【黄岚地产榜】特意编制2017年第一季度大多伦多各市镇房屋均价地图，以及相对去年第一季度的房价涨幅，让各位居外用家对大多房市热区一目了然！
本图文基于多伦多地产局数据。不作投资现金流、稀缺性、价值洼地、风险积累、租售比、空置率、租客素质、维护成本和便利性等构成投资决策要素的评估。具体各类房产和个案请咨询顾问级金牌经纪Daisy黄岚。
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Category: CA Investment Column
农场——不该忽视的投资之选（上）| 加拿大
众所周知，加拿大不仅国土辽阔，地广人稀，而且还是一个农业大国。只要走出城市就能看见大片大片风光秀丽的农田和充满了田园野趣的牧区。那么在这样一个国家，农场是否也是一项不错的投资选择呢？现在，就让我们来一探究竟。
为什么要选择农场？
说起投资农场，很多华人朋友可能并不熟悉。的确，对华人而言，农场确实是一个比较冷门的投资选择。不同于很容易让人大喜大悲的股票，以及一连数年长势喜人的楼市，农场的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言，农场更在一般的房产之上，尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。
而且农场和一般的房地产有着很大的不同——由于气候变化，以及城市化建设，农场的数量只会减少，几乎不会增加。正是因为农场固有的稀缺性，决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值，甚至还有巨大的增值潜力。
为了说明这个问题，我们可以举一个例子。
我们知道，在2009年的时候，加拿大的房地产市场遭遇了一次危机，当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累，表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中，当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头，涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。以下是自1985年至2016年，全加拿大农业用地的价格变化情况。
从图中可知，加拿大农地的价格在经历了2011至2015连续5年两位数的大涨之后，已经渐渐归于理性。然而，根据专家对未来几年的预测，加拿大农场土地价值依然会维持只增不减的趋势。
投资农场怎样增值？
通过投资农场而获得资产收益，主要是通过两种方式，一个是资产增值，另一个就是经营农地本身获得的收入。前者最直接的体现，就是随着农地价格的上涨出售农地以获利。而后者才是投资农场的核心所在。一般来说，只要善加经营，农场达到20%的年平均收益率并不算特别困难。但是，如果真正想经营好一块农地，那必须对农业和管理有着相当的了解才行。
在加拿大，不同农场随面积、气候、位置、土质，以及适宜从事何种生产等各种因素的不同，价格差异往往很大。
以目前安省南部为例，80余万的价格即可购得某处占地面积约300亩，其中有240亩耕地的大型农场。而同样位于安省南部，且有部分土地位于矿藏区域的农场，面积仅190亩，而要价却达到了175万加币，整整翻了一倍。
因此投资者在选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，绝不能一味贪图低价和大面积，否则一旦选择错误损失将会巨大。如果投资者在处理购买、规划、种植等一系列问题的过程中，没有足够的经验，就一定要寻找专业人士的帮助。
这里要特别提醒，投资农场的花费绝不仅仅是买地，还有包括雇佣工人在内的一系列后续花费。所以对有意经营农业的朋友来说，劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少！
投资者如果要通过农场来获取收益，那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。
购买农场要注意什么？
在加拿大购买农场手续并不繁琐，只要有钱就可以购得。而且加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，希望鼓励更多的人能够投身于此行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房，而且几乎不用交税。
而在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。
很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。
农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。
不懂农业，是否就不能经营农场？
当然不是！加拿大是一个在各领域专业化程度都非常高的国家，在农业方面自然也不例外。在加拿大，作为投资人的农场主如果本身不懂农业技术，可以选择一种叫Custom Farming的方式来经营自己的农场。简单说来，所谓的Custom Farming就是农场主或投资人出钱雇佣职业的农民（同时也可以是职业的经理人）来经营管理这片农场。根据双方达成的协议，受雇的农民可以负责诸如收割、运输，或者从播种到收获这一过程中一系列专业而具体的工作。至于经营农业所需要承担的成本，比如购买种子和设备之类的费用，则由农场主承担。
如果选用Custom Farming的经营方式，那么首先需要考虑的因素，就是雇佣农民的成本。在这种经营方式中，农场主的收入来源于农产品的销售。至于负责经营的农民，其收入可以来自于定期支付的工资，也可以来自于销售后的分成，也可以是两种方式相结合。
在加拿大，农民的收入一般都很不错，尤其是随着这几年食品价格的上涨，农民的年收入始终在提高。此外，由于加拿大政府对农业采取扶持的政策，农民还可以从政府那里获得相应的福利和补贴，比如他们可以获得更廉价的汽油，相对低廉的农业保险，而对年轻的农民，政府还会为他们购置农具提供补贴。
以下是加拿大统计局在此前金融危机期间对全国农民家庭收入的统计结果，以及安省近几年农民家庭的平均收入。
从图中可知，即便在遭遇经济危机，加拿大各行业普遍失业率提高收入下降的情况下，农业从业者的收入依然保持在比较稳定的水平。
这一情况对有意投资农场，尤其是有意选用Custom Farming这一经营方式的朋友，可谓利弊参半。因为一方面，对农业的一系列优惠和扶持政策更容易让农场主获利，而另一方面农业从业人员较高且较为稳定的收入，也意味着农场主需要承担更高的人工成本。这些都必须计入投资计划当中。
总的来说，Custom Farming经营方式的好处是可以让农场主和投资人从具体而繁琐的农场工作中解脱出来，对于缺乏农业经验，也不太了解具体农业生产过程的朋友比较合适。
然而，这种方式的缺点，则是农场主和投资人可能要承担更多财务和管理上的风险，所以对市场以及经营管理方面的要求会比较高。而且一般来说，农场主需要对农场的生产进行整体上的把控， 所以农场主最好还是要有一定的专业知识。
相关阅读：农场——不该忽视的投资之选（下）
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加拿大房产买卖中的额外费用 | 加拿大
在上一期专栏中，我介绍了加拿大房产投资的概况，本期我将介绍有关加拿大房产买卖的额外费用（除房产价格以外）。
税收
非加拿大居民需要为其在加拿大的收入交纳所得税。税收的种类和所得税的申报材料根据收入类型决定。
房产转让（购置）税/土地转让费是房产价值的0.5%~2%（亚伯达、新斯科舍农村地区和萨斯喀彻温省除外）。20万美元以内的部分税率是1%，超过部分税率2%。
购买首套房不需要交纳财产转让税（PTT）的情况如下：
- 加拿大公民或永久性居民，且在全球范围内没有购置过房产；
- 购房之前在房产所在省份居住超过1年；
- 此前六个月上交过2份报税单；
- 购下房产后至少将房产作为主住宅居住一年。首套房购买者还享有一些房产转让税的部分优惠，具体情况按照当地的公平市价而定。
2007年12月，安大略省为首套房买家（高达2000位）免除土地转让税，现在也同样适用于转售和新建的房产。从2008年2月以来，多伦多（很可能其他省会城市也会实施类似政策）有自己的土地转让税，为购买转售和新建房产的首套房买家提供税收减免。
若购置的是一片空地，必须在一年以内建造房屋，当年买家必须要住在房屋中。
想要免除PTT还要满足其他条件，所以最好要咨询律师和公证人。
清税证明
准备和申报清税证明的费用由买家支付，费用根据交易情况为300~1000美元不等。
主要住宅不需要交资本收益税。
商品和劳务税（GST）税率5%，适用于新建房屋，一般包括在房产价格之中。如果房产是买家的主要住宅房，那么350 000美元以下的部分可以申请GST优惠，减税率高达36%，最高可达6300美元。
税前（GST）35万~45万的房产GST按比例减免。税前高于45万的房产不享受GST优惠。经过修缮的二手房和新建房产都享受GST优惠。
截止2013年4月1日，英属哥伦比亚取消了统一销售税（HST），转而使用GST和省级销售税。转让规定，包括英属哥伦比亚交易税，适用于2013年4月1日仍在进行中的所有交易。适用于交易税的房产同样适用于英属哥伦比亚交易税。
有关GST的问题参见 Revenue Canada，或咨询熟悉房产收入税的会计。
英属哥伦比亚的省级销售税（PST）是7%，一般包含在销售价之中。
HST（GST和PST的融合）税率为12%，适用于安大略省、新不伦瑞克省、纽芬兰、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省实施了联邦的HST。联邦的HST适用于大部分的交易，主要是新建房屋，不适用于二手房。不管房产价格如何，新房买家都能享受最高2.4万美元的优惠。
加拿大房产税是社区的年费，也就是说每个省税率都不同。房产税和PTT的区别在于PTT曾经是省级的税，发生在房产转移的交易中，而房产税是每年交给地方税务部门的。房产税是根据省级的评估单位评估的房产价值再通过当地税收部门规定的目前的税率进行计算的。房产税每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之间的。
小结
当地、省级或联邦政府对海外买家都不会征收额外的税费。房产转让税、房产税年费等都是基于同样的计算方式，适用于所有房产买家。所得税的交纳要看纳税人的国籍或者看纳税人的国家与加拿大是否有税收协定。
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加拿大的房子该怎么买？| 加拿大
在加拿大买房，每个省都有不同的法律法规，所以买家最好咨询一下当地的房产代理商、律师和会计师。
如果你计划每年在加拿大的时间不超过6个月，你就不是加拿大居民，但你仍然可以开银行账户，可以购置房产。如果你计划每年在加拿大居住6个月以上，你必须要申请移民。
加拿大政府出台了促进外国投资政策，大部分省（不列跌哥伦比亚省、安大略、魁北克、新斯科舍、纽芬兰、新不伦瑞克省）不限制海外投资者的数量。一些省份对国外居民购置房地产的数量有所限制。
在爱德华王子岛，外国公民如果要购买面积超过5英亩（约2公顷）或是临海长度超过165英尺（约50米）的地产，就必须要向岛屿监督管理及上诉委员会（Island Regulatory and Appeals Commission）提交申请。在马尼托巴，外国公民无法购买农田，除非他们计划两年内要移民到当地。在萨斯喀彻温省，外国公民不得购买面积超过10英亩（约4公顷）的土地。在亚伯达，外国公民最多只能购买两块地，总面积不得超过20英亩（约8公顷）。
寻找合适的房产中介
房产中介在加拿大地位很高。中介能提供价值，整个行业都很透明，管理也十分得当。
大部分中介都是个体营业的，中介费一般是可以面议的（一般在买家的承受范围之内）。不管是登记在哪个中介的房产，买家都可以通过任何一家中介购买。一般而言，每一笔交易都涉及两家中介——卖方中介和买方中介。
卖方中介（拥有房源的中介）一般都忠于卖家，只为卖家服务。也就是说，买家找到一家中介为其商议购房事宜，而卖家为其支付中介费。
《购买要约》
一旦选定一家中介，你需要给卖家一份《房地产买卖合同》（也称《购买要约》）。
制定了《购买要约》，而且卖家也接受了该要约之后，就要支付保证金。一旦买家签署了文件，那么文件就具有法律效力。如果买家要退出《购买要约》，就会损失保证金，还可能会遭起诉。
保证金放在一个信托账户中。一旦买卖双方达成了一致，保证金就自动成为买家支付给买家的房产交易额的一部分，然后交易就完成了。
贷款融资
加拿大居民购买一般的住宅，最高可以贷款支付75%的金额，最高贷款年限为25年。外国公民需要交35%的首付，最高可以贷款支付65%的金额。贷款的资格审查跟其他国家一样，即通过电话、传真或电子邮件访谈来收集个人信息，包括财产和负债状况、就业和（或）收入状况。贷款机构会逐个审查每个买家的申请。你的中介会给你推荐适合的贷款机构。
国外银行无法在加拿大登记贷款，所以买家比必须通过加拿大的贷款机构进行贷款。加拿大银行十分了解中国买家的需求。
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多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）| 加拿大
很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：
- 什么是商业地产
- 各类商业地产投资的风险和收益
- 投资商业地产的优点
- 投资加拿大商业地产正逢其时
- 大多伦多地区商业地产行情
- 商业和民用地产投资的不同
- 商业地产的投资回报率
- 投资人士主要聚焦的商业物业
- 在售商业（物业）机会举例
篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。
1、什么是商业地产？
多伦多现有商业地产类型：公寓物业（以收租金为目的的各类物业，例如：六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等）、商务楼、酒店物业、零售物业（包括大型购物广场商场，小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等）、商业物业（社区中心、养老院、教堂等）
工业用地中，生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好，市政审批都准备好了，已经改成商用了，所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益，是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。
2、各类商业地产投资有什么风险和收益？
3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点？
- 利于资产增值。
- 保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多，例如美国房地产泡沫破灭的时候，普通住宅价格跌幅巨大，而商业地产基本维持原状。
- 稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工，可以贷款杠杆提高收益，有政策优势。
- 税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。
4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时？
近几年，外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低，其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%，美国为代表的美洲地区占总投资的48%，欧洲的占10%但呈明显上升趋势。
原因一：多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意，为了规避风险，欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。，举例：收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团，在2015年，从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼，在2016年，花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL，拥有66%的股份，包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店，总面积约150万平方英尺。
原因二：加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐，更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化，最火爆的温哥华市场有点降温，多伦多涨势扩大，贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示，银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。
CBRE的执行副总裁表示，2016年经历了史无前例的商业带框旺季，贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。
大约58%的投资受访者表示，他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置，现在最受关注的是工业物业。看图，多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多，且持续走强。办公楼物业占据第二大份额，其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示，每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。
从成交价格看，办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情，办公楼物业价格在逐渐走低，商业零售去年有大幅增长，工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看，工业物业和商业零售是不相上下的。
延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）
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非加拿大居民申请贷款有哪些要求？| 加拿大
非加拿大居民是指哪一部分人群呢？ 关于非加拿大居民的定义，若从税收的角度讲，加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生，具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面，有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。
近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？
最大房屋贷款额
对于未获得工作许可的国际学生来说，如果要在加拿大购买房屋，首付资金最低为35%。也就是说，可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外，银行或者金融公司在审批房屋贷款时，还需要审核申请人的其他财务状况，信用状况，等等；其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金。
对于获得工作许可的非加拿大居民来说，购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说，具有这种身份的人士，可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。
房屋贷款违约保险
尽管如此，但是在购买房屋贷款违约保险方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说，一般地，如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%，就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说，如果购买房屋的首付资金低于35%，就必须购买房屋贷款违约保险。
一般地，审核房屋贷款的银行或提供保险的公司，在审核时，会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。
对于所购买的房产，提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看，该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出，且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的，不仅仅为了省房租，而是要获得投资收益。
最低首付资金计算
在首付资金方面，尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%；但是，如果房屋价格高于50万加元时，首付资金就会高于5%。按照新政策，当所购买房屋价格高于50万加元时，首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金；而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后，把这两部分加总，获得最低首付资金。
此外，无论是银行（金融公司）或者提供房屋贷款违约保险的公司，对于贷款申请者信用状况，家庭债务与收入的比率，仍有很多要求。限于篇幅，今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息，请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。
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加拿大购房，首付资金来源有哪些？ | 加拿大
当您为购买房屋申请贷款时，一般都要有首付资金。根据目前加拿大政府的规定，购房首付资金占房屋价格的比例最低可以达到5%。若首付资金低于20%时，购房者所获得的房屋贷款还需要购买房屋贷款违约保险。所以，首付资金的多少也就决定了您所购买房屋的价格，也决定了您所能够获得房屋贷款的数量，以及您所获得房屋贷款的条件，例如利率和偿还贷款的条件等。
那么，首付资金从哪里支出呢？一般地，关于首付资金有以下几种来源。
1、自己的储蓄资金
这是从过去日常生活中生吃简用所节约下来。一般来说，金融公司给您提供贷款时，首先要保证您有足够的首付资金。这些资金要求在您个人的银行账户上至少存在三个月。
2、从RRSP账户中提取资金
如果您是第一次购买房屋，您可以从您的RRSP账户提取资金作为首付资金。最大的提取量为25000加元。提取的这部分资金，您不用向加拿大税务局补交税收，但必须在未来的15年内重新还到RRSP账户。如果与您共同购买房屋者，也是第一次购房者，他（她）也可以从他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。这样，你们就可以获得50,000加元的资金。同时，加拿大税务局对第一次购买房屋者有明确的规定。这是指在过去四年内没有属于自己的住房。在加拿大，这个规定被称为Home Buyer Plan。
3、从直系亲属获得的资金
对于购买房屋者来说，即便有房屋贷款，即便首付的比例可以最低达到5%；但是，一下子要拿出一笔资金，对许多人来说，都不是一件容易的事情。所以，有时候，就需要亲戚朋友的支持。根据加拿大金融公司（包括银行），在审批房屋贷款时，对资助首付资金的亲戚有明确的规定。英文称Immediate family，中文可以翻译为直系亲属。这是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。这些亲属资助您购买房屋的不用偿还的资金，可以作为您的首付资金来源。
4、从朋友借来的资金
有时候，为了筹集资金，您可以从您可以信赖的朋友处借款，作为您的首付资金。有些金融公司可以把此作为您的首付资金来源，为您提供房屋贷款，但是，您从朋友借来的这部分资金仍然被认为是您的债务。在计算您的家庭债务率时，要考虑这部分债务。这样的评估结果实际上会提高您的贷款风险。
5、从金融机构获得的贷款
除了从朋友处借款外，您也可以从金融机构获得贷款，作为首付。例如，用其他房产作为抵押获得信用贷款（Line of Credit），或者用您的信用卡等获得贷款。与从朋友处获得的借款性质相同。这部分借款仍然被认为是您的债务，在计算您的债务率时必须考虑在内。这将提高您的总债务率水平，同样，也增加了您的贷款风险。
所以，在考虑您的首付资金来源时，必须仔细考虑，权衡利弊。
（注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的贷款专家）
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多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）| 加拿大
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- 什么是商业地产
- 各类商业地产投资的风险和收益
- 投资商业地产的优点
- 投资加拿大商业地产正逢其时
- 大多伦多地区商业地产行情
- 商业和民用地产投资的不同
- 商业地产的投资回报率
- 投资人士主要聚焦的商业物业
- 在售商业（物业）机会举例
篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。上期看过要点1—4，今天我们来研究馀下的5个要点，结尾还会加载多伦多商业地产干货问答。
5、大多伦多地区商业地产行情
6、商业和民用地产投资的不同
申请商业贷款和住宅贷款的主要区别？
审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想，物业的位置和租客情况。
如果有大银行大公司的租客，确保每月租金收入是比较稳定的，这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域，作为借款人的投资者是主要关注点，个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域，投资者买的商业物业是主要关注点。
7、商业地产的投资回报率
商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。
公式：租金净回报率＝一年的租金收入/买家买入的价格*100%
例如一个咖啡店卖了100万美元，如果年租金收入为5万美元，那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。
这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。
这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同，行业不同，环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中，地域因素是最主要的，地区地段越发达和热闹，地价就会越高，回报率就会越低。
就大多地区来说，多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产，它的投资回报率影响投资决策的重要因素，也是商业资产定价的最重要的参考依据。
比如，在投资回报率5%的地区，如果税前的净利润是每年40万加币，物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区，回报率可能达到10%的地方，如果税前净利润同样为每年40万加币，这一项资产上市的价格可能只有400万左右。
7、为什么和中国的投资回报率有差距，没有中国投资回报率高？
在很长一段时间里，接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算，为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手，它都涉及比较大的投资额，投资收益的核算是至关重要的。
对于很多中国投资者来说，中国的商业资产投资回报率要比多伦多高，有的可以达到20%~30%。但是客观的理解，加拿大和中国的基本条件是不同的，风险值和社会环境不同，所以回报率也是不同的。
中国的商业资产是没有土地产权的，发展规划没有长期的打算，随意性较强。反观加拿大，它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。
加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在，只要维护保养得当，资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高，年均收益率大概达到16.7%左右，同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系，以及比较高质量的教育和医保体系。
中国的房产受制于产权期限，加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地，温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。
8、投资人士主要聚焦的商业物业
目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。
作为好的商业投资人来说，不仅仅是房东，也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验，这样才能了解各商业物业的投资特点，估值要素，投资战略和策略等。
比如投资商铺，投资商铺之前要研究好几大方面问题。
一周边消费是否具有持续支撑力，周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。
第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。
第三要看商业布局能否将商场人流有效交织，推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。
物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的，商业地产的投资风险性也是显而易见的，遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究，就把风险架在了自己的脖子上。
9、在售的一些商业地产物业的类型举例
- 土地开发包括生地熟地
- 有牌照的冷冻食品加工厂（189万9加币）
- 超大占地办公楼（顶级租客，资质较好1500万加币）
- 两个酒庄（运营种植产酒具备专业管理团队和公司，根据规模不同几百万到几千万不等）
- 经济型酒店（132间客房）
投资便利店需要注意哪些因素？
- 便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内，至少有3000个商圈的人口，可能到你便利店来。
- 符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。
- 能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。
- 真正的便利。切实做到时间的便利，地点的便利，购买的便利。
- 连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。
- 坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业，不是立刻盈利的行业，一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利，才能长久发展。风险和机遇各占50%。
所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。
十、多伦多商业地产干货问答
问：多伦多投资商业地产收益率如何？
答：多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。
问：如何购买？
答：购买流程和本地差不多，贷款主要看商业的数据和你个人经验。
问：多伦多投资商铺大概需要多少预算？
答：商铺是风险游轮。如果加盟酒店几十万到几百万都是可能的，甚至几千万的大型商铺。
问：投资房产哪种房产类型更具投资价值?
答：风险和收益成正比。风险和收益最低的是公寓物业，最高的是空地。每个人能承受的风险程度是不同的，根据个人个性化定制，具体问题具体分析。
问：投资商业地产全是永久产权吗？
答：是的，加拿大全都是永久产权。
问：如果本人不在多伦多，交个中介管理费大概是多少？
答：不是中介管理费，如果是公寓物业是交给管理公司的管理费，根据管理公司水平，商业类型大小不同也都是不同的。商业地产很难描述一般行业的标准，非常个性化。
问：投资商业地产是否可以贷款？有什么条件？
答：个案分析。看购买生意的过去数据好不好，投资回报率，个人经验和财务状况。
问：贷款首付比例是多少？
答：一般来说，正常物业类型30%~50%是可以做到的。
延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）
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加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你
2014年11月，随着国际油价的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下调-0.25%）。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率，2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣，同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系，越来越多的新移民，留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此，加拿大6大主要银行迎合市场需求，制定了特殊的新移民房贷项目，留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期，我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本，享受加拿大当前历史低。
- 新移民房屋贷款项目 （New immigrant Home Ownership Program）
新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民，那一般符合了新移民的身份。
无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是，各大银行还是会尽职审批贷款。所以，充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。
贷款额度
按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定，首付款一般至少在35%，最多可贷款至房产总价的65%，且房屋贷款数额不能超过150万加币。
举例：
注：申请新移民购房贷款首付，需是申请人本人资产
首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行
贷款前需向银行提供首付款到位证明（如加拿大或国内银行出具的存款证明）
新移民房贷最长为30年
可申贷房屋：
- 一般的独立屋（Single House）
- 公寓（Condominium）
- 连体别墅（townhouse）
注：大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时，房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米；其他地区公寓申请贷款时，房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。
新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。
另外，新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产：一处是主要自住物业；另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所购买。
如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件，且位于大多伦多地区和大温哥华地区，贷款总额（包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区，总贷款额不超过175万加币。
- 国际留学生房贷项目（International Students Mortgage Program)
国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明，比如录取通知书， 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。
贷款额度
申请时需居住在加拿大，购买房产时需提供50%或以上的首付款，最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。
举例
注：最长房贷期（amortization）为25年
首付款允许学生自身存款或父母资助（父母资助需提供馈赠证明）
贷款发放15个工作日前，首付需存入加拿大主要银行（Canadian major chartered bank）
另外，国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样，但是，只可申请购买1处自住房。
留学生房贷申请要求
- 财务情况说明（如父母的汇款记录，如果留学生是公司股东需提供红利记录，或者在加拿大的存款证明等）
- 与房屋相关的收入负债率（GDSR）不超过32%
- 总收入负债率（TDSR）不超过40%
- 非居民贷款项目（Non-Immigrant Home Ownership Programme）
非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民，却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常，非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。
非居民房屋贷款申请要求
- 提供财务证明
- 房屋相关收入负债率不超过32%
- 总收入负债率不超过40%
- 现未定居加拿大
- 无移民身份
- 提供子女准读证（如果给留学子女购买）
贷款额度
- 房贷小于100万加币，首付在35%或以上，最高贷款比率为65%
- 房贷介于100~200万加币，首付至少房款总价的50%，最高贷款比率为房价的50%
举例
注：非居民房屋贷款最长贷款期为30年
非居民贷款的首付款不可为再次贷款（secondary financing) 或者是他人馈赠，非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业，购买房屋保险时会被要求包含地震这项。
【注】：以上3类房贷形式，每家加拿大银行的具体细则可能会有不同， 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能，本文信息仅供参考
附：申请加拿大房屋贷款常见术语与分类
房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和购买物业相关的每月（或每年）开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等）占其每月（或每年）总收入的比率。
总收入负债率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括购买物业需要负担的所有开支（利息，本金，地税，电暖等）及申请人其他所有负债的供款（比如信用卡，个人贷款，汽车贷款等）占其总收入的比率，通常可以按每月的开销，收入计算也可以按每年的开销，收入计算。
前文介绍的加拿大新移民房贷，国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分，享受加拿大银行提供的特殊审核手续，不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。
另外，申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款（Open Mortgage）或者是死期房屋贷款（Closed Mortgage）。
活期房屋贷款（Open Mortgage） ：一 般银行提供六个月， 一年，三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活，可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高，且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高于五年活期的利率。
死期房屋贷款（Closed Mortgage）：银行一般提供一年期，两年期，三年期，四年期，五年期， 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前，如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行，会受到合约影响通常需要支付罚款。
还有比较下银行的浮动利率贷款（Variable Rate Mortgage）和固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）看看哪个更合适您。
浮动利率房屋贷款（Variable Rate Mortgage）： 基于每个银行的最优惠贷款利率（Prime）。
最优惠贷款利率（Prime）：指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。
银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率（Prime）+增加多少个百分点 ／(或者) -减少多少个百分点。合同期间，银行的最优惠贷款利率（Prime）会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申请人可以选择五年死期浮动贷款（Variable Rate Closed mortgage）也可以选择五年活期浮动贷款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人会混淆这两个名称，同是五年的浮动利率，五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高，因为客人可以随时付清或者转至他行，无违约金。
固定利率的房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）利率在贷款合同期内不变，一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款（Fixed-rate open Mortgage），但是还是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）更常见，选择更多。多数银行提供死期：一年，两年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。
五年固定死期房屋贷款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年，5年浮动利率死期房屋贷款（5 year variable rate closed mortgage）也被越来越多的客人所接受。
Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015：
从 1960年至2015年，加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%，1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录：22.75%，加拿大历史贷款最低的纪录：2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 （Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。
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政府要对多伦多房市出手了吗？| 加拿大
进入2017年以来，多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而近期（四月二十七日）要举行的三级政府联席会谈（多伦多市长John Tory，安省财长Sousa，联邦财长Morneau）更让坊间众说纷纭，莫衷一是。可惜加国的现有的中文媒体非但不能提供有用信息，还因为利益决定立场，往往屁股决定脑袋，以讹传讹，使得市场最近谣言四起。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法，趁着长周末，本着客观，准确的原则，小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读，也是对长期以来关心支持我的朋友和客户们的一个回馈。
《多伦多星报》一天前对财长先生关于新预算案的摘要介绍。如果不想读大段英文，可以继续往下看。
财长的讲话大体上有几个要点：
1、安省经济增长快速，是全国平均水平的两倍，更高于所有G7发达国家水平。具体体现在出口，制造业，零售，金融行业，安省居民家庭收入也同步受益于这种增长，更重要的是，这是全省范围的增长，不仅仅局限于大多伦多金马蹄地区。健康增长的经济也同时带来了人口的持续流入，这是最大的，不容置疑的基本面。
2、此前温哥华出台了排外税而导致的房市和政府的双输局面，有前车之鉴，财长明确暗示了他们会采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出现一些不愿意看到的后果（untended consequences）。这就基本上排除了大家所担心的外国买家加税的可能性。
3、财长继续明确表达了对两类市场行为的忧虑：爆炒楼花牟取短期暴利，和空置房屋待价而沽。这次政策的火力点必将聚焦于此。可能的做法是，对于炒楼花获利的部分将降低资本利得税豁免额度，更极端的做法，比如对于转让多个楼花获利者将100%按收入交税也不是不可能，从而打击炒楼花的热度。这是一个重量级武器，影响颇为深远，一旦通过，则投资楼花要三思（关于楼花的投资价值与风险另文分析）。另外空屋税极有可能此次拿上台面，这对囤房人士是一个利空，但我个人觉得影响不大。
总结，基本面继续看好无疑，外国买家税可能性不大，空屋税可能会通过，楼花转让可能要交更高的税。供给方面，会增加土地供给和公寓的建设。总的来说，政府不会，也不应该硬性打压房价，这里是自由社会，市场经济，价格的事情市场说了算。政府要做的事情是规范一些市场过度投机行为，减少一些狂热的躁动。作为同时深度涉入房贷和地产领域的专业人士，我认为这不是一件坏事。我对多伦多房市长期继续看好20年，但也不希望人们涸泽而渔，搞到子孙后代都买不起房。至于有人担心的加息，那是央行的职能，跟这三位没有一毛钱关系。
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