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澳洲 | “黑名单”区难贷款澳超3成新建公寓在问题区

澳洲下一波公寓将在未来两年内完工，这当中有超过三分之一的建筑起重吊臂坐落在贷款机构所设立的“黑名单”区域当中，全澳范围内的公寓交割失败引发了越来越大的担忧。

据《澳洲金融评论报》报道，RLB起重吊臂指数最新的分析表明，在去年第三季度，澳洲天际线上耸立的起重吊臂，大约38%都位于被贷款机构标记的问题区域，他们正在寻求减少或限制这些区域的公寓贷款。

在悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和黄金海岸，总共耸立着625个起重吊臂，阿德莱德有239个起重吊臂，这些城市中的区域已经被澳洲国民银行和AMP逐个列出，以衡量其房产信贷价值比率，比率较低的地区意味着，买家在购买房产时，必须支付更多的本金才能完成购买。

房产交割的风险可能会引起投机集团的注意，挣扎中的项目可能会被大量收购，对该问题的担忧逐步上升。

Realty Base Group的主管Ted He表示，去年，他筹集资金建立了一个“公寓基金”，以吸纳外国买家无法交割的公寓，交割失败的风险有一部分也来源于对外国买家的贷款限制。

仲量联行（JLL）住宅发展估值及咨询部门的主管Troy Linnane表示，这取决于项目的类型、开发者和新公寓的位置，在楼花售卖计划周期的后期，“资本价值贬值”的风险更高。

对于起重吊臂的最新分析显示，起重吊臂的数量创下历史新高，这个数据甚至包括了首都堪培拉和一些较小的城市，但堪培拉并没有区域列入贷款机构的黑名单中，从这份分析可以看出地区之间的差异。

悉尼和墨尔本的起重吊臂处于黑名单区域的较少，分别有37%的起重吊臂处于黑名单区域中。

在悉尼，85%的起重吊臂都是用于修建住宅，被借贷机构认定为有风险的区域呈环形铺开，从南边的好市围一直延伸到内西区的奥本市和Parramatta，再到北部海岸的Epping和车士活。但内西区的一些项目、东部和下北岸并没有被划入“黑名单”。在起重吊臂数量的风险上，墨尔本很低，覆盖的区域重要为CBD的东南部、东部和东北部。

而布里斯班有57%的起重吊臂位于问题区域，在所有城市中的最高比例，被一些借贷机构点名的问题区域包括Newstead、Fortitude Valley和West End。

（据AFR）

美国 | 2017年海外房产买卖：美国房市走向有9个预测

时值辞旧迎新之际，人们对新的一年有很多憧憬和展望，其中一些人可能计划在今年买房子或卖房子。无论在住房上有何打算，提前了解美国2017年的房市情况，有利于做出更好的判断和决定。

据CBS新闻报导，Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，这将是一个非常有趣的一年，因为我们看到当选总统特朗普将在住房方面实施的政策。在可负担住房条例、凭证以及联邦住房管理局的工作方面，可能都会发生改变。

报导说，虽然在当选总统执政早期，房市政策很难预见，但新的一年地产市场趋势也有一些清晰的展望。

以下是古德尔和Realtor.com首席经济学家斯默克（Jonathan Smoke）介绍的今年房市9个预测。

1、千禧一代和婴儿潮一代买房

古德尔和斯默克表示，随着年长千禧一代进入30岁，许多人开始安顿下来，购买房子。

斯默克说，许多因素促使这一代人决定开始买房。目前25至34岁的年轻人有更多就业机会，工资正在上升，千禧一代也达到考虑婚姻和生孩子的年龄。

斯默克表示，婴儿潮一代中60多岁的人在达到退休年龄后，也在考虑搬迁。他说：“在过去几年里，婴儿潮一代参与住房市场的数量减少。许多拥有房子的人不愿意出售，要等到房价恢复到可以弥补房市泡沫损失的价值。”

他表示，虽然相当多的人会搬到小一点的房子去住，以减少花费；但也有人会换成更大的房子，因为他们有孩子和孙子，希望孩子们来探访。

斯默克补充说，许多退休人士并不会去传统的退休热门地点，如亚利桑那州和佛罗里达州，而是选择更接近家庭的地方。

2、房价上涨但增速变缓

古德尔说，今年房价应该增长约3.6%，与2016年相比略有下降，去年房价上涨了4.8%。

她说：“随着市场从住房危机中恢复，一段时间以来，房价攀升非常快。我们将在今年看到更加正常的涨幅，与我们在过去50年左右所看到的一致。”

古德尔和斯默克均表示，这种房价上升放缓是市场复苏的必然结果，也标志着全国住房市场正常化。

3、更多人搬到郊区

古德尔表示，随着房价持续上涨，更多买家将搬到郊区，以寻找经济适用房。

古德尔说：“在房地产泡沫破灭后，因城市房价比几年前便宜很多，人们搬回城市。但现在，人们仍想住在市中心附近，但他们发现没有足够的、负担得起的房源。”

因此，许多人必须在城市外围寻找房价合适的房子安家。

4、新房会更贵

古德尔表示，新房总是会上涨，在2017年更是如此。“建筑行业的劳动力短缺迫使建筑商提供更高工人工资。这些成本将传递给买家。”

此外，当选总统川普的移民政策也可能使在建筑行业工作的移民更加短缺。

古德尔也说，目前很难得出确切的影响方面，因为川普政策的细节也少。

5、千禧一代搬到中西部

虽然许多年轻人传统上在大学毕业后喜欢前往东西海岸居住，但现在越来越多千禧一代选择在中西部定居和买房。

斯默克表示，Realtor.com预测千禧一代将定居在威斯康星州麦迪逊、俄亥俄州哥伦布、内布拉斯加州的奥马哈、爱荷华州的得梅因（Des Moines），以及明尼苏达州的明尼阿波利斯。

他说，这并不是千禧一代喜欢搬到这些城市，千禧一代决定留下来是因为他们想买房子。

斯默克说，这些地方靠近大型大学，提供高薪工作，一般来说，年轻购房者可以负担得起。

6、西海岸房价继续上涨

斯默克表示，今年中西部房地产市场房价适宜，但在房价已经很昂贵的西海岸，房价将继续上涨。

他说：“从根本上说，在加州（特别是北加州）领导下，经济衰退结束后，重要就业增长地区一直延续到波特兰、西雅图、丹佛、凤凰城和图森，大多数西部房地产市场的表现超过东部。”

斯默克表示，随着就业增长，人口也会跟着增长，所以房屋需求增加，超过市场库存，从而导致房价更高。

7、城市靠近公交区域小型房密集发展

古德尔表示，许多城市面临的一个主要问题是（房屋）负担能力。“这些城市正在通过建造更小的房屋来解决这个问题，这些房屋占用更少空间，因此可以建造更多房屋，并且开发公共运输，使人们不住在市中心也没关系。”

8、租金负担能力提高

专家预测租金将在今年更加负担得起，这个预测令租客感到高兴。

古德尔说：“在相当长的时间里，收入增长快于租金增长。”

古德尔说，Zillow预测，2017年的租金将上升约1.5%，部分是由于供应增加。多家庭出租房正在兴建，许多租房者与更多室友分租，这两个因素帮也助供应满足租金需求。

9、抵押贷款利率将会上升

斯默克说，房屋市场崩溃后，抵押贷款利率一直保持在历史新低。然而，这一切这终于开始改变。

房贷利率正在攀升，预计今年也会继续。美联储报导，基准利率将在2017年上调三次。

斯默克表示，不论是买方或卖方，如果今年打算进行房产交易，需要加快行动步伐。他说：“房贷会随着时间而上升，库存则不会改善，所以在冬天或早春行动比等待春末天或初夏更有利。”

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美国 | 美国人买房负担指数创8年最低

随着美国房价和30年房贷利率的不断上涨，但薪资涨幅却远远跟不上，根据地产研究公司RealtyTrac的母公司“ATTOM Data Solutions”最新统计，美国第四季买房负担指数（affordability index）已降至2008年以来最低水准。

这份买房负担指数报告主要用来衡量在当前的30年固定房贷利率，以及支付房价3%的地产税和保险费下，每月房贷支付金额与薪资收入的关系。该指数第四季已由前季的108降至103，也较去年同期的116大幅下降，直逼金融风暴期间2008年第四季的102。

自2008年次贷风暴导致美国房价崩盘后，近几年的经济复苏让房市需求不断增长，房价也回复到金融风暴以前的水位，但由于薪资增幅太慢，加上选后30年房贷利率飙升，创下2014年以来新高，导致一般民众购屋负担能力大幅下降。

其中，民众买房最负担不起的地区包括田纳西州坎伯兰（Cumberland）的克罗斯维尔（Crossville ）都会区，负担指数仅58。其次是密歇根州杰纳西（Genesee）的弗林特（Flint）都会区，指数为77。

根据地产研究公司ATTOM Data Solutions最新统计，美国第四季买房负担指数（affordability index）降至2008年以来最低水准。

根据房贷机构房地美（Freddie Mac）最新资料，30年房贷利率本周由4.16%攀高到4.3%，主要与美联储预期明年可能升息三次，多于市场估计的两次有关。

由于房贷利率不断攀升，根据全美房仲协会（NAR）统计，许多潜在的买房者近几个月加速申贷长期固定利率房贷，好锁住低利贷款。

ATTOM Data公司副总裁布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）表示，2017年利率进一步攀升的前景可能将引发美国买房负担指数的进一步的恶化，在缺乏强劲薪资增长的情况下，许多地区的房价可能有下跌的压力。

美国住房局12月22日发布的资料显示，美国第三季房价同比增长6.2%。另一份由地产估价网站Zillow发布的资料也显示，今年前11月美国房价上涨6.5%，创下2006年以来最大涨幅。

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加拿大 | 市中心豪华共管公寓大楼，Fox Two占尽埃德蒙顿最佳优势

埃德蒙顿（Edmonton）是加拿大最著名的旅游城市，拥有北美最大的室内购物中心——西部埃德蒙顿购物中心和加拿大最大的历史公园——埃德蒙顿堡垒公园。市内环境优美，绿化良好，市内的北萨斯彻温河谷公园是北美洲伸展最长的市区公园。这栋豪华的共管公寓大楼，位于埃德蒙顿市最优越的市中心街道旁，占据埃德蒙顿市中心的最好位置，无论您的目的是投资、上学、娱乐或者是居住，这幢公寓楼都占尽埃德蒙顿市的最佳优势。

占据市中心最好位置，拥有顶级城市生活环境

这幢公寓楼名为“Fox Two”，坐落于“102号大道”（102 Avenue）与“104街水滨大道”（104 Street Promenade）交叉口处，所在的高端街区曾是埃德蒙顿市仓库区的中心地带，如今则是一个友好的城市社区，境内分布着各种独特的居住公寓、独立的商店和一流的餐馆。这个街区内还有各种初创的企业以及专业办公室，此外还有一个本地农产品市场，该市场整个夏天的每周六开市。

无论您的目的是投资、上学、娱乐或者是居住，这幢公寓楼都占尽埃德蒙顿市的最佳优势。公寓楼距埃德蒙顿市的所有二级教育机构都在步行路程之内，包括：格兰特麦克埃文大学（Grant MacEwan University）、艾伯塔大学市中心校区（University of Alberta City Centre Campus）；从这里搭乘火车前行短短7分钟即可抵达艾伯塔大学主校区以及北艾伯塔技术学院（NAIT）。

从这幢公寓楼出发，向东步行一小段路程即可抵达埃德蒙顿市繁华的金融和购物街，而且正北方就是Rogers Place广场，该广场是埃德蒙顿市崭新的、先进的体育和娱乐场馆，内含Ice District、五星级酒店、世界一流的餐馆、有多个放映厅的电影院以及YMCA健身中心。

从公寓楼出发，向东步行即可抵达埃德蒙顿市繁华的金融和购物街，其正北方就是Rogers Place广场。

这幢公寓楼便利地连通了艾德蒙顿市的公共交通系统，往返埃德蒙顿市各个地方既便捷又安全。104街道（104 Street）上有两个大型地铁站，乘地铁可直接前往西埃德蒙顿购物商场（West Edmonton Mall）以及国际机场等场所。

公寓楼门外也有大自然——埃德蒙顿市独特的河谷，这是加拿大面积最大的城市公园，该公园的南侧与市中心的核心区域接壤。这个美丽的萨斯喀彻温河（Saskatchewan River）河谷的面积超过1.8万公顷，河边分布着蜿蜒的步道和自行车道，河水未受污染，很适合划船和钓鱼；您还可以在维多利亚高尔夫球场打球；公寓楼距这些地方只有不到2分钟路程。

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澳洲 | 2016年澳房价大涨多个权威预测失败很”失望”

根据房地产研究公司CoreLogic的年终数据显示，2016年的房价增长预测失败，有机构预测，2016年的房价增长将停滞不前，不会超过2015年的“繁荣”时期。

据《澳洲金融评论报》报道，2016年，悉尼的住宅价格上涨15.46%，而墨尔本的房价上涨了13.68%。即使是大家不看好的霍巴特和堪培拉，房地产市场也涨势强劲，分别上涨了11.24%和9.29%。

CoreLogic的这些数据令经济学家失望，他们曾认为2016年的房价增长将更加低迷，不会超越2015年的房地产市场。但是2015年底，包括独立屋和公寓，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了11.5%和11.2%。

澳新银行曾预测，房产价格增长将出现疲软，他们认为，新州的房产平均价格增长为3%，维州的房产平均价格增长为3.2%，昆州的房产平均价格增长为2%，而全国整体的房产平均价格增长为2.8%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless曾指出，在悉尼的增长率为3%，而墨尔本的增长率仅为1%。

来自SQM Research的Louis Christopher的预测更接近正确答案，如果出现现金利率削减，悉尼的房价将会增长高达9%，墨尔本的房价增长将会达到15%。

而去年，澳联储将利率降到了新低，为1.5%，同时由于悉尼和墨尔本的房产存量处于较低水平，双重因素推高了市场的需求和房产的价格。

住宅物业的强劲需求也渗透到周边城市，霍巴特名列前茅，但这还不足以让内地开发商的资本涌向塔州。

开发商地铁物业开发（Metro Property Development）的Phil Leahy说：“土地和劳动力更便宜，但相较其他州府城市，霍巴特的基础价格并没有出现增长，但是问题来了，是什么推动了两位数的增长？就业保险杠、新产业？这个增长由于基数较低所导致的吗？”

2016年，这家总部设在布里斯班的集团，将业务扩展到了悉尼，以利用悉尼的强劲增长获利，但他们并不会进入霍巴特。Leahy表示，强劲的价格增长方面，霍巴特需要一个稳定的模式，这样才能成为新项目启动的理由。

（据AFR）

美国 | 美国最容易积累财富城市排名旧金山居冠

在人的一生中需要积累一些财富，才能在退休后享受生活。而能够积累财富的前提条件是收入超过支出，在美国不同地区，居民收入、各项消费支出有很大不同，从而造成存钱积累财富的难易不同。（旧金山房价走势）

最近，美国网上个人理财顾问网站Bankrate.com发布一份报告，评估美国最容易积累财富大城市，并作出排名。

为了对美国城市进行评比，Bankrate.com根据5个指标，列出美国21个大城市积累财富容易度排名。这5个指标分别是：

可支配收入：税后平均收入。
人力资本：这个指标指一个人的技能、知识和经验所代表的价值。衡量标准包括这个城市的失业率、教育机会和生产力。
债务负担：人均非按揭债务和平均信用评分。
房屋所有权：这个指标指拥有住房所带来的益处，衡量标准包括房屋价格的年平均变化，止赎措施和房屋所有权率。
获得金融服务：有退休计划人士的百分比，可申请房贷和车贷的能力。

房产和薪资对积累财富很重要

虽然在经济危机期间和房屋泡沫期间，拥有房产有风险。Urban Institute的艾略特（Diana Elliott）表示：“但拥有房子是大多数美国人拥有财富的方式，房产对财富积累非常重要。”

她说：“潜在退休人员将房产视为退休金来源，一些家长也通常会利用房产资助孩子们的大学费用。”

然而，房产并不是建立财富的唯一途径。旧金山的住房拥有率只有53%，几乎一半城市居民没有通过房屋产权建立财富。但是，与其他城市的人相比，他们的收入要高得多，每个月有更多的钱来投入储蓄和投资。

旧金山是积累财富最好的城市

在这份排名中，加州旧金山是最能创造和积累财富的城市，其次是明尼阿波利斯和华盛顿特区。

Bankrate.com分析师贝尔（Claes Bell）写道：“在一些大都会，如旧金山，房屋所有权成本可能非常昂贵，但高于全国平均水平的工资可以帮助居民在有税务优惠的退休账户中存储更多的钱。”

旧金山在19世纪40年代的淘金热时期，使得很多寻找财富的人变成富翁，而在当今，百万富翁仍在继续涌出。而Bankrate研究发现，旧金山房地产价格飙升、健康的就业市场和高薪酬等因素，使它成为美国积累财富最容易的大城市。

贝尔表示，另一方面，明尼阿波利斯地区的居民收入虽然不算高，但该地区的经济适用房，以及房地产市场的复苏，为居民提供通过住房权益长期建立财富的机会。

以下是美国最容易积累财富的21个大城市排名，以及每个城市的人均可支配收入、房屋所有率和非抵押债务指标数据。

1、旧金山
可支配收入：16,657美元
房屋所有权率：53%
债务负担：25,941美元

2、明尼阿波利斯
可支配收入：6,557美元
房屋所有权率：68.6%
债务负担：26,877美元

3、华盛顿特区
可支配收入：15,246美元
房屋所有权率：64.2%
债务负担：28,914美元

4、圣路易斯
可支配收入：10,451美元
房屋所有权率：66.2%
债务负担：27,486美元

5、底特律
可支配收入：12,513美元
房屋所有权率：71%
债务负担：23,610美元

6、西雅图
可支配收入：10,381美元
房屋所有权率：55.4%
债务负担：27,691美元

7、波士顿
可支配收入：5,115美元
房屋所有权率：55.1%
债务负担：26,318美元

8、丹佛
可支配收入：13,099美元
房屋所有权率：61.1%
债务负担：28,007美元

9、凤凰城
可支配收入：14,828美元
房屋所有权率：63.2%
债务负担：27,811美元

10、巴尔的摩
可支配收入：9,303美元
房屋所有权率：66.9%
债务负担：27,917美元

11、费城
可支配收入：9,714美元
房屋所有权率：65.2%
债务负担：26,822美元

12、芝加哥
可支配收入：11,966美元
房屋所有权率：62.7%
债务负担：27,594美元

13、纽约
可支配收入：11,981美元
房屋所有权率：49.5%
债务负担：25,687美元

14、达拉斯
可支配收入：9,177美元
房屋所有权率：59.1%
债务负担：29,204美元

15、圣地亚哥
可支配收入：2,692美元
房屋所有权率：52.1%
债务负担：26.26美元

16、洛杉矶
可支配收入：7,246美元
房屋所有权率：46.5%
债务负担：25147美元

17、休斯顿
可支配收入：6,117美元
房屋所有权率：59.1%
债务负担：29,571美元

18、亚特兰大
可支配收入：2,503美元
房屋所有权率：62.1%
债务负担：28,259美元

19、坦帕-圣彼得堡（Tampa-St. Petersburg）
可支配收入：3,437美元
房屋所有权率：62.7%
债务负担：27,015美元

20、迈阿密
可获得收入： – $ 3,613 *
房屋所有权率：58%
债务负担：25 645美元

*分析显示，迈阿密都会区平均可支配收入为负数，这可能是因为该地区退休人口多，花费超过收入。

21、Riverside-San Bernardino，加利福尼亚州
可支配收入：9,790美元
房屋所有权率：62.6%
债务负担：27,682美元

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英国 | 2016伦敦最贵车库售价67万英镑？

伦敦房价近年来持续攀升，自2009年来上涨了86%，尽管最近有迹象表明该趋势有望放缓，但低价仍然较高。除了住宅以外，车库同样是寸土寸金。英国媒体12月19日消息，房地产服务提供商第一太平戴维斯透露，车库已成今年伦敦的房地产热点。

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消息称，位于伦敦切尔西的一处车库售出67万英镑(约合575万元人民币)的天价，这几乎是英国平均房价的三倍!此外，买主还将支付高达2.35万英镑的印花税，该价格足够买一辆宝马3系。

英国国家统计局数据表明，2015年2月，英国的平均房价为25.6万英镑，然而第一太平戴维斯出售的车库平均价已达36.8万英镑。对此，该公司的老板Chris Coleman-Smith表示：“2016年是我们公司车库销售成绩最好的一年，这个领域内有一些独特的机会，让人们意识到自己名下财产的价值——如果你十年前在伦敦市中心买了一个车库，这会儿，你就相当于是作用一座金矿。过去五年中，一些地区的车库价格翻了一番，供不应求的现状将它们的价格不断推高。”

过去的九年中，第一太平戴维斯一直只有六个用于车库拍卖的独立网站。然而在今年，网站数量增加到七个。过去，切尔西的车库价格在36万英镑左右浮动，同样在今年第一太平戴维斯并不是唯一一个出售高价车库的机构，地产代理商福克斯顿也在准备卖出一个位于肯辛顿的车库，要价20万英镑。他们最近售出的一个位于南肯辛顿的车库就卖到了这个价钱，另一个在切尔西的车库则被卖到18.5万英镑。还有同是地产代理商的温克斯顿，他们正在以每月650英镑的价格寻找一个在骑士桥的双车位车库。而霍巴特市斯莱特，该代理商拥有许多车库，每月可以由此得到差不多450镑的收益。

Coleman-Smith先生指出：“近年来的房地产投资者证明，车库也是一种房地产，它们能够提供不错的潜在收益。在城镇中，许多靠近交通干线的地方并没有路边停车场。在这样的地方，车库每年可为主人带来上千英镑的收入。另外，车库和车库所附带的土地都有可能被认可为可开发地。”

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（据环球网）