Category: International News

7月底，新西蘭總理約翰．凱伊（John Key）明確表示，不會禁止外國買家購買奧克蘭房產，但在必要情況下，會采取持續稅收等其它“更有效的措施”，來限制海外買家，應對奧克蘭房市過熱的方法“多的是”。

此前，包括工黨、優先黨在內的多個黨派，都認為是外國買家主導了奧克蘭房屋市場、推高了奧克蘭的房價，主張采取措施禁止外國買家購買新西蘭房地產、給奧克蘭房市降溫。對此，凱伊曾經表示，是否采取措施限制外國買家，取決於真實的海外買家數據、以及公眾對此事的反應。不過，盡管民調顯示多數民眾支持禁止外國買家在新西蘭買房，在內閣會議之後，凱伊還是改口，說禁止不是最好的辦法。 

凱伊表示，如果新西蘭真的想阻止不納稅的非居民購買物業，實施持續的稅收政策可能是更加有效的方式。因為“禁令是非常沒有效的事，而稅收執行起來更容易、關聯性也更大”。

六成多民眾要禁外國買家

電視3台最新的雷德研究（Reid Research）民調結果顯示，61%的民眾支持政府禁止非居民外國買家購買新西蘭房地產，35%的民眾持反對意見；就是在國家黨的支持者中，也有超過一半的民眾（54%）贊成禁止，反對者只占43%。

不過因為工黨拿華人姓氏數據來說事，被指控為涉嫌種族主義，所以在政黨的支持率上並沒有產生顯著效應；不過工黨似乎並不為此事後悔，工黨黨魁安德魯．利特爾（Andrew Little）說，“這是一個極其重要的問題”，“政府忽視這個問題時間太長了，必須得有人站出來提出這個問題，即使令人不舒服也得這麼做”。

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無法拒絕中國資金

分析人士說，政府無法或不想禁止中國資金主要有兩方面原因，一方面是很難界定中國資金，另一方面是政府需要外來投資來支撐新西蘭的經濟。因為現在國際大宗商品批發價格持續低迷，尤其是供應中國市場的乳制品和原木等新西蘭出口支柱產品，因為中國經濟的不景氣，出售價格已經低於生產成本，早已經開始拖累新西蘭的經濟，所以新西蘭急需外來投資給經濟注入活力。

盡管政府並不喜歡外來投資都進入本來就已經過熱的奧克蘭房地產市場，不過又不能采取措施限制外國投資，尤其是中國投資。

財長英格力許（Bill English）也透露，他在中國時也強調，投資奧克蘭房地產並不是很好的機會；不過這話對於那些急於給自己的錢找個安全港的中共官、商來說，聽起來更像鼓勵：既然你敞開了大門，那麼下面的就由不得你了。

另一方面，政府可能也意識到了用登記的方法很難辨別外國買家的身份。凱伊說，他覺得即使要求外國買家登記了，數據也會顯示出大多數外國買家都與新西蘭有著這樣那樣的聯系，他們並不是腦袋一熱憑空就來到這裡的。

此前，多位業界人士和專家都透露，大多數中國買家在新西蘭購買房地產，都是以新西蘭居民或公民的身份購買，也就是通過在新西蘭的親友購買，所以資金雖然是從中國來的，但買家的身份絕大多數都是新西蘭居民或公民，而不是海外買家身份。

因為從買家的角度講，這樣可以避免很多不必要的麻煩，當然也不需要繳稅或受到其它的什麼可能性限制；這一方面，這讓政府的登記政策無法真實體現出外國人在新西蘭買房的真實狀況。所以那些希望能夠藉助外國買家登記而找出高比例外國買家的團體和個人，到頭來有可能會大失所望。

泛太平洋伙伴協議

除了變換身份進入新西蘭房市的中國資金很難控制，凱伊表示，對於中國等國的投資，新西蘭可能沒有辦法拒絕。因為目前正在磋商的泛太平洋合作伙伴協議（TPP），讓新西蘭必須向一些相關國家的投資者敞開大門，兩者恐怕都是無可奈何的選擇。

凱伊表示，與韓國簽署的自由貿易協定將影響停止對中國買家的禁令。他把這歸咎為新-中自由貿易協定中的最惠國條款 (Most Favoured Nation) 。

不過工黨出口和貿易發言人戴維．帕克（David Parker）說，按照2008年簽訂的新-中自由貿易協定，新西蘭可以進一步限制中國投資者在新西蘭購置房產；而那條最惠國條款，也只適用於協議生效後的待遇變換，但因為國家黨在與韓國簽訂自由貿易協定時，沒有包括同樣的限制條款，這就使得中國作為最惠國，也可以享有與韓國一樣的投資不受限制的待遇。

帕克要求政府立即更新這個條款，以讓新西蘭能夠限制中國、韓國以及以後TPP涉及到的其它國家的投資。

不過凱伊說，即使與韓國的自由貿易協定包括了同樣的限制條款，那麼即將簽訂的TPP也可能將產生同樣的效應，即讓中國人擁有與其它簽訂TPP的國家同樣的待遇，新西蘭不能夠限制中國投資者購買房地產。

盡管TPP在新西蘭爭議一直很大，但因為國家黨政府的積極推動，料想最終簽訂應該沒有什麼障礙。

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最新QV統計數據顯示，奧克蘭167個街區中只有10個街區的住房中間價低於50萬新元。短短2個月的時間，平均房價超過100萬新元的街區從43個升至50個。

所剩的10個街區均在南部，分別為：Otara、Otahuhu、Clendon Park、Waiuku、Red Hill、Papakura、Manukau、Manurewa East、Weymouth 和Randwick Park。奧克蘭北部的Wellsford房價也在此列。

新西蘭房地產協會首席執行官表示，首次購房者仍有機會買到住房，但行動要快。

Mangere East、 Manurewa、Favona、Rosehill 和Clover Park等街區在2個月前均為可負擔街區，但現在的中間價均超過50萬元。

Bucklands Beach、Shelley Park、Somerville、Wai O Taiki Bay、Chatswood, East Tamaki Heights 和激流島的Onetangi 等街區在上個月突破100萬元。

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該數字將給政府和奧克蘭市議會增加壓力。根據市議會發布的數據，未來10年內奧克蘭需要10萬套新房。梅西大學上月發布的住房負擔能力報告顯示，奧克蘭的住房負擔能力比全國其它地區低56％。

數據顯示，St Johns、Forrest Hill 和Belmont等街區的房價已接近100萬元，預計下月將升至100萬元。住房中間價超過200萬元的目前只有Herne Bay街區，但Westmere 和Campbells Bay等5個街區的房價均超過150萬元。

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印度尼西亞將於7月21—31日起草新規，允許外國人在該國擁有屬於自己的豪華公寓，以提振經濟增長。

經濟統籌部部長索菲安·賈里爾（Sofyan Djalil）7月23日在印尼首都雅加達指出，政府計劃對非印尼本地居民購買房地產設置多個條件，包括大小限制，新規將在兩到三個月內有效。目前在印尼不允許外國人擁有房產。

這個東南亞最大的經濟體已經免去對奢侈品徵稅，降低購買房子和汽車的最低首付比例，以期讓經濟從五年低谷中恢復。印尼央行數據顯示，房價上個季度較比去年同期增漲5.24%，這是自2012年以來最低增幅。

「如果發達國家的人們想在這裡退休，或是在這裡度過寒冬，那將創造就業機會、提高消費力，」賈里爾說：「這將有助房地產市場復甦。」

外國人可以以當地公民作為代理，或以長期租賃的形式購買房產，繞開法律。一些開發商出售的房產租期長達100年。

賈里爾說，政府將允許外國人購買豪華公寓，但不能購買有地房產。經濟統籌部將以馬來西亞為例，與移民稅收辦公室合作起草規則。

據印尼興業僑豐證券公司（PT RHB OSK Securities Indonesia）6月一份報告指出，放鬆管制有利於開發商接觸高層項目，包括力寶卡拉瓦奇公司（PT Lippo Karawaci）、力寶芝卡朗公司 （PT Lippo Cikarang）、Intiland開發公司（PT Intiland Development）、波德摩羅土地公司（PT Agung Podomoro Land）和普特拉房產公司（PT Ciputra Property）。

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柬埔寨民主化之後，開放美金交易、沒有外匯管制，又搭上東協市場崛起的列車，基礎建設大增，吸引各行業外商進駐，外籍人口涵蓋近5萬名的商務人士、工程人員等。

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第一銀行金邊分行經理周朝崇證實了這一點，該行客戶多是在地人。他表示，他們的分行已經進駐金邊17年，2014年的ROE（股東權益報酬率）、ROA（總資產報酬率）獲利在當地32家銀行當中排名前3名，今年又再申請第5、6間分行的設立。

首都金邊，成為這一波最大的房地產投資商機受惠者。當地台商洪創明指出，深耕柬埔寨25年的台中雙城建設董事長陳國慶，在2010年推出酒店式公寓一炮而紅，許多外國建商紛紛跟進。

根據代銷業估計，金邊房價漲幅1年約15%，管理良好的物件租金投報約在8~10%。

金邊土地的快速增值也引起眾人興趣，依據「全球房地產指南（Global Property Guide）」2013年上半年發佈的資訊，金邊精華區BKK1（Boeung Keng Kang 1）每平方米大約美金2,350元，土地漲幅高達15%，柬國地產買賣顧問Kent表示，該區今年已開價到美金5,000元。

自此，許多中國台灣中部建商也到金邊考察、佈局，包括富旺國際等上市櫃建商，估計超過20家，推出的預售屋近1、2年在金邊如雨後春筍，連同代銷也十分火紅。

寰洋國際地產總監魏逢毅就是其中一例，他過去在逢甲商圈經營多年，年薪破百萬元，2014年逢甲商圈成交量萎縮後，金邊房地產成為他的新歡。他指出，現在金邊的當紅物件是1房1廳酒店式公寓，類似逢甲商圈的「Inn12」或「My逢甲」；以面對柬國皇宮的水岸景觀宅建案為例，緊鄰五星級飯店，公設完備，室內17坪，房價僅新台幣360萬元。

金邊的房地產投資現在炙手可熱，會不會有「過熱」問題？魏逢毅估計，金邊當地外國人約有5萬人，2014年底完工的酒店式公寓約有3、4千戶，預估到了2018年會有1萬戶新成屋交屋，由此推估，他認為「供給量還低於需求量」。

若要以法人身份投資房地產，Kent表示，在當地成立公司的資本額約5千美金，但若考量管銷費用、稅金等成本，資金實力大約需要具備美金100萬元以上。

投資海外房地產須避免賺了利差、賠了匯差，對此，魏逢毅認為，中國台灣是出口國家匯率會趨貶，若有匯差，以丟一筆美金存到玉山銀行柬埔寨子行聯合商業銀行為例，利息是4.98%，以新台幣換美金的匯損就可彌補。
柬埔寨不動產相關稅金一覽表
（以當地水岸1期為例，約USD10）
租賃所得稅（目前無須繳交）：10%
出售稅金 無

註：外國人只要持護照，就可購買2樓以上的房產。

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有關業內人士指出，柬國工資今年已調漲28%，估計明年還要調漲20%；且示威罷工愈來愈多，造成國外買主不敢下單；台商也逐漸遷往越南、孟加拉，成衣廠從高峰時的100家到目前只剩40家。

海外房地產商Allen考察後，也決定放棄金邊，「因為金邊房價不是供需自然形成的，是炒出來的。」東協經濟共同體含括6億人，超越歐盟，未來舉足輕重，但他覺得餅畫太大。

Allen以預定2020年完成的泛亞鐵路為例指出，中國、新加坡與吉隆坡部分都已動工，但「金邊到胡志明市」是泛亞鐵路的4大迷失段之一，資金、施工、高鐵選擇等都是未知數。

許多投資者也對金邊爛尾樓有所聽聞，台商洪創明直指「建商沒有找對人」，柬埔寨地主看到土地漲得凶，便推翻協議，建商如果關係不夠，就只能停建。此外，也有當地人不懂基樁技術而導致樓房坍塌，2008金融海嘯時，也有國外建商因資金短縮而產生爛尾樓。

魏逢毅透露，「好的代銷會先調查，哪些案子不能賣。」他建議讀者選擇有公司行號的代銷，也可詢問該建商在金邊是否有完工案例？接觸金邊多久？兩地有無辦事處等等 。

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新西蘭總理約翰·基7月20日在例行新聞發布會上說，反對黨提出來自中國的投資拉高最大城市奧克蘭房價並不准確，相比居住在海外的新西蘭人，中國人在新西蘭投資購房比例不大。

關於新西蘭房地產市場，約翰·基表示，不少新西蘭人長期居住在外國，如澳大利亞和英國。他們選擇在新西蘭買房是為了日後回國居住。與之相比，在中國居住的投資者購房數量占比不大。

約翰·基指出，某些國家限制海外投資者購買二手房，但這種政策沒能降低房價，並不成功。他表示，新西蘭政府在獲取更詳細的信息之前，不會進一步限制海外投資購房。

約翰·基說，新西蘭將於10月實施購房新政。購買投資性房產需提供新西蘭稅號和銀行賬戶，加上奧克蘭房地產市場供應量增長，能夠緩解房價上漲。

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新西蘭主要反對黨工黨7月11日公布數據稱，來自中國的投資炒熱奧克蘭房價。這一數據根據購房者的姓氏估算，將近40%的購買者擁有華人姓氏。

該數據與奧克蘭9%的華人居民比例懸殊，因此在新西蘭引發爭議。約翰·基稱，工黨估算方法錯誤，不能准確反映實際情況。工黨出具的購房名單，多數是新西蘭居民，而非僅在新西蘭購房的中國投資者。

新西蘭財政部先前估計，外國投資者在新西蘭擁有住房占比約為3%。新西蘭住房部長尼克·　史密斯認為，這一數字約為1.2%。

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據日本媒體報導，日本不動產經濟研究所7月14日發佈的數據顯示，6月份首都圈(含東京都和埼玉、千葉、神奈川3縣)的公寓新增供應量3503套，與去年同期持平。

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反映開盤當月售出比例的簽約率達到78.7%，連續6個月高於作為勢頭良好基準的70%。戶均價格同比上升20.4%至5815萬日元。6月底的存房數量為4936套，比上月減少146套。

不動產經濟研究所分析稱，東京都市中心公寓昂貴的價格，推高了總體均價的水平。據預計，7月份首都圈的公寓新增供應量為4000套。

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