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日本樓市泡沫破裂20多年後首現地價上漲跡象

上世紀90年代初，日本股市和樓市泡沫破裂，加上人口老齡化，經濟陷入長達20年的通縮，被稱為「失去的二十年」。樓市泡沫破裂之後，日本的土地價格一直處於下跌趨勢，不過「安倍經濟學」、尤其是日本央行大規模印鈔似乎正在產生作用，東京的房地產業內人士對未來地價恢復上漲均表示樂觀。

野村證券(Nomura)日本住宅和房地產分析師Daisuke Fukushima指出：「海外買家的投資以及東京的人口集中度將會在未來幾年推高土地價格。雖然整個日本的人口在萎縮，但東京的人口在繼續上升。」

日本樓市泡沫破裂20多年後首現地價上漲跡象

不過日本要回到90年代之前的黃金時期還有很長一段距離。在80年代末的樓市泡沫峰值時期，據說東京皇宮1.32平方英里(約260萬平方米)的土地比整個加利福尼亞州的樓市都要值錢。

在「安倍經濟學」的刺激下，最近日本股市也連續上漲，創出15年新高。不過日經指數距離1989年歷史高點39815點還非常遙遠。

Fukushima表示，房地產價格傾向於跟隨其他資產變動，現在地價——至少東京的地價——有望出現10%的年漲幅。

大部分業內人士也感到樂觀。根據NLI Research的調查，超過50%受訪者看好日本房地產市場前景。

NLI Research房地產投資高級分析師Mamoru Masumiya表示，經過一些大額交易之後，「房地產業內人士都很樂觀」。

2014年日本房地產市場出現不少大宗交易，包括新加坡主權財富基金以17億美元收購丸之內太平洋世紀廣場、12.6億美元收購目黑雅敘園大廈。

野村的Fukushima指出，安倍經濟學的支柱之一——史無前例的貨幣寬鬆——推低了利率，「重新激發了對房地產投資的需求」。

不過有一點與安倍經濟學無關，那就是東京人口和資產的集中度。根據德意志銀行(Deutsche Bank)房地產分析師Yoji Otani蒐集的數據，2014年遷往東京的人口同比上升2695人至63976人。

這使得東京與日本其他城市有些不同。在2014財年，東京地價同比上升0.9%，而全日本的地價下降0.6%。

不過，姍姍來遲的地價復甦有可能迅速夭折。

根據NLI Research的調查，略超一半的受訪者相信房地產價格將會在2016-17年見頂。另外，房地產行業也存在分化，業內比較看好受益於中國遊客的酒店板塊，對住房租賃行業則不那麼看好，畢竟人口老齡化的趨勢依然沒有改變。

中國投資者買氣旺 大舉搶購澳洲酒店

去年，中國投資者搶下超過四分之一的澳洲酒店，令市場大為震動，這股旺盛的搶購風有望在澳元貶值的刺激下越刮越猛烈。

JLL數據顯示，去年中國投資者大舉買下28%的澳洲酒店，在澳洲和紐西蘭共參與了27.5億澳元的轉手交易。

悉尼Sheraton on the Park酒店的售價達4.63億澳元

來自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran稱，澳幣大幅貶值將推動中國買家今年進一步加大投資。“我們預計2015年中國買家交易會占所有酒店交易的一半左右。”

JLL數據顯示，2014年中，澳洲國內投資占酒店總投資的46%，明顯超過上一年的24%，表明澳洲房投資者同樣熱衷於收購優質酒店資產。

去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售價達4.63億澳元，是澳洲有史以來規模最大的酒店資產單筆交易。

JLL預計，昆州酒店業將成為投資者的下一個目標。“毫無疑問的是，不論是在布裡斯班，還是在黃金海岸和凱恩斯，昆州都擁有不少精品酒店資產。”

“2015年，澳洲會出現一系列地區酒店交易，對此我並不感到意外。自全球金融危機爆發以來，市場一直在走下坡路，但現在我們看到有許多外國投資者、高淨值個人和酒店經營者正重新變得活躍起來。”

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澳洲40年物價變化：收入增10倍 房價漲30倍

如果你經歷過1975年，現在回想起來感覺或許還不太遙遠。1975年，越戰結束；Medibank、澳洲郵政和Telecom（現在的Telstra）成立；惠特蘭（Gough Whitlam）總理之職被罷免。

一晃已經過了40年。自這些重大事件發生以來，這四十年裡發生了許多變化。Y世代，Z時代和阿爾法世代（Generation Alphas）降生。互聯網、數位媒體、智慧手機和社交媒體掌控了我們的生活。多元文化成為現實，澳洲已經是一個不同文化的大熔爐。

當年，我們看《大白鯊》，現在我們看《樂高電影》。1975年，澳洲人口為1370萬，現在已經將近2400萬。澳洲人口年齡中值也從不到30歲增至37.3歲。1975年，全職員工的平均年收入為7618元；現在幾乎增長了十倍至7.2萬元。

當時，一條面包賣24c，現在賣2.84元——我們說的是真正的面包，不是那種一條85c的玩意兒。一升牛奶曾經只賣30c，現在接近1.45元。一份報紙曾經只賣12c，現在要2.5元，大約貴了20倍。

你或許覺得在全球油價大跌之後，現在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。價格剛好翻倍。

但澳洲房價的變化可就嚇人了。

墨爾本今天的房價是30年前的31倍

推薦房源：墨爾本3臥3衛的全新豪宅

1975年，悉尼的平均房價為2.8萬元，現在是85萬零194元，漲了30倍。現在，十倍收入像是小巫見大巫了吧？

墨爾本更糟，今天的房價是1975年的31倍。當時的均價為1.98萬元，現在為61萬5068元。

在布里斯班，房價增長了27倍，從1.75萬元變成47萬3924元。

在阿德雷德，房價增長了28倍，從1萬6250元變成45萬9258元。

在珀斯，房價增長了32倍，從1萬8850元變成60萬4822元。

在堪培拉，房價增長了21倍，從2萬6850元變成57萬3326元。

在霍巴特，房價增長了21倍，從1.52萬元變成32萬2274元。

人口學家麥克蘭登（Mark McCrindle）說，雖然一些地區的建房成本沒有改變，但供需關係的變化導致澳洲物價和房價暴漲。「澳洲比40年前多了1000萬人，」他說，「家庭規模縮小了一些，所以我們需要比過去更多的房子，還有外國買家和澳洲房產投資者，所以需求比供給大得多。」麥克蘭登說，澳洲人應當料到住房成本會繼續升高，年輕人的處境會比父輩年輕時艱難得多。

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澳洲房屋清盤率直逼80% 刷新5年多新高

北悉尼一五居室以高於底價20萬元的價格售出

2月21日，距離悉尼中央商務區19公裡的北葉坪（North Epping）有一處房屋以高於底價近20萬元的價格出售。

房屋指數分析公司RP Data的維州住房市場專家拉洛卡（Robert Larocca）稱，利率降低以及更多房屋供出售使得全國清盤率達到了2009年10月以來的最高水平。

有12位注冊買家參與北葉坪納爾勒街（Narelle Street）9號這套5居室的招標，他們將房屋價格推至161.6萬元，比底價高出19.1萬元。在與一位中國投資者進行正面交鋒後，一對當地夫婦中標。據稱這位中國投資客在電話中每次都將競價提高1000元。拉洛克稱出現如此優秀的業績與利息降低有關，並表示如果市場繼續保持這種勢頭，可能會有更多出人意料的價格出現。

根據RP Data的初步數據，全國清盤率達到了77.7%。“這是一個非常引人注目的結果。”拉洛卡說。悉尼依然是明星城市，清盤率達到了87.8%，有839筆交易成交。這是悉尼連續第3周清盤率高於80%，不過拉洛卡說去年也是這樣的趨勢。

墨爾本清盤率為74.9%，有1049處房屋在拍賣會上售出。甚至布裡斯班的清盤率都達到了68.9%，有113筆交易成交。

悉尼房屋清盤率達到了87.8%

推薦拍賣房源：悉尼4臥2衛的房產

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天氣太冷房市降溫 麻州1月房屋銷量跌40%

根據波士頓地區兩個房地產追蹤集團報告顯示，受寒冬天氣影響，麻州1月房屋銷售量急劇下降，比去年12月銷售量減少近40%，讓去年年底房地產銷售的強勁勢頭大轉彎。

受寒冬天氣影響，麻州1月房屋銷售量急劇下降

華倫集團（Warren Group）24日的報告顯示，麻州上月房屋銷售量為2685棟，比2014年1月下降2%，而且更遠遠低於2014年12月4209棟的銷售量。

從價格方面來看，一家庭住宅價格中位數為32萬元，比去年同期的31.5萬元略有上升；獨棟屋價格持平，中位數為30萬元。

華倫集團執行長Timothy Warren Jr.分析，1月單戶住宅的小幅下滑並不能看做是2015年全年房地產市場的指標。他認為目前購房需求受到抑制，而且房屋低庫存依然困擾市場。他預測，除非3月有雪災，不然房屋買家將在3月至6月傾巢出動。

另一家追蹤房地產市場的組織，麻州經紀人協會（Massachusetts Association of Realtors）的報告也顯示，1月房屋銷售量下降。

該協會主席、Greenfield鎮房屋經紀人Corinne Fitzgerald表示，銷售量下降，歸究於1月最後一周的暴風雪，以及連續三年的可供銷售的房屋和公寓庫存縮水。

他說，在庫存下降、房價增長，以及由於暴風雪來襲帶來的交易推遲等情況下，他們對於1月的房屋銷售量基本滿意。

根據麻州經紀人協會的數據，麻州1月房地產市場上出售的一家庭住宅約1萬4800棟，獨棟公寓約為3900棟。去年同期數據分別為1萬8200棟單戶住宅，以及5100棟獨棟公寓。

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8大迷思解惑冬季加拿大大溫房市仍旺盛

今年冬季大溫房市持續暢旺，隨著春天即將到來，外界預測房市旺季可期。但房市也存在不少似是而非的“迷思”(myths)，卑詩法律公證人協會(SNPBC)特別舉出其中八項，爲民衆解惑。

8大迷思解惑冬季加拿大大溫房市仍旺盛

卑詩法律公證人協會主席布雷德(Wayne Braid)表示，隨著春季即將到來，該協會會員已見到愈來愈多的房地産交易，他認爲主要原因是房貸利率維持低檔、強勁人口與就業增長，加上全國各地退休人士搬到卑詩以躲避冗長的寒冬，這些都有助本地購屋與租房需求。

他說卑詩省有一半以上的房地産交易是透過法律公證人完成過戶手續，因此會員們對本省房市交易的買賣方有第一手觀察，也經常被客戶問到一些有關房地産的疑難雜症。

該協會整理出一般人最常見的房地産八大迷思，爲民衆解惑：

迷思一：房價高不可攀。事實上用“平均價”(average price)來統計，很容易讓人産生卑詩省房價高不可攀的錯覺，因爲平均價很容易受溫西一些高單價豪宅交易的影響而偏高。事實上普通家庭仍可在大溫一些城鎮找到可負擔的住房。

迷思二：大溫出租地産絕大多數是外國人所擁有。其實大溫出租公寓買家主要都是本地人，現在的低利環境與高租屋需求，讓他們認爲現在是投資出租物業的好時機。

迷思三：利率小幅調漲將讓負擔加重，無力買房。事實上現在利率很低，就算小幅調漲也不會讓每月攤還的房貸額暴增。

迷思四：買房時要准備大筆首期。許多人都以爲買房時要准備大筆首期，但現在有許多買家只提供低額首期，仍可取得貸款。此外父母、家人提供協助的情況也愈來愈普遍。

迷思五：購買公寓與獨立屋沒什麽兩樣。事實上公寓“價格”與獨立屋“價值”之間的差距已愈來愈大，獨立屋的供給有限，且永遠不會供給過剩，但公寓推案量不斷擴大，且公寓相較而言，比較好出租。

迷思六：只有律師可完成所有交易法律文件。其實法律公證人可就房地産交易提供客戶法律咨詢。目前卑詩省有一半以上的房地産交易是由法律公證人所完成。

迷思七：賣方延遲支付物業稅，不影響售房。事實上盡管買家無需支付之前的物業稅，但只要有逾期未付的物業稅，房屋産權就無法過戶給新屋主，賣主及其法律代表在過戶前一定要付清所有物業稅。

迷思八：自己找銀行談貸款可獲較佳條件。其實民衆透過房貸經紀往往可獲較佳房貸利率及條件。

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中國香港將同中央商討啟動深港通 推進資本互聯互通

中國香港特區政府財政司司長曾俊華25日在特區立法會發表2015/2016財政年度財政預算案，除繼續推出高達340億港元的多項紓緩措施之外，還致力尋求新突破，推動多元發展。

回顧上壹年度，曾俊華表示，2014年的環球經濟表現未如理想。中國香港全年經濟增長只有2.3%，是連續第三年低於過去10年3.9%的平均增幅。但2014年中國香港通脹持續緩和，基本通脹率為3.5%，低於2013年的4%。

中國香港將同中央商討啟動深港通 推進資本互聯互通

曾俊華預計，2014/2015年度特區政府收入的修訂預算為4707億港元，較原來預算高出406億港元，2014/2015年度盈余為638億港元，財政儲備在2015年3月31日為8195億港元。

當日，曾俊華宣布將推出340億港元的紓緩措施，包括：寬減2014/2015年度75%的薪俸稅和個人入息課稅，上限為2萬港元;寬減2014/2015年度75%的利得稅，上限為2萬港元;寬免2015/2016年度首兩季的差餉，以每戶每季2500港元為上限;向領取綜合社會保障援助、高齡津貼、長者生活津貼和傷殘津貼人士發放額外津貼;為中國香港房屋委員會和中國香港房屋協會出租單位的較低收入住戶代繳壹個月租金;以及將由2015/2016年度開始，將子女基本及額外免稅額由7萬港元增至10萬港元。

曾俊華說，有關紓緩措施將有助減輕市民負擔、刺激消費、穩定經濟和保障就業。“連同預算案其他措施，可為本地生產總值提供1個百分點的提振作用。”

曾俊華提到的其他措施，包括對受“占中”影響行業提供短期支援，“這壹系列的支援措施和推廣工作涉及2.9億港元”，可為受影響行業提供壹些實質幫助，重建信心，提升中國香港形象。

曾俊華又提出連串措施發展中國香港的支柱產業，即貿易物流、旅遊、工商專業服務和金融。在金融方面，特區政府會向本地居民發行不多於100億港元的通脹掛鉤債券，年期為三年。同時，中國香港正與中國澳門商討締結更緊密經貿關系的安排。旅遊業方面，則會繼續朝高增值方向發展，吸引高消費旅客。

加拿大多倫多地區房價首破60萬大關

雖然多倫多在二月上旬連續遭遇雪暴和極寒，但是受央行降息刺激的房地産行業依舊火熱無比，房價創下曆史新高，特別是416地區(市內)的獨立屋，平均成交價首次突破百萬元大關。

加拿大多倫多地區房價首破60萬大關

多倫多本周三(2月18日)公布的最近報告顯示，在剛剛過去的二月上旬，大多倫多地區的房屋成交量爲3120宗，比去年同期增長了14.9%，可是挂牌上市量卻縮減了3.5個百分點，這表示市場行情正進一步收緊。

雖然今年二月份的天氣十分糟糕，但是全區各類房屋銷量都錄得令人驚訝的增長。其中，增幅居首的905地區的鎮屋，銷量年增27.1%，而416地區鎮屋的 銷量也比去年同期大漲23.4%。其次則是416地區獨立屋，銷量年增25.3%，而905的地區獨立屋則年增16.2%。

評論人士指出，由于大多倫多房價一再飙升，令千禧年一代(指1980年至2000年出生的人士)越來越難以負擔，價格相對便宜的鎮屋漸漸爲這些年輕人所青睐。隨著央行降息，今年市場上對鎮屋的需求量可能會較往年增加，價格增幅也會超過前幾年的平均水平。

值得一提的是，千禧年一代多是首次購房者，隨著央行降息減輕了一些的還貸負擔，他們是今年本地房市的主力軍。

在二月上旬，大多倫多地區的平均房價首次突破60萬元大關，爲60.21萬元，年同比增長了10.3%。其中416地區的獨立屋成交價更是突破了百萬元大關，至105.6萬元。

數據顯示，低層房屋仍是GTA房價增長的動力源。其中，905地區鎮屋價格年增長14.1%，905地區半獨立屋價格比去年同期大漲13.2%，而市內獨立屋價格年同比長上升了10.9%。

多倫多地産局主席艾瑟林頓(Paul Etherington)表示，雖然今年2月上旬的房價破了記錄，但是央行降息也令借貸的成本降低。一般而言，GTA的房屋價格水平仍然在市民可負擔的範 疇。另一方面，本區房型衆多也讓不同收入水平的買家有很多選擇的空間，總能找到適合自己負擔的房屋。

地産局高級分析經理門瑟(Jason Mercer)則評論，從銷售和挂牌量數字來看，大多倫多地區的房市行情仍在收緊，特別是低層房屋更是供不應求，所以買家激烈競爭搶offer的現象很常見，這也將導致今年房價會出現“井噴”效應。

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投資英國房產的額外福利 英國房東每年能獲267億鎊政府補貼

活動團體Generation Rent指出英國私人房東除了能夠通過房價上漲獲益，還能通過稅收減免和住房補貼，每戶出租房屋還可獲得約1000鎊的補貼。

英國私人房東除了能夠通過房價上漲獲益，還能通過稅收減免和住房補貼，每戶出租房屋還可獲得約1000鎊的補貼

《衛報》獲得的數據顯示，私人房東每年從納稅人手中可以獲得最高267億鎊的補貼，等於英國2640萬戶人家每戶獲得1011鎊。那麼英國房產稅是多少呢?

由於最近幾年租金和房價持續走高，對於那些有足夠餘錢支付首付的人來說，投資房產成為了一個吸引力日益增加的投資方式。買房出租市場蓬勃發展。

近日，房產中介lud-lowthompson表示，根據英國稅務海關總署的數據，英國買房出租的房屋總數在2014年增加了12萬戶，達到160萬戶。新的養老金自由支配政策將在4月正式實施，估計那個時候還會有更多的人進入到這個市場中。

為了增加市場份額，房貸提供公司已經降低了買房出租的房貸利率，使得房東更容易獲得買房資金。這類貸款並不在去年4月實施的新的嚴格借款規章範圍內，後者要求未來的房屋擁有者必須證明自己能夠在利率上升的情況下也能負擔償還利息。

Generation Rent計算出的補貼中一部分是政府代表低收入租客支付的93億鎊住房補貼，一部分是房東提交的房屋折舊稅收減免16.9億鎊，一部分是房東不需要支付房貸利息的稅款66.3億鎊，以及房東豁免的年度平均資本獲益稅款90.6億鎊。

根據這些數據，該團體估算出對於全英提供475萬套私人住房的房東來說，每年可獲利777億鎊：423億鎊來自於租金，354億鎊來自於房價上漲。據估計私人房東通過支付租金稅款和賣房所得稅款，每年向稅務部門上繳稅金約89億鎊。

Generation Rent呼籲政府向房東徵收額外的22%出租收入，用來幫助補貼93億鎊的房屋補貼支出，並可以用來建造9萬戶新公屋。

該團體的阿歷克斯·希爾頓（Alex Hilton）表示，在租客們不得不經歷緊縮痛苦的時候，擁有房屋的市場價值已經和摩洛哥相當的房東們卻正在享受著從英國納稅人那裡拿來的補貼，而這些補貼可以被更好的用來解決房屋危機問題。

希爾頓表示比起那些能夠獲得利息稅收減免的房東來說，想要買房自住的人並沒有任何優勢。他認為是時候讓房東支付更多的稅款，讓初次買房者可以有一個更加公平的購買環境，政府也可以有更多的資源來建造更多的公屋。

工黨議員弗蘭克·菲爾德（Frank Field）認為應該立即進行對住房公共支出的審查，增加建房的數量並減少英國的房屋補貼金額。他表示，政府用納稅人的錢沒有建造更多的房屋，反而推高了房價。根據下議院圖書館提供的議會答覆和研究信息，目前房屋短缺的情況將會「使一場正在形成的災難更加雪上加霜」。

圖書館研究結果顯示住房補貼預算實際金額自1985年以來已經上升了220%，而住房投資金額卻下降了41%。

二戰結束後，新房數量在1968年達到頂峰，為35萬2千套，新建公屋在1954年達到最高值207730套。在2013年新建的109640套房屋中，只有22510套公屋。

預計明年住房補貼的預算金額為3.04億鎊。

菲爾德在評論這些數據時表示，全國性的住房建造項目不僅是可取的，還是必須的。政府將難以控制由納稅人來填補租金的金額，因為房東知道他們可以要求任何金額的租金，反正這些租客們不得不等上數年才能找到新的住處。

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中國香港特區政府暗示將遏制樓市“瘋牛”

2015年以來，中國香港樓市連創新高，但新的調控措施有可能接踵而來。

中國香港特區政府暗示將遏制樓市“瘋牛”

近日，據了解，反映中國香港二手房價走勢的中原城市領先指數最新收報於134.03點，這也是進入2015年以來連續三周創出歷史新高。中國香港土地註冊處公布的數據顯示，1月份送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共8310份，環比上升9.7%，同比暴增42.9%。樓宇買賣合約總值為537億港元，環比上升0.5%，同比暴增59.6%，呈現“量價齊漲”的勢頭。

面對高漲的樓市，中國香港特區政府頻頻警示風險，並暗示可能再出手抑制房價。中國香港金管局總裁陳德霖2月2日表示，目前特區政府正在密切關註樓市狀況，如果市場繼續升溫，金管局在適當時候會采取逆周期措施，以保障銀行體系穩定。

中國香港運輸及房屋局局長張炳良也表示，中國香港特區政府將在3月匯報有關買家印花稅和雙倍印花稅的檢討結果，強調政府關註樓市的情況，將會繼續采取必要的措施穩定樓市。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝表示，低利率環境是支持中國香港樓市屢創新高的重要原因，在租金收入足以抵消貸款月供的情況下，大量買家渴望通過買房抵禦通脹。

中國香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，“雙辣招”主要是通過增加購房者稅務成本抑制投資需求，中國香港金管局可以通過收緊房屋按揭的方式提高購房門檻。

此外，中國香港特區政府行政長官梁振英於1月14日發布的施政報告顯示，未來十年中國香港將興建48萬個公私營住宅 （包括商品住房與保障房），通過加大和加快土地供應以解決中國香港的住房問題。預計未來五年，商品房年均供應量將較前五年增加30%。這有望扭轉過去數年中國香港樓市“供不應求”引發房價飛漲的現象。