Category: News

加拿大 | 加拿大公開房價威脅到多倫多地產局？

今年4月，加拿大聯邦競爭仲裁法庭(Federal Competition Tribunal)作出了里程碑式的裁決，裁定多倫多地產局 TREB(Toronto Real Estate Board)必須修改規定，允許在網上公開房屋的售價信息，因為限制這些信息的公開有違公平競爭的原則。

但多倫多地產局今天反駁說，在網上公開房價等信息，不僅會暴露買家的隱私，也會洩漏賣家的信息，如果讓一般人都能進入地產局的多重交易系統MLS(Multiple Listing Service)違反了隱私保護的相關法律。

在現有的規定下，只有地產經紀可以查到房屋的售價。而按照仲裁法庭的裁決，多倫多地產經紀在把售出房子的相關數據，包括售價以及經紀佣金等發佈到網上之後，一般用戶在登記之後也可以進入數據庫，查看相關信息。

多倫多地產局 TREB(Toronto Real Estate Board)必須修改規定，允許在網上公開房屋的售價信息

點擊查看更多加拿大精品房源

預期仲裁法庭的這項決定將會影響到全國各地的地產局，因此除多倫多之外，其它地區也有可能仿而效之，以便當地居民也可以分享以前看不到的相關地產信息。

加拿大競爭局歡迎仲裁法庭的決定

聯邦仲裁法庭在做出裁決時指出，由於多倫多房地產市場火熱，一些賣家有時會開出比房屋實際價值低很多的價格吸引買家來競爭，有時甚至開出低得離譜的$1。 如果掛牌出售房屋的售價在網上公開，買家就可以通過與區內或鄰近地區房屋的售價進行比較，掌握到比以前多得多的信息，以便預估正在出售房屋的真實價值，從 而做出理性和明智的買房決定。

加拿大競爭局(Competition Bureau of Canada)對仲裁法庭今年4月的裁決表示歡迎和支持，稱多倫多地產侷限制競爭，結果導致房價越升越高。

競爭局還說，多倫多地產局的多重交易系統MLS幾乎涉及全國超過90%的房屋交易，但地產局為市民設置障礙，讓他們無法進入數據庫進行查詢，顯然違背公平競爭的原則。

地產局反指仲裁法庭不尊重消費者隱私和權利

多倫多地產局在今天發佈的聲明中說，按照加拿大的隱私法，將當事人(指房屋買賣雙方)的個人財務資料公之於眾應該事先徵得當事人同意。因此TREB認為，聯邦競爭仲裁法庭的決定並沒有尊重 GTA消費者的權利，不僅違反網絡隱私法(Canada’s Digital Privacy Act)，也可能違反房地產和地產經紀法(Real Estate and Business Brokers Act)。

TREB還說，聯邦競爭仲裁法庭無論在事實上，還是在法律上均犯錯，該法庭做出的決定不可避免地會大大減少 GTA 45,000名地產經紀之間的競爭。

多倫多地產局最後在聲明中發出警告，仲裁庭的決定一旦付諸實施，那麼 TREB就無法阻止消費者個人財務信息，尤其是貴府物業售價在網絡上被廣而告之，房屋的照片可能被覆制、出售甚至被濫用，TREB將對此不負任何責任。

相關資訊：中國熱錢進不來 加拿大房市現崩潰跡象

（由家園新聞）

 

 

美國 | 是什麼導致紐約豪宅今年來銷量同比降18%？

今年上半年，曼哈頓豪華住宅銷售量，只有107套，同比減少約18%。

2008爆發全球金融危機後，投資者將各地高檔房地產作為置放財富的避難所，推升紐約、巴黎、倫敦等地優質房地產的價格。這波漲風自2014年中開始趨緩，紐約超豪華房地產狂潮至今總算告一段落。

《紐約時報》報導，紐約擁有居高臨下視野及高檔裝潢，售價動輒高達八九位數，即便加上高端的配套設施，價位仍與實際價值相去甚遠。這些高端公寓樓的房價是超級富豪投資者炒起來的，他們除了置產外，另一個目的是利用空殼公司隱藏自己的身份。

今年上半年，曼哈頓豪華住宅銷售量，只有107套，同比減少約18%

點擊查看更多美國精品房源

過去為了迎合這些買家而延續四年的建築熱潮，已讓市場處於極度供過於求的狀態。現在，全球經濟動盪、北京緊縮對資本外流的限制、英國決定脫歐、油價下滑、部分國家提高稅率、美國聯邦政府審查現金交易的地產買賣等，已使全球富豪開始看緊錢包，不再盲目追逐高價的房地產。

由於市場銷量出現萎縮，部分開發商及賣家開始降低售價，或者推遲項目的開發。在紐約西57街111號的摩天大樓開發商表示，宣傳促銷活動將推遲到明年。

公園大道432號大廈，原本推出整層公寓，售價7800萬至8500萬美元，現在一分為二，每一半售價約為4000萬美元。

雖然現在的定價還稱不上是清倉大甩賣，但意味著價格已經觸及天花板。曼哈頓千萬美元房地產降溫，但一些價格較低的房地產，例如標價低於300萬美元的住宅，現在反而變得搶手。

根據地產經紀商Olshan Realty的數據，今年上半年千萬美元或以上的曼哈頓住宅的銷售量，只有107套，同比減少約18%。

房地產評估公司米勒薩繆爾（Miller Samuel）的總裁米勒（Jonathan J. Miller） 說：「全世界都以為需求面會源源不斷，但事實上，市場並不像人們想像的那麼大。」

開發商相信，高端市場並未縮減，只是去化的速度不會像前些年那麼快。

不過，米勒沒那麼樂觀。他說：「無論是新房還是二手房的賣家，都要花一點時間才能接受市場的突然變化，在這個階段不是說沒有任何買家，只不過沒有買家願意接受2014年的高價了。」

相關資訊：美國房市持續熱絡 豪宅市場卻失去光環

（互聯網資訊綜合整理）

 

新加坡 | 受“雙辣招”影響 新加坡新私宅削價5％至25％清貨！

產業發展商公會會長陳佩強在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

更多發展商今年會受合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例和額外買家印花稅（ABSD）期限影響，一些新私宅項目已削價5％至25％。業內權威人士認為，受影響發展商接下來或需要進一步削價清貨，以避免支付高昂費用。

新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強昨天在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

此外，不包括執行共管公寓項目（Executive Condominium，簡稱EC），有47個項目的5300個未售出單位，將在今年底至2018年受ABSD措施的影響。

在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成項目的發展，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則就得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。

陳佩強也是本地老牌發展商遠東機構的執行董事。據他觀察，許多新項目登場後，銷售活動會放緩，一些發展商為了把單位銷出去，已紛紛削價5％至25％。

譬如，烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three近期開始提供“ABSD援助配套”，讓買家享有15％的折扣。

陳佩強說：“這不是一丁點，而只是開始。許多項目受QC和ABSD影響，面對進一步削價的壓力。如果全球經濟情況惡化、供大於求問題促使發展商削價，以改善它們的資產負債表，我不能說房地產市場會軟著陸，這就是風險所在。”

他說：“現在是削價5％至25％，若再削個5％至25％，就是50％。這誰都不好說，是一個潛在情況……我認為，樓市出現起色之前，會變得更糟。”

新加坡住宅房地產現狀一覽

根據市區重建局的最新預估數據，整體私宅價格自2013年第三季創高峰以來，截至今年第二季已連續11個季度下滑，累計跌幅為9.4％。包括EC在內，全部私宅供應量近7萬個單位。

然而，目前的未售出單位約1萬5000個，已低於今年第一季的2萬2000個。今年的交易量預計介於7500個至8500個單位，也將高於去年和前年平均售出的7400個單位。

與會的華僑銀行經濟師林秀心認為，在這種房地產交易量回升和房價跌幅溫和的情況下，政府最早只會在2017年“撤辣”，即放寬房地產降溫措施。

陳佩強則強調，一系列房地產降溫措施是在全球經濟局勢發生巨變以前出台；而英國脫歐所帶來的經濟放緩漣漪效應，會影響到新加坡。

他說：“樓市受經濟基本面和市場情緒推動，市場狀況發生得更快，樓市周期變得更短，因此我們有必要及時了解市場最新事態和發展趨勢。

“隨著經濟周期變短，我們有必要迅速解決問題，否則問題會很快惡化，而政府有立場通過政策措施加以解決。”

陳佩強指出，在需求疲弱的環境裡，零售、商業、工業房地產發展商和業者也都面對租金下滑、空置率上升的壓力；整個房地產價值鏈，如建築、經紀、設計、工程領域都出現萎縮或裁員；銀行整體貸款也連續八個月同比萎縮。

不過，林秀心指出，在英國脫歐之後，美國聯邦儲備局進一步加息的可能性已大大縮減，可為市場提供柳暗花明又一村的機會。

（據聯合早報）

澳洲 | 澳洲住房信貸5月上漲，投資者貸款上漲3.9%

住宅信貸在5月進行大幅增長，投資者貸款上漲3.9%，創下一年來最大單月漲幅記錄。澳洲統計局（ABS）發佈的最新數據如上顯示。

澳洲日報報導，該月投資者信貸數額從4月的113億元增長至117億元，在三個月裡首次出現增長。

瑞銀（UBS）經濟學家George Tharenou說道，住宅信貸的增速減緩主要是由投資者推動的，因為貸款機構收緊了借貸，但現在投資者藉貸顯示出來穩定跡象。

數據公佈後，Tharenou在研究簡報中寫道，「去年一年住房貸款增速放緩了。也就是說，今天（週一）的數據顯示出了穩定跡象（尤其是投資者貸款），表明接下來一年房價增長可能降溫，但並非預示了房價會崩盤。」

澳洲統計局（ABS）發佈的最新數據顯示，住宅信貸在5月增長，投資者貸款上漲3.9%，創下一年來最大單月漲幅

點擊查看澳洲更多精品房源

其他專家也贊同該觀點。「這是一個令人鼓舞的結果，說明（住房信貸增長）正在軟著陸，」聯邦證券經濟學家Savanth Sebastian說道。

有人越來越擔心的一個問題是，因公寓供應過剩，尤其是墨爾本和布里斯本，澳洲房市是否會遭遇價格下跌。

5月新發放的房貸數額為323億元，比4月的320億元高出1%。自住業主貸款（排除現有貸款的再融資）上漲0.4%至135億元。

5月初，澳儲行（RBA）將現金利率削減至歷史新低1.75%。

上週發佈的數據顯示，新屋營建許可數在5月下降2.5%，主要是因為公寓、聯排別墅和半獨立住宅的營建許可減少11.3%，這類住宅通常受投資者青睞。

相關資訊：澳洲房價過高的六大推手是誰？

（據鉅亨網）

 

 

新加坡 | 新加坡非有地私宅轉售價連升四個月

新加坡非有地私宅轉售價連續攀升四個月，6月環比上揚0.5％。

根據房地產交易信息網站SRX發布的數據，6月份共有754個單位轉售，比5月的763個單位少1.2％。

分析師說，盡管轉售價從3月到6月都在攀升，這仍不足以說明轉售價已確實有所回彈。

智信研究與咨詢總監王伽勝說，要確定轉售價是否確實回彈，至少得看到價格連續六個月環比上揚，以及0.5％的平均增幅。

他認為，新私宅的銷售情況通常會影響轉售市場，由於5月份有不少新私宅銷售活動，轉售市場潛在買家也受到鼓舞。

他說：“出色的項目有Gem Residences和Stars of Kovan。發展商在5月份好像也清除了相當多存貨。”

王伽勝說，轉售市場的買家仍相當謹慎，他們只挑物有所值的房子。他認為，整體私宅價格軟著陸的這條路仍非常漫長。

數據顯示，各地區非有地私宅的轉售價都上揚，核心中央區起0.9％，其他中央區起0.3％，中央區以外起0.5％。

與去年6月相比，整體非有地私宅轉售價起1.1％，轉售單位也比當時的592個單位多27.4％。

新加坡的新私宅項目Gem Residences

整體私宅市場價格仍下滑

然而，縱觀整體私宅市場，價格其實仍逐漸下滑。

市區重建局的數據顯示，今年第一季的非有地私宅價格環比下滑0.4％。市建局是每個季度發布最新價格指數，今年第二季的指數尚未出爐。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說，最近的私宅銷量增加，其中一個原因是發展商給一些項目打折。

例如，會德豐產業（Wheelock Properties）位於阿摩園的高檔私宅項目Ardmore Three就有15％折扣，以及15％的額外買家印花稅（ABSD）回扣。

此外，華聯企業（OUE）的Twin Peaks、凱德集團（CapitaLand）在花拉路附近的麗敦豪邸（d’Leedon）與在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique發展在基裡尼路的The Boutiq，都推出延遲付款計劃來促銷。

（據聯合早報）

英國 | 英國脫了 有利於中國投資者購入其房產

在英國決定脫歐後，對許多中國投資者而言是一個買入的良機，尤其是在房地產市場，國人將有很大的市場。戴德梁行的《脫歐可能惠及中國投資者》指此出。

在英國決定脫歐後，對許多中國投資者而言是一個買入的良機，尤其是在房地產市場，國人將有很大的市場

點擊查看更多英國精美房源

信報報導，戴德梁行對中國海外房地產投資者的調研結果顯示，中國投資者正密切關注市場動態，並主要分為三種類型。

第一種為激進投資者：投資者將尋找由於近期英鎊的弱勢，以及歐羅的疲軟而產生的良好投資機會。如果這樣的情況繼續，價格相對高的美國資產吸引力將降低。

第二種為觀望投資者：考慮到滙率市場的不穩定，以及歐盟內部是否會有更多的公投發生而影響貿易市場的不確定，中國投資者將採取觀望態度。

最後一種為保守/規避風險投資者：更多的保守投資者認為，歐洲和英國目前處於較高風險狀態。這些投資者很可能將在大的避風港如美國、加拿大或日本尋找高品質的核心房地產資產，並減少在更高風險資產上的投資。儘管如此，如果未來市場有了轉機，這類投資者仍將重新回到歐洲和英國市場。

該行認為，對中國投資者而言，英國脫歐造成的英鎊貶值，使某些類別的資產價格產生下降的空間。中國投資者可以瞄準的資產類別包括英國的住宅、酒店、寫字樓和零售物業。由於外國貨幣購買力的上升帶來的旅遊業和零售業收入的增加，也將促進一些零售物業增值。

（由鉅亨網）

相關資訊：房價差距大 英國南北部平均房價相差竟超兩倍？

 

加拿大 | 多倫多房價漲幅為何排不上世界排名？

在加拿大，兩大都會——溫哥華和多倫多的房價漲幅已經十分驚人，但據最近報告顯示，它們離國際上的一些最熱門城市還很有差距。

本週一（7月11日），全球房地產中介服務公司萊坊（Knight Frank）公佈了2016年第一季度內全球150個大城市房價漲幅排行，讓讀者從國際的角度，認識現在的房地產市場。

報告中的這些數據，是根據各國的官方數字計算出來的。在全球150個接受調查的大型城市中，今年一季度（一月份到三月份）的房價平均上漲了4.5%，150個城市中74%的城市房價出現上漲。排行第一和最末的兩個城市的漲幅（或跌幅）差距從上個季度的55%擴大到74%。

在本國人看來，溫哥華和多倫多地區的房價的漲幅已十分驚人，但是在全球仍排不上號。在第一季度內，本國最炙手可熱的房地產市場是溫哥華，房價漲幅為17.3%，可在全球只能排到第7位。

本國城市中在榜上排行第二的則是安省的哈密爾頓，一季度房價增幅為10.5%，而多倫多房價平均上漲了9%，位居全球第34位。

在加拿大，兩大都會——溫哥華和多倫多的房價漲幅已經十分驚人，但據最近報告顯示，它們離國際上的一些最熱門城市還很有差距

點擊查看更多加拿大精美房源

在 本次的排行榜上，中國大陸的城市是最大的亮點，不僅拿下了第一名，而且前五名裡有四個是中國的一二線城市，其中包括：深圳以62.5%的季度房價平均漲幅 雄踞榜首，緊隨其後的上海單季房價平均漲幅只有深圳的一半，但也達到了30.5%；而南京和北京分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。在整 個一季度，房價漲幅超過10%的上榜中國城市總計有6個。

美國城市中排名最靠前的是波特蘭（Portland）漲幅是12.3%排名第18，西雅圖以10.8%的房價漲幅排在第21位。

其他國際大都市：倫敦房價以15.2%的漲幅排名14；澳大利亞墨爾本以9.8%排在第28位；悉尼排第30位，房價平均漲幅9.7%。

位列排行榜倒數第一的則是英國蘇格蘭海港城市Aberdeen，一季度房價跌幅達11.3%，主要原因是全球油價暴跌對當地房價構成拖累；倒數第二的則是台北市，跌幅8.2%。

相關資訊：加拿大房價上漲 30年還貸款成新趨勢

（由家園新聞）

 

中國香港 | 豪宅租金按年跌5.2% 中國香港排名全球尾二

萊坊發布2016年第一季《全球豪宅租金指數》，該指數追蹤全球17個城市的豪宅租金變化，截至今年3月，指數錄得租金連續三季下跌，並平均錄得0.5%的按年跌幅。其中中國香港豪宅租金於今年首季按年下跌5.2%，為倒數第二，而首五個月按年下跌5%。

仍有下行壓力 全年料跌8%

過去的十二個月，指數追蹤的17個城市中，有11個城市的豪宅租金維持不變或下跌。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出，外派來港員工的房屋需求放緩，再加上全球經濟的不確定性增加，令中國香港豪宅租金有下行的壓力，在今年首五個月已下跌5%，預計全年將下跌達8％。

截至今年3月，多倫多以8.9%的按年漲幅在指數領先。廣州豪宅租金以5.3%的按年漲幅位列第二，而上海豪宅租金按年上漲1.4%排名第四，北京則按年下跌0.9%位列第十。北美豪宅租金平均漲幅達3.3%

中國香港的豪宅租金表現倒數第二，按年下跌5.2%。

多倫多年漲8.9%居首位

在17個城市中，倫敦在指數排名下跌到11位，其豪宅租金按年下跌1%，為2014年5月後錄得最大的按年跌幅。

由於企業的租賃需求減少和供應增加，肯亞首都奈洛比的豪宅租金錄得7.9%的按年跌幅，位列榜尾。至於中國香港的豪宅租金表現倒數第二，按年下跌5.2%。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，從指數追蹤的7個亞洲城市的豪宅租金表現反映出，今年亞洲房地產市場深深受到廣泛的宏觀經濟環境影響。依賴出口的新加坡豪宅租金下跌，中國內地城市則表現不一，比如說上海受惠於當地繁榮的經濟狀況，豪宅租金仍然上漲。展望將來，今年下半年歐洲和美國的政治不確定因素將影響該地區的豪宅市場，租金增長預期將受壓。

（據文匯報）

英國 | 英國脫歐有利亞洲經濟增長

英國脫歐加上其他西方國家躁動不安，動搖了舊秩序，分析人士指出，這將有利於亞洲經濟增長，甚至加速“亞洲世紀”的來臨，就像二戰後“美國世紀”的到來那樣。

根據亞洲開發銀行的數據，到2050年，亞洲國內總產值將占世界的一半，比2011年增加將近一倍。

二戰結束後，歐盟以及其他國際機構，包括聯合國、北約、國際貨幣基金組織和世界銀行陸續成立，目的是希望成員國能通過合作，讓全球走向和平、繁榮與安全。但是，法新社的分析文章指出，這些國際機構對改革的抗拒，讓亞洲國家感覺它們“缺乏代表性”，因此尋求結成新聯盟。

曾出任外交大使的印度智庫“Gateway House”負責人德奧說：“讓西方國家富裕和安全的舊制度正面臨威脅。”她指出，英國民眾投票支持脫離歐盟，將對成立於二戰以後、旨在鞏固西方力量的舊機構造成影響。

難民潮和歐元危機已對歐盟造成嚴重衝擊，英國脫歐的決定可能引發骨牌效應；蘇格蘭若再度舉行公投並決定獨立，英國將面臨瓦解。

二戰後“美國世紀”到來時，中國仍處於內戰狀態，英國的前殖民地印度才剛剛獨立。

如今，中國已成為全球第二大經濟體，預計會在10年左右超越美國。而印度將在2022年成為全球人口最多的國家。

去年11月，國際貨幣基金組織宣布，將人民幣作為除英鎊、歐元、日元和美元之外的國際儲備貨幣。

歐洲經濟持續疲弱，印度尼西亞和菲律賓等新興國家的經濟則穩步增長，每年達到約5%。

然而，新興國家批評國際貨幣基金組織的投票權改革仍無法讓它們獲得更大的發言權。印度則抱怨無法成為聯合國安理會常任理事國。

根據亞洲開發銀行的數據，到2050年，亞洲國內總產值將占世界的一半

早在工業革命以前，亞洲已經是全球主要力量之一。近年來，中國的一帶一路戰略以及亞洲基礎設施投資銀行（亞投行）更是讓它在全球經濟舞台上發揮一定的影響力。

成立於今年1月的亞投行被形容為“為21世紀打造的銀行”，至今已有57個國家加入，但不包括美國和日本。亞投行行長金立群日前表示，今年下半年還將有20個意向國家加入，屆時成員將增至約90個。

不過，分析家也指出，不平等加劇、中等收入陷阱（即經濟發展到了某個階段陷入停滯狀態），以及天然資源方面的競爭，都可能對亞洲的崛起造成威脅。

印度知名的安全分析員巴斯卡爾認為，印度和中國彼此間存在許多不滿，在這些問題得以解決前，要迎來“亞洲世紀”恐怕沒那麼容易。

（據聯合早報）

日本 | 東京樓市進入價格調整期

日本近期經濟前景不明朗，一度火熱升溫的房地產市場開始趨於平靜。東京的新房、二手房市場也進入穩定的調整期。

日本的不動產經濟研究所6月16日發表的商品公寓房的市場動態調查，調查顯示東京圈5月的新房銷售數量連續6個月成減少趨勢。一度受益銀行利率的下降，公寓房曾保持12個月持續上升的勢頭，價格呈偏高走勢，目前進入回落的調整局面。

東京的新房、二手房市場也進入穩定的調整期

據悉，5月份的新房銷售量比去年同期減少了14%，為3,002套，其中單月銷售數量比為71%，勉強達到判斷銷售業績分水嶺的70%，在過去的6個月中，曾連續4個月跌落在50%、60%附近。

房地產情報公司的東京鑒定表示，價格的持續上升有些超過了消費者的承受力。東京鑒定根據2015年銷售的新房價格數據，在分析住房價格（以70平米作為參考標准）與上班族平均年收入的關系時，發現東京、神奈川地區的房價已超過年收入的11倍，而通常認為超過7倍就使上班族開始望而生畏。

此外，房地產公司和機關投資家也表現出“低調”。東京的大型房地產服務公司的JLL從今年1至3月，面向房地產的投資減少了28%。其原因是東京都的辦公樓的成本價格上漲，投資魅力低下。

不過市場人士認為，雖然房地產價格開始回落，但並不意味樓市行情將冷卻下去，因為目前日銀的負利率政策、大規模的金融寬松政策，將促使資金流入房地產市場，給樓市注入活力。

二手房牛市行情已成過去？

另一方面，二手房市場也開始進入調整局面。由於東京都內能夠蓋建新房的地方越來越有限，所以新房價格一直居高不下。東京二手房經過裝修後，雖然其價格絲毫不遜新房，仍然是熱門的搶手房。但近期走勢開始回落。據東日本不動產流通機構的統計顯示，5月份，進入東京圈二手房的登記數量開始減少，導致二手房庫存比上月減少了0.4%，為4萬644件。登記數量是2個月以來首次減少，其主要原因是日本國內經濟前景不明朗，持謹慎態度的房地產公司開始增加。

（據聯合早報）鉅亨網 互聯網資訊綜合整理