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澳洲 | 西太銀行再收緊放貸標準本周六公布細則

西太銀行（Westpac）近日宣布將再次收緊針對海外買家及投資客的貸款政策，並將於本周六對外正式公布細則。

本月初，西太銀行宣布將針對海外投資客的貸款利率提高0.5%，並將借款人的貸款估值比LVR(loan to value ratio)從80%降至70%

據《澳洲金融評論報》報道，近幾個月以來，西太銀行及其子公司聖喬治銀行（St George Bank）和墨爾本銀行已經引入了系列措施以限制投資客和海外買家的貸款。

在新政公布之前，銀行將針對被認定為不準確或者具有誤導性的貸款申請采取延遲審批或者提高申請門檻的措施。據悉，西太銀行此次新政或將增加拖延還款罰款、違約貸款利率等的規定。

本月初，西太銀行宣布將針對海外投資客的貸款利率提高0.5%，並將借款人的貸款估值比LVR(loan to value ratio)從80%降至70%。在西太銀行開始限制貸款給海外人員之前，聯邦銀行已經不再貸款給使用海外收入申請貸款的澳洲臨時居民。

今年4月，西太銀行跟隨澳新銀行的步伐，開始收縮亞洲業務。其中西太銀行的新任總裁Brian Hartzer更是放棄前任總裁的亞洲地區戰略，不僅在亞洲板塊悄無聲息地裁員40人，還直接關閉了其在上海自貿區的服務處。

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（據AFR）

英國 | 專家預測恐慌過往英國房價不會降

據《每日郵電》報導，專業人士的一項最新調查顯示，房屋中介的信心已經恢復，退歐造成的對房價暴跌的恐慌已成過去式。

這份來自皇家特許測量師協會（RICS）的調查顯示，其成員預測，未來五年，年均房價漲幅為3.3%。該數據為脫歐公投以來信心最盛的一次預測。不過，該預測依然低於年初時做出的年增幅4%的預測。

英國 | 專家預測恐慌過往英國房價不會降 — 據《每日郵電》報導，專業人士的一項最新調查顯示，房屋中介的信心已經恢復，退歐造成的對房價暴跌的恐慌已成過去式

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自今年四月份起，對於房價的預測首次攀升至積極面，目前預測未來三個月房價將提升的測量師比持相反觀點的測量師多出10%。

RICS首席經濟學家魯賓孫（Simon Rubinsohn）表示，很多明顯的信號表明，房屋市場已從最初的脫歐驚魂中穩定下來。「8月份，問詢信息的買家數量的確有所降低，但只是略微降低。更重要的是，銷售預期現在開始重新上揚。」他說。

該報告確認了英格蘭銀行的數據，該數據顯示，脫歐以後，獲得批准的銀行房貸曾從6月的64,200筆急降至7月的60,900筆，但這方面的形勢現在已經穩定。

該報告還顯示，測量師們預測接下來的一年，英國各區域的房屋銷售量都將有所增長。但房屋供應的持續不足會導致房價不斷上漲。

報告說，這種情況已經成為現實。目前報告8月房價增長的測量師比報告房價下跌的多出12%，而上個月只有5%。

連續六個月內，倫敦的中介都報告稱房屋價格持續走低，但大多數英國其他地區卻顯示價格在增長中。其中東安格利亞和西米德蘭的房價增幅最大，兩地測量師中報告房價上升的比報告下降的分別多30%和22%。

在威爾士，報告房價走高的中介也比報告走低的多13%，而在蘇格蘭和北愛爾蘭，該比例為17%。

Capital Economics的盧漢森（Lu Hansen）謹慎表示，持續有信號表明，公投後期出現的驚恐現象已經開始減弱。

他補充道，儘管房屋買家的數量掉落、信心仍舊不穩、交易疲弱仍將持續幾個月，而房價增長會放緩，但最近經濟新聞的基調開始變得更加正面，現在看來，住房市場將避免一場大災難的可能性正越來越大。

9月7日，Halifax公佈了月度房屋價格指數。報告顯示8月的年度增長率為6.9%，低於6/7月份的8.4%。

報告指出，因為房屋消費的增長高出工資增長太多，高房價對房屋市場產生不利影響。

與此同時，全英房屋抵押貸款協會(Nationwide)一項最近的指數顯示，年度房屋價格的增長從6月的5.1%和7月的5.2%漲到了8月的5.6%。

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（據英中時報）

英國 | 稅收減免削弱房東明年將增房租

研究顯示，有一百多萬房東準備在明年大幅度提高他們的房租，以應對稅收減免的削弱。

從明年四月起，購房出租（BLT）的投資者將會發現，他們抵押貸款利息的稅收減免幅度將會從最高45%，降低到20%。

英國 | 稅收減免削弱房東明年將增房租 — 研究顯示，有一百多萬房東準備在明年大幅度提高他們的房租，以應對稅收減免的削弱

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這項政策調整將在未來五年之內分階段推行，會對那些抵押貸款尚未償清的買來租投資者的利潤產生威脅。

在就此問題進行的首輪調查中，約有三分之二的房東表示，他們準備提高房租。

據房東協會（Residential Landlords Association）表示，有三分之一的房東表示，他們將會把年租金提高300英鎊。另外三分之一的房東表示，他們將會把年租金提高600英鎊，其中有7%的房東，甚至打算額外徵收1,200英鎊的房租。

遊說團體正在督促財政大臣哈蒙德取消這項削弱稅收減免政策，以避免對成千上萬的房客造成壓力，而很多房客都是剛剛成立的年輕家庭。

在英國約有兩百萬房東，數據顯示，至少有130萬房東會提高房租。

RLA的史密斯（David Smith）表示，「我們警告政府，如果他們削弱稅收減免，集體哄抬房租的事情就很有可能發生。」

本週早些時候，行政法庭（Administrative Court）拒絕了前首相布萊爾的夫人切麗·布萊爾（Cherie Blair）的一項司法覆核聽訊要求，在該案中，布萊爾夫人及律師事務所Ominia StrategyLLP的御用大律師希望能夠挑戰政府的這項稅收新政。

（據英中時報）

澳洲 | 中資建悉尼豪華公寓樓花$2600萬天價破紀錄

悉尼全新的開發項目Opera Residences位於環形碼頭（Circular Quay），其中的壹個頂層豪華公寓的樓花賣出了2600萬澳元的價格，打破了澳洲公寓的售價記錄。

（圖片來源：Domain）

據Domian網站報道，這套擁有4間臥室的公寓位於20層高的Opera Residences最頂層，壹名匿名的買家花費了2600萬澳元買下了這套公寓，並在公寓的樓下買下了兩套擁有3個臥室的公寓，購入價為3100萬澳元，這三套公寓的打包價達到了5700萬澳元。

（圖片來源：Domain）

這名買家是壹名悉尼本地婦女，她表示，另外兩套公寓是為自己的孩子購買的。銷售中介和世邦魏理仕（CBRE）的主管Tim Rees說：“這次銷售打破了所有的記錄。”

Rees表示，Opera Residences包含有104套公寓，位於可口可樂公司舊址上，在周六開始了樓花銷售，已經接到了超過5000個詢價。

Rees說，公寓的價格還未最後確定，不過很有可能單個臥室的公寓保底價在150萬澳元，雙臥室公寓的保底價格在350萬澳元，而三間臥室的公寓保底價為650萬澳元。

Opera Residences的開發商為中國企業新華聯（Macrolink）和Landream，將於4月開始建造，預計於2019年12月完工。

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（據Domain）

澳洲 | 悉尼十年規劃昨日頒布聚焦住房就業人口問題

昨日，大悉尼委員會（Greater Sydney Commission）公布悉尼未來十年的最新規劃草案《悉尼2026》，規劃探討了悉尼住房、就業、人口等與市民切身利益相關聯的問題。

據《悉尼晨鋒報》報道，《悉尼2026》規劃顯示，未來20年內悉尼人口將增加210萬。大悉尼委員會主席Lucy Turnbull表示，政府將著手新增住房供應、新增悉尼就業崗位以積極應對悉尼日益增長的人口壓力。

《悉尼2026》規劃顯示，未來20年內悉尼人口將增加210萬

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《悉尼2026》規劃指出，在未來10年，悉尼將大力促進住房供應，預計在未來5年在CBD和Parramatta等地區新建18.91萬套住房，此外還包括建設5%至10%的廉租房，以幫助年收入低於6.76萬澳元的家庭。

規劃目標同時還包括促進就業，截止至2026年，悉尼將新增就業崗位81.7萬個，以Badgerys Creek機場、CBD和Parramatta居多。

大悉尼委員會主席Lucy Turnbull表示，此次發布的《悉尼2026》規劃旨在將悉尼建設為適合居住、工作、娛樂，具備多種住房選擇，擁有優質教育、公共空間的國際都會。

（據SMH）

美國 | 豪宅助攻舊金山十月份房價回升

傳統上美國房市在秋季是一年中的第二次高峰，今年也不例外。而且令人訝異的是，舊金山房市面臨今年以來走軟、下滑的態勢，這波秋季銷售竟然很給力，據Paragon地產公司調查，平均銷售價比一年前上漲6%，但是與2015、2016年的春季高峰中位數房價持平，約落在127萬美元附近。

舊金山中位數房價每月變化表

舊金山豪宅與公寓的兩樣情

從九月中旬到萬聖節，這六個星期的時間是秋季的旺季；從感恩節到隔年的一月中旬，就會進入先眠期。但是這休眠期仍會有銷售活動，而且一般願意在這時候進行買房的人，價格往往會有較大的商談余地，競爭也會比較少。

今年十月份，舊金山房市整體上的銷售數量仍是有下降，主要體現在接受買家報價的數量不多，上市房的數量也下降，然而上市期卻往後拉長。最受影響的是公寓房型，一方面是建商不斷在興建住宅大樓，但需求卻持續軟化，造成價格難有上漲的主動權。

在圖表1中能看到，房屋行物業的上市數量這三年來一直下跌，但是公寓型物業卻一直攀升，銷售數量卻沒有跟上步伐，說明需求陷入疲態。

舊金山近三年房屋、公寓上市與銷售比較

反觀，舊金山市內的房屋型物業仍是很有競爭力，但市面上的庫存一直在下降，在部分實惠的社區還很搶手，連高價的豪宅行房產在10月都出現銷售價格上漲的情況，走出今年以來豪宅房市的低迷氛圍。

豪宅領軍拉抬平均房價

在豪宅房市的帶動下，舊金山10月份平均房屋銷售價來到140萬。相較之下，公寓房型僅有115萬。在圖表2中我們能看到，300萬以上的豪宅銷售數量突然暴漲，公寓豪宅也有極大升幅，不過尚未超過春季的銷售量。要留意這個統計數據並沒有把新建的公寓豪宅計入，因為MLS不計入新屋銷售。

舊金山近年豪宅房型的銷售變化曲線

在另一張圖表3中顯示，舊金山的高端房產仍舊集中在幾個區域，例如太平洋高地（Pacific Heights）、碼頭區（Marina）、牛谷區（Cow Hollow）、諾布山（Nob Hills）等地。尤其從碼頭區到太平洋高地，還有Presidio Heights一帶，這裡是全市最高房價與最多豪宅銷售的地區。

舊金山今年豪宅市場分區銷售數量圖

來看另一組數據：銷售價超過開價的百分比。在圖表4中公寓房型（綠線）在這個指標顯著下降，從2015年的76%直落到今年的54%，說明買家需求和競爭的顯著下降；豪華型公寓（黃線）也面臨同樣窘境；房屋型（藍線）位在頂端，保持非常高的百分比，只是今年稍有回落；豪宅房屋（紅線）的百分比雖然一直都不高，但是今年比去年10月份更為強勢。

舊金山房市銷售價超過要價的百分比變化圖

灣區房市仍穩定

附帶一提，灣區其他城市的高端房產在10月份也開出不錯的成績，例如Cupertino最高售價為339.8萬、Palo Alto賣出575萬、Menlo Park甚至賣出775萬、Foster City也賣出多間兩、三百萬的房子。

過去的14個月裡，世界局勢能說是一片混屯，看到中國股市暴跌、油價不振、美國金融市場高度波動、歐洲動亂頻發、灣區高科技熱潮的放緩，以及美國大選的波動⋯⋯等等。這些因素加總，很難准確地告訴投資人這些事件如何影響房地產市場。

然而很幸運地說，但到目前為止，我們還沒有看到任何跡像表明舊金山以致整個灣區的房市有即將崩盤的危機。這裡的房市庫存量仍然不足，人們仍然熱衷在此投資，即便會有稍回的回落跡像，但仍然沒有足夠的衝擊來打倒現在的高房價。

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美國 | 房屋淨值五年翻番愁煞首次美國購房人

在2008年金融危機後，美國房價於2012年達到低谷，其後快速升值，並在2014年中開始持平。但近一年來美國房市再次走熱，有房人資產升值，但卻愁壞了第一次准備買房的人。

最新數據顯示，今年9月份的房價年上漲率為6.3%，高於8月份的數字。這清楚地表明，經過春夏的冷卻後，房價再次上揚。

美國房價五年內翻了一番，對首次購房人無異於雪上加霜。圖為維吉尼亞州亞歷山大的一處等待出售的房屋。

CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特（Frank Nothaft）說：“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番，達到13萬億（兆）億美元，主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元，但各地差異很大。”

康乃狄克和阿拉斯加是僅有的房價比去年低的州。康乃狄克州是因為大公司搬走，工作機會減少。例如，通用電氣公司決定將總部遷到波士頓，對房價影響不小。

其他州，如阿肯色州、新澤西州、北達科他州、俄克拉何馬州、懷俄明州、緬因州和馬裡蘭州的房價增長不多。而另一方面，由於高科技公司遷離加州，鄰近的華盛頓州和俄勒岡州的房價則呈兩位數增長，科羅拉多州和猶他州的房價也緊隨其後。

現在房屋紙面上的價值更高了，但房主並不像上次房市高漲時那樣提出現金。許多人趁現在接近歷史最低點的房貸利率重新貸款以降低每月的按揭，但他們很少有人再貸款時提出現金。

在房主變得更富有的同時，那些想買房的人卻更難過，特別是第一次買房者。他們面對的不僅是高房價，還有待售房嚴重短缺的問題。

根據Campbell/Inside Mortgage Finance公司的數據，初次買房者在所有買房人中的比例一直在下降，從今年5月份的40%降至9月份的34.8%，這是自2014年4月以來的最低。初次買房比例的減少很可能是由於高房價所致，他們對房價的敏感度高於其他買房人。他們的信用貸款限制也更多。

根據John Burns房地產咨詢公司的數據，在美國20個最大的都市中，有超過一半都市的住房負擔能力低於全美平均水平，包括丹佛，休斯頓，奧斯汀，和納什維爾，田納西州。該公司研究人員說：“這意味著當下次經濟衰退到來時，這些城市房價大跌的風險很大。”

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美國 | 中國人海外買房熱未減轉向美國較便宜城市

中國投資者在住宅房地產中投入了前所未有的巨大金額，當前他們把目光投向物業價格較便宜的城市。

彭博社報導，在2016年上半年，投資者購買了估計價值150億美元的海外房地產，這一數字與2015年全年所支出的數額相符。（美國房屋產權）

中國投資者越來越多地轉向價格便宜的美國城市，如奧蘭多

美國The Real Deal網站報導，這波購買狂潮來自中國買家。面對人民幣貶值，中共政府試圖通過每年只能購買5萬美元外匯來限制人民幣外流。然而，投資者已經找到逃避這一限制的方法，比如，通過離岸貿易公司將錢流到海外。

投資者越來越多地轉向價格便宜的城市，如泰國的芭堤雅海灘和美國的奧蘭多、西雅圖和休斯頓。這種轉變是由一些熱門城市投資代價高而引起的。例如，中國香港曾經是一個熱門目的地，本月對外國地產買主徵收30%的稅。CBRE集團的倫敦經濟學家理查德‧巴克姆（Richard Barkham）表示，類似的措施在美國當選總統唐納德·特朗普上台執政後可能會在美國城市實施。

根據亞洲協會和羅森諮詢集團今年早些時候的一份報告，中國買家在2010年至2015年在美國花費了約930億美元。與此同時，根據Real Capital Analytics的數據，在大紐約地區，中國公司在過去一年的商業房地產收購中花費了64.4億美元。

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加拿大 |溫哥華府擬放寬樓房高度遷拆重建潮來了

溫哥華市政府考慮放寬華端口南部樓房高度。有華端口歷史專家憂慮，該措施將掀起華端口拆遷重建的狂潮，傳統特色小型店舖將無處容身，華端口的鄰舍特色將蕩然無存。

加拿大 | 遷拆重建潮來了溫哥華府擬放寬樓房高度 — 溫哥華市政府考慮放寬華端口南部樓房高度。有華端口歷史專家憂慮，該措施將掀起華端口拆遷重建的狂潮

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市府正就「華端口經濟振興及發展政策檢討」（Chinatown Economic Revitalization Update and Improvements to Development Policy）諮詢民意。市府表示，原本的政策已經施行了三年，需要作出檢討。該檢討草案就傳統樓宇、可負擔房屋、吸引新居民、刺激經濟等多個方面作出建議。最具爭議的部分是修改華端口南部的土地用途，草案提出假若加入社會房屋及長者房屋，可以放寬高度限制。

華端口歷史學者阿特金（John Atkin）指出，根據市府的文件，修訂物業高度限制，主旨是「提供更大空間促進發展與增長」。但阿特金同時指出，市府對華端口遠景的設想是「一個能夠訴說其歷史的地方。一個符合其居民需要的地方，包括年輕人與長者的需要。一個商業、社交、文化活動的中心。」

身兼加華歷史協會主席的阿特金認為，這一個新策略，應該聚焦與維護年代久遠的建築與商店，而不是鼓勵將現有樓房拆卸之後重建。

阿特金指出，修正草案認識到片打街的重要性，繼續保留HA-1的土地用途規劃，也尊重國家歷史區（National Historic District）的界限，對該區的特色有所認知。但該草案同時卻容許在華端口南邊興建高樓，最高可達200呎，卻讓他深深不以為然。

阿特金說，更大型建築對於商店的負面影響不能低估，他列舉一系列案例，指出華端口新建的一棟大廈地麵店舖被一家大型家俬店所佔據，銀行緊貼另一家銀行開建，對路過的行人來說，這一組合毫不生動。對面街角，緬街（Main St.）夾奇化街（Keefer St.）的地方出租給一家只在晚上才開業的餐廳，並不符合鼓勵傳統店舖的目標。

阿特金憂慮，這一策略一旦推行，將衍生出強大的拆遷重建動力，現有華端口特色的魚檔、燒臘舖、果菜店，將被這股重建的洪流所淹沒，無處容身。

市府指出，由於華端口以南地區將出現重大發展，故此不得不放寬高度限制。這包括新的聖保祿醫院（St. Paul’s hospital）將在該地興建。格魯吉亞高架路（Georgia Viaduct）將會拆卸改建樓房，對北邊的唐人街也會帶來壓力。

阿特金認為，華端口的轉型，肇因於人口老化，新居民與新商店遷入，華端口原本的規劃確實有改變的必要。可是為了鼓勵修建長者屋，而放寬高度限制的作法被濫用。假若片打街以南的鄰舍被夷平，可能是一個得不償失的結局。

阿特金建議，政策修改後高度限制在90呎，樓房正面最高75呎較為妥當。但樓宇高度放寬到120呎或200呎，則必須加以反對。阿特金認為要鼓勵興建更多長者房屋，可以採用其他辦法。

按照計劃，市府職員在完成諮詢工作後，將在2017年向市議會呈交報告。

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（據溫哥華找房網）

澳洲 | 悉尼住房拍賣晚春市場壹反常態清出率高企

本周悉尼住房拍賣清出率保持強勁，達79.5％，與上周的80.4％接近，明顯高於去年同期的57.5％，壹反晚春市場的常態。

據Domain網站報道，每年這壹時期的掛牌量都會激增，本周掛牌量超過760套，與上周相近，但仍低於去年同期的863套。

與去年相比，今年的掛牌量明顯減少，但最近幾個星期，差距正在縮小。下周末，住房拍賣市場將迎來超級周，將有超過950套房產掛牌出售。

本周悉尼住房拍賣清出率保持強勁，達79.5％，與上周的80.4％接近，明顯高於去年同期的57.5％

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本周幾個內城區和高價區的清出率再次超過90％。

表現最出色的是內西區，清出率為91％；緊跟其後是北海灘，清出率為90.5％；城區和東區為90.2％，總共售出74套，是全悉尼最多的壹區；北區為84.4％；西北區81.5％；上北部79.4％；南區74.3％；Canterbury Bankstown 73.9％；西區為69.7％；西南區63.3％；中心海岸58.8％。本周藍山區唯壹的掛牌房產未拍出。

周末值得關註的交易：

位於 1 Burton Street, Mosman 的4居室房產，由Richardson和Wrench Mosman / Neutral Bay以577萬澳元售出;

位於1 Belgrave Street，Bronte的4居室房產，由Phillips Pantzer Donnelley以368.5萬澳元售出(下圖）;

位於8 Jackaman Street, Bondi 的3居室住宅，由Phillips Pantzer Donnelley以326萬澳元售出;

位於34 Raglan Street，Mosman的5居室房產，由McGrath Mosman以360萬澳元售出;

位於63 Cotswold Road，Strathfield的6居室住宅，由Strathfield Partners以348萬澳元售出。

本周賣出的最貴房產是位於6 Lavoni Street，Mosman的5居室住宅，由McGrath Mosman以590萬澳元售出（下圖）。最經濟的房產是位於14 /35-37Anzac Road，Long Jetty的3居室房產，由McGrath Long Jetty以39.5萬澳元售出。

本周的拍賣中間價為 122.15萬澳元，略低於上周的122.775萬澳元，比去年同期的113.1萬澳元高出8％。本周的總成交額為4.486億澳元。

悉尼的住房市場受到住宅投資者的推動持續強勁。澳洲統計局最新數據顯示，9月份新州批準的投資者融資額為61.8億澳元，比前壹個月增加8.9％，同比增加13.7％。但今年前九個月的總額比去年同期低11.4％。

9月份，新州住宅投資者貸款總額占住房購買貸款的57.6％，為全澳最高。新州的投資者貸款還占了全澳的48.7％。

（據Domain）