菲雅山莊(Sophia Hills)地段的最高競標價格,也不過是容積率每平方英尺1157元,比馬丁廣場地段少了7%。

黃顯洋說:“發展商這次競標馬丁廣場地段是鉚足全力,反映出它們對新加坡住宅房地產長期前景的樂觀程度。”

據仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝觀察,與去年下半年政府售地競標活動相比,今年上半年的活動無論是在平均進場人馬和出價方面,都保持堅挺。

平均進場方從去年下半年的9.3方,微升至今年上半年的9.5方。

王德輝說:“盡管經濟低迷,私宅交易量過去幾個月裡上升,對土地競標活動起到積極作用。今年下半年,住宅地皮價預計還會保持堅挺。”

智信研究與咨詢(R’ST Research)總監王伽勝指出,發展商積極購買地皮,主要是它們的儲備土地,即未來項目所在地段已紛紛見底。譬如,國浩置地競標馬丁廣場地段之前,好幾年沒增添新私宅地皮,土地庫存已空蕩蕩。

他指出,儲備土地是發展商未來收入來源,反映它中長期的策略,因此最高競標價格往往與眼前的市場走勢不符,促使地皮價格和房地產價格脫鉤。

他預測,隨著發展商對住宅地皮的需求提高,今年下半年至明年上半年,私宅地皮價可環比上揚高達5%。

英國脫歐提振本地土地價格

王伽勝指出,2013年6月政府推出房貸總償債率(TDSR)條例後,土地價格在2013年下半年至2014年上半年其實未顯著改變。據他估算,直到2014年下半年,地皮價才開始下滑,截至今年上半年,平均下滑約3%至7%。

近兩三年來,由於本地房地產經營環境艱難,許多發展商紛紛邁向海外市場,主要奔赴英國、美國、中國、澳大利亞和日本等地。根據仲量聯行(JLL)數據,本地發展商2013年至2015年的海外房地產投資額達69億3000萬元,遠超2010年至2012年的約34億6000萬元。

但這種情況下來可能改變。黃顯洋說:“英國脫歐的一個後果是發展商的國際選擇減少了。來自這方面的資金將能提振本地土地價格。”

ERA產業主要執行員林東榮說:“英國脫歐之後,新加坡可能吸引更多投資者關注,因為他們想把資金放在避險天堂,房地產是他們會考慮的資產之一。”

新加坡執行共管公寓(EC)地段價格走勢

EC地皮價料進一步下滑

相反地,分析師對執行共管公寓(Executive Condominium,簡稱EC)地皮價下來的走勢則不太樂觀。

欣樂國際(SLP)執行董事麥俊榮表示,相對一般私宅地皮,EC地段在設計和地點方面大同小異,主要位於市區以外,其容積率每平方英尺中位售價已從2013年的355元,下滑至去年的280元,減幅約20%(見制圖)。

(據聯合早報)

新加坡 | 連跌11季 新加坡樓市創史上最長連跌記錄

新加坡房價在2013年見頂,迄今下滑了9.4%,銷售額僅相當於2013年的一半

新加坡樓市連續11個季度下跌,創下有記錄以來最長下跌周期。為了防止樓市泡沫再起,新加坡政府仍不願放松施行7年的嚴控政策。與此同時,新加坡的住房、商鋪租金也正猛烈下跌。

據新加坡市區重建局7月1日公布的數據,該國二季度私宅價格指數初值環比下跌0.4%,創自1975年有數據以來的最長下跌周期。數據還顯示,截至6月30日的二季度,市中心公寓房上漲0.2%,郊區公寓下跌了0.7%,而次市中心地區上漲了0.3%。

新加坡政府此前已多次表態,指不會放松自2009年以來實施的管控措施,他們擔心一旦放松,可能導致地產泡沫再起。新加坡國家發展部部長Lawrence Wong 2月在國會答辯稱,目前放松管制過早。新加坡財政部長Heng Swee Keat 3月在提交預算時重申,放松樓市調控時機“不成熟”。

2008年全球金融危機爆發之後,美聯儲實施量化寬松(QE)政策,導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入,推動新房價格持續飆升,一躍成為亞洲房價第二高的城市。新加坡2009年起實施樓市管控,政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%,同時對房屋交易征收高額印花稅。管控實施後,新加坡房價在2013年見頂,迄今下滑了9.4%,目前銷售額僅相當於2013年的一半。

新加坡房地產市場分為私宅和組屋兩個相互分離的市場。私宅市場主要是相對高端的公寓或有地住宅等,由私人發展商建造。組屋是覆蓋約80%人口的公共住宅,由建屋發展局負責建設,以每戶一套的基本原則銷售給符合資格的居民家庭,轉售市場的買家購買之後也不能擁有多於一套組屋。

不過新加坡仍擁有亞洲最昂貴的高端住宅。據物業咨詢公司萊坊(Knight Frank)今年的財富報告,亞洲地區在新加坡擁有一套豪宅的成本僅次於中國香港,為全球第七貴。

中國日報網此前報道,新加坡住房租金也急劇下降,據官方租金價格指數顯示,自2013年起,該指數下降了10%左右。租金的猛烈下跌或因外籍勞工仍持續進入該國,但這批外籍勞工不像前一批那樣資金充裕。一線商鋪的租金或面臨更大幅度的下降。有房地產投資商表示,所擁有的一處房產租金下降了40%。

(據星洲網)

加拿大|直指中國移民 研究發現移民推高溫哥華房價

有消息說中國資金其實也在大量購買商業寫字樓和商場,已經成爲加拿大商業樓宇市場的最大買家。

直指中國移民 研究發現移民推高溫哥華樓價

在加拿大溫哥華和多倫多這樣火熱的房地産市場已經到處是中國人身影的情況下,又有消息說中國資金其實也在大量購買商業寫字樓和商場,已經成爲加拿大商業樓宇市場的最大買家。

加拿大廣播公司報道說,根據國際房地産公司CBRE Ltd的統計數字,中國買家今年上半年在加拿大購買了13億加元的商業樓宇;僅安邦集團在溫哥華購買的Bentall Centre的價格就超過10億加元。

今年上半年中國資金購買的寫字樓和商場占了加拿大商業樓宇市場成交額的三分之二。中國現在已經取代了美國成爲加拿大商業樓宇市場的最大買家。

總部設在多倫多的CBRE Ltd公司認爲,在加元對美元彙率低迷和英國脫歐造成歐洲局勢不穩定的情況下,中國資金繼續大舉進入加拿大房地産市場是順理成章的事情。

(據溫哥華找房網報道)

美國 | 英國退歐情勢不妙?美國房地產市場漁翁得利

英國公投決定脫離歐盟,也稱為“英國退歐”,讓人倍感意外,這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。因此,股市的動蕩暗示了未來的預期結果。盡管金融市場的波動性會持續,但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固,因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭,因為投資者希望尋找安全穩定的投資。但是,未來幾周可能會出現更多的波動性。

要說公投之前全球金融市場沒有為英國退歐付出代價,顯得太過輕描淡寫。金融市場一夜之間陷入混亂,很多人回憶起2008年雷曼兄弟破產後出現的廉價拋售。盡管這種動蕩的局面將會持續一段時間,但當前的情況與2008年的金融危機有所不同。雖然所有的市場無一幸免,但歐洲脆弱的市場受到了嚴重的衝擊,有可能會繼續像坐過山車一般。

然而,英國退歐公投並不意味著英國馬上就會脫離歐盟;公投不具備法律約束力,只有國會才可以通過立法脫離歐盟。如果這成為事實,歐盟與英國至少需要兩年的時間來重新協商他們的雙邊協議。但是,沒有人能夠預測英國退歐的全部影響,動蕩與不確定性可能會持續一段時間。

誰勝誰敗?

不幸的是,我們很容易預料到英國退歐的直接影響而不是間接影響。原則上來說,退歐的決定對美國或全球經濟的直接影響較小。

英國經濟在全球的國內生產總值中只占4%。同時,美國對英出金額僅占國內生產總值的0.4%,美國從英國的進口額只占3%。此外,國內銀行的英國資產只占3%——因此,如果英國經濟衰退,對美國金融體系的影響也非常有限。

在受到影響的各方中,英國的前景最為暗淡,而歐盟也籠罩在一片陰影之中。盡管對於另外27個歐盟國家的直接影響較小,但目前我們很難預料全部的間接影響。對接下來要采取哪些措施仍然存在很多不穩定性與爭論,這都不利於保持信心與經濟增長,還可能導致貨幣政策進一步放寬。

間接影響可能有利於美國的房地產市場

但是,英國退歐對美國的間接影響可能並沒有那麼消極。首先,由於事態的發展,美聯儲提高利率的決定可能會被進一步推遲。此外,全球金融的不確定性可能會持續不斷,美國財政仍然具有很強的吸引力,可能會吸引很多投資者。上述因素將使利率持續走低——特別是貸款利率。

同時,美國的基本經濟因素並未發生實質的變化,國家會繼續保持穩定的就業形勢與工資增長。美國房地產市場可能會進一步從全球的不確定性中獲利,因為它們目前仍保持安全、相對穩定的局面,且從某種程度上來說價格較低,尤其是與英國價格過高的房地產市場相比。

原文由來自太平洋聯合經濟學專家塞爾瑪·海普(Selma Hepp)撰寫。塞爾瑪·海普是太平洋聯合負責商業信息的副總裁。她此前曾在Trulia擔任首席經濟師,在加利福尼亞州房地產經紀人聯合會擔任高級經濟師,在全國房地產經紀人聯合會擔任經濟師兼公共政策與房主經理。她曾在紐約州立大學(布法羅)主修經濟學,並取得文學碩士學位,在馬裡蘭大學研究都市與區域規劃和設計,並取得博士學位。

英國脫歐前,倫敦的房產每年增值5-10%,國際買家完全可以放棄租金收入。但是脫歐後,由於對經濟預期的不確定性,很多歐盟外的投資者采取了觀望態度,過熱的倫敦房地產市場面臨降溫和調整周期,有人甚至預言德國會取代英國成為下一個國際投資者購置歐洲房產的第一選擇,情況真的會這樣嗎?【閱讀原文

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳洲 | 投資墨尔本房产需要了解的那些區域

墨爾本區域的劃分細小而繁復,一般一個區域就幾個平方公裡。對於要來買房的人來說,要了解墨爾本的區域都是要花費一番功夫的。最近我看到了一些關於這些區域有意思的資料,可以跟大家分享一下。

墨爾本的CBD非常小,只有幾條馬路,沒有多久就能走完了。年輕人,在CBD上班的人,學生甚至臨近退休的老人都喜歡CBD。購物,吃飯和交通都非常方便。

以CBD為中心發散,墨爾本的居住區域分成東面,西面和北面。CBD很接近海港,所以墨爾本沒有特別明顯的南面,只有相對偏南和東南區域。

墨爾本新移民居住分布地圖

最近SBS發布了一個新移民居住分布地圖,非常有意思。總體而言,中國人(紅色區域)把CBD附近及東邊給占領了,印度人(綠色區域)和越南人(粉紅色)把西邊包下了,意大利人(藍色區域)大部分在北邊。剩下幾個小小的灰色區域,猶如鶴立雞群,基本都是英國人等歐洲人住著。

某國人聚集在一起居住,其實在購物,餐飲上有著極大的便利。中國人基本上在那些集中的區域都能方便找到自己日常的烹飪用品,熟悉的品牌和地道的中國餐廳。如果讓中國人住到歐洲人聚集的地區,他們可能會感受到很大程度上的不方便。

歷史悠久的高檔住宅區

歷史的積澱,通常會賦予那個區域特殊的氣質。跟上海一樣,徐彙、盧灣、靜安屬於高檔區域,墨爾本有些區域,也是有著高貴的氣質,有時開車路過,你就能被那種氣質所吸引。中國大使館在墨爾本的駐地就在墨爾本最高檔的Toorak區域,Toorak區域裡有條路叫 St Georges,兩邊都是歷史悠久的豪宅,或者可以稱其為宮殿。不過這種地方都是世代傳下來的,偶爾有個別中國富豪會去買一幢炫耀下。

Toorak雖好,但是不是大家都能買得起的,於是 Camberwell,Hawthorn,Marlvern,Kew,Glen Iris,Hampton 這些區域成了推而求其次的選擇。至今而言,對於墨爾本本土的人來說,他們更喜歡住在這些區域,就跟上海人向往靜安,徐彙一樣。

CBD 周邊

中國人喜歡CBD和CBD周邊的Docklands,Southbank,South Yarra,St Kilda Road,Richmond 那些區域,熱鬧,生活很方便,隨時就能方便到達CBD。

Docklands離開City很近,核心區域在維多利亞海港,沿著海港邊有一排餐廳,步行著就能去會員制超市Costco,和海港城購物區域。去CBD的交通很方便也是免費的,步行25分鐘也能到了。這幾年Docklands的發展很快,新建了很多的高樓,相對密集了很多,但是Docklands的另外一頭相對就比較冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠賭場為中心。那條Yarra河景色優美。 South Bank 也是墨爾本藝術文化中心,有著名的維多利亞州美術館。近幾年這個區域的住宅建設也很快。這裡有現在墨爾本最高的住宅Eureka,未來這裡會有墨爾本另一幢108層的高層住宅。

South Yarra 核心區域在South Yarra車站附近,新舊交融的建築,各種精品店和餐飲店非常密集,極具藝術氣息,生活更便利。坐地鐵去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集著眾多的知名的廣告公司,IT公司,是上班族聚集的一個區域。那裡有墨爾本著名的Albert Park,高爾夫球場,美麗的人工湖。坐公交車就可以到達CBD,非常方便。可能唯一的缺點在於晚上就有些冷清,吃飯酒吧的選擇不是很多。

東區

很多中國人喜歡的區域還有東邊的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。這些區域有不錯的學校,很多中國餐館,亞洲超市,生活非常便利。這些區域離開CBD比較遠,一般有15到20公裡,但是這些區域對於當地人來說是非常適合居住的區域。

墨爾本東區有很多中國人聚集的區域

Glen Waverley 因為有一家澳洲排名非常好的公立學校,所以房價一路攀升。那裡有地鐵直接到CBD,大概需要40分鐘時間。但是Glen Waverley這個區域非常完善,購物中心,各種餐廳,基本需要的都能在這個區域內解決。

Boxhill 也是華人聚集的地區,有很多中國餐廳,超市。坐地鐵到CBD應該在25分鐘這樣。

Doncaster主要是有學區房,加上那裡有一個Doncaster購物中心,所以也是生活便利。

越來越多的中國孩子選擇留學,在澳洲的中國留學生人數也一直占據首位。而在澳洲留學申請的學生中一直以碩士申請為主,我就針對碩士的留學申請做出一個詳細的時間安排參考,以確保學生能在在最為合適最好的時間內申請到澳洲的名校。把握時間,做好規劃非常重要哦!【閱讀原文

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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