Category: Special Investment Column

你好，我很高兴成为居外的加州洛杉矶房地产专栏作家。作为一名洛杉矶贝弗利山房地产协会（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委员会的成员，我有幸认识居外。亲眼目睹中国所发生的所有改变以及房地产的变迁是如此的有趣。我还参观了中国香港和上海一些绝妙的房地产项目。（洛杉矶房价走势）

在居外专栏里，我将撰文介绍外籍人士在加州洛杉矶的房地产投资、社区、生活方式以及学校和学区，同时，我还为您介绍大洛杉矶地区发生的关于中国和亚洲的事件。

我刚参加了历史建筑保护部门洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）在唐人街举办的一项活动，主题是分享历史和现状。这项了解过去，着眼当前变化的活动非常引人入胜， 唐人街已成为洛杉矶市区的重要区域。

大致上，洛杉矶跟上海很像，是一个布局杂乱的大都市。众多不同的社区和郊区纵横交错，很难导航。许多人认为洛杉矶仅仅是贝弗利山或者圣塔莫尼卡这些小城市和公认的黄金地带，这些地区房地产较为昂贵的，有着卓越的学校体系、优美环境以及著名的地址。

洛杉矶的天气和空气质量好，该市正在经历重大转变，向着表演和视觉艺术文化中心迈进。洛杉矶也是电影和电视行业的发源地，现在开始向新媒体扩展。

威尼斯海滩及周边地区正在成为西部硅谷（科技业务），现在该地区被称为硅海滩（Silicon Beach）。在洛杉矶黄金地带，房价上涨，在这里买套房是一个很好的投资以及增加权益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供给不足时经常引发竞购战。所以拥有房产是建立一个投资组合的关键。在名人扎堆的社区里拥有一套住房，房主也能与有荣焉。

我长期居住在洛杉矶，一家三代都在这里，我非常喜好这座城市的多元文化以及适宜的天气。我个人对洛杉矶舞蹈公司的发展感到非常兴奋。大约15年前，当我从巴黎回到这里的时候，并没有太多舞蹈活动，而现在我们每周都有大量的活动！许多人认为洛杉矶当代艺坛已经取代了纽约。位于市中心的新布罗德博物馆 （Broad Museum）前每天都排起长队，大多是年轻人。这跟以前大多以老年人为主的艺术现场是一个巨大的改变。

在这座庞大的城市不便之处就是出行，虽然不像上海那般拥挤，洛杉矶的交通也很繁忙，特别是在高峰期 ，上班之前和下班之后这段时间。所以你逗留期间准备好开车或是司机。

同时，这个城市真的是把精力投入到公共交通。从洛杉矶市中心到圣塔莫尼卡海滩线路将很快开通。洛杉矶有很多的社区，人们步行和骑自行车。洛杉矶房屋列表中，你可以看到一个步行得分，对于这个汽车城市而言颇具新意。这里所有的变化都令人兴奋，虽然我很想念在以前的比佛利山庄，我在这里长大，那时比佛利山庄更像是一个村庄。

洛杉矶有很多的社区，其中一部分对所有人开放。许多人喜欢生活在好莱坞山、贝尔艾尔，或者艺术气息浓厚的托潘加和月桂峡谷。在好莱坞山上，有许多封闭的私人社区，名人聚集于此，独享私人空间。对许多人来说，海边的空气和天气是至关重要的，这些人喜欢居住在圣莫尼卡、威尼斯海滩、马里布、曼哈顿海滩。

在圣费尔南多谷，你可以以比西洛杉矶更低的价格，找到更大的房子和庭院，同时也能找到好的学校、餐馆和购物。在一些社区如卡拉巴萨斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），你甚至可以拥有马场。

在今后的专栏，我将介绍你应该感兴趣各种不同的社区。所以放松，让我们足不出户参观洛杉矶。当然也希望你能亲自来参观。

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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如果你已经拥有一套美国公寓，对该地段、街坊邻里、施工人员以及建筑设施感到满意，而又想要更大的空间，那么你可以买一套相邻的公寓，这是一个非常方便的选择。

对于公寓合并相关注意事项，我在此提供以下建议：

1、垂直公寓合并

即买下楼上或楼下的公寓，花费较高，因为需要结构性改造，添加一个楼梯。这就需要聘用一名结构工程师，提供如何打通上地板的细节。这需要给现有的结构巩固支柱，因此需要支撑图以便公寓大楼审查。审批过程通常需要较长的时间建设，公寓大楼方面也有旗下工程师审核你聘用的工程师的计算。施工时间也需要更长的时间也比相邻公寓合并所耗的时间要长。增加楼梯减少大楼的建筑面积。

2、流动空间

聘请一名建筑师很重要，他可以帮你弄清楚可以打通哪里让公寓衔接。建筑师可以帮你找到非支撑墙的位置，并提供了一些计划选项，显示最好在哪些地方打通墙壁。流动空间非常重要的。生活区和私人卧室通常是分开的。要让你可以很容易从玄关走到休憩空地。卧室通常位于远离公众生活区域。

3、干湿分离

对于把房子改建成浴室、洗衣房或厨房，大多数大楼都有一定的规则。这些用途的房间被称为湿房，都安装有自来水设施， 这些规则要求所有湿房相互隔离，以防漏水或发大水。这些湿房需要做防水工作，一旦漏水或发大水，可以帮助控制和减少损失。建筑师将研究你的公寓水管走线图，以确保你的新计划符合这些规则。

4、保留两间厨房

通常合并公寓时不允许保留两间厨房。一般可以很容易把其中一间厨房（湿区）改建成浴室或洗衣房。

5、建筑部

建筑部要求由建筑师或建筑工程师编制的一组计划。公寓大楼也必须批准该计划。这两个评审都需要时间。越快聘请建筑师开始进行规划，你就可以越快开始施工。

6、家具计划

确保建筑师或家具设计师为你提供一个家具计划。这将帮助确保当前家具与新家具相得益彰，门扇在适当的位置，墙上有足够的空间挂艺术品等，家具计划有时是后来添加上的。很多时候客户对门位置不满意,所以之前先计划好，会更好。

7、搬出去

施工过程中，尘土飞扬，气味重而且嘈杂。你要准备在施工前搬出去住。呆在那里会造成巨大的压力，因为灰尘和噪音难以忍受。

原文由Kai的合作伙伴达尼尔·伍格尔特尔（Daryl Wugalter）撰写

在纽约，非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学，他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作，还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因，在美国购置房产都要谨记五点注意事项。【阅读全文】

Kai Wong专栏全集

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今年，大家一直在谈论纽约房地产市场会否泡沫化，但是在2016年第一季度曼哈顿的销售数据反映纽约的房地产热潮依然持续。（相关阅读：纽约房租）

第一季度曼哈顿房产销售

根据道格拉斯艾丽曼公司 （Douglas Elliman）第一季度曼哈顿销售报告指出曼哈顿公寓的平均价格今年历史性的突破了200万美元，同时中位房价现在已经达到1,137,500美元（这仅是1.1％低于2015年第四季度创下的纪录）。这些数字虽然非常惊人，但是这也包括在过去几年前所签署的期房如公园大道432号公寓，逐渐的在一月开始交房（第一户公寓以$1775万交易）。该报告指出，新建设的公寓销售比去年同期上涨了94％，当中有三分之二是高级公寓。

在TOWN Residential的报告中也显示相同的结论，平均价格创下了历史新高。在曼哈顿二手房市场的中位价为95万美元比同年时期长了7.3%，而二手房占了曼哈顿的房地产的78%，这数据也真实的反映了整体市场的表现。

可是根据Zillow网站的数据显示，美国整体的中位房价为208,226美元，曼哈顿比全美国的中位房价高很多。尽管在2016年初华尔街的股市动荡，纽约的房地产还保持了增长，这意味着纽约房市拥有稳固的动力。正当许多国际买家还是对纽约市的前景很有信心，小投资者也不甘示落的购买中端房地产。

在莱坊今年的《财富报告》中提及，纽约房地产因为价格上涨和低融资成本结合的优势，开发商在毫宅市场供应有持续的增长。随着市场向买家倾斜，许多地区的毫宅价格增长潜力将有待重新评估。

纽约的租赁市场

曼哈顿的租金终于出现了相反的效应。在道格拉斯艾丽曼公司今年三月的租赁报告显示中位租金比去年同月下滑了2.8%报$3,300。房地产评估师，乔纳森·米勒指出出租房源比去年增加了两倍，如果纽约市的经济没有太大的强化的话，空置率将会提升。不过，暂时的数据只是意味着租金已达到了承受能力门槛，很有可能在未来的日子里不会有太大的起落（当然，这不包括未来经济危机所带来的影响）。由于过去几年里，曼哈顿有大量的房子都被国际投资者买下变为出租房，这使得曼哈顿的租赁市场出现了很大的竟争或需要更久的时间才能租出去，尤其是下城的金融区或东村。近期，有很多业主都愿意为房客承担经纪费或免付一个月租金来吸引房客，希望能让房子更快的租出去。

与买房市场出现同样的现象，在中端的市场租金增长仍然是很强劲的，有谁不想租到又好又便宜的房子呢？在布鲁克林的租赁市场比起其它地区有明显的涨幅，曼哈顿和布鲁克林的中价租金距离只差$525报$2,775。租赁市场的高峰期是在5月和9月之间，在这期间会有很多国际学生，工作调遣或因为租约到期想换房子的房客。选对好的房客是非常的重要，一般房地产经纪都会为客人的房子招租和审核房客的收入和个人质料。有很多房客因为不符合审核机制而被逼到比较便宜的地区，而布鲁克林或皇后区就成为了抢手货了。 

综合了各方面的报告，曼哈顿的房地产已达到了最高纪录。在过去几个月里受到许多负评的阴影之下，数据证明了市场还是保持着平稳的状态。不管买房或租房，纽约永远是一个有市有价的国际大都会。

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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时光如梭，2016年第一季度已悄然而过，4月份也过去一半，回顾过去几个月，若用惊心动魄一词来形容市场表现毫不为过。经济、货币、股市及石油之间彼此关联，互相影响，接下来的三个季度里， 投资者应如何看准大局稳健投资呢？

2015年12月16日，美联储宣布将联邦基金利率提高25个基点，联邦基金目标利率将维持在0.25%至0.50%之间，这标志着美国自2006年6月来正式开启加息周期，在耶伦高调宣布2016年将会按部就班加息四次地同时，也开启了市场的第一波下跌行情，好在之后有所反弹。但是新年伊始，油价便率先开始发难，在伊朗拒不减产的高调言论下，油价一搓再搓，屡创新低。随后以银行业为主的2015年第四季度财报表现不佳，更是为虚弱的股市火上浇油，以至创下了美国股市有史以来最差的开年记录。好在之后在沙特与俄罗斯虚虚实实的冻产谣言中股价开始反弹，这也让美国股市压力倍减。

本以为会就此别过危机，可是谣言终究是谣言，当市场对这些信息免疫之后，新一轮的下跌再次来临，并伴随着大量石油能源公司的破产瓦解，一时间能源公司的债务违约问题风声鹤唳，能源巨头Chesapeake(CHK)的破产重组就是最好佐证。 2月11日油价一路跌至新低26.21美元，创下13年来的新低。

就在市场哀鸿遍野之际，反弹却来了，而且是报复性且具有持续性的反弹。截至今日，三大股指纷纷扭亏为盈，油价重回40美元时代。究竟是什么样的原因促使这波上涨行情呢？大量的空头回购形成了一种触底反弹的行情，使得不少投资人逢低进入。期间银行也是一个原因，美国能源公司在银行的帮助下大举承销发放股票及债券集资，总额约达90亿美元，缓解了很多危机公司的燃眉之急。另外，美联储的暂缓加息，耶伦出乎意外的鸽派发言更是推动股市上扬的直接因素。

总之，过去几个月的行情确实让不少投资人多少有些失措，不知接下来的投资方向应进行如何调整，下文将分析一下未来可能发生的几种情况。

美股市场

若想知道股市的去向，关键还要看美联储的下一步动态。从美联储最近公布的“DOT PLOT”来看，今年加息已由四次削减到两次。美联储之所以迟迟按兵不动，其实并非美国经济不好，而是基于对全球经济的担忧。通俗点解释， 欧洲、日本、中国等重要经济体系都在纷纷的进行货币宽松政策，欧洲、日本甚至很有可能在现有负利率的基础上再加大宽松，美联储不加息便已经等于美元较其它货币升值，更何况加息呢？结果一定会使美元强上加强，美元走强后进出口行业会遭受重挫，还会降低海外对于石油的需求量，这都是美联储所不愿看到的，所以全球因素导致美联储暂缓加息步伐。因此若美联储继续暂停加息，那么大盘还有持续上涨的空间，股票市场则还有投资的机会，大宗商品类黄金也可作为投资对象。

另一方面，美国的各项数据表现强劲，当属一家独大。非农数据，通货膨胀，GDP数据都在按部就班的超预期发展，其实已经具备了加息条件。所以当美联储继续迈步加息时投资人也无需恐慌，虽然美国股市会下跌，但加息后可以看多美元，美债收益率也会提高。

黄金走势

在这里需要提及一下黄金，黄金与美元的走势息息相关，而且走势基本相反。美元涨、黄金跌，反之，美元跌、黄金涨，但是当遇到危机时刻，或者市场避险情绪高昂时，美元与黄金会同时上涨。

美国地产

2015年美国房产走势依然乐观，以纽约曼哈顿为例，新屋销量年增61%，仅布鲁克林部分地区房租涨幅竟高达31%。虽然第一季度部分地区房屋价格增速相对放缓， 但是长期来看美国的地产领域仍有非常大的需求。 随着城市中心人口继续的增加，千禧年代逐渐进入生儿育女年龄以及相对于租房成本价格不断上升而购房者收入增长缓慢甚至是停滞的情况下， 更多人会考虑买房。根据亚美置业报道， 自从2012年以来， 在全美100个大都会区，买房均比租房更加划算。然而在纽约等类似大都市房价的持续攀升，对于普通收入的首购族来说，支付买房首付金依然困难非常大。然而长久来看，随着经济的发展、大都市人口的增加、千禧年购买力逐渐的增加以及建立家庭的需要等，对于地产来说需求依然明显。

原油方面

原油方面，4月17日举行的多哈会议将会极其重要，但是结果应不会太乐观。最大的阻力在于沙特和伊朗的立场冲突，伊朗同意冻产的可能性微乎其微，伊朗曾多次表态，在产量达到制裁之前的水平时，不要提冻产的话题。一个不和谐的声音，便会影响整个会议的结果。因为当前的情况下，石油的价格不是重点，市场份额才是这些产油国最为重视的标的物。失去了市场份额，再高的油价也弥补不了之中的损失。

再考虑到美国方面，页岩油是中东产油国的劲敌。此一轮的油价下跌，沙特也有打压页岩油增长的因素在其中。沙特在短期已经赢得了胜利，成功遏制了美国页岩油的增长之势。但是长期来看，这终究不是长远之计。因为页岩油是以高端技术为主，而技术只会日新月异。目前美国近一半的页岩油产商运作低效，但如果油价能保持在现有水准，一年之后，低效的产商便会降低至20％﹣30％。技术进步是一种趋势，沙特的价格战只能逞一时之快。这就是为什么原油很难有上涨的动力，市场份额是命脉所在，中东产油国绝不会放弃市场份额。所以油价下跌，应是长远看来的一个趋势。

“根据麦肯锡的2016预测， 向海外投资的中国投资者目前除了地产之外， 越来越向其它领域来将其投资多元化， 分散风险，瞄准更加稳定的产品和领域。在这些领域中， 石油和天然气是不少来自于中国投资者的优势选择。”来自于Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投资领域的专家，其公司主要勘探石油和天然气，而Gloster对石油领域投资业绩在近年内平均都保持两位数的回报，有的石油投资项目甚至能够达到10倍以上。

“投资石油和天然气将是一个长远的战略，中国是进口石油大国，对于能源的需求是长期的。”

再来看看美国股市本身的情况，根据标准普尔提供的数据，2013年上半年标普的平均每股收益为88.5美元，比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盘价为1618美元，而今天S&P 500的价格为2075美元，上涨28％。股价上涨当然是多多益善，但是股价上涨，却未能带来相应的回报，这就是问题所在——付出与所得不成正比。现在比起2013年，相当于投资人多付出了450美元，但所得利润却在下滑。市盈率(P/E)方面，目前S&P 500的市盈率为24.5，而2013年6月为17.8，同样上涨了37％。事实上，2013年17.8这一数值较比往年历史数据已经显得较为昂贵，已经高于了平均数值13％，现在的市盈率更是高于历史平均的55％，距离2000年及2008年经济危机时的市盈率只有一步之遥。从美国股市的自身角度来看，风险不仅没能消除，反而还有形成泡沫的势头。

海外方面，来自于中国的影响也会波及美国股市。 2013年中国的经济增长为7.7％，属于最巅峰的时期，为美国及全球企业带来了巨大的利润点。但自此以后涨势便有所放缓，目前数字为6.8％。预测中国未来的经济增长还将继续放缓，这一定会波及影响美国企业的利润，当这些利润下滑反映在年报、季报时，股价就会做出相应的反应，然后蔓延至股市。

总之，目前最能明确判断走势的方法就是紧紧盯住美联储的动态，若不加息，继续鸽派，那么问题还会被暂时掩盖住，股市、黄金还有上涨机会；如选择加息，那么即可坚定的看涨美元。所谓牵一发而动全身，不过如此。

原文由禹含的合作伙伴——纽约财经新闻媒体从业员Josephine Xing撰写

刘禹含专栏全集：

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

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