International News – Page 98

公寓5年上漲23.7% 日本房市崩盤後的第25年現狀如何？

近些年，國人去日本旅遊越來越多，因各種原因，使得在日華人也越來越多。都知道日本房産市場曾由于泡沫破裂時期，市場一蹶不振，而如今日本房産又怎麽樣呢？以後發展的趨勢又怎樣呢？

東京新房每套約374萬人民幣

日本房産

在日本買一套房子需要多少錢呢？就以東京的新建商品房來說吧，根據最新的調查結果，買一套房子只需要6300萬日元，換算成人民幣大概是374萬人民幣。不過，日本的房子普遍較小，平均只有72平方米，所以東京地區的新建房屋大概是87萬日元（約51765元人民幣）/平米。當然了，這個數據是平均的，根據房子位置、周圍環境、使用建材、公共設施等等，房子之間的價差也是非常大的。

那麽二手房呢？更便宜。今年東京的一套二手房大概是2562萬日元（人民幣138萬元），每平米的均價爲55萬日元（人民幣不到3萬元），跟新房的差距非常大。

日本貸款利息低，但交的稅較多

在日本買房子便宜還有一個理由，就是日本的貸款利息很低，平均只有%左右，這還是計算了通脹的影響了，另外日本人買房子需要交的首付也很低，有些房企賣房時宣稱零首付，也就是說跟每月交房租一樣，交滿了這房子就是你的。跟中國不同的是，在日本買房，房企都是先把房子造好了才會賣，購房者只要交了首付，簽了合同就可以入住。

有人說日本人買房子要交的稅多，其實說起來日本也就比中國多一個房屋的固定資産稅，也就是買了房子之後，購房者每年要交1.4%的房屋固定資産稅。但是，即使是這個固定資産稅也是根據情況的不同會有不同程度的減免。所以，在日本買房的時候，購房者大概要交房價8%左右的稅費，包括中介費、印花稅、房屋取得稅等等。

申奧成功推動東京房價上漲

日本不動産研究所的數據顯示，2013年東京地區的房價同比增長了5.07%，2014年同比增長了4.69%，2015年9月同比增長了4.12%。

再來看一個日本全國的統計，這個統計以2010年爲基准，公寓(商品房)的價格2015年比2010年增長了23.7%，比2014比增長了8.3%。單門獨戶的住房價格2015年比2010年增長了1.3%，比2014比增長了2.3%。所有類型住房的平均價格2015年比2010年增長了6.5%，比2014比增長了3.6%。住房用地的價格2015年比2010年下降了0.8%，比2014比增長了0.5%。

爲什麽呢？因爲這一年奧委會宣布2020年的奧運會將要在東京舉行。到時候東京必然要開始大規模地建設相關設施，對土地、建築材料以及人工的需求將會增加，會帶動整個東京的地價上漲，建築成本增加，必然會帶動房價的上升。更別說到時候去日本參加比賽、旅遊的人增多，會需要更多的賓館。所以到2020年前，東京以及周邊地區的房地産價格估計會有很大的上漲空間，投資者對該地區房地産價格上漲所抱有的預期以及信心強烈。

日本房産受中國投資者熱捧

日本房産投資近日受到中國投資者的熱捧，主要是回報穩健和日本治安優越。雖然未有真正數據可以看到中國投資者在日本房地産投資的情況，但是專業人士估計，大概占所有日本住宅買賣5%至10%。

近年，中國投資者已經成爲全球房地産市場一股重要力量，特別是在美國、英國、澳洲、新加坡和中國香港。縱使中國和日本政治關系一直緊張，但是中國投資者已加快進入日本市場，當地不論是資産價格或是外國人擁有的投資權，都較其他市場低。

大數據告訴我的日本房地產投資趨勢

隨著日本人口密度不斷擴大，更多海外投資者的 “進駐”……將持續擡高日本土地價格，而房地產價格則有望在2016年實現8%的上漲。同時，安倍政府的貨幣寬鬆政策使利率一降再降，不僅讓超過50%的日本人看好本國房產市場，更讓海外投資者加強重視了“有利可圖”的日本樓市。

從上面這張統計圖可以瞭解到東京都流入人口是一枝獨秀的超過七萬人，整個東京圈(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉x)也超過了十萬人。

這裏的外國人口指的是在日本當地生活或者工作的外國人，而非來日本旅遊的外國人。從上圖可以看出來日本在經曆311大地震之後短暫的外國人出走潮之後，這三四年已經呈現穩定增加的狀態，其中值得注意的是東京都甚至是整個東京圈也都是呈現穩定成長的狀態。(如下表)

近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本“爆買”的報道，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質産品都成爲了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處于對日本房産投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了一項——日本房産！2016年4月29日，全球領先中文海外房産平台居外網宣布與日本最大的房地産門戶網站SUUMO建立合作，共同爲中國買家提供更多、更豐富的日本房源。今後，國內買家不出國門，也能在居外網上看到海量的日本房源了！

延伸閱讀：爲什麽近年在日投資房産如此火熱

中國人在日本買房前期常見的10個問題

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巴黎高端房產：找到屬於你的黃金地段 | 海外

中國買家正在湧向有著光之城之稱的巴黎，成為豪華地產市場上的生力軍。

這世界上沒有比巴黎更懷舊的地方了：哥特式建築、觀賞性極佳的噴泉、穿越塞納河的鍍金走廊……這一切交織在一起使整個城市與過去有著脫不開的聯系。似乎這種懷舊情懷也適用於現在的投資者們的情緒。奧朗德總統上任以來征收高額”富人稅”，一度惡評如潮。但法國政府的2015年預算中，提出了一些受歡迎的舉措，比如進一步減少對外國人征收的資本利得稅。從輿論對預算的評析來看，以往對稅收政策的負面看法已經有所改觀。

買家國籍呈現多元化

最新的全國房地產聯合會（FNAIM）的數據也顯示，法國的資產將在高價居民住宅市場上表現不俗。在法蘭西島上，包括巴黎在內，現存的公寓銷售量在2015年第三與第四季度同比上漲了21%。與此同時，根據法國公證人指數（Indice Notaire Insee），巴黎的高端房產在過去的12個月裡上漲了15%。

來自Dauphine Immo的Iris Tang說：“中東和新加坡的買家逐漸活躍起來，而中國買家則占了市場份額的8.3%，成為法國第二大公寓買家群體，緊隨占市場份額17.6%的意大利買家。”

在巴黎市的上塞納、塞納-聖但尼、馬恩河谷這三個地區中，中國買家所占比例最大，公寓購買比重達19.9%，獨立房屋購買比重占16.9%。一般來說，城市中心的臨時住所的投資金額在300萬歐元，但一些買家正尋找更大的房產投資目標，一般在2500萬歐元到4000萬歐元不等。

想買小型公寓的人會發現有的財政政策還是很誘人的，金融專家西蒙·康恩說：“對於要買房的家庭來說，目前各家銀行的貸款額是很有競爭力的，根據你個人的資金狀況和房屋的評估，你甚至可能借到相當於房產總價值80%的貸款。”

受外國買家青睞的街區

和一些首都城市，尤其是倫敦相比，巴黎的另一個競爭力還在於擁有能夠使人負擔得起的房價。平均價格為12,000歐元一平方米，和三年前的價格基本持平。而第6、7、8區和第16區依然是受外國買家青睞的地點，而第2區正成為最受歡迎的區域。據萊坊國際證實，稀有的新開發區因為國際需求的上升也賣得很好。

而在時尚街區的南部，沿著塞納河畔——塞納奧賽碼頭（Quai d’Orsay）、阿納托利法朗士碼頭（Quai Anatole France）、白求恩碼頭（Quai de Bethune）和圖爾奈碼頭等等，這些地段都有實力來競爭巴黎最昂貴地段的標簽。至於最頂級的兩條街，自然是蒙田大道（Avenue Montaigne）和香榭麗舍大街（Avenue des Champs Élysees）。

巴黎豪宅欣賞

在令人向往的第7區，有一個頗引人矚目的精品工程——格勒納勒街140號（140 Rue De Grenelle）：17套具有歷史性的住宅正在翻修中，將成為這座城市中最享有聲譽的地段之一。

巴黎格勒納勒街140號的大樓外觀

除了獨有的私人花園，這片開發區有著長達300年歷史，其族譜可以追溯到1724年，由耐亞牟替亞公爵（Duke of Noirmoutier）設立。今天在這片區域建立起的房子包含了時下的多種房型，聯排別墅、單層公寓、復式公寓和莊園豪宅，還有24小時的門房服務與保安，囊括了現代生活的方方面面。

巴黎格勒納勒街140號橫向延伸的客廳

由法國建築師Thierry Despont擔任室內設計師。Thierry曾因設計酒店Paris Ritz Hotel而名聲斐然。在格勒納勒街140號的設計中考慮到了最大化地利用空間及燈光效果，還進行了豪華的拋光處理。有一室到五室的不同選擇。每一套住宅都有其獨特的設計，從橫向延伸的客廳到非常寬大的主臥套房和酒窖。所有的房子都有四人花園和安全的地下車庫，還有內部直接通向每戶的電梯或樓梯。起價950萬歐元。

馬德裡和巴塞羅那是西班牙的最大的都市和政治、經濟中心，高管、企業家、高科技人才和來大城市追夢的金領白領紛紛在這兩座大都市彙集，使這裡成為了富人們的天堂。在馬德裡和巴塞羅那投資和生活，究竟如何選擇區分呢？西班牙國家級媒體《機密報》發表文章，使得我們可以理性地對這兩大城市的“貴族區”和“平民區”區分一窺究竟。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

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旅游消費還不夠中國掀泰國投資熱潮

中國東協自貿區自2010年元月正式啟動之後，中國與東協的經貿關系加速發展，已經躍升為僅次於歐盟和美國的第3大貿易夥伴。其中，泰國除了是中國游客的熱門旅游地，近來更成為中國投資者的新寵，2015年中國已成為泰國的第4大投資國。

中國大陸近來掀起一股泰國熱潮，不僅是泰國是大陸游客的熱門旅游地點，更成為大陸投資者青睞的投資地。

路透報導，從汽車配件到公寓大樓，步調緩慢的泰國目前吸引大筆中國資金進入，以泰國中部羅勇府的安美德城工業村為例，中文標識隨處可見。而在旅游勝地芭塔雅度的海岸，情況也是如此，除英語和俄語外，中文變得愈來愈常見。

報導指出，隨著中國大陸的經濟放緩，中國投資者正尋求到海外擴展業務。而作為世界上最大華人聚居地之一和通往東南亞6億消費者的門戶，泰國已成各行各業投資熱點。

羅勇工業園總裁徐根羅說：“泰國通常是中國游客和投資者的第1站。”從2012年以來，已有數十家中資企業在此開工廠。徐根羅預計，今年落戶泰中羅勇工業園的中國企業數量將從目前的75家增至大約100家，並會在未來5年增至500家。

中國與泰國雙邊貿易額

軍政府拉攏中國振經濟

執政的泰國軍方領導人在2014年5月發動政變後，一直在尋求抵銷與美國關系趨冷造成的不利影響，於是泰國和中國外交和軍事關系隨之變得愈來愈密切，而中國投資者在泰國也愈來愈受到熱烈歡迎。

持續10年的政治動蕩令泰國經濟領域的投資大受衝擊，而泰國軍政府自掌權以來一直在想方設法令出口和內需復蘇。去年，中國成為排在日本、美國和新加坡之後的對泰第4大投資國。今年第1季，來自中國的投資承諾額已增長4倍，從去年同期的11億泰銖57億泰銖。

報導指出，隨著在泰國的華人社區日漸擴大及更多中國人到泰國購買度假房，中國對泰國的房地產投資迅速增多。一位與中資企業開發住宅項目的泰國商人說：“我認為他們不僅在投資，還開始將泰國當做在東南亞的商業基地。”

前往泰國的中國游客人數也大增，部分得益於喜劇電影“泰囧”在中國的大獲成功。2015年赴泰國的中國游客約為790萬人次，較2014年增長71％。泰國方面預測，今年接待的中國游客會更多。

旅游經營業者稱，得益於廉價航班的增多，赴泰國的中國游客人數並沒有隨著中國經濟的放緩而下滑。泰中旅游同業商會理事長李良成稱：“我們的產品價格相對較低，我們擁有安全的食品和良好的文化，我們與他們（中國）政府沒有政治問題。”

中國的“一帶一路”戰略也為中國投資熱潮帶來推波助瀾的效果，在中國政府推出的“一帶一路”政策的帶動下，安泰鋼研金剛石工具（泰國）有限公司於2014年在泰國成立。

遷廠泰國還能規避貿易戰

另外，中國企業赴泰國投資，也能規避近年不斷升高的貿易戰。行業專家稱，把工廠遷移到泰國，還能幫助各行各業的企業規避反傾銷措施，譬如太陽能及化工企業。

泰國電子及電訊行業協會會長Visnu Limwibul說：“中國面臨許多國家的貿易壁壘，特別是在太陽能產品方面。因此，目前許多中資企業前來泰國投資。”

（據工商時報）

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比較日本不同物業的投資回報及前景

近年來隨著日本“安倍經濟學”的實施，令日元大幅貶值，大大增加了市場對日元優質資產的需求，也帶起了日本這個國人外遊熱門地點物業的投資熱潮。講起境外物業投資，中國人可以說絕不陌生，由讀書移民熱點的加拿大丶澳洲及英國物業再到近年熱門的馬來西亞丶泰國物業，精明的中國地產投資客足跡可以說遍及全球。

全球各地物業投資有著不同的民情和程序，隔山買牛自然應當倍加小心，本文嘗試就坊間常說的日本物業投資懷疑陷阱進行剖析以免投資者誤墮陷阱。

日本的物業市場和中國略有不同，但是同樣是擁有相對完善的制度，加上日本人對於細節的要求是極為嚴謹，這壹點也完全展現在日本房地產行業中。

投資日本物業陷阱之壹——租霸

出租物業，作為業主最擔心的問題自然是不幸遇上租霸，不但沒有租金收入，還要費盡心思收回單位，萬壹遇上更惡劣的租霸，甚至還要面對收回單位後的清理及裝修費用。

拆解：完善的保證人及保證會社制度

在日本，租客要租賃物業比在中國更困難，除了同樣要支付按金外，更需要在租賃合約上加上保證人條款以保障業主的權益。萬壹出現欠租情況，保證人便需要承擔責任，由於責任重大，壹般只有租客的直屬親人願意擔當租客的保證人，如此壹來令到欠租事件成本大增，可大大減低遇上租霸的機會。

因此，留學生或在日工作的外國人自然是很難找到保證人作擔保，這個時候租客就需要尋求保證會社的幫助。所謂的保證會社簡單而言就是為租客提供作為保證人的收費服務，在對租客完成背景審查並收取半個月至1個月租房租的費用後，為租客承擔起原來保證人的責任。如此壹來，租客解決了找不到保證人的煩惱，業主也不會擔心租客欠租，因為保證會社會替租客繼續付給房東房租，壹般維期半年左右，視具體合約而定。

海外投資者應首選東京丶大阪及福崗等大城市進行投資

投資日本物業陷阱之二——物業空置率高

日本人口多集中於東京丶大阪及福崗等大城市，鄉郊地區人口稀疏，出現大城市人口增加而鄉村人口減少的兩極化現象，因此海外投資者應避免購入非都市物業，即使鄉郊地區物業出租回報表面吸引，但若往後租客搬走，物業長期空置，回報率自不能保證。

拆解：選購單位時註意事項

首選東京丶大阪及福崗等大城市進行投資。
註意物業和鄰近車站的距離，建議步行到最近車站的時間不應超過10分鐘，否則租出機會較低。
如物業面積較細，選擇鄰近學校可以容易找到租客。
註意樓層及座向，較低層及較少日照的單位較難租出。
註意物業會否鄰近高速公路，晚間噪音大有機會令物業租值打折扣。

投資日本物業陷阱之三——物業管理公司事後無影

由於近年出現的日本樓熱潮，令市場上出現大量日本樓仲介，良秀不齊，當中有部分仲介在日本沒有辦事處或規模較小，缺乏能力照顧及管理當地物業，往往為業主增添不少麻煩。

拆解：選購單位需小心選擇仲介公司

購買物業並非小事，尤其是隔山買牛，更應小心。選購單位要記得找壹間有規模丶專業的仲介公司，以避免購入日本物業及出租時出現不必要的麻煩。

近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本“爆買”的報道，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了壹項——日本房產！2016年4月29日，全球領先中文海外房產平臺居外網宣布與日本最大的房地產門戶網站SUUMO建立合作，共同為中國買家提供更多、更豐富的日本房源。今後，國內買家不出國門，也能在居外網上看到海量的日本房源了！

（據中國香港經濟日報）

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2016泰國二手房市場或陷困境

綜合泰國媒體2015年12月24日消息，儘管有泰政府支持的房地產刺激措施，泰國二手房市場明年可能仍會發展緩慢，其中兩大原因是買房者依然憂心於經濟萎靡和金融機構嚴格的房貸標準，特別是低端公寓類型的房產。

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房地產銷售與營銷協會主席頌薩說，經濟萎靡對二手房市場中的本地買家購買力存在消極作用，且這一態勢將持續到2016年。他說，「二手房市場買家對整體經濟前景沒有信心，他們中的許多人在9-10月獲知房地產行業將有稅收優惠之後紛紛決定推遲購房。」

繼房地產刺激措施10月29日生效之後，11月的銷售情況有所好轉，但房地產市場發展卻不如預期那樣呈現大幅上升狀態，其中很大一部分原因是經濟發展依然深陷泥潭。

據瞭解，房地產稅收優惠政策包括下調過戶費和按揭費（從原來的2%和1%降至0.01%），以及對價格300萬銖以下的房屋扣除5年的個人所得稅。

頌薩說，「買家確實從優惠方案中獲益，但他們中的許多人依然拿不到房貸。」對於購買房價在300萬銖以下的二手房買家而言，房貸條款更為嚴格，因此他們的貸款申請經常被拒絕。此外，他們的信用度也較低，對銀行來說，利息收益也沒有高端房產買家高。

購買房價在500萬銖以上的二手房買家通常更容易獲得貸款批准，因為他們的信用度更高且利息率更具吸引力。銀行會認為這部分買家是更穩定的還貸者。

房地產經紀公司RWAC總經理逸西表示，今年和明年的二手房市場仍將持平，因為房地產稅收優惠的作用可能不夠強。他說，「買家正擔心一個更重大的影響—-經濟前景。二手房市場的需求依然存在，但很大程度上依賴於位置和經濟條件。」

城市裡公寓的轉賣依然活躍，因為新開盤項目的公寓售價比已經建成項目的高出15-20%。

房地產顧問公司泰國高力國際副總裁素拉澈說，很多二手公寓在房地產稅收優惠生效後都被放到市場上銷售，但只有幾個地方的公寓成交成功。比較活躍的地區包括新房源供應有限的上素坤逸、蘭宣和是隆。相較於每平方米房價低於20萬銖的6年房齡二手房而言，上述地區的新公寓套房價格相對較高，如蘭宣的房價為每平方米 30萬銖。

二手房公寓市場最受歡迎的兩個地方是吞武裡和邦納。吞武裡府每套房總價不超過350萬銖，或每平方米低於9萬銖；邦納的二手房房價不超過300萬銖或每平方米8萬銖。

素拉澈說，經濟不景氣不僅影響新房，二手房深受影響。

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（據駐泰國經商參處）

中國香港樓市成“自由落體” 投資價值或勝新加坡

創始人 Suchad Chiaranussati稱，預計新加坡政府對住宅市場的限制性措施將持續到明年年底。

管理12億美元資產的新加坡房地產私募股權投資公司SC Capital Partners稱，最近中國香港房價下跌使那裡的投資具有吸引力。

創始人 Suchad Chiaranussati稱，預計新加坡政府對住宅市場的限制性措施將持續到明年年底。他在接受采訪時表示，中國香港住宅、寫字樓與酒店價格下滑後帶來了更高的投資價值。

“新加坡的樓市措施正在見效，它的運作方式就像是發條，我看不到有什麼取消限制措施的理由，” Chiaranussati說道。 “中國香港房價已經出現大幅回調，”SC Capital從中看到了價值。

中國香港房價下跌使其投資具有吸引力

中原地產彙總的數據顯示，中國香港房價已較去年9月觸及的峰值下跌13%左右，受住房供應增多、短期利率上升以及中國經濟減速影響。與此同時，因限制措施抑制了需求，新加坡房價較去年9月下跌1.2%，較2013年觸及的峰值下跌9%。

與 SC Capital的押注形成鮮明對比的是，一些人更加看空中國香港樓市。押注中國經濟放緩的對衝基金經理Kyle Bass在拉斯韋加斯一場會議上表示，中國香港房地產市場正“自由落體”，高盛上周預計中國香港住宅價格將下跌20%。

（據南華早報中文網）

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中國人爆買海外房產在日本置業真的能資產保值嗎？

高投資回報率、匯率優勢、永久產權是投資者購置海外房產時著重考慮的幾個重要問題，而至於購買之後如何轉售、持有房產期間每年應交付多少費用、繼承遺產稅是多少……這些細節又有多少買房人在海外投資之前就對其有深刻理解？

中國富人全球爆買不停歇影響全球樓市漲跌？

需求推動消費力，冷觀中國人海外爆買歷程：日本的電器、泰國的零食、歐洲的奢侈品，買空機場免稅店……這些也早不是什麽新鮮事。2015年中國出境遊客人均消費近1萬人民幣，而這個龐大的群體，在境外消費數字高達1.5萬億人民幣，這相當於深圳去年全年的GDP總量。

購買“海外商品”，眼見已遠遠不能滿足不斷壯大的中國富裕層在全球資產配置的需求。國內壹線城市房價暴漲、限購政策多變，也將部分高凈值人群的資產擠向海外，購置海外不動產成為他們的投資首選。

除了北美以及澳洲，亞洲房產也愈加受到矚目。而多年來壹直被視為“崩盤樣本”的日本樓市，從2014年至今房價漲幅高達30%。這難道也和中國人爆買有關系？

日本房價兩年漲30% 和中國人有什麽關系？

日本權威房產數據平臺信義房屋發布報告顯示：2015年境外投資者在日本房產市場共達成交易79.5億美元，占比22%。排名前四買家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國大陸（3.4億美元，4%）。

整體而言，目前外國人在日本買房的占比仍偏低，在房地產市場，海外資本只能算是錦上添花。而近兩年日本的房價上漲，主要還是由於：本國人首套房購置稅費降低、日元走勢強勁帶來的不動產升值、央行維持存儲利率不變等調動日本內需的政策推動。

而在東京從事房屋中介交易的林先生告訴筆者，由於成功申請到了2020年的奧運會主辦權，政府對於在日華人以及大陸華人在日本大城市產生更多的購房行為充滿期待。新房超過5%、二手房超過10%的租金回報率對中國投資者來說充滿吸引力。

100萬人民幣購置東京都內公寓，面積不會超過30㎡

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重重稅費疊加 100萬東京公寓升值前景幾何？

和其他國家相比，日本買房後還需繼續繳納相關費用：

全國標準稅率1.4%/年；
城市規劃0.3%/年（200㎡以上需交付）；
出售持有5年以內的房產時，升值部分需要繳納所得稅和居民稅分別為30%和9%；
贈與以及遺產稅10%-55%。

如果為孩子上學購買100萬人民幣的東京公寓，四年順利升值30%，轉售時需要交付4年共6.8萬（100萬X1.4%X4年）的固定資產稅、11.7萬的所得稅以及居民稅（升值30萬X30%+30萬X9%），共18.5萬人民幣。這其中並不包括相關物業費用。

而超過5年再出售，房價穩升、節省稅收支出自然是理想狀態，但是買房人依舊要面對日元匯率浮動風險。

日本置業再轉售成難題地震海嘯不得不防！

同時，因為日本的物業折舊率非常高，中介公司會對二手房進行非常嚴格的價格評估，壹個不幹凈的廚房就會使整體售價打折扣。

更不用提木質“壹戶建”高昂的修理費用。盡管購買城中公寓折舊率稍低壹些，但是仔細斟酌壹下筆者提供的購房案例，是否合算買房人自有評估。

同時，在地震海嘯多發的日本置業，不購買自然災害保險政府不負責賠償任何業主損失，所以對於置業目標城市、地段，投資者還需做出全面評估。

互聯網資訊綜合整理

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菲律賓經濟飆升房市起飛先占先贏

菲律賓近年經濟表現亮眼，帶動房市起飛，吸引不少國人前往投資。

東協國家中，菲律賓有使用英文、具人口紅利等優勢，加上總統大選結束、政治不確定性消除，國銀看准商機紛紛搶進設點，發展生產事業。

菲律賓總統大選結果一如市場預期，由選前民調大幅領先的杜特蒂（Duterte）當選。選後開市股彙市以正面回應，貨幣強升0.72%，股市大漲，漲幅為亞洲區最強。

永豐標普東南亞指數基金經理人鄭鼎芝認為，市場正面反應顯示選後不確定性消除回歸經濟基本面，選舉語言也將回歸務實政策，政權可望平穩交接，後市表現可期。近五年菲國平均經濟成長率高達6.2％，Bloomberg預估，菲律賓2016年經濟成長率為5.9%，2017年為6%-7%，為東協國家中最高。

看好菲律賓的發展潛力，繼元大、中信銀、兆豐、國泰世華、合庫在菲律賓設子行及分行，一銀及華銀今年陸續取得金管會核准，准備申設菲律賓馬尼拉分行。

華銀國際金融部經理林能通表示，菲律賓近年來大力推動政治及財政改革，吸引大量外資投資當地市場，整體基礎建設已大幅度改善。菲律賓擁有豐富的英語人才，無論在制造業或外包服務產業均有進展。受惠人口紅利因素，帶動相關內需消費產業的成長，使菲律賓經濟快速成長。

隨著中國大陸產業發展轉型，土地、工資等相關制造成本攀高，林能通指出，中商逐步外移至鄰近東南亞地區，預期“菲律賓將是中商下一階段布局的地區”。

已在菲律賓駐點多年的國銀高層表示，早期菲律賓政局不穩，罷工頻仍，政府對招商引資發展生產事業較不積極，連招商機構都沒有，只是依靠勞工輸出每年彙回300億元美元來支撐經濟。因此，相較其他越南、泰國等東協國家，菲律賓中商較少，“仍是生產事業的處女地”。

國銀高層說，菲律賓通英文，不用擔心缺工問題，“現在正是來菲律賓投資的好機會，先占先贏。”

（據聯合報）

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泰國曼谷適合外人居投資公寓升值潛力大

政經局勢不穩的曼谷看似並非外派員工的理想工作地點，但相較於新加坡、中國香港、上海，泰國曼谷生活費相對便宜、房價也合理、加上不乏國際文憑組織學制的國際學校，吸引不少海外員工攜家帶眷到曼谷任職。

乍看之下，泰國首都曼谷並非外派員工的理想地點。首先，泰國政局非常不穩定，政爭頻率之高居東南亞之冠。其次，經濟表現也比鄰國遜色：2016年經濟成長前景因出口持續下滑而遭調降。再者，去年8月在曼谷最熱鬧的四面佛附近發生大爆炸，造成22人死、120多人傷，震驚全球。

許多剛到泰國的外派員工不習慣隨處可見的賄賂歪風、惡名昭彰的性工業、動不動就上演的政爭。但2年前從美國波士頓外派到曼谷的29歲女子羅倫．凱莉（Lauren Carey）說：“其實每個國家都有自己的問題，也包括我的國家美國在內。我覺得在這裡不會比美國不安全，當年我和波士頓馬拉松爆炸案僅一個街的距離。總而言之，來曼谷，利多於弊。”她說，曼谷的物價低，生活品質也遠在波士頓之上。

的確，相較於新加坡、中國香港、上海等鄰近的金融之都，泰國的居住環境對外派員工而言輕松許多。根據英國彙豐集團2015年的外派人員調查，對於有心置產的外派人員而言，泰國是非常不錯的選項。

泰國法律允許外國人購買單間公寓，只不過不得購買整棟樓（至多能擁有總銷售面積的49％）。去年曼谷的公寓售價攀升了14％，市中心一房公寓平均月租是21,000泰銖，1平方公尺售價是13,754泰銖。

但房產仲介業者陶格瓦爾德說，泰國公寓的房價已節節攀升，不像之前那麼容易入手，主要是因為土地價格上漲，豪宅建案林立。

泰國法律允許外國人購買單間公寓，至多能擁有總銷售面積的49％

泰國人友善房價物價低

除了房價與物價較低，叫車服務Uber、搜尋巨擘Google等跨國企業則是看上曼谷完善的基礎設施、地利、以及較少的經商阻礙，而在此設立海外分部。資誠聯合會計師事務所、百事可樂、智威湯遜廣告公司也都在曼谷成立總部或擴大營業，成功吸引不少西方的外派人員移居泰國。

除了跨國公司，泰國的本土企業，諸如彙商銀行（Siam Commercial Bank）、電信公司True Corporation、曼谷醫院等也積極向海外人士招手，希望藉助他們的長才，學習專業的知識與技能。

外派員到了泰國，即使不會講泰語，在曼谷依舊可以過得很好，不僅是因為泰國人友善，也因為泰國人多半具備基本的英語能力，和外國人溝通不成問題。

國際學校教學品質一流

外派人員多半會選擇攜家帶眷移居曼谷，因為曼谷的國際學校教學品質一流。

目前在曼谷史坦福國際大學任教的佛爾德（Daved Forde），23年前從美國移居曼谷，妻子在泰國生了2個孩子，目前2個小孩均就讀曼谷的國際學校。

他說：“教育是許多外派人員家屬願意移居到曼谷的主要原因。這裡的國際文憑學制課程（IB）讓移居曼谷成了理想的選擇。”

英國多家知名高中，如聖安德魯、哈羅公學等均在曼谷設有國際分校，提供IB課程。泰國出資成立的國際學校，如國際曼谷學校等，也都有不錯的口碑。

至於像凱莉這樣的單身女子，對於外來職涯的關注則遠甚於小孩教育的優劣。她說：”5年前我壓根兒沒想過自己會來到東南亞，而今我在這裡，因為我看到了潛力。我在這個崛起的地方深耕我的職涯，和來自全球各地的人建立關系，享受平衡、少些壓力的生活。毫無疑問，我比以前過得更好。”

（據工商時報）

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爲什麽近年在日投資房産如此火熱

近年來，隨著赴日觀光，赴日就醫的流行以及日本房產的興起，國人對日本的關註和熱情持續升溫。在去旅行，看病，買房的同時，選擇移民或者定居日本的人也逐漸增多。那麽為什麽在日投資房產如此火熱？

為什麽近年在日投資房產如此火熱

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2015年上半年華人在日買房環比成交增3倍

中國旅客到日本旅遊的人數2015年前三個季度同比增長達79.8%，這個增幅雖然可觀，但是對比中國投資者赴日本買房的增長幅度，仍可謂是小巫見大巫，數據顯示，單是中國投資者到日本買商業地產的增幅，至今已是去年全年的3倍。

從日本不動產經濟研究所獲得的調查數據顯示：由於中國資金的湧入，日本公寓的價格已上升至20世紀90年代以來的最高水平，比過去兩年提高了11%。東京等大都市，今年以來部分區域房價上漲近三成。目前中國人咨詢日本房產的人數正在快速增長，中國人2015年上半年購買的日本房產成交額是2014年下半年的3倍。來自中國的購房者比去年同期增加了20%左右。

中國人赴日本買房熱情高漲的三大因素

居外網首席執行官潘卓禮分析認為，中國人赴日本買房熱情高漲主要有以下三方面原因，而且現在有很多日本地產行業人士向中國推薦房產。“SUUMO網是日本最大的房地產門戶網站，他們現在在中國市場和我們合作，大幅提高了增加提供給用戶的日本掛牌房源量。”

1、申辦2020年東京奧運會

首先，在日本成功取得2020年東京奧運主辦權後，可以感受到日本重燃希望的氣息。景氣持續回溫下，東京不動產的基礎設施加速建設，房地產業皆歡欣鼓舞期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年，這也許是中國人赴日本買房的壹個基本原因。

2、日元持續貶值

其次，中國人赴日本買房，也是隨著日元持續貶值，中國投資客對日本不動產的興趣逐步加溫。報道稱，過去5年來，日元兌人民幣累計下跌了25%，跌幅超過同期兌美元的15%。日元貶值，讓今年到日本旅遊的中國遊客人數創新紀錄，同時刺激了度假房產的投資。

3、租金收益率較高

其三，買家看到了投資日本的價值。日本新公寓樓年租金收益率可達到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達10%。另外，銀座壹些黃金地段的不動產，升值潛力巨大。赴日本買房具有很大的商機。

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在日本投資房地產的十大優勢

海外置業在我們的生活中已經不是什麽稀奇的事了，進近幾年來，隨著我們房產價格的不斷調整，很多人更傾向於國外房地產投資，其中日本已經成為海外置業者的壹個不錯之選，這其中存在什麽優勢呢？

1、成本下降。在當今的大環境下，日元貶值，從8.3到沖破到5，日本的房子對我們國人來說相當於打了7折，7折可不是小小的折扣，而且這還是在房子大物件上那可是實打實的超級大的實惠折扣。

例:1000萬日元的房子，按現在的匯率5.5，就是需要55萬人民幣，只要匯率從5漲到6以上，就變成六十幾萬人民幣，漲到8的話，妳的那套原本用55萬人民幣買的房子就漲價到了八十幾萬人民幣，直接漲價30萬，還不算房子本身可能有的增值空間。

2、房價較低。現在國內房價已經高不可攀了，對於投資似乎已經基本失去了意義。但在東京，大阪世界第壹大都市，人口3600萬以上，和國內壹二線城市相比,房子的價格卻不高，應該算非常便宜了，壹二十萬小額資金也可以投資，更有利的是現在日本白領大多數租房住，所以租房市場壹直很興旺，對投資者是非常好的機會。

3、收租穩定。既然是投資房產，那買了房子當然想要有收益，這也是最關鍵的。不管是日本的泡沫經濟還是現在的情況，很奇怪的是日本的房租費壹直維持在壹定水平，所以買了房子，房租的收益基本穩定在5%以上。加之現在日本遊火熱做民宿經營收益率會更高可達10%以上。

4、永久產權。跟國內70年產權不同，日本的房子是永久產權，不管是別墅，還是公寓套房，還是土地，都是永久的產權，妳也可以傳宗接代給下壹代下下壹代，只要不賣，這套房子及土地永遠是屬於妳的。

5、擁有外幣。在人民幣日漸貶值的時候，用日元收房租，資產可以人民幣與外幣配比擁有，減少了人民幣貶值帶來的風險。

點擊圖片查看日本6臥1衛的房產

6、貶值較小。日本的房子按年份分的很清楚，買壹定時期之後的房子，貶值率幾乎為0，奧運會即將在東京舉行，大阪夢之島亞洲最大賭場即將開業，妳覺得日本的房子是升還是降呢？毫無疑問，看往年奧運會過後，該城市的房價數據，都是是漲的。

7、收租放心。日本的正規房屋中介公司在管理的基礎下，每個月定期把房租打到妳的賬戶上，不拖欠，有法定合同簽約嚴格保證。

8、無移民監。申請日本投資移民，申請人並不需要坐移民監。另壹方面如要定居日本，也可選擇日本的任何壹個城市居住。日本投資移民申請人壹般只需要2-3個月即可獲得日本入管局核準，3個月即可拿到準移民簽證。同時，持有日本投資簽證，可能申請到世界上眾多國家的長期多次往返簽證。

9、留學讀書。日本擁有眾多世界著名的大學。因此，在日本買房並成功移民日本可以使子女得到更好的教育。小學，初中以及高中階段的學費全免，持有投資類簽證的子女在就讀日本大學時，其學費只是國外留學生的1/3至 1/5，且不受留學生配額的限制，因此進入世界名牌大學的機會將遠遠超過國際留學生。

10、享受福利。妳和妳的家人在入境日本後能夠立即享有的社會福利：緊急醫療救護；短期，非現金的緊急救濟；傳染病的免疫和測試；社會安全法案規定下的特定的撫養和收養補助；高等教育和公共健康服務法案規定學生補助；初高等教育下所享有的項目；工作培訓等等。妳和妳家人在入境後五年能夠享有的聯邦社會福利：糧食券，貧困醫療援助；社會薪資補助；貧困家庭臨時援助等。

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