Category: Special Investment Column

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保护美国房主一世纪：认识产权保险及其重要性

什么是产权保险？

产权保险在保护美国屋主的产权上已经有125年的历史了。当一个物业被贷款，被卖出或者被购买时，这项交易的记录通常会被登记在公共记录中。同样地，其他可能影响产权的事项也会被记录和登记。这些事项可能包括扣置权丶税收丶抵押和其他的纠纷等等。当买方购买产权保险时，产权保险公司就会搜索这些记录，以便发现（和解决）所有可能会影响买方产权的纠纷。当然，就算是最有技巧的产权专家也不一定能会发现所有潜在的产权问题。很多比较难发现的产权风险譬如：记录文件时发生的错误丶被伪造的文件丶未被公开的继承人，和其他无法预期的种种问题都是比较难发现的产权风险。那就是为什麽保护你产权的关键就在於购买产权保险。

两种产权保险

  1. 贷款的产权保险

当您为了购买新的房屋，或者其他的不动产而贷款时，您的贷款公司会要求您购买一项贷款产权保险。这项产权保险能够为您的贷款公司提供产权纠纷的金融保险。这项保险合同会在有限的情况之下，和在贷款尚未还清之前保护您贷款公司的权益。

  1. 屋主的产权保险

身为屋主，您可以选择是否要买一项屋主的产权保险，这项产权保险会为其承保的屋主提供直接的产权保险，包括所有屋主对其物业的权益。屋主的产权保险合同与贷款公司的产权保险合同都以保护产权为目标，保险合同的条例包括保险公司所承保的风险，保险范围外的不承保项目，和承保范围外的例外要求。

十个常见的产权纠纷问题

1. 公共记录上的错误： 文书记录或申报记录上的错误会影响到您的房地产契约，或房地产的勘察，也可能导致资金的紧缩和撤消。

2. 未知的优先扣缴抵押权：前屋主可能对自己的帐务管理得不是很清楚，也可能有一些未付帐款。虽然前屋主的债务非您所欠，但即使在您完成财产交易後，其它金融机构还是可以使用其对您新屋的优先扣缴权来抵押所欠的债款。

3. 非法的契约：您的房产所有权可能会看起来有完美的历史，但是有些之前所定的不合法的契约。 这些不合法的契约也会影响到之前(和现有)的产权拥有权。

4. 失踪的继承人：这些继承人有的是失踪，有的是没人知道其存在。其他的情况包括家庭成员可能为自己的利益而对房产的权益提出争议。这些情况和问题有可能在您购屋很久後才发生，而它们都会影响到您产权的权益。

5. 伪造文书： 有些时候，提交在公共记录的伪造文书，或捏造的文件都会影响到我们的产权，并造成我们房产的产权模糊不清。一旦这些伪造的文件曝光，你的家，你的权利都会受到威胁。

6. 未公开的债权人： 您买房子的时候可能不知道由於之前的贷款或抵押，或由於非金钱的债务所导致的房产限制使用的契约-拥有此契约的第三者对您的物业拥有全部，或部份的扣押权。

7. 未显示的（他人）使用权： 一个未被发现的（他人）使用权可能会限制您对您房产的使用权。

8. 分界线的纠纷：在您买房子之前，您可能已经看过几份房产的调查资料。然而，其他调查资料可能对物业的分界线显示出不同的报告。因此，您的邻居或他人可能会声讨对您物业一部份的所有权。

9. 未被发现的遗嘱：产权所有人在没有明显的遗嘱或继承人之下死亡，政府将会出售其财产，包括其物业。当您购买此类房产时，您会认为您具有屋主 的权利。然而，即使在过了许多年後，如果已故屋主的遗嘱被发现，您对该物业所具有的拥有权还是会受到威胁。

10. 假冒前任屋主的卖主：普通常见的名字和同样的名字都可能出现屋主的假冒人。如果您从一个冒充屋主的人手中购买房子的话，您的风险将会是失去您法律上对该房产拥有权。

为什么您需要产权保险？

您只需要是在您购买房地产时缴一次的保费。只要您和您的继承人继续拥有您房地产的所有权，您的产权保险就仍然有效，而您在未来也不会需要再次支付任何的保险费用。

如果您在美国投资房产的话，我建议您买产权保险。 

 

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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投资澳洲房産 如何自己动手计算折旧减税？

在阅读下文中的解释之前，您需要知道的是，造价估算师可帮助您进行房产勘查，并为您编制折旧表。您需要做的只是在报税时将折旧表交给您的会计师就可以了。如果您想自己申报纳税申报单，那么只需将造价估算师的报告数据填入纳税申报单即可。

您并不需要担心复杂的计算。在实践中，最简便的方法就是打个电话给造价估算师，以确保您获得所有合法的折旧减税。但不少投资者希望自己能够弄懂这一流程。所以，接下来我们将进行具体的讲解。

根据《1997年所得税评估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折旧减税由两大部分组成：

  1. 第43章（基本工程折旧）；以及
  2. 第40章（装置和设备）。

基本工程折旧（通常称为“建设折旧”）是指建筑自身的建造成本，例如混凝土和砖块，加上基本成本项目，包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师所了解的其他项目。

装置和设备是指建筑物内部的物品，例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多，详见：澳大利亚税务局可折旧资产目录（ATO List of Depreciable Assets）。建筑折旧是每年按照初始建造成本的2.5％至4％来计算的（具体取决于修建日期）。装置和设备划分为很多种类，不同类型的装置和设备在其有效周期内会按照不同的比例来申报折旧减税。您的造价估算师对此也很清楚，并会在您的折旧减税报告中对其进行计算。

使用折旧计算器

您可以使用Washington Brown折旧计算器计算拟投资房产所需申报的金额。您也可以下载iPhone或Android应用程序。接下来，我会以一套价值400,000澳元墨尔本标准高层两居室套房为例进行说明。

 

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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英国交税可享中国免税？海外投资者在英国出租房屋的税务问题

在英国购房置业，出租或者出售物业，主要涉及的税费有五种包括；印花税，增值税，市政物业税，个人所得税和资本利得税。

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场，纷纷看好“以租养房”的投资方式，最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题，今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。

海外房东税务政策这项法律，是针对拥有英国房产收入的海外人士的征收政策，不论是个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都要纳税。

那么英国租金收入如何缴纳税务呢？首先，租客，或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租，等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。大部分外籍房主都会选择后者的缴税方式。

也许有的投资者会觉得税率太高，但在英国，房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金。如果在购买房产时向银行申请了按揭贷款。那么付给银行的按揭贷款的利息就可以用来抵销税金。另外，所有的物业维修维护费也可以用来抵销部分税金。同时，英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，房屋维修，室内维修等开销。此外，对于英国的个人收入还有一定的免税额度，个人所得税税率都按照层级递增。因此除去合法扣除的部分，实际上境外房产投资者所需缴纳的税金并不多。

对于中国投资者而言，按照中英两国政府签订的税务协定，明确申报任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国交税了，在中国将享受免税政策，以避免了中国房产投资者重复纳税。

海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现金为£10,600.

年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的4月6号到来年的4月5号）。

 

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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如何在英国注册本土公司？移民律师手把手实战讲解及问答

工作关系的原因，大叔经常被问到如何注册英国的公司，以及最常见的问题：学生是否能注册公司？中国的父母能否注册英国的公司？要不要交税？等等诸如此类的问题。 一直想整理出一个文档出来，作为我们的系列百问百答来帮助更多的年轻人在英国创业，一直偷懒懈怠。 大叔公众号的出现开始逼着自己每天想一些东西，写一些东西。无奈天生不是什麽文人，只好赶鸭子上架，用我日渐青涩的中文整理出一些简单的流程和步骤，以及最简单暴力的：百问百答。

一丶注册英国公司的目的

很多人在咨询大叔如何在英国创业，如何成功办理英国企业家移民的时候，喜欢问这个问题：怎麽注册一个英国的公司？其实，大叔的经验是：“这个问题基本上不应该是一个问题”。如果是为了真正的在英国创业，应该第一步思考的是：商业模式？如何赚钱？客户是谁？产品／服务是什麽？客户为什麽要买我的产品？你看目前英国境内最火热的创业行业是什麽？是“代购”！。 真正赚钱的商业模式和商业机会，在英国其实并不一定需要注册公司的，对吗？

无论如何，如果要长期，正规的发展自己的创业道路，注册一个正式的英国公司，还是有很大意义的。从最简单直接的目的上来看，能让你的所有收入，盈利能够正规化，合法话，同时能够保留一个很好的商业经营纪录。以後无论是商业借贷还是信用纪录都是相应的十分有帮助。当然，前提是你的生意是赚钱的，而且你也心甘情愿的愿意履行你的税务责任和义务！

切忌：不要为了注册公司而注册公司！先想清楚你的生意，你的商业模式，客户，想比较而言，注册英国的公司是一个件很简单直接的事情！

二丶 注册英国公司的类型

英国公司类型主要分为以下几种：

  1. Sole Trader个体经营
  • 最简单的组织结构
  • 经营者须承担无限责任（对经营产生的任何债务承担个人责任），不能享有公司企业的有限责任待遇
  • 形式一般为小型的本地供应商。如外卖店丶建筑商丶装修工等。
  • 手续简单，监管少
  1. 私人有限公司
  • 最常用的公司形式
  • 开始运营之前必须首先在英国的公司注册处注册，需要遵守特定的年度和重大事件呈报及报告要求（未能遵守董事将构成刑事犯罪）。注册时，需要指定一名年满16岁的董事，至少一名董事必须是自然人。
  1. 公共有限公司Public Limited Company PLC

私人有限公司和公共有限公司的主要差别在於：

  • 公共有限公司可以（但不是必须）向公众发售股份
  • 公共有限公司的已配发股本面值必须至少为5万英镑
  • 公共有限公司受到更严格的监管
  1. 合伙企业Limited Partnership
  • 有两个或以上的拥有人，共同参与经营，分摊风险丶成本和责任，分别拥有股权
  • 合伙人须对经营产生的任何债务承担个人责任。一般责任分摊按照分红比例计
  • 手续和监管比公司少

参考网站链接：

本文仅就最常见的英国有限责任公司注册方法及步骤做一个简单的说明。

三丶 注册英国公司的步骤

  • 登陆英国工商局官方网站: www.companieshouse.gov.uk
  • 点击选择 starting a company 进入页面
  • 点击 Register a company 进入下一页
  • 点击Start Now 进入
  • 根据右边方框提示，注册账号及设置相关登陆密码信息

注册成功後登陆出现下列信息表框：

填写基本的公司信息，例如名称地址等，请注意：出现重名或者关键词或者敏感词的情况下是比较常见的，例如下图以大叔所在的公司（彼得森律师行 Peterson Law Associates Ltd）为例，如果公司名已经被占用或者是涉及到敏感词例如“King, Queen, Royal”等等，系统是不会让你往下一步走的。

如果你一定想用KING QUEEN ROYAL或者类似的高大上名字的话，有一个方法有可能获得通过 － 给女王办公室写信，要求他们给予书面同意书同意你使用名字做为公司名称。 关於英国公司名称的相关规定和限制，请参考：https://www.gov.uk/choose-company-name

当然，如果你不介意另外一种方法，你可以用 “VICTORIA” “ANNIE” 这种名称是没有问题的。

另外一种情况下，你想要的公司名称没有被占用，你会顺利的到下一页。

填入一些个人信息及通信地址，其中：

  • Director 是相当於国内的董事的意义，不需要是一定是英国人，可以是中国国籍；
  • 董事(Director)不一定是股东(share holder)，後面继续阐述
  • services address 可以和 Residence address 一样，也可以不一样，没有强制要求。 而且保护隐私期间，如果不一样，在公开的纪录里是看不到你的个人住宅地址的
  • 关键问题只要选择性填写3个就可以

顺利进行到下一步：

  • Add a person as director: 新的英国公司法允许只有1个director 和1个股东即可成立英国的有限责任公司。如果有2个或以上的董事(Director) 可以点击此处个进入增加新董事页面，按照上面步骤重复完成董事信息
  • Add a company or firm as director:适用於增加一个公司董事，例如其他公司持有股份同时在董事会种有指定董事进入董事会，通常在英国的初创企业不会遇到这种情况
  • Add a person as secretary: 增加一个自然人成为秘书，通常小公司可以不指定专门的秘书，此步可跳过。 如果有指定自然人为秘书，请填写相关信息
  • Add a company or firm as secretary: 增加一个公司成为秘书，通常不适用，可以跳过

进入下一页：注册股份机构说明

  • 通常选择原始股：Ordinary Share
  • 通常股份数量： 100 或者1000
  • 通常股份单价： 1英镑每股
  • 股权声明：如果是同股同权，通常适用默认的标准公司章程，如果有单独说明的股份划分，需要单独提供说明文字在此部分

确认信息後进入最重要的部分： 股权划分说明

同样，股东(Shareholder/ Subscriber) 可以是个人或者公司／机构，同样以个人占有100%为例，完成相关信息填写页面如上图。

点击提交後，进入确认页面，如果有增加股东，无论是个人股东还是公司股东，都可以通过此页面完成信息提交。

点击确认後进入合规申明页面，选择个人提交

点击确认後，进入总结页面，请仔细核对相关信息包括名字出生年月地址，股东，董事等相关信息，点击下一步进入付款页面。注册公司的成本到这个时候，您就应该清楚了 15 英镑！！！！！

大叔没钱，所有无法进入付款页面，各位企业家完成付款後会收到从工商局发送来的相关几个邮件带附件如下：

  • Certificate of Incorporation
  • Memorandum of association

到这里，整个公司注册的流程就结束了，後续的银行开户需要的工商局文件就是上面两个文件。 感谢互联网的普及及英国政府机构的开放态度，目前绝大多数银行或者机构都已经完全接受电子版本的打印文件作为开户或者商业行为的基本文件。

至於如果您需要公司印章或者其他办公相关产品的，请自行酌情考虑，最实惠的方法是在中国制作，没有特定的设计或者规范，因为大部分英国个人或者机构接受的都是签名作为文件的真实有效性确认基础！！！

四丶 常见问题回答

1丶中国公民可以在英国本土注册公司吗？

答：这是允许的！依照英国公司注册法法规规定，任何国家公民都有权利在英国注册公司。

但是请注意：如果人在中国，注册一个英国的公司，会遇到的问题是开设公司的银行账户，因为大部分标准银行是需要见到本人带有效证件例如护照来银行才可以开户的。

2丶学生可以注册英国公司吗？

答：可以！正如上述过程种所看见的，任何人都可以注册公司，成为公司的股东或者董事。学生签证在英国受到限制的是－ 工作时间长度！而不是限制工作或者作为投资者投资。所以，在这个问题上，很多法律同行都不能清楚的理解，需要为大家清楚的说明一下比较好。

通常移民局如何判断一个学生是否工作时间？10小时或者20小时每周？首先不可能是单独派人每个人来审核上下班时间，唯一的标准就是NI (国民保险)号码，工作时间是在NI纪录中存在的！！！

换个观点来看，如果你没有收入，没有工资，也就意味着税务纪录上来看，你是没有工作时间的！仅仅作为投资人投资成为股东是没有任何限制条件的。

再简单的总结一句：任何人都可以拥有一间英国的公司，包括学生。只要税务纪录证明没有工作时间或者不超过规定的时间范围即可。

如果我说到这个程度，您还是不清楚。。。。。我给您的建议将是：亲，不要创业了，踏踏实实找份工作比较靠谱。

3丶 我们在注册英国公司时需要提供哪些文件？

答：注册公司本身并不需要提供任何文件，仅仅需要提供相应的确认信息，例如生日地址出生年月。

4丶注册英国公司需要提供身份证吗？为什麽?

答：身份证是什麽东西？英国没有。

5丶公司注册完成之後，我需要在英国报税或者缴税吗？

答：赚钱了，当然要报税，通常来说不赚钱的公司都不需要缴纳企业盈利税，但是基本的会计成本是有的。 取决於生意的规模和形式，大约再1500-2000英镑之间会计师成本。

6丶我可以以我的名义在英国注册多家公司吗？英国政府对此有没有什麽限制？

答：当然可以，英国政府对此没有限制。但是企业家，注册这麽多公司真的好吗？

7丶拥有英国公司後，我可以以这家公司的名义办理签证吗？

答：取决於你要办理什麽签证了，如果想用一个新成立的，没有真正运营的公司来办理工作签证基本没戏

但是，注册公司是办理英国企业家移民的一个必经之路，当然除非加入或者并购一个现有的英国企业除外。  

8丶英国政府对注册的公司名称有没有限制？都是什麽?

 答：英国政府对注册公司名的要求很少，一般其明确指出要避免使用的是：
（1）有关皇家用词，如Royal, King, Queen, Prince等；
（2）有关严肃的政府用词，如：Government, British, Britain等；
（3）有关社会福利组织用词，如：Charity, Organisation, Unverisity等。

9丶成立英国公司後，具体有什麽样的税要缴纳？

请联络专业会计师事务所，最好是公司或者住址附近的专业事务所，找不到可以问google或者添加大叔微信 A07888088168，大叔可以给你介绍靠谱会计师。

 

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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《英国生活指南》即扫即得

 

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法国买房选区 看最新数据：巴黎房价暴涨20年 ！

在1995年至2015年之间，巴黎旧房每平方米的价格从2000欧元增长至8000欧元，增幅达到顶峰。根据巴黎公证处公布的房价走势来看，20年内房价在不断变化，但是几乎从未下跌过。这种趋势在最近几个月表现也十分显著。根据近期签订的房产购买意向书来看，公证员预期巴黎房价走势在2015年11月之前将从2015年7月的平均7980欧元/平房米升至8060欧元/平房米。

但是法国房地产方面的法律专家表示，巴黎各个区的房价增长并不平衡。公证员解释到：最热门的区域增长比最富有的区域增长要快；另外，之前房价最便宜的区域在近期有接近四倍的增幅，之前房价最贵的区域有接近三倍的增幅。

尽管如此，在巴黎的富人区，如16区投资房产仍然比在19区要值得。因为16区的房产价格基数更高，起点更高，您可以获得接近10000欧元/平房米的收益，而类似于19区的区域只有接近4500欧元/平房米。

最好的区域价格已经接近顶点

公证员指出，一些传统的富人区（如1区至8区），房产价格始终居高不下，但是不会超过一定的最高价格区间。因为如果超过这个区间，价格过高，那么房产的维护和持有费用也会相应提高很多，让人们望而却步。相反，在最便宜的一些区域，购房者的大量资本进入会间接导致房价的下降：比如在巴黎最便宜的区分4年之内的房价始终维持在平均6000欧元/平房米。

如下图所示，我们以一室公寓为例，可以对比一下2012年至2015年巴黎各区房价的变化。我们可以看到以下八个富人区在2013年1月时，房价仍在10000欧元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四个区仍然在10000欧元/平房米。

巴黎富人区的房价变化

以下图表列举了巴黎非富人区的房价变化，我们可以各更清楚地意识到，这些地区的房产价格变化很小，尤其是与传统富人区相比。

巴黎非富人区的房价变化

 

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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移民专家热点解读：EB-5政策调整 中国富人买美国绿卡恐更难

 

对于在美国的外国人来说，至少投资50万美元用于创业才能拿到永居权，这项备受争议的移民政策就是在中国富人圈中很受欢迎的EB-5移民签证。然而美国会议员正在考虑对该政策进行调整，想要拿到绿卡将变得更加困难。

现行政策的支持者表示， 外国投资者提供了一个重要的替代性资金来源，使大型房地产投资从中受益，比如布鲁克林的大西洋广场，和一些小的项目，诸如生产食品可降解容器的北达科他州的工厂。

然而批评家指出，这成为了全球精英阶层购买美国公民身份的一种方式。其不仅是一项繁文缛节的政策，同时在欺诈问题上也疏于管理。

目前，国会已提出一系列改革建议，其中包括最新发布的一项临时应急措施，将保证该政策运行至12月初。

EB5Sir注：

这里指，我们说的EB-5区域中心计划，随着9月30日临时决议案的通过，而被临时延期到了12月11日。

该政策可能在以下四方面发生变化：

  1. 购买绿卡将变得更为昂贵

EB-5计划，当前要求外国投资者依据投资项目，投入50至100万美元的资金，并保证该项目将为美国提供就业岗位。而一项改革建议，则将投资金额提高至80至120万美元，同时保证原有的就业要求。该政策自1990年颁布以来，对于投资金额的调整已经延迟了很久，尽管更高的资金要求不太可能“减少投资移民的人数”，麦楷博平会计师事务所办理EB-5业务的David Appel表示。

然而，这的确意味着对于中国富人来说，想要拿到美国绿卡变得更加严格了。中国实行十分严格的资本管理制度，其限制个人出境所携带的资金数额。更高的资金标准意味着，申请者需要进一步计划如何将资金提前转移出中国。

不过，尽管金额有所提高，但美国的这项投资移民计划，仍比其他国家的同类型移民计划要便宜很多。

EB5Sir注：

这点没错，这里指的是6月4日的参议院提案，涨价到80万基本是共识，是否会因为涨价而减少申请人数，个人感觉一定会的。老美感觉太好，如果单看投资额，确实EB-5最便宜，但是EB-5不是旱涝保收的投资，和欧洲买房移民等不具有可比性。

  1. 需披露更多的财务信息

寻求EB-5投资的项目，要求申请者在如何支配投资资金方面披露更多的信息。更为严格的审查制度，同样要求项目方 – 诸如房产开发商 – 没有犯罪记录。

“这笔投资将支付哪些人的收入，以及这笔资金将用于做什么，等更为详细的投资证明将被要求提供，政府可以此判断这其中是否存在欺诈行为。”移民律师Ron Klasko说，“这是对投资者的保护。”

与此同时，投资者将可能接受针对其资金来源更为彻底的审查。他们必须证明这项资金是合法收入，同时合法转移至美国。

一些国会提案甚至禁止由朋友赠与的大额资金来源。EB-5签证一直以来都是企业和投资个人进行欺诈行为的重灾区。据美国司法部消息，今年早些时候，中国官员前妻赵世兰就因洗钱和移民欺诈等罪名在华盛顿州被捕，赵世兰和前夫乔建军被控通过EB-5非法获得美国签证。

EB5Sir注：

这里指的也是参议院6月4日的提案，涉及两点。其一，对于项目方和区域中心加强监管，对投资者是好事。其二，对于资金来源，将要求更为严格，不过该提案在这点要求过于苛刻，不知道是否能够真正落地。赵世兰的案子，之前也报道过，她通过EB-5进入美国，并且当时已经同他的贪官丈夫离婚了，但是还做假的婚姻证明，将前夫作为配偶带人美国，因此涉嫌移民欺诈。

  1. 投资者将不得不向他们从未听说的村镇进行投资

议员们就EB-5是否应该集中于城市或乡镇展开了激烈的讨论。现行的政策包括着两个区域，然而更多的投资集中于纽约或洛杉矶等大城市。

一些人表示，在富裕的城市地区进行的投资对于增加该区域的就业十分有效，因为这些城市通常被低就业率的地区所包围。例如正在曼哈顿修建的摩天大楼为那些生活在其周边却不能支付城市生活的低收入人群提供了就业机会。

另一些人则表示，该投资计划应该锁定那些乡村地区，因为那里有更多需要工作的人。

问题是“中国投资者对乡下并不感兴趣”，移民律师Bernard Wolfsdorf表示，他们把钱投到自己熟悉的地方会感到更加安全，例如旧金山而不是爱荷华州的某个小镇。

专家表示，这一特殊问题反映了一场独特的政治斗争，国会议员们都在为各自的州和地区争取利益，该议题将如何解决还有待观察。

EB5Sir注：

这就是我们最近一直在谈的TEA认定的问题，这是国会当前争议最为激烈的。而戏称的爱荷华州，正是参议院大佬Grassley的选区。当然，TEA定义的改革，尚未有定论，只能说也许将不得不投资到乡村。

  1. 变革将可能回溯

对于这些政策调整，政策执行者将决定它们将何时生效。他们将决定该法案立即执行，或是在未来生效。他们同时可以选择将有效期提前，这意味着那些早期申请EB-5计划的投资者，将依据新的高投资金额和要求重新提交相关信息，并遵守新的办理流程要求。

EB5Sir注：

这点是指，最近我们一直在谈的法案悬而未决的另一大问题，祖父条款。法案何时生效，是否有追溯力，生效之后投资的项目和投资者能否继续适用老法案的问题，都还是个未知数。但是，如果新法案要追溯到老的投资者的话，可能性应该微乎其微，除非美国移民局做好了充分的准备，被告上法庭那是肯定的。

最后，法案究竟会是怎样，我们都还不知道，但是从现有消息而言，大致能对上文做个分析：

  1. 第一点，涨价，应该是国会共识；
  2. 第二点，第一部分，加强项目方和区域中心监管也是共识；第二部分，是否会严格按照6月4日参议院的提案，严格资金来源证明到苛刻的地方，尚不得知。不过，严格资金来源证明一定是趋势，单从移民局最近的做法而言，我们就已经能看出来。
  3. 第三点，TEA定义的争议，是所有争议中最大的，而且是所谓的意识形态的争议，究竟鹿死谁手，不得而知，希望双方能拿出个中庸的方案。
  4. 第四点，祖父条款，按照CNN所谓的回溯回去的可能性，个人认为非常小，难点在于新法案生效后，如果对老项目的新投资者如何有个宽限期的问题。

总之，CNN Money的报道，与实际情况只是略有出入，就是几个标题有些吓人。最后，再强调一点，在所有都未有定论的当下，刚忙过9.30，继续忙12.11才是正事。

（原文作者：Sophia Yan，原文来源：CNN Money，翻译：侨报）

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

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遥距多伦多买房可以有多轻松？加拿大房地产经纪带你9步达成

在外国人购买房产方面，加拿大的政策相对开明。大多数情况下，这是一个简单的过程。无论是用于生活还是投资，多伦多房地产是全球最具吸引力的市场之一。从法律的角度来看，在多伦多置业的外国人享有和加拿大居民同等的财产所有权。

如果你计划每年在加拿大居住少于6个月的时间，你就被认定为非居民，但你仍可开一个银行账户和置购房产。如果你在加拿大停留的时间长达6个月或以上，则必须申请移民身份。外国人在多伦多置业时，没有购房数量和类型等方面的限制。外国人可以自由地拥有自己的房产及在里面生活，或者把房产租出去创收，或者当他们选择将房产传给继承人或受益人时而出售房产，不受任何限制。外国人同样有资格申请贷款购买房产，但贷款必须是由加拿大专业的金融机构或抵押贷款机构发放。

外国人应与有信誉的房地产经纪人合作。而选定的房地产经纪人应与买方合作，以了解客户到底在寻找什么类型的房产，并有能力代表客户去寻找房源。通常，买方无需支付房地产产经纪人费用，因为房地产卖方或开发商会补偿房地产经纪人。不过，在购房过程中，也会产生一些需要买方支付的费用。这些包括但不限于：

  1. 律师费
  2. 房产检查费
  3. 土地转让税
  4. 其他交易成本

在某些案例中，房地产经纪人要同时代表买方和卖方。在这种情况下，房地产经纪人必须预先向双方披露这一事实，避免任何利益冲突。当与房地产经纪人合作时，外国客户必须与其签署一份买方代表协议，这意味着客户只与该房地产经纪人合作。外国买家也需要一位加拿大律师的服务，房地产经纪人应该能从他们的专业领域推荐一位好律师。

实际的购房方式可有以下几种：

1. 国外买家亲自来多伦多。这始终是首选方法，这样买方能够亲自看房和签署文件。

2. 本次购买可以通过代表外国买家的授权委托方式进行。但授权书应由加拿大律师或当地的加拿大使馆、加拿大领事馆来安排。

3. 购买也可通过使用各种纸张和电子的组合方法直接进行，包括传真、快递、电话、Skype和FaceTime，这样买方不必亲自来加拿大签署文件。

总的来说，外国买家在多伦多置业的实际过程遵循以下步骤：

1. 国外买家找一个好信誉的房地产经纪人合作。

2. 买方与房地产经纪人讨论想购房的一种或几种房产类型。

3. 然后，房地产经纪人搜索符合买方要求的房产类型。

4. 一旦买方满意房地产经纪人锁定的房产，买方和房地产经纪人可以进一步签下书面买方代理协议，明确该房地产经纪人专门为买方服务及买方有意购买的房产类型。

5. 买方房地产经纪人提出了一个价格范围建议，由买方决定报价呈现给卖方。

6. 接着，买方房地产经纪人将所有必须的信息收集起来整理到报价中，并提交给卖方的房地产经纪人。

7. 买方房地产经纪人与各位卖家及他们的房地产经纪人谈判，商定卖方能够接受的价格和条件/条款。

8. 一旦条款达成一致，双方均已签署最终报价，买方房地产经纪人则将所有与交易相关的文件转发给买房代表律师，卖方经纪人则将所有与交易相关的文件转发给卖房代表律师。买方律师与卖方律师合作，检查房产所有权，剩余问题都解决后，就到市政当局进行交易登记。

9. 双方律师就所有销售条款达成一致后，完成注册和关闭交易。最后，买方获得房产所有权和钥匙。

必须指出的是，在大多数加拿大房产交易中，买方通常需要两场、在某些情况下甚至三场的房屋检验。第一次在报价后进行，检查房产是否有需要解决的问题。如有，应该有协议规定卖方会解决问题。某些问题必须在房产出售前解决，否则贷款人（如有）不会为交易提供贷款，房产保险公司也不会为房产提供保险。接下来的检查发生在问题解决后，交易关闭前。通常，买方在报价时需支付至少相当于购房款10%的押金给卖方，以向卖方表明买方诚意。

 

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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圣基茨移民新政解读：投资者早入手占优势

圣基茨尼维斯投资入籍计划简介

圣基茨和尼维斯联邦于1984年设立投资入籍计划（Citizenship By Investment），是世界上同类项目中建立时间最久的项目。圣基茨和尼维斯政府设立这个计划，旨在通过这种项目，吸引高品质的投资者为本国带来更大的投资、发展本国家的经济，则这些投资者将会获得机会申请公民身份和护照。按照当前规定，根据投资移民项目获得公民身份的资格，政府需要：投资在指定的房地产，投资金额不低于40万美金。或捐献25万美金到45万美金的数额（金额取决于申请中所包含的家庭成员的数量）给糖业多元化基金（一个公共慈善机构）（SIDF捐献选项）。

投资移民计划将越趋改革变好，投资者现期可及时入手提早投资

随着今年圣基茨国家新总理哈里斯上任后，圣基茨新政府对各国外交关系表示高度重视，更积极与各国（美国、加拿大、英国等国家）出席国际高峰会议，希望通过深度维护和提交外交关系，助就该国家的护照免签国家量有所增幅，项目价值和潜力更高。

优势一、圣基茨新政府外交能力强，投资入籍计划项目含金量更高

在2015年07日30日，由圣基茨政府和移民局主办了“圣基茨首届投资移民咨询大会”,现场更邀请了相关政府部门、IPSA国际管理公司等参会，共同探讨圣基茨投资入籍计划。圣基茨新政府高度重视投资入籍计划，并通过各界征集意见来拟定和进步实施各项改革和方案，力求让项目各项政策和申请流程、批核规章更加完善及优化。而新政府以主动积极的态度与各个国家进行相关会议，高效率的维护和提升各国与本国之前的外交关系，实现免签国协议。可见新政府外交能力能够在未来可让护照免签国家增加（目前已有132个国家和地区与圣基茨国家实现免签和落地签协议），即护照含金量变高。

圣基茨首届投资移民咨询大会现场图

优势二、投资入籍政策受ISPA国际管理公司重视，投资保障受保护

因得到了ISPA国际管理公司的重视和认可，新政府更采纳了IPSA国际管理公司提出的20项针对投资入籍计划的建议。更大化的保护和提升了投资者（国家公民）的各项权益，其中更包括未来将会由政府、移民局、财政服务监管委员会每年将会定期审核相关获批资格的投资移民服务地产商。通过监管和审查服务商，以保证投资者合法权益和财产保障。圣基茨国家投资入籍计划，现期是中国投资者大热门关注点。而随着该投资移民计划的在推行，这也将会吸引更多的投资者会选择圣基茨尼维斯。未来投资价值可见。提前入手投资，坐等房产项目升值，尽享圣基茨国籍公民待遇和更多投资移民优势。

圣基茨尼维斯联邦国家投资移民优势

投资者在通过投资入籍计划取得公民身份后，投资者（即作为申请人）及其家人享有全面公民待遇。作为圣基茨和尼维斯联邦公民，申请人及其家人将获发联邦护照，享受超过132个国家和地区免签证和落地签待遇，当中包括欧盟国家、申根国家、如瑞士、法国、德国、意大利、挪威、瑞典、芬兰、丹麦、奥地利等；英联邦国家和中国香港，如英国、新加坡、爱尔兰等欧盟国家。

圣基茨和尼维斯联邦公民可于该国及加勒比共同体成员国内居住，无时间限制。而且，联邦公民无税务负担，即使居住在圣基茨和尼维斯境内，亦无直接税赋。

作为英联邦成员国居民，子女教育可享有更优质待遇。例如，小孩可以免学生签证而直接在英国入学。毕业后，可在英国工作两年而无需申请工作签证。

【圣基茨和尼维斯联邦投资入籍者权益】

  1. 申请人及其所有符合资格的家庭成员可终身享有公民身份；
  2. 允许拥有双重国籍，不要求申请人告知原本国籍，且不要求申请人在圣基茨和尼维斯定居；
  3. 申请人及所有符合资格的家庭成员可获得永久居民及工作的权利；
  4. 在圣基茨和尼维斯境内享有完全居住及工作的权利；
  5. 圣基茨和尼维斯不对公民在国外的收入，资本增值，受赠，财产及遗产等征税。

 

综合分析

因应现期各国移民政策瞬息万变，逐渐收紧移民政策及提高申请门槛，令更多的中国投资者对美国及其他国家的移民项目感到困惑及无从下手。在对于众多移民项目的选择下，建议投资者谨慎了解意向移民国家的相关移民政策和投资额度要求，需根据自身需求（包括自身的移民目的、投资额度、护照国家免签量）等多方面进行考虑，选择最适合自己及家庭的合资格移民项目和专业的移民服务商。投资项目多，投资者应进行深度比较和市场考虑再进行投资入手。

 

Elmo Woo专栏全集

免税天堂圣基茨尼维斯 国人投资新热点

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带你认识美国高中招生官眼中的你：7大成功特质你具备了几种？

途西教育中学留学部门总监，前劳伦斯威尔中学招生办公室主任助理 Justin Anderson 从招生官的角度与广大同学和家长分享了寄宿高中申请者的7大必备特质。Justin用一个个生动的例子和他的亲身经历深入浅出地为大家还原了招生官考察学生时的心理活动和他们的录取学生的标准。如果您错过了这次演讲，没有关系，我们在这里为您重新梳理和总结了这次演讲的精华。

谁是招生官？

寄宿高中的招生委员会通常由很多富有经验的招生官组成的，他们对于一个学生的录取与否有着最大的发言权。这些经验丰富的招生官往往身兼数职，在学校的不同岗位担任过职务。他们可能是学科教师，可能是学生宿舍管理员，可能是学校橄榄球队的教练，多元的人员构成和丰富的学校阅历使得他们评判学生的标准也趋于多元。在某项运动中天赋异禀可能会让你成功打动教练员招生官，但是却不能说服身为教师和宿管的招生官；出众的学习能力可能使你在老师眼里脱颖而出，但是却无法让注重体育和社交能力的招生官信服。招生官们经常会换位思考，他们看中的往往是申请者的综合素质，着重考查学生能否在校园生活中胜任不同的社会角色。正因如此，Justin归纳了7个寄宿学校招生官用来评价学生的标准。

1、求知欲

求知欲是最重要的评判标准。值得注意的是，从招生官的角度来看，它更多的是指学生在课堂外展现出的学术兴趣。

2、课外活动影响力

课外活动不在于多而在于精。招生官在乎的是这些活动的影响力，他们希望看到的是，在多大程度上学生通过参与和从事这些这些活动而给周围的人和他所处的社区带来了良性的影响和改变。

3、正直

毫无疑问，讲原则、品行端正的学生永远都是招生官的宠儿。

4、拓展

招生官喜欢愿意不断尝试新鲜事物的学生。兴趣是最好的老师，乐于尝试并学习新鲜事物的学生往往会具有更强的可塑性和可能性。

5、坚毅

坚持到底，锲而不舍永远是成功者的必备特质，这无可厚非。

6、社交能力

招生官希望找到的是那些能在不同群体和社会环境中游刃有余的人。出众的社交能力能让学生迅速适应新的环境，在互动中相互学习，迅速成长。

7、真实

学校想要营造的是一个多元而包容的学习、生活环境。招生官十分看中每个学生的个性特质。学校想招的是不同类型的学生，强调生源的异质性和多元性，不要试图扭曲自己去做你认为学校想要的学生。

正在准备申请的或者有志申请美国寄宿高中的同学们，你们是否具备了以上这些成功特质呢？如果答案是否定的，那在今后的学习、生活和申请准备过程中广大学生和家长应该如何有意识的培养这些特质呢？如果答案是肯定的，你又是否可以自信而又恰如其分的通过面试和申请材料向招生官很好地展现这些特质呢？欢迎咨询途西教育！我们会让你如虎添翼，使申请事半功倍。

 

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加拿大顶级华人经纪细说在多伦多购买新建公寓那些事

目前，多伦多和温哥华是加拿大最火热的房地产市场，在这两个都会地区，即使是普通的独立屋都索价100馀万元，豪宅的售价更是高得几近离谱。由于加国房贷利率极其低廉，就业市场也比较稳定，温、多两地的独立屋相当抢手，形成了买家多于卖家的卖方有利的市场。

根据苏富比提供的统计数据，今年上半年，温哥华地区价格400万元以上的豪宅销售量暴涨71%，在大多伦多地区也跃升72%。苏富比预测，在多伦多和温哥华对价格达到100万元的共管公寓（这是苏富比界定豪华共管公寓的标准）的市场需求，将继续维持强劲，尤其是在市中心地区。那究竟在多伦多购买公寓期房项目有什麽要注意？金牌经纪江晓清带给你以下实用资讯：

一、法律

当你从开发商手中购买新建Condo公寓时，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最权威的法律依据和保障。

二、买家保护

  • 当你购买新建公寓时，你有权在10天的冷静期内取消购买。这里提到的“10天”法律上定义为：自你收到的最后一份双方全部完成签字的购买和销售合约或房屋声明书（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
  • 房屋声明书（disclosure statement）中任何内容更改之后，你有权在10天内取消购买协议（例如，声明书中有明显的改动）
  • 如果你取消了购买，开发商必须偿还你的所有定金付款及可能支付的利息。
  • 开发商必须将你所支付购房定金存入信托
  • 未经您的同意或法院命令，开发商不能终止与你的购买和销售合约
  • 像其他所有的新房一样，新建公寓受到安大略省新屋保修计划法案监管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

温馨提示

购买新建公寓并不意味着你可以省去验房步骤（它会帮助你做出明智的决定，并了解房屋的状况和真实价值）。

三、开发商的义务

  • 采取一切合理措施，按时完成公寓建设项目（如果你的公寓房无合理理由的拖延交房，你可能有赔偿的权利）。
  • 不能延迟注册需要建立公寓公司法律文件。
  • 为你提供房屋声明书（disclosure statement）。

四、房屋声明书（disclosure statement）

开发人员必须为您提供一份包括以下内容的房屋声明书：

  • 物业描述（如土地和建筑周边及单位的界限）
  • 开发商有意向出租的单位数量——如果开发商打算继续保留房屋单元的所有权，则开发商成为该单位的拥有者，并可以控制一些公寓运作上的事务（共管式公寓法没有限制购买者的单位购买数量）
  • 对未完成的公共设施，开发商要公布预计开始建设和结束的日期
  • 该公寓公司目前的预算和开支——开发商必须公布第一年运营的预算收入和支出，并应显示支出细项，如员工、维护和公用事业等费用（这些信息能让你能够合理计划第一年的每月管理费。并且，如果发现报告中显示了开发商推迟了一些开支，或者部分开支没有包括在第一年预算，那么你也能做好管理费增高的准备）
  • 该公寓的声明——包含公寓的基本规则，规定了你的单位和公共设施的定义（包括你拥有的百分比比例），并显示每个业主必须在每月缴纳的公寓管理费金额
  • 公寓的章程、规则和限制——其他一些关于单位和公共事项的细则（例如，可能会限制宠物大小或数量；你可以使用百叶窗/窗帘的色彩；如果想出租你的单位，你应该提供某些文件等）

五、管理费的上涨

新公寓业主有时会对大幅增加的公寓管理费感到惊讶和不满，这种大幅增长最常可能发生在第二或第三年。

开发商虽然在房屋声明书中已经预计规划了每月的开支，但是直到董事会接管，并进行第一次准备金研究后你才能开始知道维持建筑物的真实成本。

六、公寓保险

屋主需要了解公寓的保险能够偿还哪些损失，因为房屋的一些损坏和维修费用可能是非常昂贵的。了解公寓的保险，也能帮助你决定是否需要购买自己的保险。

七、购买之前

在购买新建房屋之前，一定要仔细阅读房屋声明书（disclosure statement）和公寓提供的预算，并与专业的律师、地产经纪或者会计人员进行沟通，多问几个如下问题：

  • 在第二个财政年度，管理公司有多大可能提高管理费？
  • 是否有任何推迟交付的公寓开支会导致屋主的开支增加？
  • 较之其他拥有相同水准公寓公共设施的楼盘，这里的管理费是否合理？
  • 是否所有的水电等公共事业费包含在每月的管理费中？如果没有，那么你是否能够承担每月这些额外的开销
  • 第一财年的储备基金是否只有管理公司预算的10%？（这是最低的储备基金额度。这也意味着屋主们对储备基金的贡献可能要迅速增加，在第二财年，这可能会影响你的管理费）
  • 有多少单位开发商想要保留产权并进行出租？
  • 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
  • 公寓本身管理公司的保险能够保障哪些东西？多少金额？

眼下的大多地区公寓市场依旧非常火爆，不少海内外投资客都看好这个稳定且繁荣的市场。作为一项投入和回报都比较稳定的投资项目，能够认清其中的一些风险，寻找到一个专业的从业人员想必更能为你的投资保驾护航。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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