Category: Special Investment Column

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美国公寓合并的七大建议

如果你已经拥有一套美国公寓，对该地段、街坊邻里、施工人员以及建筑设施感到满意，而又想要更大的空间，那么你可以买一套相邻的公寓，这是一个非常方便的选择。

在纽约购买隔邻的公寓合并使用是常见的做法

对于公寓合并相关注意事项，我在此提供以下建议：

1、垂直公寓合并

即买下楼上或楼下的公寓，花费较高，因为需要结构性改造，添加一个楼梯。这就需要聘用一名结构工程师，提供如何打通上地板的细节。这需要给现有的结构巩固支柱，因此需要支撑图以便公寓大楼审查。审批过程通常需要较长的时间建设，公寓大楼方面也有旗下工程师审核你聘用的工程师的计算。施工时间也需要更长的时间也比相邻公寓合并所耗的时间要长。增加楼梯减少大楼的建筑面积。

2、流动空间

聘请一名建筑师很重要，他可以帮你弄清楚可以打通哪里让公寓衔接。建筑师可以帮你找到非支撑墙的位置，并提供了一些计划选项，显示最好在哪些地方打通墙壁。流动空间非常重要的。生活区和私人卧室通常是分开的。要让你可以很容易从玄关走到休憩空地。卧室通常位于远离公众生活区域。

3、干湿分离

对于把房子改建成浴室、洗衣房或厨房，大多数大楼都有一定的规则。这些用途的房间被称为湿房，都安装有自来水设施， 这些规则要求所有湿房相互隔离，以防漏水或发大水。这些湿房需要做防水工作，一旦漏水或发大水，可以帮助控制和减少损失。建筑师将研究你的公寓水管走线图，以确保你的新计划符合这些规则。

4、保留两间厨房

通常合并公寓时不允许保留两间厨房。一般可以很容易把其中一间厨房（湿区）改建成浴室或洗衣房。

5、建筑部

建筑部要求由建筑师或建筑工程师编制的一组计划。公寓大楼也必须批准该计划。这两个评审都需要时间。越快聘请建筑师开始进行规划，你就可以越快开始施工。

6、家具计划

确保建筑师或家具设计师为你提供一个家具计划。这将帮助确保当前家具与新家具相得益彰，门扇在适当的位置，墙上有足够的空间挂艺术品等，家具计划有时是后来添加上的。很多时候客户对门位置不满意,所以之前先计划好，会更好。

7、搬出去

施工过程中，尘土飞扬，气味重而且嘈杂。你要准备在施工前搬出去住。呆在那里会造成巨大的压力，因为灰尘和噪音难以忍受。

原文由Kai的合作伙伴达尼尔·伍格尔特尔（Daryl Wugalter）撰写

在纽约，非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学，他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作，还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因，在美国购置房产都要谨记五点注意事项。【阅读全文】

 

Kai Wong专栏全集

 

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伦敦房产一年增值46000镑！你辛苦一年没有房子赚得多……

根据最近的数据统计，在2015年，英国5个白领里，平均有2个的年薪没有英国房屋的去年的平均增值多。也就是说，英国房子在2015年的平均增值部分，比将近一半的英国工薪阶层的年薪要多哦！

根据Post Office Money的统计报告，全英房价在2015年平均上涨了一万八千英镑，比英国40%的工薪阶层去年的年薪还要多。

给你一些对比数据：在英国，一些专业职业，比如护士、老师、初级医生、警察，他们的起薪都在两万两千镑左右一年。

伦敦和英格兰东南部

在伦敦，房屋在2015年的增值平均为4万六千镑，可是对比来看，伦敦工薪阶层的平均年薪仅为3万六千镑。也就是说，房子才是家庭收入的最大贡献者，赚的比房主还多！

同时，Halifax的最近的一份调查报告显示，房屋增值与工资收入差距最大的，出现在赫德福德郡的Three Rivers地区，在过去两年房屋的平均增值为£148,000，比当地的工资收入整整高出£98,000.

Three Rivers地区属于伦敦通勤地区，这里交通线路发达，Metropolitan line途径这里，使得越来越多的伦敦工薪阶层来到这里安家置业。

房屋增值与工资收入差距最大的排行榜上，排名第二的是西北伦敦的哈罗（Harrow），该地区的房屋增速可以排名全伦敦前十。

排名第三的是格林威治，这里不仅有一线泰晤士河景，还在进行大规模的重建工程。并且交通也不错，离金丝雀码头很近，几条线路同时到达，而且2018年的crossrail也将途径这里！

房价增速放缓

全英的平均房价在2014年12月到2015年12月间，同比下降了£5,800，同时工薪阶层的年薪上涨了£400左右，到£26,400。

在伦敦，平均房价上涨到了£536,000，英格兰东南部的平均房价为£365,000，英格兰东部的平均房价为£315,000。

不断上涨的需求

Post Office Money的首席贷款专家John Willcock表示，虽然对比2014、2015年，英国的房价增速有所放缓，但是我们还是看到了房价的大幅继续上涨。

房价上涨一部分是由于始终旺盛的需求，而房产供应的短缺不能很好地满足需求。

看到这个消息，已经是房主的同志们可以偷着笑了，而对于初次置业者来说，越来越高的房价让他们越来越难爬到房产的阶梯。

未来的预测

英国房产专业人士们预测，在2016年英国的房地产市场将有两次波动。一次在4月份之前，想购买二套房和投资房的，因为新印花税政策的影响，正在大幅涌入市场。而5，6月份，将会随着伦敦市长大选和英国脱欧公投而有所冷却。随后，在2016年下半年，房地产市场将继续升温，房价将继续在多方因素的推动下上涨。

今天我们来聚焦伦敦，从房屋出租后的租金回报率方面来审视，到底哪10个区域会是未来购房出租（Buy to Let）选址的大热门？房姐帮您选优址，买好房！【阅读全文】

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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纽约房地产市场已泡沫化了吗？

今年，大家一直在谈论纽约房地产市场会否泡沫化，但是在2016年第一季度曼哈顿的销售数据反映纽约的房地产热潮依然持续。（相关阅读：纽约房租）

第一季度曼哈顿房产销售

根据道格拉斯艾丽曼公司 （Douglas Elliman）第一季度曼哈顿销售报告指出曼哈顿公寓的平均价格今年历史性的突破了200万美元，同时中位房价现在已经达到1,137,500美元（这仅是1.1％低于2015年第四季度创下的纪录）。这些数字虽然非常惊人，但是这也包括在过去几年前所签署的期房如公园大道432号公寓，逐渐的在一月开始交房（第一户公寓以$1775万交易）。该报告指出，新建设的公寓销售比去年同期上涨了94％，当中有三分之二是高级公寓。

在TOWN Residential的报告中也显示相同的结论，平均价格创下了历史新高。在曼哈顿二手房市场的中位价为95万美元比同年时期长了7.3%，而二手房占了曼哈顿的房地产的78%，这数据也真实的反映了整体市场的表现。

可是根据Zillow网站的数据显示，美国整体的中位房价为208,226美元，曼哈顿比全美国的中位房价高很多。尽管在2016年初华尔街的股市动荡，纽约的房地产还保持了增长，这意味着纽约房市拥有稳固的动力。正当许多国际买家还是对纽约市的前景很有信心，小投资者也不甘示落的购买中端房地产。

在莱坊今年的《财富报告》中提及，纽约房地产因为价格上涨和低融资成本结合的优势，开发商在毫宅市场供应有持续的增长。随着市场向买家倾斜，许多地区的毫宅价格增长潜力将有待重新评估。

纽约的租赁市场

曼哈顿的租金终于出现了相反的效应。在道格拉斯艾丽曼公司今年三月的租赁报告显示中位租金比去年同月下滑了2.8%报$3,300。房地产评估师，乔纳森·米勒指出出租房源比去年增加了两倍，如果纽约市的经济没有太大的强化的话，空置率将会提升。不过，暂时的数据只是意味着租金已达到了承受能力门槛，很有可能在未来的日子里不会有太大的起落（当然，这不包括未来经济危机所带来的影响）。由于过去几年里，曼哈顿有大量的房子都被国际投资者买下变为出租房，这使得曼哈顿的租赁市场出现了很大的竟争或需要更久的时间才能租出去，尤其是下城的金融区或东村。近期，有很多业主都愿意为房客承担经纪费或免付一个月租金来吸引房客，希望能让房子更快的租出去。

与买房市场出现同样的现象，在中端的市场租金增长仍然是很强劲的，有谁不想租到又好又便宜的房子呢？在布鲁克林的租赁市场比起其它地区有明显的涨幅，曼哈顿和布鲁克林的中价租金距离只差$525报$2,775。租赁市场的高峰期是在5月和9月之间，在这期间会有很多国际学生，工作调遣或因为租约到期想换房子的房客。选对好的房客是非常的重要，一般房地产经纪都会为客人的房子招租和审核房客的收入和个人质料。有很多房客因为不符合审核机制而被逼到比较便宜的地区，而布鲁克林或皇后区就成为了抢手货了。 

综合了各方面的报告，曼哈顿的房地产已达到了最高纪录。在过去几个月里受到许多负评的阴影之下，数据证明了市场还是保持着平稳的状态。不管买房或租房，纽约永远是一个有市有价的国际大都会。

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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英国Top10学区大盘点系列：特拉福德区

导读：【英国Top10学区排名公布】

特拉福德（Trafford）是曼彻斯特市的一个区，共有67所小学，18所中学，8所特殊学校及10所私立学校。根据2011年的人口普查显示，该区总人口227,100，占地106.04平方公里。该地区犯罪率为3.96%。区内有12个政府运营的图书馆，还有在线图书馆及家庭图书馆服务。区内有近30处公园及露天公共场地。

该地区中，18-64岁人的人口占61%。全区参与经济活动的人数占总人数的72.5%，其中在职工作人员占57.8%，失业人员占5.2%。未参与经济活动的居民中，学生占16%，退休人员占48.5%。该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的33.8%。根据2011年的人口普查报告显示，特拉福德区的英国白人在当地居民中占80.41%，华人占0.98%。

特拉福德区是曼彻斯特最优秀的校区之一，在过去几年的统计中，曼彻斯特地区最受家长和学生欢迎的公立学校中有5所位于特拉福德区。

优秀私立学校

Manchester Islmic High School for Girls 曼彻斯特伊斯兰女子高中

地址：55 High Lane, Chorlton, Manchester, Lancashire, M21 9FA 

邮箱: z.hafeez@miet.org.uk

电话：016 1881 2127

建校时间： 1991年

学校类型： 私立走读制女校

招生年龄： 11-16岁

在校人数：497

学费：£4,910每年

师生比例：1:19.1

学生成绩：GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到98%， A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到99%，19%学生 A-Level成绩达到AAB以上

学校特色:

  • 学生大多来自英国本地穆斯林家庭，国际学生极少。

优秀公立学校

Altrincham Grammar School for Girls 奥特林厄姆女子文法学校

地址：Cavendish Road, Bowdon, Altrincham, Cheshire, WA14 2NL

邮箱:    admin@aggs.trafford.sch.uk

电话：01619125912

建校时间： 1910年

学校类型： 公立走读制女校

招生年龄： 11-18岁

在校人数：1272

师生比例：1:18.1

学生成绩：A-Level成绩全国排名8名，54%学生 A-Level成绩达到AAB以上；91%的学生A-Level成绩达到A*-B以上成绩 ，A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到100%。GCSE成绩全国排名27名，GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到100%

学校特色:

  • 学生大多数来自英国本地白人家庭，少数来自其他种族和国籍，母语非英语的国际学生比例为2%。
  • 曾被评为“优秀语言推广学校”。

Altrincham Grammar School for Boys 奥特林厄姆男子文法学校

地址：Marlborough Road, Bowdon, Altrincham, Cheshire, WA14 2RS

邮箱:  agsbadmin@agsb.co.uk

电话：016 1928 0858

学校类型： 公立走读制男校

招生年龄： 11-18岁

在校人数：1257

师生比例：1:16.7

学生成绩：A-Level成绩全国排名25名，51%学生 A-Level成绩达到AAB以上；84.3%的学生A-Level成绩达到A*-B以上成绩 ，A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到99%。GCSE成绩全国排名44名，GCSE五门A*- C以上成绩人数比例达到99%。

学校特色:

  • 学生大多数来自英国本地白人家庭，少数来自其他种族和国籍，非英语为母语国际学生比例为7%。
  • 曾被评为“优秀语言推广学校”以及荣获“优秀国际型学校”。

Urmston Grammar Academy 厄姆斯顿文法学校

地址：Newton Road, Urmston, Manchester, M41 5UG 

邮箱: Office@UrmstonGrammar.org.uk

电话：016 1748 2875

学校类型：公立走读制混合校

招生年龄： 11-18岁

在校人数：884

师生比例：1:16.2

学生成绩：GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到99%， A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到100%，19%学生 A-Level成绩达到AAB以上。

学校特色：

  • 学生大多来自英国本地白人家庭，非英语为母语国际学生比例为8%。
  • 学校教学设施完善，配有全新专业科学实验室、电脑室等教学配套设施。
  • 学校在科学、数学、社会学、法语、物理等学科表现优异，曾荣获“科学类特长学校”以及“语言特长学校称号”。

Loreto Grammar School 洛雷托文法学校

地址：Dunham Road, Altrincham, Cheshire, WA14 4AH

邮箱：info@loretogrammar.co.uk

电话：01619283703

建校时间： 1909年

学校类型： 公立走读制女校

招生年龄： 11-18岁

在校人数：1048

师生比例：1:15.7

学生成绩：­­­ A-Level成绩全国排名99名，18%学生 A-Level成绩达到AAB以上；A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到99%。GCSE成绩全国排名66名，GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到99%，英语科目尤为突出，近80%学生获得A或A*以上。

学校特色:

  • 学生绝大多数天主教徒，少数来自其他种族或国籍，非英语为母语国际学生比例为3%

Sale Grammar School 塞尔文法学校

地址：Marsland Road, Sale, Cheshire, M33 3NH

邮箱：office@salegrammar.co.uk

电话：016 1973 3217

建校时间： 1991年

学校类型： 公立走读制混合校

招生年龄： 11-18岁

在校人数：1233

师生比例：1:15.2

学生成绩：A-Level成绩全国排名153名，24%学生 A-Level成绩达到AAB以上；A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到100%。GCSE成绩全国排名121名，GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到99%。

学校特色：

  • 学生大多来自英国本地白人家庭，非英语为母语国际学生比例为8.8%

St Ambrose College 圣安博学校

地址：Hale Road, Halebarns, Altrincham, Cheshire, WA15 0HE 

邮箱: office@st-ambrosecollege.org.uk

电话：016 1980 2711

学校类型： 公立走读制男校

招生年龄： 4-18岁

在校人数：964

师生比例：1:16.9

学生成绩：GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到98%， A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到99%，22%学生 A-Level成绩达到AAB以上。

学校特色：

  • 学生大多数来自其他地区或城市，非英语为母语国际学生比例为8%。

Brookburn Community School 布鲁克伯恩社区学校

地址：Chorlton-cum-Hardy,  Manchester M21 8EH

邮箱: admin@brookburn.manchester.sch.uk 

电话：016 1881 8880

学校类型： 公立走读制混合校

招生年龄： 3-11岁

在校人数：473

师生比例：1:24.7

学生成绩：2014年，33%的学生英语阅读、写作、数学总成绩达到五级以上水平。

学校特色:

  • 学生三分之二来自英国本地白人，其余来自其他种族背景或国籍学生，非英语为母语国际学生比例为4%

Chorlton CofE Primary School 乔尔顿教会小学

地址：Vicars Road, Chorlton-Cum-Hardy, Manchester, M21 9JA

邮箱: admin@chorlton.manchester.sch.uk

电话：016 1881 6798

学校类型： 公立走读制混合校

招生年龄： 3-11岁

在校人数：239

师生比例：1:23.5

学生成绩：2014年，62%的学生英语阅读、写作、数学总成绩达到五级以上水平。

学校特色:

  • 学生大多数来自白人家庭，非英语为母语国际学生比例为9%。
  • 注重学生艺术方面培养，艺术作品成绩优秀，曾获艺术奖。

St John’s RC Primary School 圣约翰教会小学

地址：Chepstow Road, Chorlton-Cum-Hardy, Manchester, M21 9SN 

邮箱：admin@stjohnsrc.net

电话：0161 8811040

学校类型： 公立走读制混合校

招生年龄： 3-11岁

在校人数：497

师生比例：1:19.1

学生成绩：2014年，37%的学生英语阅读、写作、数学总成绩达到五级以上水平。

学校特色：

  • 学生绝大多数来自英国本地白人家庭，非英语为母语国际学生比例3%。

Our Lady of the Rosary RC Primary School 圣母玫瑰园教会小学

地址：Davyhulme Road, Davyhulme, Urmston, Manchester, M41 7DS

邮箱:  rosary.admin@trafford.gov.uk

电话： 016 1748 4626

建校时间： 1973年

学校类型： 公立走读制混合校

招生年龄： 4-11岁

在校人数：210

师生比例：1:25.9

学生成绩：2014年，47%的学生英语阅读、写作、数学总成绩达到五级以上水平。

学校特色:

  • 学生基本上来自英国本地白人家庭，非英语为母语国际学生比例仅为8%。

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2016美国投资看点：你的机会在哪里？

时光如梭，2016年第一季度已悄然而过，4月份也过去一半，回顾过去几个月，若用惊心动魄一词来形容市场表现毫不为过。经济、货币、股市及石油之间彼此关联，互相影响，接下来的三个季度里， 投资者应如何看准大局稳健投资呢？

2015年12月16日，美联储宣布将联邦基金利率提高25个基点，联邦基金目标利率将维持在0.25%至0.50%之间，这标志着美国自2006年6月来正式开启加息周期，在耶伦高调宣布2016年将会按部就班加息四次地同时，也开启了市场的第一波下跌行情，好在之后有所反弹。但是新年伊始，油价便率先开始发难，在伊朗拒不减产的高调言论下，油价一搓再搓，屡创新低。随后以银行业为主的2015年第四季度财报表现不佳，更是为虚弱的股市火上浇油，以至创下了美国股市有史以来最差的开年记录。好在之后在沙特与俄罗斯虚虚实实的冻产谣言中股价开始反弹，这也让美国股市压力倍减。

本以为会就此别过危机，可是谣言终究是谣言，当市场对这些信息免疫之后，新一轮的下跌再次来临，并伴随着大量石油能源公司的破产瓦解，一时间能源公司的债务违约问题风声鹤唳，能源巨头Chesapeake(CHK)的破产重组就是最好佐证。 2月11日油价一路跌至新低26.21美元，创下13年来的新低。

就在市场哀鸿遍野之际，反弹却来了，而且是报复性且具有持续性的反弹。截至今日，三大股指纷纷扭亏为盈，油价重回40美元时代。究竟是什么样的原因促使这波上涨行情呢？大量的空头回购形成了一种触底反弹的行情，使得不少投资人逢低进入。期间银行也是一个原因，美国能源公司在银行的帮助下大举承销发放股票及债券集资，总额约达90亿美元，缓解了很多危机公司的燃眉之急。另外，美联储的暂缓加息，耶伦出乎意外的鸽派发言更是推动股市上扬的直接因素。

总之，过去几个月的行情确实让不少投资人多少有些失措，不知接下来的投资方向应进行如何调整，下文将分析一下未来可能发生的几种情况。

美股市场

若想知道股市的去向，关键还要看美联储的下一步动态。从美联储最近公布的“DOT PLOT”来看，今年加息已由四次削减到两次。美联储之所以迟迟按兵不动，其实并非美国经济不好，而是基于对全球经济的担忧。通俗点解释， 欧洲、日本、中国等重要经济体系都在纷纷的进行货币宽松政策，欧洲、日本甚至很有可能在现有负利率的基础上再加大宽松，美联储不加息便已经等于美元较其它货币升值，更何况加息呢？结果一定会使美元强上加强，美元走强后进出口行业会遭受重挫，还会降低海外对于石油的需求量，这都是美联储所不愿看到的，所以全球因素导致美联储暂缓加息步伐。因此若美联储继续暂停加息，那么大盘还有持续上涨的空间，股票市场则还有投资的机会，大宗商品类黄金也可作为投资对象。

另一方面，美国的各项数据表现强劲，当属一家独大。非农数据，通货膨胀，GDP数据都在按部就班的超预期发展，其实已经具备了加息条件。所以当美联储继续迈步加息时投资人也无需恐慌，虽然美国股市会下跌，但加息后可以看多美元，美债收益率也会提高。

黄金走势

在这里需要提及一下黄金，黄金与美元的走势息息相关，而且走势基本相反。美元涨、黄金跌，反之，美元跌、黄金涨，但是当遇到危机时刻，或者市场避险情绪高昂时，美元与黄金会同时上涨。

美国地产

2015年美国房产走势依然乐观，以纽约曼哈顿为例，新屋销量年增61%，仅布鲁克林部分地区房租涨幅竟高达31%。虽然第一季度部分地区房屋价格增速相对放缓， 但是长期来看美国的地产领域仍有非常大的需求。 随着城市中心人口继续的增加，千禧年代逐渐进入生儿育女年龄以及相对于租房成本价格不断上升而购房者收入增长缓慢甚至是停滞的情况下， 更多人会考虑买房。根据亚美置业报道， 自从2012年以来， 在全美100个大都会区，买房均比租房更加划算。然而在纽约等类似大都市房价的持续攀升，对于普通收入的首购族来说，支付买房首付金依然困难非常大。然而长久来看，随着经济的发展、大都市人口的增加、千禧年购买力逐渐的增加以及建立家庭的需要等，对于地产来说需求依然明显。

原油方面

原油方面，4月17日举行的多哈会议将会极其重要，但是结果应不会太乐观。最大的阻力在于沙特和伊朗的立场冲突，伊朗同意冻产的可能性微乎其微，伊朗曾多次表态，在产量达到制裁之前的水平时，不要提冻产的话题。一个不和谐的声音，便会影响整个会议的结果。因为当前的情况下，石油的价格不是重点，市场份额才是这些产油国最为重视的标的物。失去了市场份额，再高的油价也弥补不了之中的损失。

再考虑到美国方面，页岩油是中东产油国的劲敌。此一轮的油价下跌，沙特也有打压页岩油增长的因素在其中。沙特在短期已经赢得了胜利，成功遏制了美国页岩油的增长之势。但是长期来看，这终究不是长远之计。因为页岩油是以高端技术为主，而技术只会日新月异。目前美国近一半的页岩油产商运作低效，但如果油价能保持在现有水准，一年之后，低效的产商便会降低至20％﹣30％。技术进步是一种趋势，沙特的价格战只能逞一时之快。这就是为什么原油很难有上涨的动力，市场份额是命脉所在，中东产油国绝不会放弃市场份额。所以油价下跌，应是长远看来的一个趋势。

“根据麦肯锡的2016预测， 向海外投资的中国投资者目前除了地产之外， 越来越向其它领域来将其投资多元化， 分散风险，瞄准更加稳定的产品和领域。在这些领域中， 石油和天然气是不少来自于中国投资者的优势选择。”来自于Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投资领域的专家，其公司主要勘探石油和天然气，而Gloster对石油领域投资业绩在近年内平均都保持两位数的回报，有的石油投资项目甚至能够达到10倍以上。

“投资石油和天然气将是一个长远的战略，中国是进口石油大国，对于能源的需求是长期的。”

再来看看美国股市本身的情况，根据标准普尔提供的数据，2013年上半年标普的平均每股收益为88.5美元，比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盘价为1618美元，而今天S&P 500的价格为2075美元，上涨28％。股价上涨当然是多多益善，但是股价上涨，却未能带来相应的回报，这就是问题所在——付出与所得不成正比。现在比起2013年，相当于投资人多付出了450美元，但所得利润却在下滑。市盈率(P/E)方面，目前S&P 500的市盈率为24.5，而2013年6月为17.8，同样上涨了37％。事实上，2013年17.8这一数值较比往年历史数据已经显得较为昂贵，已经高于了平均数值13％，现在的市盈率更是高于历史平均的55％，距离2000年及2008年经济危机时的市盈率只有一步之遥。从美国股市的自身角度来看，风险不仅没能消除，反而还有形成泡沫的势头。

海外方面，来自于中国的影响也会波及美国股市。 2013年中国的经济增长为7.7％，属于最巅峰的时期，为美国及全球企业带来了巨大的利润点。但自此以后涨势便有所放缓，目前数字为6.8％。预测中国未来的经济增长还将继续放缓，这一定会波及影响美国企业的利润，当这些利润下滑反映在年报、季报时，股价就会做出相应的反应，然后蔓延至股市。

总之，目前最能明确判断走势的方法就是紧紧盯住美联储的动态，若不加息，继续鸽派，那么问题还会被暂时掩盖住，股市、黄金还有上涨机会；如选择加息，那么即可坚定的看涨美元。所谓牵一发而动全身，不过如此。

原文由禹含的合作伙伴——纽约财经新闻媒体从业员Josephine Xing撰写

 

刘禹含专栏全集：

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英国Top10学区大盘点系列：陶尔哈姆莱茨区

导读：【英国Top10学区排名公布】

陶尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets）是英国英格兰大伦敦内伦敦的自治市，位于伦敦东部，泰晤士河北岸。根据2011年的人口普查报告显示，该区人口256,000，面积19.77 km²。该区教育以公立学校为主，私立学校占所有学校的2.4％。大约60％进入小学和中学的学生来自孟加拉族裔。区内有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校及19所私立学校。

该地区中，20-39岁的居民占比例49%，65岁以上的居民占6.1%，低于全国其他地区。该地区失业率6.6%，远远高于伦敦和英格兰平均水平。29.6%的居民具备本科及以上文凭。

辖区邻近伦敦市，属商业区之一。在十九世纪至二十世纪中，辖区曾是伦敦对外贸易中心。自1960年代航运业衰颓，辖区逐渐转型，成为金融中心区。辖区从十九世纪起，随着对外贸易发展人口不断上升。至1940年代人口共有489,956人。然而在航运业衰微后，目前人口比高峰期少了约一半。景点为金丝雀码头，和伦敦汇丰银行总部。

该区也是伦敦最大的少数族裔区之一，孟加拉国背景的占大多数。并且，马路周边市场与商店也提供大量的孟加拉美食、木制品与纺织物出售。

该区文化气息浓厚，具有非常多伦敦著名景点。包括伦敦桥、维多利亚公园和伦敦塔。

并且，陶尔哈姆莱茨区作为世界上最多种族文化的聚集地之一，该区拥有信仰伊斯兰教34.5％的人口，并有超过40座清真寺，包括最有名的东伦敦清真寺。其它宗教包括犹太教堂，佛教中心，印度僧庙及锡克教。

优秀私立学校

Mazahirul Uloom London School 马扎希尔乌卢姆伦敦学校

网站：http://mul.org.uk

地址：241-243 Mile End Road, London, E1 4AA

Email: trustees@mul.org.uk

电话：020 7702 8533

学校类型：男子私立中学

建校时间：1996

学制分类：GCSE

招生年龄：11-16

在校人数：96

学费：£2,700每年

学生成绩：GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到60%。

学校特色：

  • 此学校为伊斯兰男子中学，毗邻伦敦的一所清真寺
  • 学校学生以穆斯林生活为主

优秀公立学校

Bygrove Primary School 比格罗夫小学

网站：http://www.bygrove.towerhamlets.sch.uk

地址：Bygrove Street, Poplar, London, E14 6DN

Email: admin@bygrove.towerhamlets.sch.uk

电话：02075384925

学校类型：男女混合公立小学

招生年龄：3-11

在校人数：235

学生成绩：53%的学生获得五级阅读、写作和数学成绩。

学校特色：

  • 学校中亚裔为最大的少数民族群体
  • 学生非常喜欢学习，这与学校的鼓励与激励制度有关
  • 学生的阅读与写作较高
  • 学校对残疾人及特殊群体学生有较好照顾
  • 学校老师积极开创有活力的课程，比如把戏剧、角色扮演的课程植入到单词学习课等
  • 学校培养学生演讲报告和写作能力，鼓励学生反思有关精神、道德、社会和文化问题

Sir William Burrough Primary School 威廉姆伯勒爵士小学

网站：http://sirwilliamburrough.net

地址：Salmon Lane, Limehouse, London, E14 7PQ

Email: admin@sirwilliamburrough.towerhamlets.sch.uk

电话：02079872147

学校类型：男女混合公立小学

学制分类：小学

招生年龄：3-11

在校人数：375

学生成绩：33%的学生获得五级阅读、写作和数学成绩。

学校特色：

  • 85％少数族裔背景来自于孟加拉国地区
  • 80％的学生具有除英语外的第二语言
  • 学生赢得了许多演讲、体育及艺术类奖项
  • 学生出勤率高
  • 学校经常举办象棋、舞蹈及足球活动

St Agnes RC Primary School 圣爱格妮思罗马天主教会小学

网站：http://www.stagnesprimary.co.uk

地址：Rainhill Way, Bow, London, E3 3ER

Email: admin@st-agnes.towerhamlets.sch.uk

电话：020 8980 3076

学校类型：男女混合公立小学

学制分类：小学

招生年龄：3-11

在校人数：229

学生成绩：38%的学生获得五级阅读、写作和数学成绩。

学校特色：

  • 学校三分之二学生来自少数族裔背景
  • 大约三分之一的学生英语为母语
  • 学生课堂上课专心，执行任务快，与同学老师关系融洽
  • 学生普遍成绩优秀，在阅读和写作上表现突出
  • 老师采用创意性教学方式，比如用奥运主题与数学的关系。
  • 在体育课上会交叉引用一系列技能，比如跳跃、跑步和弹跳球

Central Foundation Girls’ School 中心基金女子学校

网站：http://www.central.towerhamlets.sch.uk

地址：Harley Grove, Bow, London, E3 2AT

Email: welcome@central.towerhamlets.sch.uk

电话：020 8981 1131

学校类型：女校公立中学

招生年龄：11-18

在校人数：1498

学生成绩：2014年，GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到66%，A-Level三门A*-E以上成绩所占比例71%。

学校特色：

  • 学校的演艺课程能帮助学生更好的发展自信心，创造性的表达自己
  • GCSE成绩高于英国一般中学水平
  • 学校更好的培养学生创业及社会技能，比如鼓励学生参与社区活动，奥运会志愿者，学生们也积极参加筹款活动。学生能充分锻炼领导力与执行力。
  • 学校提供了一个良好的体育氛围。比如骑马和女子足球。
  • 学校也在安全和健康饮食方面比较注意
  • 学生的阅读、数学课程表现良好
  • 学校根据学生的特长会着重培养，特别是在戏剧、音乐和舞蹈方面

St Paul’s Way Trust School 圣保罗韦信托学校

网站：http://www.spwt.net

地址：125 St Paul’s Way, London, E3 4FT

Email: school@spwt.net

电话：020 7987 1883

学校类型：公立男女混合学校

招生年龄：4-18

在校人数：1032

学生成绩：2014年，GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到57%，A-Level三门A*-E以上成绩所占比例96%。

学校特色：

  • 该校是一所中等规模的学校
  • 2011年，学校搬到了新的校区并开设了预科课程
  • 学校在视觉艺术与科学方面具有优势
  • 学校少数族裔比例是非常高的，有五分之四以上来自孟加拉国族裔
  • 学校对于残疾学生和有特殊帮助的学生提供很好的帮助
  • 学生在进入学校之后，数学和英语的成绩进步显著

延伸阅读：【英国Top10学区大盘点系列】

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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欧洲小国移民升温：马耳他买房移民面面观 | 海外

尽管欧洲南部深陷债务危机，反紧缩抗议此起彼伏，但南欧小国马耳他的经济却仍然表现不俗。这个地中海小岛国是一个利用投资发展经济的成功例子。劳拉·汉特森（Laura Henderson）来为你详述这一趋势。

马耳他是一个位於地中海中心的岛国，有“地中海心脏”之称

财政赤字目前依然是欧元区某些国家的一个高压话题。但是在小巧而坚韧的马耳他岛上，这却不是什么问题。强有力的多元服务经济使南欧债务危机对马耳他的冲击大大减轻。除了银行、保险、旅游和博彩业之外，住宅房地产业也吸引了大量的海外投资者。

“与某些欧元区的国家不同的是，马耳他在过去5年中大大增强了其经济自由度，”来自Frank Salt的房产顾问Nick Bilocca说。“这个国家有着相对开放的经济环境，较低的关税和高效的投资规则。马耳他的国内银行资本充足，盈利高，拥有大量的可流动资金。银行资产大多来自于在马耳他当地的零售存款、国内的贷款和国内发行的证券，而不是像希腊政府债券那样的高风险资产。当地人的语言和技术水平很高，通讯和信息基础设施极佳，而且政府也重视对生产部门的投资，这些因素都促进了外来投资的增长。”

对于考虑购买第二套房产的海外买家来说，马耳他的相关财政政策非常吸引人。国外居民可以不为他们在马耳他以外的收入和财富缴税，只需为汇入马耳他的收入交纳15%的所得税。印花税也非常低，不用缴纳市政税，还可以转移养老金基金，这使移民马耳他非常具有吸引力。在人们关心的医疗、教育和残障人士的公共设施等方面，马耳他也都做得非常出色。同时，马耳他银行继续向外国人提供购房贷款，这一切都有助于维持投资者的信心。

根据马耳他中央银行发布的数据，房地产价格指数在2015年第四季度上升了11%。“在经济危机时期，与其他的地中海旅游国家相比，马耳他的表现非常稳健，”来自Malta Buy Property的顾问Ray Woods说道，“住宅市场的增长反映，不同经济领域都在遵循审慎的宗旨。在金融市场不稳时，投资者会将资金转移到较安全、品质较高的项目上。因此，有高附加值的房地产业正吸引着雄心勃勃的国际投资者。”

2015年第四季度马耳他房价上升11%

买房获得公民身份

马耳他吸引外国人购房的一个举措是马耳他个人投资项目（Individual Investor Programme 简称 IIP）。该项目允许向符合条件的、对马耳他经济发展有贡献的外籍个人和家庭（包括欧盟和非欧盟）授予公民身份。

马耳他吸引外国人购房移民

要获得马耳他公民身份，主要申请人需要贡献65万欧元，其直系亲属，包括配偶和未成年子女在内，每个人要缴纳2.5万欧元。对于年龄在18到26岁之间的成年子女，还有55岁以上的父母，每个人需缴纳5万欧元。

申请人必须承诺在马耳他保留一处住宅，至少为期五年。可以选择购买一套价值超过35万欧元的房产，或者租一套年租金超过1.6万欧元的房子。申请人还需要向政府批准的金融工具投资至少15万欧元，并保留投资至少五年。

申请人在购买或租赁房产后，等12个月就可以获得公民身份。获得公民身份前，申请人无需全年都呆在马耳他。马耳他法律将居留定义为“有意于任何财年在马耳他居留，通常在马耳他停留最少 183天，或购买/租赁不动产并入境马耳他一次都可以充分证明该居住意向”。

海滨豪宅还是古镇别墅？

风光旖旎的南欧岛国马耳他

对于房产的选择，想买新房的人可以在“特别指定区域”（Special Designated Areas）内找到各种各样的选择。“特别指定区域”是政府划定的重建区域，其中海滨和游艇码头是重要的组成部分。

在“特别指定区域”内，欧盟和非欧盟的人士享有和马耳他公民一样的购房权，并且不需要申请“不动产收购许可” (Acquisition of Immovable Property，简称AIP)。所以一个人能买多少房产也是没有上限的，一旦买下，还可以将房产租赁，没有任何限制。

坐落于风景如画的圣朱莉安斯的Portomaso，是马耳他政府于2003年划定的第一个“特别指定区域”。自那之后，又出现了很多“特别指定区域”，每个区域都有自己的个性和风格。从坐落于世界遗产城镇Valletta以南的维特奥沙海滨别墅（Vittoriosa Waterfront）到离中世纪村庄Ghargur只有几步之遥的山间封闭式小区Madliena。价格方面，从起价11.5万英镑（约105万人民币）的一室一厅公寓，到1百万英镑（约1千万人民币）以上的顶层豪华套房。还有全套的便利设施，以及全面的管理服务。

对于喜欢老房的人来说，可以去风光旖旎的小镇，如加格胡尔（Gharghur）、 巴尔赞（Balzan）、纳沙尔（Naxxar） 和泽巴格（Zebbug）。这些以绿树环绕的广场和露天咖啡馆为特色的古镇，遍布着各式传统房屋。有联排别墅和独立的复式小楼，更不要说散落在各处的豪华宫殿，有着内置的庭院和屋顶阳台。这些房产都带有不同历史时期的特色，如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般来说，25万－42.5万英镑（约250-425万人民币）就可以买下一栋充满怀旧意味的老屋。

马耳他房产价廉物美

2016年西班牙地产市场被认为将是劫後重生的一年：2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。种种迹像表明，2016年如果您有买房的打算，那麽肯定不是一件坏事儿。西班牙中国律师事务所翻译自西班牙《国家报》发表的文章，整理出适用於中国投资者的六大实用投资建议 。【阅读全文】

 

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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中国投资者面对海外房产投资纠纷应如何维权？新西兰案例分享

投资海外房产已经逐渐成为中国投资客和潜在移民的一个热衷选择。干净的空气、优美的环境、永久的产权以及巨大的升值空间都使得海外房产成了投资市场的“香饽饽”。但与此同时，投资者们对于海外房产投资可能出现的交易风险和法律纠纷又心有余悸。毕竟是千山万水之隔，语言上的障碍、法律体系的不同，甚至是文化的差异，都会让中国投资者们望而却步。如果付出了资金，无法得到当地的产权登记怎么办？如果产生了纠纷，该怎么找律师为自己维权？如果要打官司，是应该选择中国法院还是外国法院？官司打赢了，涉及到海外资产如何执行？面对这些困扰已久的问题，新西兰皇家律师事务所将用一个真实的案例为大家提供一个解决方案。

中国法院判决书首获新西兰承认

中国公民陈某于2007年7月在中国与林某通过口头约定达成了土地股权转让协议，双方约定由陈某出资人民币2000万元收购林某所有的新西兰奥克兰某处地块30%股权，2007年7月10日，陈某将2000万元人民币转入林某指定的账户，同日，林某就上述收款向陈某出具了收条，并在该收条中承诺双方于2007年10月8日共同至新西兰办理相关股份转让手续。之后，双方一直未到新西兰办理相关手续。陈某多次催促，林某一直未配合履行。在其他救济手段无果的情况下，陈某于2009年向福州市中级人民法院提起了诉讼，要求解除双方的地块股权转让协议，并要求林某返还人民币2000万元的本金并赔偿相应的利息损失。

此案的一方当事人长期居住海外，争议涉及的资产也在海外、程序上还有管辖争议，确实非常复杂。经过长达两年的审理，最终陈某的诉讼请求得到了法院的完全支持。该份判决书在经过二审和再审程序后，成为了生效判决。然而，在陈某赢得官司的同时，新问题接踵而至，林某已将大部分资产转移至新西兰，想要拿到钱就要去新西兰去申请执行，新西兰法院能承认中国法院的判决书吗？

2014年3月，陈某在新西兰奥克兰高等法院提起诉讼，要求执行中国法院的生效判决书。2014年7月，奥克兰高等法院做出了判决，法官由于失误，忽略了利息部分，将执行总金额错判成了人民币两千万元，这等于是对中国法院判决的重大改变，将会给陈某造成非常大的经济损失。陈某上诉至新西兰的上诉法院，代理他的是新西兰皇家律师事务所的汪君尊律师。在上诉书中，除了请求支持中国法院原判决的全部金额外，陈某还要求获得奥克兰高等法院判决作出后这段时间的利息。

在上诉审理过程中，林某和代理律师坚持认为中国法院对于利息部分的判决不应该得到新西兰法院的承认和执行，但是汪君尊律师通过分析中国央行的利率数据证明了中国法院的判决是正确无误的。最终新西兰上诉法院采信了汪律师的说法，判决支持陈某的全部上诉请求，这就意味着陈某在中国法院的生效判决在新西兰得到了完全承认并且可以进行执行。这是中国法院的判决书在新西兰得到完全承认的首个案例，在整个英联邦的法律体系中这样的案例也是十分罕见的。汪律师认为这无疑将给未来的类似案件树立一个可以参照的标杆。

汪律师专业忠告

汪律师提醒广大投资者，投资海外房产本身就存在更多的风险，远程操作可能造成交易的延迟，对于海外房产登记制度的不熟悉也会给投资者带来困扰。如果投资了海外房产，到头来却发现自己的名字没有被登记在产权证上，通过诉讼去要求强制执行转让协议或是解除协议寻求资金赔偿都是常见的维权手段，在新西兰购买房产，律师是需要全程参与的，应尽早聘请适合的律师。

律师能为你的海外投资保驾护航，投资者做好功课也是相当重要的。阅读【澳大利亚海外人士购买住宅物业新政追踪】装备自己的投资知识！

 

汪君尊律师专栏全集：

汪律师解析新西兰房产投资

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澳大利亚房地产开发系列之六——细部设计

你现已获得城镇规划许可。恭喜你开启了这一重大的里程碑！裁判离场，现在正式开球，真正的乐趣刚刚开始。在规划审批阶段结束时，你已经在这上面花费了一年时间，你将拥有以下可交付成果——现场详细调查规划、建筑布局、立面设计及材料规格、剖面图、阴影图，有时还有景观规划、基础3D渲染及图像。在某些大型项目中，可能还包括交通报告、风环境报告及其他支持性技术工程报告。这些仅占全年工作的一小部分！

在施工单位定价和开工建设前还需要掌握更多必要信息。这些信息包括材料规格、细部装饰及细部、陈设布局、全方位度量图、建筑许可、岩土报告、环境可持续性评估以及附带的结构、土木和服务设计图纸。在开发流程的这个阶段，我们全面开展项目的设计和文件编制工作。

采购模式

建筑施工有多种采购模式，不过一般来说区别最大的两种是设计—施工模式和总承包模式。完全采用设计—施工模式一般是委托城镇基本规划图纸和规格纲要获得许可的施工单位，该施工单位负责完成细部设计并进行实体施工工作。总承包模式是由开发商完成全部细部设计直至达到施工级别，然后委托第三方施工单位，与其签订固定总价施工合同。

采用以上任何一种模式都会面向一系列施工单位招标，不过有人提出，对设计—施工模式来说，无法采取公平的方式比较不同的投标价格，因为仅仅基于规格纲要选择材料的话，最终的变数会很大。比如，规格纲要可能规定工程铺设木地板，但市场上的木地板有多种不同的级别、质量和规格。你如何将A种木地板与B种木地板进行比较呢？另外，规格纲要限制了施工单位寻找更多创新性替代材料的能力，而这些解决方案的成本效益大多较高。施工单位采购实木地板的价格可能比采购复合地板的价格低得多，因为该施工单位也可能拥有自己的地板供应商，或者数月前完工的另一个项目有剩余的库存。加之，这一阶段可能没有完成结构设计，因此对任何施工单位来说，除了可以基于其他已完工的项目保守估计费率外，都很难计算实际的结构成本。自然地，由于可能出现许多意外开支，这一阶段的定价较为保守。

我们将在后续的系列文章中深入探讨各种采购模式的优缺点和特征。

另一方面，总承包模式对设计进行全方位控制，所有施工单位都将根据完全相同的图纸和设计进行定价，这样在寻求最优价格时能够有更高的可比较性和竞争性。但在这一模式下，开发商将承担协调错误、设计缺陷或文件编制质量差的风险。我们可以将这两种模式混合使用，但其中的任何一种模式都应被视为某一项目类型的唯一采购模式。

如果你问我们对于一般的中型公寓或商住两用项目来说应采取何种模式的话，我将毫不犹豫地推荐总承包模式，或者其他与之相近的模式。过去在亚洲和澳大利亚的经验告诉我们两种文化存在差异。亚洲开发商对直接、完全控制和物有所值的看重程度高于澳大利亚开发商，后者更倾向于采用合作、单点联系和轻松的方式工作。作为中国人，我自然会采用控制力度更强的方式，享受领导和完成整个设计和文件编制流程带给我的兴奋和挑战。毕竟，你为什么要把项目中最有乐趣的部分移交给第三方呢？

我们相信，设计—施工模式仍有运用的空间，但仅限于在技术上较为复杂的项目或施工要素，它们对设计和可建造性相结合的要求较高，且有明显证据显示所委托的施工单位拥有其他设计咨询公司不具备的专业技术。立即出现在我脑海中的一个项目类型是结构复杂、设计独特的主题公园。世界上能够成功完成此类项目的承包商或供应商屈指可数，因此所选用的采购模式应保证设计和施工的完全整合。对更多常规建筑来说，可能有某些施工要素需要采用设计—施工模式，如特殊的屋脊、冷热电三联产机械工厂、专业的大跨度玻璃结构或特殊的外观系统。在这种情况下，我们应详细说明这些施工要素的性能要求，以便控制最终的设计和施工效果，同时确立合同机制，如暂定金额、主要成本项目或者用于维持成本控制的重复测量。

有许多公开发表的文献对总承包模式和设计—施工模式进行了比较，每个文献都给出了不同的结论。对常规施工项目如公寓或高层建筑来说，我们倾向于采用总承包模式，原因如下：

1、控制与所有权

开放商是项目的最终所有者并以其品牌交付。最终用户看到、感受到和触摸到的是细部设计。细部设计的精雕细琢对最终产品和你的品牌有直接影响，直接控制设计流程是保证最终产品达到你所追求效果的唯一可靠方式。亲力亲为的方式总是能够达到比袖手旁观更好的效果。另外，在设计—施工模式下，一旦你与咨询公司的合同终结，并与施工单位签订合同后，将必须由你一方推进项目，并希望施工单位能够有效开展工作。你将再也无法获得更多关于设计细节的外部技术支持。在这一阶段，开发商将如同无牙老虎或独行之狼。

2、物有所值

在亚洲和澳大利亚各地与各种不同级别的施工单位——从顶级商业化国际承包商到名不见经传的国内施工单位——合作后，我们有足够的信心说设计—施工模式通常会导致更高的成本支出和逊于预期的性能效果。施工的质量越高，偏离预期的程度越大。正如世界上所有的服务或产品一样，要想享受奢华和便利总是需要付出很高的代价。我们必须谨记，在设计—施工模式下，管理和交付项目的成本没有消失，因为你委托了设计—施工承包商——在这一模式下，你只需要与一个合作方，即施工单位进行交易，而不用再和众多设计咨询公司和子承包商打交道了，你为这样的“便利”和“轻松”支付了费用。在这种情况下，施工单位一般会收取项目管理费和设计管理费。因此，一个拥有丰富项目管理经验且精打细算的开发商应节省这笔费用，亲自管理项目，在预算和设计方面完全实现自己的设想。这也是你会发现许多有能力亲自交付项目的开发商/施工单位效率更高的原因所在。

而且，从投资者的角度来看，与开发商/施工单位合作将意味着你会为只与一方进行交易的便利性付出更高的代价，也因此需要应对潜在的利益冲突（开发商/施工单位具体规定了昂贵的材料和装饰规格，因此可以实现更高的总利润）。所以，我们推荐投资者与专业的开发商合作，通过竞争性投标外包施工工程，以实现物超所值。

3、相对的成本确定性

在签订总承包合同时，假定有完整、协调的文件编制的话，最终成本就可以或多或少地确定下来了。在这一阶段不会出现范围变更。但显而易见，我们仍将需要客户意外开支来处理突发事件，如未知的土地状况、设计文件编制或协调错误。不过，在签订设计—施工合同时，在最终合同价格方面仍存在许多不确定性，原因是没有细部设计、装饰选择和细部、暂定金额、客户可能做出的范围变更和设计开发的改进。所有这些都增加了最终合同价格的不确定性。尽管有许多机制可以限制合同价格，如使用阶段性GMP、成本分担/节省等，但这些机制也增加了管理和合同的复杂性，为争论和延期提供了更大的空间。与施工单位迅速签约节省下来的时间可能很快会超过谈判和敲定合同价格所耗费的程序性和管理时间。最终，任何金融机构都不会愿意审批那些目标不确定的施工融资。

下一期专栏，我们将会探讨：

  • 开发商如何管理和控制设计流程，以确保设计符合预期目的丶在预算内丶与销售和营销流程相结合且以有效的方式将重新设计的可能性降至最低？
  • 我们如何确保由多家咨询公司提供的设计方案能够相互协调且没有错误或遗漏？

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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英国Top10学区大盘点系列：萨顿区

导读：【英国Top10学区排名公布】

萨顿区（London Borough of Sutton）位于伦敦西南部，共有42所小学，14所中学，3所特殊学校及8所私立学校。根据2011年的人口普查显示，该区总人口191,100，占地43.85平方公里。该地区犯罪率为4.74%，属于伦敦平均水平。区内9个政府运营的图书馆，还有移动图书馆及家庭图书馆服务。区内有89处公园及露天公共场地。

该地区中，20-64岁居民占60.8%。全区参与经济活动的人中全职工作人员占58%，失业人员占6%。在职人员中，自雇人员占15%。该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的30.1%。根据2011年的人口普查报告显示，区内的英国白人在当地居民中占70.9%，华人占1.2%。

做为全伦敦，甚至全英国最好的校区之一，萨顿区学校的教学质量深受家长好评。有英国家长在分享孩子择校经验时曾提到，为了使孩子进入更好的公立学校，除了像许多其他英国家长一样，每周按时去教堂参加英国国教或天主教的礼拜或弥撒，使孩子能够进入教会学校之外，他们选择了搬往萨顿区。随着公立学校的入学竞争越来越激烈，能够进入首选学校的学生比例逐年降低。然而，成功进入首选小学的萨顿区学生占该区总申请人数的84%，是伦敦所有区中最高的比例之一。8%的萨顿区学生进入了第二选择的小学。只有3.8%的学生没有进入自主选择的学校。

优秀私立学校介绍

Sutton High School GDST 萨顿高中

地址：55 Cheam Road, Sutton, Greater London SM1 2AX

邮箱： office@sut.gdst.net

电话：020 8642 0594

建校时间： 1884年

学校类型： 私立走读制女校

招生年龄： 3-18岁

在校人数：708

学费：£8,760 – £11,505每年

学生成绩：GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到100%， A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到94%，29%学生A-Level成绩达到AAB以上。

学校特色:

  • 学生大多数来自伦敦地区南部的不同地区，少数非英语为母语国际学生。
  • 校园设施完善配备舞蹈排练室、电子设备室、食堂以及实验室等。

Focus School – Carshalton Campus 佛克斯学校 – 卡苏顿校区

地址：Little Woodcote Centre, Telegraph Track, Off Woodmansterne Lane, Carshalton SM5 4AZ

邮箱:  carshalton.secondary@focus-school.com

电话：020 8773 9966

建校时间： 2003年

学校类型： 私立走读制混合学校

招生年龄： 7-18岁

在校人数：120

学费：N/A

学生成绩：A level成绩全国排名24名，A-level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到100%，GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到86%

学校特色:

  • 学生大多数来自伦敦地区南部的不同地区，少数非英语为母语国际学生。
  • 校园设施完善配备舞蹈排练室、电子设备室、食堂以及实验室等。

Greenacre School for Girls 格里纳克女子学校

地址：16 Sutton Lane, Banstead SM7 3RA

邮箱:  admin@greenacre.surrey.sch.uk

电话：017 3735 2114

建校时间： 1933年

学校类型： 私立走读制女校

招生年龄： 3-18岁

在校人数：312

学费：£2966 – £5094学期

学生成绩：2014年，A-level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到87%， GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到94%。

学校特色:

  • 学生大多数来自当地家庭，国际学生比例较少。
  • 学生在音乐、体育、戏剧等都表现的非常好，在爱丁堡公爵奖计划中也表现不俗，曾有70名学生获得奖牌。

优秀公立学校

Sutton Grammar School 萨顿文法学校

地址：Manor Lane, Sutton, Surrey SM1 4AS

邮箱: office@suttongrammar.sutton.sch.uk

电话：020 8642 3821

建校时间： 1899年

学校类型： 公立走读制男校

招生年龄： 11-18岁

在校人数：860

师生比例：1:17.6

学生成绩：2014年，A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到100%，A-Level成绩排名全国67名， GCSE 五门A*- C以上成绩人数比例达到99%。GCSE成绩排名全国13名

学校特色:

  • 学生大多数来自英国本地白人家庭，国际生比例为15%。
  • 注重学生未来职业发展，开展创业培训项目，模拟商战等等活动。

Wilson’s School 威尔逊学校

地址：Mollison Drive, Wallington, Surrey SM6 9JW

邮箱:  office@wilsonsschool.sutton.sch.uk

电话：020 8773 2931

建校时间： 1615年

学校类型： 公立走读制

招生年龄： 11-18岁

在校人数：1063

师生比例：1:15.4

学生成绩：2014年，55%的学生在A-Level中获得AAB或以上成绩，A-Level 三门在A*-E以上成绩人数比例达到100%，A-Level成绩排名全国49名。GCSE五门A*- C以上成绩人数比例达到99%. GCSE成绩排名全国18名。

学校特色:

  • 学生大多数来自英国本地白人家庭，30%以上学生来自非英语为母语国家。

Southfield Park Primary School 索斯公园小学

地址：Epsom, Surrey, KT19 8TF

邮箱:  info@southfield-park.surrey.sch.uk

电话：013 7274 3104

建校时间： 2003年

学校类型： 公立走读制混合校

招生年龄： 4-11岁

在校人数：359

学生成绩：2014年，47%的学生英语阅读、写作、数学总成绩达到五级以上水平。

学校特色:

  • 学生大多数来自英国本地白人家庭，30%以上学生来自非英语为母语国家

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