Category: Special Investment Column

当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢？

首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。自己管理出租物业可以为业主省下一笔可观的管理费用，还能与租客建立更为直接的友好关系。如果业主居住所投资房的附近，并了解相关的租赁法律和拥有空闲的时间的话，这不失为一个可行的办法。相反的，选择专业的地产经纪可能为更佳的办法。尤其是对许多居住在海外的业主，由于没有过多的时间来管理出租物业，所以，及时选择地产经纪安排出租事宜最佳。

无论买家做出何种选择，值得注意的是，拥有一套投资物业并非一本万利毫无风险的。业主应当确保为物业进行合适的保险。同时，作为房东，业主也应当购买适当的房东险，例如房屋损坏时的房租损失，租客违约搬走的损失等。

其次，买家需要考虑的问题是，如何选择合适的地产经纪代为管理自己的出租物业。澳大利亚的地产经纪必须经过专业的培训获得执照才可以从事该项服务。一般的地产经纪公司会同时提供出售与出租服务。然而，术业有专攻，买家如果从某个地产经纪公司购买了投资物业，可以继续选择该公司代为管理出租物业，当然也可以选择其他合适的地产经纪公司。根据经验，买家应当至少与2~3家不同的地产经纪公司接洽，了解他们的费用及所能提供的服务来帮助做出决定。值得注意的是，一般经纪公司无论是在出售还是出租时都无法保证租金金额的，只会给出相应的市场标准，买家亦应当根据市场价为出租物业定价。在与地产经纪接洽时，买家可以考虑以下问题：

• 该经纪公司从事租赁物业管理事宜的历史及经验；

• 该经纪公司目前管理着多少租赁物业；

• 该地产经纪在当前公司工作了多久？

• 该经纪公司是否定时检查出租物业？

• 该经纪公司如何有效审查潜在租客？

• 如果租客迟交房租了，该经纪公司有何办法来解决？

• 管理费用包含了哪些服务？

一旦买家确定了经纪公司，应当及时与经纪公司签订代理协议。协议内容应当经过双方协商而定，例如：多久检查一次出租物业等。目前大部分的经纪公司都收取一周的房租作为租赁服务费以及相应的管理费。一般管理费按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服务协议里也会列出其他的费用，例如：出租广告费、起草租赁协议费以及其他可能会收取的费用等。买家应当在签订服务协议前确保自己的责任与义务。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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澳洲的税法是鼓励投资的，其中一个重要的表现就是赋予投资者对其资产进行快速折旧的权利（比如应用递减价值法，双倍计算折旧额），以扩大其投资初期抵税的基数，不仅可享受税务上的优惠，还可增加其现金流和投资回报。因此许多投资者在其投资的前五年内，就可能把一半或将近一半的资产折旧额全部冲抵掉。不过前提是， 投资人需按税法规定，每年按时申报相应的资产折旧抵税额，否则过了一定的年限（通常是两三年），上述抵税额是无法追溯的。

绝大数的投资人会选递减价值法（DV），因为它能使投资初期的折旧额最大化。然而原始成本法（PC）也有它的用武之地。譬如当业主在出租该房产一年后搬进去自住，一年后，他又搬出来。因为业主自住期间的折旧是无法抵税的，因此为了最大化业主的利益，应选用原始成本法，使业主自住期间的折旧额损失最小，保证他第三年重新投资后，资产的账面价值最大化。

案例分享

2009年小王买了一个独立新房（土地+房子组合方案） ，包括四房两卫浴双车库，其中土地26万澳元，建房24万澳元，共计50万澳元。若小王将它用于投资用途，请问他每年大约可抵多少税？

根据税法的规定，我们为投资人小王制作了一份跨度是40年的资产折旧抵税报告，详尽列出在递减价值法（DV）和原始成本法（PC）两种方法下，他每年可以申报的折旧抵税额。由于篇幅的限制，下面只列出前五年的折旧总额：

如果小王选择递减价值法（DV），他可在第一年可申报高达一万元的折旧抵税额，而在第二年仅可申报8千元的折旧抵税额，以此类推。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

估算师黄旭刚Lawrence专栏全集

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当下全球经济的萎靡不振和商品价格/货币汇率的动荡不安，使投资固定资产（包括出租房或生意）重新成为人们投资的焦点。在澳洲投资固定资产的优点很多，除了长期稳定和可观的增值外，它还可以带来独特的资产折旧抵税额度，每年可为投资者省下一笔可观的税金（每年可达成千上万的现金返还），不仅可以增加他的现金流，进而提高投资的回报率。

固定资产折旧（depreciation）与投资人的收益密切相关，已成为投资人置业前，进行项目可行性分析的重要依据。同时，一些房屋开发商，也将一份有价值的资产折旧抵税报告作为吸引买家的市场营销手段。

资产折旧与避税、省税的关系

固定资产拥有寿命（effective life）且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是，随着时间的推移，资产将会产生贬值（depreciation）。那么这一贬值部分是可以在一定时期内，每年按照一定的比例计入投资的支出项目中，从而合法地减少收入，达到少缴税或不缴税的目的，实现投资人在税务上的利益最大化。

在众多避税省税的方法中，资产折旧抵税报告是一个重要且被广泛应用的工具。每一个拥有固定资产的投资者都应该善用它。真可谓：交税是光荣，逃税是犯罪，省税是智慧。

资产折旧是帐面上的一种花销，有别于一些普通项目的支出，如维修费、地税等，资产的拥有者不需要日常额外的资金投入，却可享有每年报税后得到的额外收入，大大地改善了现金流和财务状况。另外，购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税，果真是利大于弊啊！（弊处将在以后讨论）

折旧申报者必须是该资产的拥有者（owner），这包括对其的部分拥有（如一些年青人把单元房的部分房间出租，在和别人共享住房的同时，同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处，一举多得）。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

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我前几期的一篇文章中，曾提到当年我从一位犹太富翁手中购得“霍克大楼”的故事。这件事对我的意义，不仅仅是为我事业发展提供了至关重要的“一桶金”，更让我在这位犹太富翁那里学到了一条房地产经营的金科玉律——“Buy one, keep one（买下一栋，守住一栋）”。

我和很多国内来的投资者打过交道，他们有些是我的客户，有些是我的朋友，我发现过去一些人会有这样的念头，即还没有买房子的时候，就已经在考虑卖房子的事情了。当然咯，房地产作为一种产业投资，兼顾买入卖出，全盘计划也是无可厚非的。问题在于，他们卖掉房子的理由是什么？

首先，有的人认为，房产增值再多，总归是数值上的增加，唯有低价买入后高价卖出套现，拿到“真金白银”，才算是真正赚钱了。因此，他们对于房地产市场固有的波动规律总是缺乏足够承受力，往往一见风吹草动，就会迫不及待地把房产卖掉，换来“可靠的”现金后，才能安心。

其次，有些人可能是多种产业的投资者，出于维持“现金流”运转的考虑，觉得房产持有太多，会“栓死”太多现金资金。因此或不愿持有太多房产，或者在别的领域经营遇到问题时，由其是不幸遭遇“金融危机”这样的大气候困局时，首先想到的就是卖掉投资房来解决问题。

其三，部分本钱较小的投资者，加之受到中国传统的“求稳、保守”观念的影响，奉行“卖掉一栋，才买一栋”的做法。所以他们在购买新的房产之前，会先考虑卖掉原有的房产。

最后，还有一种人，他们无论在哪一个领域内，都只打算做短线的投资。也就是所谓的低价买入，高价抛出；快速买入，快速抛出。这些投资者，在中国的股票或房地产市场上也呼风唤雨过，因此也带着这一经验运用到了澳洲的房地产市场中。

而我的“买下一栋，就守住一栋”的房地产持有理论，恰恰与以上这些投资人士的观念截然相反。

为什么投资房地产，尤其是在澳大利亚投资房产，无论买入了多少套房产，始终不该卖掉房产，又怎样能够做到不卖掉房产呢？

第一，土地的拥有者，永远是整个时代的最大赢家。人类近200年的历史告诉我们，自从进入近现代社会以来，整个社会其实就是由三种人群所构成：工人、资本家和地主。虽然今天的工人已经进化到“白领阶级”，但不变的是什么？是一天八小时的工作；是一周五天的周转；是一年到头的勤勤恳恳；是一辈子的辛劳；但换来的是无论工资多高多低，反正一失业，就要面临窘境的结果。资本家呢？当然钱比工人赚得多，可日子过得一定舒服吗？他要从别人那里租来地皮开商店、办企业、开工厂，怎样筹集成本；怎样控制支出；怎样管理雇员，工人只要一天工作8小时，可资本家除了睡觉都要把所有精力都投入到自己的事业中去的，有时还得赤膊上阵。就是这样还有经营失败，破产倒闭的风险在等着他，论辛苦可不亚于工人。那么谁最开心？就是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了，他不用劳动，无需费心经营，不管旱涝雨晴，只管到时收钱。只是在这个世界上，工人到处可以招工，资本家什么生意都可以做，唯独土地是有限的，因此土地的所有者也是有限的，能够靠土地获利的才是世上最幸福的人。

第二，回到澳大利亚的环境中，同样也是这个道理。因为澳大利亚的别墅都是带土地的，买房子其实就是在买土地，占有房产越多，意味着占有的土地越多。而且澳大利亚的房地产在过去的半个世纪中呈现出稳定的上升趋势：20世纪60年代，全澳的房产均价为8千澳元/套，80年代上升到8万/套，90年代达到15万/套，2000年前后升到30万/套，如今更是达到了56万/套（2010年）日后星移斗转，世事变迁，但不会改变的是你，或者你的家族后代，作为“澳洲地主”获得的房产红利。土地，只有土地，才是最终的“真金白银”。

第三，房地产在澳洲，不仅可以作为“保值器”，也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这是由两点决定的。一方面，澳大利亚本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。根据调查，目前澳洲的永久定居者当中（也就是不包括留学生在内）有30%的人是长期租房生活的，有的甚至是终生租房者。而且和中国人理解的不同，这些长期租客并非都是低收入群体，他们当中不乏收入较高且稳定的中产阶级。再加上流动人口的因素，因此租房一定是一种刚性需求，庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。正因为如此，纯粹作为投资的房产（非自住房）从出租中所获得租金收入，可以一定程度解决不少投资人对现金流的担心。另外，澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的，这一点区别于其他一些国家（比如中国），许多国内投资者正是对此不甚了解，才缺乏持有房产的信心的。我举一个例子，根据澳洲银行的规定，如果购房者所购房产升值了，即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款，而且申请来的贷款金额，完全可以用到别的行业领域投资上。这个优越性，往往被本地的很多投资人，生意持有者用于成本筹集或资金周转的利器。所以不要担心房产会淤塞住你的资金。

第四，我是最反对带着“投机”的目的来做澳洲的房产投资的。因为要“投机”，所以为了实现利润最大化，从投入上看，可能要冒资金链紧张的风险；从目标上看，可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险；此外作为来自国内的炒房者，汇率风险，宏观经济风险，都会因为他们“投机炒房”的做法而被大大放大了。再稳定的一个投资行业，也不能保证在一两年的短暂时间段中，可以稳赚不赔。所以奉劝所有有意投资澳洲房产的人士，千万不要把它当作赌场，靠掷骰子来博取你的运气！

其实通过这几年与国内投资者接触了解，我发现人们在海外买房的动机已经发生了变化，如今越来越多的国内投资者已不再是人们过去所说的“炒房团”了，因为他们并不是把房产作为买进卖出的一种投机行为，而是更多学会了如我以上所说的长期持有了。因此，要想真正成为一名成功的房地产经营者，一定先要学会“Buy one, keep one”。

澳中集团主席金凯平专栏全集

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澳洲最受欢迎的投资方式是什么？投资房产。随着越来越多的海外投资者涌入澳洲房产市场，新一轮的澳洲房产投资热将继续升温。很多人不禁疑惑，澳洲房产为何如此受欢迎？针对此番热景，本期我将给出自己的独到见解：吸引，源于优势。

市场透明 监管体制有效

众所周知，澳洲房产市场“高度透明”与“一视同仁”的两大优势，位列世界第一。澳洲房产开发商所开发的任一全新楼盘的售价，在面向海外投资者与本土投资者时，完全一致。

在监管方面，购房者无需担心提起就让人闻之色变的“中介”问题。因为，即便是做着拿钥匙开门带人看房子的差事，也是需要具备职业资格认证（Real Estate Registration Licence）的。

另外，随着职位提高，各种强制性的再教育课程培训，以及严格的职业道德操守与相关法律知识都是必备条件。这在一定程度上，形成了一个有效的监管体制，保障各投资人士的权利与资产安全。

经济基础坚实 投资回报可观

辽阔的国土面积，丰富的自然资源，使得澳洲成为一个能源与牲畜的出口大国。因此，对其他国家的资源依赖性较小。坚实的经济基础，正是一个稳定市场经济所需具备的大背景环境。而相较于风雨飘摇的美国金融危机、欧债危机，澳洲是一块稳步发展的乐土，吸引着众多投资人士前往。

投资回报方面，澳洲房产市场的租金相当之高。据瀚亚国际的数据显示，以悉尼为例，每年净租金收益可达到6%左右，国内的租金收益在2%左右。在澳洲，好的投资项目可以做到只需要投资20%，其余80%申请银行贷款的情况下，依靠租金收入完全可以偿还贷款。这在国内的房产市场是难以想象的。

独具优势的房策、政府的隐性推动

1. 永久产权
2. 无遗产税
3. 无房产税
4. 一成首付
5. 高贷款率
6. 还息不还本

这些独具优势的房产政策，无疑是抛向海外投资者的橄榄枝，受到吸引也在情理之中。

同时值得注意的是，从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。澳洲房产市场的上升势头，离不开澳政府的隐性推动，日益增加的人口，住房供不应求的现状，都使得政府在积极推动澳洲房产市场的进一步发展。

高净值人士的增多，跨境多元化的资产配置需求，澳洲房产市场的持续发热等现象，使得如何选择优势项目，如何有效规避风险，成为了投资者们需慎重考虑的问题。当然，寻求专业的投资平台必不可少，因为他们能够帮助自己合理实现资产的增值与保值。

瀚亚海外运营总监王鹏专栏全集

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“给我一个支点，我就能撬起地球！”这句来自古希腊科学家阿基米德的名言，以其宏伟的气魄和缜密的科学性，使人们形象地体会到了“杠杆”的意义。

在房地产投资领域内，事实上也存在着撬动“盈利地球”的“神奇”杠杆，不信？那就请看以下一组投资对比：

假定A和B在买房之前都没有自住房，那么A只能从房产的增值中获利，而B却可以将另两套房产出租，并用租金抵消利息支出。

想来大家从这个对比中已经能够看出，房地产投资中的“神奇杠杆”就是银行贷款。运用好银行贷款可以解决三大问题：

• 资本不足的问题

一般来说投入越多，产出越大。这个道理人人都懂，可并不是人人都有那么多钱，如何能小钱办大事？这就要靠银行的钱来帮忙。

• 为投资做 “担保”

银行是比任何独立投资人都要专业的投资专家。当它审批是否借贷给买家的时候，一定会用其拥有丰富经验技术的专家来评估投资项目的可靠性。而一旦 同意借款时，在某种程度上等同于参与到了这个投资当中，这就意味着，银行对买家的投资取得成功是有信心的。既然那些久富声誉的澳洲大银行们能做出这样的 “保证”，自己还需担心什么呢？

• 获得分散投资的机会，进一步降低投资的风险

但即便如此，我仍旧发现，还是有一部分中国投资者，在澳洲进行房产投资时，不愿意利用这么好的一柄“杠杆”。这主要是基于以下3种情况：

其一，受“无债一身轻”观念的影响。

中国传统观念中谨慎、稳妥一直是占主流地位的，为此负债总是为人们所极力避免的一种行为。不少人一辈子省吃俭用，辛辛苦苦也不愿担上负债的名声。受这种观念的影响，一些投资人尽管在财务上完全能够承受一定的负债度，也不愿举债投资。其实只要资金链能够稳定维持，适当的举债是投资回报最大化的必要前提。说得极端一点，只要资金链没问题，债务甚至都可以代代传承下去。

其二，因不熟悉澳洲借贷的运作方式，而不敢去尝试。

其实,投资人完全可以打消这方面的疑惧，因为，澳大利亚金融服务业是该国的支柱产业之一，在全世界范围内也享誉彪炳。即使在全球金融危机的“风吹浪打”中，澳大利亚的金融业依旧能做到“我自岿然不动”。经过百年的发展，银行的借贷机制非常灵活便利，客户的各种需求都已经被它们考虑在内，更何况还有无数贷款经纪人能够为投资人提供“一站式”服务，甚至连语言沟通的障碍都可以一并扫除。有这样好的服务，还有什么可以担心的呢？

其三，有些国内朋友误以为澳洲银行不可以贷款给海外人士。

其实，澳洲银行不仅允许贷款给没有澳洲国籍或永久居留权身份的海外人士，而且它们还特别青睐来自中国的借贷人，因为中国的客户从来都是信用度很高的。

中国 “四两拨千斤”的谚语，就让银行的贷款，成为我们拨起千斤之利的力量之源吧！

澳中集团主席金凯平专栏全集

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在选择房地产投资地区的时候，人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引，从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区，因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛，于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

可是在我看来，这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样，房地产是一种长线投资，而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候，必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素，而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面：人口规模；开发潜力；居住环境；教育水平等。

• 人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来；某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入，但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火，昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后，我们要看到这样的数据：昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本， 2010年的统计数据显示，它已拥有近400万多人口。不仅如此，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到797万，到那时，它的人口总数将超过悉尼，这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。

此外，澳大利亚的某些城市，因其单一产业结构，决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如，如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动，那珀斯的房地产业一定会受影响。反之，墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模，它相对更能任凭风吹雨打，我自岿然不动。

• 区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼，虽然在很多方面都具有领先优势，但由于它的人口规模相对于它可开发的地区而言，已经处于饱和状态。而要对老区进行“除旧布新”式的改造，在澳大利亚的国情和法律制约下，成本太高，所以没有执行的可能性。因此，悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似，也在趋于饱和，但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口，用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件，决定了它的发展潜力：

1. 土地资源丰富，房价为东南区一半，升值空间大；
2. 距离CBD最近，距离菲利普湾距离近，位于墨尔本国内和国际机场的中间；
3. 新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点；
4. 墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城；
5. 政府重点投资发展的地区。（请见上表）

• 教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，目前它吸引了40万留学生，这其中还有13万中国学生。而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。

• 价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此，这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素，共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

澳中集团主席金凯平专栏全集

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