Special Investment Column – Page 88

安省对外国购房者征15%的税收的影响 | 加拿大

为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为，安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人（公司）在该地区购房征收15%的反投机税；同时，国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后，可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。

1、外国人和外国公司

从2017年4月21日起，外国人和外国公司在大多伦多及其周边地区购买房屋时，必须缴纳15%的反投机税收。这里的外国人是指在加拿大生活的未获得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外国公司是指未在加拿大注册的公司，或者虽然在加拿大注册但是部分或全部，直接或间接地由外国公司控制的公司。

2、15%税收所适用的房产包括哪些？

安省所征收的15%的反投机税收主要适用于购买居民住宅型房产，包括独立房屋（detached）和半独立房屋（semi‑detached houses）、镇屋（townhouses）和共管公寓（condominium units）。此外，所购买房屋属于两个单元房屋（duplexes）、三个单元房屋（triplexes）、四个单元房屋（fourplexes）、五个单元房屋（fiveplexes）和六个单元房屋（sixplexes），外国购房者也需要缴纳15%的税收。

对于所购买的房产超过6个单元的出租公寓大楼，以及购买农业用地，商业和工业用地，购房者不需要缴纳15%的反投机税收。

3、15%反投机税的豁免

如果外国人获得了安省移民提名项目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)}，或者外国人获得难民庇护身份，该外国人在该地区购买房屋时不需要缴纳15%的反投机税收。

若外国人的配偶具有加拿大公民身份，或拥有加拿大永久居民身份，或者是安省移民提名项目的提名者，或者是拥有难民庇护身份，该外国人和其配偶联合购买房屋时，不需要缴纳15%的反投机税收。

4、15%反投机税收的返还

外国人在购买房屋后的四年内获得了加拿大的公民身份，或者获得了加拿大永久居民身份后，可以获得该项税收的返还。

国际留学生在购买房屋后的至少两年内在安省的大学(University/College)注册了全日制的学习课程，可以获得反投机税收的返还。

外国人在购买房屋后，能够合法全职在安省工作至少一年后，可以获得反投机税收的返还。

5、15%反投机税收所适用的地区

从一般概念上讲，15%反投机税适用于多伦多及其周边地区，或者称为大金马蹄地区。那么，该地域范围又包括那些具体的地区呢？

从地理范围来看，主要包括以下地区：Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。对我们中国人来说，比较熟悉的地区，除了大多伦多地区外，像汉密尔顿（Hamilton）、滑铁卢（waterloo）、尼加拉瓜（Niagara）、贵而富（Guelph）等都包括在这次反投机税所征收的范围内。

从该政策的具体内容看，该政策的设计确实是为了打击在大金马蹄地区投机房地产的炒作行为，而对于那些要在该地区安家置业者影响并不大。当然，对于国际留学生和获得工作签证的外国人士来讲，尽管在未来一到两年内可以获得税收返还，但是，现在在大金马蹄地区购房要多支付15%地费用。因此，这种政策实际上也抑制了这部分人士对购买房屋的需求。

关于房屋贷款详细政策，请通过居外联系安省持牌贷款专家成小洲。

（注意：本文仅为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。资料来源：加拿大安省政府网站）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业 | 美国

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛谷。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升5.8%

房产储量自2015年第四季度增长4.0%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为64天

房产售价与要价的百分比为100.46%

线下交易的房源百分比为56.83%

第四季度房市分析

索诺玛谷第四季度的情况可以总结为一句话：“虎头蛇尾”。10月与11月的成交量可观——与2015年同期的成交数量与价格点类似。但是与2015年相比，12月的销量与新签合同的数量都有所减少。是总统大选对房地产活动造成了影响，还仅仅是比以往更加明显的季节性下滑，只有时间才能告诉我们答案。

整体来看，2016年索诺玛谷的房产活动与2015年基本一致，与旧金山湾区的其他地区相比，该地区的销量下降幅度最小。虽然购房者仍然非常谨慎，但低价房产相对充足，有助于保持需求。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷销售的最接近房价中位数770,000美元的一套房产。

1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
2 室/2浴/1,480 平方英尺
售价：770,000美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷出售的售价最高的房产。

3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
4 室/9 浴/6,840平方英尺
售价 : 11,500,000美元

前景预期

第一季度通常会保持不变。大量买家仍然积极，但大部分买家不会像2016年的其他时期一样过于狂热。卖家应留意有关其房产定价过高的意见，确保他们的房产尽可能处在最佳状态。索诺玛谷是一个具有魅力的目的地，整个旧金山湾区的就业情况良好——这两大因素是未来房地产发展的好兆头。但是，在该地区，贷款利率增加的影响仍然比较明显。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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投资佛罗里达房产必去的地区 | 美国

海外买家对佛罗里达的热情又被重新点燃了。Laura Henderson本期为我们介绍那些精明的买家们都瞄准这个城市的哪些区域来投资。

在美国拥有房产无异于实现了美国梦，猜测特朗普总统上任后美国房产市场的走向，就像占卜师看着水晶球掐算未来，相当引人入胜。当一个新政府上台时改变是避免不了的，但对佛罗里达这样的地方来说，成功拉动外来投资并不是难事。去年，这个“阳光之州”12%的房产被海外买家买下，购房总价值也占到了24%。

市场已有的热销势头为2017年开了个好头。来自South Florida 地产公司的Mike Pappas说：“很多买家会选择设有护栏门卫的小区，这类房产的选择最多。但海景房和现代的公寓也很流行。在过去的几个月中，非常明显的不同是很多人开始对翻新后的度假房产感兴趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制设施和宾至如归的社区环境。” Pappas还说，这个地区普遍富裕的环境对有长远打算的投资者来说非常有吸引力。“租赁的收益为8%，但对于长期未定的投资者来说，最终的收益来自于房产价值的增长。”

最佳投资地

佛罗里达群岛（Florida Keys）

美国最迷人的海岸线之一就在这里。在埃弗格莱兹国家公园的咸水水域与佛罗里达海峡之间，从北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有着100多英里的优美海滨。尽管这个区域一直受北部富裕的买家们追捧，Key West的黄金地带的房价还是比2006年顶峰时期低了8%。但是房价在上升中；根据Multiple Listing Service的数据，占据Key West大部分地区的门罗县的平均房价，在2016年最后一个季度里年同比增长了12%，达到711,523美元。

有钱人会到Big Pine Key和Marathon这样的岛上购买度假屋，这些人通常喜欢水上运动，包括浮潜和深海潜水。海岛上的另一个迷人的地方是让人放松的小镇氛围。虽然Key Largo和Key West是群岛中最受人关注的两个岛，但最大的房屋交易往往在Islamorada岛上，这是一个坐落在群岛南部，海岸三分之一处的岛屿社区。在这里，三室的独立别墅加上最初的船坞费用，售价950,000美元。

劳德代尔堡（Fort Lauderdale）

佛罗里达的“黄金海岸”坐落在迈阿密以北23英里处。这里运河、小溪和河流纵横交错，可航行的水域有300英里。十年前，劳德代尔堡的时髦街区Las Olas大街重新兴起，带动着整个城市开始复兴。从前的Las Olas Boulevard是一个充满小商店的古朴街区，如今它发展成为了一个生机勃勃的小镇，有着高档餐厅和名品店，还有时髦的都市房产。

对住在美国和加拿大其他地方，又喜爱阳光的人来说，这座城市一直都极具吸引力；它有着“美国的威尼斯”称号，也吸引国外的投资者前来寻找水景房。

据来自豪华地产中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介绍，和去年同期相比，市场发生了巨大的变化。混合型的地产项目——既有高楼大厦，又有豪华联排别墅，还包含商业区——是目前的主要趋势。这缘于市政府迫切希望有效利用空间，同时希望尽量翻修市区老建筑，让新的开发项目和谐地融入传统市容。

那些寻找顶级豪华住宅的买家们可以去劳德代尔堡的Rio Vista和Harbor Beach，那里有价值数百万美元的房产，很多都配有超级游艇，吸引着高端买家们。而它旁边的历史小镇Victoria Park则完全相反，这里绿树成荫，多数房产都是经过翻修的1950年代的房子，起价通常为400,000美元。

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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【黄岚地产榜】2017春季大多伦多市镇房价地图！收藏！| 加拿大

【黄岚地产榜】特意编制2017年第一季度大多伦多各市镇房屋均价地图，以及相对去年第一季度的房价涨幅，让各位居外用家对大多房市热区一目了然！

本图文基于多伦多地产局数据。不作投资现金流、稀缺性、价值洼地、风险积累、租售比、空置率、租客素质、维护成本和便利性等构成投资决策要素的评估。具体各类房产和个案请咨询顾问级金牌经纪Daisy黄岚。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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农场——不该忽视的投资之选（上）| 加拿大

众所周知，加拿大不仅国土辽阔，地广人稀，而且还是一个农业大国。只要走出城市就能看见大片大片风光秀丽的农田和充满了田园野趣的牧区。那么在这样一个国家，农场是否也是一项不错的投资选择呢？现在，就让我们来一探究竟。

为什么要选择农场？

说起投资农场，很多华人朋友可能并不熟悉。的确，对华人而言，农场确实是一个比较冷门的投资选择。不同于很容易让人大喜大悲的股票，以及一连数年长势喜人的楼市，农场的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言，农场更在一般的房产之上，尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。

而且农场和一般的房地产有着很大的不同——由于气候变化，以及城市化建设，农场的数量只会减少，几乎不会增加。正是因为农场固有的稀缺性，决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值，甚至还有巨大的增值潜力。

为了说明这个问题，我们可以举一个例子。

我们知道，在2009年的时候，加拿大的房地产市场遭遇了一次危机，当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累，表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中，当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头，涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。以下是自1985年至2016年，全加拿大农业用地的价格变化情况。

从图中可知，加拿大农地的价格在经历了2011至2015连续5年两位数的大涨之后，已经渐渐归于理性。然而，根据专家对未来几年的预测，加拿大农场土地价值依然会维持只增不减的趋势。

投资农场怎样增值？

通过投资农场而获得资产收益，主要是通过两种方式，一个是资产增值，另一个就是经营农地本身获得的收入。前者最直接的体现，就是随着农地价格的上涨出售农地以获利。而后者才是投资农场的核心所在。一般来说，只要善加经营，农场达到20%的年平均收益率并不算特别困难。但是，如果真正想经营好一块农地，那必须对农业和管理有着相当的了解才行。

在加拿大，不同农场随面积、气候、位置、土质，以及适宜从事何种生产等各种因素的不同，价格差异往往很大。

以目前安省南部为例，80余万的价格即可购得某处占地面积约300亩，其中有240亩耕地的大型农场。而同样位于安省南部，且有部分土地位于矿藏区域的农场，面积仅190亩，而要价却达到了175万加币，整整翻了一倍。

因此投资者在选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，绝不能一味贪图低价和大面积，否则一旦选择错误损失将会巨大。如果投资者在处理购买、规划、种植等一系列问题的过程中，没有足够的经验，就一定要寻找专业人士的帮助。

这里要特别提醒，投资农场的花费绝不仅仅是买地，还有包括雇佣工人在内的一系列后续花费。所以对有意经营农业的朋友来说，劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少！

投资者如果要通过农场来获取收益，那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。

购买农场要注意什么？

在加拿大购买农场手续并不繁琐，只要有钱就可以购得。而且加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，希望鼓励更多的人能够投身于此行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房，而且几乎不用交税。

而在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。

农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。

不懂农业，是否就不能经营农场？

当然不是！加拿大是一个在各领域专业化程度都非常高的国家，在农业方面自然也不例外。在加拿大，作为投资人的农场主如果本身不懂农业技术，可以选择一种叫Custom Farming的方式来经营自己的农场。简单说来，所谓的Custom Farming就是农场主或投资人出钱雇佣职业的农民（同时也可以是职业的经理人）来经营管理这片农场。根据双方达成的协议，受雇的农民可以负责诸如收割、运输，或者从播种到收获这一过程中一系列专业而具体的工作。至于经营农业所需要承担的成本，比如购买种子和设备之类的费用，则由农场主承担。

如果选用Custom Farming的经营方式，那么首先需要考虑的因素，就是雇佣农民的成本。在这种经营方式中，农场主的收入来源于农产品的销售。至于负责经营的农民，其收入可以来自于定期支付的工资，也可以来自于销售后的分成，也可以是两种方式相结合。

如果投资人本身不懂农业技术，可以选择Custom Farming的方式来经营农场

在加拿大，农民的收入一般都很不错，尤其是随着这几年食品价格的上涨，农民的年收入始终在提高。此外，由于加拿大政府对农业采取扶持的政策，农民还可以从政府那里获得相应的福利和补贴，比如他们可以获得更廉价的汽油，相对低廉的农业保险，而对年轻的农民，政府还会为他们购置农具提供补贴。

以下是加拿大统计局在此前金融危机期间对全国农民家庭收入的统计结果，以及安省近几年农民家庭的平均收入。

从图中可知，即便在遭遇经济危机，加拿大各行业普遍失业率提高收入下降的情况下，农业从业者的收入依然保持在比较稳定的水平。

这一情况对有意投资农场，尤其是有意选用Custom Farming这一经营方式的朋友，可谓利弊参半。因为一方面，对农业的一系列优惠和扶持政策更容易让农场主获利，而另一方面农业从业人员较高且较为稳定的收入，也意味着农场主需要承担更高的人工成本。这些都必须计入投资计划当中。

总的来说，Custom Farming经营方式的好处是可以让农场主和投资人从具体而繁琐的农场工作中解脱出来，对于缺乏农业经验，也不太了解具体农业生产过程的朋友比较合适。

然而，这种方式的缺点，则是农场主和投资人可能要承担更多财务和管理上的风险，所以对市场以及经营管理方面的要求会比较高。而且一般来说，农场主需要对农场的生产进行整体上的把控，所以农场主最好还是要有一定的专业知识。

相关阅读：农场——不该忽视的投资之选（下）

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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加拿大房产买卖中的额外费用 | 加拿大

在上一期专栏中，我介绍了加拿大房产投资的概况，本期我将介绍有关加拿大房产买卖的额外费用（除房产价格以外）。

税收

非加拿大居民需要为其在加拿大的收入交纳所得税。税收的种类和所得税的申报材料根据收入类型决定。

房产转让（购置）税/土地转让费是房产价值的0.5%~2%（亚伯达、新斯科舍农村地区和萨斯喀彻温省除外）。20万美元以内的部分税率是1%，超过部分税率2%。

购买首套房不需要交纳财产转让税（PTT）的情况如下：

加拿大公民或永久性居民，且在全球范围内没有购置过房产；
购房之前在房产所在省份居住超过1年；
此前六个月上交过2份报税单；
购下房产后至少将房产作为主住宅居住一年。首套房购买者还享有一些房产转让税的部分优惠，具体情况按照当地的公平市价而定。

2007年12月，安大略省为首套房买家（高达2000位）免除土地转让税，现在也同样适用于转售和新建的房产。从2008年2月以来，多伦多（很可能其他省会城市也会实施类似政策）有自己的土地转让税，为购买转售和新建房产的首套房买家提供税收减免。

若购置的是一片空地，必须在一年以内建造房屋，当年买家必须要住在房屋中。

想要免除PTT还要满足其他条件，所以最好要咨询律师和公证人。

清税证明

准备和申报清税证明的费用由买家支付，费用根据交易情况为300~1000美元不等。

主要住宅不需要交资本收益税。

商品和劳务税（GST）税率5%，适用于新建房屋，一般包括在房产价格之中。如果房产是买家的主要住宅房，那么350 000美元以下的部分可以申请GST优惠，减税率高达36%，最高可达6300美元。

税前（GST）35万~45万的房产GST按比例减免。税前高于45万的房产不享受GST优惠。经过修缮的二手房和新建房产都享受GST优惠。

截止2013年4月1日，英属哥伦比亚取消了统一销售税（HST），转而使用GST和省级销售税。转让规定，包括英属哥伦比亚交易税，适用于2013年4月1日仍在进行中的所有交易。适用于交易税的房产同样适用于英属哥伦比亚交易税。

有关GST的问题参见 Revenue Canada，或咨询熟悉房产收入税的会计。

英属哥伦比亚的省级销售税（PST）是7%，一般包含在销售价之中。

HST（GST和PST的融合）税率为12%，适用于安大略省、新不伦瑞克省、纽芬兰、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省实施了联邦的HST。联邦的HST适用于大部分的交易，主要是新建房屋，不适用于二手房。不管房产价格如何，新房买家都能享受最高2.4万美元的优惠。

加拿大房产税是社区的年费，也就是说每个省税率都不同。房产税和PTT的区别在于PTT曾经是省级的税，发生在房产转移的交易中，而房产税是每年交给地方税务部门的。房产税是根据省级的评估单位评估的房产价值再通过当地税收部门规定的目前的税率进行计算的。房产税每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之间的。

小结

当地、省级或联邦政府对海外买家都不会征收额外的税费。房产转让税、房产税年费等都是基于同样的计算方式，适用于所有房产买家。所得税的交纳要看纳税人的国籍或者看纳税人的国家与加拿大是否有税收协定。

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加拿大的房子该怎么买？| 加拿大

在加拿大买房，每个省都有不同的法律法规，所以买家最好咨询一下当地的房产代理商、律师和会计师。

如果你计划每年在加拿大的时间不超过6个月，你就不是加拿大居民，但你仍然可以开银行账户，可以购置房产。如果你计划每年在加拿大居住6个月以上，你必须要申请移民。

加拿大政府出台了促进外国投资政策，大部分省（不列跌哥伦比亚省、安大略、魁北克、新斯科舍、纽芬兰、新不伦瑞克省）不限制海外投资者的数量。一些省份对国外居民购置房地产的数量有所限制。

在爱德华王子岛，外国公民如果要购买面积超过5英亩（约2公顷）或是临海长度超过165英尺（约50米）的地产，就必须要向岛屿监督管理及上诉委员会（Island Regulatory and Appeals Commission）提交申请。在马尼托巴，外国公民无法购买农田，除非他们计划两年内要移民到当地。在萨斯喀彻温省，外国公民不得购买面积超过10英亩（约4公顷）的土地。在亚伯达，外国公民最多只能购买两块地，总面积不得超过20英亩（约8公顷）。

寻找合适的房产中介

房产中介在加拿大地位很高。中介能提供价值，整个行业都很透明，管理也十分得当。

大部分中介都是个体营业的，中介费一般是可以面议的（一般在买家的承受范围之内）。不管是登记在哪个中介的房产，买家都可以通过任何一家中介购买。一般而言，每一笔交易都涉及两家中介——卖方中介和买方中介。

卖方中介（拥有房源的中介）一般都忠于卖家，只为卖家服务。也就是说，买家找到一家中介为其商议购房事宜，而卖家为其支付中介费。

《购买要约》

一旦选定一家中介，你需要给卖家一份《房地产买卖合同》（也称《购买要约》）。

制定了《购买要约》，而且卖家也接受了该要约之后，就要支付保证金。一旦买家签署了文件，那么文件就具有法律效力。如果买家要退出《购买要约》，就会损失保证金，还可能会遭起诉。

保证金放在一个信托账户中。一旦买卖双方达成了一致，保证金就自动成为买家支付给买家的房产交易额的一部分，然后交易就完成了。

贷款融资

加拿大居民购买一般的住宅，最高可以贷款支付75%的金额，最高贷款年限为25年。外国公民需要交35%的首付，最高可以贷款支付65%的金额。贷款的资格审查跟其他国家一样，即通过电话、传真或电子邮件访谈来收集个人信息，包括财产和负债状况、就业和（或）收入状况。贷款机构会逐个审查每个买家的申请。你的中介会给你推荐适合的贷款机构。

国外银行无法在加拿大登记贷款，所以买家比必须通过加拿大的贷款机构进行贷款。加拿大银行十分了解中国买家的需求。

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中国台湾房价要修正多少？修正到何时？美国房市经验告诉你！| 美国

中国台湾房价似乎尚未修正完毕，许多房产投资人常问：中国台湾的房价到底还要修正多少？或是修正多久才会停歇？身为房市专家，我根据美国房市修正经验，试着推敲中国台湾房市未来走势。

美国房价前一波高点发生2007年12月前后，全美各区的房价在当时的前后达到最高，之后开始滑落。截至今年3月，历经9年多全美100个都会区（metro areas）中，超过34%的房屋价格已超过2007年的前波高点。

丹佛、旧金山这两个都会区有超过98%的房屋价格，均超过2007年的历史高价，是涨幅最高的都会区代表。目前丹佛都会区的平均房价高过2007年历史最高价约50%；旧金山都会区平均房价高过2007年历史最高价约34%；换句话说，投资人过去10年，无论任何时点在这两个地区置产，潜在投资收益超过三成。

相对地，国人熟悉的拉斯维加斯（Las Vegas）都会区内仅有0.6%房屋的价格，超过2007年的历史高价；而拉斯维加斯都会区的平均房价仅为历史最高价70%；奥兰多（Orlando）都会区内仅有4.4%超过2007年的历史高价，目前平均房价仅历史最高价的77%。凤凰城（Phoenix）都会区内仅有4.7%的房屋超过历史高价，其平均房价为历史最高价的82%。这些地区，投资人过去10年间，若没有在相对低档置产，很可能发生目前市价仍低于原先买价的窘境。

有一位朋友不听劝告，认为美国次贷金融危机发生后2年多危机入市，2010年12月以43万美金，约是第一手价格85万美金的一半，买进拉斯维加斯当时5年新的大楼、2房约41.22坪的物件。前阵子美国房价抢抢滚，上网查询该对象市价，惊觉也不过42万美金，持有6年多居然没有上涨。

但若以美国房市热门地区为例，则发现是迥然不同的情形。旧金山房价在金融海啸期间，房价最大跌幅20%，约花6年的时间，平均房价就回到历史高点后，再创新高。西雅图房价，在金融海啸期间，房价最大跌幅约25%，花约7.5年的时间，平均房价回到历史高点，后创新高。而拉斯维加斯房价，在金融海啸期间，房价最大跌至历史高价的四成，迄今九年多平均房价还在历史高价的七成。

为何旧金山平均房价超过历史前高30%，而拉斯维加斯房价离前波高点仍有30%的差距，呈现天与地的差别呢？根据美国知名房产网站Trulia利用统计学的线性回归分析，发现这100个都会区的房价反弹的力道强弱，最主要是受到收入增长、人口增长、和房屋空置率持续降低等三个因素影响。

也就是说，旧金山都会区因为过去这几年，因为当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率维持在5%，所以房价表现特别突出；拉斯维加斯、奥兰多、凤凰城等些许都会区，当地居民收入与人口数不稳定、房屋空置率超过二位数，所以房价反弹相对吃力。

由美国房市复苏经验得知，一线城市的房价修正时间平均在6年，价格修正20~30%后止住，但二、三线城市，房价修正幅度动辄30~50%，修正时间迄今已超过9年，许多房价仍未回到原先价格高点。再加上，美国房价因发生次贷风暴这个重大利空，使得房价大幅下滑，许多房屋被法拍、银拍。反弹期间因实施量化宽松（俗称：QE）政策、不断地降息，加上外国人（特别是陆资）持续涌入捡便宜等利多加持下，使得房价缓步上升，筹码有效换手。且自去年下半年，美国开始启动升息的利空让房市再度洗炼，美国房价基本面相对较为扎实，房屋筹码相对安定。

相较中国台湾房价，房价虽自2015年4月时的高点修正1~2成，但国内尚无重大利空发生，且房贷利率也未开始提高，以现今房市温水煮青蛙的情形发展，房价底部尚未真正测试。再者，中国台湾房市流动性不及美国房市，亦不属国际盘，连旧金山、西雅图地区，美国房市最热门地区，房价都不免修正20~25%。故大胆推估，台北市的平均房价至少要修正30%才属合理，修正的时间恐怕也难逃6年之谱。

国人若想进场捡便宜，买房自用的刚性需求，或是检视手中持有部位，想淘弱换强的，可以参考美国经验，选择适合的时间与适当的价格进场。同时，应该选择当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率低的优质城市与区域，避免置产于大量新房需要时间消化的重划区或新兴开发区。于对的地区置产，就算短时期被套住，但持有时间够长，以时间换空间，房价迟早会还你公道！

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电商巨人亚马逊崛起带给房地产的冲击与机会 | 美国

最近一期商业相关杂志有篇文章撰写“亚马逊-地表最强本梦比企业”，内容提到美国公司亚马逊（Amazon）股票本益比约180倍，远超过脸书的43倍、谷歌的30倍，更别提及台股整体本益比的不及20倍。惊人的梦幻本益比，对经营者、大股东、员工，乃至小股民而言，应该都是梦寐以求的完美境界。

但电商巨人的崛起，将对整个不动产业将带来的何种冲击与机会呢？

本月初全美最大鞋类连锁集团 Payless ShoeSource申请破产保护，并表示将迅速关闭约 400家营运绩效不佳的店面。是否后续波及该公司在全球逾 30 国、约 4,400家店面，值得观察。然而这是单一事件，还是产业发展趋势？！若是单一事件，倒可以轻松以对，但若是产业循环趋势，则必须严阵以待。

然而从约有1,000家门店的青少年服装连锁零售商Rue21 Inc正申请破产保护，知名零售连锁业者Sears西尔斯、J.C. Penney潘尼百货等在全美各地积极缩编店面等这个角度来看，美国零售业似乎面临严峻的寒冬。

事实上，根据美国那斯达克挂牌，专门提供商业不动产研究分析的公司CoStar Group之研究报告，预估美国今年将有8,640间店面会关门大吉，相较去年不到3,000间店面关门，甚至远超过2008年发生金融海啸时的6,200间，对比现今美国经济表现不错的状况，这样的情形令人吃惊。

为何会发生店面关门潮的原因呢？电商的崛起，造成消费者行为与习惯重大改变所致。电子商务的便利与随手可及性，使得消费者去卖场（Mall）的次数明显下降，致使卖场内的商家营收骤降，最后入不敷出，导致关门大吉。因为消费者过去需要开车去卖场购买衣服、生鲜产品等，但现在只要透过电商亚马逊的服务，可以直接在家透过网络搜寻与下单，保证“两天到货”。其中，光是电商巨擘亚马逊在去年美国零售电子商务总营业额就超过一半的市占率。另外，“美国人每个月上网到亚马逊网站次数，远高过去拜访亲戚的次数”民间盛传的这个笑话，也可看出些端倪。

若对卖场一味地看衰，则又可能发生犯“以偏概全”的错误。事实上，根据Cowen research的市调，75%的美国人仍然喜欢逛实体店面。而上述大量关店的业者，多属于经营中低档次的零售商家；而针对金字塔高端客群的卖场，则是生意兴隆（如：cosco），实属天差地远。尤其是在美国，人均零售面积是欧洲或日本的六倍以上，零售业者的市场定位与区隔，几乎主宰该公司在市场上的胜负。所以电商崛起，似乎应该是对专营中低档次的零售通路商与零售业者冲击最大，这也难怪全球最大的零售通路沃尔玛近年营收衰退，也陆续关店裁撤。

从前面的分析可以得知，美国零售业寒冬吹向中低档次的业者。所以，有意投资商业不动产的投资人，除了投资目标区位好坏之外，挑选承租户应该避免为经营中低档客群的连锁零售业者。这个观点，最近刚好被美国亿万富豪的商场老板Rick Caruso认同，他在CNBC 5月初電視專訪時也认为亚马逊的新行业模式使得美国不够聪明的零售商业者，免不了会被淘汰。

再者，避开前述关店、裁员公司员工人数所在众多城市的住宅房产，因为公司若营运不佳，势必裁员精简，失业潮容易造成当地房产价格的下跌。中国大陆与中国台湾的商业房地产也似乎应该引以为鉴？！

然而，电商巨擘亚马逊崛起对房地产所带来的机会是什么呢？亚马逊不仅是电商巨人，亚马逊从在线零售业（从卖书到卖生鲜外），积极布局线下零售，并提供客户云端服务。去年12月，亚马逊发布革命性的“Amazon Go”——未来无人实体店面概念，系结合人工智能、物联网、大数据、实体生产与运送等，其经营模式颠覆传统逛街消费、人工结账的模式。

第一家 Amazon go 便利商店，已经在西雅图市中心第七大道练兵，供内部员工使用。这间大小约 50 坪的超商，消费者只须在走进入口时，刷一下手机上的条形码，让系统能直接从用户的手机或亚马逊账户里扣款；店里货架上放着各种生鲜商品，想买什么，直接从架上拿走，系统就会把商品加入你的虚拟购物篮里；采购完，只要直接走出门外，系统会根据虚拟购物篮里的商品明细，直接从消费者在线帐户扣款，完成交易。即使你拿下商品后悔不想买，只要把商品放回货架，系统就会自动从虚拟购物篮里扣除这项商品，完全不需要任何店员做结账服务。

也就是因为亚马逊服务与产品不断地创新，股价从2015年1月截至今年3月底，股价飙升约3倍之多，每股达约900美金，令人称什。事实上，为因应各项新业务之发展，公司持续不断地扩充人员。根据亚马逊2016年第四季年报资料，目前该公司全球员工高达34.1万人，相较2011年2Q共约5万名员工，五年内员工数暴增6~7倍。光是在去年一年内，就多雇用11万名员工。而更重要的是，在总部西雅图市员工已超过3万人，且目前光是在西雅图市对外招募当地新员工职缺就超过1万人，需才孔急。若再去网站查询亚马逊征人的叙薪条件，发现年薪多在10万美金起跳，甚至资深经理年薪可以高达20万美金。以目前西雅图市中心（downtown）平均房价约67.6万，房价所得比约3~6倍（即3~6年所得就可以买到一间房屋），相较加州硅谷湾区住宅房产动辄一百万~两百万美金，在薪资差距不大之情形，势必形成美国高科技人才的“磁吸效应”。所以，西雅图的房价后市，不容小歔，应有直追加州硅谷房价的潜力。

若错过买入亚马逊股票的好时机，也或许这辈子没有机会去亚马逊公司上班的人。不仿换个观念，开始注意并适时购入西雅图市房产，有机会当亚马逊员工的房东，享受亚马逊公司爆发成长与西雅图长期房价增值的美好果实。

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