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接連出手 國內金融保險巨頭海外置業忙

上周，平安保險公司以4.19億歐元收購了位於英國倫敦市金融區的TowerPlace大廈。這是該保險公司自2013年後又壹次在英國倫敦購入寫字樓。短短兩年間共斥資53.5億元海外置業。

金融和地產機構海外置業忙

自2013年以來，越來越多的金融及地產機構海外置業。根據公開資料不完全整理發現，近兩年間已有至少10家保險、銀行及地產公司(含1宗個體，指潘石屹)赴英國、美國、澳大利亞及西班牙收購辦公樓或酒店。加上2010年的工商銀行，目前至少有11家機構在海外置業13宗。若以1月25日的匯率換算，共斥資人民幣517億在海外置業。即便忽略2010年的工行，近兩年在海外置業的10家機構12宗海外置業中，所斥資金也高達515.55億元人民幣。

市場消息上周指出，平安保險公司近期購入的TowerPlace大廈位於倫敦塔附近，為壹座低層、大進深的節能辦公大樓，總面積包括辦公室面積35.4萬平方遲及商業零售面積約2.43萬平方遲。由世界知名建築師諾曼·福斯特爵士設計和創建，2002年竣工，樓面布局靈活且配備無障礙設施，在萬聖教堂前增添了壹處有樹木和水景的公共廣場。而在2013年7月，中國平安保險集團亦以2.6億英鎊從德國商業銀行旗下不動產管理公司CommerzReal手中，購入倫敦金融城標誌性建築勞埃德大廈。

盡管地產公司從2013年起紛紛走出海外，但早在2010年，中國工商銀行就在英國倫敦購買辦公室，進壹步擴張事業版圖。據了解，工行倫敦分行是所有海外機構中第壹個擁有全產權物業的中資銀行，而且購置費用完全靠當地收入來支付。

2013年以來，銀行及保險公司海外購入辦公樓似乎已是壹種身份象征。除工行外，中行、建行都分別在美國、英國購入辦公樓。其間以保險公司最牛，除平安保險外，安邦保險、泰康人壽、中國人壽4家保險公司都在海外擁有辦公物業。其中，目前有記錄的最大壹筆海外置業就由安邦保險所締造，以19.5億美元購入美國紐約華爾道夫酒店。該酒店位於紐約曼哈頓公園大道49街和50街之間，是紐約地標性建築之壹。

除銀行保險業外，復星國際、綠地集團及SOHO中國的潘石屹夫婦等亦有在國外購入寫字樓。

2015年新加坡購房政策新變動 更吸引買家關註

新加坡80%以上的居民居住在壹種叫做“組屋”的高層套房式住宅裏，而組屋的規劃、建造、出售和定價，都由建屋局負責。最近建屋局的壹系列新加坡購房政策吸引了不少新加坡人的關註。

新加坡購房政策最新關註

先是放寬了公民申購組屋的收入限制—政府自8月16日起將購買新組屋者的家庭月收入頂限從8000新元提高到1萬新元，這意味著會有更多的人有資格申請價格 遠低於市場房價的新組屋，或是在購買二手組屋時享受3到4萬新元的購房補助。除了政策上的松動之外，建屋局還在9月底壹口氣推出8200多個單元的組屋銷 售，活動規模之大，史無前例。

壹般來說，大學畢業生，月收入兩三千，不是特別挑房的話，三年左右基本上都是可以買得起的。而且如果是首次購 房的話，可享受首次購房優惠補貼，它是新加坡政府對公民購房的壹項資助政策，資助金額為壹次性補貼3至4萬新元，如果所購組屋組屋靠近父母住所，補貼金額 則可以達到4萬，不過，每個家庭只有在第壹次購房時才可以享有這種優惠。

優惠補貼是年輕家庭購房經濟保證之壹。其二是中央公積金制度，它是 新加坡人購房的壹大資金來源。新加坡自1968年就開始實施公積金購房的辦法，目前的繳費金額為工資的35%左右，其中20%從職工工資中扣除，另外 15%由雇傭單位繳納。這種強制儲蓄的公積金制度，如今已成為新加坡年輕人買房的有力保障。

低息貸款是居民購房的又壹經濟保證。扣完公積金後，剩下的房款由建屋局提供低息貸款，年息要比商業銀行低三四個百分點。有了這三大資金支柱，年輕家庭都覺得買房很輕松。

新加坡個人的住房開支占收入比重僅為25%至28%，這樣的比率讓他們幾乎感覺不到房貸壓力，對生活質量基本上沒多大影響。

二手房比新房更貴

在新加坡，二手組屋通常要比新組屋昂貴許多。新組屋直接由建屋局賣給新加坡公民，價格由建屋局決定，由於建屋局不以贏利為目的，所以新加坡房價並不與市場掛鉤。同壹地段新舊組屋的價格能差壹兩倍，如果買到了新組屋，幾年後轉手出售，很輕 松就能賺個十多萬。所以，組屋實際上相當於政府提供給公民的壹種福利。

據新加坡建屋局網站表示，超過80%的新加坡人都是政府組屋的受益者。不過，能買到什麽地段、什麽時候能買到，則需要靠運氣；建屋局在分配組屋時，如果某壹地段申購人數過多，則會采取抽簽的方式。

嚴格的購買限制

如此大的實惠自然讓購房者心動不已。不過，新加坡政府對組屋的申購、使用和轉售規定了許多限制，福利的獲取並不是無度的。

首先是購買組屋的資格限制。組屋申請只限於公民家庭，家庭月收入要低於1萬新元，高收入者不能申購，壹個核心家庭只能擁有壹套政府組屋。壹個人壹生只有兩次 購買組屋的機會，購買第壹套組屋滿壹定年限才可以申請第二套政府組屋，以便小房換大房或大房換小房，但原有的組屋必須在購買第二套組屋半年內出售，等等。

此外，政府對居民購買組屋的用途也有嚴格規定。居民購買組屋後必須入住，壹段時間內不得整套出租或出售，否則會被處以高額罰款或者牢獄懲罰。每壹位組屋購買 者都需要向建屋局提供真實詳細的資料，壹旦發現虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，嚴重者兩者兼施，政府以此來警戒懷有牟利目的的騙購 者。

媒體在9月29日曾報道說，建屋局在去年強制收回了39個組屋單位，今年又加強了對違例出租組屋的稽查，以打擊靠非法出租、出售等手段將公房福利轉化為私人財產的行為。

正是多樣靈活的政府資助辦法和嚴格的制度規則約束，才保證了新加坡“居者有其房”目標的實現：新加坡是全球唯壹民眾擁屋率接近100%的國家，這也成了新加坡人留給世界的驚嘆號。

 

 

海外房地產投資方興未艾

近兩年中國對外投資房地產的熱情不斷增加，投資規模持續擴大。萊坊最新發布的《中國對外房地產投資報告》顯示，2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元上升至150億美元。澳大利亞、英國及美國的門戶城市成為投資熱門城市。

海外房地產投資方興未艾

房企布局海外市場

1月23日萬達集團收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。這是萬達集團繼黃金海岸珠寶三塔項目後在澳大利亞的又壹重大投資。此前，綠地集團也曾拿下海外地標性項目，而這僅僅是中國對外房地產投資熱潮的縮影。

“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。促使中國投資者在海外投資房地產的主要原因有中國國內政策推動海外投資、國內市場需求放緩、海外市場更客觀的回報率等。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明指出。

根據萊坊的統計，目前中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年同比增長超過60%。

“2013年中國流入上述三個市場的資本比2012年增長了5倍。”王家明預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年水平，未來仍將是投資的熱門地。

目前大型開發商已開始在海外市場積極開發物業項目，尋求多元化發展。根據萊坊統計，總資產規模超過110億美元的19家房企中，已有8家房企在海外進行了投資，另有8家房企對海外投資“有興趣”。

除了傳統熱門城市外，部分城市還具有投資潛力。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示，如果綜合考慮甲級寫字樓回報率以及與10年期國債息差因素的話，法蘭克福、東京、休斯頓等城市也具有投資吸引力。

險資“出海”異軍突起

除了開發商“出海”外，險資也成為中國對外房地產投資的“主力軍”。業內人士預計，2015年將是保險公司海外地產投資活躍的壹年。

萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。

“險資投資海外地產主要集中在標準型建築，註重風險和回報平衡，同時也會考慮到同行競爭。”紀言迅表示，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度，有望出現更多投資案例。

不僅是開發商及險資，目前超高凈值人士、中小型國有企業以及民營開發商也開始走出海外投資房地產項目。據王家明透露，目前上海某私企在澳大利亞的投資額已經超越萬達及綠地。

“在海外投資時語言、文化、買賣談判等很多方面與中國國內有較大差別，部分國家的項目審批流程也比較長。”王家明表示，國外房地產買賣均應進行估價，且成交額通常會高於估價10%，因此在對外投資時應該聘請專業化團隊，在物業地點、類型及估值上進行全面考量。

預計2015年英國房價均下跌0.6% 倫敦房價或降幅最大

英國權威經濟預測機構CEBR稱，2015年英國房價均會下跌，其中倫敦房價下跌最爲顯著。

英國房價2015年或下跌0.6%

這一趨勢與2014年形成鮮明對比，去年全國房價上漲了8.8%。英國經濟與商業研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下簡稱CEBR）表示，加息的壓力、5月舉行的大選、更多的住房供應和外國買家减少等因素，將使2015年房地産市場降溫。

CEBR預測，2015年初，英國房價將下降0.6%。其中倫敦地區房價將呈現五年多來首次下跌3.3%，而其在2014年上漲了16.8%。

CEBR說：“新買家數量减少和住房出售時間延長等迹象表明了房價下降的趨勢。即使5月大選過後，政治和稅收仍存在不確定性，CEBR不認爲選舉之後房價會有所反彈。”

英國央行（Bank of England）的最新信貸情况調查發現，2014年第四季度申請抵押貸款的人數减少。2014年1月份的購房抵押貸款數量爲76611份，達到74個月來的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，與1月時相比减少了22.9%。

抵押貸款經紀人表示，央行的數據證實了2014年末房地産市場有所降溫。抵押貸款公司SPF Private Clients首席執行官Mark Harris說：“目前的房地産市場需求减少，達到自2008年第三季度以來的最低水平，購房出租的數量也有所减少。”

潜在購房者發現大多貸款商都不願意再提供90%的貸款額度，或接受貸款對收入的高倍數。

CEBR還指出，今年房價全面下跌的情况也發生在其他的經濟體中。哈利法克斯銀行（Halifax）表示，一旦大選前的平靜一過，房價在2015年將上漲3%至5%。調查團體—— 皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱Rics）也表示，英國房價將上漲3%，但倫敦地區保持不變。

IHS環球透視公司（IHS Global Insight）的經濟學家Howard Archer指出，在過去2個月內房地産市場的急劇降溫的現象將很快結束。他說：“購房者對房地産興趣的减弱即將觸底，之後將會在有限的程度內回升。除印花稅改革之外，另有許多因素支持房地産市場的回升，如消費者信心提升、就業率增加、抵押貸款較低利率等。尤其是英國央行也指出，到2015年底未必會采取加息行動。此外，收入增加將成定局，我們期望在未來幾個月內會逐步獲得提升。在這樣的背景下，我們預測2015年房價將上漲約5%。”

哈利法克斯銀行表示，印花稅改革能幫助更多的首次購房者接受2015年房地産市場的情况。首次購房者在2014年享受了房地産市場的繁榮，去年購房者數量增加了22%，即32.65萬人，相比2013年增加了23%。

與2014年相比，首次購房者購買的房産平均價格增加了9%，達到17.187萬英鎊。但首次購房者的首付額與去年同期相比减少了7%，降至2.9218萬英鎊。

哈利法克斯銀行的抵押貸款主管Craig McKinlay說：“經濟現狀的改善和就業水平的提高，極大地增加了首次購房者買房的信心，使得在過去的2年中購房者數量顯著增加。”

北愛爾蘭的拉恩（Larne）是英國房價最低的地區，首次購房者的平均購房價格爲8.0793萬英鎊。而倫敦卡姆登區（Camden）是英國房價最高的地區，首次購房者的平均購房價格爲61.4315萬英鎊，是該地區平均年收入的11.4倍。

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為吸引中國遊客 澳洲旅遊公司出奇招：登高飆歌打麻將

據《南華早報》報道，為了吸引更多的中國游客，組織游客攀爬悉尼海港大橋的攀橋公司（Bridge Climb）宣布了一項可以讓中國游客在離地134米處引吭高歌的新項目。

這一活動被稱為“卡拉OK攀登之旅”（Karaoke Climb），勇於登高的游客可以在大橋的最高處大聲演唱五首中文流行歌曲中的一首。此次“卡拉OK之行”將只在2月16日至2月28日這12天之內有效，以慶祝2月19日的中國農歷新年。

這是國外景點為了吸引人數多、開支大的中國大陸游客所采取的最新舉措。2013年年初，該攀橋公司為說普通話的中國游客引入了“中文攀登之旅”（Mandarin Climb）項目，此舉吸引了超過1萬名年紀在10-80歲之間的大陸游客。自1998年開通了大橋攀登活動以來，已有約2萬名來自中國香港的游客成功登頂。“中國大陸的攀登者大多來自北京、上海和廣州。隨著成都和其他二線城市開通了直達悉尼的航班，來自這些地區的游客也在日益增加。”該公司的市場業務經理舒馬克（Phillip Shumack）說道。

“中文攀登之旅”根據中國游客的需要會配有一名中文導游和評論員。“隨著中國游客的增加，我們感到為中國游客創造一種定制的體驗非常重要，這樣可以使他們分享這種標志性的澳洲體驗。”舒馬克說道。

中國游客登上悉尼大橋的橋頂唱卡拉OK

這些年海港大橋上以中國人為主題的其他活動有很多，包括傳統的舞獅活動和麻將冠軍賽。“在今年的中國農歷新年期間，我們希望繼續進行這種活動，借用中國人對卡拉OK的熱愛來創造一個旅游產品，讓他們有機會在全球最具辨識度的地標之一做這件事情來慶祝新年。”舒馬克說。

只需支付與普通攀登一樣的價格，人們便可在橋頂演唱五首中文流行歌曲中的一首。這些通過網絡票選的歌曲包括《朋友》和《月亮代表我的心》。攀登者登上的平台將配有等離子電視、迪斯科球、麥克風和具有音樂廳風格的揚聲器。

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澳洲房價走勢預測：悉尼增幅或減半 昆士蘭風頭最勁

澳洲房地產中介公司McGrath總裁麥克格拉斯

據澳洲房地產代理人麥克格拉斯（John McGrath）透露，鑒於悉尼房市維持平穩發展，這個澳洲最火熱的住房市場房價今年的增速或銳減半數，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團2014年最後兩個月創下了22.9億元的房產銷售記錄。

麥克格拉斯預測，昆州東南部住房市場將奪取悉尼地區的風頭，前者今年的房價增幅有望升至10%至12%。“未來一到兩年，昆州將成為房市主導者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現過14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說。

黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產市場之一，布裡斯班將承接該地區原有的勢頭領漲房價。麥克格拉斯還預計陽光海岸以及受新機場輻射的圖文巴（Toowoomba）房價出現增幅。與昆州東南部地區一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多數地區資本增值幅度都不足300萬，澳洲北部甚至沒有達到該增幅。澳大利亞房價增幅最大的來自公司的莫士文辦事處（與2013年12月相比增幅達167%，銷售額高達6030萬），這與我們認為高端房市與其他市場相比將一改2014年的疲弱態勢而卓越發展的觀點一致。”他指出。

調查研究公司CoreLogic RP Data發現，去年悉尼房價增長12.4%，墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯的房價漲幅分別為7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12個月中，首府城市房價增幅最高達到11.5%，但到12月底，該數值將降至7.9%。

麥克格拉斯注意到，據澳洲房產監測協會（Australian Property Monitors）數據顯示，悉尼2014年12月13日的年度最後一次大型拍賣會使得該市房產清除率推升至75%。

“這是良性的清除率，同時表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場將維持穩定發展態勢，但增幅將是之前的一半。”他說道。麥克格拉斯稱，根據今年的發展趨勢，許多精明的買家都因為澳元價格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中國買家繼續保持投資熱情，同時期望印度投資商能進一步增加對澳洲房市的投資。

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馬來西亞購房的稅費詳解

1 契稅

根據房地產總價按比例征收，0-10萬令吉為1%，10-50萬令吉為2%，50萬令吉以上為3%。

2 律師費

根據房地產總價按比例征收，0-15萬令吉，律師費用1%；15-85萬令吉，律師費用0.7%；85-200萬令吉，律師費用0.6%。

3 貸款印花稅

貸款總額的0.5%

4 貸款律師費及雜費

貸款總額的約0.8%

5 門牌稅+地契稅

1500令吉左右(公寓)

6 物業管理費

100平米房子每月500-1200令吉

中國人在大馬購買壹手房，從看中到辦完手續壹般要兩個月以上，其間需多次往返。而且，購房和貸款都要聘請律師，律師費約房價的0.4%-1%。

如果妳相中了房子，便可繳付房價3%左右的定金並簽訂購買意向書。14天內備齊貸款材料向銀行申請貸款，並交付房價7%的定金。貸款可以本人親自申請也可委托開發商向銀行申請。某房產中介稱，外國人在大馬申請房屋按揭貸款的額度約為房產總值的50%-60%，貸款利率約為4.2%-4.6%。

房款都打到政府監管賬戶，不是直接給開發商。其中的5%會留18個月，如果沒有任何質量問題，才會根據住房修建進度分批次發給開發商。

在大馬買房需要支付的總費用約為房價的1.40%至4%，其中印花稅約3%內，地契稅年繳約數千元人民幣。

馬來西亞政府為了避免房地產投機，設置了房地產盈利稅。壹家中介公司房產經紀人介紹，目前不動產盈利稅征收標準是：“兩年內出售的，稅率為增值部分的15%，2-5年出售的為10%，5年以上出售的免征”。2014年起，當地政府將提高征稅標準為：“持有房產5年以內出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的免征。”

此外，吉隆坡等大城市的房產物業費較高，每月每平米約7元人民幣，購房投資的話也要把這部分成本計算進去。

如果在馬來西亞購買壹套200萬元人民幣(單位下同)的新房，購買時繳納的費用大體包括：印花稅約3%，6萬元；律師費按中等收費標準計0.7%，1.4萬元；其他費用約400元，共約7.44萬元。

購入後，持有房產須繳納門牌稅和地契稅約3000元/年，物業費每平米每月約7元，按房屋面積百平方米計，約1.7萬元/年。明年1月起，如5年內以250萬的價格賣出，則繳稅15萬元。

紐約7號地鐵延伸線貫通曼哈頓西側 推動房市繁榮

7號地鐵延伸項目成功的關鍵在於該線經由紐約最繁忙的交通樞紐──中央車站Grand Central）和時代廣場（Times Square），將曼哈頓西側與整個運輸系統串連起來，它還是高架公園High Line壹端的入口點。

7號地鐵線位於34街哈德遜園區(Hudson Yards)車站的規劃圖

地鐵建設工人們正在紐約地底下加緊趕工，以期完成紐約市25年來首座主要的新地鐵站──7號地鐵線的34街哈德遜園區(Hudson Yards)站。該新站可望讓曼哈頓壹處長期被忽略的街區活躍起來。

紐約交通當局到目前為止已經花了7年時間、耗資24億美元建設7號地鐵線，其主要功能是連結法拉盛與曼哈頓，以及接送觀看紐約大都會與美國網球公開賽的球迷們。而今，這條地鐵線將延伸至曼哈頓11大道，經過曾是惡名昭彰的“地獄廚房”(Hell’s Kitchen)沒落地，那裏還有壹處公車總站和通往新澤西的隧道入口。

這條延伸線工程曾被耽誤。不過，相較於歷時80年的計劃、目前仍在建設的第二大道地鐵線， 7號線的進度己算是快速的。

MTA發言人奧爾提斯(Kevin Ortiz)表示，因火警與保全系統的問題將竣工日期推至2015年四月。MTA同時負責紐約市內地鐵、公車等通勤大眾交通運輸。先前的延誤歸咎於兩座手扶梯機械故障。

哥倫比亞大學歷史與社會科學教授傑克遜 (Kenneth T. Jackson)稱道，這是壹條非常重要的地鐵延伸線，將會寫下歷史新的壹頁。傑克遜教授同時身為紐約市百科大全編輯之壹。

這個項目因前市長彭博的支持而進展順利。他發想的新型融資結構為該項目免掉因尋求聯邦資金而造成的冗長程序。不過也招來壹些批評，認為這個發想將令本地納稅人背負數十年的財政重擔。

新站的建設是哈德遜園區(Hudson Yards)發展的關鍵，這園區將建蓋十幾座摩天大樓、壹座文化中心和公園，以取代曾是殘舊工業樓宇的街區。

根據紐約大都會運輸署MTA估測，截至2025年，哈德遜園區站每日將有20萬名乘客。相較之下，MTA最繁忙的地鐵站時代廣場站，目前每日19.8萬名乘客進出。而整個MTA系統每日運送約580萬名乘客。

藉由新居民與商店的入駐，新車站將可改造鄰近地區。這類似百年前掩埋路面鐵路線的決定，其留下了從中央車站起被煙煤覆蓋的軌跡，改變了曼哈頓的地理樣貌。那條公園大道(Park Ave)，現在是奢華的代名詞。

不過，批評者稱：略過聯邦障礙也意味著失去聯邦援助。紐約市提供給哈德遜園區地產發展商減免高額的物業稅，會成為納稅人沈重的負擔。

非營利機構財政政策研究所(Fiscal Policy Institute)反對彭博的財政計劃。該機構首席經濟學家裴洛(James Parrott)表示：這對於納稅人民來說是個可怕的政策。它正在花費人民的錢，並且會持續二至三年。”

公民預算委員會CBC主管Charles Brecher也認為：從短期看來，紐約市必須為它補助津貼。

為了延伸交通線，MTA開挖了1.5英哩(約2.4公裏)的隧道，從西26街第11大道到時代廣場。這個車站將占據1,212英尺長，相當於369公尺。

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全球商業地產投資趨勢：倫敦、紐約、東京、巴黎最吸引人

世界經濟論壇（World Economic Forum）於1月23日發布的壹份研究報告顯示，全球房地產直接投資量已恢復到2014年經濟衰退前的榮景，預計在5年內全球房地產的直接投資金額將高達1兆美元，而美國壹線城市的商業地產投資額在2014年壹年內就增加了66％。此外，英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍。

英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍

全球房地產投資將持續增長

拜強勁的世界經濟發展之賜，2014年全球房地產總直接投資金額估計達7,000億美元，這個數字自2006年之後就不曾再超越過。世界經濟論壇的研究預測，今年世界經濟將成長10～15％，到2020年的房地產直接投資金額將達1兆美元。

世界經濟論壇表示，全球投資市場好轉歸因於以下幾點：投資委員會制定更趨嚴苛的承保標準與更多的審查制度，讓舉債經營的現象減少，同時抵押資產的凈值增加。此外，來自亞洲與新興市場的資本湧入，再加上因低利率和新的監管環境吸引更多的法團投資者（institutional investor ）等，都是讓房地產前景被看好的原因。

30個主要城市掌握全球總投資量的50％

在過去10年裏，全球30個城市共吸引到5兆美元的商業房地產直接投資金額，這個數字占總金額的壹半。在2014年的排名中，美國是吸引最多商業地產直接投資的國家，共有18個城市入圍；而歐洲占6個城市。

在美國，壹線城市（如：紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山、華盛頓和波士頓）的商業地產投資額在2014年增加了66％，而全美整體商業地產市場的平均值是37％。

2014年吸引最多商業地產直接投資的全球前10名城市分別是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 東京
  4. 巴黎
  5. 洛杉磯
  6. 波士頓
  7. 舊金山
  8. 芝加哥
  9. 華盛頓
  10. 悉尼

2014年，最吸引商業地產直接投資的城市還有多倫多、墨爾本、達拉斯、中國香港、美國加州聖荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥爾摩、首爾、費城、休士頓、亞特蘭大、都柏林、聖地亞哥、丹佛、鳳凰城、邁阿密、柏林以及西雅圖。

2013年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 東京
  4. 巴黎
  5. 洛杉磯

2012年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 巴黎
  4. 東京
  5. 洛杉磯

“超級大交易”

讓倫敦、紐約、東京和巴黎勝出

倫敦、紐約、東京以及巴黎這4座城市在2014年的商業地產直接投資額就占了全球的19％。從2012～2014年3年的排名中，因為存在“超級大交易”，所以讓倫敦、紐約、東京和巴黎能夠坐擁江山、穩固不動，壹直名列全球前4大商業地產直接投資金額最高的城市。

在倫敦，“超級大交易”有2個：分別是全英最昂貴的地標辦公大樓——“小黃瓜”（The Gherkin）和匯豐銀行（HSBC）辦公大樓。據悉，“小黃瓜”於去年的開價是6.5億英磅（約9.74億美元）。

紐約的“超級大交易”是“華爾道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交價為19.5億美元；在東京的“超級大交易”是鄰近東京火車站附近的“太平洋世紀大廈”（Pacific Century Place），去年的開價是16億美元；而巴黎的“巴黎香榭麗舍大街萬豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成為當地的“超級大交易”，去年的交易金額是4.68億美元。紐約和巴黎這兩地的酒店買主皆來自亞洲。

市政透明、房價穩定與科技雄厚

二線城市也吸引投資者

在北歐，中型城市的房地產投資也很熱絡，如德國的杜塞爾多夫（Dusseldorf）、漢堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奧斯陸和哥本哈根等城市也吸引了許多企業租戶和投資者，因為這些城市的市政透明、房價穩定、科技雄厚還有環境方面等指標都不錯。

值得註意的是，愛爾蘭首都都柏林從2013年93名躍升到去年的24名，辦公大樓租賃方面，在過去壹年裏是全球增長速度最快的城市。

世界經濟論壇提到，美國的二線城市，如：費城和邁阿密，來自美國國內的法團買主增加，但是海外買主似乎對這些城市不感什麽興趣。世界經濟論壇估計，今年美國二線城市的商業地產交易量將增加，因為有更多資產出售。

世界經濟論壇還說，2014年大部分亞洲的房地產熱錢集中在東京、悉尼、墨爾本、中國香港以及首爾等市場。但是因整個地區的透明度較低，在亞洲的二線城市能吸引到的資金更少。近年來，中國開發商正積極拓展海外市場，主要以倫敦、紐約、舊金山、多倫多和悉尼這幾個城市為主。

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美國房價走勢分析：123年來美國房市的歷史和規律

美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的壹年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第壹次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

那麽美國的房價在壹個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪裏來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖壹，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了壹百多年。壹般的常識是房地產是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。

美國123年扣除通脹後的房價歷史（資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學）

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於壹個多世紀以前的1895年。

總結壹下，美國過去壹百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是壹個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。

美國房價會漲多快？

圖壹表現出美國房市的兩個規律。第壹，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平 均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖； 這兩個因素對房價的影響是相反的。

除了看通脹調整後的房價，另外壹個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。

如圖二所示，在1960年第壹季度到2013年第壹季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第壹季度的2.98%，下降比率達38%。

美國房租、房價對比（數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學）

如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像壹只市盈率很高的股票，要麽相對於房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要麽相對於房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。

那麽到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）發表了壹篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了 房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年後很快下降。到2006年末， 房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”

後來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。

個別城市的房價歷史

那麽美國的壹線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧壹下美國壹些大城市在80年代末以來的房價歷史。

紐約實際房價
波士頓實際房價與通脹率

洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹後的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成壹塊錢，那麽到2013年紐約房價在扣除美國通脹 後剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；其間經歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產於1996年宣 布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到 2006年達到頂點的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。

類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.08元，相當於扣除通脹後以每年0.3%的速度增長，其間也經歷了和紐約壹樣 的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.12元，相當於扣除通脹後以每年0.46%的速度增長；如果在1988 年初把舊金山的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.29元，相當於扣除通脹後以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，壹個重要原因是矽谷造 富的驅動。

洛杉磯實際房價與通脹率圖
舊金山實際房價與通脹率

結語

希望讀者能夠記住這樣幾個規律：

美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

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