魁北克 魁北克 加拿大房地產 交易一直很火熱，繼溫哥華、多倫多之後蒙特利爾的房地產 也開始變得越來越熱，但隨之而來的是關於房地產稅務方面的各種問題。不過值得慶幸的是，魁省擁有相當完善的稅收制度，在征稅的同時，政府也提供了相應的“抵稅”和“免稅”政策。今天我們就來和大家分享一下那些關於房地產稅務方面的信息。
1. 在魁省買房不只是付款、簽字、過戶交房就一勞永逸、大功告成了，擁有住房的居民，除了一次性需要繳納的歡迎稅， 房主每年都需要向政府納稅。每年都需要交的市政稅和學校稅是隨房屋和土地的價值上浮的，各個地區的稅率也不完全一樣。下面讓我們一起來看看在魁省和房產有關的稅都有哪些：
歡迎稅（ Welcome Tax ）或稱土地轉讓稅（ Land Transfer Fee ）
說到買房，第一個繞不開的稅，就是“歡迎稅”，又稱土地轉讓稅。這個款項是付給政府的，由買家支付。房屋每轉讓一次，政府都收取一筆土地轉讓稅。該稅項的金額大小與房屋的售價直接掛鉤，具體魁省及蒙特利爾計算方法如下：
購房款中$50,400加幣以內的部分征收0.5%；
購房款中$50,400加幣以內的部分征收0.5%；
$50,400以內的部分所需繳納的歡迎稅 =50,400*0.5% = 252
稅率相關網站：
市政稅（ Municipal Tax ）和學校稅（ School Tax ）
市政稅，通常也叫地稅，是在魁省擁有房地產的業主每年都必須要向市政府繳納的稅款，地稅每年繳納的金額會因地理位置、房價政府估價而調整。地稅的計算方式是：物業當年的評估價 x 當年的稅率 = 地稅。蒙特利爾島上各個城市的稅率大約在0.5% ~ 2.5%。
具體稅率可以參考以下網址： http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,14111603&_dad=portal&_schema=PORTAL
在魁省買房後，除了地稅，業主每年還需向政府交納學校稅。學校稅主要用於學校的房屋及設備的維護保養、室內供暖照明、校車交通費用及學校委員會的管理費用等。不過相比於地稅，學校稅則要少很多。
以下是 2017-2018 魁省主要城市學校稅的稅率（每 100 加幣的市政房產估價所需繳納的學校稅） ：
例如在蒙特利爾購買了一處50萬加幣的公寓，則每年所繳納的學校稅：500000* 0.17832/100=$ 891.6
學校稅計算網址： http://www.calculconversion.com/calcul-taxes-scolaire.html
魁省銷售稅（ Quebec Sales Tax — QST ）
此稅項僅針對新建房屋。在魁省新建房屋的時候，買家必須給政府交納銷售稅，稅率為9.975%。購買和銷售二手房無須交納QST。值得留意的是，買賣雙方必須為與房地產交易相關的各項服務費用繳納QST。也就是說，賣方需要為經紀人佣金、搬家費等支付QST，買方則要為驗房費、公證師費、評估費、房屋保險等支付QST。
商品及服務稅（ Good and Services Tax — GST ）
如果是購買新屋，需要繳納商品及服務稅，稅率為房屋售價的5%。如果是購買二手房，則無需繳納此項稅。
房屋資產本身是不用征稅的，資產增值稅要征收的是資產賣出後的增值部分。對於魁省居民來說，自住屋在出售時是可以免交資產增值稅的，但是投資房或是非魁省居民的房產出售時則必須為房產的增值部分納稅。增值的金額也不是全部計算征稅，只是按照增值的一半納入計算，增值部分的一半與該屋主其它收入加起來的當年收入總額，決定了應采用累進制稅制中的哪一級稅率作為征稅標准。
非居民投機稅（ Non-Resident Speculation Tax ）
2017年4月20日，安大略省出台樓市調控新政：包括征收15%非居民購房稅，禁止炒樓花，鼓勵開發商建出租 魁北克 蒙特利爾的房產 市場，蒙特利爾的房勢這兩年呈不斷走高趨勢。
看到這裡，可能您已經被魁省繁瑣的稅收嚇到。不用擔心，因為除了交稅，很多項目是可以拿來抵稅 的。
2. 在魁省房屋出租
如果某人把自住房的部分空間用於個人商用辦公室，那麼該個體可以根據分租面積占整個住宅的比例，按比例申請房產稅抵扣。
出租
如果你雇佣了某些人以協助你完成租賃事務，那麼你向其所支付的工資、福利支出亦可從應納稅額中進行抵扣。
為出租
因出租而發生的，支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一並在稅收抵扣中進行減免。此外，出租房付出的共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣範圍之列。
為了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要注意的是這些優惠通常是有期限性的，而非常年有效的抵稅項目。通常，符合條件的居民只需要保留好相關的裝修收據，就可以在報稅時來抵稅了。
據統計， 魁北克
3. 自住房計劃（ Home Ownership Program ） 近些年不少的年輕人家庭搬出了蒙特利爾市， 流失到了蒙特利爾的南岸和北岸。 為了吸引人們定居在蒙特利爾，蒙特利爾市政府從2010年開始推出了自住房計劃。如果購房者符合“置業補貼”計劃的申請條件，市政府將以財政補助的方式向這些新業主退還他們在辦理房產過戶時需要繳納的歡迎稅和給予一定的補助金。自住房計劃今年的最新政策將會在2018年6月1日實施。在最新政策中，補助額度將會提高，申請條件也會放寬。
如果你是初次住房買家…
你能得到一筆最高達15000加幣的補助金(financial assistance)來購買房產；
如果恰好你有至少一名未成年孩子並且購買了一處房產（注意：如果不是新樓盤，那麼這棟建築所地面上的部分包含的居住單元不能超過三個），那麼政府會退還“歡迎稅”；
更容易享受自住房裝修和翻新計劃。
如果你是非初次買家…
如果你已經有一處房產，或者在過去的5年裡只有一處房產，政府會將“歡迎稅”退還給你，但條件是：
你的家庭至少有一名未成年小孩
你購買的新房產有至少3個房間是帶窗戶的
除了歡迎稅和一次性補助之外，有孩子的購買者在購買一年的OPUS全價通票的基礎上，有資格免費享受6個月的公共交通設施。同時這些家庭可以取得兩張免費的Acces Montreal卡.
下表是自住房計劃的詳細條件與標准：
以上是在在魁省跟房產有關的主要的征稅項和抵稅項及相關政策。希望可以幫助到大家了解到魁省的關於房產方面的稅務信息，在未來報稅中有所助益。
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蒙特利爾市中心Rene-Levesque Blvd W上的40層豪華公寓項目，別具投資價值。位於頂級地段，臨近地鐵、火車站和高速公路。步行即可抵達康科迪亞大學、麥吉爾大學、購物商場和餐館。
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售價僅由45.88萬加元（約合227.3萬元人民幣）起，可以購買室內停車位；還提供物業管理和租賃服務。
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責任編輯：Zoe Chan
加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集
Posted on 11/02/18 Friday 05/29/19 Wednesday Author ZoeChan Categories CA Investment Column , Special Investment Column , Tencent , tencent-special-investment Tags 买房税费 , 免税 , 出租 , 加拿大 , 增值税 , 房产税 , 抵税 , 蒙特利尔 , 魁北克
上壹期，Daisy黃嵐和大家聊了2018 加拿大 加拿大 多倫多 ，從以下幾方面來看看2018 多倫多商業地產 的趨勢和看點：
｜ 宏觀基本面和全國壹樣，多倫多在2017年也創造了商業房地產投資的新記錄，資本流入多倫多超過了150億美元。2018
Daisy黃嵐的【從科技人才來看多倫多樓市 】的原創文章中提到了科技和人才對城市發展基本面的支持，預計2018
在強勁的加拿大
多倫多已進入壹個新的開發周期，以應對極低的空置率並跟上市中心的租戶需求，開發商現在正在積極建造A級寫字樓。在新壹批辦公樓交付市場前，大型高端租戶的選擇仍然有限。
｜ 區域和業態看點
TTC的旺市延伸線拓展了Vaughan都會中心的發展前景。因此北約克和旺市的辦公樓也值得關註。
電子商務的興起改變了零售和工業物業的格局，如何打造全面的供應鏈網絡，從倉庫、分銷、到門店，都將變得至關重要。位置良好的物流倉儲式物業將成為香餑餑。
由於多倫多仍然是加拿大
在整個GTA中，酒店物業由於開發渠道非常有限，市場供應不足，預計2018年酒店物業將繼續增值。
｜ 值得關註的項目 CIBC Square
2017年，CIBC宣布了壹項具有裏程碑意義的交易，成為現在名為CIBC Square的多復合發展項目的主要租戶。該項目由位於聯合車站附近的兩座甲級辦公樓組成，高架公園位於軌道線之上，連接兩座建築。第壹座塔樓將於2020年交付，第二座塔樓將於2023年交付。
東湖濱區
多倫多東部湖濱地區去年2017年發生了大量的活動，包括幾個大型項目的破土動工。糖碼頭Suger Wharf是壹個正在建設的由多個高樓組成發展項目，將成為LCBO的未來總部。Google宣布他們將與多倫多湖濱區合作，建立世界上第壹個“智能城市”。位於Don Valley Pkwy以東的East Harbour購物和辦公區項目預計將為多倫多東部帶來超過1000萬平方英尺的新辦公空間。
萬錦市中心
約克大學萬錦校區萬豪酒店和GO-Transit Stouffville Line擴建項目是Remington Group旗下Downtown Markham開發項目之壹。這些發展計劃使Metrolinx和VIVA都能與萬錦市合作推進沿Hwy 7等主要幹線公路的基礎設施。建設綜合的多式聯運系統對萬錦市中心項目的成功至關重要。
居外精選多倫多商業房源： 7 St.Thomas
多倫多7 St.Thomas大樓位於市中心超級黃金地段Bay-Bloor大街，坐落於Bay社區的繁忙大街交叉口處。作為高端零售與商務辦公的集合，該大廈匯聚了維多利亞時期建築與當代建築風格，尤其註重設計品質。該建築獲頒發LEED®綠色建築金級認證，強調了生態環保意識和社會責任感。這座完全翻新的三層歷史聯排別墅目前僅餘少量單位出售，投資機會絕無僅有。
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律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集
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時間過得很快，2017年4月21日加拿大安省頒布“海外買家稅”（NRST）已經過去1年半的時間。一部分當時工簽身份的購房客戶，已經陸續開始申請贖回買家稅，明年轉年也會有很多國際學生加入這一行列。 各大律師行和會計師事務所在幫客戶申請贖回海外買家稅的過程中，發現實際的操作中據有不少步驟以及需要提供大量證據，不然會受到財政部的挑戰和質疑，甚至直接駁回請求。為此Daisy黃嵐特地整理了相關資訊，希望以下三頁【海外買家稅返還攻略】能幫到廣大中國買家。
符合以下三類條件 可以申請退還海外買家稅：
申請退還海外買家稅需要提供的文件 ：
海外買家稅常見問題 ：
律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集
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“我究竟可以獲得多少房屋貸款？
借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。
長期生活在加拿大
根據申請人信用分數的高低，銀行（金融機構）來評估借款人的償還願望：即借款人是否願意按時償還債務。一般地，借款人的信用分數為650分，該借款人就被銀行（金融機構）認為良好客戶；如果借款人的信用分數為680分，該借款人就被銀行（金融機構）認為為優質客戶。一般地來說，借款人的信用分數高於650分，該借款人可以從銀行（金融機構）獲得A類房屋貸款，或者優質房屋貸款 ；否則，該借款人只能求助於那些提供次級房屋貸款的金融機構獲得房屋貸款。
銀行或金融機構在審批借款人的貸款額度時首先要測試借款人的債務率，即支付房貸和家庭毛收入的比率。銀行對債務率水平高低的要求與借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650分以上，那麼，借款人的支付房貸和家庭收入的比率最高為35%；如果借款人的信用分數為680以上，那麼，該比率最高可以為39%。除了該債務比率以外，銀行或金融機構還設置了另外一個債務比率；即借款人的所有債務（包括支付房貸、學生貸款、車貸和信用卡的債務等等）與家庭收入的比率。同樣，銀行對該債務比率水平的高低要求和借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650以上，該總債務率最高為42%；如果借款人的信用分數為680以上，該債務率水平可以達到44%。所以，在借款人的信用分數和家庭總收入給定的情況下，借款人的借款額度基本上由這兩個債務率水平所控制。
借款人所承擔的房貸水平的高低又由市場中的貸款利率所決定的。對於同樣金額的房屋貸款，利率越高，借款人所支付的月房貸越高。一般地來說，按照目前的市場貸款利率水平和加拿大 例如，如果家庭年收入在5萬加元，借款人可以獲得貸款額度大約在20萬加元多一些。這只是一個非常粗略的大概念。
對於在加拿大
對於新移民 來說，由於在加拿大
以國際留學生 身份在加拿大的有關大學（University/College）就讀的學生，也可以申請貸款買房。 一般地，按照國際留學生身份申請房屋貸款，銀行或金融機構要求購房者的首付資金最低為35%；此外，還要求作為申請人的留學生在加拿大能夠有一份非全職的工作（Part time job），即每周的工作時間至少10多個小時。留學生在中國的父母可以提供首付資金。一般來說，這種房屋貸款並非優質貸款，而屬於次級房屋貸款；提供這種的房屋貸款的銀行或金融機構並不多，只有個別金融機構提供這種風險較高的房屋貸款。想獲得這種房屋貸款的國際留學生，最好聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。
在加拿大，如果申請人有自己經營的生意，或者被稱為自雇人士 ，這部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要獲得優質房屋貸款，一般至少要有兩年的執業時間；申請人的收入按照最近兩年報稅收入的平均值來計算；所能夠獲得貸款的額度也是按照前面所說的債務比率來計算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的報稅收入證明，也可以申請一種“自報收入”的房屋貸款。這種貸款一般屬於次級貸款（B類貸款）。銀行或金融機構對貸款申請人的債務比率可以放寬到50%。也就是說，申請人獲得貸款額度多少是按照這個債務比率來計算的。
除了按照家庭毛收入確定申請人的貸款額度外，銀行或金融機構也可以結合申請人的淨資產額度審批申請人的貸款條件。一般地，申請人的首付比例超過35%以後，銀行可以結合申請人的收入、信用分數，但可以不考慮債務率的限制或者將申請人的債務率限額提高到50%以上；同時結合申請人的月資金流量來審批申請人的貸款額度。這裡，銀行或金融機構發放貸款的條件就是審核申請人是否能夠承擔得起房屋貸款，是否有能力償還房屋貸款。一般地，這類房屋貸款也屬於次級房屋貸款（B類貸款）。申請人需要聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）獲得這方面的貸款信息。
在此，我多次提到了A類和B類貸款，也提到了房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。其實，關於加拿大房屋貸款的分類，我已經在其他文章中做了解釋，請參照這些文章 。另外，在加拿大，房屋貸款經紀是經過嚴格的專業培訓並從政府獲得執業執照的專業房屋貸款人士。這些人士，不僅幫助貸款申請人尋找房屋貸款，關鍵是幫助貸款申請人獲得最佳的貸款方案；所謂的最佳房屋貸款方案也意味著為借款人獲得一種最佳金融和財務方案。此外，這些房屋貸款經紀所代理的很多銀行，並不直接接待客戶，也就是說，這些銀行並不直接面對貸款申請人。貸款申請人，要獲得這些銀行（金融機構）的房屋貸款產品，必須通過房屋貸款經紀。這是加拿大房屋貸款行業的一個特點。因為代理數十家銀行或金融機構的房屋貸款產品，房屋貸款經紀能夠幫助貸款申請人獲得最佳的房屋貸款產品。
加拿大房貸專家成小洲
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密西沙加 加拿大 加拿大
密西沙加 加拿大 加拿大
今天，我們就為大家介紹一個位於密西沙加 Central Erin Mills
Central Erin Mills 密西沙加 Central Erin Mills
Central Erin Mills 密西沙加
Central Erin Mills社區男性人口占49.49%，女性占50.51%，男女比例略高於Mississauga的平均水平。
Central Erin Mills的移民人口占比頗很高，接近於總人口的6成。由此可見，這也是一個對外來移民接受程度很高的社區。許多居住在此的華人朋友還能發現不少華人超市和中餐廳。相信移民來此的朋友，生活上一定會比較習慣。
Central Erin Mills的已婚率超過六成，在密西沙加，這一數字可謂不低。社區人口年齡層分布較為均勻。主力年齡層，為20-54歲。20-29歲，30-44歲，以及5-54歲，這三個年齡段的總合占到總人口的一半。而另一半則幾乎被其他幾個年齡段均分。這種均勻而又不失活力的年齡結構也讓社區的文化氛圍較為穩定祥和。
Central Erin Mills社會普遍居民受教育程度不算低，近一半的居民擁有大學文憑。考慮到社區的年齡分布，這樣的比例已屬不低。而在家庭平均收入方面，Central Erin Mills社區每戶居民家庭收入平均為$116,290，高於$104,378的城市平均水平。而社區中有些區域則更高，居民收入高出全市平均水平將近一半。
在這些區域，居民從事的，也主要是商業、金融等行業。絕大多數的居民都屬於白領階層。
Central Erin Mills社區主要以獨立屋和公寓的房屋類型為主，其中以獨立屋尤多。在之前提到的收入較高的區域，獨立屋的更是占到了近80%的比例。
同時，這些區域也是較為成熟。這點從房齡上就能體現。全社區的主要房齡集中在11-25年，以及10年以下，這兩個區間。但在這些社區，26-60年房齡的獨立屋則占到了近90%的比例。也正是因為這些社區較為成熟，其房屋面積也相對較大，很多住宅有3個車庫。
在Central Erin Mills社區的絕大多數居民都是買房自住的，出租比例較密西沙加平均比例更低。在那些較為成熟的社區，居民更是接近百分之百的自住。這也使得整個社區的人口較為穩定，也相對安全，平且對於自己的房屋人們普遍愛護有加，房屋及社區的維護狀況也就更好。
Central Erin Mills社區的交通出行也十分便利。社區南面有著403高速，東面有Streetsville Go火車站。因此無論是自駕還是乘坐公共交通，都能非常方便。社區裡東西向有Eglinton Ave W和Britannia Rd W交通主干道，南北向有Winston Churchill Blvd和Erin Mills Pkwy主干道，交通可謂是四通八達。
Central Erin Mills的教育資源可謂得天獨厚！兩所密西沙加排名最高、最廣受贊譽的高中都位於該社區。
其一是John Fraser公立高中。它在安省700余所高中裡排名第19，是密西沙加排名最高的公立高中。
其二是St. Aloysius Gonzaga教會高中，它也被譽為是全密西沙加最好的天主教高中。
社區內還有4所小學：位於Banfield Drive的Middlebury公立小學；在 Credit Valley Road上的 the Blessed Trinity教會小學和Credit Valley公立小學；以及位於醫院東南的 St. Rose of Lima教會小學。
其中最值得一提的是Credit Valley和St. Rose of Lima。Credit Valley是安省少數的提供英法雙語教學的小學之一。
而St. Rose of Lima則在全安省3000多所小學中，排名第22，排名相當之高。
在Central Erin Mills社區還有大量的公園綠地。其中以Crawford Green尤為著名。公園裡有許多觀賞樹木和休閑空間，大片的綠地自然得蔓延。在林蔭之中，還有隱藏著許多通幽小徑。穿越樹林之後，馬上又能到達Quenippenon Meadows狗公園和社區公園。
而在Erin Mills Town Centre及其附近，更是雲集了購物中心、社區中心、圖書館、和餐飲娛樂等大量的生活休閑場所。
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（數據來自加拿大
責任編輯：Zoe Chan
多倫多華人頂級經紀江曉清 專欄全集
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之前介紹過香港 何謂香港 豪宅 。
上世紀盤踞山頂的都是地位顯赫的名人、大班、領事，基本上居於太平山
此區涵蓋的範圍大致由馬紀仙峽道往上走直至最高位置太平山
香港 太平山 依山而建全是低密度房屋，夾帶著洋房和獨立式別墅，環境清幽亦是其特點之一。 除了可乘搭纜車往返由中環花園道至山頂之外，公共交通工具還有兩條巴士線15號和15B號，分別由中環和灣仔開出，此外，小巴1號也從中環開出。但其實大部分住在山上的都會使用私家車代步，所以更加需要關注道路情況，因為上山下山的行車路線多數是單線單程，更有某些較窄的路段是采用單線雙程行車。
山頂住宅地甚為矜罕，傳統屋地業主鮮有將珍寶公開放售，市場要吸納可建屋土地唯有向老牌家族入手慢慢續戶收購，或者靠政府拍賣官地提供出路。最近一項較矚目的私人大買賣交易“白加道37號”，現時為一幢用作長線收租的分層式住宅，總共12個單位，占地約20,400平方呎，交易涉及金額約港幣30億。但該地段地積比率只有0.5倍，若要重建的話，樓面面積有可能會縮減至10,200平方呎，即比現有面積降低約一半，可能買方是另有其他發展想法。
山頂賓吉道3號
要立足於山頂區是極其困難的事，投地是沒辦法之中的辦法；2006年12月拍賣的官地加列山道地皮由新鴻基地產投得，成為現時的12座洋房“TWELVE PEAKS”，今年7月錄得兩套洋房成交2號和8號屋，扣除所有折扣回贈，每一平方呎分別造價約港幣$10萬和$13萬元。
TWELVE PEAKS
直到對上一次推出的山頂地皮已經是2010年7月的聶歌信山道，就是貴絕全亞洲而聞名的超級豪宅
等了8年，今年終於再有地皮拍賣，現正招標位於山頂的文輝道（10月12日截標），項目前身為政府高級公務員宿舍，地段貴重，勢必掀起發展商與財團爭奪之戰，地皮規模龐大，面積約18.9萬平方呎，市場估計造價必能挑戰全港最高呎價成為新地王 ，預料每平方呎最少約港幣8萬，若計入建築成本，可想而知日後推出市場的發售價肯定不菲。
MOUNT NICHOLSON
由於此區樓房供應長期不足，無論一手或二手市場的放盤往往都會出現叫價被進取些。 現時可購買的一手房雖然選擇有限，但不妨試試參考以下樓盤資料，看會否令您動心！
中國香港 Ankely Tam
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說起加拿大 加拿大 加拿大 加拿大
要建學校，自然就離不開校舍 私校
要點一 ：學校形像營建或者選購學校，本身就是一件十分復雜的行動。這不僅要考慮眼下在物理層面的校舍 校舍 校舍
在建造或選購學校時，首先要考慮的就是學校的形像。換言之，學校大樓應該怎樣設計才能被他人接受。畢竟教學質量需要時間和口碑來證明，內部的設施和配置也需要做一番考察才能被人了解，只有外觀形像，是最直接也最能在第一時間給人建立起信任的。
因此在選購私校 私校 一些外觀莊重，同時所在地區風景優美的物業，自然是最佳的選擇。
要點二 ：內部空間分布必須恰當除了學校外觀，有意做私校 私校
安省某處暗盤私校物業中的演講廳 一般來說，是否附帶宿舍，往往是評價一所私立學校硬件設施的重要指標。在軟件相近的情況下，能滿足住宿需求的私校往往會更高出一個檔次。可惜的是，目前多倫多很少有私立學校能同時滿足學生住宿的功能。 恰巧筆者目前就得知有幾處適合用作私校的物業，其中附帶住宿區的物業往往也更受買家的熱捧。
安省某處附帶住宿區的暗盤私校物業 要點三 ：技術設施和技術條件另一個需要注意的是技術問題。毫無疑問，課堂上的高科技和電子產品有助於提升教學質量和學生的學習體驗。投資者在選購物業時一定要考慮到今後可能需要使用哪些教學設備——尤其是電子設備，以及為使用這些設備所必須的布線。
除了電腦、數據端口、互聯網和實驗設備之外，還有一些很容易被投資者忽略的問題。比如，對一所高質量的私校而言，高頻揚聲器需要裝在整各學校，這樣可以讓各處同時聽到重要廣播。還有為方便學生，學校裡還得留出足夠的位置讓學生使用筆記本電腦。這些都需要對線路進行布置或改裝。
要點四 ：物業要盡可能地環保有些朋友可能對物業的環保問題重視不夠。要知道，在加拿大，從上到下一向都視環保為一個大問題。如果一個學校物業能滿足環保的要求，那也是一個加分項。更重要的是，它能確保物業通過政府訂立的環境監測標准。
同時，環保也往往意味著足夠節能，這也能使學校在教學和經營過程中省下一筆不小的成本。 此外，環保還涉及到對垃圾和廢料的處理。如果一所私校本身配備有實驗室，或者涉及到化學醫學之類的課程，那麼這點更是至關重要。
要點五 ：不要忘記細節除了以上說的，還有一些細節需要考慮，比如：
教室的物理環境，諸如暖氣、空調、燈光等方面的要求，還有更重要的關於學校安全的要求 。在許多問題上，加拿大政府甚至是有硬性規定的。這些規定有時會略顯繁瑣，但有意投資私校的朋友卻是有必要做一番了解的。
還有學校承擔的社區用途 。在加拿大，學生絕不是悶在學校裡死讀書。除了課堂學習，無論是公立還是私立學校的學生，都還會參加各種各樣的課外實踐和社區活動。而學校很多時候也被人用作社區活動的場所。這一方面豐富了學生的學習生活，另一方面也是在無形中提高學校的口碑和品質。這對於提升私校的認可度尤為重要。
在這裡有一點格外重要，就是私校所在的位置是否方便和其他學校，尤其是大學進行交流考察 。因為入讀私校，尤其是高檔私立高中的學生往往會以就讀名校為目標。如果一所學校比鄰名校，那自然方便學生和家長熟悉目標大學的環境，甚至在進入大學前就提前積累起今後的人脈。這對一所優秀的私立學校也是一個重要的亮點。
另外還有開放式空間和操場。加拿大的教學非常重視學生的健康，因此如果一所私校有一大片可用作體育運動的操場或草坪，那也會加分不少。
此外，在選購物業或者選址時千萬不要忘記，根據政府的區域規劃，這裡是否能作為學校用地。為保險起見，建議投資者購買一些已經取得建築用途許可的物業。
要點六 ：在選購物業時尋找捷徑！事實上，營建或者選購學校物業，要注意的方面實在太多。很少有人能將各項要點一一列出。許多投資者本身並非建築方面的專家，要想找到一處心儀又合適的物業，自然要走一些捷徑。最好的辦法，莫過於找到一位專業而又可靠的商業地產經紀。而在選購物業時，最好挑選一些原本就具有教學用途，或者索性原先就是學校的物業。
如果原先的物業本身就很難得地已經包括了教學區、生活區，甚至住宿區，足以構成一個封閉式的教學環境；又或者坐落於名校之畔、面積廣大、環境優美，天生就具有名校氣質，那麼有意投資私校的朋友就要注意了，這樣的物業千萬不能錯過！
多倫多華人頂級經紀江曉清 專欄全集
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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
根據“加拿大 加拿大
報告顯示，第二季度商業地產的交易金額為$165億元，比2017年第一季度$119.7億元的歷史最高紀錄還要高出38%，比過去5年每季度的平均水平高出了105%。這使得2018年 加拿大
這一紀錄的出現，主要得益於兩項成功的商業並購。這兩項商業並購分別是著名房地產信托基金Choice Properties對加拿大
這兩項並購的總額達到了整個第二季度加拿大
此外，幾項大型單筆資產交易的達成也導致了第二季度商業地產投資額再創新高。這其中包括了Hines and Oaktree Capital Management以$1.07億收購了位於卡爾加裡的First Tower辦公大樓，以及Tigra Vista Inc.以$2.56億收購了位於多倫多的Parkway Place。
CBRE表示：“因為有這兩項數額如此驚人的商業並購，這也就難怪今年第二季度的商業地產投資額會創下加拿大有史以來的最高紀錄。事實上，今年第二季度的投資額比去年同期增長了67%。這一數字也反映了如今加拿大商業地產投資的規模和影響力。如果投資者深入分析這兩項並購交易，就可以發現，Choice Properties購買CREIT的目的是實現其經營產業的多樣化，而黑石公司則是買下了一個位於加拿大的戰略平台。”
CBRE還表示：“除了兩筆並購交易外，我們也看到高質量並且能提供持續收入的商業資產正呈現出極其強勁的需求。投資人目前正專注於尋找那些在經濟低迷時也依然能穩定保值的優質資產。這些資產的投資前景非常值得信賴，在很長一段時間內，其收入狀況都是可以預測的。”
在第二季度，商業地產投資總額最高的加拿大城市，依然是多倫多和溫哥華。 其中多倫多占了第二季度所有交易的1/3，金額為$57億，擊敗了在2013年創下的$47億，占比20%的記錄。這個數據比5年內平均值高出82%。而溫哥華則以$32億元的投資總量屈居第二，但其較過去5年的平均水平增長了91%，比多倫多更高。除多倫多和溫哥華外，卡爾加裡、蒙特利爾，和埃德蒙頓，也分別以$25億、$17億，和$15億的投資總量位居前五。
“如今，加拿大的商業地產市場正吸引著來自全球的資金和投資人，而這也和其投資的基本面息息相關。在過去了4個季度裡，多倫多和溫哥華兩地的市中心辦公室的空置率為北美最低，過去6個季度中的工業空置率也同樣是北美最低的。這些都決定了加拿大的商業地產投資大有可為。 ”
多倫多市區獨立物業投資：多倫多最時尚“皇後西街”，一樓商鋪，二樓三樓居住，可發展為精品旅館酒店，現年享20萬穩定收入。叫價500萬加幣（約¥2,591萬）。 居外物業編號：42453028 點擊查看房源信息
在第二季度，產業物業的銷售額超過了所有的商業資產類別，這很大程度上是因為黑石公司收購了PIRET。經折算後，這單交易的價格超過了$2,500元/平方英尺。第二季度加拿大產業物業的總量為60億，這一數字比第一季度增長了222%，比去年第二季度增長了229%，創造了第二季度產業物業銷售總額的新高。而僅僅是黑石公司收購PIRET，就占到了總量的37%。而如果去除公司並購所帶來的影響，多戶公寓類別的投資額基本與之持平，約為$19億元。這一數字較上一季度增長了32%，也較去年同期增長了39.5%。
“事實很明顯，投資者非常中意於興建多戶公寓 ，因為從長遠來看，這的確是一個非常不錯的投資策略。無論經濟和政治局勢怎樣變化，人們總得找個住的地方。這也意味著投資者的獲利將持續增長。”
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剛剛看到一則新聞 ：多倫多周邊城市-旺市451戶樓花買家，兩年前從開發商Liberty Development那裡購買Cosmos樓花的業主在項目取消後，雖然已經拿回定金，但是因為近兩年樓價上漲而蒙受損失。總共451位樓花苦主現已將開發商告上法庭，要求裁定他們的樓花購買合同無效，從而可以向開發商索賠。買家平均損失30萬狀告開發商。
看到這則新聞，我有所感觸。因為這種事情已經不止發生一次了。還好買家已經拿回定金，但想要討回因為樓市樓價上漲而受到的損失，恐怕是沒有希望了。
不信大家接著看新聞怎麼說：開發商Liberty Developments早在2016年春季開售Cosmos的樓花，當時GTA地區公寓均價為$46.1萬元。去年4月，當開發商突然取消該樓花項目時，公寓均價已經漲至$74萬元。
Liberty Development的地址位於萬錦，同一地址下另有三間名稱為數字的公司，均被列入此案。訴訟以於8月30日提交，這些公司必須在45天內作出回應。記者多次致電Liberty公司，但是一直沒有得到回復。
代表買家的律師Ted Charney表示，集體訴訟的官司通常要打上好幾年，但是這宗案件可能只需要幾個月，因為是由安省最高法院的商業案法庭審理。
根據市場研究公司的統計，自2017年初以來，多倫多地區有11個公寓樓項目3992個單位被取消。
雖然我沒統計出2017年總共開盤了多少個樓盤，取消的樓盤的數量占比多少，因為通常很多人願意通過數字的比較，來求得心裡的安慰。但我卻認為不必要，我想從以下幾點來談談在繁華的樓花市場中，購買樓花需要注意哪些問題。
一、以良好的心態 去購買樓花 很多人不太明白樓花的概念 ，其實加拿大 國內人士所說的 期房
加拿大 期房 期房 加拿大
這個建設周期長跟建設程序有很大的關系。中國購買期房 加拿大
通常買家要在一年半裡交付25-35%的訂金，剩下的時間就是等待樓房單元的交接，開發商會有郵件告訴客戶樓房的施工進展情況。
在過去很長一段時間裡，尤其是金融危機之後的加拿大的房地產市場一直處於上升階段，很多人在樓花購買上得到很大的收益。舉個例子說，比如說客戶甲2013年購買了一套樓花，40萬的房子他交付了25%的訂金，2017年交接房子的時候，房子升值到50萬，他在交接房子之前或之後很快賣掉，那麼相當於他的10萬元賺到10萬元，每年有25%的收益率。這真的是一個很劃算的買賣。正是因為這樣，很多人紛紛擠進購買樓花陣營，想要從中分得一份羹。尤其從2017年獨立屋市場下滑之後，公寓樓花市場相當火爆，尤其市中心一些好的位置的樓花通過長時間排隊都不一定拿得到一個單元……
為什麼說要以良好的心態去購買樓花呢？某些人只看到購買的收益，但是沒有看到風險 。
樓花適合有閑散資金的人，有投資能力的人去購買。 不適合一分錢掰成兩半，資金緊張，急等米下鍋的人去購買。這樣的人只看到別人購買樓花賺錢了，以為自己一定會賺錢，遇到房市不景氣，金融貸款控制嚴格的時候，就會給自己的生活帶來很大的負面影響。比如2017年的下半年和2018年，很多人就親身經歷別墅樓花價格低於市場價格的尷尬境地。市場總有漲有跌，並不以你自己的意志為轉移，一定要分析一下，萬一發生價格風險，自己是否有能力去承擔。不跟風市場，理智購買樓花。
還有上邊新聞中的報道，因為開發商的原因沒有買到樓花，訂金退回，我想這已經是不幸中的幸運了。幾年前，在北約克地鐵附近的一個樓盤，一個韓國律師伙同開發商卷走客戶的訂金，結果如何，現在也不得而知！
二、選擇有豐富經驗、實力雄厚的開發商 為避免像文章開始新聞裡報道的那些購買樓花的客戶們經歷的不痛快。建議大家選擇樓花盡量選擇有豐富經驗，老資格的名建築商，比如多倫多的老牌建築商Tridel。
資歷比較老的大牌開發商，建房時間會比較快。相反，小的開發商建房時間會相對比較長。
由Tridel開發的多倫多市中心公寓項目Via Bloor Condos，可選擇1臥室、2臥室和3臥室套房，起價為36.6萬加元。 居外物業編號：29407326 點擊查看房源信息
首先 在建房過程中，基礎、混凝土，牆體，裝修、玻璃、空調暖氣等等很多步驟，是由不同的術業專攻的外包團隊來完成的。
對於資歷較老的開發商而言，這些外包建築團隊一般會跟他們有合作的歷史，關系較好，因此會優先把資源和精力分配給他們，較早地完成工作。大的開發商有自己的建築團隊。因為它們業務量多，有足夠的資源和支持自己的建築團隊（例如Tridel這樣的傳統大開發商）。這樣一來，他們的交房時間就完全自己掌握進度。
再者 資歷老的大開發商，因為長期和政府打交道，在政府拿批文的時候，在效率上也有很大優勢。對於小的開發商來說，由於人脈有限，各種外力（例如外包商、政府城建部門等）都會滯後處理他們的工作。所以，很多項目的延遲，是因為政府建築的批文遲遲不落實。在多倫多建一棟別墅，平均得通過15不同部門的檢查，建一棟公寓，平均得申請通過20多個市政規劃部門通過。
最後 選擇實力雄厚的開發商不僅在竣工時間上有保障，而且大開發商的建設質量也有保障，設計風格，物業管理等都是小開發商所不能相提並論的。
三，選擇適合的誠實可靠的地產經紀 ，聘請專業地產律師 ，謹慎簽約 很多移民及留學生剛來到加拿大，不了解當地的房地產行情。建議大家選一個適合自己的誠實可靠的地產經紀幫助自己，這是明智的選擇，要相信“術業有專攻”的說法，節省時間而且方便自己，因為加拿大的買家聘請地產經紀不需要自己出費用，賣家要支付費用給經紀。
有的客戶可能不很信任別人，覺得自己可以通過自己能力直接通過開發商的銷售辦公室買得到。確實有這樣的事情，我不反對這種做法，不過一般通過開發商那邊買到的是沒有優惠的價格。
加拿大這邊的開發商通常在一個項目最早開盤期將一些單元以優惠的價格分發給各地產公司，限時購買，剩下再自己發售。況且，如果有地產經紀幫助，還可以貨比三家 ，不一定只局限在一個開發商的樓盤上，選擇範圍大了很多。尤其是市場繁榮的時候，好地角的樓花單元一票難求，通過地產經紀是最好的選擇了。
客戶拿到自己滿意的單元之後，需要和開發商簽訂購房合約。當經紀帶著你到銷售辦公室簽約的時候，厚厚的一本合約，你會覺得發愁，怎麼辦，聘請一個專業律師，讓他幫你把把關，做到依法辦事。 這是加拿大購房中不可或缺的一步，交接房子的所有文件必須經過律師之手。二手房買賣成交時的鑰匙都要從律師手裡拿到，樓花的鑰匙可以按照指定日期直接從開發商手裡拿到。
四、關於合約中的幾條關鍵條款 專業律師把關，他會把合同中的條款和客戶詳細說明。那我也把條款中最關鍵的幾條和大家做個解釋。
1 . 珍惜簽約樓花的十天冷靜期
這是特別有利於客戶的一個條款，就是在簽約後的十個工作日裡，如果客戶拿不到銀行的貸款證明，或者不想買了，客戶都有權利無條件反悔，撤回簽訂的購房合約。如果過了這十天，再反悔，對不起，一切按照條款規定去承擔該負的責任和懲罰。
2. 合約中的 “ 霸王 ” 條款
其實可能律師可能會告訴你，很多的條約裡都存在著一些霸王條款。比如：開發商如果認為融資條款不能接受，有“唯一、絕對和不受約束的權力”取消項目。有些人覺得必須更改，但問題在於開發商需要預售樓花來為項目融資，更改這種操作必須使得銷售與融資能夠同時進行，目前來講不太符合實際。所以目前的合約法規存在漏洞，在房價上漲的市場上，開發商可以以某種借口取消交易，買家就得不到足夠的保護。購買者一定明白，購入有風險，風險要自負！
3. 合約中的小陷阱
盡量購買可以無條件轉讓的或者可以有條件轉讓的樓盤 。在加拿大，一些開發商出於保護樓盤建設的考慮，規定某些樓盤建成之前不得轉讓，所以購買時一定要注意這個問題。無條件轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都能轉讓，開發商不收任何轉讓費；有條件轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都可以轉讓，但開發商會收取相應費用；不能轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都不能轉讓，只有正式居住後才可出售。
合約中關於建成之後額外建設及教育附加稅等繳納問題，合約裡一定要有數額限制 。比如一室的公寓最高5000元，兩室的最高6000元等等，千萬仔細閱讀，不要做乖乖的被騙者。
平面圖與各空間實際建築面積可能有出入。 其實有些經銷商在平面圖裡只提供一些總尺寸，並不提供局部空間尺寸；平面圖展示的多為牆與牆之間的長度，不顯示局部面積與尺寸；走廊的長與寬、窗戶尺寸、門廳及衛浴面積等等，也往往不提供。
加拿大雖是誠信國家，經銷商一般不會欺瞞客戶，但如果客戶不細問，他也沒有責任全部告知各種細節。所以，買樓花時，一定要細看平面圖，細問經銷商。
另外，公寓的樓層高度，也往往會被購房者忽略 。平面圖一般不會展示樓層高度。而由於結構不同，同一大廈的樓層高度，有時也不盡相同。
所以買樓花前，一定要細看合約及平面圖，並向經銷商仔細詢問，以真正做到心中有數。
五、交接 之前的准備 關於用途的界定， 交接前律師會讓客戶選擇“自住”還是“非自住”其中之一。一般購買的合同價是自住的價格，非自住的價格至少有兩萬多的額外費用（出租之後可以申請政府
