Special Investment Column – Page 86

认识中国香港楼市历年“辣招” | 海外

近年中国香港政府推出的压抑楼市措施都被称之为“辣招”，这跟中国香港人惯用广东谐音有关，取其与“辣椒”同音同义之意，辛辣味道既非所有人能受得住，又有不同强烈程度之分，正好是形容压抑措施的强弱招数。

早年中国香港房产市场因炒卖活动炽热，短期转售物业图利的炒家与日俱增，买家利用以确认人身分转售物业（“confirmor”俗称“摸售”）个案频生，情况似是越来越严重；政府于2010年11月开始发出第一招，凡涉及住宅物业的交易必须支付额外印花税（SSD）；买入物业后只要在6个月至24个月内再转售，皆须按楼价支付5%至15%税款。

击退短线的“摸售”投资者后，2012年市道再次蓬勃，政府在同年11月同时实施升级版额外印花税和增加第二招买家印花税（BSD），希望能压制这敞炒风；在原先的禁售期24个月增至36个月，又在禁售期内转售物业的税率加至由10% ̴ 20%。而第二招主要是针对非中国香港永久性居民和以有限公司名义购买住宅物业的买家，被定义的投资者在购买物业时除了要支付必须的从价印花税（AVD），还须按楼价缴付15%买家印花税。

市况稍为受到控制，投资情绪一时受到冷却，但中国香港实在是个非常自由的市场，而且长期土地供应有限，市面现楼货源不足，不论是甚么箇中理由速成的交易，当有买家入市有成交，都会被大众视之为有承扥力的指标；羊群心理效应下，楼价连声破顶。2013年2月中国香港政府急忙地再加推“双辣招”，意谓双倍从价印花税；由原本税率最高的4.25%，大幅调升至最高8.5%，条例只豁免购买住宅物业作为自住用途的首次置业或换楼人士，即使是中国香港居民如果购买第二套房也须支付双倍税，而购买工贸办公楼、商舗的投资者同样要付双倍税，若买家是非中国香港永久性居民仍然要支付买家印花税。

这几年受惠于全球货币量化宽松和人民币贬值关系，而且港元跟美元挂钩又有对冲作用，诱使投资气氛高涨，内需要求越加紧张，就连一些质素较平民化，楼价较低的所谓“上车盘”都被推到非一段市民所能负担的水平。楼市楼价虽然历练多番措施打压，但仍反覆持续向上，似乎远远未能达至政府的预期目标。于是政府尽地一铺在2016年11月5日将从价印花税划一提高税率，所有住宅物业交易均须支付15%税款并实时执行，只维持首次置业或换楼人士可以获得豁免。政府原意希望增加投资成本就可减低投资意欲，以为可以捍卫首次置业的市民，可惜政策漏洞衍生逆思考行为，突然之间市场上竟然多了一大批“首置人士”蜂拥而至加入抢购行列。推出划一税率措施不久，离奇事件开始陆续出现；所见的都是重量级“首置人士”，已不再是普通的年轻夫妇、青年才俊、又或是回流的中年家庭，取而代之的是某某富豪、上市主席后人、大明星都以首置身分买楼，又有刚18岁或80岁的首置人士由亲人做担保买楼。再者，有些更激烈的首置人士一次过以一份买卖合约购入几个甚至十几个单位（统称“一约多伙”），声称作为自住之用，简直前所未闻之震撼景象！为杜绝多样化的避税行为手段，2017年4月政府急忙修改法例拨乱反正；但凡一份买卖合约内购入多于1个住宅物业，均须按划一税率15%计算从价印花税。

见“椒”拆“招”后，市面暂时稍为回复正常。

于中国香港置业的相关现行实施的税际分别有：

从价印花税
买家印花税
额外印花税

每项印花税的应用及计算方法，可浏览中国香港税务局网站。

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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五月大量新房源上市大多伦多房价上涨空间依然巨大 | 加拿大

根据大多伦多地产协会六月初的最新统计报告，整个大多地区五月在MLS系统上共达成了10,196宗房地产交易。相比去年五月的12,790宗交易，下降了20.3%。在所有房屋类型中，独立屋的交易量下降了26.3%。Condo公寓的销售量下降了6.4%。

在去年的五月，大多伦多房地产交易系统上的可售房源是15年来的最低水平。而截止今年五月底，系统上的可售房源较去年同期增长了42.9%，但仍然低于这一年来的平均水平与峰值。像独立屋、半独立屋，以及Townhouse这样的“低风险物业”，它们可售房源的上涨幅度则尤为显著。而在Condo公寓方面，可售房源的数量较去年五月不增反降。

“今年五月，更多的可售房源会让购房者从中获利，无论是较之去年五月，还是较之今年的前四个月，都是如此。”然而，地产局也表示，“虽然五月份上市房源激增，但房源总量依然很低。就五月份的销售情况来看，系统上现有的房源数量只能维持不到两个月。这就是为什么我们会认为多伦多的房价依然有着很大的上涨空间，虽然目前的涨幅低于今年的早些时候。”

相较去年五月，今年五月的房价依然涨幅强劲。五月份的“复核基金指数”较去年同期增长了29%。整个大多地区各类房屋的平均售价为$863,910，较去年同期增长了14.9%。其中，Condo公寓的价格涨幅要高于独立屋、半独立屋之类的“低风险物业”。这也反映了在“低风险物业”方面，可售房源的增加对市场所造成的影响。

从地区角度上看，多伦多地区五月成交数额居大多地区之首，为3926套，均价$899,728，新上线房源为8,451套。

其次是皮尔区，成交2,108套，均价$767,848，新上线房源5504套。其中密西沙加成交1071套， Brampton成交918套。两区所售房源之和占到整个皮尔区的90%以上。

Halton 区五月共成交1020宗，均价$ 949,556。其中，Oakville地区成交348宗，成交均价为$ 1,207,210。

多伦多地产协会首席市场分析师Jason Mercer表示：“目前，安省购房新政的实际效果还有待观察。在过去，房地产政策方面的变动时常会在短期之内让买卖双方都反应过度，但很快市场又会归于平衡。而在上市房源方面，可售房源的增长则表示许多房主最终选择对目前的市场做出积极回应。在过去一年，我们都切身感受到了房价的上涨。如今房主们终于在长时间的迟疑之后决定卖房，以便从这一市场中分一杯羹。”

接下来让我们看看五月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区五月独立屋交易4,757宗，独立屋均价$1,141,041。其中，多伦多地区成交1,146套，均价$1,503,868。

皮尔区成交991套，均价$1,008,763。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计496宗交易，但均价最低，仅$871,052。交易数量排第二的是密西沙加，398宗，但均价最高，达到$1,136,083。Caledon地区售出97套独立屋，均价$1,190,527。

Halton区五月共成交606套独立屋。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出202套，均价$1,561,514。其次是Burlington，售出176套，均价$1,083,144。Milton位列第三，售出120套，均价$932,899。最后为Halton Hills，售出108套，均价$825,058。

半独立屋

五月大多地区共售出930套半独立屋。多伦多市区售出最多，共348套，均价$1,062,318，位居第一。

皮尔区位居第二，共317套，均价$687,618。其中，Brampton售出186套，均价$648,517。密西沙加售出122套，均价$746,035。Caledon仅售出9套，均价$703,833。

Halton区仅售出68套，均价$714,271。其中Milton售出33套，均价$706,239；Oakville售出10套，均价$845,690；Burlington和Halton Hills仅分别售出20套和5套，均价分别为$697,640和$570,960。

Condo 镇屋

五月Condo镇屋共售出711套，均价$575,925。多伦多市售出最多，达248套，均价$626,607。

皮尔区销售量屈居第二，共236套，均价$560,214。其中密西沙加售出180套，均价$581,966。Brampton成交56套，均价$490,299。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共84套，均价$511,714。其中Burlington数量最多，为38套，均价$526,037。Oakville售出26套，均价$539,565。Halton Hills成交12套，均价$433,192。Milton成交数量最少，仅8套，均价$470,950。

Condo 公寓

Condo公寓也是大多地区五月最热点的房源类型，共售出2,854套，均价$481,194。其中超过三分之二集中在多伦多，共2,038套，均价$564,808。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为403套，均价$404,962。其中密西沙加位居全区第一，售出332套，均价$414,745。Brampton销售数量位居第二，共71套，均价$359,217。Caledon则没有成交记录。

Halton区五月售出Condo公寓100套。Oakville位居第一，共52套，且均价全区最高，为$583,585。Burlington售出31套，位居第二，均价为$457,977。Milton售出16套，均价$480,875。Halton Hills仅售出1套，价格为$421,000，因此均价为全区最低。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

五月，Attached/Row/Townhouse 共售出802套，均价$727,729。

多伦多市共售出119套，均价$980,051。皮尔区售出148套，均价$646,850；Halton区售出155套，均价$713,330。

皮尔区中，Brampton售出最多，为106套，均价$620,646，为全区最低；密西沙加售出30套，均价全区最高，为$733,126；Caledon售出12套，均价$662,625。

Halton区中，Oakville售出53套，数量居于第二，但均价远高于其他地区，达$875,970。Milton销售数量最多，为68套，均价$624,781。Burlington售出24套，均价居于第二，为$653,275。Halton Hills售出10套，为全区最少，且均价最低，为$597,600。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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农场——不该忽视的投资之选（下）| 加拿大

在上一篇文章中，我们介绍了投资和经营农场的一些基础知识，以及农场的升值潜力和盈利方式。但是对于这种在华人投资者眼中较为冷门的投资方式，许多朋友可能会有一些顾虑。比如购买农场的手续是否繁琐？加拿大政府对农场投资又有怎样的限制？今天我们就为大家回答一下这方面的疑惑。

买农场，像买房一样容易

直接投资农场和投资其他不动产大同小异。一般你都需要找一位不动产经纪，找一位律师。当然如果你手上的钱不够一次付清全款，那就需要贷款。这里要特别提醒一下，在购买农场时所选择的律师，一定要和所购买的农场位于同一省份。

在如今的互联网时代，普通人很容易就能完成一笔不动产交易，农场投资也不例外。虽然农场所处的位置大多地处偏远，而且远离城市，但买家甚至不需要亲身前往就能完成交易。比如买家可以让自己选定的地产经纪起草一份offer，在签完字后扫描，并发送邮件给经纪。作为卖方也是一样，一切工作都可以在网络上通过邮件来完成。之后再签署一些相关的法律文件，整个交易就算完成了。理论上来说，整个买卖农场的流程就和买卖一般的房屋一样。

但是，正如我们之前所介绍的，影响农场的先天条件很多。除了最明显的面积和地理位置之外，更有气候、环境、土质，以及适宜从事何种生产等各种不同的因素。而这些信息往往并不会全部包括在购买合同和法律文件当中。因此作为一所农场的投资者，如果想在购买前充分衡量这次投资是不是值得，最好的办法还是亲身前往，实地考察。

买农场，需要贷款也不难

如果说买房和买农场有什么明显的不同，那恐怕就体现在贷款方面。如果你的贷款目的是为了从事农业生产，那么有些银行会提供一些专门的贷款。在贷款方面，贷款额度最多能高达农场售价的75%。因此对于有意购买农场，并且有信心获得此类贷款的朋友，至少应该保证自己所能拿出的钱达到了农场叫价的四分之一。

假如实在找不到任何一位贷款经纪，或者没有任何一家愿意为你提供贷款服务的银行，那么你可以考虑向“加拿大农业信贷组织”（Farm Credit Canada）贷款。

“加拿大农业信贷组织”（Farm Credit Canada）是全加拿大目前最大的农业信贷机构

“加拿大农业信贷组织”是全加拿大目前最大的农业信贷机构。其宗旨是为包括家庭农场在内的农业生产者提供更多具有专业化和个性化的金融服务，并借此促进加拿大农村地区的经济发展。他们的贷款业务主要集中在给中小型农业生产企业提供贷款。根据2014年的数据，其平均贷款额是$163,649。此外，他们也为其他从事与农业相关行业，以及农产品生产的上下游行业的公司提供经济服务。

由于“加拿大农业信贷组织”所提供的贷款服务较之传统的银行贷款更加专业化和个性化，因此目前，全加拿大有一半以上的农场都选择向他们进行借贷。但在利率方面，他们也可能会略高于银行。因此，有意借贷的投资者需要谨慎考虑其中的利弊。

买农场，在安大略省尤其简单

加拿大各省份对购买农场的法规各不相同，尤其是对海外买家，往往限制颇多。但是对身在安大略省的买家来说，这一切都不构成问题。因为安省对海外买家没有任何限制。

目前为止，全加拿大对海外买家购买农地不设限的省份共有五个，分别是安省、BC省、纽芬兰-拉布拉多省、新布伦瑞克省，和新斯科舍省。

安省的农业土地使用规划制定于2005年，其中没有对农业投资做出任何特别的限制。但是规划中的部分内容，对某些特别农地的常规用途则进行了限定，同时也规定了在哪些情况下可对其用途进行调整。这些规定都源自于“加拿大土地分类系统”（Canada Land Inventory）。

此外，目前有不少海外买家正困扰于安省新近征收的“15%海外买家税”。对此，有意购买农地的买家完全不用担心。因为农业用地不在此番征税之列。因此在身为加拿大农业大省的安省买一块农地，绝对是一个投资置业的好选择。

以下是安省周边几个农业大省，对于海外，包括外省买家购置农业用地的限制条件。相信明智的投资者在比较之后一定能做出最合理的选择。

阿尔伯塔——非居民可拥有的农地最高为20英亩

萨省——非居民最多可拥有农地10英亩。部分由萨省居民控制的外资企业，或农业合作组织，可以拥有最多达320英亩的农地

曼尼托巴——非居民最多可拥有40英亩的农地

魁北克——非居民如购买农地面积达4公顷（约10英亩）以上，就必须向“魁北克农业管理局”申请许可

买农场，也有特别注意事项

虽然在加拿大，尤其在安省购买农场的手续并不繁琐，只要有钱就可以购得。但农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。

农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场都可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。所以有意购买农场的朋友，一定要综合考虑各种因素，然后制定一个最合适的投资策略。

相关阅读：农场——不该忽视的投资之选（上）

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金融账户涉税信息自动交换标准中国最新CRS政策法规解读（下）| 海外

导读

金融、法律圈的人士对CRS（缩写相关定义请参看附录一）已经非常熟悉，但对于一般大众来说，很多人还是对其基本概念和前因后果没有意识，也会有诸如CRS是什么意思，对我们有什么影响的疑问。但是不管普通人是否有意识，5月9日中国相关管理机构已经正式发布了中国CRS的具体管理办法。了解CRS基本概念，获取基本知识，做好基本准备，对将受影响者意义重大。在上一篇文章，澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐律师解读了CRS的基本信息，现在继续探讨目前中国公布的相关政策法规的影响。

>>>CRS全球征税启动，国人的海外资产何处安放？

四、中国积极参与CRS

中国政府在2014年9月就已经承诺实施AEOI标准，并确定首次对外交换信息的时间为2018年9月。

2015年，中国第十二届全国人大委员会第十五次会议批准通过了《多边税收征管互助公约》，并于2016年2月正式生效。

2015年12月，中国国家税务总局签署了《金融账户涉税信息自动交换多边当局间协议》。这是中国的MCAA。

2016年10月14日，中国国家税总局发布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法（征求意见稿）》。

2017年5月9日，中国国家税务局、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会发布2017年14号公告发布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》。该办法会于2017年7月1日开始实行。这是中国的CRS。

五、CRS在中国落地的具体实施的影响

1. 对一般中国公民、企业的影响

中国该管理办法的公布和具体实施是针对非居民，就是非中国税收居民的金融账户的信息。中国国内一般公众包括中国公民个人和中国一般企业都基本上没有什么影响，最多是自2017年7月1日后开设新账户时需要做个声明。

2. 对有海外资产、海外身份的中国公民、企业的影响

该管理办法主要针对中国国内的非居民金融账户。对于有海外资产、海外身份的中国公民个人，需要根据具体情况和法律确定自己的税收居民身份。如果即使拥有海外身份（比如其他国家的绿卡、永居等），但是可以确定是在中国长期居住，可以认定为中国税收居民，其在中国的金融账户信息不会被收集（当然如果被认定双重税收居民，有可能双重收集）。

如果中国公民单纯在海外有自己的存款账户（不管有没有海外身份），比如在中国香港有自己的账户并存有资金，有很大可能性会被中国香港相关机构收集汇总通过MCAA报告会中国税务主管机构，这要看其海外账户所在国家（地区）的具体相关CRS政策和法律规定。建议需要尽早了解获取相关信息，提前安排准备。

对于拥有国内海外资产（非金融产品，比如房产不动产、汽车、私人飞机、游艇、贵重物品）的情况，鉴于AEOI标不涉及非金融资产，目前还在报告审查范围之外。但是需要指出的是，如果拥有的海外房产有银行贷款，一般就会连接到该贷款银行的存款账户，此信息就有可能被披露。这需要参考了解不动产所在地国家（地区）对CRS的具体规定和程序。

已经在海外设立分公司或者子公司，或者没有设立公司，但是海外拥有资产的中国企业，要积极了解相关所在地国家（地区）的CRS政策，进行税收居民身份认定，并且了解实际控制人以及外国公司的相关定义，才能争取时间提前准备，获取税收申报的主动地位。

3. 对在中国的海外个人、企业的影响

在中国居住工作的拥有海外护照的个人并不一定就是非居民，就像前面所说明对于非居民的定义，满足居住条件的个人会被认定为中国税收居民的情形下，该税收居民的金融账户信息不需要收集和通报给海外护照所在国家（地区）。当然这还是税收居民认定的问题。所以对于在中国工作居住的拥有海外其他国家（地区）护照的个人，必须应当比较熟悉中国和护照所在国的税收居民认定规则，认定自己税收居民身份，才能避免不必要的法律和税务责任。

对于在中国境内的海外企业（比如外资独资或者合资、合作企业等等），如果是按照中国法律依法设立，一般应当会被认为是中国税收居民，但是强烈建议具体咨询法律意见，确保税收居民身份认定，避免法律和税务责任。需要提醒的如果是消极非金融机构，即使是中国税收居民，其实际控制人为非居民的，仍然会接受CRS监控。

4. 中国金融机构的责任

管理办法影响最大的是中国金融机构。其公布是5月份，实施是从7月1日起，留给金融机构的只有一个多月的准备时间，其具体实施会影响到从业务、运营、合规、IT、风控、培训等部门，都带来巨大压力。但是鉴于中国金融机构已经开展过AML（Anti Money Laundry 反洗钱）和KYC（ Know Your Client 客户信息获取）的工作，此前CRS也一直在征求金融机构意见，相信中国金融机构一定能够从容处理。

六、CRS在中国及全球实施时间及可能展望

在G20和OECD的大力推动下，目前全球已经有100个国家（地区）承诺实施AEOI标准，其中有50个会在2017年首次交换信息，中国承诺会在2018年首次交换信息（具体参见附录三）。

根据AEOI标准的要求和MCAA中具体规定，已经承诺实施AEOI标准的国家（地区）会相互挑选信息交换伙伴，只有在双方均有意向的情况下才可以建立伙伴关系，才会互相交换信息。

中国税务总局的相关解释中说明中国将与尽可能多的国家（地区）建立信息交换伙伴关系，但这也说明至少目前中国政府尚未明确确定和具体哪个国家（地区）建立信息交换伙伴关系。但是大趋势看，会有越来越多的国家彼此实现对方税收居民信息交流，实现税收信息透明化，打击跨境逃税，增加国家税收。

澳大利亚普亚律师事务所将持续关注CRS合规要求并乐于分享我们的见解和思路，会进一步为我们的客户提供准确法律分析和建议。

附录一：相关英文名词缩写语解释（按字母顺序排列）

AEOI：Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融账户涉税信息自动交换标准，简称“AEOI”标准。很多文章中将此简称为“标准”
AML：Anti Money Laundry 反洗钱
CRS: Common Reporting Standard, 通用报告标准
FATCA：Foreign Account Tax Compliance Act, 美国海外账户税务合规法案。
G20: (Group of Twenty二十国集团) 1999年经七国集团财长会议倡议成立的财长和央行行长会议机制，此后升级为领导人峰会，由中国、阿根廷、澳大利亚、巴西、加拿大、法国、德国、印度、印度尼西亚、意大利、日本、韩国、墨西哥、俄罗斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英国、美国以及欧盟等二十方组成。 G20成员涵盖面广，代表性强，构成兼顾了发达国家和发展中国家以及不同地域利益平衡，人口占全球的2/3，国土面积占全球的60%，国内生产总值占全球的85%，贸易额占全球的80%。G20峰会采用协调人和财金渠道双轨筹备机制，按照协商一致原则运作，目前无常设机构。
KYC：Know Your Client 客户信息获取
MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管当局间协议范本，是各国（地区）税务当局关于相互（双边或者多边）进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件。
OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 经济合作与发展组织，简称经合组织，是由35个市场经济国家组成的政府间国际经济组织。目前中国尚不是经合组织成员国。

附录二：AEOI标准中国相关时间表

附录三：承诺实施AEOI标准国家

2017 首次交换信息的国家（地区）共50个

安圭拉、阿根廷、比利时、百慕大、英属维尔京群岛、保加利亚、开曼群岛、哥伦比亚、克罗地亚、塞浦路斯、捷克、丹麦、爱沙尼亚、法罗群岛、芬兰、法国、德国、直布罗陀、希腊、格陵兰、根西岛、匈牙利、冰岛、印度、爱尔兰、马恩岛、意大利、泽西岛、韩国、拉脱维亚、列支敦士登、立陶宛、卢森堡、马耳他、墨西哥、蒙特塞拉特、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、圣马力诺、塞舌尔、斯洛伐克、斯洛文尼亚、南非、西班牙、瑞典、特克斯和凯科斯群岛、英国

2018年首次交换信息的国家（地区）共50个

安道尔、安提瓜和巴布达、阿鲁巴、澳大利亚、奥地利、巴哈马、巴林、巴巴多斯、伯利兹、巴西、文莱达鲁萨兰国、加拿大、智利、中国、库克群岛、哥斯达黎加、库拉索岛、多米尼克、加纳、格林纳达、中国香港、印度尼西亚、以色列、日本、科威特、黎巴嫩、马绍尔群岛、中国澳门、马来西亚、毛里求斯、摩纳哥、瑙鲁、新西兰、纽埃、巴拿马、卡塔尔、俄罗斯、圣基茨和尼维斯、萨摩亚、圣卢西亚、圣文森特和格林纳丁斯、沙特阿拉伯、新加坡、圣马丁、瑞士、特立尼达和多巴哥、土耳其、阿拉伯联合酋长国、乌拉圭、瓦努阿图

相关阅读：金融账户涉税信息自动交换标准中国最新CRS政策法规解读（上）

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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一带一路机遇：斯里兰卡不再流泪 | 海外

你有听过“印度半岛的一滴眼泪”吗？你有喝过“锡兰红茶”吗？它们有什么共通点？——它们都代表着印度洋的一个小岛：斯里兰卡。

看看地图上的斯里兰卡，它就像一颗小水滴，加上位处印度的下方，仿佛是印度流出来的眼泪，所以被称为“印度半岛的一滴眼泪”。而在1972年前，这个小国的名字都是“锡兰”（Ceylon）；1972年锡兰废除君主制，改称为“斯里兰卡共和国”；直至2011年，斯里兰卡政府下令禁用“锡兰”这个旧名字，希望新名称“斯里兰卡”能替全国上下讨个新气象。然而，由于锡兰红茶在全世界已享负盛名，故可以逃过“改名”之举。

斯里兰卡经济也许给人比较落后的感觉，但其实该国贫穷率近年已不断改善，GDP每年增长率保持在4%至5%的水平，趋向“中等收入更高”国家。另一方面，该国的经商成本亦相对较低，因为当地人力资源便宜，但教育程度却颇高，成为不少外资拓展业务的新选择。

日渐增加的外国投资者、回流的侨民及富豪，以及来自世界各地的旅客，亦提升了当地的新房与豪宅需求，同时亦为当地饭店及公寓增加了机遇，加上交通及基建逐渐改善，相信斯里兰卡楼价只会有升无跌。为吸引外资流入当地房地产市场，斯里兰卡政府在2016年放宽了外国人买楼限制，外国人可以购买当地土地及住宅（之前只能购买4楼以上的住宅），同时豁免15%土地税，单位放租则只需要付1%印花税。

根据斯里兰卡房地产网上平台LankaPropertyWeb.com的调查显示，44.1%受访者表示，会将投资放在房地产，比投资定期存款、基金及股票的受访者更多；在同一调查中，58.3%受访者相信当地房价会持续上升。

日渐增加的外国投资者丶回流的侨民及富豪，以及来自世界各地的旅客，亦提升了斯里兰卡的新楼及豪宅需求

与中国香港房地产市场一样，越来越多人由线下转到线上进行买卖及宣传，当地投资者更相信，在网上媒体宣传、搜寻及买卖楼盘，比传统媒体如报纸更为有效。LankaPropertyWeb.com创办人Daham Gunaratna指，该网站近年的浏览人数及广告数量都大幅增加，效益远超传统印刷媒体及其他电子媒体，而他们访问过的发展商亦表示，将会在电子宣传渠道投放更多资源，去宣传旗下的楼盘。

位于科伦坡的全新楼盘，你猜一个1,000平方呎（约92.9平方米）的三房两厕单位卖多少钱？——只需要2,300万斯里兰卡卢比，即约118万港元（约104万元人民币）！别以为这么便宜的单位，想必定是位于郊外或是未发展的区域吧？非也，上述单位距离最近的地铁站仅仅100米，生活所需包括超级市场、学校、餐厅、医院等也应有尽有。

不过，“一带一路”计划的推展在斯里兰卡并非一帆风顺，或成为投资当地的隐忧。今年1月初，由中国协助斯里兰卡开发的赫班托达港（Hambantota）工业区举行动土典礼时，有数百名斯里兰卡民众与警方爆发冲突，表示不愿离开自己的土地，这是斯里兰卡民众对中国投资的抗议行动，首次演变为暴力事件，凸显当地民众对中国在该国扩张的不满。投资者宜密切留意相关的事态发展，并关注“一带一路”计划在当地的推展进度。

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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入乡随俗才能收获利益谈投资澳洲房产的五大常见误区 | 澳洲

一些新的投资人在选择投资房时，往往有一种“自住”情节，也就是喜欢把自己想象成就要住进这套房子里去的人，他会按照自己的好恶来进行评判。而来自国内的投资人还会把在中国“生活经验”错误地移植到海外，从而导致投资的偏差。

在澳洲投资房地产，最重要的就是“入乡随俗”，把澳大利亚本地人的“好恶”作为选择投资对象时主要考虑的方面。尤其是以下几点，往往因为与中国人的喜好不甚相似而被投资者所忽略;

第一，房屋楼层。一般在中国说到“花园别墅”的概念，很多人都狭义地会理解为双层或双层以上的独栋房屋。然而在澳大利亚，由于相对占地面积更广大，所以“花园别墅”以单层为主。而双层别墅在建造成本上，价格一般要高出单层6~8万澳元，有的甚至达到10万左右。这对于投资者而言，显然是不划算的。比如在墨尔本的西南区购买一套土地面积在400平方米左右，建筑面积在250平方米左右的花园别墅，总费用是均价46万澳元左右；但如果在同一地段，相同的土地面积上，要造一栋双层的花园别墅，价格就会达均价54万澳元左右（2010年年底~2011年初的价格）。问题在于，如果作为投资房，两者之间的租金差价却很有限，而且还有部分租户如家里有小孩、年岁大的或腿脚不方便的人，往往不喜欢住双层住宅（于是就会导致这部分客户的流失）。最重要的是，如果把这近10万澳元的差价节省下来，再贴一部分钱，又可以再投资一套房产，那样获得的利润就大多了。出售时，四房的住宅价格也远远高于三房的价格。

第二，卧室的多寡。有些投资人为了节省几千元的费用，宁可选择3居室，而不是4居室。但这是很不明智的。由于澳大利亚最稳定的租客市场是家庭型的租客。而一个典型的澳洲家庭是有4到5口人组成的大家庭（父母加两个或三个孩子），针对这样的家庭来说，3居室的房子显然不够，因此4居室要受欢迎的多。如果为了节省几千元的建造费用而少了一个卧房，导致出租的困难，实在是得不偿失啊！2011年初，在墨尔本西南Tarneit区，如果是4居室的房产，2010年周租均价为320澳元，而如果是3居室，则还不到300澳元，这样一年下来就差了1千多澳元了。所以我建议要买4居室的住宅。

第三，房屋设施配备。在这个问题上，中国投资者与澳大利亚本地租客之间的文化差异表现的尤甚，因为观念不同而带来的错误选择就更多。先举一个中国投资人存有的最普遍的错误观念。我们中国人做菜烧饭时油烟较重，再加上“远离庖厨”的传统观念，所以投资人不少都喜欢独立隔绝式的厨房。可是大多数西方人包括澳洲人在内，基本上家里的厨房都是开放式，且与客厅联在一起的。这也构成了他们最基本的生活习惯。如果一套房子其他方面都很理想，唯独厨房是独立隔绝式的，就很有可能让澳洲租客失去兴趣。简单一句话，如果大多数租客喜欢开放式厨房，投资者就得购买建造有开放式厨房的投资房。除了厨房以外，还有其他很多方面，比如老外喜欢在卧室内铺地毯，业主就不能安装地板；老外认为洗碗机，空调是必备的家用电器，业主就不能在这个上面节省；老外家里一般不止一辆自备车，所以双车库在出租时就比单车库有竞争力。

第四，在普通居民区建豪宅。对于财力较雄厚的投资者来说，有时喜欢把自己的房子弄得漂亮些，甚至豪华些。但这当中有一个度，即不能太超出房子所在地段的总体建造水准。在澳大利亚，房产市场价很大程度上受到所处地段的影响。换句话说人们一般不会在一个均价40~50万澳元的地区购买一套价值百万的住宅，即便这套住宅就其建筑成本而言，的确值这个价。所以如果在相对价格不高的地区，建起一套富丽堂皇的住宅，虽然能获得一时的悦目感，但无论是出租（富人不会和平民比邻而居的），还是将来出售，都会让你非常棘手，最后获得与投资不成比例的回报。

第五，中西方在文化审美的某些方面也存在差异，澳大利亚民族也有着独特的趣味习俗。这就要求中国投资人在选择投资房的颜色、房型、层高和室内配置方面要充分考虑到当地人的文化习俗，考虑到当地的市场需求，尽量按照当地建筑商推荐的意见来操作，绝不要“跟着自己的感觉走”。

总之，虽然我们中国人有自己的文化特点和生活习性，从健康卫生到柴米油盐，从风水观念到居住文化。但只要是在西方社会进行投资，面对的是像澳大利亚当地人这样为主的客户对象，就一定得按他们的习惯行事，始终想着“租客的喜好”，而不是“你的喜好”。

澳中集团主席金凯平专栏全集

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史上最全！澳大利亚及中国房产买卖政策之比较 | 澳洲

中国和澳洲在房产的买卖和持有的政策上还是有很大差异的。澳洲作为一个发达的国家，房产市场相对成熟稳定，是一个可以考虑做长期投资的市场。法律和政府对市场的监管严格，对购房者也是一种保障。虽然澳洲人都喜欢拥有自己的房子，但是也有很多年轻人选择租房，房屋的出租率也是比较健康。澳洲在各方面的税收都是很高，对房屋出租的获益也不例外，这就要求购房者在计算贷款收益时，要做到合理避税。（中国人在澳洲买房条件？）

中国是一个高速发展的国家，房产市场曾经也随之有着一段疯狂的暴涨，运气好的投资者的房产在过去的十多年间已经翻了有10多倍。但是整个市场要趋于更理性，操作更规范也是需要时间来调整的。为了限制投资者对房产的炒作，政府出了限购令，这也使得现在想把房产作为投资的一部分变得很困难。

客观地说，澳洲房产市场经过10多年的调整，价格也是在逐年上涨，但是没有中国涨幅那么大，即便是澳洲现在房价与中国一线大城市相比，也是更为容易接受的。加上澳洲房子都是全装修带一部分家电和澳洲中介对房屋出租的专业管理，使得投资者比较省心。

下面，我们从物业，出租，贷款等角度做一个澳洲和中国置业的比较。我们设置了一个☆，给比较下来有绝对优势的一方。

盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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留学生在澳大利亚可以购买二手房吗？华人律师亲自解答 | 澳洲

近期很多读者朋友来信询问，想给在澳大利亚留学的孩子置业，看中了当地的二手房。这种情况是否可以购买二手房呢？（相关资讯：澳洲房产购买流程）

相关规定

首先，让我们来解读一下相关的法律规定。根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》规定，“临时居民”为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：

持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证；
已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

澳大利亚外国投资与审查委员会的官网明确说明，临时居民通常可以在澳大利亚购买一处二手房作为其在澳居所，并受到下述条件限制：

该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所；
该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住；且
在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业。

需要强调的是，该临时居民不得在澳购买任何二手房作为投资或出租目的。

由此可见，拥有12个月以上学生签证的留学生是可以在澳购买二手房的，但必须自己使用该二手房作为居所。在购买二手房前，该学生必须向澳大利亚外国投资与审查委员会递交购房申请并支付相应申请费，在获得批准函后才可合法购买二手房。具体申请方式，请务必在购房前联系自己的律师准备相应材料。

注意事项

那么，留学生在澳购买二手房需要特别注意哪些事项呢？

第一，二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

第二，如果学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。因此，留学生购买二手房必须准备好充足的资金才行。

第三，留学生购买二手房后，必须将其作为自己在澳的主要居所使用，不得出租或分租该物业的任何部分，从而获得投资收入。严格来说，购买了二手物业后必须搬进去居住，即使空关着也是不符合FIRB规定的。

第四，在学生签证到期或学生离开澳大利亚或停止使用该物业为其主要居所的3个月内，必须将该物业出售。一般来说，如果该学生获得了澳洲永居签证，则可自由使用该物业。

值得注意的是，学生的父母在没有澳洲有效签证的情况下是不可以购买二手房的，只能以孩子的名义购买。若是购买新房或楼花，则可自由选择是写在孩子名下还是父母名下。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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买澳洲新房有较长等待期投资该如何避免潜在风险？| 澳洲

购买楼花总是存在一定的风险，尤其当买家在选择楼盘和户型的时候看到的都只是图纸和效果图。从签订合同到实际交割收房，一般会有1~3年的等待期。这期间可能存在着各种不确定因素和可能性。那么作为海外买家，特别是首次在澳洲购房的买家需要如何避免这些潜在风险呢？

售房合同的定金

买卖双方在签订售房合同时，一般买家需要支付房价的10%给卖方律师或地产经纪的信托账户（详细请看以下小贴士），并由持有方代为管理，直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。

如果房产按合同条款规定进行交割，那么在交割完成后，10%的定金才会由持有人转入卖家/开发商的账号。万一合同因任何原因被终止或取消，那么10%的定金将会由受损方获得（例如：买方违约，卖方可以获得者10%的定金）。一般这在售房合同里都有明确条款说明。

特殊情况：

有一些售房合同规定，卖家有权提前动用10%的定金而无需等到房产交割。此时，买家应与其代理律师商议了解其中的风险再做出相应决定。

Tips:

信托账户

信托账户是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之，卖家或开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的，对于买家而言是一种保障。当然，买方也无权使用或控制这个账户。

日落日期

楼花的售房合同里一般不会有具体交房的日期，而是会有一个时间段，并再。加上一个最后日期，例如2016年7月31日，我们称为“日落日期”。简单来说类似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要开发商在规定的日落日期前交房，都被视为履行合同义务，买家需要接受开发商指定的交房日期。

相反地，过了日落日期，开发商还不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登记好等），通常买方可以选择继续等待或反悔合同（每份合同内容不同，请务必在购房前与自己的代理律师确认）。如果选择反悔合同，开发商需要将10%的定金退还给买方，双方之前签订的合同被视为无效。但这其中不存在违约责任，因此不会有额外的赔偿。

对于买家而言：10%的本金并没有损失，而是丧失了2~3年等待期的机会成本。

对于开发商而言：虽也承担了一定的风险，但在目前的市场情况下，也可以比较轻松地将造好的房屋转卖给他人。

Tips

楼花合同里规定的时间段一般都在2年或3年，所以时常可以听到“2年楼花”或“3年楼花”的说法。

误差

在买楼花中，最大的风险莫过于图纸与实际交房时的误差。产生误差的可能性有千百个，尤其是买家看到图纸时脑中浮现的画面与现实的差距，而其中最直观且在合同中有明确规定的要数面积大小了。

通常，购房合同会明确规定一定比例的误差是合理的，买方必须接受（通常为5%-10%之间）。如果交房前，面积缩小超过合同规定的比例，那么买家可以在规定时间内选择退房，将10%的定金拿回来，但这其中不存在违约责任，所以不会有额外的赔偿金。我建议,买家在签订合同前咨询律师充分了解合同条款的内容。

澳大利亚的法律已相应地将购买楼花的风险降低，但有一些风险却是无可避免。所以，除了选择良好声誉的开发商外，买家在购房时也应做好自我的规划。如将投资楼花的最坏情况考虑进去，并觉得能够接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相应误差），那么这时您不妨考虑投资镂花。如果觉得自身无法承受其中风险，那么我建议海外买家将目光投向全新的现房可能更为安全。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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地段增值潜力决定投资成果切勿喜新厌旧 | 澳洲

25000元却要买12万5千的房子？！

1988年7月1日，和迪肯大学的Breth教授合作出版了《中国贸易指南》一书，立时在澳大利亚的学术界、金融界、舆论界掀起了“金凯平”热潮，我一下子就成了远近驰名的中国经济问题专家。

同时，我也在迪肯大学Burwood商学院拿到了一份工作邀请：做中国经济与贸易研究中心的项目主任，从事研究中国经济和澳中贸易。

这样的双管齐下，使我在当时感觉头可以悄悄地抬起了。

1989年10月，我考虑着给自己买一栋房子。

我仍旧找的是自己初到澳洲时在租房子上帮了我很大忙的地产代理Mark。两年前我刚到墨尔本时就是从他手里租的房子，这房子我一直住着，只不过原来是六个人住，现在是我一个人住。

当时租那套房子时，只允许住两个人，我也答应了Mark，可其实在很长时间内一直住着六个中国留学生！我原以为Mark在知道真相后会生气，没想到他只是宽厚地一笑，说：“我当时就已经猜到了你们六个人都会住进去了。”我很奇怪Mark既然明知为何还会把房子租给我，Mark 说：“我知道中国大陆来的留学生生活都比较窘迫，于是就睁一只眼睛闭一只眼睛咯。”

从此我们就成了朋友。

我约了Mark来唐人街喝午茶。

Mark先问我能拿出多少现金？

我想了想，说：“大约2万5千澳元”。

Mark伸出两个手指，打出一个嘹亮的响指，说“David，你可以买一套12万5千澳元的房子了！”

我一听吓了一跳！12万5千澳元？！这12万5千澳元对于我来说简直就是个天文数字！我当时在迪肯大学中国经济与贸易研究中心的年薪刚刚加到3万澳元。即便这样，我不吃不喝也要4年以后才能买上自己的房子啊！

Mark笑了：“照你这样算法，墨尔本没有谁能住上自己的房子。因为墨尔本人的平均工资是年薪2万5千澳元，可是平均房价却是15万澳元。那么，为什么有那么多的人能拥有自己的房子呢？很简单，向银行贷款。”

我想我有点明白了，可是又不是完全明白。为什么要贷款呢？贷款不是要还利息吗？

Mark拿出计算器来，给我算了一笔帐：“你现在租房子，每周是120澳元的租金。如果你去买一个房子，比如说，买一个12万5千澳元的房子，首期付款20％，也就是2万5千澳元，还差10万澳元向银行贷款。我们按8%的利息算，那么，10万澳元一年的利息就是8千澳元。一年52周，每周的利息大约就是154澳元。现在你清楚了吧？租房子住，每周是120澳元，如果租好一点的，每周要160澳元。可是买房子呢，每周付银行利息154澳元。差不多一样。一个是给房东钱，一个是给银行钱。不同的是，给银行钱，但是这套房子是你自己的。”

我说：“哦，我好像已经明白了。”

Mark说：“不，你还没完全明白。我还要告诉你的是，墨尔本的房价，平均每七到八年就翻一番。就是说，假如你现在买一个12万5千澳元的房子，10年后，它肯定已经是25万了。”

想通了之后，我立即决定买一套自己的住房。

那是1989年10月，我来到澳洲刚好两年，我买下了我的第一套住房。就像Mark说的那样，我买了个12万5千澳元的房子。我可以说是当时大陆来澳洲的留学生中最早购买自己房子的人，第一次有了产权完全属于自己的房子，那种喜悦是难以言传的。我终于有了一块地，成了名副其实的小地主。

但是，那时侯，我并不知道自己已经犯了个漂亮的小错误，让自己在多年后稍稍“损失”了一笔。

与财富擦身而过

一般来讲，任何一个城市都有好的地段和差的地段，好的地段房子贵，差的地段房子便宜。所以，在投资额固定的情况下，就有两种考虑：要么选择好地段，但是要迁就买旧一些的房子；要么选择新一些的房子，但是要迁就去差一些的地段。

我的选择是后一种：买的是一套新的房子，而舍弃了好地段。

Mark本来向我推荐的是Elwood的一栋旧房子，建筑面积150平方米，土地300平方米。记得好象是70年的旧房子，走进去阴森森的一股霉味，墙上的壁纸已经脱落了，地毯也磨坏了，厨房和浴室非常陈旧，水管漏水，浴缸有裂纹，后院的草似乎从没修剪过，已经齐腰深了……

我当时诧异地问：“怎么这房子像是没人住过一样啊？”

Mark说：“确实，这栋房子已经一年多没人住了，房主是一位参加过第二次世界大战的老兵，炮火削去了他的睾丸，使得他一生没有儿女，孤苦零丁地过了一辈子，一年前住进养老院，直至上个月去世。”

我听了后顿时摇头道：“我不想住这样的旧房子。你有没有新房子啊？”

Mark说：“很抱歉，12万5千澳元在Elwood只能买这种水准的房子。要买新房子的话，得去距市中心30公里以外的地方。”

第二天，Mark就带我去了Carrum Downs。

是Mark开车带我去的。我记得汽车一直行驶在一条通往东南方向的长长的路上，那条路真的很长，似乎没有尽头。走着走着，看到海了；走着走着，看到火车了；又走着走着，又跨过了一片荒芜之地。在我的感觉中，我们已经离开墨尔本好远好远。

最后，汽车停在一幢新建好的房子前。

那幢房子一下子就吸引了我，使得我甚至忘记了刚才过于漫长的旅行给我带来的不安。

从外面看，新砖，新瓦，新门窗；走进去，新墙，新灯，新地毯。

这幢房子占地面积是Elwood土地的3倍，足足有900多平方米，建筑面积达200平方米，而且还有一个车库呢！看上去简直就是一个豪宅！

从这套房子往西不远处，就是靠海的一个综合区，有富人、中产阶级和劳动阶级。在它边上有许多富人区，包括比较富裕的白人居住区Frankston。

最最重要的是：它也是12万5千澳元。

可能因为我是中国人的关系，总觉得这样的区域不久之后一定会非常成熟，多漂亮多写意的生活啊！

我当即拍板，买了！当天晚上就签了合同。

在澳洲，很多人说我不像上海人，不喜欢讨价还价，有点像北方人。我始终认为做事要着眼于大处。

澳洲土地是私有制的，你买了地面以上的房子，那地面以下的地皮也是你的，而且永远都是你的，只要你自己不出卖。中国的房地产从这一点上和澳洲完全不同，因为土地是国家的，当然也就是政府的，因此在你购买房子时，下面的地是你和政府合用的，一般只有50年到70年的使用权，到了年限以后，政府要继续征收新一轮的土地使用税。

换句话说，在澳洲，你说的是买房子，其实也是买了块地。进一步说，土地的价值是持续上升的，而土地上的房子，则相反，是要折旧的。再深入一点分析的话，不同的土地，其潜在的升值潜力是不同的。所以，搞房地产的人总是要强调“位置，位置，还是位置！”因为，好地段土地的升值更快。

而我当时，选择了一套新房子，考虑的仅仅是房子本身，没有考虑赚钱，没有考虑土地的升值潜力，就是说，从投资的角度来说，我失误了。

果然，10年以后，当年被我舍弃的那栋在Elwood的那个老兵的旧房子升了2倍，而我买下的新房子只升了30%。这栋房子我住了一段时间之后就一直出租，直到去年才卖出，价值27万5千澳元。同年，Elwood的那栋，那时却已经超过了百万。

要了新房，忘了地段，这一次的教训是深刻的，而且一直影响着我后来的房地产投资。

几年之后，当我真正开始涉足房地产业的时候，一下子就注意到了这个失误。从此以后的每一个房地产投资，我总是先考虑房子所在的位置。这个经验使得我在以后多年的许许多多次房地产交易买卖中，几乎没失过手。

在澳大利亚，房产不仅只是人们的一个居住场所，而且是一个投资的工具，买入时必须考虑未来的增值潜力。

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