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导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的公寓。（旧金山房价走势）
地区界定
我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的公寓。
房市要点一览
导读
金融、法律圈的人士对CRS（缩写相关定义请参看附录一）已经非常熟悉，但对于一般大众来说，很多人还是对其基本概念和前因后果没有意识，也会有诸如CRS是什么意思，对我们有什么影响的疑问。但是不管普通人是否有意识，5月9日中国相关管理机构已经正式发布了中国CRS的具体管理办法。了解CRS基本概念，获取基本知识，做好基本准备，对将受影响者意义重大。澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐律师在此解读CRS基本信息和目前中国公布的相关政策法规的影响。
每个国家经常会有些企业或者个人希望通过各种方式手段逃避税务责任，其中一个比较常见的就是将资金或者收入转入其他法律管辖区，转出境外以隐匿收入。各国政府早就对此头痛并且希望有行之有效的方式处理解决。
很多人听说过美国全球征税的政策，CRS可以说就是其他国家在借鉴美国全球征税经验上的建立起来的彼此合作加强金融信息联系交换、遏制跨境逃避税的相应手段。
美国所谓的全球征税，是指美国的FATCA（美国于2010年颁布的《海外账户税收合规法案》，Foreign Account Tax Compliance Act，简称FATCA），规定外国金融机构必须向美国国内收入局报告美国税收居民账户信息，否则就会在指定情况下对该外国金融机构扣缴30%的惩罚性预提所得税。
其他国家也希望做同样的事情却没有美国的强势力量，于是大家只能走合作的途径。2010年国际间就开始议定《多边税收征管互助公约》（The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol）。
2014年7月，OECD（The Organisation for Economic Co-operation and Development, 经济合作发展组织，简称“OECD”或者“经合组织”）在G20（Group of Twenty, 二十国集团）的委托下，发布了金融账户涉税信息自动交换标准（Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 简称“AEOI标准”），并获当年G20布里斯班峰会的核准，为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税提供了统一的原则和标准并建立了初步的程序规则。
AEOI标准包括了两部分：
第一部分MCAA（Model Competent Authority Agreement，主管当局间协议范本），是各国（地区）税务当局关于相互（双边或者多边）进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件；
第二部分CRS（Common Reporting Standard, 通用报告标准），是规定金融机构识别、收集、申报外国税收居民账户信息给本国税务主管机构的要求和程序。
简单说，MCAA规范的是国家间的合作程序，而CRS是规范一国内税务主管部门对该国金融机构在如何获取满足MCAA交换要求的信息的程序。两者相辅相成，共同构成金融信息交换大网，专注于捕捉跨境避逃税收责任的大鱼。
在国际理论讨论和实践探讨层面上，尽管正式和准确的理解CRS仅仅是AEOI标准的一部分，但是由于CRS解决了国家间信息获取标准化问题并且直接会对民众有影响，其重要性以及曝光度使得CRS知名度远远超过AEIOI标准。由此导致在一般口头交流模式下所说的CRS就是指向了整个国际间金融信息监控、信息共享、打击跨境逃避税的系统。
1. AOEI标准流程图例说明
2. 多边税收征管互助公约 – 法律基础
中国于2015年经立法机构批准并于2016年2月生效。该公约为实施AOEI标准在中国落地和实施提供了法律依据，约定了缔约方在涉税事宜中为彼此提供征管协助，包括情报交换、追索协助、文书送达，并且适用于所有的税种。这是中国实施AOEI标准的法律基石。
3. 金融账户税收信息自动交换多边主管当局间协议 – MCAA操作细则
该协议具体规定了缔约方之间具体如何交换信息，规范各国（地区）税务主管当局如何开展金融账户涉税信息主动或者自动交换的流程、规则，是一份操作性非常强的规范文件。中国2015年底签署了该协议，也确定了中国会同意以此协议为基础操作国际税收征收互助。
4. 非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法 – CRS 信息收集程序
从目前的官方文件上看，该办法是2017年5月9日发布，2017年5月12日印发，但是新闻媒体正式公布是5月19日。这是整个AOEI标准中法规体系中的最后也是最关键的一环，也是直接会和民众发生关系或者直接影响金融机构以及相关人员、机构的法规，所以中国政府非常谨慎。其内容概括如下。
1. 管理办法简介
该管理办法包括七章四十四条，涵盖总则、基本定义、个人账户尽职调查、机构账户尽职调查、其他合规要求、监督管理以及附则，规定了相关金融机构必须针对新开账户和存量账户开展尽职调查的相关规范、信息报送和监管合规等方面的细节内容。其核心是增加了金融机构审查获取报送非居民金融账户信息的责任和程序。
2. 金融机构为责任方
办法中所指金融机构是指依法在中华人民共和国境内设立的金融机构（不包括中国金融机构在海外的分支机构），并且分为存款机构、托管机构、投资机构（证券期货信托等等）和特定保险机构，不包括金融资产管理公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、消费金融公司、货币经纪公司、证券登记结算机构等等。
3. 税收居民与非居民
尽职调查针对的是非居民金融账户。该管理办法中确定非居民是指中国税收居民以外的个人、企业和其他组织，不包括政府机构、国际组织、中央银行、金融机构或者在证券市场上市交易的公司及其关联机构。
中国税收居民根据我国税法指
一 在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人；和
二 依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立，但实际管理机构在中国境内的企业（包括其他组织）。
中国税收居民金融账户信息将不会被收集上报，但是如果是同时具有中国和其他国家（地区）税收居民条件的，根据管理办法第十条，账户信息还是会被收集并报送。
4. 金融账户
根据管理办法，需要进行尽职调查的金融账户包括：存款账户（活期、定期、旅行支票等）、托管账户（包括证券、期货、贵金属、国债经纪业务代理客户买卖的账户，理财产品、基金、信托及其他金融投资产品）和其他账户（包括投资机构的股权或债权权益、具有现金价值的保险合同或者年金合同等）。
5. 消极非金融机构 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)
根据管理办法和相关解读，如果一家非金融机构取得大部分收入是股息、利息、租金、特许权使用费等消极经营活动收入，该机构则为消极非金融机构。但是有些特殊情况也不会被定义为消极非金融机构，比如上市公司及其附属企业、政府职能部门、非营利组织等等。
由于消极非金融公司容易成为跨境避税的工具，其实际控制人必须需要被识别出来。简单说就是对于消极非金融企业，要追查到实际控制人的具体个人。
实际控制人为：直接或者间接拥有超过25%公司股权或者表决权的个人；通过人事、财务等其他方式对公司进行控制的个人；以及公司高级管理人员。合伙或者基金也是按照25% 比例确定，而信托则包括了委托人、受托人、收益人以及最终有效控制信托的个人。这也说明信托也将彻底曝光。
如果此消极非金融企业的实际控制人个人为非居民，则金融机构需要收集相关信息并上报。
6. 尽职调查程序
中国金融机构应对在本机构开立的相关账户进行尽职调查，识别非居民金融账户，记录并报送非居民金融账户相关信息。
2017年6月30日前的为存量账户，此后为新开账户。管理办法分别对新开账户和存量账户的尽职调查程序予以了不同的规定。
简单说，新开个人账户必须提供合理声明文件确定是是否非居民账户。新开机构账户比较复杂，需要获取声明文件确定是否非居民，还要确定是否消极非金融机构，只有在该机构是居民并且不是消极非金融机构，或者是居民是消极非金融机构但是实际控制人不是非居民的情况下，才不需要进一步处理，不需要收集记录并上报信息，否则都需要收集、记录并上报相关信息。
对于存量账户中的个人账户，又分为高净值（2017年6月30日前账户余额超过100万美金）和低净值账户。都需要金融机构根据现有记录并调查确定是否非居民金融账户。高净值账户要求2017年12月31日前完成尽职调查，低净值账户则要求2018年12月31日前完成。
对于存量账户中的机构账户，如果截止2017年6月30日账户加总余额不超过25万美元的，无需开展尽职调查，否则需要在2018年12月31日前完成尽职调查。当然还需要确定是否消极非金融机构，还会有一系列专门的复杂程序完成尽职调查。
附录一：相关英文名词缩写语解释（按字母顺序排列）
以上便是CRS的由来和基本知识，以及中国CRS的具体管理办法。接下来，我们来了解CRS在中国及全球实施的时间表和落地後对不同群体的具体影响。
相关阅读：金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读（下）
澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集
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在多数人的的观念里，房地产业属于传统产业，不仅跟科技沾不上边，产业循环的速度也不快。不像科技业，许多电子产品生命周期都不超过1~2年。如果房产投资人还抱持这样的想法，那就大错特错了。
以银行业而言，随着新创fintech金融科技公司的攻城略地，使得许多银行业务渐被蚕食鲸吞、甚至消失，逼迫银行掀起并行、整编潮，进而导致许多城市不少大型一线金店面，有着为时不短的空租期。然而这个趋势，似乎仍未停歇。美国电商巨人Amazon亚马逊的崛起，同样也使得美国零售商场正掀起一波淘汰关门潮。这些都是新科技的运用进而掀起房地产的重大变化。
然而，新科技运用对房地产业的冲击不仅如此。事实上，全世界新创科技公司最多的美国，光是在去年，共有235家房地产科技公司（Real Estate Tech Company）公司，在市场上成功地募集26.65亿美金的资金。
在美国众多的房地产高科技新创公司中，根据我的观察，大致上可分成四大类：
第一类，属于运用大数据的“房地产网络搜索引擎类”公司：免费提供用户欲查询对象之历史价格、目前房屋估值与未来一年房价预估。还有欲查询对象之学区好坏、房产税、欲查询对象周边附近其他类似正在销售对象开价、照片等数据。该类之新创房产科技公司，主要假想敌就是在那达克挂牌的Zillow公司，包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用户欲查询对象未来房价高精准度着称。今年初也获得Google董事长Eric Schmidt艾立克･史密特的青睐，共同参与3,300万美金的增资入股。
第二类，提供短期房屋网络招租服务公司：这类主攻短租、民宿出租的新创房产科技公司，主要是把Airbnb为主要竞争对手。这类为数不少的公司，包括比较知名的Flip公司，提供承租人房屋分租服务，尤其在纽约、旧金山这类房租惊的吓人的大城市，最受用户的欢迎。还有Tripping、Homeaway与VRBO等许多，跟Airbnb大同小异的公司。
第三类，有能力将房地产部分流程更为优化的公司：这种类型的新创房产科技公司，可能擅长在优化房地产营造流程，也可能专精在物业管理，又或是简化在线贷款征信流程等房地产交易流程中的某一部分。举例而言，例如: OnTarget公司，利用其优异的计算机软件程序技术，提供开发商、营造商、承包供货商、银行，甚至投资人，可以藉由随时上该网站，达到实时监控大楼兴建实际进度，并有效控制时间与材料成本的目的。Honest Buildings公司也是运用云端数据库与大数据分析，有效监控营建过程，与OnTarget有异曲同工之妙。
第四类，运用VR、AR虚拟现实与3D技术，提供潜在买方体验新销售手段之公司：其中最令我感到兴趣的两家公司，就属Matterport与Floored了。这两家公司，提供潜在买家利用该公司网站，点选任一房产对象，就能让投资人有如亲临实境，轻易取得该对象360度的各种视野，根本不必亲自到现场看屋，提供潜在买方抢先看屋乐趣的科技公司。这两家最大的差别在于Matterport专注在住宅市场，而Floored专注在商业办公室对象。
根据美国联邦储备局的一份报告，美国最大的资产是房地产，目前来到40兆美金的市值。这个数字，随美国着房价的持续上涨，市值也不断的增加。身为美国房产投资专家，与创投多年经验的我，一方面看到美国新创科技公司前仆后继地投入房地产市场，提供房产投资人更透明、更精准、更多元的房产评估信息，对美国房地产产业进化与升级做努力与贡献，感到惊艳与佩服，更使得我对美国房产后势乐观以待。
反观中国台湾，根据台经院的“2016中国台湾获投大盘点”报告，2016年全中国台湾新创公司共募得约3.5亿美金，仅为同期美国房地产科技新创公司所募得资金的12.5%，且仅有一家新创科技公司iStaging跟房地产有关，也只募得560万美金，仅为美国房产科技新创公司同期募得金额约0.2%。故想藉此呼吁中国台湾相关主管机关或过去十年有享受到房地产增值的中国台湾大型建商，应该鼓励、支持新创科技公司积极投身提升中国台湾房地产产业进化的领域。
也引颈期盼，中国国内、港澳台等地，未来能有越来越多新创科技公司愿意为华人世界的房地产产业进化与升级做贡献，提供房产置产与投资者享受透明、精准、多元的房产评估信息，进而使得房产市场交易更为有效率。
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上一篇，本人介绍了六处个人觉得值得一看的加拿大度假房热门区域。购买度假房的目的以个人，家庭享受为主，同时考虑保值。升值潜力，租金收入额是其次。
投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。
由于本人的工作性质，接触了不少加拿大本地的出租物业业主。稍稍留心观察了下，发现了一些有趣的共同点：
第一，不少房产代理手头拥有多处物业，一些是出租物业，拥有时间或长或短，取决于当地房市。
点评：天天和房市打交道，有独特的工作优势，升值潜力大，价格合适的房子，马上入手，先出租，等市场好的时候，略翻新，装修后转手。
缺点：通常现金流比较紧，房屋贷款或个人信用贷款通常用到上限，属于高风险的投资者。如果你喜欢研究房产，对市场有敏锐嗅觉，资本雄厚，有高风险承受力可以考虑。
第二，不少投资习惯保守的客人喜欢投资出租物业并长期持有。
点评：通常这样的投资家庭有较好的储蓄习惯，现金流健康，对其它理财产品不熟悉，不放心，风险承受能力较低，属于谨慎的投资者。这条符合了很多华人钟情于投资出租物业的原因。
第三，从事装修行业，房屋维修行业的客人喜欢购买损坏或需要更新改造的物业，翻新后或出租或马上转手同样取决于当地房市。
点评：都知道加拿大人工贵了，自己有一双巧手，收入一套各条件都不错，只是没有好好维护的物业，装修更新一番，大变样，市场好时出手，不好时也可以租出较好的价格。发现越来越多的华人加入了这一行列，很多华人把自己的地下室当作实验室。如果你觉得自己手巧，有兴趣和资本，不妨一试。
2. 是否应该投资加拿大出租物业？
对于这个问题，我不想武断的回答，应该根据自己家庭的情况决定：比如风险承受力，现金流，投资目的等众多方面。
个人觉得，投资也是一种习惯，要改变个人的习惯通常很难，原因主要有：
1） 对自己的风险能力没有真确评估；市场好时，个个都是高风险；市场不好时，人人都是保守派，历史证明，通常人们应该反道为之。
2）对一些投资产品不熟悉，不了解；只投资自己熟悉的行业，殊不知，北方电信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多员工就是惨烈的实例。
3）盲目跟风，对自己不熟悉的投资产品所在周期没调查，高价套牢。远有美国90年代的互联网泡沫，2000年的房地产泡沫，现有中国大妈抄黄金，可以安慰她们的就是，黄金是很好的一种抗通货投资，有耐心总会解套的，也许100年。
4）过于自信，风险过高。记得刚入行，做的是股市交易，老前辈就教育输得最惨的就是上手做的很顺的，此预言在2008年实现了，有同行因此欠债被辞退。
投资最关键的就是要能分散投资(diversify)，大家懂得鸡蛋不要都放一个篮子里的原理，应该根据你的资产情况，风险能力，循序有进的学习各种理财产品的知识，逐步养成适宜你和你家庭的投资组合，并根据各市场周期，信息做出相应调整，这是理财师存在的原因，也是我写这些博文的目的。
现实生活中，喜欢投资出租物业的客人，往往有了第一套后，会寻找更值得投资的第二套，第三套。但是也有客人，拥有出租物业一年不到，就像甩烫手山芋一样要卖了自己的出租物业。为什么呢？通常这些客人投资前对加拿大房屋出租没有足够的了解比如：税务、租客的选择、资金流、风险和投资目标不明确。
3. 在加拿大租房有什么程序？
在加拿大租过房子的朋友都知道一般房东会要求做背景调查(Reference check)，当然是要经过你本人签字同意。个人小房东做背景调查一般是询问你的前房东，你有没有拖欠租金或者滥用设施的历史。因为背景调查的信息是由房客自己提供的，所以可信度并不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者学生，通常房东会需要其朋友、亲戚、雇主做证明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景调查会查你的信用记录，经常欠信用卡，电费，手机费的租客风险自然高，所以可能被拒绝，使用信用记录的背景调查可信度较高。根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(Human Rights Code)，房东不能因以下原因而拒租：租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况，也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。
通过背景调查后，房东一般会要求押一个月的租金做为押金。如果房客没有违背出租合同并且没有滥用设施，物业属于正常损耗，房东要退回押金，通常会扣除清洁费。加拿大的房子通常都铺有地毯，按照规定，每次老租客搬走后需要专业清洗地毯，费用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，惯例需要提前一个月通知房东，房东要解除合同亦然，大多数租房合同会要求租客住满一年，当然这条是可以互相协商的。另外，房东如果合同期内涨租金，需要提前3个月书面通知，租金的涨幅顶线是由省政府决定的，比如2012年大多伦多地区为3.1%，大温哥华地区为4.3%。
如果客人非正常使用损坏了物业，房东可以要求客人自己修理或者请专人修理，如果客人不原意，房东可以请专人修理后，费用从押金中扣除。如果物业破坏较严重，租客的租金不够补偿又赖皮的话，就比较麻烦了。很多小房东遇到这样的情况往往是自认倒霉。大的租房管理公司，会通过讨债公司(Collection Company)， 追踪讨要余款，或在该租客的信用记录里留档。
最为头痛的是住霸王房的房客(不付租金，赖着不走的房客)，他们可能会连锁都换了，房东可以请律师，费用较高，通常是加币$200-300/小时。想要驱逐租客，需要先申请法院的命令，向法院提供确凿的证据。比如：不付房租，骚扰其他租户，或者有非法的行为(比如：自行换锁)。有了确凿的证据，法院才可能会裁决租户到x日之前付清房租搬出去。最坏的情况是，房客连法院的命令都无所谓还是不搬，那么就得需要寻求持有“民事强制执行证书”的法警帮忙来赶走你的租客了。如果法院立案，这些信息会被记载在房客的个人信用记录里。
我的Tips：
1) 要想成为快乐的房东，房客是关键，房东需做好背景调查，利用面谈机会了解房客。大部分的加拿大租客还是不错的。宁可等到合适的租客，不要急于收租金，引狼入室。现实中很多房东，如满意现在的房客，通常都不会涨价，尽管地税和管理费每年都在上涨。因为担心找新租客的麻烦和风险以及房屋空置的成本。
2) 如果遇到纠纷，要冷静，可以先咨询当地的住房租赁协会。不要贸然行动，从有利的法律位置变为不利的被动处境。
3) 在埃尔伯塔省有住宅租赁争议解决服务(RTDRS)，RTDRS与法院的权力和权限完全相同，也有听证会但不必在法庭中举行。 RTDRS的申请费比省法院便宜。由于加拿大没有全国范围的住宅租赁监督服务，加上各省的相关法律和相关机构不同。据我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省和卑斯省都可以找到类似的组织和服务。
4) 确保使用书面租赁协议，而不是口头合同。如果发现问题，要及早采取行动，将危险消灭在萌芽之中。如果纠纷升级，业主担心自己的安全时，必须立即与警方联络。
4. 出租物业需要了解什么相关的税法？
投资出租物业前，需要了解一些税法方面的知识和技巧。本人作为理财师，只是点到而止，加拿大税法复杂，各省有各自特色，经常修改，具体个案的操作需请教当地专业税务律师或者专业报税财务师。
第一，了解报税时可抵扣及不能抵扣房租的项目，保留可抵扣项目的相关所有凭证6年以上。
在加拿大租金收入属于需报税收入，可抵扣房租收入的支出项目有：广告费、房屋保险费、贷款的利息部分、维护费、公寓管理费(Condo Fee) 、办公费、法律，会计及其他专业咨询费、地税、差旅费、水电费、剪草费、租约取消费、管理费、工资及福利支出、车辆费等。
不可抵扣房租收入的支出项目有：土地转让费、贷款的本金部分、及罚金等。注意：房东本人的劳务费比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。
第二，每当改变房产的用途时，税法上视同该房产按市价出售后立即购回作新用途使用。
当从主要自住房(Principal Residence) 变为出租房屋时，得失无需申报。但当从出租房屋改为主要自住房时，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年、往年、或来年资本收益。
不过，当从主要自住房(Principal Residence)变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：
当从出租用房改为自住房时(Principal Residence )也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。
第三，如果决定使用CCA(Capital Cost Allowance)计算房子折旧时，可以根据自己当年的收入情况选择，但不能造成亏损。
我的Tips：
土地属于非贬值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折旧的。CCA系统有44组类别的可折旧资产，每一组资产有最高的折旧比率报税人每年可以使用。建议使用折旧前咨询当地 CRA(Canada Revenue Agence )专业税务律师或者专业报税财务师
出租物业具有较好的保值，抵消通货压力的能力，如果仔细研究当地市场，选对区域及入市时间，升值潜力也不可小觑。有些投资者看中的是其较稳定的现金流或用于家庭储蓄的一种方式。有兴趣的朋友请继续关注我的“投资出租物业下篇”吧！下篇的重点将介绍几种常见的投资出租物业方式，目的及相应的投资攻略。
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内容摘要
从2017年7月1日起，新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税从4%涨至8%，同时，土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面，也出台了更多的法律法规，旨在打压中国及其他外国投资者。
幽灵税 （Ghost tax）
继2016年增收印花税之后，澳政府在2017年联邦预算中增加了“幽灵税”。
如果在房子在一年中被空置6个月以上，那外国投资者将每年要起码多交5千澳元的附加税。
资产所得税豁免被“取消”
自2016年7月1日起，外国投资者在出售房产时，会预扣10%的资产所得税。然而此规定仅限于价值2百万澳元及以上的房地产。
从2017年7月1日起，该标准降低至75万澳元，并提高预扣税率至12.5%。
这一变化会对在悉尼、墨尔本都市圈置产的外国投资者造成很大的影响，因为当地房价中位数普遍高于75万澳元。
新开发项目的所有权
如果你在考虑购买公寓期房，那么这项措施可能影响你的购买资格。因为从2017年7月1日起，新开发项目的海外所有权不得高于50%。
同时符合以下情况的买家将在购房（无论新建或现成）时缴纳附加印花税：
除此之外，如果是2017年1月1日之后购买的房地产，你还应再缴一笔土地税。
这些附加税不适用于购买商用房地产，如零售店铺或办公室。
税费有多贵？
目前，附加印花税为4%，土地税为0.75%。然而，从2017年7月1日起，附加税会分别涨至8%与2%。
个例分析
在没有附加印花税政策的时候，无论中国买家还是澳洲公民，购买新洲一处价值80万澳元的房地产所产生的印花税都为31,490澳元。
在目前4%的附加印花税政策下，中国人或任何外国人则要缴纳63,490澳元的印花税，比以前需多缴32,000澳元。
从7月1日起，外国人应缴的印花税总共为126,980澳元。
然而… 新南威尔士州并未就此收手
另外，外国投资者在购买期房住宅时不再享受12个月的印花税延迟期。与50%的项目外籍所有权限制一起，新州和联邦政府都在想尽一切办法限制期房投资交易。
Home Loan Experts 建议实时关注新洲税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。
同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税：
税费有多贵？
2015年7月1日附加印花税生效之前，维州的印花税是浮动的。价值2万5千澳元房产产生1.4%印花税，96万及以上的则产生5.5%的税费。
如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之间签订的，那么除了上述税款，还应再缴纳3%的附加印花税。
意思就是，在新的附加印花税率下，2016年7月1日之后购买的房地产都会另外产生7%的交易税。
幸运的是，只有印花税上涨，而非土地税。
2017年1月1日后，空置土地税已经从0.5%涨至1.5%。
个例研究
维州一处价值80万澳元的房产，标准印花税为43,070澳元。
如果是外国房主，印花税则上涨至99,070澳元。
我们建议实时关注维州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。
同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税：
税费有多贵？
附加印花税为3%。
个例研究
之前，昆州一处价值80万澳元的房产应产生21,850澳元印花税。
如今印花税为45,850澳元。
我们建议实时关注昆州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。
符合以下情况的买家，不用缴纳新增的附加印花税／土地税：
如果以上情形你都不符合，可以考虑在没有附加税的州购房：
如果你在考虑成为澳大利亚的永久居民，那么你确实可以避免澳政府针对外国投资的附加税。
但是这个情况就相对复杂了：
如果你在昆士兰或维多利亚购房， 交换合同的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。
在新南威尔士州，交换合同与清算的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。
在你取得永居身份后，还应至少在澳停留200天。
澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集
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巴拿马位于中美洲，拥有典型的热带海洋性气候，是全球著名的航运与离岸金融中心。因其极具战略性的地理位置，金融，商务与旅游等服务业毫无疑问的成为巴拿马主要经济支柱，占据80%以上的经济生产总值。全球金融危机后巴拿马经济发展速度亮眼，逐渐进入更多企业与个人投资者的视线。
巴拿马运河与经济发展
说到巴拿马，就不能不说巴拿马运河。巴拿马运河全长82公里，联通大西洋与太平洋，是全球重要的海上贸易通道与巴拿马主要经济收入来源。巴拿马运河与金门大桥、帝国大厦等并列美国土木工程师协会选出的当代全球7大奇迹。运河最初由法国人在1881年开始建造，而后在1904年被美国接手，在1914年正式投入运作，并在1999年交还与巴拿马政府运营。 随着第三组用来升降船只的船闸在2016年6月投入运营，巴拿马运河为期十年的大型扩建也宣告完成。这次花费约52.5亿美元的扩建项目使得巴拿马运河的通航能力翻倍，并可容纳更大的船只通行。从长远意义上来看，运河的扩建制造了大量工作机会，在大幅提高人均GDP的同时也直接降低了巴拿马的失业率与贫困率。
金融系统的优势
由于该国大部分经济活动都与美国关系密切，巴拿马拥有全美元化金融系统。美元为巴拿马的法定流通货币并与当地货币拥有1：1的固定汇率。 与美元完全挂钩对巴拿马经济最大的好处是将通胀水平长久地控制在较低范围内，保证了巴拿马在金融危机之后健康的发展环境。对于境外投资者而言，所有收支与美元挂钩也意味着减少一层汇率损失的风险。巴拿马在1998年加入世贸组织之后解散了中央银行并改革了银行体系。没有了央行这个强大后盾，当地的银行必须执行更为保守可靠的金融系统，以抵御可能面对的内外风险。
全球著名避税港
除了对投资者友好金融系统，巴拿马也是全球著名的避税港，吸引着全球离岸资金涌入。 巴拿马对境内离岸企业的海外运营收入实行免税，运河带来的大量离岸交易使得巴拿马成为全球第二大海外公司注册地，超过100家国际银行都在巴拿马城都设有办公室。 此外，巴拿马的科隆自贸区是仅次于中国香港的全球第二大自由贸易区， 区内货物进口转口均不收取任何税款，向欧美出口的货物还享受关税优惠。世界银行调查显示2015年在巴拿马开展业务所需时间仅为6天，远远低于众多发达国家。这样的便利程度也在很大程度上刺激更多离岸企业进驻。另一方面，巴拿马金融系统可以充分保护投资者的隐私与信息安全。由于巴拿马没有签署国际司法互助协定，因此投资者的账户信息不必与任何第三方分享。同时，巴拿马公司采用无记名股票，股东的隐私也得以受到相当大程度的保护。
以上这些因素，加之巴拿马国内基础建设与商业法治的改善，让巴拿马对投资者吸引力大增，被世界经济论坛认为是拉丁美洲与加勒比地区竞争最激烈的市场。世界银行数据表明，2015年巴拿马吸引的直接境外投资额接近60亿美元，连续增长四年，为2009年全球金融危机时的将近6倍，充分表明了全球投资者对巴拿马未来发展的信心。对于个人投资者而言，想要中国买家可能会因此关心起巴拿马的房产市场，那么巴拿马房地产投资的前景如何呢？
巴拿马房市需求旺盛，量价齐升
2015年和2016年，巴拿马房地产市场需求旺盛，量价齐升。根据巴拿马住房开发商委员会(Convivienda)的数据，其房屋销量连年增长，在2015年达到8232个单位。同样，销售交易的价值也同比上涨了8.9%，达到9亿美元。2016 年，巴拿马房屋销售总额估计超过 10000个单位，比上年增长27.6%。
巴拿马房产的平均价格也在上涨。在蓬塔太平洋，由于可用单位的库存下降，海滨摩天大楼高端公寓价格上涨了6%至12%。这里2015年的平均价格为每平方米2500美元，2016年增长至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱乐部，公寓价格现在几乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿马城高端住宅区巴布亚大道的房地产价格上涨了8%，达到每平方米2500美元。而同期大湾房地产价格的上涨幅度甚至高达35%。
巴拿马城由老殖民地的Casco Viejo镇和高层建筑和商场林立的现代商业购物区两个主要区域组成，其平均房价根据物业的位置、规模和质量而有很大差异，。如最具特色和最优质的住宅高尔夫球场， 平均价格从每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱乐部是巴拿马城最昂贵的住宅楼之一，位于第 50层楼的一居室公寓价格约为35万美元。 根据“ 全球物业指南”，截至2015年底平均公寓销售价格如图：
根据2016年11月的数据，巴拿马住宅出租回报率保持良好，介于5.5%至8.3%，小型公寓的收益则更高。从图中可以看出，巴拿马城公寓的价格有所走高，海滨公寓的售价约为每平方米2000至4000美元。距离海滩较远的公寓售价则较低。而这些公寓的租金收益率均比较稳定。
潜在的养老圣地
2016年，美国《国际生活》杂志评比出年度23个最适宜退休赡养晚年的国家，巴拿马夺得了第一 名。对中国人来说，这个结果似乎有些不可思议，但细数其中原因，这一结果也可以说是情理之中。巴拿马同欧美密切的商业往来为其带来了国际范儿十足的生活氛围。而第三世界低廉的物价水平更这吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿马的大多数地方，每月2000美元就能过上舒适的生活。在这里中等价位的两人用餐费用大约是30 美元；一年的医疗保健花费仅需800美元；约 18万美元就能在热门的山城博客特（Boquete）买到一套三居室住宅，且在20年后才需要向当地政府缴纳房产税。
也许因为意识到这一潜在市场，巴拿马政府启动了针对中等收入外国人的养老金领取者居留计划，任何一位月收入1000美元以上养老金退休者人都能得到居留许可，到巴拿马享受退休生活。毕竟对于退休人士来说，如果喜欢热情洋溢的拉丁风情与热带海滩的美景，居住在巴拿马的确是十分诱人的选择。
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导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的独栋房产。（旧金山房价走势）
地区界定
我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。
房市要点一览
第四季度房市分析
第四季度，太浩湖/特拉基地区的房产活动仍然保持了强劲的势头，整体的销售量达到15年来的最高水平。旺盛的需求量导致房产储量的变动，全年的房产储量持续下降。
在太浩湖地区，对豪华房产的需求尤其强烈，是去年的两倍之多。100万美元以下的房产价格增长稳定，而价格较高的房产通常会以低于要价的价格出售。
市场统计数据
中档房产
太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基销售的最接近房价中位数550,000美元的一套房产。
高端房产
太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基出售的售价最高的房产。
前景预期
我们即将迎来一个精彩的滑雪季，因此预计太浩湖地区第一季度的销售情况将保持强劲。虽然抵押贷款利率提高会限制售价在800,000美元-150万美元的房产，但一些低价房产与豪华房产不会受影响。如果房产定价不适合当前的市场情况，房产的出售速度可能会放慢，在市场上待售的时间可能超过100天。在旧金山湾区，新一届政府施政的不确定因素可能会限制2017年初期的房产销售。
（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）
《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
在美国，房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同，买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂，需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么，结束房地产交易有哪些关键步骤呢？
一、聘请律师
聘请律师并非是必需的，然而尤其是在商业地产买卖中，强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支，但往往这部分钱值得花，因为律师能帮助您详细了解合同细节，发现并解决任何可被解决的问题，例如，产权中存在的留置权。
二、获取贷款
选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交，同时，银行帮助您密切关注利率变化，在最佳时机建议您锁定利率，并向您说明贷款要求，进行房价评估。
三、谈判和签订合约
一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产，而且应当帮助您谈判、签署合同，并向第三方产权托管公司提交执行合同。
四、尽职调查期/期权合约期
一旦合同被各方接受、执行，并提交至第三方产权托管公司，期权合约期便开始了。此时，买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的，但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间，购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前，房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。
五、第三方产权托管公司与产权调查
产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金，例如保证金，并托管与交易相关的文件，直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州，产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护，费用通常由卖方支付，这样，当购买房产后，没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊，房产抵押，房产使用限制等信息。
六、成交与资金托管
在成交当天，买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件，并交由托管公司托管，直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金，贷款人提交贷款许可后，房产购买交易完成。
拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续，让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件，更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。
投资美国房地产，不仅能获得丰厚收益，达到投资多元化，而且，若恰当安排投资，更能合理避税。 在出售地产项目时，有多种不同的策略，其中，1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前，我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式，以及其他的合理避税策略。
根据美国1031同类不动产互换税法条例，商业地产投资者若出售持有的投资型地产A，并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B，则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%，或更高，若您在出售地产时获得$50万美元净收入，则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。
然而，此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资，这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面，我们来看看合理避免资本利得税的具体要求：
两项地产需为同类型：均为投资型地产
Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B，例如，出售一间商铺，用所得利润购入出租公寓。然而，如果出售商铺后购买自用别墅，便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。
时间限制
美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目，但投资者必须在规定的截止日期前完成交易，从而免付资本利得税。首先，投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资，其次，需在出售持有地产后180天之内购入新地产。
关于本书
BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。
本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。
从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！
《USA地产大亨》连载文章：
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“安家立业”向来是中国传统中最重要的一个考虑因素，特别是离开自己生活多年的故土，来到一个新的环境，新的体制下，新移民来到英国通常考虑的第一件事情。
毋庸置疑，新移民进入英国后面临的各种不同的挑战与新鲜事物，如何在最短的时间内适应英国生活，迎接新的挑战？如何能够快速的在英国“安家”与“立业”？本期我就为即将成为新移民的投资者来一一解答。
买房还是租房？
这个问题的答案很简单，作为新移民，一定切忌不要盲目购买房屋，一定是先安顿下来，慢慢体验，慢慢观察周边环境，寻找适合自己的房产后再进行购买行为。正所谓，没有最好的房产，只有最适合自己的房产。
伦敦内还是伦敦外？
伦敦内外的区别，首先因该考虑的是购房的主驱动以及英国移民的主因。大部分情况下，移民英国的主驱动是为了孩子的教育。 如果是以孩子的教育为主要目的，我认为应该在确定孩子的学校所在地前提下，决定购买房产的地段及规模。
在确定学校所在地的前提下，同时需要考虑的是孩子的年纪，小学，中学，男校，女校，混校？等等诸多因素需要考虑清楚，建议新移民应该综合考虑，切忌盲目购买导致小学升中学却发现中学距离很远的不利因素。
伦敦内外，其实区别并不大，整个英国的教育水平及质量相对都比较平均。 每个地方都有不错的学校。 需要考虑的是新移民如果有商业拓展的需求，选择相对商业程度发达的城市或者地点比较有利于业务拓展。
考虑到生活成本，当然是伦敦外比伦敦内要相对的合算，但是如果有商务需求，交通费用可是一笔不小的开支，也应该被列在考虑的范围之内。
由于有较多的投资者是通过企业家移民和投资移民来到英国，所以，以下我对普通投资者、持企业家移民签证和持投资移民签证的购房者所需注意事项做一详细分析：
普通投资者购房所需注意事项
2014年7月，英国房价出现了自去年十二月以来的首次下跌。根据房产网站Rightmove的消息，七月房市的平均要价下跌了0.8%；而去年的此时，房市则呈现0.3%的增长。
英国房价的下跌相信让很多中国高资产人群看到了投资的利好时机。事实也证明，随着中国人对英国地产市场以及英国投资移民签证的逐步了解，越来越多的华人选择来英进行地产投资。
一般来说，在英国的房产投资者主要面临的税费有印花税、按揭贷款手续费、房产价值评估费、律师费以及房产登记费等，同时根据1994年增值税法案(Value Added Tax Act 1994)，这些费用通常还需要加上20%的增值税(VAT)。
印花税 (Stamp Duty Land Tax)
印花税的缴纳，取决于房价的多少。若投资者购买价值低于12.5万英镑，则无需缴纳印花税；若投资者购买一所价值超过12.5万英镑的房产，所需缴纳的印花税则为房价的1%~7%。具体的税率浮动见下表。
按揭贷款手续费 (Mortgage Handling Fees)
如果投资者需要向银行按揭支付部分房款，通常需要向银行缴纳贷款手续费。按揭贷款手续费根据银行按揭产品、首付款比例等不同而有所不同，一般来说在500~3000英镑之间。下表为中国银行(英国)收取按揭贷款手续费的价格表，供读者作为参考。
房产价值评估费 (Valuation Fees)
在英国，对于房地产价值的评估必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行。价值评估也通常被分为三个等级：基本评估、买房委托评估以及全面结构检查。三个等级的评估费用依次递增，评估内容及对于购买者的保障也依次递增。通常来说，基本评估通常由按揭贷款的银行委托进行，部分的贷款银行会减免这部分费用。
律师费 (Solicitor Fees)
购买地产，在英国是必须通过律师。一般来说，房产律师提供的服务有：代理进行房产登记、代理印花税及缴纳、在购房过程中处理付款及转账、在购房过程中提供法律建议以及起草评估合同。律师费用通常为房产价值的0.2%~1%。
房产登记费 (Land Registry Fees)
在英国购房的最后一步就是通过律师向英国土地注册局进行房产登记。如律师费用一项所提到的，律师会代理投资者进行房产登记，因此此部分费用是由律师代收的，一般为房产的0.1%~0.2%。
英国企业家移民签证持有者购房注意事项
自英国企业家移民签证被国人熟知，我一直收到来自意欲办理企业家移民签证人群关于在英购买房产的咨询。其中被问得最多的一个问题就是：用来投资的20万英镑，可以购买房产吗？
需要注意的是，企业家移民签证持有者的商业项目，不可以是房产开发或管理。投资于个人住宅中的资金，不可作为续签签证时的计分项。若T1E的持有者在英购买了公私两用的房产，则用于个人住宅的那一部分资金不能被计入续签时的计分项。而这一部分的估价，也需要由皇家特许测量师进行，在续签时减去相应的额度。
但是需要特别注意的是：如果投资者购买的是商业地产并且完全是用在商业用途上的合理地产开支，是完全被认可的。 例如，永久产权的商业办公室，长租期的商业零售店面等等。
英国投资移民签证持有者购房注意事项
根据现行的英国移民法规定，投资移民签证的持有者需要将1万英镑资金中的75%用于购买国债、股票或进行商业投资，剩余的25%才可用于购买个人住宅或用做存款；且T1I的持有者也不能向仅从事房产投资的公司进行投资。
但是，很多投资人不了解的是，英国100万投资移民签证持有人是可以将100万英镑投资在商业地产作为主要劳动生产力的商业项目当中的，例如，宾馆项目。
需要注意的是，目前移民局的要求及规定是必须能够提供所投资项目的每季度报表并确保投资额度不低于100万英镑的总额！通常分析，如果投资一个总价值超过150万英镑，地产单独股价超过110万英镑的宾馆项目是完全符合这一要求的。具体情况，建议大家需要和专业的法律顾问及财务顾问进行细节探讨。
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上一期【黄岚地产榜】和大家分享了多伦多市政规划2041的“区域定位”和“经济”，本期Daisy黄岚继续和大家分享该规划中的“社区生活”、“交通”、“绿地”、以及“湖滨开发”的部分。
就社区服务设施的投入来说，一般包括学校、社区中心、公园和文体设施、图书馆等等。这些规划中的设施投入都是基于各街区的人口增长预测作出的土地预留和规划。这些设施的投入，使得多伦多市中心不仅仅是加拿大的经济中心，更是极具都市品质和人性化的生活社区，引领世界宜居城市的潮流。多伦多屡次夺得世界宜居城市前几名也不是浪得虚名的。
下图的“社区服务和设施规划”中详细标注了未来计划的社区服务设施。读者朋友们在考察一个楼盘的时候，不仅要考察楼盘周边已有的设施，还有必要对比这张未来规划，衡量一下未来的社区服务和设施是否足够便利。
我们再看交通。目前的一条U型的Yonge-Univerity和一条横向的Bloor-Danforth地铁线早已捉襟见肘，明显无法满足多伦多的交通需求，实在有悖于多伦多国际大都市的市场地位。更是与国内大城市四通八达的轨道交通网络相距甚远。在多伦多市政规划2041中，相关规划人员必然也留意到了这种强劲需求。在下图中的多伦多交通投资项目中，我们可以窥见今后20年多伦多新的交通路线图。这其中包括湖滨的地面线路、疏解线路(Relief Line)、Smart智慧线路、King大街交通远景规划等等令人期待的项目。
城市绿地是衡量一个城市是否宜居的重要一环，和众多国际大都会一样，多伦多在绿地方面的建设和投入多年以来有目共睹。从绿地类型来分，多伦多的绿地大致分为大面积绿地、商住混合绿地和街区花园三种。下图的绿色部分表示多伦多市中心现在和未来的绿地位置，值得购房者们参考。
最值得一提的是多伦多市已经批准并由市长庄德利亲自宣布的Rail Deck (轨道架空)公园规划项目。该绿地位于Rogers Center(罗渣士中心)西侧的铁路干线上方，未来将创造性地把多伦多多年来黑灰冰冷的入城铁轨上方修建成花草绿树的大片绿地公园和步道。整个RailDeck公园的面积达到21英亩，这样的大手笔投入和颠覆性设计又一次让多伦多引领了绿色宜居的潮流。
Rail Deck公园“现在”和“将来”对比
我们再来说说湖滨。任何一个国际大都市的湖景房都是比较值得关注的高档住宅。多伦多的湖滨一直是城市规划部门重点关注的区域。多伦多市政规划2041一定离不开针对湖滨这张名片的设计和创新。基于此，多伦多市专门成立了湖滨开发部（公司），该机构专门负责以世界一流的前瞻视角和创新美学统筹规划多伦多湖滨的五个片区：湖滨中央区、东Bayfront区、西Don区、港口区、和湖滨衍生区。最近最值得投资者关注的是Google谷歌公司正积极寻求和多伦多市政府达成一致在东Bayfront区开发Google智慧城市项目。权威财经媒体彭博社（Bloomberg）对此在今年5月8日有专题报道。
此智慧城市创新项目一旦落地，将为周边楼盘乃至整个多伦多市中心打开又一度投资和发展的空间。
另外，【黄岚地产榜】对上一期的商业街部分做一个补遗，即多伦多将造史上最大的超2百万平方英尺的购物商场（比现有的Yorkdale Mall还要大），整个发展项目占地60英亩，位于多伦多市中心Don Valley Pkwy东侧的湖滨。这个巨型项目需要12-15年来完成，并势必对多伦多城市布局的演化产生影响。
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