Category: Special Investment Column

學區房對於許多買家來說都是投資自住兩相宜的選擇。不管是為以後子女教育問題而提前打算，還是打投資出租用，優質的教育資源向來都是買家購買房產最重要的考慮因素之一。為了靠近更好的學校，許多父母可以放棄城市帶來的種種附加值而選擇通勤時間一小時以上的學區房。

一些父母為了讓自己的孩子能夠上一個好的學校，甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可見一個好學校的學位是多麼難爭取。還有很多家長雇佣家庭教師，希望自己的孩子能夠在人群中脫穎而出。而對許多人來說，為了進入到一個人人羨慕的中學，許多家庭都要做出很大的努力。

要找英國有哪些好學校，最具有指標性的官方報告來自——英格蘭獨立教育標准辦公室（Office for Standards in Education，通常簡稱Ofsted）是一個由學校監督官員組成的監管機構，獨立於政府教育部。其主要職能是對所有公立學校的教育質量進行定期審查，並彙總學校所取得的成果。

根據各學校在中學高級水平考試（A-level）、中學准高級水平考試（AS-level）以及普通中等教育證書考試（GCSE）中的表現，英國政府每年都會發表一份英格蘭學校排行表，向公眾介紹各學校的教學和運營狀況。

依據Ofsted學校排行，好學校分散於倫敦四周，東西南北都有，往往眼光長遠的高淨值客戶，遠不滿足於優秀的學校，地區也力求完美，希望能落戶倫敦市中心，強調安全性與升值潛力，以下整理符合條件的三大學區：Hampstead、Westminster、Hammersmith& Fulham。

Hampstead

Hampstead區居住著許多知名的作家、明星、銀行家和公司高管們，浪漫主義詩人濟慈、心理學家佛洛伊德、藝術家亨利摩爾、好萊塢女星伊麗莎白泰勒，馬克思、恩格斯也相繼居住於此，《資本論》也誕生在這裡，為傳統富人區，吸引投資者的不只是深厚的文化底蘊，還有這裡的自然風光，Hampstead Heath為倫敦市區最大的公園之一和倫敦的最高點，能夠享受到清新的空氣，以及優越的地理位置，Hampstead位於倫敦北2區，在地鐵黑線上（northern line），可以直達倫敦心髒地段，進入倫敦市區非常方便。

教育資源：

私立學校

小學

• Heathside Preparatory School
•  St Margaret’s School Hampstead
• Devonshire House Preparatory School

中學

• King Alfred School
• South Hampstead High School
• University College School

公立學校

小學

• St Luke’s Church of England School
• Hampstead School
• Child’s Hill School
• Emmanuel Church of England School
• Christ Church School

中學

• Henrietta Barnett School
• Hampstead School
• Camden School for Girls

Westminster

擁有多個世界級著名景點，國會大廈、大本鐘、白金漢宮、西敏寺、倫敦眼、國家藝術館，特拉法加廣場等著名場所都位於該區，為市中心之中心，35.2%的居民是英國白人，有學士及以上學位的居民所占比例較高。有名的威斯敏斯特中學就在這裡，西敏公學（Westerminster School), 也稱威斯敏斯特皇家書院（The Royal College of St. Peter at Westminster），每年有超過三分之一的學生進入牛津和劍橋就讀。

教育資源：

私立學校

中學

• Westminster School
• Davies Laing and Dick College DLD
• Francis Holland School

公立學校

小學

• Hampden Gurney CofE Primary School
• King Solomon Academy
• St Peter’s Eaton Square CofE PrimarySchool
• St Saviour’s CofE Primary School

中學

• The Grey Coat Hospital
• The St Marylebone CofE School

大學及學院

• 倫敦藝術大學
• 威斯敏斯特大學
• 倫敦大學學院UCL
• 帝國理工大學IC
• 倫敦政治經濟學院LSE

Hammersmith & Fulham

位於倫敦市西南部，泰晤士河北岸，是英國老牌的富人區，且緊貼倫敦頂級富豪區， Kensington and Chelsea )。大批的英國中上產家庭任選擇落戶於此，住在這裡意味著您會享受到倫敦最有品質的生活。擁有眾多精品店、酒吧，米其林餐廳、大型高檔超市，居住條件優越，一旦在這裡落腳人們就不會再考慮搬到其他區域去。這一地區的房子在市場上非常搶手，三到四臥室的房型總是供不應求。

教育資源：

私立學校

小學

• The Godolphin and Latymer School

中學

• The Godolphin and Latymer School
• Latymer Upper School
• St Paul’s Girls’ School

公立學校

小學

• Miles Coverdale Primary School
• St Augustine’s RC Primary School
• St Stephen’s CofE Primary School
• The London Oratory School
• The Good Shepherd RC Primary School

中學

• Sacred Heart High School

 

天際投資置業創始人張思琪專欄全集

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傳統意義上，大家會認為，投資房產就是低價買房高價賣房，或者買房出租（buy-to-let）。傳統意義上的買房，需要的成本一般較高，而且還需要負擔各種稅費，律師費等，過程也相對繁瑣，還需要較長時間的一段時間，房價上升之後再賣掉，以達到收益最大化。

 而小型土地開發項目呢？開發商准備申請全新的土地規劃許可證，或利用已有的規劃許可證，在待開發閑置土地上進行土地開發工程。開發商會尋求渠道進行貸款，利用融資完成項目的建造。工程完畢後，房產通過銷售或出租歸還貸款利息，並且實現利潤。

進行小型土地開發項目的融資，需要是通過正規的融資公司來參與，投資者可以以向融資公司注資的形式來參與項目融資，同時一個項目融資會由幾個投資者共同完成，這樣也在一定程度上降低了風險和成本。

下面就讓我們來比較一下，這兩種投資方式的優勢和劣勢：

1. 資金成本

傳統房產投資：

資金成本高，需要貸款或者全款來支付整個房屋的價格，再加上各種額外費用，以及房屋購買完成之後的房屋的家具，裝修，bill。如果出租的話，還要考慮租客對房屋設施的損耗，打理費用等等。

小型土地開發項目：

整個項目的資金來源於若干投資者的共同出資，成本降低，也不用擔心項目建造過程中產生的各種費用。投資者只需要滿足項目的投資基本金額，就可以加入項目。單個人投資金額要求遠遠小於整個項目的投資要求。

2. 額外費用

傳統房產投資：

印花稅，律師費，房產評估費，買家代理費，如果帶寬的話還有貸款手續費，如果是購買二手房的話還有建築保險和財務保險的花費，房子升值賣房的時候還會有資本利得稅，律師費，房產評估費，中介費等等…….

小型土地開發項目：只需要承擔投資金額以及收益返還到個人賬戶中的個人所得稅和資本利得稅。稅費遠遠小於傳統房產投資的費用。

3. 風險控制

傳統房產投資：

風險控制都由自己完全承擔，同時還要承擔房屋的房價漲跌風險，房屋周邊環境變化的風險。當急用錢急於變現的時候，可能會由於不能找到合適的買家短時間內將房子賣掉而影響資金的使用，或者遭遇買家的大幅壓價。如果房產用於出租獲得收益，還有房客對房屋及室內設施損壞的風險，房屋出租期不能良好銜接，房屋空置的風險。

小型土地開發項目：

主要風險就是項目是否能夠順利完成並按照預期返還本金利及收益的風險。在項目前期會有專業的團隊來評估項目的可行性，項目的開發商的情況，周邊環境，當地房屋市場情況以及項目的整體未來價值評估，預期收益評估等等。在項目進展中，還會有專門的團隊對項目的進展進行跟蹤，監督，及時與開發商溝通，在項目開展過程中，時刻關注當地市場的變化情況，確保項目能夠按時並且按約定返還投資本金及收益。

4. 收益情況

傳統房產投資：

無論是買房賣房的投資方式還是買房出租的投資方式，通常都需要經過較長的時間來獲得明顯客觀的收益，而且，賣房的話需要選擇好賣房的時機，通常每年的夏季房價會相對較高，出租的話也需要計劃好租房的周期，以便每期的租期都能較好的銜接，以免導致房屋空置的損失。

小型土地開發項目：

相對於傳統房產投資，在房地產市場的上升期，收益會低於傳統的房產投資。但是，小型土地開發項目的優勢在於收益的穩定性。在項目初期，就約定了項目的期限和收益率，以便投資者對自己的資金使用有一個提前的規劃。一般來說，收益率是固定的，而且投資期限不會超過2年，這也在一定程度上保證了投資者能夠在風險可控的同時獲得穩定的收益。相對於傳統房產投資，在房地產市場的上升期，收益會低於傳統的房產投資。但是，小型土地開發項目的優勢在於收益的穩定性以及資金的相對靈活性。

5. 資金流動性

傳統房產投資：

當急於用錢的時候，需要將房子變現，才能得到資金。如果是在出租過程中，需要等到租約期滿或者交付一定的違約金並且給租客充足的尋找新租房房源的時間。如果有貸款的話，還需要解決貸款的問題。這些都需要一定的時間來解決。

小型土地開發項目：

在項目初期，就約定了項目的期限，有利於投資者更好的安排自己的資金使用。在項目中，如果真的急於用錢，可以采用轉讓份額的方式，將份額轉讓給願意接手的投資者，從而達到套現的目的。不過，一旦轉讓份額，就意味著，轉讓的投資者將放棄項目已經產生的收益，而且有時候，尋求願意接手的投資者也不太容易。

綜合來講，一般情況下，傳統的房地產投資的回報會相對較高，但是相應的成本也相對較大。參與小型土地開發項目，收益雖然相對較低，但是收益率相對穩定，運走周期相對較短，而且，項目占用的資金成本相對較低。

東哥總結：

在國內理財產品品種越來越豐富的今天，對於身在英國的小伙伴們來說，是不是覺得英國的投資渠道相對較少呢？其實小型土地開發項目就是一個比較好的選擇，產品結構相對簡單，資金門檻較低，風險可控，還有專門的團隊負責風險的把關。小伙伴們可以嘗試了解一下相關的項目產品哦！

 

英國風險分析師李東偉專欄全集

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導語

時間進入到2017年， 普華永道公布“世界機遇之城”（Cities of Opportunity）排行榜，倫敦以1477高分再度蟬聯全球機遇之都榜首！

經歷了脫歐、基本利率下調、提前大選等一系列的諸多政治和經濟變化後，倫敦作為長期以來的投資熱門城市，其未來的發展和規劃又有哪些新的方向？

而對於投資者來說，又該如何在這一區域發掘新的投資窪地，在英國大選之際成功搶占下一個金融中心，把握倫敦未來10-20年發展的風向標？本文將列舉2017年倫敦市場中表現活躍、極具升值潛力的十大地區，供投資者們進行參考。

1、Canary Wharf

倫敦第二金融城 東擴計劃核心區

金絲雀碼頭（Canary Wharf）是英國首都倫敦一個重要的金融區和購物區，坐落於倫敦道格斯島（Isle ofDogs，又譯“狗島”）的陶爾哈姆萊茨區（Tower Hamlets），位於古老的西印度碼頭（West India Docks）和多克蘭區（Docklands）。英國最高的三棟建築均坐落於此——235.1高的第一加拿大廣場（One Canada Square，亦稱“金絲雀碼頭塔” Canary Wharf Tower）、第八加拿大廣場（8 CanadaSquare，亦稱“彙豐銀行塔” HSBC Tower）和花旗集團中心（Citigroup Centre），它們均高199.5米。

金絲雀碼頭（CanaryWharf）正在成為與倫敦金融城爭鋒芒的新興CBD。國際銀行業的兩大翹楚彙豐銀行和花旗銀行已經在該區域內的兩座標志性建築內落戶。今年5月啟用的伊麗莎白線（Cross Rail）金絲雀碼頭（Canary Wharf）車站購物休閑中心，成為倫敦基礎設施建設的又一成功典範。伊麗莎白線（Cross Rail）即將於2018年開通，勢必推動金絲雀碼頭（Canary Wharf）區域成為倫敦最具朝氣和活力的綜合商住區之一。

在金絲雀碼頭（Canary Wharf）眾多的摩天大樓中，許多銀行的總部、分部和商業巨頭的總公司——彙豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行以及英格蘭銀行、渣打銀行、羅斯恰爾茲貼現公司、摩根大通，以及每日電訊、獨立報、路透社和鏡報等就在這裡落戶，僅員工就有8萬之眾。

2014年7月，金絲雀碼頭（Canary Wharf）獲得了東擴的規劃批准。2.0時代呼之欲來。規劃包括建造30棟樓宇，總共45.5萬平方米建築面積，其中包括17.6萬平方米商業寫字樓以及3,100套住宅。預計2018年底一期完工交付。受益於其金融中心的地位、優質的商業配套和完善的交通設施，金絲雀碼頭（Canary Wharf）成為了 大受熱捧的居住選址。過去十年，金絲雀碼頭（Canary Wharf）周邊兩平方公裡範圍的居住人口增長了89%。未來十年，此處人口將繼續持續增長。

2、Shoreditch

復古時尚氣息邂逅倫敦“硅谷”

在BBC的網站介紹中，對Shoreditch的描述是“很酷”、“富有個性”、“trendy（時髦）”、“hip（時尚）”、“funky（時髦）”等等，同時也提到這裡是很多倫敦流行發式的發源地，例如貝克漢姆曾一度擁有的Mohawk（莫霍克）發型。事實上，講起Shoreditch這個區域，不是幾個形容詞就能概括的，也不是“非黑即白”那樣一目了然的。

這個區在過去20年經歷了大規模的改造，土地和房產價格水漲船高。從1996年開始，Shoreditch成了最受歡迎的倫敦時尚聚集地的代名詞，這個過程與英國整體的經濟形勢變化緊密相連。像last.fm、Dopplr、Songkick、SocialGO和7digital這樣的新興公司都把總部建在了Shoreditch。在新工黨領袖布萊爾首相的直接推動下，英國自1998年正式提出“創意產業”這一新概念，創意產業跟隨著老牌金融業，躍升為被寄予厚望的新經濟增長點。

據CBRE的於2016年發布的《City and Fringe》報告，自2010年起，Shoreditch的平均房價增長了60%，房價年增幅9.8%。隨著大批職業精英的湧入，Shoreditch的租房市場也得以迅速增長。在2001年至2011年，該地區的私人租賃市場增長了154%。

從2000年以來，越來越多的新興互聯網企業聚集於此，增長勢頭迅猛，即使在2008年經濟危機期間仍保持不錯的發展速度。這個由諸多科技公司和初創企業自發成長起來的大本營，以哈克尼（Hackney）和伊斯靈頓（Islington）交界處的“硅環島”（Silicon Roundabout）為中心的周圍地區有很大潛力。

為了讓這自發的產業集群更具規模，2010年，政府投資4億英鎊，將包括奧林匹克公園和哈克尼（Hackney）的部分區域在內的東倫敦建造成高科技產業中心，命名為“東倫敦科技城”，制定優惠政策並確保把新建築的一部分空間用作創業孵化區，如今的倫敦科技城已然成為歐洲成長最快的科技中心。

3、Greenwich

倫敦皇家自治市 泰晤士河的東方門戶

格林威治，一個兼具歷史和地方風情的小鎮，也是倫敦在泰晤士河的東方門戶，同時也深得英國皇室的青睞。2010年，英國女王伊麗莎白二世宣布，格林威治成為擁有第四皇家自治市的區域，與肯辛頓、切爾西和梅菲爾等傳統富人區齊名。毫無疑問，第四皇家自治市區的代號已進一步鞏固、提升了格林威治的區域價值。

根據Halifax的數據，在格林威治的皇家自治市內（Royal Borough），從泰晤士河畔的伍爾維奇（Woolwich）至新埃爾特姆（New Eltham），平均房價從2013年11月到2014年11月底的12個月間，漲幅高達24.6％，是英國整體住宅市場漲幅8.5％的近三倍。

與此同時，英國國家土地注冊管理局（Land Registry）統計數據表明，格林威治區在過去的一年中漲幅也高達16.9% ，且據專家的保守預估，5年之內，倫敦格林威治租金將增加22.8個百分點。由此可見，倫敦格林威治房價增長無疑將會領跑倫敦，投資熱度超過倫敦市中心。

4、VBNE

西南部重點規劃區域 得天獨厚的新使館區

VBNE地區（即Vauxhall，Battersea 和 Nine Elms）地處倫敦西南、泰晤士河南岸，毗鄰切爾西、富勒姆和溫布爾頓，是倫敦西南富人區中的價格低窪區，整個區域因著名的倫敦市保護建築和地標之一的巴特西發電站（Battersea Power Station）而聞名，其不到一英裡開外便是英國議會和政府。

在2012倫敦奧運閉幕演出的時候，巴特西發電站曾作為最能代表倫敦的六個建築形像之一出現在舞台上。近年，碧昂斯的新曲發布會、ATP巡回賽年終總決賽慈善晚會等英國許多藝術展覽、影視發布會都選擇這裡作為場地。

Posted on 09/11/17 Monday06/05/19 WednesdayAuthor ZoeChanCategories Special Investment Column, Tencent, tencent-special-investment, UK Investment ColumnTags 伦敦, 投资地点, 泰晤士河, 英国, 金丝雀码头