News Feature – Page 74

新報告指德克薩斯州房價仍有下跌風險

到目前为止，石油和天然气行业的下滑丝毫没有影响达拉斯火热的房屋市场。北德州六月份的房屋销售增长了12%，而这里的房价升幅也是全美最大的。

美国德克萨斯州的首付

然而一份最新的抵押贷款行业报告仍然把达拉斯地区列为全美具有最大房价下滑风险的房屋市场之一，并将其归因于石油市场的低迷和较低的房屋可负担性。

Arch抵押贷款保险公司的风险分析及定价高级主管拉尔夫·迪法兰科(Ralph G. DeFranco)在一份新报告中说：“由于石油和天然气行业占比重较大，并且和过去相比，房价相对于收入来说变得更高了，因此北达科达州和德州持续具有较高的房价下滑风险。”

这是这家总部位于加州的抵押贷款保险公司今年以来第二次在它的夏季市场报告中就德州大城市的房价发出警告。

最新的预测警告，如果油价进一步下滑，德州的房价将有大约三分之一的机会下跌。

圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和达拉斯都被列入Arch抵押贷款保险公司认为房价不正常的美国城市名单的前列。

报告认为。在这些德州的都市统计区内，房价均远远超过它们的长期平均趁势，因为房屋可负担性仍引人担忧。

房价下跌的风险最高的德州城市是圣安东尼奥，接近40%的机会，达拉斯地区房价下跌机会为32%。而据Arch公司估计，全美范围房价下跌的风险只有8%。

但没有迹象显示北德州的房价上升趋势要放缓，在六月份，这里的房屋销售中间价格达到创纪录的新高220,000美元。

休斯顿的房价和去年同期相比也上升了4.5%。

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2015全美房屋高租金城市Top25:舊金山第1紐約波士頓進前5

舊金山以其租房市場可觀的利潤打敗紐約，連續9個月位居全美房屋租金最高的租房市場榜首。但全美房屋租金最高的4個社區都在紐約。紐約的特裡貝克區，麥迪遜廣場公園北區，熨斗區，休斯頓街北區的一臥室套間房屋租金$4,000/月。舊金山的豪華俄羅斯山一臥室套間房屋租金的房屋租金並列第四$3,830/月。

美國舊金山一處房產

數據顯示，2015年3月舊金山一居室租金中位價創有史以來最高紀錄，達到$3460/月，而東海岸發達城市紐約一居室的租金中位價是$3000/月，折合成人民幣，東西海岸租金中位價相差近2800元。紐約和舊金山的兩臥室套間房屋租金差距更大，舊金山兩臥室套間房屋租金中位值是$4,650/月，比紐約的房屋租金高$1,000多。

美國租金最高城市TOP10

舊金山以其租房市場可觀的利潤打敗紐約，連續9個月位居全美房屋租金最高的租房市場榜首。

但全美房屋租金最高的4個社區都在紐約。紐約的特裡貝克區，麥迪遜廣場公園北區，熨斗區，休斯頓街北區的一臥室套間房屋租金$4,000/月。舊金山的豪華俄羅斯山一臥室套間房屋租金的房屋租金並列第四$3,830/月。

然而，一項新的分析顯示紐約公寓房屋租金中位值（今年是$2,700）佔紐約一般人群收的58.4%，幾乎是正常房屋租金-收入比33%的2倍。分析中還指出：「收入增長停滯，租房供應短缺，房屋租金增長迅速導致紐約成為全美房屋租金最高和最具挑戰性的租房市場之一。」

舊金山不是唯一上榜的海灣城市。奧克蘭和聖何塞也進入榜單前十，主要因為整個地區都處於人口不斷增長但住房短缺的狀況。而東部海灣城市當前也是全美房屋租金增長最快的地區之一。

以下是全美房屋租金最高城市榜單，波士頓，華盛頓特區，奧克蘭進入前五。

(1.舊金山；2.紐約；3.波士頓；4.華盛頓特區；5.奧克蘭；6.聖何塞；7.洛杉磯；8.邁阿密；9.芝加哥；10.西雅圖；11.聖地哥；12.費城；13.明尼阿波利斯；14.丹佛；14.波特蘭；16.亞特蘭大；16.達拉斯；18.長灘；18.巴爾的摩；20.休斯敦；21.奧斯汀；22.密爾沃基；23.維珍尼亞灘；24.夏洛特；25.納什維爾。)

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外國買家澳洲購房數十億澳元政府從未例行檢查或記錄！

外國買家在悉尼房市豪擲數十億澳元購房，卻沒有政府機構例行檢查相關法律或記錄外國買家的購房詳情包括金額和物業信息。

據《每日電訊報》報道，相關法律有漏洞，雖然海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可投資，但沒有政府機構檢查這些投資者是否確有征求委員會的許可，或他們的登記信息與實際的購房行為是否一致。FIRB每年都會公布申請獲批的數量和金額，但並未記錄已完成的銷售的數字，並會注明公布的數字與實際的投資情況有“很大差別”。

此外，澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）、新州收入署（NSW Office of State Revenue）和新州土地及物業信息部（Land and Property Information）也並不收集具體的行業數字，而房產辦公室（Land Titles Office）只顯示業主信息，沒有他們的國籍信息，也不顯示購房資金來源。

海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可以投資澳洲房產

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中介只詢問買家是否持有許可

新州政府知道一些外國買家正在違規買房，未申報投資情況，現在正開始進行調查。但他們需要買家自願投案或大眾提供線索。違規的懲罰措施最近也有所加重，包括3年的監禁。澳洲稅務局（Australian Taxation Office）獲得授權執行外國買家購房法規，這導致調查案件數量突然上升，但外國買家違規購房的整體情況依然不明朗。

房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的負責人岡寧（Malcolm Gunning）說：“沒有任何政府機構聯系我們。”岡寧還在好市圍（Hurstville）開了一家公司Gunning Commercial，是向中國人出售房產的主要中介公司之一。“我們會詢問外國買家是否持有FIRB的批准，但檢查是否屬實則是警察的事情。”他還補充稱：“這個問題經常被談論，導致了很多仇外情緒。不過我們在外國人購房方面沒有什麼數據。”“我們是一個多文化的國家。你在車士活（Chatswood）的拍賣現場會看到很多中國競標者，在卡布拉瑪塔（Cabramatta）可能看到很多越南競標者，但在大多數情況下，你看到的很可能是澳洲公民。”

FIRB對195個案例展開調查

根據FIRB的最新年度報告，2013-14年，外國人擬在澳住宅地產方面的投資增加了一倍多至347億元，超過130億元是在新州。同時，擬定在商業地產投資從348億元增至399億元。這使得地產成為最為吸引外國資金的行業，總投資從519億元升至746億元，是礦業勘探和開發所吸引的投資的3倍多。

在審批表上，中國排名第一，地產投資（包括商業地產）金額達1240億元，是美國的2倍。不過FIRB稱，這些數據也包括“當年還未實施的投資”，地產中介則稱真實的數據可能更高，也可能更低。他們稱審批系統有漏洞。

從12月1日起，非法購買二手房的外國居民將面臨最高達12.75萬元的罰款或3年監禁，違規公司將面臨最高達63.75萬元的罰款。目前依然不清楚有多少外國居民在澳洲買房。截止今年6月，FIRB的調查數目達到了195個，其中24個案例中，外國買家主動承認違規購房。還有40個案例是由大眾提供的線索。

195個案件中：

維州有93個，新州有65個，昆州有22個，西澳有10個，其他在南澳、塔州和首都領地
大眾告密：40個
買家自願招認：24個
最糟糕的一個案子：一位外國投資客被發現與10多宗物業有關，從30萬元的公寓至140萬元的住房不等

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中國買家囤房4000間不住催生澳洲“鬼城”

澳洲房地產監察機構稱，過去2年中國投資者購買的大約4000間新房大部分都被空置，業主只是偶爾過來看看。澳洲2個最大城市的房市繁榮帶來了越來越多的外國買家，他們付出數以百萬計的高價買到心水房之後卻讓房子空置甚至荒廢，令一些郊區街道變成了“眼中釘”。

據《澳洲人報》報道，MacroPlan Dimasi的首席經濟學家安德森（Jason Anderson）預測中國買家未來5年還會再買1萬套新房用於荒廢。

過去2年中國投資者購買的大約4000間澳洲新房大部分都被空置

“21世紀”（Century 21）的澳洲主席塔貝（Charles Tarbey）稱，隨著外國投資不斷增加，空置的房屋數量也會不斷增加。在2011年的統計中，澳洲的空置房屋的比例大約是8%。

“大部分海外投資者在澳洲買房是因為他們想在澳洲投資，尤其是新房買家。如果他們是中國香港人，那不表示他們會搬出中國香港。很多人不會拿公寓來出租，他們買房是為了升值，他們一年損失5萬元租金也無所謂。”塔貝說。

非居民只能購買新房，但中介稱很多擁有外國背景的新居民會在富人區買房，可他們大部分時間還是住在海外。悉尼奇拉腊（Killara）居民 Heather Tomkin說，她的2個孩子常常會問她關於菲茨羅伊街（Fitzroy Street）一間空置房的問題。

這間房子在2013年被亞洲買家段玉龍（Yulong Duan音譯）和劉婷彤（Ting Tong Liu音譯）買下，但鄰居們說這對夫婦從來沒在這住過，也懶得將它出租。

“孩子們問我為什麼房子是空的，我說‘有時候人家會搬走，不能繼續住。’我告訴他們，現在這裡是豚鼠的家。”Tomkin太太說。

但心態如此輕松的居民並不多。“那是一間被遺棄的房子，雜草叢生，根本沒人理。它已經成了眼中釘，我覺得這會令它貶值。也許他們想如果幾年後有必要可以搬進來，但現在只想將它放在那裡。”鄰居Emily Stolian和丈夫Norm說。另一位憤憤不平的居民Raid Asfour說，2年前房市繁榮開始以來，空房子不斷增加。同一條街道上還有另一間少有人住的房子，業主是北京的王旭（Xu Wang音譯）和李璇一（Xuanyi Li音譯），他們在2013年以228萬買下這房子。 “我不覺得這樣安全。像這種被忽略的房子，你不知道裡面發生什麼事。”Asfour先生說。

很多中國投資者會為在澳洲上大學的孩子買房，BIS Shrapnel住房經濟學家齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）說：“房子可能會變成他們在外國的家，當他們過來做生意的時候可以住。房子有大約80%至90%的時間都是空的，但有時候依然是他們的家。”

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股市暴跌中國富豪將占多倫多豪宅市場

加拿大經濟衰微房市兩極分化

加拿大廣播公司報導說，加拿大目前的高端房產市場可謂“又冷又熱”，這要取決於你住在哪里。

報導說，蘇富比國際物業(Sotheby’s International Realty)對加拿大四個大城市的“豪宅”市場 –100萬加元以上的房產 — 進行了每半年一次的研究，發現了非常不同的結果。

加拿大四大城市今年上半年價值至少100萬元的高端“豪宅”市場發展相當不均勻，根據蘇富比在星期四發佈的報告，多倫多和溫哥華的高檔樓盤市場可以用“勢如破竹”來形容，而

在遭受油價打擊的卡爾加裏，“百萬大屋”的銷售差不多可以用上“崩潰”這個詞。

報告說，今年1月-6月的豪宅銷售量與去年同期相比;

多倫多: +56%

溫哥華: +48%。

蒙特利爾: +20%

卡爾加裏: -36%。

可是，因國際原油價格暴跌約一半而一蹶不振的亞省卡爾加裏房市，原來很搶手的價值至少100萬元豪宅變得乏人問津，銷售量在上半年顯著下跌36%。

加拿大主要城市高端住宅市場泠熱兩重天，蘇富比說，這現象並不令人吃驚，因為該公司分析師今年初便預測，如果自去年6月下旬以來已下跌55%的原油價格，6個月後依然維持低水準，將對卡爾加裏的高端住宅市場產生重大負面影響，銷售量可能減少。

股市暴跌中國富豪將占多倫多豪宅市場

為何在經濟缺乏景氣的情形下，多倫多和溫哥華兩大房市的高端住宅依然這麼灸手可熱呢?

在多倫多和溫哥華，“豪宅”的門檻也越來越高，業內專家說，獨立住宅能被歸入“豪華”類的起點目前在多倫多為200萬，在溫哥華則為350萬加元。

蘇富比的報告分析，這是極低利率及來自海外投資者形成的需求，再加上兩地的獨立屋供應偏緊。統計數據表明，因一屋難求，時常形成潛在買家之間相互競價爭購。

蘇富比的報告還顯示，在多倫多和溫哥華，人們為購買高端房產激烈競爭，以溫哥華為例，今年上半年售出的100萬到200萬的房子中，有55%的成交價高於房主的要價。

那麼，這些豪宅到底被誰買走了？

在中國遭受股災的6月，溫哥華和多倫多的豪宅市場並沒有放緩。蘇富比國際物業(Sotheby’s International Realty)今日(7月9日)發佈的最新報告顯示，今年上半年溫哥華和多倫多兩地的豪宅市場熱得燙手，銷量分別暴漲了48%和56%。

據大中報轉述加拿大環球郵報(The Globe and Mail)的報導稱，目前溫哥華40%的豪宅目前已落入亞洲買家手中，而這個海濱城市漸漸成為全球別墅聖地，大批中國大陸移民在溫哥華尋求避風港。

一位中國富豪的豪宅位於西溫哥華，裏面不僅有時尚的熱水浴缸，還有大型游泳池，站在露臺上極目眺望，海洋、山區和城市的醉人美景都可以盡收眼底。這位女富豪說：“我們置身於避風港中，沒有任何一棟房屋能和我的房子媲美。”

在中國大陸富裕移民的推動下，溫哥華成為加拿大價格最高昂的房地產市場。目前溫哥華獨立屋的平均價格已經達到126萬元，高於其他所有加國城市。隨著來自太平洋彼岸移民的外資源源不斷地湧入，溫哥華也變成名副其實的全球性房地產市場。據一家大型地產公司估計，去年經該公司售出的溫市獨立屋中大約有三分之一落入大陸買家手中。溫哥華的開發商和房地產公司都賺得盆滿缽滿，有些公司因此在上海和北京設立了辦事處。在一些人看來，溫哥華已經成為全球的睡房社區。

溫哥華的Macdonald Realty Ltd公司是卑詩省最大的房地產公司之一，該公司副總裁斯卡羅(Dan Scarrow)最近剛剛在上海設立辦事處，以便在中國尋找潛在的高端物業買家。斯卡羅表示，在該公司去年售出的531套溫市獨立屋中，有178套(或33.5%)的買家與中國大陸有關聯。

如今，移民已經成為大溫哥華深感驕傲的多元文化歷史和現在的國際化身份的一部分，例如現在在列治文郊區的人口中有近半是華裔，其也因此成為加拿大最大的“中國城”。

在過去十年，至少已有3萬中國大陸富豪通過聯邦政府的投資移民專案移民卑詩省，在他們當中有近半數定居溫哥華。不過雖然中國富豪移民的需求持續旺盛，但由於土地有限，溫哥華的物業，尤其是獨立屋的供應仍然受到限制。蘇富比2013年公佈的一份報告稱，溫市40%的豪宅被外國買家買走，其中大部分買家都是來自中國大陸、伊朗和美國。

另一位溫哥華移民律師羅森伯格(Ryan Rosenberg)稱，中國富豪將溫哥華視為避風港，但是一些移民仍然會將大部分時間花在海外，尤其是那些將妻兒留在溫哥華的商人。羅森伯格稱，如果中國是他們賺錢的地方，那加拿大就是存錢的地方，加拿大移民身份是全世界最有保障的保單之一，而溫哥華也變成了國際化的睡房社區。

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2015美國購房隱性成本最高城市波士頓居首位

坐擁美國房產常被視作「美國夢」的一部分，美國房地產市場也是華人投資的新熱點；但在美國購買新房，不小心會落入「養房陷阱」。據房地產數據信息，新業主對一些不可避免的隱性成本——包括房產稅、保險、庭院維護與房屋保養費等可能缺乏心理準備，在某些城市買房，這筆費用不可小覷，每月賬單上會增加1,000美元上下。

波士頓市區的聯體別墅

「購房者常常盯著房屋售價或每月的按揭，並沒有預估與房屋產權有關的其它費用，而這後一部分可以一下加出很多。」「Zillow」首席營銷官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）這樣寫道。

一、高昂的隱性成本從何而來

按美國通例，房屋經紀人要收取房價的6%作為中介費；貸款手續費、房屋交易稅等稅費，各州標準不同，一般在1%以下。不過，這些一次性費用還不在「Zillow」說的隱性成本（或稱隱形成本）範圍內。促成隱性成本高漲的因素，一方面是攀升的勞動力成本——僱用承包商或園景專業人士來保養房屋時最為明顯，其次就是較高的房產稅（Property Tax，又稱物業稅）。

1. 房產稅

業主每年需繳納房產稅，其收繳和使用歸屬於地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同學區，房產稅稅率都不一樣。各州房產稅均值一般在房子評估總價的0.5%～2%之間（詳見文後附表），全美均值為1.5%。

中國人到美國買房，洛杉磯、舊金山、波士頓等都是很受青睞的地區；然而，當地的房產稅也比較可觀。通常好學區、房價高的地方房產稅也高，最高的地區可以達到3%；但如果從孩子的教育來考量，學區房的優勢仍然很明顯。

後灣街區的聯體別墅，此街區以房屋售價高著稱

2. 房屋與庭園保養

維護費不但包括修繕，也包括庭園與草坪養護、房屋衛生等諸多事項，要購買木質結構房屋（聯體或獨棟別墅），開銷比公寓要高得多。波休廷斯基寫道，「新買家會為第一次擁有自家後院而興奮，但卻沒把保養費打入預算。」有的買家可能想，此類收費能省則省，但那樣並不明智，不重刷牆壁、不好好保養，都會影響房子的市值。

二、房產隱形成本最高的10個美國都會

就全美而言，目前業主每年要支付的隱性成本平均為9,477美元。在做購房預算時，必須計入這筆費用，對於在某些城市安家置業的人來說，這一點更顯緊要，因為隱性成本會高很多——月均1,000美元以上。以下羅列的就是房產隱形成本最高的10個美國都會。

1.大波士頓

大波士頓地區牛頓市的獨棟社區，麻州小城牛頓多次獲評美國最安全城市

據調查，大波士頓（波士頓−劍橋−牛頓，Boston-Cambridge-Newton）地區的業主承擔的隱形購房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房產稅、保險和公用事業費，年均9,413美元；剩餘的4,517美元是房屋維護費用。

這使已經很昂貴的波士頓房產更加高不可攀。該地房屋均價為364,900美元，是全美均價的2倍以上。據《波士頓環球報》報導，當地房產的供不應求推動了高房價，有時還引發競購大戰和成交價躥升。

2. 大舊金山

舊金山灣區庫柏蒂諾的高密度新公寓樓

「金門之城」的房主們想保有房產，可能需要多準備些金子：該市房屋年均隱形成本13,287美元，折合月均1,107美元。這還不算，大舊金山（舊金山−奧克蘭−弗裡蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地區的房屋均價是全美最高的，達738,200美元（全美均價的4倍以上）。

據房地產經紀網信息，安家置業的成本正把一些人推出灣區，1/4的灣區客戶都委託該網站在房價更實惠的城市找房。

3. 芝加哥

美國芝加哥的一棟住房前掛著「已賣掉」的標識牌

芝加哥−內珀維爾−喬利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地區房主每年要掏12,236美元的隱形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房產稅和保險等，另外的3,140美元是維護費用。

不過，芝加哥房價比其它美國大城市更實惠——均價186,800美元，比全美平均價格僅高出5個百分點。

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中國買家持續湧入曼哈頓房價再攀新高

根據紐約幾家大房地產公司星期三（7月1日）發佈的市場報告，一年多來的數據顯示，曼哈頓地產業持續上漲，第二季度一套住宅的平均售價已高達187萬美元，再創新高。一些專家認為，中國買家的持續湧入是房價攀高的重要原因之一。

從美國紐約世界貿易中心一號樓鳥瞰曼哈頓

曼哈頓房價持續升高

根據米勒‧賽繆爾公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾麗曼（Douglas Elliman Real Estate）兩家大的房地產公司的數據，今年第二季度，曼哈頓住宅平均售價比去年同期上漲了11%，達187萬美元。這個數字超過了去年第一季度的紀錄177萬美元；房屋中間價格達98萬美元，只比2008年金融危機前的紀錄102萬美元低一點。每平方英呎的價格高達2,011美元。

第二季度曼哈頓的康斗公寓平均價格為241萬美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154萬美元，比去年同期上漲了5.8%。根據「城鎮住宅」（Town Residential）的報告，上東城的市場以豪華康斗為主，平均賣價為472萬美元；下城房屋以工作室為主（1-2個臥室），平均售價為65萬到182萬美元。

中國買家湧入促房價上漲

根據道格拉斯‧艾麗曼的說法，房價上漲的原因有兩方面。一是曼哈頓房屋庫存一直沒有上升，今年二季度庫存為5,730套，只比去年同期多了1.3%；同時，新上市的公寓都是3或4個臥室、帶風景加配套設施的大戶型住宅，所以把平均價格拉了上去。

地產經紀公司科科蘭（Corcoran Group）首席執行官列布曼（Pamela Liebman）則認為，中國買家的持續湧入是曼哈頓房地產持續攀高的主要原因。「好像每個人的『引擎』都在加速，對所有不同價格的房屋都有不斷的需求，令人興奮的新開發項目和不斷進入的中國買家提振了這種需求。」她對《紐約時報》補充說：「在我從業這麼多年裡，我還從來沒有見過紐約市的房地產市場如此飢渴。」

一半買主買價高於報價

第二季度的市場還顯示出一個共同特點，無論是什麼房子，有超過50%的買主以高於市場掛牌的價格買到了房子，皆因多個買家爭搶一棟房子，誰出價高誰贏。這個比率也是金融危機後的最高值。

在過去的三個月中，住宅價格的持續上升導致了實際成交量的下降，第二季度成交房屋為2,430套，比去年同期下降了10%。

從房屋成交速度來看可以得出結論：還是低價房走勢看好。50萬至100萬美元的房子平均上市35天即被買走；而500萬至1000萬的房子在市場上的平均停留時間為90天。專家認為，目前300萬美元以上的豪華住宅的市場已經是買方市場。

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澳洲房地產為何越來越受外國人歡迎？

澳洲房地產行業預測，澳元不斷貶值會令澳洲房產更受外國買家垂涎。

CORELOGIC RP Data的高級研究分析師庫什（Cameron Kusher）表示，很多澳洲人都覺得房子很貴，尤其是在悉尼和墨爾本，但在外國買家眼中並非如此。他說澳元貶值令澳洲房子對海外買家更有吸引力，尤其是中國、新加坡和中國香港等地的投資者，他們不一定追求短期的升值，“只是想找個地方安置自己的錢”。

庫什告訴澳聯社，首府城市房價自2012年5月觸及近年低位後增長了26.8%，期間澳元在貿易加權指數條款中下跌了13.3%。

在破紀錄低利率及某些地區房價大漲的大背景下，房地場領域中的國內和外國投資者活動在近年來都不斷飆升。

“澳聯儲稱澳元價值依然被高估，澳元進一步貶值可能會為外國買家創造更加有吸引力的購買條件。”庫什說。“我們預測很長一段時間內，投資水平將繼續呈指數式上升，尤其是來自中國的投資。”

澳元貶值令澳洲房產對海外買家更有吸引力

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外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的數據顯示，中國是澳洲房地產市場最大的外國投資者，其次是美國。

庫什指出，政府最近旨在維持中國股市穩定性的措施可能會更加堅定中國投資者轉戰海外的決心。

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英國購房純利息型還款 VS 本息還款哪種模式更靠譜？

英國置業、貸款，從選擇貸款方，對比各家利率，到與經紀人接洽，完成申請手續，似乎您的貸款申請壹旦獲得審批就算大功告成。然而未來幾年甚至十幾年的還款之旅才剛剛開始。如何還款更省錢，哪種形式最適合您的個人財務狀況？這些情況都需要在確定還款方式前就考慮清楚。下面就為各位詳細比對解讀壹下純利息型抵押貸款（Interest-only）和本息償還型貸款（Repayment）之間的差異。幫您理清思緒，快速鎖定最合適的還款方案。

純利息型還款 VS 本息還款哪種模式更靠譜？

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純本息償還型貸款 | Repayment

總體來講，本息償還型是壹個安全系數100%的還款方式，可以確保貸款人在貸款到期是還清所有款項，而且從長期角度講，可以為貸款人節省上千英鎊。但是這種還款模式也意味著申請人的月供會高於純利息型貸款月供。

對於任何的抵押貸款，在貸款結束前都需要還清您借貸的本金和利息。如果您選擇的是本息型還款，就意味著您每月的還款額中包含壹部分本金和壹部分利息。由於您將按月償還掉本金，因此您的總債務也將隨之減少，同時未來需償還的利息也在減少。因此，您每月的還款

針對本息型貸款的月供，通常會高於純利型貸款的月供。但是您還款還的越多，您總體支付的金額則越少。因為您在不斷地填補總債務的窟窿，隨著債務的減少，利息也相應減少。但是在還款初期，您每月償還的金額中的主要部分會用來償還利息部分。有壹點要特別註意的是，如果您計劃在還款期的前幾年內二次抵押貸款，那麽您很可能並沒有還掉多少本金。隨著債務的削減，

下面，小編就通過壹個例子為大家演示壹下本息型貸款這本賬該如何計算。

如果您以5.5%的利率申請了壹個25年期，總額100,000英鎊的貸款，不同的還款方式會對您支付的利息產生多大影響呢？

首先以純利息型為例：您每月的還款額僅有458.33英鎊。但是在到期前，除了要按月還清137,500的月供外，您還欠貸款方100,000英鎊的本金。也就是說25年下來，您要向貸款方償還237,500英鎊。

如果您選擇的是本息型還款方式，您每月的還款額將為614.09英鎊，但是25年算下來，您向貸款方償還的總額僅為184,227英鎊。與純利息型相比，節省了53,273英鎊。

純利息型抵押貸款 | Interest-only

如果您選擇了純利息型還款，那麽您每月的還款額將僅用於償還貸款的利息部分，並且在貸款結束前您將不會償還任何本金。但是這種貸款風險較大。為了確保您在貸款到期前有能力還清欠款，建議您制定壹個定期存款的計劃，比如個人儲蓄賬戶（ISA）或者儲蓄保險。

隨著房價的不斷上漲，很多初次買家都青睞選擇純利息型貸款，由於只需要償還利息，也成為眾多買家加入房東壹族的唯壹途徑。

高風險策略

很多初次買家都認為房價將會持續上漲，因為他們可以通過將目前擁有的房產出售，賺取壹定的利潤後再重新購置壹處房產。在進行二次貸款時，再選擇本息型還款方式。而另壹部分人則計劃當他們的收入增加後再申請更改還款類型。此外還有壹些人則寄希望於繼承遺產或壹些意外之財來還清他們向銀行借貸的本金。

然而，自從2007年的信貸危機，房價下跌，也造成很多人失業。眾多選擇了純利息型貸款的借款人也深陷還款泥潭，他們只能負擔的起每月的月供，並且無力償還本金也沒有能力選擇搬遷。

買家註意：

如果您只能負擔得起純利息型貸款，那麽您很可能並不適合購買這套房產。任何壹家貸款機構都應該在批準您的貸款前告知您這壹點，並且在沒有大額押金以及足夠的還款能力證明下不予批準您的貸款申請。

如果您沒有其他存款計劃，僅是按月償還利息，那麽在貸款結束時，妳可能會被強制出售房產以償還本金。

華人股市暴跌或將轉移資產催熱加拿大房產

有分析人士認為，除非中國整體經濟出現下滑，否則僅股市動盪對加國經濟影響不大。而加拿大房地產業者則表示，中國股市暴跌反而可能令更多投資者將目光投向海外樓市。

華人股市暴跌或將轉移資產催熱加拿大房產

大溫全加華人聯會執行主席蔡宏安表示，中國股市的動盪對加拿大股市影響不大。不過中加是貿易合作夥伴，如果中國股市影響到整個中國經濟出現下滑，則會對加拿大經濟有較大影響。但蔡宏安認為中國整體經濟是健康的，政府也在採取措施積極救市，現在的情況應該只是一個過渡階段。他分析稱，如果中國政府下調利息，投資市場將會出現更多流動資金。

由於中國政府控制本國地產投資，所以的確會有部分資金會流向海外市場。而華人的投資習慣普遍認為房產投資比較穩健，好像溫哥華和多倫多等一些國際化大城市將會受到投資者的青睞。

不過他亦指出，加拿大非商業地產中，外國人投資總共只佔3%，其中華人可能只佔0.7%-0.8%左右。人們平時所稱的「中國錢」，很多是屬於加拿大的華裔居民或公民，大家不應該以膚色來區分投資者的身分。

加拿大證券學院院士尤偉指出，中國的經濟和股市是兩件事。中國經濟增長放緩肯定會導致其對外投資力度減少，對加拿大經濟的確是有影響的。而中國政府希望通過股市，增強實體經濟的流動資金，增強實體經濟的活力，本意是對的，但投資人本身是追逐利益的，結果造成了股災。而對本地房地產市場的影響方面，尤偉表示，在股市中耗盡資金的人，已經無力在海外投資；如果還有剩餘資金的人，則可能會考慮海外房地產市場。

在本地從事房地產開發的鄭先生亦表示，中國股市暴跌，那些要「跳樓」的人本來也是沒能力在海外置產的，有能力的人並不會「跳樓」，反而可能由於中國內地股市不景氣而將資金轉移到海外房地產市場。鄭先生還表示，今年6月份大溫柏文銷量同比去年增長了28%，每10間柏文中就有七、八間是華人購買。

不過他亦坦言，現在本地柏文價格亦達到高峰，雖然短期還會看漲，但盈利空間已不大。

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