Category: Special Investment Column

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爱上大多伦多奥克维尔的理由——隐藏在排名背后的学区优势

很多朋友在给孩子择校的时候，往往只看菲莎排名的最终名次，根据名次的先后做为择校的顺序，这种做法往往有失偏颇。

为什麽菲莎排名不够全面？

因为菲莎中学排名的结果仅仅反映了9、10年级的数学和英语的安省统一测试成绩，并不能全面反映一个学校真实的整体实力。而真正考评一所学校实力的标准有很多，譬如毕业生的高校录取比例，顶级名校录取比例，学校师资、硬件水平，毕业生若干年后的职场发展、收入等等方面构成。以美国大学排名为例，最具权威性的排名是《US News & World Report》，排名的标准有7项：同行评议，新生留校率，毕业率，教师资源，学生选拔性，校友捐赠率，财政资源。

反观菲莎研究所，在所有上述数据完全不做收集和分析的基础上，仅凭孩子们在9、10年级的数学和英语测试结果来给出排名的做法，并不能准确反映学校的教学水平和孩子们的学术能力，再被有些华人朋友误解为全面反映学校综合实力的中学排名，颇有些以讹传讹的味道。当然，也不是说菲莎排名完全没有用处，在没有全国统一高考、没有SAT考试的情况下，最简单的办法就是根据目前仅有的两次安省统一考试给学校做个比较，因为这个结果至少还是反应了孩子们的一部分学术能力。

蒋蓓的专业选校建议

所以各位家长们在看这个排名的时候，我觉得，需要使用排除法，就是舍弃排名非常靠后的学校，譬如后200名的学校；但排名前100的学校中，更靠前的学校，不一定就是更好的学校，我们不能完全根据名次来选择，还要了解学校的内部实力和外部声誉，根据学校所在社区的人文、地理环境等多方因素综合考虑，再结合一下Open House或实地走访，就能得到非常直观和全面的感受。

好在菲莎排名报告还是给了一些数据，这些数据完全没有计入在排名的结果中，譬如ESL学生比例和家庭收入两项，可以让我们对学区的氛围有所了解，下图是奥克维尔的主要高中与其它华人热点区域高中的比较。

为了理清菲莎排名的两个主要依据，这里把几所学校间的英语和数学的成绩做了单独比较，按照两场考试的成绩之和由高到低排列。从图中可以看出，奥克维尔的几所高中在英语上领先，而对比的中学在数学上具有优势。

数学测试结果（按照两项之和由高到低排列） 英语测试结果（按照两项之和由高到低排列）

此文的目的并不是想说哪个学校好、哪个学校不好，我只是想建议家长朋友们，不要仅仅根据菲莎排名一项指标来择校，而要根据孩子的特点选择适合孩子的学校。特别是看到有些家长朋友仅仅为了最新的菲莎排名能够靠前一些，就要购买高价的学区房，我觉得有些不值得。

孟母三迁的故事说得好：“昔孟母，择邻处”，为了孩子我们当然应该迁，这么多朋友移居加拿大的最主要目的，不就是为了孩子能有一个良好的学习和成长环境吗？但到了加拿大后，千万不要忘了“邻”是关键，“邻”不等于“排名”，所以是“择邻处”，不是“择排名而处”。

 

蒋蓓专栏全集

 

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澳洲房产投资常见Q&A：海外买家可以在交房前转卖楼花吗？

近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。基本流程让我们用一个例子来具体说明：

  1. A与开发商签订了购房合同，说好5年交房，房屋售价为60万澳元；
  2. A在签合同时支付了第一期10%的首付款，即6万澳元；
  3. 在签订合同2年的时候，A找到了B，想将这个即将要交房的物业转卖给B，售价为70万澳元；
  4. B答应了，并付了一笔订金（一般为房价的10%）给A，即7万澳元；
  5. 到了交房时，B将63万澳元尾款交给A；
  6. 同时，A将54万澳元尾款交给开发商，物业顺利成交。

对于A来说，这一交易，他用2.5年的时间，支付了6万澳元的本金，赚到了10万澳元的利润，相当可观。但A需要在交房前按照政府要求按时交纳印花税（按照60万的房价交纳）。而B则需要按照70万的房价交纳印花税。其次，对于净赚的利润，A还要支付中介的佣金，以及资本利得税（即差价售出部分作为A当年的收入缴纳个人所得税）。如此一来，其实A的净收益并非有看上去的那么多。

其次，A在与B签订了合同后，A与开发商之间的合同仍旧生效，因此A依旧需要履行其在楼花合同下的责任和义务。在交房时，如果B的资金不到位，没法和A交割，则A也无法和开发商按时交房。开发商可根据原合同追究A的责任。

此外，值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不赞成如此做。因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。其次，开发商往往会在购房合同中说明名，买家不能在交房前转手以限制买家。由于开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，如果任由买家随意的转手定价，极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

尤其对于一个二手转卖的楼花来说，A只能寻求本地买家，而不能再卖给海外买家。因此，如果有此意向的买家，建议在签订楼花合同前与自己的律师了解清楚合同内容。（澳大利亚不同的州有不同的规定，以上内容只适用于在新南威尔士州的买家）。

海外买家买地建房

如果转手空地，则可以卖给本地或海外买家（海外买家需要申请新的买房许可）。如果在交地前转卖，则流程和上文类似。如果交地后且和承建商商量好的前提下，则基本可以自由转卖。

但是需要注意的是其在购买空地时申请获得的海外人士买房许可（即FIRB许可）是有条件限制的。该限制包括：

  1. 申请者必须买空地用来开发建房；
  2. 申请者必须在许可日起24个月内开工。

对于以上限制的解读，许多读者可能觉得并不影响其在24个月卖地。其实并不是这样的。

无论在交地前或交地后，如果买家不能在24个月开工建房，都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。

如果买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。但是这个卖地许可的申请并不在买房许可申请的列表之内，而是一种额外的申请。对于FIRB来说申请审批的速度没有30天的限制，且委员会会根据单独案子单独评定，因此在时限上很难控制。建议买家应当提前做好规划。

 

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

 

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在匈牙利安家有什麼好？從英国人眼中看匈牙利房产

在英国人脑中，安家匈牙利就是：成活成本低，住房便宜，只要两小时就可飞回英国。

匈牙利的古城布达佩斯，绰号“多瑙河上的明珠”，是世界上最具吸引力的首都之一。典雅的建筑，精致的餐馆，公寓为主的房地产市场装点着这条欧洲第二长河。

大多数英国买家都被巴拉顿湖（Lake Balaton）区吸引。该区离布达佩斯只有一个小时的车程。据估算，超过1,000名英国人在湖区拥有度假屋，规模为中欧最大。

著名的水上运动区、温泉浴场和布满度假胜地的海岸线，巴拉顿湖区的自然美景令人应接不暇。一个国家公园延伸至北面，一路的火山丘陵布满是葡萄园。

巴拉顿湖如何一块磁铁般，吸引着众多游客，其中70％是匈牙利人。这里的平均周薪是100英镑，所以餐馆和酒店经营者必须根据当地情况定价。

“便宜得不需要租金来供房”

一对英国夫妇：Norman，68岁；Margaret Bradford，64岁，已经在Cserszegtomaj村附近住了近六年。当他们看到很多土地在出售后，就萌发了买房的念头，经历两周的找寻无果后，他们曾计划回到故乡英国。现在，他们有1,500平方米的地产，包括自己的葡萄园。

Margaret Bradford的女儿Rhonda，也被巴拉顿胡迷住了。去年，她只花了21,000英镑，就在父母附近买了一个四居室的独栋别墅，并打算和丈夫在此度过她五周的年假。“关匈牙利农村的一大好处是大多数房产都附有大面积的土地。我们的土地有约2,000平方米，”她说。Rhonda并不打算将她的小屋作为度假屋出租。“我们不需要租金来供房，因为房产非常便宜，”Rhonda说，“这真是令人难以置信，我们付那么少的钱，却买到一个三层楼的别墅。”当地不仅人好景美，巴拉顿高地国家公园（The Balaton Uplands National Park）离这只有五分钟车程，附件基础设施完善，包括各类超市，如利德尔（Lidl）、乐购（Tesco）和喜互惠（Safeway）。Rhonda购房的过程直截了当，她的家人对这里低成本的生活都十分满意。

许多英国人认为，匈牙利是探索欧洲的理想之地。特别是在匈牙利的巴拉顿湖和农村地区，因为它们位于与其它欧洲国家交界的地方。匈牙利有很多值得探索的地方，尽管在很多方面也很现代化，但乡村未受破坏，生活节奏让人想起30年前的英国。匈牙利人有不同的人生观，他们更专注于传统的家庭观念。这是一个奇妙的地方。

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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深度解决家长在西班牙的择校烦恼：公立、私立、还是教会学校？

还没到孩子们该上学的年纪，西班牙的家长们就已经开始为择校而惆怅了：到底是选择邻近住家费用低廉，但基本很难进入的公立学校，还是去学费昂贵但声誉显赫的私立学校还是折个中间值进入教会学校呢？这个苦恼不仅仅是华人家长的苦恼，却同样也是很多西班牙家长的苦恼。究竟该如何挑选合适的学校，从何入手？当然在此之前我们必须先深入了解西班牙各种学校。

西班牙学校分类

公立学校

资金来源由国家政府拨款。由于是国家办学，公立学校是义务制教育，没有学费，只有少量书本费用。师资相对比较稳定，流动性不大。教师必须经过专业的教师资格培训，并必须获得由政府统一颁发的教师资格证才能从业。公立学校的生源，一般是学校所在区域的学生就近入学。它们的教学大纲由西班牙政府统一制定，教学质量通过政府标准化测验监控。

私立学校

资金是由私人或集团，或者其他投资方投入。学费高昂。相比公立学校，由于私立学校之间待遇的差别，教师的流动性相比较大。（道理就跟我们国有企业的公务员和私有企业的人员性质差不多）。教师一般至少都有大学学历，但是不一定像公立学校一样都要求经过教师培训，获得教师资格证。私立学校的学生住家分布的地方比较广。在课程设置上有很大的自由度，而且不同的私立学校各有偏重，有的偏文有的偏理，有的私立学校涉及到的户外活动较多，对开拓学生的视野起了积极作用。私立学校分为国际学校和西班牙私立学校。国际学校收费更为高昂，西班牙本土私立学校绝大多有宗教性质。

教会学校

因为该学校既非完全的公立学校，又非完全的私立学校，所以也被称作半公半私学校。这点，西班牙不同于世界大部分的国家只有公私学校之分。这一类被西班牙称之为“Concertado”，Concertado类的学校一般是由教会和政府共同出资，所以暂时我们称之为“教会学校”。学费比私立低廉。在生源招收上和公立学校一样受地域的限制，只接受社区之内的学生。每年有固定的学校开放日给家长参观了解。大部分的教会学校和私立学校都是由神职人员管理，制度标准相对严格。

如何选择学校？

那么在这三类学校中，你究竟该为自己的子女定位哪一种学校呢？在最开始的开始你先你需要考量如下问题：

1，家庭经济收入情况

2，学校的时间表是否符合（不同学校时间表不一样）

3，孩子适合较大的学校还是更适合小型的学校

4，偏向哪种授课语言（比如加泰罗尼亚地区公立，部分私立学校和教会学校就是使用的加泰罗尼亚语。国际学校有的使用法语、德语、英语等）

5，孩子是否需要更多的课外活动

6，孩子在家吃饭还是在校

7，是否接受宗教教育

8，学校离住家的距离

9，如需要转校，请听听孩子怎么说

实地考察是最直接选择方式

家长们从来都在想什么学校是最好的，但很少有家长思量什么学校是最适合孩子的。关于择校不能单纯只靠道听途书，而需要家长亲自去学校考察。通常公立学校和教会学校都有固定时间为学校开放日，私立学校没有限制，只要预约便可随时参观。尽量多的去比较这些学校，通过接触这些学校的老师学生家长基础设施等，直接得掌握学校信息，才会更清晰的知道哪个学校是最合适孩子的。

在考察完这些你的意向学校之后，那么你需要继续考量如下问题以进行评估：

1，学校的氛围如何？

2，他们有没有解答你所有的疑问？

3，在学的学生看起来快乐吗？

4，基础设施是否齐全完善？

5，老师和同学相处融洽吗？

6，学校提供哪些服务？

7，教学质量如何？

8，学校的教学理念？

9，录取学生的过程方式？

10，学校的价格？（需考虑到注册费，学校服务，校车，餐费，书本费，活动费用等支出）

11，学生的数量？（6到12岁每班最多25人。12到16岁每班最多30人）

12，课外活动？

13，听听孩子怎么说？

做完这些问答，相信你心中一定有合适的选择了。请切记不要盲目迷信排行榜，不要盲目迷信国际学校，只有最适合你孩子的学校，才是最好的学校。

撰写此文之前，作者访谈过西班牙教会学校教师以及在公立私立学校任职的华人教师。

 

琳娜Linna专栏全集

 

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为什么比起股票投资，精选房产投资是实现经济独立更好的选择（第一部分）

经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。无论你现在年龄多大，无需担心明天没有钱维持体面的生活，岂不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母鸡，或是赚钱机器，赚取足够的现金支付所有的生活费用，你可以选择只做能让你快乐的事情，甚至是做任何你想做的事情。这就是所谓的经济独立。你不再需要为钱而耗费时间；你的资产为你效劳，所以你不需要工作。这是一个美好的概念，但世界上有多少人实现了经济独立？事实上，不是很多。

不过好消息是，一个人的一生中，完全可以实现经济独立，即便他不是很年轻了。在美国，聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票，他们大多数建立一个股票投资组合。该方法遵循积累模式，在很长一段时间，你攒下足够的钱来积累股票。你希望你的股票会升值或至少维持价值不变，以便有一天你积累够了，然后你可以开始一点点地卖出，依靠卖股所得的收益维生。美国大多数退休基金是在这一原则下运行。然而在这个模式存在严重的缺陷：

问题1：当你开始享受你的经济独立，你也开始消耗你的投资组合。每个月，你卖出一小部分股票套现作为生活费。长此下去，你的投资组合将会收缩，直到完全耗尽。

股票派息大不如前

解决这个问题一个方案是投资高派息股票。用这种方法，你将能够靠股息维生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。这是一个非常好的解决方案，但有一个问题。美国和世界上大多数国家股息收益率都较低，尤其是更安全、更有信誉的公司。实际上目前的年度股息收益率只是在2%左右(见图表)。确实存在更高的收益率，但大多数收益率每年甚至不超过5%。这相当于说，要想得到10000美元的月收入，你至少要攒够240万美元来建立股票投资组合。对大多数人来说，这可行性有多高?

问题2：你怎么知道你能活多久？这是无法估算的，因为没有人知道他什么时候会死。唯一可以肯定的是，世界各地的人预期寿命都在增长。1960年，中国人的平均寿命是43.47年；2012年，达到了75.20年。人们活得越来越久，到了晚年，像老年卫生保健这样的事情变得更加昂贵。因此，这存在一个非常高的风险，如果你活得“太久”，经济独立的梦想可能变成一场噩梦。活得太久，钱却不够花这样的风险是真实存在，你渴望未来不应有此局面。因此，太过依靠这种方法是不可取的！

实现经济独立更好的选择

好消息是，有一个非常好的资产类型可以更好地用来实现真正的财务独立：房地产。实际上是很容易看到这背后的原因。首先，房地产投资不需要遵循积累模式。如果你建立的投资组合收益率不错的话，可能一开始就能给你大量现金流收入。你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活，不需要出售房产套取现金。第二，同样的理由，你真的不需要估算自己的寿命。投资房地产，问题1和问题2不复存在！

尽管如此，批评者很快指出一些房地产投资的缺点，也确实如此:

——房地产并不是一个短期投资。
——空置，租户拖欠，拆迁是相当大的风险。
——房地产可能逐渐过时。随着时间的推移有一定程度的磨损，需要昂贵的装修。
——买什么？住宅房地产本质上非常具有地方性，它不像股票一样能通过研究据理推测其未来价值。

在股票领域，有成千上万高学历、并具备几十年的投资指导经验的研究人员。然而在住宅房地产，没有如此多的研究人员，大多数经由房地产经纪人的建议购买房产，他们可能会给出有偏见的建议。他们常常代表卖方的利益，而不是投资者的最佳利益。

Sidney Shauy专业点评

我同意上面列出的所有房地产投资缺点。然而，记住我在这篇文章的标题用了“精选房地产投资”这样的措辞。显然这不是指任何房产就能让经济独立的可接受的投资。事实上，我敢说， 市场上超过90%-95%的住宅作为投资不是非常的好。甚至一些房地产投资可以称得上是非常糟糕，即使它们看起来很美观。不幸的是，在房地产领域，“投资”这个词被严重滥用。了解如何选择，区分好坏毋庸置疑非常重要。

最后，识别和购买合适的投资只是第一步。成功实现经济独立的目标需要比这更多的步骤。你必须能够让你的投资表现与预期一致。采用正确的分析方法和工具，你肯定可以通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。在本系列的下一篇文章，我将讨论如何克服这些挑战，实现这一目标。请继续关注！

 

Sidney.Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

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与加拿大房地产经纪人合作大有学问 多伦多金牌代理亲指点

在海外置业时，选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。在加拿大多伦多市的房地产市场，一个合格的房地产经纪人由国家、省和地方各级委员会共同监管。

并非所有的地产销售人员都是平等的，并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”（REALTOR）。一个人要自称是房地产经纪人，他/她一定要是加拿大房地产协会（CREA）的成员。因此，多伦多房地产经纪人应具有以下特点：

  • 致力于履行房地产经纪人准则（REALTOR Code）——这是所有从业者行为和优质服务的公认标准。
  • 要熟悉房地产行业的发展，例如，经纪人应能为你提供的信息、价格比较、邻里动态和信息，及市场状况等。
  • 能通过各种渠道，如课程、研讨会、会议等，积极地更新自己的知识。
  • 能访问MLS和多伦多地产局（TREB）系统。

在大多伦多地区工作的房地产经纪人不仅要求是安大略省房地产理事会（RECO）成员，还要求是一个或多个地方委员会——如多伦多地产局中的一员。

优秀的经纪人应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网

以上是基本要求，一名优秀的多伦多房地产经纪人还需要具备以下特点：

做一个好的倾听者和沟通者——优秀的经纪人必须会听。其实上，在和客户的第一次见面中，经纪人的主要任务是通过向客户提出多种开放式问题，找出并记录他们的需求和目标，尽可能多地收集信息。他们为什么卖房？他们为什么要寻找一个新家？这些及其它更多的问题，对经纪人开始着手工作至关重要。在关系更进一步前，经纪人必须与客户建立一定的信任水平。

有当地知识和一般专业知识——最好的经纪人对各个市场和当地社区都了如指掌。因此，无论你是要找特定的学区房，还是想在靠近餐饮和夜生活区、公园和娱乐设施、购物和交通方便的地方买房，经纪人都能提供帮助。

有谈判专长——无论你是购买或出售第一个房子或第三个房子，优秀的经纪人有很多的经验和谈判技巧可以派上用场。有时候谈判会变得困难或复杂，有时候可能会有来来回回的讨价还价。优秀的经纪人从不轻易被情绪所左右或让情绪影响自己的判断，他们关注的焦点应是手头的工作，帮助客户获得最好的结果。一个优秀的经纪人知道何时签单，何时等待。他们知道在发出要约后有多大的还价空间，知道达成最好交易的其它路径。

有法律和合同专长——买房或卖房是一个复杂的过程，其中很多财务和法律义务一般的购房者很难顾及到。一个房地产经纪人受过相关教育、具有专业知识，熟悉房产交易中所有的义务和要求，确保你不会触犯法律或签署一个糟糕的协议。

置身于强大的专业网络中——优秀的经纪人不仅应与同行建立好的关系网，形成合作关系，促进房源收索和房屋买卖；他们还应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网。一般来说，他们应与不同的团队合作，如专业设计人员、专业摄影师、律师、承包商、贷款者、搬家人员、验房师、评估师、金融和保险业专业人士，及更多的优秀团队。经纪人应该与所有这些专业人士建立关系，并经常充当“礼宾”的角色，给你推荐合格可靠的人选。你应该在任何有需要的时候——不仅限于买卖房屋时，联系这些专业人士。

提供量身定制的挂牌前后营销——优秀的经纪人应该有一个非常强大的营销计划。这应包括若干不同的组成部分。他们应该有一个挂牌前计划，将消息传播出去，并建立起期待。一旦房屋挂牌后，他们应该有一个挂牌后计划。该计划不仅要包括MLS营销，还要有传统的营销方法，如开放参观、销售招牌、平面广告等。如今，几乎所有的购房者都在网络上开始搜索房源，经纪人必须有一个强大的网络形象，如一个负责任的网站，还必须在社交媒体上积极亮相和具有相关宣传意识。最重要的是，营销计划必须针对房屋和客户类型。例如，许多高端物业的卖家和买家喜欢隐秘的私人看房而不是开放参观。因此，房地产经纪人必须能够适应，针对这些独特的情况和客户调整服务。

设定可行的目标——当涉及到给物业定价时，好的经纪人应该帮助你设定可行的目标。如果挂牌价格过高，将吓跑所有买家，这时挂牌价需适当下调，最终的售价可能会低于一开始就定价正确的情况。

节省客户时间——如今，大多数人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各种活动、家庭责任——如照顾一家老小、兼职或回学校充电等。除此之外，您再试着跟进整个买房过程：将房屋准备好，处理承包、摄影、挂牌、营销和广告、开放房屋等一切事宜，不方便时也要带人看房——甚至要请假，谈判，找到一个好律师等，足以让你忙昏头。当你在为生活所忙碌时，优秀的经纪人完全有能力搞定所有的这些甚至更多的事情。

 

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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打造海外黄金屋：在新西兰投资商业房产

在新西兰，商业性的投资型地产，房东跟房客的遊戏规则跟住房型投资地产是完全不同的。第一点，商业房屋的租约是非常有力的文件，且通常都是长约。譬如一个超市跟房东签了五十年的租约，在这五十年裡，就算房子几经交易，每任房东都必须履行那份租约，直到到期日为止。甚至，房客可能还有续约权。就算市场的环境或是地价改变，每任的房东都无法改变一开始的遊戏规则。

第二个不同点，就是房东跟房客之间的法律关係是平起平坐的。住房型的房客不需要负任何修缮的责任，但一般标准的商业租约，房客则要负起所有的修缮的责任，除非是房子结构上的损毁。

案例

一名客户买了一间租给银行的商业房屋。租约裡有一项条款注明：如果市场改变，房租就应该下降。这个时候，银行之前支付较高的租金就不适用了，所以依照合约，房东应该退钱。

一般租约规定的租金在正常的情况下是只升不降。在以上案例中，房东一定要让律师规画好租约条款，才能避免跟强势房客合作时可能遇到的风险。

有些商业类租约的房客是银行、政府机构、或是大型的国际企业这种信誉良好，根基稳定的单位，既有地标性，也不会轻易改变地址。这些房客通常有一个特质，是房东想买进这种租约房屋的时候要注意的，那就是他们的合约通常不是律师公会的标准合约。通常他们因为强而有势，会由企业内部的律师部门拟定对他们比较有利的合约。例如，跟作为房客的政府单位签约的时候，会发现你买来的租约内容说明：房客只付租金，其余所有费用则是房东出。为了避免这样的风险，投资方一定要特别请律师检查租约。

商业地产买卖中律师的角色

商业房地产的买卖过程中，律师扮演了关键性的角色。首先，商业租约是一个契约，购买前一定要完整检查这份契约的执行力和回报率。例如房客是否有保人，是否拖欠房租甚至破产。因为一旦宣布破产，租约裡累积积欠下来的债务就成了呆帐。另一方面，这个商业房屋的条件和价值，例如租金、涨幅、期间长短等，完全取决于这份租约。买下商业租约代表接受这个契约，而一位在房地产领域拥有专业知识的律师，则可以为各位投资人好好的把关，避免任何的损失。例如，两个人合伙投资一个商业类地产，但只有一方提供个人的资产做为担保。做为律师就有义务和责任，提醒提供个人担保的这位买家谨慎承担风险。

 

汪君尊律师专栏全集：

汪律师解析新西兰房产投资

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英国侨领单声博士娓娓道来其伦敦房产投资传奇故事……

今天我要给大家介绍我的一个忘年交的朋友， 英国统一促进会的会长单声博士。我想把他在英国的传奇一般的房产投资故事和大家来分享。

在位于伦敦北部高档社区的家中，年逾八旬的单声博士气宇轩昂，风度翩翩，依旧透出年轻时英俊倜傥的魅力，开怀谈笑。

在畅谈了他早年在西班牙南部海滨城市购买的地皮在30年中涨了1000至5000倍的近乎传奇的往事之后，单声博士带着我们步出他的书房，让我领略他那栋红砖密砌、半圆拱顶和烟囱高耸别墅的独特优雅。

在1967年回到伦敦定居后，单声果断地在英国购房置业，自住之外还有投资物业。其中，单声自住的别墅本身和购买过程，同样传奇。

还是让我们听单老细细回顾。

伦敦的房子：过去涨，将来还会一直涨

这些年来，英国的房地产一直不错，比西班牙厉害。英国房地产尤其是伦敦的房产，一直涨一直涨，过去涨，将来还会一直涨。

无论大的市场如何波动，房价整体都在涨。我举一个简单的例子，我刚来这里不久，在Golders Green用3000英镑买了一栋房，后来房子从3000镑涨到7000镑，12000镑，在后来涨到10万镑，20万镑，现在那栋房子的价格要超过200万英镑。这也就四十多年的功夫，从3000镑到200多万镑。

我现在住的这栋房子，在1887年建造的时候，只有1200英镑，还包括这么大一片地。你看它现在值多少钱，市场上的价格要远超过1000万镑。

我是1988年买的，当时的价格是70万英镑左右。20多年，涨了十几倍。所以你看，英国的房子，大房大涨，小房小涨。所以买房子是对的。而且这个地方，房价涨的比税涨得快。

因为伦敦是一个国际都市，对于有钱人是个天堂。而且，如果有钱人不在这里挣钱，就不用付税，这些好处非常难得。是避税天堂——在英国避税是合法的，逃税才犯法。

英国这个地方，我在1954年刚来UCL读书的时候，非常不喜欢这里。记得那个时候找房子找不到，在报纸上看到有一个房子，价钱很便宜，于是我就想去看看。跑到门口一看，外面挂着一个牌子写着：“Whites Only”，只租给白人。那时候英国人非常有偏见歧视，非常高傲。

如今，没有这些问题了。中国强大了以后，这种歧视就没有了。如今，这里无论从人权还是物权，都很好。如今年纪大了，觉得这个地方很好。医疗、交通完全免费。

因此，对于中国人来说，如果孩子来这里读书，如果买一个房子，不但能够免掉付给房东租钱，将来自己不用了，还可以租给其他人赚钱，或者卖掉赚钱。所以，你看离学校近的的地方，房子一个比一个好。

我住的这个房子很传奇

1967年回到伦敦后，刚开始不住这里。

1982年有一天，我开车子路过这里，看到有这么一个房子，很奇怪，房顶是圆的，很像音乐厅。

那时候，我们很多好朋友很喜欢唱京戏。我在车子上就想，这个房子的圆顶大厅，如果在里面唱京戏，效果一定很好。后来又路过几次，每次都跟我太太讲这个事。她就跟我说，你既然这么喜欢这个房子，为什么不写封信给这个房东，你说你很想买这个房子。

于是，我没多久就给房东写了这个信。用我太太的话讲，就是一张邮票的事情。

可是，信发出来很久，一直没有回音。慢慢的，我就把这个事情忘掉了。

很久之后，大概3年多后的一个早晨，八点来钟，我接到一个电话。电话那头，一个英国老先生的声音，跟我说他是约翰•萨维尔（John Savile），我说我不认识你。他说，你不是给我写过信，说很想买我房子的吗？

他说，我现在想卖这个房子了，如果你还是想买，明早9点来家门口找我吧。

第二天一大早，我就开车来到这房子门口，8点半按门铃没有人开门；8点45分，还没人。一直到9点整，一分不差，老先生给我开门了。

这个老先生就对我讲，他说你喜欢音乐，我也喜欢音乐。我没说错，他真喜欢音乐，他说我现在年纪大了，我房子真的要卖了，我就卖给你。

我当时还纳闷地问，这个房子不留给你的儿子吗？那个老约翰说，我儿子太坏了，我与他断绝了父子关系，这个房子不会留给他。卖掉房子的钱，我会全部捐掉。

后来我才知道，他儿子那就是BBC原来的著名节目主持人，就是前些年被指控性侵未成年人的那个吉米•萨维尔（Jimmy Savile）。

我当时说好，你要多少钱？他开的价钱比市价一半都不到，低。我说好，我买。我说你讲这些话算数吗？他说算数。我就付了他500英镑作为定洋。

过了几天，他再次打电话给我。他说我出的价太低了，你能多加我五万英镑我就卖给你。我说行。

这样就买成了。

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随本地通走进与中国接壤的神秘投资宝地——哈萨克斯坦

在世界各地旅行时，我经常遇到一些人，他们对我来自哈萨克斯坦感到很好奇。“我之前从未遇到任何一个哈萨克斯坦人”，他们通常说。其实原因很简单，哈萨克斯坦地广人稀，你遇到当地人的机率自然就小。

诸如此类对哈萨克斯坦的兴趣并不令我吃惊。先不说面积，哈萨克斯坦本身就是一大谜团，而且是一个有趣的谜——它很有吸引力。我的中国朋友们大多对哈萨克斯坦有相当不错的了解，中哈有长达1782.8公里的共同边界，但对他们来说，哈萨克斯坦也充满秘密。

在这篇文章中，我将揭开哈萨克斯坦的神秘面纱。哈萨克斯之所以这么鲜为人知可能原因之一是之前很少有人写它。那先让我们从基本信息开始。

哈萨克斯坦是中亚地区最大的经济体

哈萨克斯坦——中亚地区最大的经济体，原苏联15个加盟共和国之一，GDP总规模仅次于俄罗斯，人均GDP更是基本和俄罗斯相当。该国矿产资源丰富，270万平方公里的境内土地却集中了全球钨储量的50%、铀储量的21％、铅储量的19％、锌储量的13％、有色金属储量的10％，及大量的石油和天然气。

苏联瓦解后，哈萨克斯坦的经济和其他共和国一样经历了困难时期。多亏了与俄罗斯和中国的密切关系，哈萨克斯坦如今已成为发展最为快速的国家之一，尤其是经济。如今，哈萨克斯坦经济的主要驱动因素是石油、天然气、铀、矿产、金属、机械和农业。

资源基地

在已探明石油储量方面，哈萨克斯坦位居全球第十，产地主要在里海。煤炭产量世界排名前五。哈萨克斯坦还是全球领先的铀矿生产国，占世界总产量的38％(2014)。由于铜、铬、锰储量巨大，哈萨克斯坦的冶金业很发达。哈萨克斯坦在黑色金属和有色金属的生产方面也位居世界前列。

哈萨克斯坦煤炭产量世界排名前五

农业

哈萨克斯坦有多达36,000个农场

哈萨克斯坦的面粉出口量全球第一，谷物出口全球第七。在哈萨克斯坦2百万公顷的领土上，有36,000个农场。

进口

哈萨克斯坦的三个主要进口国是俄罗斯、中国和德国。

进口国家所占比例

来源：KazData（http://kazdata.kz/04/2015-07-import-export-kazakhstan.html）

出口

哈萨克斯坦的主要出口产品是“矿产品”，截至今年7月，“矿产品”出口占2015年哈萨克斯坦出口总额的75.5%。哈萨克斯坦20％的出口流向中国。

增长前景

为应对自8月20日起不断下跌的油价和金属价格造成的影响，哈萨克斯坦国家银行取消了货币区间波动限制，切换到自由浮动汇率，导致该国货币贬值了26％。

尽管2015年哈萨克斯坦经济增长有所放缓，但出现了明显的复苏。

亚洲开发银行报告指出，预计2015年哈萨克斯坦GDP增速为1.9%，2016年增速上升至3.8%。

来源：亚洲发开（http://www.adb.org/sites/default/files/publication/154508/ado2015-highlights.pdf）

这里，我想撇开大型资源公司的商业利益不谈，聚焦在中小型企业。哈萨克斯充满坦投资机遇。房地产、旅游、农业、小部分制造业或受益于国际投资、技术和经验的到来。

当前经济增速放缓，货币贬值可能是国际投资者进入市场的正确信号——获得的折扣率相当于过去成本的30％。

毕竟，低买高卖才是明智的。

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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破纪录！3小时215套楼花抢光光 伦敦人民买房也是拼了

话说伦敦房地产市场又破了纪录了——昨天（11月5号）超过250个买家连夜排队买房，不到3个小时的时间，215套楼花全部被抢光光。

这套破纪录的新建住宅，是位于西伦敦Hounslow的三一广场，完工时间是在两年后，2017年。

这个住宅项目全部是单身公寓和一居室，总价值超过六千万英镑，其实都没有推向市场——它是Off-plan低调发售的，就这样还是有250多个买家闻风而来……3个小时不到一扫而空。

在这短短的3个小时里，平均每分钟就有335,00英镑成交，因为旁边有250个“饥渴”的买家，有些都是连夜搭着帐篷来排队的。

伦敦期房开售，3小时215套公寓被抢光

说到这里，有必要说一下英国新房的发售规则。在英国，有些新盘发售是会提前设定好一个发售时间，邀请客户来参加launch event，在活动上注册兴趣。很多在正式发售之前，会有pre-launch show，定向邀请高净值客户参加。还有一些热门新盘，会不告诉你发售时间——而是一切就绪的某天群发邮件，回复邮件最早的几十名，就获得买房资格。还有一种就是这种连夜排队的方式，先到先得。

说回这个破纪录的三一广场住宅项目，单身公寓面积从301平方英尺开始，一居室面积从484平房英尺开始——形象点说，很多户型还不及一节伦敦地铁车厢的面积大……

但是，伦敦房地产市场现在这么火爆，小预算的楼盘已经是非常非常难得了。况且，三一广场的这个项目，交通非常方便——五分钟步行到地铁站Hounslow Central Station（蓝线）。公寓里有整体厨房、整体衣橱，即便是单身公寓，区域划分和设计配套都非常讲究——什么叫做一房难抢，都是有原因的！！

开发商也说了，从来没有在英国和伦敦有出手如此之迅速的楼盘，归根结底是因为伦敦巨大的住房需求和供应量不足之间的矛盾。

在英国，业内有句话叫做‘Get on the Ladder’——不管怎么样，先上了房地产的楼梯再说。上了这个楼梯，接下来这个领域的游戏你就有了“玩”的资格。这个破纪录的热卖楼盘，你猜猜均价多少钱？——低于30万英镑，要知道现如今伦敦的房产均价已经过50万镑了。

Grazyna Morawska，一个年过六旬的母亲是排在买房队伍里的第一个——她从周三早上9点钟就开始排队了——整整比发售时间提早32个小时。这位母亲是从波兰特意飞来伦敦哦！她买房的目的不是为了自己，是为了她两个年过三十的儿子，Radomir 和 Monika。而她两个儿子随后也赶过来，三个人一起在夜间替换、轮流排队。哎，天下的妈妈看来都是一样的……

最后，告诉你一下，西伦敦Hounslow这个区域在过去一年房价上涨了21%，因为即将于2018年建成通车的Crossrail地铁站经过此地，到时从这里到伦敦市中心的邦德街，仅需要25分钟哦。

 

 

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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