Woodstock——大多伦多以西的投资宝地 | 加拿大

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说起多伦多周边有哪些投资不动产的宝地,很多华人都会想起列治文山、奥克维尔,或者万锦。然而在多伦多的西侧,其实有这样一个地方,虽然在华人投资者中知名度不高,可是那里的投资前景却无与伦比。那就是位于安省西南部,被称为“加拿大乳业之都”的Woodstock

地理位置——安省的咽喉要地

Woodstock加拿大安大略省西南部的一座城市,为牛津县的行政中心。该市坐落魁北克市-温莎走廊之上,周围被几个重要的城市环绕。

Woodstock多伦多西南面约141公里,离伦敦东北面则约48公里。从Woodstock向北驱车60公里,即可到达滑铁卢,向东驱车约30分钟(40公里)可至Brantford,驱车78公里可至汉密尔顿。

加拿大安大略省西南部的Woodstock市
加拿大安大略省西南部的Woodstock

更为重要的是,Woodstock座落401号和403号高速公路的交汇点:前者掠过Woodstock市南部,向西通往温莎,东通多伦多以至魁北克省边界;后者的西端则于Woodstock市东南角与401号公路交汇,向东通往哈密尔顿和密西沙加。此外,前属省道资格的2号公路和59号公路亦于该市交汇。

眼下笔者代理的某处物业,就位于临近这一交汇口的Woodstock市中心。因此,每天会有大量的流动人口通过这两条公路经过本案的餐厅门口。这一绝佳地段将为其带来巨大的商业潜力。

绝佳地段将为Woodstock市中心带来巨大的商业潜力
绝佳地段将为Woodstock市中心带来巨大的商业潜力

乳业之都——美丽的投资宝地

Woodstock素来有“加拿大乳业之都”的美称,同时它还被称作是安省最具亲和力的城市。安省的泰晤士河(Thames River)流经此地,也给小城平添了一份诗意的美景。

凭借秀丽的城市风光和亲切的城市文化,近年来,其常住人口更是不断增加。2016年,其人口增加了8.3%,比安省人口平均涨幅4.6%高出近一倍。

如此规模的人口增长速度,也将为有意在此投资餐饮服务等行业的投资者带来更多的商机。

Woodstock常住人口不断增加,2016年增加了8.3%,比安省人口平均涨幅高出近一倍
Woodstock常住人口不断增加,2016年增加了8.3%,比安省人口平均涨幅高出近一倍

作为加拿大著名的“乳业之都”,充满诗意田园气质的Woodstock不仅吸引了大量居民前来定居,还吸引了许多观光游览的游客。其“艺术乳制品”更是在整个加拿大颇有名气。当地一年一度的奶酪节,就吸引了全加拿大的奶酪爱好者纷纷前来。

而在平时,小城上下也都可以找到许多主打艺术风的手工乳制品作坊和农场。许多喜好文艺或追求田园生活的背包客们,甚至专程慕名而来。比如城内著名的Gunn’s Hill农场就是一个旅游胜地。

在当地,甚至还有大量以黄油等乳制品为原料的雕刻作品,以及许多专业的“黄油艺术家”。这些在别处难得一见的奇观也吸引了大量游客前来参观。

“乳业之都”Woodstock的“黄油艺术”是别处难得一见的奇观,吸引了大量游客前来参观
“乳业之都”Woodstock的“黄油艺术”是别处难得一见的奇观,吸引了大量游客前来参观

正是这些丰富而独特的旅游资源确保了能为投资餐饮服务的投资者带来持续而新鲜的客源。

发展前景——未来的希望之地

在生产乳制品之外,Woodstock还是一个重要的工业中心,并且是丰田公司在北美最重要的汽车组装地之一。这一独特的条件,加上它地处几大城市之间的位置,也将赋予这座城市以绝佳的发展前景。

Woodstock是加拿大重要的工业中心,更是丰田公司在北美最重要的汽车组装地之一
Woodstock是加拿大重要的工业中心,更是丰田公司在北美最重要的汽车组装地之一

在未来,滑铁卢极有可能被打造成加拿大的硅谷,并成为加拿大的轻工业基地。而汉密尔顿则是加拿大老牌的重工业基地。届时,这两地都将带动周边地区的经济发展,吸引大量的人前来就业生活

而滑铁卢的住宅大多相对老旧,汉密尔顿则有环境污染等问题。因此,环境优美、交通便利,且同为工业中心城市的Woodstock,极有可能吸引大量的人员前来定居生活。这不仅会为餐厅之类的经营项目带来更多客源。更重要的是,当地房地产的升值自然也是大势所趋。

因此,如果投资者将眼光对准大多伦多地区之外,那么地处大多以西的Woodstock将是一个绝佳的投资地点

 

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卖家必看——简单几招,让您的房子卖出高价!| 加拿大

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随着目前安省政府对房地产政策的调整,加之央行行长所透露的加息信号,许多卖家也开始担心自己的房子究竟能不能卖个好价钱。要实现这个目标,做好房屋的售前包装就尤其重要。所谓售前包装,也就是我们常说的Home Staging。一次好的包装可能只需要花费几千,但最终却能让房屋的成交价提升数万。这样简单实用,且性价比极高的好办法自然每位卖家一试,尤其在目前的市场环境下,更是如此。

那么今天就让我们来看一下,一次好的售前包装都有哪些要点需要注意。虽然这里只是简单几招,但绝对能让您的房子价值倍增。

  1. 不要让房屋显得太过“个性”

很多朋友喜欢把自己的家装饰地个性十足,或者放上许多充满家庭温情的装饰,比如在房子里挂上许多和家人还有孩子在一起的照片之类。如果这样的房屋用来自住,自然很好。但如果用来出售,这就犯了一个大忌讳。因为一般买房者都会在选购房屋时,不自觉地投射进他们自己对未来美好生活的想象。因此太过个性化的布置很容易让买家感到不适。所以为了卖房,建议房主们暂时拿走和家人的照片。如果墙面色泽太过明亮,那最好也重新粉刷一下,换成比较中性的颜色。

  1. 确保所有物件都完美无缺

有些不拘小节的房主可能对一些细微的瑕疵不甚介意。比如玻璃上轻微的刮痕,石膏上细小的裂缝,凡此种种可能都不会影响日常生活,甚至屋主自己都不一定能发现。但如果卖房者用挑剔的眼光来审视这个屋子,那么这些瑕疵就极有可能降低他们对房屋的心理估价。所以想要把房子卖个好价钱,那屋主就最好仔细检查每样东西。如果有必要,还可以请别人来复查一下,哪怕最细小的瑕疵也不能放过。

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  1. 巧用吊灯

Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室内设计师。她在作室内设计时的一大诀窍,就是“使用枝形吊灯”。她认为这是一种成本极低,但是回报率极高的技巧。因为在多数人心目中,好房子的一大特色就是整洁而明亮。然而很多房子本身的照明却很不够。这时候最简单的办法就是在房子各处多放一些美观大方的吊灯。或者至少该用些大功率的照明设备,让房子显得亮堂堂的。根据Alyssa Tavazoie的经验:“很多卖家都觉得自己需要在照明上花费一大笔钱。但实际上我们随便上哪个家具店都能找到许多很不错的灯具。这最多也就花上几百块钱。”

  1. 注意家具和房子搭配后的视觉效果

这里尤其要注意,配上家居之后的房间,是否会显得很小。比如,某位房主的家里可能有一个很大的沙发,也许在生活中没有问题,但如果它会让整个房间在照片上看起来局促狭小,那就必须把它搬走。为了让房间显得更大,建议房主在做售前包装时选择一些成套的、体积比较小的家具,而且每个房间最好多放一些。在这些家具边上可以空出一些空间,以便让房间显得更加宽敞。

  1. 厨房要打扫干净

厨房和橱柜必须整洁干净。在做售前包装时,所有的厨具都得放得整整齐齐。杂乱无章的厨房最容易让人感到反感。如果你的厨具或者碗筷之类的厨房杂物比较多,那就把它们尽可能地放到碗橱里。

  1. 厨房设计

除了要干净整洁,厨房还要尽可能的美观,这就需要对厨房进行特殊的设计。厨房墙面上一定要安装房间挡板。如果原本没装,那为了卖出好价钱,就更得装一个。这样不仅能让厨房显得整洁,甚至也能借此遮挡原来的污迹或瑕疵。装修房间挡板的成本随情况而定,时间一般不长,一个周末就能搞定。另外,厨房瓷砖的质量一定要保证。至于材质,可以考虑玻璃马赛克,镜面瓷砖,或者仅仅在普通的瓷砖上点缀一些新潮的设计

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  1. 橱柜的外形需要整洁、新潮,富有设计感
  1. 布料、坐垫之类都得换成全新的

比如茶杯垫、坐垫,还有烤箱手套之类的物件都得换成新的,至少换完后要让它们看起来像是新的。

  1. 必须绝对干净,尤其是厨房!

为保证绝对干净,房主们甚至可以考虑雇佣专业的清洁公司来负责打扫房屋。确保整个房子里里外外都被打扫编了,不能留下任何死角。对厨房的打扫必须尤其仔细。因为厨房可能成为房屋的重点装修和整治的对象,所以也必须是重点打扫的对象。

  1. 重修浴室

很多浴室里的家具是买房时自带的。一般而言,这些家具的特点都是实用有余,但美观不足。所以为了做好售前包装,屋主最好把这些东西都换一遍。通常这也不会花太多钱。比如买一面边框造型比较新潮时尚的镜子,来替换掉那面买房时自带的镜子,可能连一百快都不到。这要这么一点小小的改换,如果再配上充足的灯光,那么整个浴室看起来就会像重新装修过了一样。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董镜,或者一些仿古风格的器物。当然,你得确保这和这个浴室的装修风格相协调。

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  1. 用酒店标准布置浴室

这里要尤其注意一些不太容易想到的细节,比如挂毛巾的横杠。还有毛巾、卫生纸、废纸篓等等,最好使用成套的物件。而且在做售前包装时,像香皂、化妆品之类的物件最好是全新的。毛巾首选干净的白色,而且要整齐地叠好放在毛巾架上。总之,整个浴室最好参照酒店的样子来布置。

  1. 重新布置一下主卧

布置主卧时同样可以参照酒店标准,比如在床头放置两个套上枕套的枕头,而且最好是全新的,样子要尽可能的蓬松;床单要干净清爽;被子上覆盖上被套,床单和被套都要曳至地面。而且上面这些床上用品同样首选白色。另外,床头柜上一般建议放置一盏和房间整体风格相协调的台灯。桌子上不要放什么杂物,但可以酌情放一个插着鲜花的花瓶。

  1. 确保房子的外观和内部一样干净

为了做到这点,房主必须修建屋外的草坪和灌木,精心打理前后院。如果有条件,强烈建议屋主能种上一些时令鲜花。

  1. 芬芳的气味也会增加别人对房子的好印象

有些精于厨艺的房主还会在别人来看房时准备一些亲手制作的小点心,比如新鲜出炉,还透着香味的小饼干。另外,房主还可以在看房的访客到来前,在屋子里放上一些熏香或者洒上一些喷雾。但是这里要格外注意,喷雾和喷雾的味道不能太过刺激,需要和房间风格相吻合。一般建议使用一些气味淡雅的香水。

  1. 最后,也是最重要的一条,千万不要把杂物放在看得见的地方

在干完之前所说的所有工作后,尤其要查一遍。否则,前功尽弃……

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【投资新看点】加拿大商业地产最新走势 | 加拿大

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房地产市场的走向取决于方方面面,各种分析和指标也让人看着花眼。在个人住房市场方面,最近政策层面和市场新闻频出,黄岚Daisy预计市场消化这些消息还需要几个月的时间。但因经济基本面并没有什么实质上的利空,所以黄岚Daisy判断短期盘整完毕,依然会是一个上行的趋势。

商业地产则完全不同。我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好,有关房市的很多政策均针对个人住宅市场,与商业地产板块完全无关。目前加拿大商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度,把这温度和信息传递给读者,希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。

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加拿大商业物业投资在2016年创历史最高记录之后,在2017年头一季度又创下了新的更高记录。全国商业物业投资总额达119亿加元,环比和同比分别增长+66%和+86%,无论是涨幅还是总额均创五年历史新高。

按地区划分

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与去年相似,2017年第一季度的投资活动主要由加拿大的两大门户市场推动。温哥华多伦多在第一季度占所有投资活动的63%,达到75亿加元。温哥华本季度涨幅最大,第一季度的投资总额为46亿加元,同比增长了+177%。多伦多达到30亿加元,同比增长了+40%,但比2016年季度平均水平下降了-3%。

第一季有强劲投资增长的地区还包括卡尔加里埃德蒙顿、和滑铁卢卡尔加里的投资总额为9.69亿加元,埃德蒙顿为6.35亿加元,比2016年第一季度分别跃升+137%和+123%。这一增长加上2016年底投资活动增加似乎表明投资者对这些地区市场的信心可能反弹。值得一提的是,滑铁卢地区实际上是第一季度同比增长最大的地区,投资总额为5.05亿加元,增长了+275%。作为第一季度加拿大第六大投资市场,滑铁卢地区似乎在商业投资者心目中的地位日显重要。

按行业划分

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几乎每个商业物业类别的投资都明显上升(出租性公寓楼除外),零售类商业物业显然是2017年第一季度最具爆发性的,投资总额达33亿加元,同比和环比分别增长+183%和+71%。其中大部分是由于投资温哥华零售资产的资金突然涌入,其中包括三个独立的区域性商场的交易。事实上,一季度零售商业物业投资总额的66%投资于温哥华市场。

第一季度,办公楼物业是第二大资产类别,投资额达30亿加元。虽然办公楼物业投资再次主要集中在温哥华多伦多(占办公楼总投资的64%),但二手市场的交易活动也有所增加。在第一季度的前五大办公楼交易中,在多伦多温哥华、渥太华、和卡尔加里各地都有发生,表明办公楼资产在各地区仍然具备广泛的吸引力。

截至今年第一季度,工业物业和酒店物业的投资额分别为18亿加元和16亿加元。工业物业受到大多地区爆发性投资的推动,平衡了全国其他地区的投资,而酒店方面的标志性交易是则以11亿加元出售给中国香港买家的加拿大Silver Birch酒店连锁品牌。

按投资者分类

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养老基金是2017年第一季度最大的投资人,占市场的38%,大大高于2016年的16%。第一季度,养老金主要集中在办公和零售物业,其收购的90%集中在这两种资产类型上。第二大买家类别是加拿大私人投资者,占市场的31%,然后是外国投资者18.7%。

黄岚Daisy认为,外国投资者对推动加拿大房地产市场的作用明显。特别是一些有实力的公司和家族企业,都在纷纷抢滩加拿大商业地产。吸引外国资金的有利点很多,比如:可以贷款,加币汇率长期处于低位,贷款利息也处于历史低位等等。

关于外国投资者

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外国买家在2016年积极收购的趋势上进一步前行,在2017年第一季度,海外资本流入占加拿大全国商业物业投资的18.7%。这预示着2017年将是外国人在加拿大投资商业物业的又一个辉煌之年。外国买家主要针对位于多伦多和温哥华两大门户市场的零售和酒店物业。最大的外国收购是上面提到的来自于中国香港的股权投资基金对SilverBirch连锁酒店的收购,交易金额为11亿加元。

黄岚Daisy提醒大家注意,来自中国的资金在第一季度占到所有海外资金的80%,但由于中国近期趋严的资本管制,导致不少大型跨国并购流产,个人换汇管理也趋严。这对于加拿大本地买家或有渠道的中国资金将是利好,因为潜在的竞争买家会有所减少,因此是投资布局的好时机。

关于投资商业地产,如果您还有什么具体问题需要咨询,欢迎您透过居外联系我。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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家长必看!密西沙加市最好的小学,就在这个经典浪漫的社区 | 加拿大

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众所周知,每年的Fraser安省公立中小学排名总会受到全体家长们的瞩目。然而如果各位家长想为自己的孩子挑选一个好学校,仅仅参考这一个排名还是不够的。比如,有一所学校被许多家长称为“密西沙加最好的小学”,但它偏偏没有参与排名。它就是大多地区著名的英法双语小学——Vista Heights。而它所位于的,也正是密市最经典的社区——Streetsville

完美学区——顶尖的小学中学

Vista Heights虽然没有参与最新一期的安省公立中小学排名,但这所驰名于外的英法双语小学依然凭着往年骄人的战绩,和绝佳的口碑,被视为密西沙加公立小学中的“无冕之王”。

Vista Heights的综合评分常年位于9分以上(满分为10分),并曾多次蝉联密西沙加公立小学榜单的榜首。而其出色的法语教学,更是受到无数家长的赞誉。

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近年来,因为看中Vista Heights双语小学的教学质量而特别搬来Streetsville的人也越来越多。其中甚至还有专程从魁北克慕名而来的家长。

而除了有顶尖的Vista Heights小学外,著名的天主教高中St Aloysius Gonzaga的学区也位于这一地段。在最新一期Fraser排名中,St Aloysius Gonzaga中学在安省740所中学里排名第35位。

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同一地区汇集了密西沙加顶尖的小学和中学,可以说Streetsville有着密市最完美的学区。然而,Streetsville的过人之处还远不止于此。

Streetsville——经典浪漫的欧洲风情

Streetsville是密市最经典的社区,大多地区著名的豪宅区Credit Mills即位于其中。

自1879年Credit Vally Raiway铁路通车,Streetsville就与多伦多就连成了一片。同时,流经境内的祈德河Credit River还与安大略湖Lake Ontario相通,便于船运,大幅地提高了社区的发展空间和交通便利程度。

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今天,Streetsville成为密市最集中、保护最完善的历史建筑区,一个现代化城市里的古典乡村。漫步在镇上,古朴典雅的英式欧陆建筑,乡村式店铺,哥德式教堂,以至偶尔传来的古典音乐,不时能让人住步细心欣赏。每年,退伍军人纪念日Remembrance Day、面包蜂蜜节Bread & Honey Festival、圣诞花车巡游Santa Claus Parade都在Streetsville举行。

每年夏季,在区内的Streetsville Momorial Park 还会举行室外音乐会、夏日Funfair,以及燃放烟花活动,成为密市旅游和庆典活动的中心之地。

值得注意的是,在该区英裔移民明显地高于其它区。在这里以英语为母语的人口占到了78.34%,另有7.16%的人会在家使用英语。而且本地居民中,超过60%的人有大学或以上学历。有如此高比例的英语和高学历人口,也许这也是Streetsville欧洲情调得以保持的那么好的原因之一吧!

交通便利,配套齐全

作为密西沙加最优质的社区之一,Streetsville不仅具有经典浪漫的文化,也具有交通便利,和生活配套齐全的优势。

从Streetsville的核心位置,仅需乘坐一辆公交车,即可到达位于边上Erin Mills社区的著名购物中心Erin Mills Town Centre,著名医院Credit Valley Hospital,以及Erin Mills社区中心。此外,附近的公交车还可直达Square One、多伦多大学密西沙加分校,和约克大学。从位于Streetsville中心区域的Go火车站乘坐火车,半小时即可直达多伦多市中心的Union Station。

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Streetsville的中心区域还很靠近403/401/407等高速公路,因此如果选择自驾出行也会十分方便。

Callisto Ct——近乎全新的街区

Streetsville是一个具有200年悠久历史的社区,那么这是不是意味着这里的房源都很旧,样式也很老呢?当然不是!

在Streetsville的核心位置,就有一个新建的、以独立屋为主的街区,其房屋的房龄都只有10年左右!这么新的独立屋街区,在Streetsville社区,乃至整个密西沙加,都可谓难得一见。更为难得的是,这一街区由多伦多著名的建筑商Daniels Home承建,其品牌足以成为房源品质的保障。因此这一街区的房源大多在市场上十分抢手,各方面也堪称完美。居住这一区域的业户大多也是收入较高,且注重生活品质的人群。

以位于这一街区的某套在售房源为例,房屋的正前方是安静的小街Court End,以及一个宽敞的街心广场。房源后院朝东,是置业的首选朝向。近乎完美的结构和朝向,使房屋中的家庭厅、厨房、早餐厅、主卧等主要活动空间在白天始终阳光明媚,充满了动感和朝气。

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整栋房屋共有4间卧室,可改造成5卧,其中共有2个主卧;全屋4间卫生间,其中2个为主卧套间;另有双车库、四车位,车库中还有可供电动轿车使用的充电系统。

特别值得一提的是,在这套屋子的前院中还栽种着美丽的日本樱花和其他常绿植物,后院也是经典的东方园林风格。这一细节充分显示了屋主人的审美和生活品味,也表现出这一社区的品质和情调。

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如果您也有意在这一高尚社区选购一套优质的房源,欢迎浏览居外密市房产

 

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加拿大出租物业的FAQ解答 了解你的房客和税法 | 加拿大

第三部分:投资出租物业(上篇)

上一篇,本人介绍了六处个人觉得值得一看的加拿大度假房热门区域。购买度假房的目的以个人,家庭享受为主,同时考虑保值。升值潜力,租金收入额是其次。

投资出租物业者,主要看中: 保值,增值潜力,资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息,这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然,更要知其所以然。

1. 在加拿大谁爱投资出租物业?

由于本人的工作性质,接触了不少加拿大本地的出租物业业主。稍稍留心观察了下,发现了一些有趣的共同点:

第一,不少房产代理手头拥有多处物业,一些是出租物业,拥有时间或长或短,取决于当地房市。

点评:天天和房市打交道,有独特的工作优势,升值潜力大,价格合适的房子,马上入手,先出租,等市场好的时候,略翻新,装修后转手。

缺点:通常现金流比较紧,房屋贷款或个人信用贷款通常用到上限,属于高风险的投资者。如果你喜欢研究房产,对市场有敏锐嗅觉,资本雄厚,有高风险承受力可以考虑。

第二,不少投资习惯保守的客人喜欢投资出租物业并长期持有。

点评:通常这样的投资家庭有较好的储蓄习惯,现金流健康,对其它理财产品不熟悉,不放心,风险承受能力较低,属于谨慎的投资者。这条符合了很多华人钟情于投资出租物业的原因。

第三,从事装修行业,房屋维修行业的客人喜欢购买损坏或需要更新改造的物业,翻新后或出租或马上转手同样取决于当地房市。

点评:都知道加拿大人工贵了,自己有一双巧手,收入一套各条件都不错,只是没有好好维护的物业,装修更新一番,大变样,市场好时出手,不好时也可以租出较好的价格。发现越来越多的华人加入了这一行列,很多华人把自己的地下室当作实验室。如果你觉得自己手巧,有兴趣和资本,不妨一试。

2. 是否应该投资加拿大出租物业?

对于这个问题,我不想武断的回答,应该根据自己家庭的情况决定:比如风险承受力,现金流,投资目的等众多方面。

个人觉得,投资也是一种习惯,要改变个人的习惯通常很难,原因主要有:

1) 对自己的风险能力没有真确评估;市场好时,个个都是高风险;市场不好时,人人都是保守派,历史证明,通常人们应该反道为之。

2)对一些投资产品不熟悉,不了解;只投资自己熟悉的行业,殊不知,北方电信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多员工就是惨烈的实例。

3)盲目跟风,对自己不熟悉的投资产品所在周期没调查,高价套牢。远有美国90年代的互联网泡沫,2000年的房地产泡沫,现有中国大妈抄黄金,可以安慰她们的就是,黄金是很好的一种抗通货投资,有耐心总会解套的,也许100年。

4)过于自信,风险过高。记得刚入行,做的是股市交易,老前辈就教育输得最惨的就是上手做的很顺的,此预言在2008年实现了,有同行因此欠债被辞退。

投资最关键的就是要能分散投资(diversify),大家懂得鸡蛋不要都放一个篮子里的原理,应该根据你的资产情况,风险能力,循序有进的学习各种理财产品的知识,逐步养成适宜你和你家庭的投资组合,并根据各市场周期,信息做出相应调整,这是理财师存在的原因,也是我写这些博文的目的。

现实生活中,喜欢投资出租物业的客人,往往有了第一套后,会寻找更值得投资的第二套,第三套。但是也有客人,拥有出租物业一年不到,就像甩烫手山芋一样要卖了自己的出租物业。为什么呢?通常这些客人投资前对加拿大房屋出租没有足够的了解比如:税务、租客的选择、资金流、风险和投资目标不明确。

3. 在加拿大租房有什么程序?

在加拿大租过房子的朋友都知道一般房东会要求做背景调查(Reference check),当然是要经过你本人签字同意。个人小房东做背景调查一般是询问你的前房东,你有没有拖欠租金或者滥用设施的历史。因为背景调查的信息是由房客自己提供的,所以可信度并不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者学生,通常房东会需要其朋友、亲戚、雇主做证明人(Reference)。大的租房管理公司,做背景调查会查你的信用记录,经常欠信用卡,电费,手机费的租客风险自然高,所以可能被拒绝,使用信用记录的背景调查可信度较高。根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(Human Rights Code),房东不能因以下原因而拒租:租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况,也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。

通过背景调查后,房东一般会要求押一个月的租金做为押金。如果房客没有违背出租合同并且没有滥用设施,物业属于正常损耗,房东要退回押金,通常会扣除清洁费。加拿大的房子通常都铺有地毯,按照规定,每次老租客搬走后需要专业清洗地毯,费用通常1百到3百左右。房客如果要搬走,惯例需要提前一个月通知房东,房东要解除合同亦然,大多数租房合同会要求租客住满一年,当然这条是可以互相协商的。另外,房东如果合同期内涨租金,需要提前3个月书面通知,租金的涨幅顶线是由省政府决定的,比如2012年大多伦多地区为3.1%,大温哥华地区为4.3%。

如果客人非正常使用损坏了物业,房东可以要求客人自己修理或者请专人修理,如果客人不原意,房东可以请专人修理后,费用从押金中扣除。如果物业破坏较严重,租客的租金不够补偿又赖皮的话,就比较麻烦了。很多小房东遇到这样的情况往往是自认倒霉。大的租房管理公司,会通过讨债公司(Collection Company), 追踪讨要余款,或在该租客的信用记录里留档。

最为头痛的是住霸王房的房客(不付租金,赖着不走的房客),他们可能会连锁都换了,房东可以请律师,费用较高,通常是加币$200-300/小时。想要驱逐租客,需要先申请法院的命令,向法院提供确凿的证据。比如:不付房租,骚扰其他租户,或者有非法的行为(比如:自行换锁)。有了确凿的证据,法院才可能会裁决租户到x日之前付清房租搬出去。最坏的情况是,房客连法院的命令都无所谓还是不搬,那么就得需要寻求持有“民事强制执行证书”的法警帮忙来赶走你的租客了。如果法院立案,这些信息会被记载在房客的个人信用记录里。

我的Tips:

1) 要想成为快乐的房东,房客是关键,房东需做好背景调查,利用面谈机会了解房客。大部分的加拿大租客还是不错的。宁可等到合适的租客,不要急于收租金,引狼入室。现实中很多房东,如满意现在的房客,通常都不会涨价,尽管地税和管理费每年都在上涨。因为担心找新租客的麻烦和风险以及房屋空置的成本。

2) 如果遇到纠纷,要冷静,可以先咨询当地的住房租赁协会。不要贸然行动,从有利的法律位置变为不利的被动处境。

3) 在埃尔伯塔省有住宅租赁争议解决服务(RTDRS),RTDRS与法院的权力和权限完全相同,也有听证会但不必在法庭中举行。 RTDRS的申请费比省法院便宜。由于加拿大没有全国范围的住宅租赁监督服务,加上各省的相关法律和相关机构不同。据我所知,新斯科舍省、魁北克省、安大略省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省和卑斯省都可以找到类似的组织和服务。

4) 确保使用书面租赁协议,而不是口头合同。如果发现问题,要及早采取行动,将危险消灭在萌芽之中。如果纠纷升级,业主担心自己的安全时,必须立即与警方联络。

4. 出租物业需要了解什么相关的税法

投资出租物业前,需要了解一些税法方面的知识和技巧。本人作为理财师,只是点到而止,加拿大税法复杂,各省有各自特色,经常修改,具体个案的操作需请教当地专业税务律师或者专业报税财务师。

第一,了解报税时可抵扣及不能抵扣房租的项目,保留可抵扣项目的相关所有凭证6年以上。

在加拿大租金收入属于需报税收入,可抵扣房租收入的支出项目有:广告费、房屋保险费、贷款的利息部分、维护费、公寓管理费(Condo Fee) 、办公费、法律,会计及其他专业咨询费、地税、差旅费、水电费、剪草费、租约取消费、管理费、工资及福利支出、车辆费等。

不可抵扣房租收入的支出项目有:土地转让费、贷款的本金部分、及罚金等。注意:房东本人的劳务费比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。

第二,每当改变房产的用途时,税法上视同该房产按市价出售后立即购回作新用途使用。

当从主要自住房(Principal Residence) 变为出租房屋时,得失无需申报。但当从出租房屋改为主要自住房时,增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要记入应纳税所得,资本损失部分可冲抵当年、往年、或来年资本收益。

不过,当从主要自住房(Principal Residence)变为出租用房时你可选择用途视同不变,但须满足以下条件:

  • 申报出租所得
  • 未曾抵扣房屋折旧。

当从出租用房改为自住房时(Principal Residence )也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值,条件是该房屋从未抵扣过折旧。

第三,如果决定使用CCA(Capital Cost Allowance)计算房子折旧时,可以根据自己当年的收入情况选择,但不能造成亏损。

我的Tips:

土地属于非贬值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折旧的。CCA系统有44组类别的可折旧资产,每一组资产有最高的折旧比率报税人每年可以使用。建议使用折旧前咨询当地 CRA(Canada Revenue Agence )专业税务律师或者专业报税财务师

出租物业具有较好的保值,抵消通货压力的能力,如果仔细研究当地市场,选对区域及入市时间,升值潜力也不可小觑。有些投资者看中的是其较稳定的现金流或用于家庭储蓄的一种方式。有兴趣的朋友请继续关注我的“投资出租物业下篇”吧!下篇的重点将介绍几种常见的投资出租物业方式,目的及相应的投资攻略。

 

理财师Liya CHEN专栏全集

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【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列(下)| 加拿大

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上一期【黄岚地产榜】和大家分享了多伦多市政规划2041的“区域定位”和“经济”,本期Daisy黄岚继续和大家分享该规划中的“社区生活”、“交通”、“绿地”、以及“湖滨开发”的部分。

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就社区服务设施的投入来说,一般包括学校、社区中心、公园和文体设施、图书馆等等。这些规划中的设施投入都是基于各街区的人口增长预测作出的土地预留和规划。这些设施的投入,使得多伦多市中心不仅仅是加拿大的经济中心,更是极具都市品质和人性化的生活社区,引领世界宜居城市的潮流。多伦多屡次夺得世界宜居城市前几名也不是浪得虚名的。

下图的“社区服务和设施规划”中详细标注了未来计划的社区服务设施。读者朋友们在考察一个楼盘的时候,不仅要考察楼盘周边已有的设施,还有必要对比这张未来规划,衡量一下未来的社区服务和设施是否足够便利。

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我们再看交通。目前的一条U型的Yonge-Univerity和一条横向的Bloor-Danforth地铁线早已捉襟见肘,明显无法满足多伦多交通需求,实在有悖于多伦多国际大都市的市场地位。更是与国内大城市四通八达的轨道交通网络相距甚远。在多伦多市政规划2041中,相关规划人员必然也留意到了这种强劲需求。在下图中的多伦多交通投资项目中,我们可以窥见今后20年多伦多新的交通路线图。这其中包括湖滨的地面线路、疏解线路(Relief Line)、Smart智慧线路、King大街交通远景规划等等令人期待的项目。

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城市绿地是衡量一个城市是否宜居的重要一环,和众多国际大都会一样,多伦多在绿地方面的建设和投入多年以来有目共睹。从绿地类型来分,多伦多的绿地大致分为大面积绿地、商住混合绿地和街区花园三种。下图的绿色部分表示多伦多市中心现在和未来的绿地位置,值得购房者们参考。

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最值得一提的是多伦多市已经批准并由市长庄德利亲自宣布的Rail Deck (轨道架空)公园规划项目。该绿地位于Rogers Center(罗渣士中心)西侧的铁路干线上方,未来将创造性地把多伦多多年来黑灰冰冷的入城铁轨上方修建成花草绿树的大片绿地公园和步道。整个RailDeck公园的面积达到21英亩,这样的大手笔投入和颠覆性设计又一次让多伦多引领了绿色宜居的潮流。

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Rail Deck公园“现在”和“将来”对比

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我们再来说说湖滨。任何一个国际大都市的湖景房都是比较值得关注的高档住宅。多伦多的湖滨一直是城市规划部门重点关注的区域。多伦多市政规划2041一定离不开针对湖滨这张名片的设计和创新。基于此,多伦多市专门成立了湖滨开发部(公司),该机构专门负责以世界一流的前瞻视角和创新美学统筹规划多伦多湖滨的五个片区:湖滨中央区、东Bayfront区、西Don区、港口区、和湖滨衍生区。最近最值得投资者关注的是Google谷歌公司正积极寻求和多伦多市政府达成一致在东Bayfront区开发Google智慧城市项目。权威财经媒体彭博社(Bloomberg)对此在今年5月8日有专题报道

此智慧城市创新项目一旦落地,将为周边楼盘乃至整个多伦多市中心打开又一度投资和发展的空间。

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另外,【黄岚地产榜】对上一期的商业街部分做一个补遗,即多伦多将造史上最大的超2百万平方英尺的购物商场(比现有的Yorkdale Mall还要大),整个发展项目占地60英亩,位于多伦多市中心Don Valley Pkwy东侧的湖滨。这个巨型项目需要12-15年来完成,并势必对多伦多城市布局的演化产生影响。

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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五月大量新房源上市 大多伦多房价上涨空间依然巨大 | 加拿大

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根据大多伦多地产协会六月初的最新统计报告,整个大多地区五月在MLS系统上共达成了10,196宗房地产交易。相比去年五月的12,790宗交易,下降了20.3%。在所有房屋类型中,独立屋的交易量下降了26.3%。Condo公寓销售量下降了6.4%。

在去年的五月,大多伦多房地产交易系统上的可售房源是15年来的最低水平。而截止今年五月底,系统上的可售房源较去年同期增长了42.9%,但仍然低于这一年来的平均水平与峰值。像独立屋、半独立屋,以及Townhouse这样的“低风险物业”,它们可售房源的上涨幅度则尤为显著。而在Condo公寓方面,可售房源的数量较去年五月不增反降。

2017年5月大多地区主要房型的销售量和平均房价
2017年5月大多地区主要房型的销售量和平均房价

“今年五月,更多的可售房源会让购房者从中获利,无论是较之去年五月,还是较之今年的前四个月,都是如此。”然而,地产局也表示,“虽然五月份上市房源激增,但房源总量依然很低。就五月份的销售情况来看,系统上现有的房源数量只能维持不到两个月。这就是为什么我们会认为多伦多房价依然有着很大的上涨空间,虽然目前的涨幅低于今年的早些时候。”

相较去年五月,今年五月的房价依然涨幅强劲。五月份的“复核基金指数”较去年同期增长了29%。整个大多地区各类房屋的平均售价为$863,910,较去年同期增长了14.9%。其中,Condo公寓的价格涨幅要高于独立屋、半独立屋之类的“低风险物业”。这也反映了在“低风险物业”方面,可售房源的增加对市场所造成的影响。

相较去年五月,今年五月的房价依然涨幅强劲
相较去年五月,今年五月的房价依然涨幅强劲

从地区角度上看,多伦多地区五月成交数额居大多地区之首,为3926套,均价$899,728,新上线房源为8,451套。

其次是皮尔区,成交2,108套,均价$767,848,新上线房源5504套。其中密西沙加成交1071套, Brampton成交918套。两区所售房源之和占到整个皮尔区的90%以上。

Halton 区五月共成交1020宗,均价$ 949,556。其中,Oakville地区成交348宗,成交均价为$ 1,207,210。

多伦多地产协会首席市场分析师Jason Mercer表示:“目前,安省购房新政的实际效果还有待观察。在过去,房地产政策方面的变动时常会在短期之内让买卖双方都反应过度,但很快市场又会归于平衡。而在上市房源方面,可售房源的增长则表示许多房主最终选择对目前的市场做出积极回应。在过去一年,我们都切身感受到了房价的上涨。如今房主们终于在长时间的迟疑之后决定卖房,以便从这一市场中分一杯羹。”

接下来让我们看看五月份各主要房屋类别的具体销售数据

独立屋

独立屋方面,整个大多地区五月独立屋交易4,757宗,独立屋均价$1,141,041。其中,多伦多地区成交1,146套,均价$1,503,868。

整个大多地区五月独立屋交易4,757宗,独立屋均价$1,141,041
整个大多地区五月独立屋交易4,757宗,独立屋均价$1,141,041

皮尔区成交991套,均价$1,008,763。在皮尔区中,成交数量最多的是Brampton地区,共计496宗交易,但均价最低,仅$871,052。交易数量排第二的是密西沙加,398宗,但均价最高,达到$1,136,083。Caledon地区售出97套独立屋,均价$1,190,527。

Halton区五月共成交606套独立屋。成交数量最多,且均价最高的是Oakville,共售出202套,均价$1,561,514。其次是Burlington,售出176套,均价$1,083,144。Milton位列第三,售出120套,均价$932,899。最后为Halton Hills,售出108套,均价$825,058。

大多伦多地区独立屋统计数据
大多伦多地区独立屋统计数据

半独立屋

五月大多地区共售出930套半独立屋。多伦多市区售出最多,共348套,均价$1,062,318,位居第一。

五月大多地区共售出930套半独立屋
五月大多地区共售出930套半独立屋

皮尔区位居第二,共317套,均价$687,618。其中,Brampton售出186套,均价$648,517。密西沙加售出122套,均价$746,035。Caledon仅售出9套,均价$703,833。

Halton区仅售出68套,均价$714,271。其中Milton售出33套,均价$706,239;Oakville售出10套,均价$845,690;Burlington和Halton Hills仅分别售出20套和5套,均价分别为$697,640和$570,960。

大多伦多地区半独立屋统计数据
大多伦多地区半独立屋统计数据

Condo 镇屋

五月Condo镇屋共售出711套,均价$575,925
五月Condo镇屋共售出711套,均价$575,925

五月Condo镇屋共售出711套,均价$575,925。多伦多市售出最多,达248套,均价$626,607。

皮尔区销售量屈居第二,共236套,均价$560,214。其中密西沙加售出180套,均价$581,966。Brampton成交56套,均价$490,299。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三,共84套,均价$511,714。其中Burlington数量最多,为38套,均价$526,037。Oakville售出26套,均价$539,565。Halton Hills成交12套,均价$433,192。Milton成交数量最少,仅8套,均价$470,950。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据
大多伦多地区Condo镇屋统计数据

Condo 公寓

Condo公寓也是大多地区五月最热点的房源类型,共售出2,854套,均价$481,194。其中超过三分之二集中在多伦多,共2,038套,均价$564,808。

Condo公寓是大多地区五月最热点的房源类型,共售出2,854套,均价$481,194
Condo公寓是大多地区五月最热点的房源类型,共售出2,854套,均价$481,194

皮尔区的Condo交易数位居第二,为403套,均价$404,962。其中密西沙加位居全区第一,售出332套,均价$414,745。Brampton销售数量位居第二,共71套,均价$359,217。Caledon则没有成交记录。

Halton区五月售出Condo公寓100套。Oakville位居第一,共52套,且均价全区最高,为$583,585。Burlington售出31套,位居第二,均价为$457,977。Milton售出16套,均价$480,875。Halton Hills仅售出1套,价格为$421,000,因此均价为全区最低。

大多伦多地区Condo公寓统计数据
大多伦多地区Condo公寓统计数据

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

五月,Attached/Row/Townhouse 共售出802套,均价$727,729。

五月,Attached/Row/Townhouse 共售出802套,均价$727,729
五月,Attached/Row/Townhouse 共售出802套,均价$727,729

多伦多市共售出119套,均价$980,051。皮尔区售出148套,均价$646,850;Halton区售出155套,均价$713,330。

皮尔区中,Brampton售出最多,为106套,均价$620,646,为全区最低;密西沙加售出30套,均价全区最高,为$733,126;Caledon售出12套,均价$662,625。

Halton区中,Oakville售出53套,数量居于第二,但均价远高于其他地区,达$875,970。Milton销售数量最多,为68套,均价$624,781。Burlington售出24套,均价居于第二,为$653,275。Halton Hills售出10套,为全区最少,且均价最低,为$597,600。

大多伦多地区Attached/Row/Townhouse统计数据
大多伦多地区Attached/Row/Townhouse统计数据

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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农场——不该忽视的投资之选(下)| 加拿大

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上一篇文章中,我们介绍了投资和经营农场的一些基础知识,以及农场的升值潜力和盈利方式。但是对于这种在华人投资者眼中较为冷门的投资方式,许多朋友可能会有一些顾虑。比如购买农场的手续是否繁琐?加拿大政府对农场投资又有怎样的限制?今天我们就为大家回答一下这方面的疑惑。

农场,像买房一样容易

直接投资农场投资其他不动产大同小异。一般你都需要找一位不动产经纪,找一位律师。当然如果你手上的钱不够一次付清全款,那就需要贷款。这里要特别提醒一下,在购买农场时所选择的律师,一定要和所购买的农场位于同一省份。

直接投资农场和投资其他不动产大同小异
直接投资农场和投资其他不动产大同小异

在如今的互联网时代,普通人很容易就能完成一笔不动产交易,农场投资也不例外。虽然农场所处的位置大多地处偏远,而且远离城市,但买家甚至不需要亲身前往就能完成交易。比如买家可以让自己选定的地产经纪起草一份offer,在签完字后扫描,并发送邮件给经纪。作为卖方也是一样,一切工作都可以在网络上通过邮件来完成。之后再签署一些相关的法律文件,整个交易就算完成了。理论上来说,整个买卖农场的流程就和买卖一般的房屋一样。

但是,正如我们之前所介绍的,影响农场的先天条件很多。除了最明显的面积和地理位置之外,更有气候、环境、土质,以及适宜从事何种生产等各种不同的因素。而这些信息往往并不会全部包括在购买合同和法律文件当中。因此作为一所农场的投资者,如果想在购买前充分衡量这次投资是不是值得,最好的办法还是亲身前往,实地考察。

买农场,需要贷款也不难

如果说买房和买农场有什么明显的不同,那恐怕就体现在贷款方面。如果你的贷款目的是为了从事农业生产,那么有些银行会提供一些专门的贷款。在贷款方面,贷款额度最多能高达农场售价的75%。因此对于有意购买农场,并且有信心获得此类贷款的朋友,至少应该保证自己所能拿出的钱达到了农场叫价的四分之一。

假如实在找不到任何一位贷款经纪,或者没有任何一家愿意为你提供贷款服务的银行,那么你可以考虑向“加拿大农业信贷组织”(Farm Credit Canada)贷款。

“加拿大农业信贷组织”(Farm Credit Canada)是全加拿大目前最大的农业信贷机构
加拿大农业信贷组织”(Farm Credit Canada)是全加拿大目前最大的农业信贷机构

“加拿大农业信贷组织”是全加拿大目前最大的农业信贷机构。其宗旨是为包括家庭农场在内的农业生产者提供更多具有专业化和个性化的金融服务,并借此促进加拿大农村地区的经济发展。他们的贷款业务主要集中在给中小型农业生产企业提供贷款。根据2014年的数据,其平均贷款额是$163,649。此外,他们也为其他从事与农业相关行业,以及农产品生产的上下游行业的公司提供经济服务。

由于“加拿大农业信贷组织”所提供的贷款服务较之传统的银行贷款更加专业化和个性化,因此目前,全加拿大有一半以上的农场都选择向他们进行借贷。但在利率方面,他们也可能会略高于银行。因此,有意借贷的投资者需要谨慎考虑其中的利弊。

买农场,在安大略省尤其简单

加拿大各省份对购买农场的法规各不相同,尤其是对海外买家,往往限制颇多。但是对身在安大略省的买家来说,这一切都不构成问题。因为安省对海外买家没有任何限制。

目前为止,全加拿大对海外买家购买农地不设限的省份共有五个,分别是安省、BC省、纽芬兰-拉布拉多省、新布伦瑞克省,和新斯科舍省。

安省的农业土地使用规划制定于2005年,其中没有对农业投资做出任何特别的限制。但是规划中的部分内容,对某些特别农地的常规用途则进行了限定,同时也规定了在哪些情况下可对其用途进行调整。这些规定都源自于“加拿大土地分类系统”(Canada Land Inventory)。

安省的农业土地使用规划没有对农业投资做出任何特别的限制
安省的农业土地使用规划没有对农业投资做出任何特别的限制

此外,目前有不少海外买家正困扰于安省新近征收的“15%海外买家税”。对此,有意购买农地的买家完全不用担心。因为农业用地不在此番征税之列。因此在身为加拿大农业大省的安省买一块农地,绝对是一个投资置业的好选择。

以下是安省周边几个农业大省,对于海外,包括外省买家购置农业用地的限制条件。相信明智的投资者在比较之后一定能做出最合理的选择。

  • 萨省——非居民最多可拥有农地10英亩。部分由萨省居民控制的外资企业,或农业合作组织,可以拥有最多达320英亩的农地
  • 曼尼托巴——非居民最多可拥有40英亩的农地
  • 魁北克——非居民如购买农地面积达4公顷(约10英亩)以上,就必须向“魁北克农业管理局”申请许可

买农场,也有特别注意事项

虽然在加拿大,尤其在安省购买农场的手续并不繁琐,只要有钱就可以购得。但农场主也相对应要尽到自己的义务,各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策,农场的排放物和农药使用必须达到要求,如养鸡场,必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

农场主应要尽到自己的义务,各方面都要符合政府规定
农场主应要尽到自己的义务,各方面都要符合政府规定

很多农场有政府明确的生产与规划要求,不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府,政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批,但也要符合食品安全条例。

农场的行销途经也受到政府管制,并不是每个农场都可以自行在路口零售。另外,也许当下这个农场可以自产自销,但一经转手就不能再行自销了,因为政府对此农场可能有其他打算。所以有意购买农场的朋友,一定要综合考虑各种因素,然后制定一个最合适的投资策略。

相关阅读:农场——不该忽视的投资之选(上)

 

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蒙特利尔热门学区介绍(二)

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2017年4月在U. S. News评选出的“全球教育质量国家排名”中加拿大位居第一,其中,巨大的教育经费投入是原因之一。加拿大教育的另一优势是教育的公平性。在加拿大教育主要是由各省的教育部管理的,各个公立学校之间,教育资源均等,教师经常轮换。

魁北克省加拿大情况较为特殊的一个地区,加拿大前总理史蒂芬·哈珀(Stephen Harper)甚至在2006年给予了魁北克省“国中之国”的地位。尽管魁北克省公立教育在公平性上做得不错,但由于各学校所处的区域经济状况、民族成分不同,各区域内的公立学校之间还是有差异的。建城375年的蒙特利尔市,文化传统深厚,顶级的私立名校云集。华裔家庭素有重视教育的传统,对学区房的选择和子女择校都非常看重。这里我们再为大家介绍几个学区

先前的文章里我们曾介绍了蒙特利尔市西山区、皇家山区、西岛和圣劳伦区四个热门的学区。由于篇幅所限,本文着重介绍蒙特利尔市教育资源最为集中的CDN-NDG区和近年来华人人口比例增长较快的Verdun、Lachine、LaSalle和Southwest等几个区域。

  1. CDN-NDG区

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该区全称Côte-des-Neiges—Notre-Dame-de-Grâce,成立于2002年蒙特利尔行政区域重组,由Côte-des-Neiges和Notre-Dame-de-Grâce两个主要的社区合并组成。区内英法双语,购物方便,配套齐全。

CDN-NDG区不同地方住房价格差别比较大,价格从30万到300万不等,普通住宅均价65万左右,豪宅均价大约120万,房子大多是1950年代建造的。

CDN-NDG区内学校众多,该区有两所著名大学:蒙特利尔大学(Université de Montréal)和康考迪亚大学(Concordia University)的Loyola校区。

魁北克省最有声望的私立学校Collége Jean-de-Brébeuf就坐落于本区,这所法语学校曾培养出加拿大前总理皮埃尔·杜鲁多(Pierre Trudeau)和现任总理贾斯廷·杜鲁多(Justin Trudeau)父子二人。该区声望很高的私立学校还包括:

  • Collège Notre-Dame
  • Lower Canada College
  • Loyola High School
  • College Prep International

这个区也有不少非常好的公立小学,如:

  • École Marc-Favreau
  • École Sainte-Catherine-de-Sienne
  • École Notre-Dame-De-Grace
  1. Verdun区

Verdun

Verdun区位于蒙特利尔岛西南部,距离市中心5公里。这个区主要由三个社区组成,分别是:Wellington-De-l’Église,Desmarchais-Crawford和Île-des-Sœurs(修女岛)。前两个在蒙特利尔岛上,另外一个位于修女岛上。修女岛被称为Verdun区的明珠,这里我们重点介绍该社区。修女岛位于圣劳伦斯河心,已经发展成了一个高档居住区。由于距市中心仅8分钟车程,又远离市区的喧嚣,吸引了不少中高收入家庭在此安家置业。整个修女岛其实就是一个四面邻水的大花园。在这片不足四平方公里的岛屿上,遍布公园绿地,例如Parc West Vancouver和Parc de la Fontaine景色秀美。岛上有一个高尔夫球场,还有环绕全岛的自行车道。2009年,贝尔电话公司在修女岛建立了全加拿大最大了通讯公司,并从加拿大各地调来了工作人员,修女岛人气大增。岛上居住类型多样:低/高层公寓,联排别墅,独立别墅等多种住宅可供选择。

Verdun区的交通四通八达,除了8条公交巴士穿梭于该区之外,蒙特利尔绿线地铁横穿本区。修女岛虽然处于蒙特利尔岛外,但不是自治市,因此公共交通系统和蒙特利尔大多数区域一样还是STM,无需像南岸和Laval那样另购不同公司的公交/地铁票。

修女岛上有两所法语公立小学École primaire le-des- Sœurs 和École des Marguerite 很受华人青睐,主要接受居住在修女岛上的居民子女入学。虽然岛内没有中学,但由于离市区较近,交通便利,就读任何学校都十分方便。

  1. Lachine

Lachine

Lachine位于蒙特利尔西南,交通便利,工商业发达,所有这些都为房地产的开发提供了便利的条件。现在这里将近百分之四十的居民拥有自己的物业。这里的房屋以独立屋为主,同时也有不少公寓。来此置业的,多为本地中高收入的年轻家庭,他们比较偏爱新屋,而且很注重房屋的环保功能。

Lachine拥有两所声望极高的中学。Collège Saint-Louis International是蒙特利尔市排名最前的四所公立“国际学校”之一。著名法语私立学校Sainte-Anne de Lachine,声望仅次于Collége Jean-de-Brébeuf和Collége Jean-Edues两所学校。

  1. LaSalle

LaSalle

作为蒙特利尔行政辖区之一的LaSalle区位于Lachine区东面,Verdun区西南面,北面与NDG区相连。整个行政区人口大约七万五千人,英语与法语居民各占四成。

LaSalle区濒临圣劳伦斯河,区内还有两条运河(Lachine Canal 与Canal de l’Aqueduc),著名的室内水上乐园Aquadôme,蒙特利尔市唯一准许露天烧烤的Parc Angrignon公园,有全岛条件最好的候鸟栖息地之一Île aux Hérons。另外,LaSalle运动休闲的最好去处激流公园(Rapides Park)、历史建筑佛莱明风车(Fleming windmill)等很值得一看。

LaSalle区的区(市)长Manon Barbe女士非常热爱中国,她在中国访问时看到不少居民小区里的露天健身设施,感觉大受启发。于是在圣劳伦斯河边建造了中国式的露天健身场。自2002年开始Barbe女士一直担任LaSalle区的区(市)长,她的团队在开发LaSalle区之前就对该区做了很好的规划。

LaSalle区里的房屋类型大多数为两层多户型房屋,所以房东比较倾向于出租,租客占全部房屋数量的六成左右。LaSalle区的经济发达,就业机会很多。

LaSalle区的中小学教育资源丰富,这里有多所小学值得推荐:

  • École primaire du Petit-Collège
  • École primaire des Découvreurs (LaSalle)
  • École primaire Notre-Dame des Rapides
  1. Southwest 西南区

South West

蒙特利尔西南区包含五个社区:Saint-Henri,Petite-Bourgogne,Côte-Saint-Paul,Ville-Émard和Pointe-Saint-Charles。其中Pointe-Saint-Charles社区是蒙特利尔最古老的社区之一,仅排在蒙特利尔老港之后,古迹众多。

总体租房价钱便宜,以较低的价格就很可以租到面积相对较大的公 寓,购物方便。近年沿着运河新建起很多高档公寓,但是这却给社区的发展带来另外一个副作用:刺激房租上涨,增加了人们在这里生活的成本。

西南区幼儿园和小学都很多,最受华人欢迎的小学是École Saint-Jean-de-Matha。         

篇幅所限,本文只能为大家约略介绍以上几个区域。蒙特利尔的顶级学校并非高不可攀,只要合理筹划,用心准备,每个人都有机会获得最好的教育。

在教育方面,必须综合考虑孩子的兴趣、学校师资、教学环境等多个方面。学校排名并不是择校的唯一因素,只有最适合孩子具体情况的学校,才是最好的选择。在择校方面如有任何问题,欢迎透过居外咨询天绮移民。

相关文章:蒙特利尔热门学区介绍(一)

 

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安省对外国购房者征15%的税收的影响 | 加拿大

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为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为,安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人(公司)在该地区购房征收15%的反投机税;同时,国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后,可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。

1、外国人和外国公司

从2017年4月21日起,外国人和外国公司在大多伦多及其周边地区购买房屋时,必须缴纳15%的反投机税收。这里的外国人是指在加拿大生活的未获得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外国公司是指未在加拿大注册的公司,或者虽然在加拿大注册但是部分或全部,直接或间接地由外国公司控制的公司。

2、15%税收所适用的房产包括哪些?

安省所征收的15%的反投机税收主要适用于购买居民住宅型房产,包括独立房屋(detached)和半独立房屋(semi‑detached houses)、镇屋(townhouses)和共管公寓(condominium units)。此外,所购买房屋属于两个单元房屋(duplexes)、三个单元房屋(triplexes)、四个单元房屋(fourplexes)、五个单元房屋(fiveplexes)和六个单元房屋(sixplexes),外国购房者也需要缴纳15%的税收。

对于所购买的房产超过6个单元的出租公寓大楼,以及购买农业用地,商业和工业用地,购房者不需要缴纳15%的反投机税收。

3、15%反投机税的豁免

如果外国人获得了安省移民提名项目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)},或者外国人获得难民庇护身份,该外国人在该地区购买房屋时不需要缴纳15%的反投机税收。

若外国人的配偶具有加拿大公民身份,或拥有加拿大永久居民身份,或者是安省移民提名项目的提名者,或者是拥有难民庇护身份,该外国人和其配偶联合购买房屋时,不需要缴纳15%的反投机税收。

4、15%反投机税收的返还

外国人在购买房屋后的四年内获得了加拿大的公民身份,或者获得了加拿大永久居民身份后,可以获得该项税收的返还。

国际留学生在购买房屋后的至少两年内在安省的大学(University/College)注册了全日制的学习课程,可以获得反投机税收的返还。

外国人在购买房屋后,能够合法全职在安省工作至少一年后,可以获得反投机税收的返还。

5、15%反投机税收所适用的地区

从一般概念上讲,15%反投机税适用于多伦多及其周边地区,或者称为大金马蹄地区。那么,该地域范围又包括那些具体的地区呢?

从地理范围来看,主要包括以下地区:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。对我们中国人来说,比较熟悉的地区,除了大多伦多地区外,像汉密尔顿(Hamilton)、滑铁卢(waterloo)、尼加拉瓜(Niagara)、贵而富(Guelph)等都包括在这次反投机税所征收的范围内。

从该政策的具体内容看,该政策的设计确实是为了打击在大金马蹄地区投机房地产的炒作行为,而对于那些要在该地区安家置业者影响并不大。当然,对于国际留学生和获得工作签证的外国人士来讲,尽管在未来一到两年内可以获得税收返还,但是,现在在大金马蹄地区购房要多支付15%地费用。因此,这种政策实际上也抑制了这部分人士对购买房屋的需求。

关于房屋贷款详细政策,请通过居外联系安省持牌贷款专家成小洲

(注意:本文仅为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。资料来源:加拿大安省政府网站)

 

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