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澳洲 | 住房緊張無改善新州或調整負扣稅制度

新州規劃廳長斯托斯克（左）今天向經濟發展委員會發表講話。

據澳洲廣播公司報道，新州規劃廳長斯托克斯（Rob Stokes）提出，為了緩解悉尼住房支付能力危機，應當改革負扣稅（negative gearing）制度。

斯托斯克的提議與聯邦自由黨截然相反。總理譚保（Malcolm Turnbull）競選時排除了改革負扣稅制度的可能性，但斯托克斯表示，購買百萬豪宅的投資者可以獲得稅收減免，而置業者卻無法進入房地產市場，這完全不合理。

斯托斯克今天向經濟發展委員會（Committee for Economic Development）發表講話，表示盡管新州政府仍然歡迎投資，規劃廳首要任務是確保悉尼家庭能夠進入房地產市場。財政部長莫瑞信（Scott Morrison）上個月曾敦促各州釋出更多地塊擴充供應，但斯托克斯表示，僅僅是供應並不能解決悉尼住房支付能力危機。

斯托克斯在講話中表示：“新州政府在今年已經做好準備、非常樂意而且也有能力討論稅收問題。然而，我們的領導班子受到聯邦政府影響，竟然反對這壹共識。作為人口最多的州份的規劃部長，同時作為3個孩子的父親，我主要擔心的是，現在越來越多報告顯示，如果缺乏父母支持，購房夢現在越來越難實現。稅收制度的著力點應該在於我們所需要的住房類型。悉尼不斷增長的人口所需要的住房類型，才是我們應當加大投資的住房類型。”

新州房地產委員會（NSW Property Council）主席拜爾斯（Glenn Byres）表示有關辯論已經在聯邦大選中有所定案，而聯邦財政收入及金融服務部長奧德懷爾（Kelly O’Dwyer）也堅稱負扣稅制度能夠幫助低收入置業者。然而，澳洲智庫悉尼委員會（Committee for Sydney）主席威廉斯（Tim Williams）提出反對意見，認為現行稅收制度存在問題。他指出，悉尼在過去三四年間住房供應翻了壹倍，但房價仍然飆升30%，表明增加供應並未能解決問題。“稅收政策鼓勵擁有多套房產的人在拍賣中將窮人排擠出去。”

（據澳洲新快網）

美國 | 紐約華人區房市旺資深地產經紀指南

移民紐約的華人，打拼一段時間，有了積蓄，總想有個家，下面帶您了解紐約三大華人小區的房市情況，以及如何能順利買到好房子。

不動產顧問公司負責人張惠紋表示，華人房地產買賣在紐約非常活躍，主要集中在皇後區、布魯克林和曼哈頓。

曼哈頓房地產成交值最多，占了紐約房地產買賣的50%

不動產顧問公司負責人張惠紋：“今年比去年還繼續往上成長，目前雖然減緩一點，但還是在歷史的新高點。”

很多建築商瞄准布魯克林和皇後區。今年在布魯克林建房居多，但從成交值來講，還是曼哈頓居首。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“成交值最多的是曼哈頓，占了50%多，布魯克林站20%，然後皇後區20%。”

布魯克林八大地道區的房產市場趨於飽和，但仍然很受關注。華人逐漸南遷，近年來班森賀、貝瑞吉和戴克高地的房產市場發展很快。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“當地的房地產也在慢慢的增值很多，速度挺快的。也帶動了附近商業地產。”

皇後區房地產最火熱的地區包括法拉盛（Flushing）、艾姆赫斯特（Elmhurst）、森林小丘（Forest Hills）和秋園（Kew Gardens）。

張惠紋還表示，買房時一個地產經紀還不夠，還要有律師、會計師和保險經紀，這樣專業團隊的服務。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“我們對於每一區的現狀，還有未來的發展趨勢，應該是比一般的買家都了解，幫你做分析。整個過程有什麼注意到的，我們都會為買家做一個萬全的准備。”

張惠紋在2002年進入紐約房地產，曾在紐約房地產行業雜志曼恩報告中，被稱為“可以托付夢想的經紀人”。

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美國 | 專家分析美國達拉斯房市潛在特朗普效應

美國總統大選結果出人意表，購房者可能會對美國未來經濟有更大疑慮，從而削弱他們對大宗投資的興趣。圖為達拉斯地區。

今年勢頭強勁的房地產市場快要進入年底的最後一個月了，然而特朗普出人意料地贏得美國總統大選，會對達拉斯地區投資者和房屋買家造成什麼影響呢？看看專家怎麼說。

Realtor.com的首席經濟學家喬納森·斯莫克（Jonathan Smoke）說：“謝天謝地，我們十一月份的選舉是處於一年之中房屋買賣最淡的季節，所以我估計我們不會看到（大選）對正常季節模式造成什麼影響。不過可能有一個短期的風險就是，如果選舉結果對金融市場產生較大衝擊，且衝擊不止持續幾天的話，就會對房市正常季節模式產生一些影響。”

“可惜的是，我們在歷史上沒有一個擁有有用資料的時期可以和目前情況比較，從而難以下一個明確的結論。考慮到其實有大約一半的選民得到他們想要的結果，假如選舉結果確實會對房屋買賣有影響的話，那也應該只在藍色（民主黨）州，而不是在紅色的（共和黨）的中心地帶。”

德州農工大學房地產中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯（James Gaines）表示，由於選舉帶來的不確定性，他預計在德州短期內選舉結果不會對房市帶來什麼變化。他倒是更擔心美聯儲可能會大幅調升貸款利率的行動，因為他認為十二月份調高利率的機會更大了。

他說：“大選結果帶來的是對未來的不確定性，因此人們要麼是靜觀其變，要麼是預期有更艱難時期，例如利率上升，這樣他們反而會趕緊入市購買。”

Trulia.com的首席經濟學家拉爾夫·麥勞倫（Ralph McLaughlin）則認為，房屋市場的特朗普效應在全美不同地區可能會不同。他在一份聲明中說：“特朗普的勝選對美國購房者信心的影響是正負參半，對於經濟的藍色州來說，購房者可能會對美國未來經濟有更大疑慮，從而削弱他們對大宗投資的興趣。”

“但另一方面，在那些經濟緩慢的紅色州，購房者可能會信心倍增，從而加大需求。”

此外，外國資本湧入美國和達拉斯地區，也刺激了更多的房產買賣。

達拉斯商業地產投資商兼開發商Champion Partners公司的主管傑夫·斯沃普（Jeff Swope）說：“我會預期有一個短暫的，非常短暫的停滯，然後業務就會回復正常。好消息是，我們將會有一位商人做總統，這意味著有機會減少一些目前強加在企業身上的不合理的規管條例。”

大部分投資商沒有看到房產市場的短期變化。

房地產公司Invesco Real Estate的葛列格·克勞斯（Greg Kraus）表示：“我個人認為，房地產交易活動的短期影響相對較小，然後要根據特朗普的制訂的政策來推測長期的影響，但相信在特朗普上任後的頭100天內就會見分曉，屆時可確定特朗普當總統對房地產業有什麼廣泛影響。”

他表示他將關注幾個方面：移民政策及其如何影響建築勞工、利率變化和關於物流和工業部門的貿易政策。

商業房地產公司JLL的達拉斯辦事處的傑克·克魯斯（Jack Crews）也透露，他和一些投資者談論過特朗普當選意味著什麼，他們都不能確定。

克魯斯說：“但同時他們認為房地產總體上是一種良好的資產類別，不像目前世界上的股票市場那麼不穩定。硬資產表現良好，如果你看看支援房地產的消費者或企業，會發現他們絕大多數都處於良好狀態，資產負債表上的廉價債務很低，業務表現穩健。”

他表示，達拉斯的房地產狀態很好，提供良好的收益率，且風險非常低。這可能也是特朗普總統上任第一年希望達到的狀態。

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美國 | 夏威夷首府海景公寓奢享度假式生活

馬克·吐溫說過：夏威夷是大洋中最美的島嶼，是停泊在海洋中最可愛的島嶼艦隊。夏威夷吸引旅遊者的，並非名勝古跡，而是得天獨厚的美麗環境，還有夏威夷人的熱情、友善與誠摯。世界上很難找到像夏威夷這洋壹個令人身心完全放松的熱帶環境。雖然是海島，但是由於屬於美國領土，這壹點也讓夏威夷地產成為獨特的產品類型。

位於夏威夷首府火奴魯魯，盡享絕佳城市資源

檀香山市（The city of Honolulu）又稱火奴魯魯（Honolulu），是美國夏威夷州首府和港口城市。在夏威夷語中，火奴魯魯意指“屏蔽之灣”或“屏蔽之地”。

檀香山市位於夏威夷經濟、商業與政治中心，其海岸地區有過去多年來皆為夏威夷最高建築物的阿啰哈塔（Aloha Tower）。而現在夏威夷最高的建築物是137米的第壹夏威夷中心（First Hawaiian Center），位於主教街和國王街（King and Bishop Streets）上。市議會位於主城區的東側，則是夏威夷現在和歷史上的州政府中心，有夏威夷州政府、伊奧拉尼皇宮(`Iolani Palace)、檀香山市政府、州立圖書館，以及卡美哈梅哈壹世（King Kamehameha I）國王的雕像，還有許多的政府機構建築在此。

這裏還享有夏威夷最舉吸引力的海灘旅遊資源。威基基（Waikiki）是位於阿拉威運河（Ala Wai Canal）和太平洋之間的知名旅遊景點。有許多的飯店、商店，以及在卡拉卡烏阿（Kalākaua）和庫希歐（Kuhio）大道上作為妳豐富的夜生活選擇。世界知名的威基基海灘每年吸引超過百萬名遊客前來。威基基的西側則是世界最大的開放式購物中心——阿拉莫納中心（Ala Moana Center）。無論妳有多少購物欲望，都能在這裏壹壹滿足。

位於檀香山市西南方的火奴魯魯國際機場（HNL）是夏威夷主要的空中交通門護。此外，也有許多飛往亞洲的日本、韓國、中國臺灣島，南太平洋的塞班島，美國本土和夏威夷州內各城市的航班。讓妳身處海島，卻能與世界無界。

檀香山市雖然是島嶼，但教育事業發達，擁有眾多名校，其中夏威夷大學最新US NEWS排名156位，是壹所具備國際水平的研究性大學，學術聲譽很高，尤其是熱帶科學、海洋研究、英語教學、旅遊管理、基礎科學及亞太地區大眾健康等研究更是蜚聲全球。壹流的教育資源，讓這座海島充滿了不壹洋的文化氣息，也以更深厚的內涵吸引世界精英人士的到來。

背靠沃德·禦海城頂尖社區，壹流建築設計

311套優質住宅位於整個瓦胡島上最考究、設計最前衛的大廈之壹“Anaha”，沃德·禦海城壹期工程。

沃德·禦海城是坐落於火奴魯魯中心的壹處全新沿海綜合社區，占地60英畝，位於市區與威基基海灘之間，是世界上正在興建的最重要城區重建項目之壹。Ward Village將把火奴魯魯及周邊地區變成壹座這合漫步的活力四射社區，提供將美麗海島與海洋景觀盡收眼底的絕佳住宅，打造豐富多洋的零售體驗，再現壹座煥發生機的港口，為全體火奴魯魯人創造壹處嶄新的聚會場所。Ward Village社區立足於可持續發展理念，為美國最大的Leed-ND白金認證社區，也是夏威夷唯壹獲得這壹認證的社區。

建築是壹場感官上的體驗，是對實體、空間、光線和結構的探索，更是壹篇結構嚴謹的文章，具有深層次的美感。設計師唯有用獨壹無二的視覺與空間語言進行創作時，才能達到這壹境界，實現對建築的升華。Anaha的波浪形外墻靈感源自蜿蜒曲折的海岸線。包括朝向Kamakee 街的零售商鋪和位於Kamakee街與Auahi街拐角的壹座廣場。由芝加哥的Solomon Cordwell Buenz設計工作室與Ben Woo Architects建築師事務所合作設計而成。

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美國 | 10月二手房銷量創近10年新高

美國不動產交易商協會（NAR）7月22日報告，美國10月二手房銷售量達到近10年來的最高峰，再次佐證了持續遇到阻力的美國房地產市場需求仍然旺盛。

NAR稱，經過季節性因素調整後的10月二手房銷售年化數字達560萬幢，較9月份提高2%，比去年同期增加5.9%。這一數據擊敗了市場預期的542萬幢，標志著二手房銷售達到2007年2月以來的最快速度。

10月份美國的二手房銷量大漲可能是由於“被壓抑需求”釋放所致

美國二手房銷售增長是全面的，四大地區均有所提高。9月份的二手房銷售年化數字從原先公布的547萬幢上調為549萬幢。

購房需求強勁，有效克服了庫存緊張導致的房價上漲狀況。今年10月份，美國的二手房庫存同比減少了4.3%，為二手房庫存連續第17個月下降。今年10月份的二手房售價中值為232,200美元，較2015年10月份提高了6%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，二手房庫存如此緊張，以至於10月份的二手房銷量大漲可能是由於所謂的“被壓抑需求”釋放所致，因為一些購房者在夏季沒能找到房源或者競價失敗出局。

首次購房者占到10月所有購房交易的33%，稍低於9月34%的比重，但仍然處在數年來最高水平。

但Yun擔心抵押貸款利率迅速上漲可能影響到購房活動。在過去一個月內，由於投資者押注特朗普政府將會推高通脹率，美國的房貸抵押貸款利率已經上漲了半個百分點。

NAR預計2016年的二手房銷售量將達到536萬幢，預計2017年銷量為546萬幢。

（據新浪美股）

美國 | 特朗普時代如何投資？美國資產管理話你知

太平洋資產管理（Pimco）企業債組合管理全球主管Mark Kiesel接受外媒訪問時表示，隨著特朗普明年初正式上任美國總統，相信通脹率及市場的通脹預期均將提升，投資者必須做好合適的資產配置。

Kiesel預期，美國增長及通脹率將會溫和復蘇，支持聯儲局加息，故美元將維持強勢。有見及此，投資者宜買入美元類別資產；減低債券等固定資產的存續期，並持有更多通貨膨脹保值債券（TIPS），因其受惠通脹升溫。

Kiesel預期美國增長溫和復蘇，支持聯儲局加息。

他預期，美股有望繼續上升，因為債券資產重新配置，資金或流入股市，主要由於股票普遍能對衝通脹。

他又指，美國房地產市場繼續做好，故看好抵押貸款證券。

另外，他認為，特朗普將為新興市場帶來波動，從而造就了買入時機，當中特別看好巴西市場。

（據東網）

加拿大 | 多倫多房價漲得真是發瘋每幾天就漲2000$

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加拿大人都知道，今年安省大多倫多地區房價漲得真是發瘋，每月的房產報告都是漲了多少%，但不是與去年同期比，就是與其它地方比，或是與上個月比，一直沒有一個更生動形象的數字概念，讓大家知道安省房價究竟漲得有多瘋。

滿銀副首席經濟學家波特(Douglas Porter)別出心裁，對今年安省房價做了一個加、除、乘的算術題，令人印象深刻：

加（+）：安省平均房價在過去一年中漲了$88,000多;

除（/）：若用$88,000除以365天，即每天$241，意味著每八到九天漲$2,000!

乘（X）：指安省省府最近推出新政策，將首次購房者土地轉讓稅的最高退稅額翻了一倍，即$2,000X2=$4,000

卑詩和聯邦的政策令人迷惑成效不彰

波特表示，卑詩省和聯邦先後出台政策，試圖遏制過熱的房市和過熱的房價，但這些政策不僅令人迷惑，而且成效不彰。

首先是卑詩推出新政策，對海外買家徵收15%的轉讓稅，政策實施之後確實有些效果，令房屋交易量大幅下降，房價也跟著下跌，但目前看來不知道是好事，還是壞事。而在另外一方面，聯邦財長莫奈(Bill Morneau)卻鼓勵海外買家到加拿大來，稱這個國家對買二手房的外國買家表示歡迎。

再是聯邦推出的按揭新政，似乎也起不到應有的作用，多倫多及其周邊地區的房價仍在上升。而安省最近推出的對首次購房者的退稅優惠，無疑是起到反作用，只能是在安省發燙的房市「火上添油」。

央行前行長：房市過熱是供應不足所致

前加拿大央行行長道奇(David Dodge，下圖)也有類似看法。他近日對溫哥華和多倫多樓市過熱問題發表評論，稱令人擔憂的不是需求，而是供應受限。他稱事情並不複雜，一條是供應曲線，一條是需求曲線，如果限制了供應，價格上漲就不足為奇。

他認為，在多倫多和溫哥華兩大最熱的市場，房價越來越受到供應有限的驅動，對此聯邦政府已經無法發揮作用。聯邦的按揭新規打擊的是全國各地的市場需求，並且已經威脅到國內其它已經疲弱的市場。

道奇指出，現在最大的問題在於，地方政客不願意加快房屋開發建設。

若利率急升房價或猛降30%

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)上週四發佈其壓力測試結果，稱在利率急升的情況下，加拿大房價或猛降30%，導致本國房屋按揭公司損失至少$10億。

若論對本國經濟的影響及給房屋按揭公司帶來的損失，其實上述結果不是這項測試中最糟糕的。最糟的結果將隨嚴重且持續的全球經濟蕭條而出現，在這種情形下，加拿大失業率會升高至13.5%，房價猛降25%，而本國按揭保險業務在5年內將蒙受超過$31億的損失。

比較而言，第一種情況即利率猛升的可能性更大一些，這種情況將導致加拿大失業率上升到11.3%，不過這種情況比全球經濟蕭條對按揭保險業務的影響要小一些，其所遭受的經濟損失也相應小一些。

第三種情況則是加拿大經歷美國式的房市崩潰，這種情況下加拿大房價也會猛跌30%，失業率升至12%。

（據加拿大家園）

澳洲 | 中國遊客來啦!中國商人投身澳酒店建設狂潮

面對蜂擁而至的國際遊客，澳洲各大城市在住宿問題上措手不及，鑒於此，澳洲將迎來酒店建設的繁榮時期。在接下來的兩年裏，從包含500個房間的大型奢華酒店到精致的精品酒店，澳洲多個主要城市中，將有9000個酒店房間投入使用。

接下來的兩年裏，從包含500個房間的大型奢華酒店到精致的精品酒店，澳洲多個主要城市中，將有9000個酒店房間投入使用

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據《每日電訊報》報道，上壹次澳洲出現如此的景象是在悉尼奧運會之前，從1998年到2000年，澳洲增加了7500個酒店房間。像黃金海岸英聯邦運動會這樣的活動，是加速酒店建設的契機，但中國遊客的激增卻遠遠超過了這樣的活動契機，中國遊客到澳洲旅遊的年增長率達到了20%。

澳洲旅遊局的主管John O’Sullivan表示，業界在2010年的時候就意識到，澳洲還需要增加6000到2萬個酒店房間，他說：“包括2011年澳洲旅遊局與澳洲貿易委員會（Austrade）之間簽訂的旅遊投資合作夥伴協議，我們正在積極地解決酒店不足的問題。在主要的門戶城市中，澳洲實際上正強烈地吸引著國際旅遊業的投資，而且大部分的投資者都是來自中國。”

不僅僅是中國遊客出現激增，對酒店房間的需求增多，受到澳元走弱和航空運力增加的推動，來自亞洲其他市場和美國的遊客也急速地增加。

（據Daily Telegraph）

澳洲 | 悉尼租金占家庭收入6成專家呼喚房屋空置稅

近日有專家呼籲政府可仿效溫哥華開始對空置房屋征稅，以緩解澳洲城市的租金負擔能力危機。

據《悉尼晨鋒報》報道，周三公布的租金負擔能力指數顯示，悉尼人的住房租金負擔最重，占家庭收入的比例全澳最高。

澳洲住房協會會長Adrian Pisarski表示，提高租金的負擔能力，對空置房屋征稅是壹個值得考慮的策略

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悉尼內城區的住房平均租金占了家庭平均稅前收入的60％，若以稅後收入計算比例更高。

由SGS經濟與規劃部（SGS Economics & Planning）、社區部門銀行（Community Sector Banking）以及澳洲住房協會（National Shelter）聯合發表的報告顯示：“大悉尼在租金負擔能力方面繼續處於危機水平。平均租金接近家庭總收入的28％，達每周480澳元。”

SGS經濟與規劃部高級助理Ellen Witte表示，在悉尼征收空置物業稅可以增加某些地區的供應。“許多市區的公寓處於空置狀態是悉尼壹直存在的問題，業主多為外國投資者。與此同時，租賃市場上的空置房屋卻非常少。征稅可以針對壹些空置率高的特定區域。”

澳洲住房協會會長Adrian Pisarski表示，提高租金的負擔能力，對空置房屋征稅是壹個值得考慮的策略。“我們有可能成為壹個投機性的國家，普通民眾的幾代人都不能擁有房屋，同時利用他們的租金來支付我們對投資物業的高額債務。” “征稅可鼓勵空置物業投入租賃市場，或將收得稅金用於可負擔性住房的建設。”

經濟學家Saul Eslake表示，“我認為值得考慮，但有壹定困難，要為有真正理由的空置提供足夠的豁免。還有，對於度假屋又怎麽去征稅呢？”

租金負擔能力指數顯示，在靠近工作集中地和交通設施的內城區，租金壓力最為嚴重。

悉尼CBD租金位居榜首，占悉尼家庭平均收入的68％。而包括Paddington、Coogee、 Manly、 Balmain和Bondi的大部分內城區，租金占了家庭平均收入的60％以上。

繁榮澳洲（Prosper Australia）總裁Catherine Cashmore表示，他們收集的用水量數據顯示，墨爾本有8萬套空置房屋。她認為，“征收空置房屋稅是壹個可行的政策，可為更大規模的改革鋪路。讓澳洲人意識到他們不能再這樣做投機性的購買。”

（據SMH）

澳洲 | 悉尼壹居室4年漲20萬澳元首次購房者難以負擔

最近的數據顯示，悉尼壹居室公寓的房屋中位價在四年內增長了20萬澳元，現已達到63萬澳元，使得首次購房者難以企及，甚至連入門級房產都支付不起。

悉尼壹居室公寓的房屋中位價在四年內增長了20萬澳元，現已達到63萬澳元

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雖然目前在置辦65萬澳元以上的新房時，政府對印花稅予以優惠，但是63萬澳元的房屋中位價意味著更多的首次購房者難以達到優惠的標準。Curtin大學的Steven Rowley表示，悉尼真正需要的既有房產類型的多樣化，也要讓人們能夠負擔得起房價，滿足人們各種各樣的需求。而首次購房者實在難以負擔現在高昂的房價，澳洲首次買房團體聯合創始人Taj Singh如是說道。

Domain的壹個調研小組經分析發現，要想買壹間壹居室公寓，平均四年的薪水才能支付20%的定金，而前提條件是——每周能夠攢將近540澳元，或攢下稅前三分之壹的收入，而且在這期間內房價不會上漲。但是，如果還要加上印花稅的話，可能要五年才能攢下這20%的定金。

Domain調研小組的首席經濟學家Andrew Wilson表示，房價這麽高，悉尼的首次買房人數下降了根本不奇怪。他說：“大家就連壹居室公寓都難以負擔。”Singh建議入門級房產應把價位定在40萬澳元左右。但是在據CBD25千米遠的Hornsby,，Asquith，Baulkham Hills等地區的壹居室公寓都能賣到60多萬澳元。他還指出，對於那些已經有小孩或者近期打算要孩子的首次購房者，他們會發現，壹居室絕非最佳選項。

然而，壹居室公寓的市場依舊火爆。以位於Macquarie公園的JQZ房產為例，在11月的第壹周，兩小時內就賣出了22多套期房。據估計，該處房產會有較多的年輕客戶，壹居室公寓的均價為65.3萬澳元到85萬澳元，價格的差異主要在於是否帶有書房。而兩室的公寓賣到104萬澳元。

Steven Rowley建議，人們對於房產的需求改變較快，對於首次購房者來說，與其匆忙買壹套壹居室公寓，不如先租壹間公寓住。他說：“若支付得起相應的價錢，大多數的購房者都會選擇購買兩居室，因為兩居室的房子布置起來靈活性較大。”

Cohen Handler買房代理總經理Simon Cohen說道：“目前的公寓價格還會給那些想要通過翻新裝修給房子增值的人帶來限制。他表示，目前看來，有些買主會在悉尼西區買房，或前往墨爾本或布裏斯本置辦房產，這些地區的價格更實惠些。

（據Domain）