Special Investment Column – Page 87

投资墨尔本地产你需要准备些什么？| 澳洲

墨尔本买房攻略：现在海外房产，尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值，股市又捉摸不定的时候，投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是，当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时，心里有点惴惴不安，如何投入，如何管理，如何来看待这个投资，是不是会被人骗，这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么？

澳洲政府为了保障当地居民的利益，规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择，但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的，带一部分家电的，所以装修是不用担心的。

澳洲买房，我需要准备多少钱？

如果购买期房，首期是房款的10%，这笔钱会放在开发商的信托账户里，由政府监管。等交房后，需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80％，购房者就需要补足10%，如果银行只贷70%，那么就需要补足20%。同时，印花税，海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后，要开始缴纳物业，政府管理，以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈，也有很多产品，通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品，同时他们也可以事先与客户沟通，帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房，对手头资金不是很确定的话，事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金，所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房，谁来帮我操作？

我记得在中国买房，售楼处的给一份标准合同，告诉我不能改的，大家也就闭着眼睛签了。

在澳洲买房，房产经纪给你提供的是房产信息，但是执行买房这件事情是有律师来操作的。当你买房找好律师后，律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的，律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此，律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师，可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度，也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房，这笔账怎么算？

作为投资的房产，我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth，就是房产本身的增值；二是Rental Yield，也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好，而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况，所处的区域，房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道，提到了墨尔本高档的区域KEW，几年来的房产增值情况。

25年前，业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅，这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款，25年后，业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来，每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去，那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的，最难的是预测将来。在业主买房的那一刻，他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说，当然是大大的赢家。

对于投资者来说，他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了，对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民，不知道是会涨还是跌，当经历过5000点然后又到4000点的时候，知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的，关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说，带地的房子会比公寓房更稳健，公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓，到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前，她拿着笔钱买townhouse，或者其他区域的公寓，可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说，同样这套Docklands的公寓还是不错，基本每周的租金在550澳币这样。

墨尔本一般的2房的公寓，每周的租金在450－600澳币不等，1房的公寓周租在300-450澳币不等，价格取决于地段，房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右，是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是，只要业主肯稍微降低一点房租，房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用，政府的一些费用和中介的管理费，一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价，但是，大部分人都会贷款买房，所以，如果按照30%首付来计算的话，这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平，这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候，如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好，但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大，就找一个出租比较好的区域，例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向，风景而付更高的房价，但是这些因素在出租的时候，并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得，这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。【阅读原文】

盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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中澳两国相关购房法律与流程360°比较 | 澳洲

前言

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了中澳两国与房产投资相关的法律规定。

以今年2月发生在布里斯班的一个真实案例为例，在北京生活工作的王太太累积了一定的积蓄，准备在澳洲投资置业。在看过数十套房产项目之后，王太太偏爱一套拥有较大土地面积的二手房。为王太太奔波近3个月的投资中介与在卖方市场等候多时的卖家当然欣喜，积极促成此交易却疏忽了王太太海外投资身份的审查。在双方签订合同时，王太太并未聘请任何律师，也并未添加任何关于”以FIRB批准为合同生效条件“的条款。结果，FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）在审查了王太太的相关背景与条件之后，基于王太太海外人士的身份且未持有澳洲长期居留签证的原因拒绝了她的投资申请。因此，王太太无法进行合法投资，但因为合同已成立则仍需要继续履行合同义务或对卖家进行赔偿。

可见，在房产投资过程中聘请一位专业律师，获取法律意见是多么的重要，甚是对整个置业有着决定性的影响。购房置业过程主要由三个部分构成，投资分析、融资方案与法律解释。今天居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中国与澳洲两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用，让投资者们从中获益。

本文将主要对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。谨记！大到在投资置业，小到签证出行，都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见，以确认自己的身份是否符合法律规定的条件，自己的行为是否为该国法律所认可或批准，这应当是行动计划中的第一步！

结语

结合上述比较表格，可较全面地看到如今澳洲和中国房产市场的相关法律规定情况。与中国相比，澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范，税收与贷款制度也比较健全和完善，并且政府正积极监管与促进房产市场。同时，我们也可以清晰的看到，在澳洲置业与中国置业最大的不同之一便在于专业律师的介入。在中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不太了解，日后很容易陷入“陷阱”或麻烦当中。在澳洲，买卖双方都必须聘请专业过户师或律师来处理法律事务，由专业人士提供建议和把关，降低风险，保护利益。

在此，林汇铭律师建议，无论是在中国还是澳洲置业，买卖房屋是种契约行为，买卖双方必须按照买卖契约执行。违约应该诉诸法律，走司法程序，由法院裁决。如果因为不执行合同，轻则违法重则犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投资者本身需要提高法律意识，积极寻求法律意见，规避置业风险，让专业律师为您的置业家园”添砖加瓦”！

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 | 澳洲

编者按：对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。为此，居外网特邀澳大利亚持牌律师杨泱，就如何在澳大利亚买地造房和购买农场这两个话题进行讲解，首先介绍的是海外买家在澳大利亚买地造房的详情。

许多在澳大利亚投资房产的海外人士对于购买带有土地拥有权的别墅非常感兴趣，因为该土地拥有权是永久性的，且通常而言，土地升值潜力更大，买地建房的投入也要比直接购买全新别墅要经济许多。同时，买家还可以根据自己的喜好和需求选择喜欢的房型。那么，海外买家如何在澳大利亚买地建房呢？

一、海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据

海外买家首先关注的是，作为外国人，能否在澳大利亚购买土地？答案是肯定的！在我之前的文章“外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解”第3条有明确的规定：非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅！详细的解释，可阅读该文章。

二、在澳大利亚买地建房的两种常见方式

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况：

购买独立空地。由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元（约300-500万元人民币）。

举例说明：一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元，如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要200万澳元以上的费用。

小区分地。在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（land and house package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。

三、在澳大利亚买地建房的好处

节省印花税 无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。

初期投入较少 此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。

可自选户型 在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

四、在澳大利亚买地建房的时间及流程

通常，在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后，开始建房。建房耗时约在6-9个月左右，具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间，买家需要偿还土地部分的贷款利息。

假设，业主购买45万的空地，首付30%（包括初期订金的10%）共计13.5万澳元（约为81万人民币），剩余70%通过银行贷款，即31.5万澳元，按目前市场年利息5%计算，每月需要偿还的利息约为1300澳元。如果造房用时6个月，在完工前买家需要支付的土地贷款利息共计约为7000澳元。相比省下的印花税部分来看还是相当可观的。

简单来说，买地造房的相关流程步骤示意图如下：

注：在澳大利亚买地建房的第二种形式——买小区分地建房的流程基本与购买新房楼花的基本一致，唯一不同的是，买家须在小区内选定地块，确定户型、装修风格。

五、居外投资建议

对于海外买家，建议选择有一定规模的成熟性社区，购买已经通过当地政府批准有独立地契的分地，以及富有声誉的建造商通过审批的设计图纸，这样会为买家节省大量时间和精力，同时也尽量降低因为政府部门审批等带来的不确定性。而周边较为成熟的社区设施和小区管理，无论您是考虑自己入住还是出租，都能带来不错的回报。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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蒙特利尔热门学区介绍（二）

2017年4月在U. S. News评选出的“全球教育质量国家排名”中加拿大位居第一，其中，巨大的教育经费投入是原因之一。加拿大教育的另一优势是教育的公平性。在加拿大，教育主要是由各省的教育部管理的，各个公立学校之间，教育资源均等，教师经常轮换。

魁北克省是加拿大情况较为特殊的一个地区，加拿大前总理史蒂芬·哈珀（Stephen Harper）甚至在2006年给予了魁北克省“国中之国”的地位。尽管魁北克省公立教育在公平性上做得不错，但由于各学校所处的区域经济状况、民族成分不同，各区域内的公立学校之间还是有差异的。建城375年的蒙特利尔市，文化传统深厚，顶级的私立名校云集。华裔家庭素有重视教育的传统，对学区房的选择和子女择校都非常看重。这里我们再为大家介绍几个学区。

在先前的文章里我们曾介绍了蒙特利尔市西山区、皇家山区、西岛和圣劳伦区四个热门的学区。由于篇幅所限，本文着重介绍蒙特利尔市教育资源最为集中的CDN-NDG区和近年来华人人口比例增长较快的Verdun、Lachine、LaSalle和Southwest等几个区域。

CDN-NDG区

该区全称Côte-des-Neiges—Notre-Dame-de-Grâce，成立于2002年蒙特利尔行政区域重组，由Côte-des-Neiges和Notre-Dame-de-Grâce两个主要的社区合并组成。区内英法双语，购物方便，配套齐全。

CDN-NDG区不同地方住房价格差别比较大，价格从30万到300万不等，普通住宅均价65万左右，豪宅均价大约120万，房子大多是1950年代建造的。

CDN-NDG区内学校众多，该区有两所著名大学：蒙特利尔大学（Université de Montréal）和康考迪亚大学（Concordia University）的Loyola校区。

魁北克省最有声望的私立学校Collége Jean-de-Brébeuf就坐落于本区，这所法语学校曾培养出加拿大前总理皮埃尔·杜鲁多（Pierre Trudeau）和现任总理贾斯廷·杜鲁多(Justin Trudeau)父子二人。该区声望很高的私立学校还包括：

Collège Notre-Dame
Lower Canada College
Loyola High School
College Prep International

这个区也有不少非常好的公立小学，如：

École Marc-Favreau
École Sainte-Catherine-de-Sienne
École Notre-Dame-De-Grace

Verdun区

Verdun区位于蒙特利尔岛西南部，距离市中心5公里。这个区主要由三个社区组成，分别是：Wellington-De-l’Église，Desmarchais-Crawford和Île-des-Sœurs（修女岛）。前两个在蒙特利尔岛上，另外一个位于修女岛上。修女岛被称为Verdun区的明珠，这里我们重点介绍该社区。修女岛位于圣劳伦斯河心，已经发展成了一个高档居住区。由于距市中心仅8分钟车程，又远离市区的喧嚣，吸引了不少中高收入家庭在此安家置业。整个修女岛其实就是一个四面邻水的大花园。在这片不足四平方公里的岛屿上，遍布公园绿地，例如Parc West Vancouver和Parc de la Fontaine景色秀美。岛上有一个高尔夫球场，还有环绕全岛的自行车道。2009年，贝尔电话公司在修女岛建立了全加拿大最大了通讯公司，并从加拿大各地调来了工作人员，修女岛人气大增。岛上居住类型多样：低/高层公寓，联排别墅，独立别墅等多种住宅可供选择。

Verdun区的交通四通八达，除了8条公交巴士穿梭于该区之外，蒙特利尔绿线地铁横穿本区。修女岛虽然处于蒙特利尔岛外，但不是自治市，因此公共交通系统和蒙特利尔大多数区域一样还是STM，无需像南岸和Laval那样另购不同公司的公交/地铁票。

修女岛上有两所法语公立小学École primaire le-des- Sœurs 和École des Marguerite 很受华人青睐，主要接受居住在修女岛上的居民子女入学。虽然岛内没有中学，但由于离市区较近，交通便利，就读任何学校都十分方便。

Lachine

Lachine位于蒙特利尔西南，交通便利，工商业发达，所有这些都为房地产的开发提供了便利的条件。现在这里将近百分之四十的居民拥有自己的物业。这里的房屋以独立屋为主，同时也有不少公寓。来此置业的，多为本地中高收入的年轻家庭，他们比较偏爱新屋，而且很注重房屋的环保功能。

Lachine拥有两所声望极高的中学。Collège Saint-Louis International是蒙特利尔市排名最前的四所公立“国际学校”之一。著名法语私立学校Sainte-Anne de Lachine，声望仅次于Collége Jean-de-Brébeuf和Collége Jean-Edues两所学校。

LaSalle

作为蒙特利尔行政辖区之一的LaSalle区位于Lachine区东面，Verdun区西南面，北面与NDG区相连。整个行政区人口大约七万五千人，英语与法语居民各占四成。

LaSalle区濒临圣劳伦斯河，区内还有两条运河（Lachine Canal 与Canal de l’Aqueduc），著名的室内水上乐园Aquadôme，蒙特利尔市唯一准许露天烧烤的Parc Angrignon公园，有全岛条件最好的候鸟栖息地之一Île aux Hérons。另外，LaSalle运动休闲的最好去处激流公园（Rapides Park）、历史建筑佛莱明风车（Fleming windmill）等很值得一看。

LaSalle区的区（市）长Manon Barbe女士非常热爱中国，她在中国访问时看到不少居民小区里的露天健身设施，感觉大受启发。于是在圣劳伦斯河边建造了中国式的露天健身场。自2002年开始Barbe女士一直担任LaSalle区的区（市）长，她的团队在开发LaSalle区之前就对该区做了很好的规划。

LaSalle区里的房屋类型大多数为两层多户型房屋，所以房东比较倾向于出租，租客占全部房屋数量的六成左右。LaSalle区的经济发达，就业机会很多。

LaSalle区的中小学教育资源丰富，这里有多所小学值得推荐：

École primaire du Petit-Collège
École primaire des Découvreurs (LaSalle)
École primaire Notre-Dame des Rapides

Southwest 西南区

蒙特利尔西南区包含五个社区：Saint-Henri，Petite-Bourgogne，Côte-Saint-Paul，Ville-Émard和Pointe-Saint-Charles。其中Pointe-Saint-Charles社区是蒙特利尔最古老的社区之一，仅排在蒙特利尔老港之后，古迹众多。

总体租房价钱便宜，以较低的价格就很可以租到面积相对较大的公寓，购物方便。近年沿着运河新建起很多高档公寓，但是这却给社区的发展带来另外一个副作用：刺激房租上涨，增加了人们在这里生活的成本。

西南区幼儿园和小学都很多，最受华人欢迎的小学是École Saint-Jean-de-Matha。

篇幅所限，本文只能为大家约略介绍以上几个区域。蒙特利尔的顶级学校并非高不可攀，只要合理筹划，用心准备，每个人都有机会获得最好的教育。

在教育方面，必须综合考虑孩子的兴趣、学校师资、教学环境等多个方面。学校排名并不是择校的唯一因素，只有最适合孩子具体情况的学校，才是最好的选择。在择校方面如有任何问题，欢迎透过居外咨询天绮移民。

相关文章：蒙特利尔热门学区介绍（一）

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避险避税？父母将澳房登记在子女名下的利与弊 | 澳洲

近半年来，海外人士的贷款限制对澳房市场着实有着不小的冲击。

不幸的是，汇丰银行也在约半个月前将申请“海外贷款”的VIP客户定存条件从3个月延长为6个月；新加坡银行也声明将停止向海外收入且购买布里斯班楼盘的中国大陆买家发放贷款。

“雪中送炭”的是，本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策，这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息，申请条件的关键词大概为：自住房非投资，可最多贷70%，父母还款，父母中一人与留学生必须联名购房。

本人并不精通贷款业务知识，法律专栏也不探讨此部分内容，但引发我思考的是若父母出资买澳房，到底该不该放子女的名字？或者，留学生买房，到底用父母的名字还是自己的名字？相信房产界的朋友一定已经被各位家长询问过无数次了，那么此文将着重分析“父母将澳房登记在子女名下的利与弊”。

（除非另有注明，本文讨论的“子女”多为在澳留学生或无稳定收入的青少年。）

利？ —— 为什么一些父母想把澳房登记在子女名下？

规避各种税费：将房子直接登记在子女名下，相比赠予、继承或过户等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心未来澳洲是否有可能会实行遗产税。如果子女已获得绿卡，则更可以避免近半年澳洲各州相继实行的海外人士购房的附加印花税；

规避家庭破产风险：有些家长从事商业经营活动或政治岗位，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路；

规避FIRB申请费：如果子女已获得绿卡，则可以免交至少5000澳币的外资审查委员会的申请费；

规避二手房的购房限制条件：FIRB规定，海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在中国工作生活的家长往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达3年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择；

担心子女的婚姻财产纠纷：因为对澳洲家庭法的不了解，许多家长误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说；

夫妻感情出现危机：夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，从保护子女权益出发，协商将房产登记在子女名下。

弊？ —— 子女作产权人，可能带来的风险是什么？

子女买澳房不能贷款：首先，《合同法》规定，未成年子女一般情况下不得独立签订购房合同；此外，买方若为未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款；

子女无法再获得首次置业补贴或印花税减免：澳洲政府有系列利好政策来支持与辅助青年人或新移民在澳洲安家置业，提供补贴与税务减免。如果父母在子女留学时，便与其联名购房，那么子女今后将无法获得再首次置业优惠；

同居视为配偶，对方有权利申请分财产：你或许不知道自己的孩子在澳洲有多会撩汉/妹，你或许也不知道他们已经同居，但在澳洲，同居一样是法律保护的合法行为，同居一年以上的事实婚姻伴侣享有与婚姻制度下夫妻的同等权益；

留学生报税问题：若该房产为投资房，那么租金收入需要作为留学生在澳洲的收入用来报税，当年收入超过18，200澳币以上的部分则需要按规定缴税；此外，将来女子毕业留在澳洲工作的话，未来此房产的租金更要作为收入来缴税；

父母无权处置房产：子女若作为唯一产权人，父母便不能随意出售、抵押子女名下的房产。若为未成年人，父母必须保证出售房产是为了未成年人利益的保证书，且出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，子女可提出异议，认为父母侵犯其合法权益，要求其承担赔偿责任；

父母离婚时易出纠纷：如果夫妻离婚，以子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面；

父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产：一句话，多少留学生倒在赌城和美人的石榴裙下？并且，如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。更需要注意，因为在澳长期生活的子女可能与你的传统观念与生活习惯是有很大不同的，实践中已有在澳子女成年后将房屋出卖，不让其父母探访或移民同住的情况发生。

如果现在一定要登记孩子的名字，那么我该怎么做？

依以上分析，各个家庭的情况各有不同，难评判利与弊，最好与最坏。一般来说，若父母购买澳房时，要求一定要加孩子的名字，可考虑以下方式：

1) 共同共有 – Joint Tenancy：联名购房时的一般原则。

“不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担；

“生还原则”（Principle of Survivorship）：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。

2) 按份共有 – Tenancy in Common

“比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权；

“自由分配”：联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人；

“出资不同”的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

如果现在没有登记子女的名字，那么未来怎么把房产留给子女最划算？

1) 在中国：根据中国《物权法》、《继承法》以及相关法律解释与税务制度，一般情况下，在继承、赠与和买卖三种方式中，购买房产后满2年再转卖给子女是将房产留给子女较为划算的方式：

如果该房产为父母唯一住房，且已满五年，那么个人所得税和营业税都会减免，只需缴纳房屋总额1%的契税。

相比继承和赠与，子女向父母购买该房产再出售时，只需再缴出售价1%的契税和1%的个税。而通过继承、赠与获得的房产在转让时要交差价20%的个税。

以一朋友父母在温州的房子为例，假设他现在以500万人民币的市值向父母通过购买的方式获得，若3年之后他再以700万人民币出售该房产时，通过以下三种方式的税务分别为：

2) 在澳洲：

读者思考题：何种方式将澳房留给子女最划算？
可将答案留言至本人微信（lin61230），有理有据者即可获30分钟免费中澳两国法律咨询。

注：

澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议；
本文前言内容不构成贷款建议，请依个人情况与银行或贷款经理确定申请方案；
本文涉及部分贷款业务知识，特此感谢NAB银行贷款经理Kevin 提供参考信息。

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安省对外国购房者征15%的税收的影响 | 加拿大

为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为，安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人（公司）在该地区购房征收15%的反投机税；同时，国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后，可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。

1、外国人和外国公司

从2017年4月21日起，外国人和外国公司在大多伦多及其周边地区购买房屋时，必须缴纳15%的反投机税收。这里的外国人是指在加拿大生活的未获得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外国公司是指未在加拿大注册的公司，或者虽然在加拿大注册但是部分或全部，直接或间接地由外国公司控制的公司。

2、15%税收所适用的房产包括哪些？

安省所征收的15%的反投机税收主要适用于购买居民住宅型房产，包括独立房屋（detached）和半独立房屋（semi‑detached houses）、镇屋（townhouses）和共管公寓（condominium units）。此外，所购买房屋属于两个单元房屋（duplexes）、三个单元房屋（triplexes）、四个单元房屋（fourplexes）、五个单元房屋（fiveplexes）和六个单元房屋（sixplexes），外国购房者也需要缴纳15%的税收。

对于所购买的房产超过6个单元的出租公寓大楼，以及购买农业用地，商业和工业用地，购房者不需要缴纳15%的反投机税收。

3、15%反投机税的豁免

如果外国人获得了安省移民提名项目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)}，或者外国人获得难民庇护身份，该外国人在该地区购买房屋时不需要缴纳15%的反投机税收。

若外国人的配偶具有加拿大公民身份，或拥有加拿大永久居民身份，或者是安省移民提名项目的提名者，或者是拥有难民庇护身份，该外国人和其配偶联合购买房屋时，不需要缴纳15%的反投机税收。

4、15%反投机税收的返还

外国人在购买房屋后的四年内获得了加拿大的公民身份，或者获得了加拿大永久居民身份后，可以获得该项税收的返还。

国际留学生在购买房屋后的至少两年内在安省的大学(University/College)注册了全日制的学习课程，可以获得反投机税收的返还。

外国人在购买房屋后，能够合法全职在安省工作至少一年后，可以获得反投机税收的返还。

5、15%反投机税收所适用的地区

从一般概念上讲，15%反投机税适用于多伦多及其周边地区，或者称为大金马蹄地区。那么，该地域范围又包括那些具体的地区呢？

从地理范围来看，主要包括以下地区：Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。对我们中国人来说，比较熟悉的地区，除了大多伦多地区外，像汉密尔顿（Hamilton）、滑铁卢（waterloo）、尼加拉瓜（Niagara）、贵而富（Guelph）等都包括在这次反投机税所征收的范围内。

从该政策的具体内容看，该政策的设计确实是为了打击在大金马蹄地区投机房地产的炒作行为，而对于那些要在该地区安家置业者影响并不大。当然，对于国际留学生和获得工作签证的外国人士来讲，尽管在未来一到两年内可以获得税收返还，但是，现在在大金马蹄地区购房要多支付15%地费用。因此，这种政策实际上也抑制了这部分人士对购买房屋的需求。

关于房屋贷款详细政策，请通过居外联系安省持牌贷款专家成小洲。

（注意：本文仅为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。资料来源：加拿大安省政府网站）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业 | 美国

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛谷。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升5.8%

房产储量自2015年第四季度增长4.0%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为64天

房产售价与要价的百分比为100.46%

线下交易的房源百分比为56.83%

第四季度房市分析

索诺玛谷第四季度的情况可以总结为一句话：“虎头蛇尾”。10月与11月的成交量可观——与2015年同期的成交数量与价格点类似。但是与2015年相比，12月的销量与新签合同的数量都有所减少。是总统大选对房地产活动造成了影响，还仅仅是比以往更加明显的季节性下滑，只有时间才能告诉我们答案。

整体来看，2016年索诺玛谷的房产活动与2015年基本一致，与旧金山湾区的其他地区相比，该地区的销量下降幅度最小。虽然购房者仍然非常谨慎，但低价房产相对充足，有助于保持需求。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷销售的最接近房价中位数770,000美元的一套房产。

1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
2 室/2浴/1,480 平方英尺
售价：770,000美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷出售的售价最高的房产。

3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
4 室/9 浴/6,840平方英尺
售价 : 11,500,000美元

前景预期

第一季度通常会保持不变。大量买家仍然积极，但大部分买家不会像2016年的其他时期一样过于狂热。卖家应留意有关其房产定价过高的意见，确保他们的房产尽可能处在最佳状态。索诺玛谷是一个具有魅力的目的地，整个旧金山湾区的就业情况良好——这两大因素是未来房地产发展的好兆头。但是，在该地区，贷款利率增加的影响仍然比较明显。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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投资佛罗里达房产必去的地区 | 美国

海外买家对佛罗里达的热情又被重新点燃了。Laura Henderson本期为我们介绍那些精明的买家们都瞄准这个城市的哪些区域来投资。

在美国拥有房产无异于实现了美国梦，猜测特朗普总统上任后美国房产市场的走向，就像占卜师看着水晶球掐算未来，相当引人入胜。当一个新政府上台时改变是避免不了的，但对佛罗里达这样的地方来说，成功拉动外来投资并不是难事。去年，这个“阳光之州”12%的房产被海外买家买下，购房总价值也占到了24%。

市场已有的热销势头为2017年开了个好头。来自South Florida 地产公司的Mike Pappas说：“很多买家会选择设有护栏门卫的小区，这类房产的选择最多。但海景房和现代的公寓也很流行。在过去的几个月中，非常明显的不同是很多人开始对翻新后的度假房产感兴趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制设施和宾至如归的社区环境。” Pappas还说，这个地区普遍富裕的环境对有长远打算的投资者来说非常有吸引力。“租赁的收益为8%，但对于长期未定的投资者来说，最终的收益来自于房产价值的增长。”

最佳投资地

佛罗里达群岛（Florida Keys）

美国最迷人的海岸线之一就在这里。在埃弗格莱兹国家公园的咸水水域与佛罗里达海峡之间，从北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有着100多英里的优美海滨。尽管这个区域一直受北部富裕的买家们追捧，Key West的黄金地带的房价还是比2006年顶峰时期低了8%。但是房价在上升中；根据Multiple Listing Service的数据，占据Key West大部分地区的门罗县的平均房价，在2016年最后一个季度里年同比增长了12%，达到711,523美元。

有钱人会到Big Pine Key和Marathon这样的岛上购买度假屋，这些人通常喜欢水上运动，包括浮潜和深海潜水。海岛上的另一个迷人的地方是让人放松的小镇氛围。虽然Key Largo和Key West是群岛中最受人关注的两个岛，但最大的房屋交易往往在Islamorada岛上，这是一个坐落在群岛南部，海岸三分之一处的岛屿社区。在这里，三室的独立别墅加上最初的船坞费用，售价950,000美元。

劳德代尔堡（Fort Lauderdale）

佛罗里达的“黄金海岸”坐落在迈阿密以北23英里处。这里运河、小溪和河流纵横交错，可航行的水域有300英里。十年前，劳德代尔堡的时髦街区Las Olas大街重新兴起，带动着整个城市开始复兴。从前的Las Olas Boulevard是一个充满小商店的古朴街区，如今它发展成为了一个生机勃勃的小镇，有着高档餐厅和名品店，还有时髦的都市房产。

对住在美国和加拿大其他地方，又喜爱阳光的人来说，这座城市一直都极具吸引力；它有着“美国的威尼斯”称号，也吸引国外的投资者前来寻找水景房。

据来自豪华地产中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介绍，和去年同期相比，市场发生了巨大的变化。混合型的地产项目——既有高楼大厦，又有豪华联排别墅，还包含商业区——是目前的主要趋势。这缘于市政府迫切希望有效利用空间，同时希望尽量翻修市区老建筑，让新的开发项目和谐地融入传统市容。

那些寻找顶级豪华住宅的买家们可以去劳德代尔堡的Rio Vista和Harbor Beach，那里有价值数百万美元的房产，很多都配有超级游艇，吸引着高端买家们。而它旁边的历史小镇Victoria Park则完全相反，这里绿树成荫，多数房产都是经过翻修的1950年代的房子，起价通常为400,000美元。

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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