Special Investment Column – Page 79

從日劇“房仲女王回來了”話說東京房市 | 日本

去年日本有部很夯的日劇叫“家売るオンナ”，在中國台灣、中國香港、中國澳門、新加坡均有播放，並翻譯成“房仲女王”或“你家是我的事”。這部僅僅十集的連續劇，一方面生動刻畫房產中介的工作型態外，另一方面反應日本社會型態，以及日本人對房產喜好厭惡。因此，在日本創下不錯的收視率。

今年，順應民意與社會現實生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻譯成“房仲女王限時回歸/房仲女王回來了”。短短的迷你劇，不僅又創下13%的驚人收視率外，或許應該可以解讀當今東京房產交易的熱度持續不減？

本劇就從女主角房仲女王-三軒屋萬智，離開原服務的“帝光不動產新宿營業所買賣中介營業課”二年後，因原單位營業額一直都無法有效提升，總公司打算裁撤該單位。逼不得已，營業課主管只好請同事拜托房仲女王再回鍋，做短期“救援投手”的情形下拉開序幕。

第一集中，一個新來的同事八戶先生，操著日本口音的普通話，介紹一個位於25樓、自認為對像視野優良的2502室景觀房給大陸投資客，卻被該大陸客立刻回絕。正當八戶先生不知所措的時候，房仲女王卻洞察該大陸投資客不是不滿意對像本身的立地條件，而是偏愛對像所在的樓層數字要與8（亦即發音與發財的”發”同音意）有關。故立刻請立一個同事去找同棟同房型的808室的屋主上來25樓，觀看本物業。經過這樣搓合下，原來808室屋主將現在所住的賣給大陸投資客，而轉買25樓絕佳視野的物業，真是一石二鳥。從原本不會成交的窘況，轉換成買方、賣方、中介方皆大歡喜的“三贏局面”。

根據東京當地業者估計，去年光是中國大陸在日本房產的投資金額就超過17.6億人民幣。這也難怪，這個劇情正反映，這幾年，包括中、港、台等地區華人，在東京房地產市場交易，扮演著舉足輕重的腳色。

另外，劇中透過幾個實際買方委托的案例，包括：喪偶的老先生想要換屋，來跟女兒女婿一家人共住、富家女四處尋找可以飼養寵物的住所、僅有人民幣2萬多頭款的未婚媽媽想要替兒子找房子等。闡述房仲女王的銷售理念，就是“希望從她手中成交的買方客戶，都能獲得真正幸福。因為買房子就像是出售人生，要慎重對待。”

換句話說，她雖然是房產頂尖銷售員，但她不是為成交而成交。她認為真正的幸福，是設身處地的為買方思考，倒底他們實際需要的房子是什麼，不是一味的只想到有“家”的美好、與“家”所給人帶來的安全感，卻忘記買方實際所能負擔的條件與貸款支付能力。畢竟，房貸期間動輒超過20年，稍有發生意外狀況或失業，生活質量很容易受到影響。

即使面對財務能力不錯的客戶，房仲女王也會思考，成交這個對像後，買方會不會因此得到真正的快樂。例如劇中喪偶的老先生身家約有一億日幣，打算賣掉現有的老屋，想換成一間新的二代宅，來跟女兒一家人共住，來排解他的孤獨感。然而，房仲女王敏銳的觀察力，看出老先生的女兒並不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意願購買，老先生的孤獨感還是不會被解決，取得這房產仍不會得到真正的滿足，所以房仲女王不惜得罪客戶也堅持不把二代宅賣給老先生。

反而，房仲女王幫這個老先生找到一個預算內的小型apartment對像，讓老先生買下，除了自住外，並將其他房間以較低的租金出租給需要的人。而這些經濟較弱勢的租客，因感受到房東的善心，進而能與老先生形成家人般的關系。此舉不僅讓老先生能在財務上收租贍養無虞，在精神上也能得到心靈慰藉。真是兼顧客戶身心靈的需要，值得我們國內中介代銷人員仿效與學習。

最後，在結尾的部分，房仲女王點出“日本將來是老人社會，若能讓老人過上安逸的生活，這個國家才能蓬勃發展。”看看別人，想想自己。這句話，對目前國內漸漸步入老年化社會而言，不也是個提醒嗎？值得我們執政在位的大人們好好省思我們的老年福利政策！而我個人更期待，華語的電視圈未來能推出更多類似“房仲女王”影集，既好看且深具社會教化意義的一些節目，發揮媒體對社會的責任與義務！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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新移民經商必讀（2）澳洲企業結構的選擇與名稱、商標注冊 | 澳洲

澳州的經濟高度多元化，在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”，市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角，因此許多人在如何做盡職調查（Due Diligence）或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講，“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前，潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查，損失數百萬澳幣的不計其數；許多通過合適且及時的盡職調查，查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此，法律專欄的《新移民經商必讀（1-4）》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點，包括購買生意的事項，闡述籌劃商業談判的重要性，介紹您可能購買經營的不同生意類型，以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章：

以下與大家分享《新移民經商必讀（2）澳洲企業結構的選擇與名稱、商標注冊》：

建立生意需要從一開始就做出一項重要決定：什麼類型的企業結構最適合您的生意背景與發展需求？選擇一個適當的商業結構對於您的生意收益最大化和風險最小化尤為重要。對於澳洲的新移民而言，主要有三大基本組織和經營企業的方式可以選擇：個體經營者（Sole trader），合伙企業（Partnership）和公司（Company）。

一、澳洲企業結構的選擇

二、澳洲企業的名稱與商標注冊

當您為您的新企業結構選擇名稱或商標時，您正在為您的企業創造一個身份。這個身份將您的產品和服務與競爭對手的區分開來，因此它很重要，應該是令人難忘的、有意義的並且受保護的。把營業名稱、公司名稱和域名注冊成商標，將給與它們更好的保護。

參考與更多閱讀：http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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搞搞室內設計房產賣得好價錢！| 美國

買房通常是個重大決定，尤其是通過競拍買房。買賣雙方都需對本市或本區域的室內設計風格有個基本了解，因為這會影響你的消費限額，並可節約拍賣前進行簡單翻新的時間。

Jen Seago 是一個備受歡迎的室內設計師，比弗利山莊的關鍵設計便是由她負責關鍵部分的設計。Jen經常與一些名人合作進行奢華住宅的設計。她曾與社會名流凱西·希爾頓（Kathy Hilton）合作，設計過名模凱蒂·克裡瑞（Katie Cleary）的豪宅卡拉巴薩斯（Calabasas），也曾為詹妮弗·洛佩茲（Jennifer Lopez）挑選過藝術品。

名媛凱西·希爾頓（Kathy Hilton）是帕麗斯·希爾頓（Paris Hilton）的母親

據Jen所說，加州文化是一個不斷轉變的過程，也是國際買家投資的一個巨大市場。

很多洛杉磯人都喜歡購買老屋，並保留一些“舊物件”，如舊的門和五金，這些與潔淨的現代家具形成鮮明對比。加州人喜歡各種物件擺放合理，這在時尚和住宅中都很明顯。而我們的設計美學也緊隨其後。

Jen說，對任何一個想在洛杉磯買房並進行翻新的購房者來說，首先要了解清楚舊屋新裝（home staging）和翻新（remodeling）的區別。

舊屋新裝有助於房屋出售。將家具和裝飾重新擺設，對房間重新布局，使買家能看到每個房間的作用，藉此提高購屋的意願。請專業的設計師對舊屋進行新裝是非常值得的，這樣能向買家尤其是沒有創意思維的買家以最好的方式展示其空間，使房屋出售更快。

室內設計是對住宅從頭到尾全部進行設計，就如人的穿戴一樣。每件物品都經過精挑細選，使其與關鍵物件的功能和風格相協調，使整個布局顯得更為柔和。你需要一個專業人士進行指導，首先從最基本卻重要的家具（沙發、床、床頭櫃、桌子）開始，然後添加燈具，最後再加入一些反映你風格的個人裝飾。

對國際買家，Jen有如下建議：

室內設計師工作地點不固定

在網絡上搜索並對比不同的設計師及設計風格是非常方便的，如果你找到了一個喜歡的室內設計師，但他卻不是本州人，這時請你記住一點：室內設計師通常不會固定在一個地方工作，請先聯系他們。

時間期限

和你的室內設計師敲定房屋翻新所需的時間。翻新工作一般需6個月才能完成，這通常意味著在此期間你必須租住在別處。

預算制定

設計成本的浮動會導致相關費用的變化，因此務必在初始預算的基礎上至少增加10%的費用。

Jen建議說，賣家如有條件可對房屋進行翻新後再出售。

James Pratt於好萊塢演員羅素·克洛（Russell Crowe）的家中進行拍攝，該豪宅擁有一流的室內設計

設計巧妙的住宅會令買家更好出手，原因很簡單：大多數買家要看到家具和裝飾才能想像出他們居住在內的感覺。

對於打算出售的房屋，其設計風格務必符合大眾口味。這意味著房屋色彩及“主題”等須得到大眾的共鳴。以中性色彩為主色調，飾以其他顏色是最佳選擇。越多人喜歡該房屋，它在市場上的滯留時間就越短，利潤回報就更快。以上技巧在拍賣活動中非常奏效。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉（一）| 美國

康涅狄格（康州）位於美國東北部，比例紐約州，馬塞諸塞州，以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中排名第三²。

讓我們來了解一下康州的經濟發展，教育系統，以及著名的學區。

美國制造的起源地之一

康州是美國傳統工業重鎮，有悠久的制造業歷史。州內信息工業、金屬制造、航天、運輸、電子、計算機、造船、國防工業、生物科技、醫藥化學、工具機械及儀器設備等產業發達。另哈特福德是美國保險業的“首都”。產值的產業為：金融保險、房地產、制造業、健康醫療、耐用材料。康州以高科技為主的軍事工業很發達，素有“美國兵工廠（Arsenal of the Nation）”之稱。由於康涅狄格州條件優越，大公司如Xerox，Uniroyal，United Technologies，Aetna，Hartford Financial Services，TOSCO，TENNECO及NEBCO EVANS等公司總部均設在本州。在川普提出“買美國貨，聘美國人（Buy American and Hire American）”，口號推出之後，針對興發制造業的稅收優惠政策和投資等無疑會進一步促進康州制造業的發展。

哈特福德（Hartford）

哈特福德是康州的首府。城市歷史悠久，是注明美國小說家馬克吐溫以及詞典編纂家諾亞·韋伯斯特曾經居住和創作的城市。除了金融保險和制造業，也是州內高等教育的重要城市。康州大學（University of Connecticut）的法學院和醫學院位於哈特福德近郊，2017年夏季，康州大學更多的本科學院要從主校區Storrs搬入到哈特福德市中心。這也為當地房地產帶來更多的機會。

另外Trinity College 是一所歷史悠久的私立學院，在全美文理學院排名第38，性價比排名33³。哈特福特郡還有諸多大學，University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。

值得一提的是，2016年獨立住宅的售價平均在237,700美元，和距離僅僅兩個小時的紐約和波士頓，可謂是非常低廉的生活成本，同時擁有優質的生活和教育質量。

紐黑文（New Haven）

紐黑文是的耶魯所在地，距離紐約只有一個半小時車程，是康涅狄格州中南部工商業城市、對外貿易港口。在過去的幾十年間紐黑文經歷了重大的經濟發展，使其從一個工業和港口城市，過渡到一個重要的文化和旅游中心。在過去的20年間，許多科技和生化公司及耶魯的其他產業給紐黑文帶來了新機會與發展。

另外，距離紐黑文不遠的城市哈姆頓（Hamden）的昆尼皮亞克大學（Quinnipiac University）規模精小，2015年在校本科生約為6500名，研究生約為2500名。班級平均人數為25人，師生比為1：16。連續多年入選《美國新聞與世界報道》和《普林斯頓評論》的最佳大學名單。

根據2017年Berkshire Heathway第一季度的房地產市場報告，紐黑文郡獨立住宅的房屋平均售價為231,300美元。公寓的售價比上個季度有10.2%的增長，公寓的平均售價要從138,300美元到161,600美元，這和紐約和波士頓頂尖院校的學區房相比，投資的門檻要的低得多。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/
https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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《USA地產大亨》連載（十）——波士頓 | 美國

本篇文章是居外網《USA地產大亨》系列文章的最後一篇，為您介紹波士頓地產市場。本文由波士頓吉布森蘇富比國際地產公司的老板Larry Rideout先生撰寫，吉布森蘇富比為波士頓房地產市場服務了53年，在過去三年中，年銷售額均達到10億美元，是波士頓排名第2的最佳房地產公司。

Larry Rideout，總裁
吉布森蘇富比國際地產公司
電子郵箱：larryr@gibsonsir.com

波士頓是塞薩諸塞州的首府，也是最大的城市。這裡有著名的哈佛大學（Harvard University）、新鮮的龍蝦和美國建國時期悠久的歷史。它是個生機勃勃的大都市，擁有許多知識分子、新建企業和多元文化。波士頓人口810萬，是美國第六大城市。

波士頓傾茶事件——涉及到從中國廈門來的載滿茶葉的船——是美國獨立戰爭的導火線。從此與中國結下交情……哈佛大學和麻省理工學院（MIT）與北京大學和清華大學都有交流項目，使兩國的精英學者結下了個人和專業交情。波士頓的唐人街位於市中心，是新英格蘭（New England）地區唯一幸存的歷史性華人聚集區。

波士頓近年來經濟增長迅速，失業率低，房價達到歷史的最高水平。新建企業和各種創新在波士頓尤為顯著，這裡的專利申報率比美國其他地方高出120%。這些歸功於波士頓頂級的學府，不僅有哈佛大學和麻省理工學院，還有波士頓大學（Boston University）、美國東北大學（Northeastern University）、布蘭迪斯大學（Brandeis University）、波士頓學院（Boston College）、塔夫茨大學（Tufts University）等。波士頓人才輩出，高學位的人比美國其他地方多36%以上。波士頓的工業非常強大，包括科技，生物技術，醫療保健和金融服務等。

中國人也在波士頓參與了一些重大項目，這說明波士頓對國際投資者的重要性。皮爾斯波士頓（Pierce Boston）是芬威（Fenway）附近的30層豪華公寓塔樓，由史蒂夫·塞繆爾斯（Steve Samuels）和中國朗詩集團共同建造。中國伙伴致力於引入資金、設計及幫助銷售109所豪華公寓。兩家中國大型保險公司也與鐵獅門（Tishman Speyer）合作，重新發展位於海港區（Seaport District）碼頭、投資5億美金的頂級混合用途項目。其他項目還包括海港廣場（Seaport Square）項目和千禧大廈（Millennium Tower）的豪華公寓。

波士頓是美國頂尖的商業、企業、文化和歷史型城市，被很多中國人熟知。下面一些投資市場是特別值得中國投資者重視的。

劍橋（Cambridge）

劍橋有世界上最著名的大學，包括麻省理工學院和哈佛大學。幾十年來，這裡一些獨特的區域已經眾所周知，如哈佛廣場（Harvard Square）、波特廣場（Porter Square）和中央廣場（Central Square）。近期，肯德爾廣場（Kendall Square）成為像谷歌和微軟這樣的科技公司的首選地。地鐵（紅色線）和公共汽車使這裡的交通更加便利；餐廳，音樂廳，影院和博物館使這裡成為文化寶地。標志性的查爾斯河劃船賽（Head of the Charles Regatta）吸引了許多國際運動員和粉絲前來查爾斯河（Charles River）觀摩。

後灣（Back Bay）

後灣是波士頓最有優勢的地方。漫步於紐伯裡街（Newbury Street）會令人想起巴黎的香榭麗舍大街（Champs Elysee）。這裡有許多的精品店和形式多樣的藝術展覽。觀賞完高級時裝後，游客能在波士頓最知名的餐廳享用美食。萬寶路街（Marlborough Street）兩旁排列著優雅的住宅，行人還能觀賞綠樹、雕塑和宏美的聯邦大道購物中心（Commonwealth Avenue Mall）建築。後灣還有公共花園（Public Gardens）、波士頓公園（Boston Common）、查爾斯河濱大道（Charles River Esplanade）和歷史悠久的波士頓公共圖書館（Boston Public Library）。

南端（South End）

南端聚集了全國最多的維多利亞時期磚石排屋。過去十年裡，這個區域成為波士頓最受歡迎的地方。在這裡有商店、高檔餐廳、藝術館和考爾德伍德劇院（Calderwood Theater）。這裡聚集了很多藝術家，也有很大的夏季戶外活動市場。維多利亞式住宅位於歷史悠久的聯合公園附近，而現代化建築則集中在喧鬧的華盛頓街（Washington Street）上。特裡蒙特街（Tremont Street）有時尚餐廳，亦有古樸的咖啡廳和家庭式百貨店。

燈塔山（Beacon Hill）

燈塔山是波士頓最具代表性區域之一，有著名的鵝卵石街道和歷史性磚石排屋。這裡離波士頓市中心、波士頓公園和公共花園都很近。這裡有波士頓最好的建築和風景，如路易斯堡廣場（Louisburg Square）。山頂上的圓形州議會大廈（State House）讓人眼前一亮。位於“平坦山區”的查爾斯街（Charles Street）十分繁忙，隨處可見行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐廳。

波士頓南區（South Boston）

波士頓南區是頗具歷史性的區域。這裡有數英裡長的海灘和濱海公園。被譽為海上珍珠的城堡島（Castle Island）又被稱作“糖罐”，居民和游客可以在這裡漫步，欣賞獨立戰爭時期的碉堡，享用蘇利文（Sullivans）餐廳的小吃，垂釣或衝浪。這裡的住宅大多是三層式和排屋式，但也有許多美麗的單戶家庭式住宅。波士頓南區的百老彙街道（Broadway Street）還有各式各樣的酒吧、餐廳和精品店。

海港區（Seaport）

海港區又被稱為創新區，在過去的十年裡興旺發展。閣樓住宅和公寓增長迅速，高檔餐廳處處皆是。小型和大型的商業和公司在最新建造的商務塔樓裡成立，例如近期遷來的通用電氣（General Electric）。這裡還有當代藝術學院（Institute of Contemporary Art）和新建的波士頓會展中心（Boston Convention and Exhibition Center）。這個區域能觀賞到波士頓港（Boston Harbor）的秀美景色，能便利地到達金融區（Financial District）和濱水社區。

濱水區（Waterfront）

濱水區是坐落在北端（North End）和波士頓港之間的古雅區域。這裡聚集了碼頭建築、閣樓和能觀賞到城市最美麗海港景色的豪華公寓。這裡距金融區和海港區很近，還有很多豪華的酒店，包括波士頓洲際酒店（Intercontinental Boston）和伯特利碼頭酒店（Battery Wharf）。

北端（North End）

北端有名的是歷史、風景和隨處可見的高品質意大利餐廳。波士頓最具歷史性的名勝都在這裡。自由之路（Freedom Trail）沿著漢諾威街（Hanover Street）直到保羅列維爾之家（Paul Revere’s House）。坐落在賽勒姆街（Salem Street）上的老北教堂（The Old North Church）是波士頓最神聖的古跡。每年很多游客慕名而來，這裡夏季幾乎每個周末都有節日。近期建造的中層建築能觀賞到整個海港，而原有的建築也保持著本身的魅力。這裡離法尼爾廳（Faneuil Hall）、濱水區和金融區都很近。

中城（Midtown）

中城是波士頓的心髒地帶，鄰近後灣、燈塔山和北端／濱水區。除波士頓市政廳廣場（Boston City Hall Plaza）外，這裡還有許多公司和機構的總部。這個區域每個工作日的正午非常熱鬧，有數千名公司員工和其他的城市雇員在這裡用餐休息。這裡還有法尼爾廳和昆西市場（Quincy Market Place），波士頓最著名的兩個旅游景點。中城邊緣的羅斯·肯尼迪綠道（Rose Kennedy Greenway）是美麗的綠色地帶，有噴泉和巡回藝術展。

芬威（Fenway）

芬威是波士頓紅襪棒球隊（Boston Red Sox）的主場。這個區域有很多綠色植被，屬於翡翠項鏈區（Emerald Necklace）的一部分，由弗雷德裡克·勞·奧姆斯特德（Frederick Law Olmsted）設計建造。許多大學的校園建在此處，還有波士頓美術館（Museum of Fine Arts）和伊莎貝拉嘉納藝術博物館（Isabella Gardner Museum）。這個區域靠近馬薩諸塞州高速公路（Massachusetts Turnpike）和後灣。芬威有很多大學生和青年專業人士。鄰近芬威公園（Fenway Park）的蘭斯當街（Lansdowne street）上有很多著名的酒吧和餐廳，在球賽當天總是很熱鬧。

查爾斯頓（Charlestown）

查爾斯頓迷人的煤氣燈街道和邦克山紀念碑（Bunker Hill Monument）源於17和18世紀。今天，這裡既有長期居民，也有年輕的職業人士。這個區域接近北端和波士頓市中心，能通過地鐵（橘色線）輕松到達城市任何一處。這裡的建築有標志性磚石排屋、木板屋和新建的閣樓式公寓——許多是由俯瞰海港的歷史性建築精心改建而成。

西端（West End）

西端坐落在查爾斯河沿岸，在燈塔山和北端之間。19世紀50年代，它是大範圍城市翻新工程的一部分。現在這裡有著名的麻省總醫院（Massachusetts General Hospital）和其他備受推崇的醫療場所。很多醫生、研究者和在市中心工作的職員在這裡居住。

波士頓東區（East Boston）

波士頓東區經過大型整修成為波士頓最新“發現”的區域。這裡有洛根將軍國際機場（Logan Airport）、流行的餐廳、數個別具一格的社區和欣賞波士頓天際線的最佳視角。傑弗裡斯龐特（Jeffries Point）聚集了幾個新發展項目；其他幾個社區也有翻新項目，如老鷹山莊（Eagle Hill）和東方角（Orient Point）。波士頓東區許多古老的住宅都被翻修或重建。同樣，許多三層多戶建築也被重建成公寓。麻薩諸塞海灣交通管理處（MBTA）近期增設了機場地鐵站（藍線）和從波士頓東區通往市中心的船只。

多切斯特（Dorchester）

多切斯特是波士頓最大、最古老的區域，它建立於波士頓成立前的幾個月。這裡有許多獨樹一幟的社區，每個社區都有自己特點和建築風格。從原本為波士頓精英人士建造的奢華維多利亞式住宅到後期的三層住宅，多切斯特是個豐富多彩的多元化區域。這裡也是麻州大學波士頓分校（Boston campus of the University of Massachusetts）和肯尼迪圖書館（John F. Kennedy Library）的所在地。

投資語錄

波士頓在智力資源和醫療中心方面極佳的聲譽源於這裡的教育和科研地位。大波士頓地區有100多所大學和學院，僅波士頓和劍橋地區的大學就有超過25萬名在校學生。——《福布斯》

美國最聰明的城市（2014年）。——《福布斯》

全球最適於生活和工作的科技城市第五名（2016年）。——Expert Market

美國最有利於創業發展和創新的城市（2016年）。——美國商會基金會

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

蒙特利爾留學的時機探討（小學篇）| 加拿大

留學生低齡化近年已成趨勢。天綺移民作為專業的留學移民綜合服務公司，已注意到這一現像，並在中小學留學方面逐步積累了一些為客戶服務的經驗和資源。蒙特利爾與其它北美城市比較，得天獨厚的優勢在於英法雙語，得到考慮深遠的小學生家長的青睞。越來越多的中國小留學生入讀蒙特利爾私校和公校。在此，周天綺移民顧問就小學留學的最佳時機，為大家做一個簡單的介紹。

在蒙特利爾，華人家庭的孩子對法語、英語、中文的掌握程度，因抵達蒙特利爾的時間和語言環境的差別，呈現很多種狀態。有的孩子法語為母語，英語為第二語言，基本不能講中文；有的孩子在英法雙語的基礎上，能講中文，但中文不能讀寫；有的孩子來蒙特利爾時中文母語已經確立，喜愛中文閱讀，法語通過歡迎班的過渡達到第二語言的程度，英語則在中學階段及大學預科階段快速提升，在上大學前達到三語熟練的狀態等。

盡管孩子對語言的掌握跟選擇哪種語言作為接受教育的語言有很大關系，但孩子來到蒙特利爾這樣的雙語城市的時間也是很重要的決定因素。

下面，按照小學年級順序給出天綺移民的經驗和建議：

小學一年級

從幼兒以養為主、轉向兒童少年以育為主的過渡期，孩子一般需要一到兩個月、甚至更長的時間適應學校生活，培養學習觀念。除非家長特別在意地去培養孩子中文聽說讀寫全方面的能力，否則孩子今後將以法語或英語為主要讀寫的語言，中文的程度將有可能主要是聽說，讀寫方面會比較弱。這個年齡段就帶孩子出來留學的家長考慮的是盡早接受北美方式教育，也是為了孩子能更好更快地接受第二種語言，長大後能夠精通和嫻熟掌握英語或法語。

小學二年級

跟一年級的學習節奏、作業量相差不多，二年級來蒙特利爾讀小學有個長遠的好處：魁北克省教育部對歡迎班的建議時間是每個孩子讀一至兩年的歡迎班（參見天綺移民顧問文章《蒙特利爾法語歡迎班詳解》），在二年級三年級入讀歡迎班，讀兩年左右，打好法語基礎，四年級可轉入正常班，積累四年級、五年級正常班的成績單，在六年級開學之初報考中學時，報考面會比較寬。

小學三年級

中國小學教育期間的一個重要轉折時期。作業量加大、開始寫作文。有的孩子數學開始有些吃力。這時期來蒙特利爾小學留學，是一個好的選擇。因為孩子將被分配到歡迎班從頭學習法語，只要家長認真對待、加以輔助，孩子都可以在歡迎班有好的表現。歡迎班法語寫作的要求較低且采用引導的教學方法，數學的進度比中國稍慢。

三年級來蒙特利爾讀法語小學，孩子今後有望達到法、英、中三語純熟的狀態，其中英文和法文的熟練程度哪個更高，則每個孩子的具體情況不同會有不同的結果。

三年級來蒙特利爾讀小學有個對孩子和家長共同的考驗：學習一門完全陌生的語言，即使白天有歡迎班，休息時間仍需用母語對歡迎班接受到的內容加以消化理解。家長最好也要跟孩子一起學習法語給予孩子幫助。另外，請私教補習或者借助蒙特利爾華人的補習學校為孩子助力法語的學習都是可行的方式。

值得一提的是，天綺移民有自己獨到的陪讀媽媽申請身份轉變，取得移民資格的方案。歡迎大家透過居外咨詢。

小學四年級

留學蒙特利爾小學，仍是不錯的選擇，但要求孩子學習能力強，爭取用一年的時間走出歡迎班，得到五年級正常班的成績單，今後報考排名靠前的中學。這樣安排的孩子，中文的母語地位已經確立，好學上勁的孩子仍能在中學期間達到中、法、英三語純屬的狀態。缺點是越來越多的蒙特利爾私立頂尖學校要求小學生在四年級及五年級正常班的成績。在歡迎班上四年級的同學無資格報考這些學校。

小學五年級

考慮留學蒙特利爾小學的話，請和孩子做好思想准備，用兩年的時間在歡迎班打好基礎，中學可以先上普通學校，有了好的成績單後再轉學至心儀的中學。

小學六年級

涉及中國小學畢業證、加拿大魁北克省小學畢業證和省考成績，請家長和學生一定慎重。天綺移民建議應該充分考慮學生的具體情況、也要考慮心儀的小學、中學的招生情況，多次溝通以確認孩子的學業規劃後再做決定成行。

以上僅為要小學階段就要來蒙特利爾上學的家長提供些簡單的資訊。如你需要了解入讀蒙特利爾名校，或者為不同類學生設計的特色學校及更多的資訊，歡迎您咨詢天綺移民。

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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別讓繁瑣購房流程搞暈你，找房產律師解煩惱！| 澳洲

中國投資者赴海外買房早已不是新鮮事，買房子對中國人而言算是一件大事，就算是買國內的房子前前後後准備的資料也夠你煩的，更別說是在海外購房，不熟悉當地的環境、政策，如何確保房產交易的安全，保障自己的權益呢？

先來看看澳洲的購房流程，手續之復雜，程序之繁瑣！簡直就是過五關斬六將才能將房子拿到手！

選區、看房
預定房源
找律師
申請海外人士購房許可證
簽訂合同
冷靜期
支付10%的首付和印花稅
辦理貸款
房屋驗收
過戶

海外買房一定要找律師嗎？

澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割，買家必須選一位澳洲認可的律師解釋和協助，並於交房時作為你的代理。所以律師的作用非常大，甚至可以說與購房中介、開發商、銀行同等重要。

律師在各個環節中的作用

1、預測作用

一般經驗豐富的房產持牌律師，會在簽署購房合同之前，就房屋買賣合同提出相關法律意見，以其專業角度盡可能地去除對買方不利的條款，預測行為的功效是使買方處於“有備無患”的良好處境。

2、參與合同審查作用

由於國內的外彙管制，通常中國買家需要更多的時間，將款項轉賬到澳大利亞。這時，你的律師會與賣方律師協商，要求延長買方支付定金的時間，以確保你能正常履行合同條款。

3、咨詢作用

買家隨時可以就所遇到的問題向律師咨詢，印花稅該如何計算、相關文件、表格如何正確填寫以確保符合法律、法規的要求。律師和買家有某種親緣關系，無形中形成一種信任感，能從維護買家利益的角度來出謀劃策。

4、避讓和代理作用

澳大利亞各州對於房產轉讓證書的要求較高，稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。在交割當日，買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。此外，買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項，以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點，通常由律師代表買方出席交割過程，以保障買房權益、以及房產的順利交割。

5、威懾作用

律師是國家承認的具有特殊地位的“准司法人員”，因此在房產交割時有了律師，就會給對手一種無形的壓力。如果在房產交割中一旦出現問題，可以以律師的名義出據律師函，解決原本要訴訟才能解決的問題。

找律師時常常會有以下幾個疑問

1、找律師還是過戶師？

律師：Solicitor。過戶師：Conveyancer。
律師可以把關買家的法律責任，然後負責過戶手續。而過戶師只管過戶手續。

2、如果買家不在當地，怎麼簽署合同？

一般可以有兩種方式，簽名影印件和授權委托書。

簽名影印件是一個簡單經濟的好方法，卻有一定的風險，因為，並非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。

授權委托書可以彌補因為耗時較長的原因錯失好房子這一風險，使代理人可以及時簽訂合同。當然，簽署授權委托書涉及一定的律師費用及土地局登記費用（約在500澳幣。

3、律師會不會出錯？

澳洲法律體系健全，買房過程中有復雜的法律程序，一定要找專業的持牌律師。持牌律師會審閱一系列法律文件，再幫助買家簽訂購房合同加以確認。由於專業要求較高，澳大利亞律師在為客戶服務時，會提供一份律師收費協議，明確客戶和律師的關系，包括雙方在該服務項目中的權利和義務。

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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中國香港出租物業必需的10條知識 | 海外

在中國香港購置物業欲作長線投資，出租住宅物業將涉及許多法律程序和財務安排，業主須了解本身的權利和責任，確保整個投資過程如魚得水。

在中國香港出租物業必須具備的10條知識：

1、室內裝飾設備

室內布局不一定需要豪華裝潢。避免影響准租客到單位視察時的觀感，應盡可能以簡潔為主，這樣會較為容易被廣泛接受。一般租客通常只要求基本設備如空調、冰櫃、煮食爐、抽油煙機、衣櫃、及照明等。

2、訂定租金

設定租金前可參考樓上樓下附近最近成交價，差別在於室內裝修設備完善與否，單位是否連同車位一並出租。通常議價空間都會在5%以下；視乎租客背景、有沒有現職證明、能否盡早開始租約、還要甚麼額外添置再作商榷。要清楚說明租金是否包含¹差餉、²地租、管理費，而相關費用在中國香港法例下是可由業主或使用者支付，若果欠繳的話稅務局和管理公司必定會向業主追討，所以現時普遍業主較多選擇以全包形式訂定租金。另外要注意一點，若物業已抵押給銀行，原則上須征得承按人同意才可出租物業，但這有機會被追加貸款利息；故此亦會影響租金的決定。

3、委托³持牌地產代理

出租物業最快捷妥當的方法當然是委托地產代理，成功協助交易時一般需支付半個月租金作為佣金。正常情況下地產代理會要求業主簽訂委托信；列出業主身份、出租地址（或連同車位）、委托期、租金、佣金。要注意的有兩點：

（一）代理可能會要求將委托作為獨家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好處是毌需重復委托的程序，省卻煩瑣磋商，但獨家委托期內只可通過該代理公司出租其單位，就算最終成交並非經由該代理公司，業主仍須支付相應佣金。所以委托期滿前如想改變主意或更改委托條款，務必要先取消有關獨家委托方為上策。

（二）不見議將空置單位的鑰匙交留代理保管，雖然安排視察單位時較為方便，但同時有可能會引起更多不必要的法律或實際上問題，實在可大可小。

4、安排視察單位

最好每次安排視察單位時業主本人能親身到場，既可觀察和了解准租客，又可真實地知道單位的受歡迎或缺欠程度，從而修正最初設定的租金水平，否則就只能單憑代理口中的描述取得所須知訊而作錯誤決定。最理想的安排是每一時段只一組准租客視察單位，如不能避免下兩組准組客相遇的話，請不要同場解答他們的問題，因為他們的問題有機會互有抵觸，所以較妥當的做法是先讓兩組的地產代理各自帶客人分別到不同房間，或其中一組先行離開，防止一些無法想像的情況會一時間出現，難以控制。

5、商議

與上述情況一樣，切忌兩組客人同場議價，莫以為這樣會造就價高者得，反之有可能尷尬導致得不償失。過程中最少要知道；租客的職業、會以公司或私人名義簽約、一同入住的家庭成員數目。然後商議租賃條件；租金、⁴按金、⁵租約期、起租日期、交樓日期、中斷租約條款、家具電器設備、支付租金方式等。

6、臨時租約

協商達成一致後，地產代理安排簽署臨時租約，合約內除填上物業地址（或連同車位）、業主和租客的姓名和身分證號碼、通訊聯絡資料外，並須列出雙方同意的各項權責條款，例如誰負責那些維修部分。租約期一般為兩年，慣稱1年生1年死，雙方都必須完成第1年合約租期；而第2年雙方都有權按之前協定的通知期提出中斷租約，但並不代表任何一方可以要求提高或減低租金，合約期內雙方須遵守租約內條款及《業主與租客(綜合)條例》。倘若物業連同電器家具一並出租予租客享用，除了在合約內列明清單外，以防萬一起見，除了保管所有保養書和單據外，最好還是逐一將電器家具拍照再雙方確認存錄。簽訂租約時租客會向業主支付部分訂金，金額只要雙方同意便可。

7、樓房交收

為免爭拗，在簽正式租約前，雙方一同到出租物業依清單驗收家具電器、水、電、煤氣、是否正常，如無異議才簽署正式租約。

8、正式租約

正式租約為一式兩份，地產代理會根據臨時租約內容草擬，又會安排於租期開始日前簽署。如有需要，雙方也可選擇委托律師辦理正式租約，文件當然是會比較詳細，但此舉將需時較長和增加費用。簽署正式租約時，租客向業主支付兩個月按金（扣除臨時訂金）和一個月上期（預付租賃首個月的租金），收妥後業主需將單位鑰匙交付給租客。特別要提的是，通常很少租客需要即日簽約和同時入住，如有此倉猝情況下務必更加小心，須清楚租客背景，和做足以上提及所有步驟。

9、租約以外

完成正式租約後30天內須要向稅務局繳付⁶印花稅，和在1個月內向差餉物業估價署提供租賃資料，遞交⁷物業出租協議通知書(CR109)。

10、提交報稅表

業主須於每年⁸課稅年度填報物業出租通知書(I.R.6129)，敘明收入的詳情，依實際租金收入通知稅務局，並需保存租務紀錄至少7年（包括租約、租單副本、差餉收據、及租約相關檔）。業主須就應評稅淨值繳付物業稅（2016/17年度標准稅率15%）。

注：

¹中國香港政府以估算物業的按年租值乘以特定百分率征收房產稅“差餉”(現時稅率5%)。

²“地稅”又稱“地租”按估算物業的年租值乘以特定百分率征收(現時稅率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地後需再重批的土地契約，又或延期續租的土地契約。

³《地產代理條例》規定，無牌從事地產代理工作乃刑事罪行，而僱用無牌人士從事地產代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，應委托持牌地產代理協助放租(或售)單位。

⁴中國香港租務法例沒有指明按金多寡，慣常做法是於簽租約時收取相等兩個月的租金作按金，在租約期滿時如沒有任何需扣減的費用，業主須如額退回給租客。

⁵如租約期超過3年必須以契據形式訂立，租契須向土地注冊處注冊登記。

⁶印花稅由業主與租客平均分擔。

⁷如沒有根據按中國香港法例規定遞交表格CR109，業主或租客無權采取法律行動追收有關租賃協議下的租金。越期遞交將被罰款HK$310.-。

⁸課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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【黃嵐地產榜】多倫多地鐵沿線公寓租金鳥瞰 | 加拿大

多倫多地產局新近公布2017年第二季度公寓數據顯示，GTA公寓租金按年升接近一成。而且目前多倫多公寓空置率接近歷史最低點，僅為0.1%。多倫多的出租市場主要以公寓出租為主，占了超過九成。現在租房難，已成為不爭的事實。

公寓作為2017年市場上的投資明星，由於租房市場火爆必然受到持續的矚目和追捧。而地鐵沿線公寓更受歡迎的因素之一就是現金流強大，出租回報率高。今天，Daisy黃嵐就與大家來分享一下地鐵各站點的出租行情。出於時效性的考量，Daisy黃嵐選取的是今年1月至今的地產局的租房數據。采集的是每個TTC地鐵站方圓一公裡內的租房信息。

廢話不說，請看下列【黃嵐地產榜】獨家的地鐵沿線公寓租金3D鳥瞰。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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在加拿大如何快速獲得房屋貸款？

在加拿大，購房者如想通過貸款買房，都想盡快從銀行獲得貸款批准，並按時完成房屋買賣交易。任何提供房屋貸款的銀行，在審批房屋貸款時，除了審核申請人身份的真實性外，主要審核兩個方面的條件。一是，申請人是否有能力償還房屋貸款；二是，申請人是否願意按時償還房屋貸款。第一個條件實際上就是審核借款人的支付能力和收入水平；第二個條件是審核借款人的信用能力。因此，只要申請人所提供的文件能夠在這兩個方面說服銀行，就很快能夠從銀行獲得所需要的貸款。是否能夠很快獲得房屋貸款，一個關鍵因素就是在申請貸款之前要准備好各種文件材料。一旦銀行需要這些材料，申請人立即可以提供；這樣，就可以節省很多時間。

一般地，申請房屋貸款都需要以下文件材料。

1、個人身份證明材料

首先，銀行在審核房屋貸款時要確認貸款申請人的身份真實性。貸款申請人必須提供能夠證明自己身份的材料。身份證明文件必須是政府頒發的具有照片的證件。這些材料一般包括護照，在加拿大的駕駛執照，在加拿大的工卡號（SIN number），楓葉卡（移民身份卡）等。

2、關於工作和收入證明

如果申請人是就職於某公司或機構，申請人必須提供在該公司或機構的工作證明，英文名稱為Job Letter。關於收入證明，一般需要工資條，英文名稱為Pay Stubs, 或者報稅的文件，例如T4表格；加拿大國家稅務局給在每年個人報稅後給的Notice of Assessment，和（或）T1 Generals。這兩種文件都可以說明申請人過去一年的收入。

如果申請人是自雇，那麼關於收入證明的文件，就需要提供報稅的文件，例如，T1 Generals, Notice of Assessment。有時候，對於自雇的申請人來說，還需要提供所經營生意的牌照，或者關於該生意的財務報表等。如果申請人是自雇型的專業人士，雖然有收入，但不能提供准確的收入證明，有些銀行可以接受自報收入的申請材料；但是，申請人所自報的收入金額大小必須在申請人所從事行業收入的合理範圍內。也就是說，申請人所申報的年收入不能偏離所在行業年收入平均水平較大。

如果申請人是已經退休的人士，就需要提供關於養老金的收入來源情況。同樣，也需要提供加拿大國家稅務局的Notice of Assessment. 這些文件要證明申請人有支付能力償還房屋貸款。

如果申請人的收入來自於加拿大以外，申請人也必須提供在加拿大以外的收入證明和來源。一般需要在加拿大以外的金融機構所出示的證明材料。

3、關於首付資金的證明

購房者在購買房屋時，除了從銀行獲得貸款以外，自己還必須墊付一部分資金。這部分資金被稱為首付資金。在加拿大，獲得移民身份或者擁有工作許可簽證的非移民身份的購房者，與具有加拿大公民身份購房者相同，最低首付資金可以達到5%。也就是說，從銀行獲得的貸款金額可以為房屋價格的95%。

購房首付資金的來源有多種途徑，包括自己的儲蓄積累，直系親屬資助，從現有房屋資產再融資，等等（關於首付資金來源的詳細介紹請參見拙文《購房首付資金來源有哪些》）。對於購房者來說，無論采取哪種方式獲得自己購房的首付資金，在申請購房貸款時，一般都要向銀行提供關於首付資金來源的證明材料。

一般地，申請人要向申請貸款的銀行提供自己所在開戶銀行賬戶過去90天的銀行流水賬單。英文名稱為Banking Statement . 該材料可以證明申請人是否擁有足夠的首付資金，也可以顯示有哪些資金進入了你的賬戶。

如果申請人的一部分首付資金來自於家庭成員的資助，那麼，申請人還必須出示家庭成員資助這部分首付資金的證明材料。一般地，提供資金資助的家庭成員必須寫一份證明材料，證明為貸款申請人提供了籌集首付資金的幫助，而且這部分資金不需用償還。該材料的英文名稱為Gift Letter。

如果首付資金來源於信用貸款或者用現有房產做抵押獲得的貸款，申請人還必須提供關於獲得該項貸款的材料。有些申請人在加拿大已經擁有了一套房產，想繼續投資於加拿大的房產行業；雖然在自己的銀行儲蓄賬戶中並沒有足夠的現金作為首付資金，但是，可以用現有的房產作為抵押獲得一部分信用貸款，作為購買第二套房產的首付資金。如果做出這樣財務計劃安排，貸款申請人還必須提供獲得該項信用貸款的證明材料。

4、關於所購買房屋的有關材料

在目前的貸款市場中，房屋貸款是利率最低的一種貸款產品。銀行之所以願意以這樣低的利率提供房屋貸款，一個主要原因就是有現有的房屋作為抵押，一旦借款人無法償還房屋貸款，銀行就可以收回房屋並出售，獲得銀行的資金。所以，所抵押的房屋是銀行的貸款資金免受損失的一個保證。因此，銀行在批復申請人的貸款之前，必須審核申請人准備購買的房屋的情況。

如果房屋貸款的申請人已經有意向購買某個房產，也就是說，已經簽訂了購買房屋的合同。該合同也明確了房產買賣的最後交割日期；那麼，貸款申請人必須向銀行提供該購買合同。同時還必須提供有關所購買房產的具體信息。如果該房產是通過加拿大房地產局的系統掛牌上市成交，即加拿大的MLS系統；那麼貸款申請人必須提供MLS中關於所購買房產的信息。

5、其他材料

如果購房貸款的申請人還有其他未還清的房屋貸款；那麼，銀行還需要申請人提供關於現有房屋貸款的信息。有時候，還需要提供關於現有房屋的地產稅信息。如果申請人所要購買的新房產為出租房屋，那麼，銀行還需要提供所購買房屋預計（或已經）出租的收入證明材料；等等。

總之，銀行所需要的各種證明材料，無非是要求申請人能夠證明自己有能力償還貸款，而且願意償還貸款。申請人所准備的材料越集全，就越能盡快獲得銀行的批准。同時申請人所提供的材料還必須准確和真實。這是銀行審批房屋貸款的基本前提條件。

（本文僅作為一般信息介紹，不作為任何決策的依據。有關加拿大的房屋貸款具體要求，請聯系您的貸款專家。）

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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