Category: Special Investment Column

for task 951

全面剖析伦敦地铁与英国高铁前世今生 你该如何投资收益？

2018年城际铁路Crossrail 1号线将投入使用(横贯东西)，2030年城际铁路Crossrail 2号线将完工落成(贯穿南北)，2032年英国高铁High Speed 2 (HS2) 将全线竣工(联通北部城市)，加上正在运营的高铁High Speed 1 (HS1)，伦敦交通将会在接下来的几年得到全面升级。便利的交通也将会带动铁路沿线片区的发展与重建，成为下一个投资热门！

横贯伦敦东西的Crossrail1号线：建成后沿线房价有望翻倍

Crossrail1号线西起雷丁（Reading），东至森福德（Shenfield），全长75英里，横贯整个伦敦。2018年这条城际铁路的落成将会大大缩减伦敦东西两区的通勤时间。

以伦敦东南四区的伍利维奇（Woolwich）站为例，2018年Crossrail1开通后，到伦敦一区只需要14分钟，邦德街（BondStreet）22分钟，希斯罗机场50分钟。要知道，现在从邦德街（Bond Street）到伍利维奇（Woolwich）需要的时间是45分钟，至少节约了一半以上的时间！相对于伦敦一区，这里的房价已经算是非常低的。但根据预测，伍利维奇的房价将在2020年达到50%的涨幅，2013年底该地的两居室本来只要20万英镑左右，现在已经快逼近40万英镑了，几乎翻了两倍！

由此可见，Crossrail1号线的修建，不仅方便了沿线居民，更是拉动了沿线的经济发展与周边环境的改善。

贯穿伦敦南北的Crossrail2号线：还未开工 影响暂不明了

与Crossrail 1号线不同，Crossrail 2号线则贯穿了伦敦南北地区，这条线路将会在2020年开始动工，预计2030年完工投入使用。同样，项目的落成也会大大减少周边居民的通勤时间。

Crossrail 2号线对沿线环境和房价暂时还没有非常大明显的影响，毕竟该线路还没有开始修建，完工也要在15年以后了。不过按照Crossrail 1的架势，相信未来2号线周边也会产生翻天覆地的变化。

例如，伦敦南部小镇温布尔登（Wimbledon），著名的温布尔登网球公开赛举办地。温布尔登片区环境优美，加上体育历史，在开通Crossrail2号线之后，一定会成为争相追捧的投资区域。该地目前的公寓平均房价在50万左右，别墅均价70万左右，到伦敦市中心约45分钟。

HS1高铁1号线：已运营多年 对房市影响不明显

高铁1号线（HR1）是今天所介绍的四条线路中唯一一条已经投入使用的线路，主要连接肯特郡（Kent）与大伦敦地区。从上图中可以清晰地看到该片区每个站点到伦敦圣潘克拉斯火车站（St.Pancras International Station）所需要的时间。不难发现，其实很多城市比在伦敦五、六区到市中心的时间更短。远离伦敦也令房价更为划算。不过该条线路已运营多年，对沿线城市的环境和房价等影响可能没有其他三条线路那么明显了。

万众瞩目的HS2号线 极大带动中北部地区方式增长

高铁2号线（HS2）是目前最受瞩目，也是英国政府投入财力最多的高铁线路。HS2将于2017年正式启动，南起伦敦尤思顿火车站（Euston Station），向北经过伯明翰（Birmingham）然后分为两条线，一条经过克鲁（Crewe）到达曼彻斯特（Manchester），另外一条直达利兹（Leeds）。第一期工程从伦敦到曼彻斯特，将会在2026年完工并投入使用，而第二期到利兹的线路则要到2032年。

如图所示，HS2的开通将会大幅减少英国中部城市与伦敦间的交通时间。以曼彻斯特到伦敦为例，届时将会减少1个小时，只需1个小时零8分钟就可以达到伦敦。超便捷的交通将会拉动伦敦到英国中部地区的整体经济发展，不仅房价会迅猛增长，还会有更多新楼盘项目如雨后春笋般涌现，特别在伯明翰与曼彻斯特这两大城市。与伦敦相比，中部城市的房价不仅实惠很多，随着HS2的修建，未来的升值空间远远高过于其他城市。以曼彻斯特为例，一栋独栋别墅的均价大概在20万英镑左右，仅仅是伦敦独栋别墅均价的四分之一。未来居住在曼彻斯特，在伦敦上班，这样的生活也不完全是空想。

在未来的10年里，随着两条城际铁路和高铁线路的开通，将会大幅改善大伦敦区以及英国中部城市与伦敦间的交通情况。便利的交通势必会拉动沿线城市及地区的经济增长，房产市场也必定会呈现欣欣向荣之势，瞄准潜力区域投资房产，未来收益将会十分显著！

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

纠正关于Early Decision的五个常见误区——途西助你进入梦想院校

如果你了解美国大学录取的相关信息，想必你已听过“Early Decision”这个词了吧。途西教育希望通过此文纠正一些对“Early Decision”的误解，帮助你制定出一个更合适的申请策略。

实际上，申请美国大学的途径有很多种，包括Early Decision、Early Action（分限制性和非限制性两种）以及Regular Decision。三种途径各有优势，也各有限制。它们的申请方式、申请时间都不同，每种申请通过之后你后续要做的事也不同。

下面让我们来看看有哪些关于“Early Decision”的误区吧，别让它们蒙蔽了你的眼睛！

误区一：“考试成绩一点儿也不重要，如果我申请ED，我被目标院校录取的几率就很高。”

虽然说申请ED能让你有更大几率被目标院校录取，但这并不代表你可以抛开现实情况只考虑申请最顶尖的学校，因为这样你只会浪费一次很好的机会。要想成功，你必须得保证你的考试成绩排名不下于该校录取生的前75%。而且即便是那样，你被成功录取的几率也还是低于50%。在选择要申请ED的院校时，你最好了解一下这些院校ED的录取率和它们在校生的考试成绩。要是能当第一个仅凭60分的托福成绩就可以被哈佛大学录取的学生，那当然是一件十分光荣的事，但这种几率非常非常小，所以不要抱着考试成绩不重要的侥幸心理，导致自己错失能被好学校录取的机会哦！

误区二：“就算我在EDI中没被录取也没关系，我还可以在EDII或RD中申请同一所学校。”

如果你在ED中没被录取，那么你再申请时被录取的几率是会降低的。事实上，大学院校是不会把申请ED的学生放在申请RD的学生中考虑的。因为在ED中该学校已经评估过你的申请，做出了是否录取你的决定。ED的好处在于能让你有最大几率被申请的学校录取，但是如果失败了，你在RD中最好申请别的那些更有可能录取你的院校。同理，在EDII中你最好也用相同的策略。我们可不想看到你碰壁，而是希望你能成功被录取！

误区三：“如果我想提前申请，我只能选择申请ED。”

除了ED外，想提前申请还有一种途径是EA，其包括限制性EA和非限制性EA两种。限制性EA要求你只能申请1所提供EA申请的学校，而申请通过后是否入学随你决定。与之不同的是，非限制性EA允许你一次性申请多所提供非限制性EA申请的学校，比如麻省理工学院、加州理工学院、北卡罗来纳大学、圣母大学等等。此外，在申请限制性EA时，你也可以同时申请一些提供限制性EA申请的公立院校。总结而言，EA是一种非常简单而有效的途径！

误区四：“大多数学生都是通过ED才被顶尖院校录取的。”

只需在进入校园的第一天，你就会发现在环视校园以后，不会有学生自言自语说：“哇！这里所有的学生都是通过ED被录取的！”因为其实这些新生里只有1/4到1/3是通过ED被录取的。也就是说大部分学生是通过RD被录取！这对你来说可是一件好事！因为这意味着就算你没被申请ED的学校录取，你也不用担心，你还可以被申请RD的学校录取。到那时你可能会在教室里自言自语（记得要小点儿声，别被人听见了笑话你哦）：“哇！原来这里所有的新生都是通过RD被录取的！”那时可不要惊讶得目瞪口呆哦！

误区五：“如果我在美国学校申请了ED，我就不能再申请比如牛津大学、多伦多大学、悉尼大学等其他国家的学校了。”

在美国你申请了一所学校的ED后，就不能再申请其他学校的ED了，但这种规定只在美国管辖范围内具有约束力。所以在美国申请了ED以后你还可以随时向澳大利亚、英国、加拿大或其他国家的大学提交申请。有可能在某些其他国家的大学校园里随处可见蹦蹦跳跳的袋鼠呢，这可比大多数有ED申请的美国学校有趣多了！

想要了解更多美国大学录取的相关信息的话，请马上联系途西教育！

（译自英文原文”5 Most Commen Myths About Applying Early Decision”）

 

途西教育专栏全集

 

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或关注微信与他们零距离沟通。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

“大多伦多的璀璨明珠”——两大理由足以令你爱上奥克维尔！

奥克维尔（Oakville）南邻安大略湖，是位于多伦多西部的一个风景优美的小城。由于距离多伦多市中心只有30多公里的路程，在多伦多上班的人士，可经QEW或者403高速直接驱车前往，也可以坐Go Train的轻轨列车来回，大约半小时就能到达，因此历来受到当地白领阶层和富裕人士的喜爱。

近年来，随着多伦多华人移民的逐步增加，原先大部分华人新移民的定居点，诸如世嘉堡、北约克和列治文山等地区的族裔结构正迅速改变，房价也在经历了多年的快速攀升后，让有些朋友们觉得心有不甘了。相比起来，奥克维尔由于其出色的基础教育和相对较低的房价，正日益受到华人朋友们的青睐。奥克维尔在今年MoneySense杂志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳养育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多伦多地区的一颗璀璨明珠。接下来，就让我把奥克维尔的两大优势细细道来。

优秀的公立中学

18万人口的奥克维尔，基础教育非常发达，整个地区拥有9所私立小学、3所私立中学、和两所12年一贯制私校。其中既有名声在外的百年老校Appleby College，也有不被我们所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奥克维尔的公立学校共30所，其中小学24所，中学6所，六所公立中学都很出色，这也是许多华人朋友搬来奥克维尔的一个重要原因。

6所公校中最年轻的当属Garth Webb中学，成立于2012年，虽然建校时间短，但在今年的菲莎排名中还是取得了72的好成绩。去年奥克维尔排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成绩也很理想，排名第9。不管是最新排名还是过去5年的平均排名，全部六所公校都进入前80，体现了本地一贯优秀的教育水准。

下图按过去5年的排名顺序做了汇总，从结果看，非常有趣的是，这个排序严格地吻合每所学校所对应的家庭收入排序。

奥克维尔公立中学的5年排名

温和的房价

奥克维尔的房价和多伦多其它区域类似，呈现着稳步上升的趋势，总体涨幅还是比较合理的，为新进入者提供了比较好的购入机会。

这里以独立屋在各区域的价格变化来观察各区域价格走势，参照多伦多地产局（MLS）的独立屋Benchmark价格（基准价格），此数据比平均价格更能说明各区域间相对价格差异。

从数据上看，从2012年至今的三年多时间里，涨幅最大的是列治文山和万锦的独立屋，分别达到32.9%和31.4%，其次是多伦多的C14区、密西沙加和C13区，为24.8%、23.7%和23.2%，奥克维尔涨幅最小为20.1%。

2012年以来大多伦多各区的独立屋价格涨幅 2012年以来大多伦多各区的独立屋基准价格变化趋势

上图是各区域的独立屋价格走势图，红色线条代表奥克维尔。总体来看，多伦多C14、C13区的独立屋价格依旧远远领先，密西沙加的独立屋基准价虽然最低，但涨幅超过C13区，奥克维尔和万锦则互换了位置。在2012年，列治文山、万锦的独立屋价格和奥克维尔还相差不大，但从2014年开始，涨幅则明显超过奥克维尔，以同样的独立屋基准价格衡量，目前列治文山高出奥克维尔约14%，万锦高出奥克维尔约6%。

当然，各位可能会从以上数据得出不同看法，打算买房的朋友觉得开心，而已经置业的朋友又可能觉得升值不快、心有不甘。但换个角度思考，恰恰因为如此，富裕而教育资源发达的奥克维尔才具备了良好的抗风险能力，随着华人朋友的不断迁入，未来的升值空间还是非常值得期待的。

笔者心得

我本人也曾居住在北约克，后来搬到奥克维尔的主要原因也是被其合理的房价和优秀的学校所吸引。另外，整个城市所散发出来的那种宁静、友好和优雅的气质，特别打动我。每到夏天傍晚，夕阳西下，踩着洒落在林荫小径上的落日余晖，一路漫步来到美丽、静谧的安大略湖边，那是一件多么惬意的事啊！

（学校排名数据来自于安省菲莎排名报告，由于本年度菲莎报告未公布家庭收入数据，本文采用了上一年报告中的数据；房产数据来自于多伦多地产局MLS）

 

蒋蓓专栏全集

 

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或关注微信与Brittney零距离沟通。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

论加泰罗尼亚独立运动之发展与中国投资移民们的未来 | 海外

提起西班牙的加泰罗尼亚大区，也许有人不知道，但是大家都知道西班牙最著名的旅游城市巴塞罗那，它就是加泰罗尼亚首府。加泰罗尼亚真是一块风水宝地，它几乎是个正三角。北部与法国交界；东南向的斜线则是地中海海岸线。这块占西班牙国土百分之六点三的大区，养育着西班牙百分之十六的人口，这里商业发达，旅游业兴旺。

西班牙加泰罗尼亚地区的独立公投在暴力和混乱中结束，引发全球关注。法新社报道称，加泰罗尼亚自治区政府10月2日表示，约226万人在加泰罗尼亚“独立公投”中投票，其中90%投票支持脱离西班牙独立。如果多数选民投票支持脱离西班牙，公投法预见加泰罗尼亚地区议会将单方面宣布独立。欧盟再次表明了迄今的立场：不“选边站队”，要求双方对话协商解决“内部矛盾”。

加泰罗尼亚的悠久历史

这块叫做加泰罗尼亚的土地为什么要独立呢？ 知名美籍学者林达曾于2014年发表了一篇专门分析加泰罗尼亚政局的文章《加泰罗尼亚为何要独立？》，该文章曾被《东方早报》、《共识网》、《网页》等知名华文转载 。简单来说加泰罗尼亚的独立意识源于以下三点：

早在九世纪，加泰罗尼亚大区曾为巴塞罗那伯爵的封地，后成为一个小公国并随着几次联姻被并入西班牙王国。18世纪至19世纪，加泰罗尼亚的自治之魂几经苏醒又因中央政府的压制而沉睡，直到1975年西班牙政府的独裁领袖弗朗哥死后，西班牙进行了民主改革，加泰罗尼亚终于名正言顺的回复了其大区的自治权。以上也可看出，贯穿加泰罗尼亚历史就是自治－中央集权之间的对抗史；是一部包含刺杀，反叛和镇压血泪史。

加泰罗尼亚大区自古就有自己独立的语言－加泰罗尼亚语。虽然加泰罗尼亚语与西班牙同源，同属印欧语系罗曼语族，但有明显的差异。某种程度上来说，历史和语言带给加泰罗尼亚的民族性可以说是其独立的另一个原因。加上数十年来加泰罗尼亚的教育系统大力推行以独立思想为主线的教育，年轻一代中超过半数认为自己是加泰罗尼亚人而非西班牙人，他们以会说加泰罗尼亚语为傲而并非西班牙语。

经济上看，加泰罗尼亚经济发达。制造业、冶金、化工等都有着悠久的历史，并且旅游业等第三产业也日益兴旺。加泰罗尼亚人贡献了西班牙GDP的20%左右， 却只收到中央政府14%的财政拨款，这点让他们认为自己是在为西班牙财政输血，而没有得到公平的财政待遇。

加泰罗尼亚的政治现状

2015年9月11日报道，西班牙加泰罗尼亚地区当天举行大规模集会，呼吁更多的民众在本月27日举行的地区选举中支持赞成脱离西班牙的候选人，希望能够促成独立公投。组织方声称，参加游行的民众达到200万人。

2015年9月28日，西班牙加泰罗尼亚地区议会选举尘埃落定。支持加泰罗尼亚独立的两个党派 “一起说好”党和左翼CUP党总共赢得了议会135个议席当中的72个，较半数超出4席，总得票率则为47.8%；反对独立的党派虽然只得到63个席位，得票率却达到52.2％，这是因为这部分党派中有党派得票率过低而未获得议席。

选举结果公布之后，支持独立的两个党派均表示，他们能在18个月之内单方面宣布加泰罗尼亚脱离西班牙。

¨巴塞罗那街头，居民阳台和商业店铺基本挂加泰罗尼亚区旗而非西班牙国旗¨；¨巴塞罗那的一些大企业在招聘人才时，会说加泰罗尼亚语往往是必不可少的条件¨；西甲联赛有巴萨出场的重要赛事球迷也会在看台上自发的撑起加泰罗尼亚的巨幅国旗和独立标语¨ 一些长期来往于中国和加泰罗尼亚地区的媒体人士称道。

加泰罗尼亚扑朔迷离的未来

加泰罗尼亚的最终出口虽然还扑所迷离，但是随着西班牙大选的临近，中央政府和加泰罗尼亚地方政府之间的斗争已经加剧。 本周突然爆出的 ¨ 加泰罗尼亚大区基础建设负责人的巨额腐败案 ¨ 就被认为是中央政府打击加泰罗尼亚大区执政独立党使出的杀手锏。

不管加泰罗尼亚最终何去何从，有一点是肯定的，就是独立的加泰罗尼亚将不会得到国际社会的承认。欧盟多位领导人已经表态：欧盟将拒绝承认加泰罗尼亚的独立，如果加泰罗尼亚独立，那么其下场就是退出欧盟。美国总统奥巴马，在西班牙国王菲利普六世2015年9月22日访美时，也明确地强调 “在外交政策上，我坚定地致力于与一个强大和统一的西班牙加强合作关系。西班牙不仅对欧洲，对美国，乃至对整个世界，都是非常重要的存在。”这句话明确的表明了奥巴马对于加泰罗尼亚独立问题的态度。同时，国务卿约翰·克里，也明确表达拒绝接受西班牙被分割为几个国家的可能性。在与西班牙外长何塞·曼努埃尔·加西亚 – 马加略会晤后，国务卿约翰·克里重申，美国政府希望看到“一个强大而团结的西班牙”

对中国投资移民的影响

西班牙中国律师事务所的季奕鸿律师分析道：2013年9月27日颁布的西班牙投资法案条文中明确规定： ¨获取西班牙投资移民居留以及未来对此居留进行更新的最重要的条件就是在西班牙领土上持有50万欧元以及以上的投资。¨如果加泰罗尼亚在未来都不再是西班牙，那么在中国投资者们在其首府巴塞罗那持有的住宅就自然不是在西班牙领土上的投资。这样一来，除非在西班牙其他城市重新投资，否则到手的居留可能就成了一张废纸。就算加泰罗尼亚政府出面担保，拱手送上¨加泰罗尼亚国¨的居留，只是不知没有了欧盟成员国，申根协议国之前无需签证即可自由来往的这些优势，¨加泰罗尼亚国¨ 居留是否还会像现在的 ¨黄金签证¨一样被国人青睐？ 因此相信对许多想要在巴塞罗那进行投资的国人来看，加泰罗尼亚的政局仍值得重点关注。

 

西班牙季律师专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在泰国买公寓：外国人永久业权全攻略

外国投资者在泰国购买房产最简单和最安全的方式是购买一套公寓不动产，因为其法律要求最低，详见下文。

个人要求

有资格购买一套公寓不动产的外国投资者只需满足以下法律要求：

  • 合法入境；以及
  • 证明其用来购买公寓的资金是通过海外外汇。

若没有这样的证明，土地部门（Land Department）将不允许公寓的所有权转让外国买家。

Richard注解：

根据泰国移民法案（Thai Immigration Act），外国居民只要拥有蓝色居民证就无需通过海外外汇资金购买公寓。泰国合法外国居民可以泰铢购买公寓，甚至可以通过泰国银行借款融资购买。

外国所有权配额要求：

而且，在任何一栋公寓大楼建设，在任何时候，外国买家所能购买的公寓面积（外国所有权）只能占公寓楼总面积的49%。

因此，在同意买一套公寓前，请与法人或共同业主协会核对外国所有权配额是多少。

外汇要求：

从海外外汇资金时，你应该遵循以下规则。

外币：

  • 金额至少相当于公寓采购价格，或者公寓评估价格；以及
  • 从国外汇出；以及
  • 进入泰国；以及
  • 在泰国汇兑；以及
  • 从外国买家的银行账户中转出，或是转到外国买家在泰国的银行账户。
    当你要求银行开始外汇时，让他们在电汇表备注处加上以下细节：

“款项用于购买[000]公寓大楼[000]单位”。

公寓的单位号和名称的填写并不是强制性，但建议写上去。

与泰国本地居民共同买公寓时的汇款要求

如果外国买家与一个泰国人共同购买一套公寓，比如其在泰国的配偶，如果公寓单位所有权证书转移、注册到双方名下，那么外国买家只需要外汇公寓一半的购买价格。

另一半公寓价格可以以泰铢支付，因为这部分金额是泰国买家为那部分共同所有权所需支付的部分。

Richard注解：

泰国合伙买家可以用泰国银行申请贷款融资支付他或她所需要支付的公寓购买价格。然而，在这种情况下，银行将希望抵押贷款能适用于整个公寓单位。

外币兑换表格和外汇贷记报单

外国公寓买家将不得不使用其银行出具的外汇信贷报单（Foreign Exchange Credit Advice），以证明其已经外汇了购买泰国公寓的资金。

如果外汇金额低于2万美元，银行可应外国投资者的要求出具外汇信贷报单。

每当外汇金额等于或高于2万美元，外国投资者在申请外汇信贷报单之前，首先要填写外币兑换表格（Foreign Exchange Transaction Form）。

Richard注解：

若外汇金额超过2万美元，在外国投资者提交外币兑换表格之前，将由银行保管。外汇金额超过2万美元，只有收到币兑换表格，银行才会将外汇资金兑换成泰铢和记入收款人账户。

如果你直接外汇到开发商或律师的银行账户，开发商或律师将代表您处理这些手续。

Richard注解：

记住，如果你外汇到泰国的资金转移到第三方账户（开发商或律师），资金将会从你的帐户中转出，为了让你有资格购买一套公寓不动产。不要直接从基金或公司中转移资金到开发人员或律师账户。一定要以个人账户转账。

如果你将外汇资金转入你在泰国的个人账户，你必须照顾自己申请外币兑换表格。每次汇款都要小心，不要等到最后一分钟，因为银行出具一份外币兑换表格平均需24至48小时。

Richard注解：

如果你在泰国的个人账户执行汇款时，你不在泰国，你需在空白处签署一份外币兑换表格空白并汇给你的律师。如果不能够满足这个要求，汇入的资金将被搁置。

如今，最低金额已经不再适用，无论是外汇金额多少，泰国银行都将出具外汇信贷报单 （包括每月500或1000欧元这类金额较小的分期付款），出具外汇信贷报单收取约有200泰铢的费用。

绝对不能做的事情

汇款时必须避免以下事项：

  • 不要在国际市场上以你的外币兑换泰铢，因为这将令你丧失购买一套公寓不动产的资格。
  • 如果你在直接汇款到泰国开发人员或是经由律师的账户，不要把资金从非个人账户（公司账户、养老基金和信托基金等等）转出。你必须是交易的一方。

（译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》）

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论，或邮件richard@siamrealestate.com与Richard 零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

保护美国房主一世纪：认识产权保险及其重要性

什么是产权保险？

产权保险在保护美国屋主的产权上已经有125年的历史了。当一个物业被贷款，被卖出或者被购买时，这项交易的记录通常会被登记在公共记录中。同样地，其他可能影响产权的事项也会被记录和登记。这些事项可能包括扣置权丶税收丶抵押和其他的纠纷等等。当买方购买产权保险时，产权保险公司就会搜索这些记录，以便发现（和解决）所有可能会影响买方产权的纠纷。当然，就算是最有技巧的产权专家也不一定能会发现所有潜在的产权问题。很多比较难发现的产权风险譬如：记录文件时发生的错误丶被伪造的文件丶未被公开的继承人，和其他无法预期的种种问题都是比较难发现的产权风险。那就是为什麽保护你产权的关键就在於购买产权保险。

两种产权保险

  1. 贷款的产权保险

当您为了购买新的房屋，或者其他的不动产而贷款时，您的贷款公司会要求您购买一项贷款产权保险。这项产权保险能够为您的贷款公司提供产权纠纷的金融保险。这项保险合同会在有限的情况之下，和在贷款尚未还清之前保护您贷款公司的权益。

  1. 屋主的产权保险

身为屋主，您可以选择是否要买一项屋主的产权保险，这项产权保险会为其承保的屋主提供直接的产权保险，包括所有屋主对其物业的权益。屋主的产权保险合同与贷款公司的产权保险合同都以保护产权为目标，保险合同的条例包括保险公司所承保的风险，保险范围外的不承保项目，和承保范围外的例外要求。

十个常见的产权纠纷问题

1. 公共记录上的错误： 文书记录或申报记录上的错误会影响到您的房地产契约，或房地产的勘察，也可能导致资金的紧缩和撤消。

2. 未知的优先扣缴抵押权：前屋主可能对自己的帐务管理得不是很清楚，也可能有一些未付帐款。虽然前屋主的债务非您所欠，但即使在您完成财产交易後，其它金融机构还是可以使用其对您新屋的优先扣缴权来抵押所欠的债款。

3. 非法的契约：您的房产所有权可能会看起来有完美的历史，但是有些之前所定的不合法的契约。 这些不合法的契约也会影响到之前(和现有)的产权拥有权。

4. 失踪的继承人：这些继承人有的是失踪，有的是没人知道其存在。其他的情况包括家庭成员可能为自己的利益而对房产的权益提出争议。这些情况和问题有可能在您购屋很久後才发生，而它们都会影响到您产权的权益。

5. 伪造文书： 有些时候，提交在公共记录的伪造文书，或捏造的文件都会影响到我们的产权，并造成我们房产的产权模糊不清。一旦这些伪造的文件曝光，你的家，你的权利都会受到威胁。

6. 未公开的债权人： 您买房子的时候可能不知道由於之前的贷款或抵押，或由於非金钱的债务所导致的房产限制使用的契约-拥有此契约的第三者对您的物业拥有全部，或部份的扣押权。

7. 未显示的（他人）使用权： 一个未被发现的（他人）使用权可能会限制您对您房产的使用权。

8. 分界线的纠纷：在您买房子之前，您可能已经看过几份房产的调查资料。然而，其他调查资料可能对物业的分界线显示出不同的报告。因此，您的邻居或他人可能会声讨对您物业一部份的所有权。

9. 未被发现的遗嘱：产权所有人在没有明显的遗嘱或继承人之下死亡，政府将会出售其财产，包括其物业。当您购买此类房产时，您会认为您具有屋主 的权利。然而，即使在过了许多年後，如果已故屋主的遗嘱被发现，您对该物业所具有的拥有权还是会受到威胁。

10. 假冒前任屋主的卖主：普通常见的名字和同样的名字都可能出现屋主的假冒人。如果您从一个冒充屋主的人手中购买房子的话，您的风险将会是失去您法律上对该房产拥有权。

为什么您需要产权保险？

您只需要是在您购买房地产时缴一次的保费。只要您和您的继承人继续拥有您房地产的所有权，您的产权保险就仍然有效，而您在未来也不会需要再次支付任何的保险费用。

如果您在美国投资房产的话，我建议您买产权保险。 

 

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接浏览http://www.juwai.com/Zephyr 了解更多

 
 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

投资澳洲房産 如何自己动手计算折旧减税？

在阅读下文中的解释之前，您需要知道的是，造价估算师可帮助您进行房产勘查，并为您编制折旧表。您需要做的只是在报税时将折旧表交给您的会计师就可以了。如果您想自己申报纳税申报单，那么只需将造价估算师的报告数据填入纳税申报单即可。

您并不需要担心复杂的计算。在实践中，最简便的方法就是打个电话给造价估算师，以确保您获得所有合法的折旧减税。但不少投资者希望自己能够弄懂这一流程。所以，接下来我们将进行具体的讲解。

根据《1997年所得税评估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折旧减税由两大部分组成：

  1. 第43章（基本工程折旧）；以及
  2. 第40章（装置和设备）。

基本工程折旧（通常称为“建设折旧”）是指建筑自身的建造成本，例如混凝土和砖块，加上基本成本项目，包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师所了解的其他项目。

装置和设备是指建筑物内部的物品，例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多，详见：澳大利亚税务局可折旧资产目录（ATO List of Depreciable Assets）。建筑折旧是每年按照初始建造成本的2.5％至4％来计算的（具体取决于修建日期）。装置和设备划分为很多种类，不同类型的装置和设备在其有效周期内会按照不同的比例来申报折旧减税。您的造价估算师对此也很清楚，并会在您的折旧减税报告中对其进行计算。

使用折旧计算器

您可以使用Washington Brown折旧计算器计算拟投资房产所需申报的金额。您也可以下载iPhone或Android应用程序。接下来，我会以一套价值400,000澳元墨尔本标准高层两居室套房为例进行说明。

 

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或访问Washington Brown首页http://www.washingtonbrown.com.au/了解更多澳洲房产折旧减税信息。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

英国交税可享中国免税？海外投资者在英国出租房屋的税务问题

在英国购房置业，出租或者出售物业，主要涉及的税费有五种包括；印花税，增值税，市政物业税，个人所得税和资本利得税。

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场，纷纷看好“以租养房”的投资方式，最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题，今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。

海外房东税务政策这项法律，是针对拥有英国房产收入的海外人士的征收政策，不论是个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都要纳税。

那么英国租金收入如何缴纳税务呢？首先，租客，或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租，等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。大部分外籍房主都会选择后者的缴税方式。

也许有的投资者会觉得税率太高，但在英国，房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金。如果在购买房产时向银行申请了按揭贷款。那么付给银行的按揭贷款的利息就可以用来抵销税金。另外，所有的物业维修维护费也可以用来抵销部分税金。同时，英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，房屋维修，室内维修等开销。此外，对于英国的个人收入还有一定的免税额度，个人所得税税率都按照层级递增。因此除去合法扣除的部分，实际上境外房产投资者所需缴纳的税金并不多。

对于中国投资者而言，按照中英两国政府签订的税务协定，明确申报任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国交税了，在中国将享受免税政策，以避免了中国房产投资者重复纳税。

海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现金为£10,600.

年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的4月6号到来年的4月5号）。

 

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或加入张思琪的微博：【英国天际房产张思琪】与她近距离接触。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

如何在英国注册本土公司？移民律师手把手实战讲解及问答

工作关系的原因，大叔经常被问到如何注册英国的公司，以及最常见的问题：学生是否能注册公司？中国的父母能否注册英国的公司？要不要交税？等等诸如此类的问题。 一直想整理出一个文档出来，作为我们的系列百问百答来帮助更多的年轻人在英国创业，一直偷懒懈怠。 大叔公众号的出现开始逼着自己每天想一些东西，写一些东西。无奈天生不是什麽文人，只好赶鸭子上架，用我日渐青涩的中文整理出一些简单的流程和步骤，以及最简单暴力的：百问百答。

一丶注册英国公司的目的

很多人在咨询大叔如何在英国创业，如何成功办理英国企业家移民的时候，喜欢问这个问题：怎麽注册一个英国的公司？其实，大叔的经验是：“这个问题基本上不应该是一个问题”。如果是为了真正的在英国创业，应该第一步思考的是：商业模式？如何赚钱？客户是谁？产品／服务是什麽？客户为什麽要买我的产品？你看目前英国境内最火热的创业行业是什麽？是“代购”！。 真正赚钱的商业模式和商业机会，在英国其实并不一定需要注册公司的，对吗？

无论如何，如果要长期，正规的发展自己的创业道路，注册一个正式的英国公司，还是有很大意义的。从最简单直接的目的上来看，能让你的所有收入，盈利能够正规化，合法话，同时能够保留一个很好的商业经营纪录。以後无论是商业借贷还是信用纪录都是相应的十分有帮助。当然，前提是你的生意是赚钱的，而且你也心甘情愿的愿意履行你的税务责任和义务！

切忌：不要为了注册公司而注册公司！先想清楚你的生意，你的商业模式，客户，想比较而言，注册英国的公司是一个件很简单直接的事情！

二丶 注册英国公司的类型

英国公司类型主要分为以下几种：

  1. Sole Trader个体经营
  • 最简单的组织结构
  • 经营者须承担无限责任（对经营产生的任何债务承担个人责任），不能享有公司企业的有限责任待遇
  • 形式一般为小型的本地供应商。如外卖店丶建筑商丶装修工等。
  • 手续简单，监管少
  1. 私人有限公司
  • 最常用的公司形式
  • 开始运营之前必须首先在英国的公司注册处注册，需要遵守特定的年度和重大事件呈报及报告要求（未能遵守董事将构成刑事犯罪）。注册时，需要指定一名年满16岁的董事，至少一名董事必须是自然人。
  1. 公共有限公司Public Limited Company PLC

私人有限公司和公共有限公司的主要差别在於：

  • 公共有限公司可以（但不是必须）向公众发售股份
  • 公共有限公司的已配发股本面值必须至少为5万英镑
  • 公共有限公司受到更严格的监管
  1. 合伙企业Limited Partnership
  • 有两个或以上的拥有人，共同参与经营，分摊风险丶成本和责任，分别拥有股权
  • 合伙人须对经营产生的任何债务承担个人责任。一般责任分摊按照分红比例计
  • 手续和监管比公司少

参考网站链接：

本文仅就最常见的英国有限责任公司注册方法及步骤做一个简单的说明。

三丶 注册英国公司的步骤

  • 登陆英国工商局官方网站: www.companieshouse.gov.uk
  • 点击选择 starting a company 进入页面
  • 点击 Register a company 进入下一页
  • 点击Start Now 进入
  • 根据右边方框提示，注册账号及设置相关登陆密码信息

注册成功後登陆出现下列信息表框：

填写基本的公司信息，例如名称地址等，请注意：出现重名或者关键词或者敏感词的情况下是比较常见的，例如下图以大叔所在的公司（彼得森律师行 Peterson Law Associates Ltd）为例，如果公司名已经被占用或者是涉及到敏感词例如“King, Queen, Royal”等等，系统是不会让你往下一步走的。

如果你一定想用KING QUEEN ROYAL或者类似的高大上名字的话，有一个方法有可能获得通过 － 给女王办公室写信，要求他们给予书面同意书同意你使用名字做为公司名称。 关於英国公司名称的相关规定和限制，请参考：https://www.gov.uk/choose-company-name

当然，如果你不介意另外一种方法，你可以用 “VICTORIA” “ANNIE” 这种名称是没有问题的。

另外一种情况下，你想要的公司名称没有被占用，你会顺利的到下一页。

填入一些个人信息及通信地址，其中：

  • Director 是相当於国内的董事的意义，不需要是一定是英国人，可以是中国国籍；
  • 董事(Director)不一定是股东(share holder)，後面继续阐述
  • services address 可以和 Residence address 一样，也可以不一样，没有强制要求。 而且保护隐私期间，如果不一样，在公开的纪录里是看不到你的个人住宅地址的
  • 关键问题只要选择性填写3个就可以

顺利进行到下一步：

  • Add a person as director: 新的英国公司法允许只有1个director 和1个股东即可成立英国的有限责任公司。如果有2个或以上的董事(Director) 可以点击此处个进入增加新董事页面，按照上面步骤重复完成董事信息
  • Add a company or firm as director:适用於增加一个公司董事，例如其他公司持有股份同时在董事会种有指定董事进入董事会，通常在英国的初创企业不会遇到这种情况
  • Add a person as secretary: 增加一个自然人成为秘书，通常小公司可以不指定专门的秘书，此步可跳过。 如果有指定自然人为秘书，请填写相关信息
  • Add a company or firm as secretary: 增加一个公司成为秘书，通常不适用，可以跳过

进入下一页：注册股份机构说明

  • 通常选择原始股：Ordinary Share
  • 通常股份数量： 100 或者1000
  • 通常股份单价： 1英镑每股
  • 股权声明：如果是同股同权，通常适用默认的标准公司章程，如果有单独说明的股份划分，需要单独提供说明文字在此部分

确认信息後进入最重要的部分： 股权划分说明

同样，股东(Shareholder/ Subscriber) 可以是个人或者公司／机构，同样以个人占有100%为例，完成相关信息填写页面如上图。

点击提交後，进入确认页面，如果有增加股东，无论是个人股东还是公司股东，都可以通过此页面完成信息提交。

点击确认後进入合规申明页面，选择个人提交

点击确认後，进入总结页面，请仔细核对相关信息包括名字出生年月地址，股东，董事等相关信息，点击下一步进入付款页面。注册公司的成本到这个时候，您就应该清楚了 15 英镑！！！！！

大叔没钱，所有无法进入付款页面，各位企业家完成付款後会收到从工商局发送来的相关几个邮件带附件如下：

  • Certificate of Incorporation
  • Memorandum of association

到这里，整个公司注册的流程就结束了，後续的银行开户需要的工商局文件就是上面两个文件。 感谢互联网的普及及英国政府机构的开放态度，目前绝大多数银行或者机构都已经完全接受电子版本的打印文件作为开户或者商业行为的基本文件。

至於如果您需要公司印章或者其他办公相关产品的，请自行酌情考虑，最实惠的方法是在中国制作，没有特定的设计或者规范，因为大部分英国个人或者机构接受的都是签名作为文件的真实有效性确认基础！！！

四丶 常见问题回答

1丶中国公民可以在英国本土注册公司吗？

答：这是允许的！依照英国公司注册法法规规定，任何国家公民都有权利在英国注册公司。

但是请注意：如果人在中国，注册一个英国的公司，会遇到的问题是开设公司的银行账户，因为大部分标准银行是需要见到本人带有效证件例如护照来银行才可以开户的。

2丶学生可以注册英国公司吗？

答：可以！正如上述过程种所看见的，任何人都可以注册公司，成为公司的股东或者董事。学生签证在英国受到限制的是－ 工作时间长度！而不是限制工作或者作为投资者投资。所以，在这个问题上，很多法律同行都不能清楚的理解，需要为大家清楚的说明一下比较好。

通常移民局如何判断一个学生是否工作时间？10小时或者20小时每周？首先不可能是单独派人每个人来审核上下班时间，唯一的标准就是NI (国民保险)号码，工作时间是在NI纪录中存在的！！！

换个观点来看，如果你没有收入，没有工资，也就意味着税务纪录上来看，你是没有工作时间的！仅仅作为投资人投资成为股东是没有任何限制条件的。

再简单的总结一句：任何人都可以拥有一间英国的公司，包括学生。只要税务纪录证明没有工作时间或者不超过规定的时间范围即可。

如果我说到这个程度，您还是不清楚。。。。。我给您的建议将是：亲，不要创业了，踏踏实实找份工作比较靠谱。

3丶 我们在注册英国公司时需要提供哪些文件？

答：注册公司本身并不需要提供任何文件，仅仅需要提供相应的确认信息，例如生日地址出生年月。

4丶注册英国公司需要提供身份证吗？为什麽?

答：身份证是什麽东西？英国没有。

5丶公司注册完成之後，我需要在英国报税或者缴税吗？

答：赚钱了，当然要报税，通常来说不赚钱的公司都不需要缴纳企业盈利税，但是基本的会计成本是有的。 取决於生意的规模和形式，大约再1500-2000英镑之间会计师成本。

6丶我可以以我的名义在英国注册多家公司吗？英国政府对此有没有什麽限制？

答：当然可以，英国政府对此没有限制。但是企业家，注册这麽多公司真的好吗？

7丶拥有英国公司後，我可以以这家公司的名义办理签证吗？

答：取决於你要办理什麽签证了，如果想用一个新成立的，没有真正运营的公司来办理工作签证基本没戏

但是，注册公司是办理英国企业家移民的一个必经之路，当然除非加入或者并购一个现有的英国企业除外。  

8丶英国政府对注册的公司名称有没有限制？都是什麽?

 答：英国政府对注册公司名的要求很少，一般其明确指出要避免使用的是：
（1）有关皇家用词，如Royal, King, Queen, Prince等；
（2）有关严肃的政府用词，如：Government, British, Britain等；
（3）有关社会福利组织用词，如：Charity, Organisation, Unverisity等。

9丶成立英国公司後，具体有什麽样的税要缴纳？

请联络专业会计师事务所，最好是公司或者住址附近的专业事务所，找不到可以问google或者添加大叔微信 A07888088168，大叔可以给你介绍靠谱会计师。

 

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣，有疑问的读者也可，或浏览刘律师新浪微博：【英国移民peterliu】了解更多。加【刘律师微信】：LIU07888088168进行探讨

《英国生活指南》即扫即得

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

法国买房选区 看最新数据：巴黎房价暴涨20年 ！

在1995年至2015年之间，巴黎旧房每平方米的价格从2000欧元增长至8000欧元，增幅达到顶峰。根据巴黎公证处公布的房价走势来看，20年内房价在不断变化，但是几乎从未下跌过。这种趋势在最近几个月表现也十分显著。根据近期签订的房产购买意向书来看，公证员预期巴黎房价走势在2015年11月之前将从2015年7月的平均7980欧元/平房米升至8060欧元/平房米。

但是法国房地产方面的法律专家表示，巴黎各个区的房价增长并不平衡。公证员解释到：最热门的区域增长比最富有的区域增长要快；另外，之前房价最便宜的区域在近期有接近四倍的增幅，之前房价最贵的区域有接近三倍的增幅。

尽管如此，在巴黎的富人区，如16区投资房产仍然比在19区要值得。因为16区的房产价格基数更高，起点更高，您可以获得接近10000欧元/平房米的收益，而类似于19区的区域只有接近4500欧元/平房米。

最好的区域价格已经接近顶点

公证员指出，一些传统的富人区（如1区至8区），房产价格始终居高不下，但是不会超过一定的最高价格区间。因为如果超过这个区间，价格过高，那么房产的维护和持有费用也会相应提高很多，让人们望而却步。相反，在最便宜的一些区域，购房者的大量资本进入会间接导致房价的下降：比如在巴黎最便宜的区分4年之内的房价始终维持在平均6000欧元/平房米。

如下图所示，我们以一室公寓为例，可以对比一下2012年至2015年巴黎各区房价的变化。我们可以看到以下八个富人区在2013年1月时，房价仍在10000欧元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四个区仍然在10000欧元/平房米。

巴黎富人区的房价变化

以下图表列举了巴黎非富人区的房价变化，我们可以各更清楚地意识到，这些地区的房产价格变化很小，尤其是与传统富人区相比。

巴黎非富人区的房价变化

 

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或访问http://www.juwai.com/pv_investment寻找属于您的法国度假地产。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。