Special Investment Column – Page 84

賣家必看——簡單幾招，讓您的房子賣出高價！| 加拿大

隨著目前安省政府對房地產政策的調整，加之央行行長所透露的加息信號，許多賣家也開始擔心自己的房子究竟能不能賣個好價錢。要實現這個目標，做好房屋的售前包裝就尤其重要。所謂售前包裝，也就是我們常說的Home Staging。一次好的包裝可能只需要花費幾千，但最終卻能讓房屋的成交價提升數萬。這樣簡單實用，且性價比極高的好辦法自然每位賣家一試，尤其在目前的市場環境下，更是如此。

那麼今天就讓我們來看一下，一次好的售前包裝都有哪些要點需要注意。雖然這裡只是簡單幾招，但絕對能讓您的房子價值倍增。

不要讓房屋顯得太過“個性”

很多朋友喜歡把自己的家裝飾地個性十足，或者放上許多充滿家庭溫情的裝飾，比如在房子裡掛上許多和家人還有孩子在一起的照片之類。如果這樣的房屋用來自住，自然很好。但如果用來出售，這就犯了一個大忌諱。因為一般買房者都會在選購房屋時，不自覺地投射進他們自己對未來美好生活的想像。因此太過個性化的布置很容易讓買家感到不適。所以為了賣房，建議房主們暫時拿走和家人的照片。如果牆面色澤太過明亮，那最好也重新粉刷一下，換成比較中性的顏色。

確保所有物件都完美無缺

有些不拘小節的房主可能對一些細微的瑕疵不甚介意。比如玻璃上輕微的刮痕，石膏上細小的裂縫，凡此種種可能都不會影響日常生活，甚至屋主自己都不一定能發現。但如果賣房者用挑剔的眼光來審視這個屋子，那麼這些瑕疵就極有可能降低他們對房屋的心理估價。所以想要把房子賣個好價錢，那屋主就最好仔細檢查每樣東西。如果有必要，還可以請別人來復查一下，哪怕最細小的瑕疵也不能放過。

巧用吊燈

Alyssa Tavazoie是加拿大著名的室內設計師。她在作室內設計時的一大訣竅，就是“使用枝形吊燈”。她認為這是一種成本極低，但是回報率極高的技巧。因為在多數人心目中，好房子的一大特色就是整潔而明亮。然而很多房子本身的照明卻很不夠。這時候最簡單的辦法就是在房子各處多放一些美觀大方的吊燈。或者至少該用些大功率的照明設備，讓房子顯得亮堂堂的。根據Alyssa Tavazoie的經驗：“很多賣家都覺得自己需要在照明上花費一大筆錢。但實際上我們隨便上哪個家具店都能找到許多很不錯的燈具。這最多也就花上幾百塊錢。”

注意家具和房子搭配後的視覺效果

這裡尤其要注意，配上家居之後的房間，是否會顯得很小。比如，某位房主的家裡可能有一個很大的沙發，也許在生活中沒有問題，但如果它會讓整個房間在照片上看起來局促狹小，那就必須把它搬走。為了讓房間顯得更大，建議房主在做售前包裝時選擇一些成套的、體積比較小的家具，而且每個房間最好多放一些。在這些家具邊上可以空出一些空間，以便讓房間顯得更加寬敞。

廚房要打掃干淨

廚房和櫥櫃必須整潔干淨。在做售前包裝時，所有的廚具都得放得整整齊齊。雜亂無章的廚房最容易讓人感到反感。如果你的廚具或者碗筷之類的廚房雜物比較多，那就把它們盡可能地放到碗櫥裡。

廚房設計

除了要干淨整潔，廚房還要盡可能的美觀，這就需要對廚房進行特殊的設計。廚房牆面上一定要安裝房間擋板。如果原本沒裝，那為了賣出好價錢，就更得裝一個。這樣不僅能讓廚房顯得整潔，甚至也能借此遮擋原來的污跡或瑕疵。裝修房間擋板的成本隨情況而定，時間一般不長，一個周末就能搞定。另外，廚房瓷磚的質量一定要保證。至於材質，可以考慮玻璃馬賽克，鏡面瓷磚，或者僅僅在普通的瓷磚上點綴一些新潮的設計。

櫥櫃的外形需要整潔、新潮，富有設計感

布料、坐墊之類都得換成全新的

比如茶杯墊、坐墊，還有烤箱手套之類的物件都得換成新的，至少換完後要讓它們看起來像是新的。

必須絕對干淨，尤其是廚房！

為保證絕對干淨，房主們甚至可以考慮雇佣專業的清潔公司來負責打掃房屋。確保整個房子裡裡外外都被打掃編了，不能留下任何死角。對廚房的打掃必須尤其仔細。因為廚房可能成為房屋的重點裝修和整治的對像，所以也必須是重點打掃的對像。

重修浴室

很多浴室裡的家具是買房時自帶的。一般而言，這些家具的特點都是實用有余，但美觀不足。所以為了做好售前包裝，屋主最好把這些東西都換一遍。通常這也不會花太多錢。比如買一面邊框造型比較新潮時尚的鏡子，來替換掉那面買房時自帶的鏡子，可能連一百快都不到。這要這麼一點小小的改換，如果再配上充足的燈光，那麼整個浴室看起來就會像重新裝修過了一樣。你甚至可以在一些家居用品商店找到一些古董鏡，或者一些仿古風格的器物。當然，你得確保這和這個浴室的裝修風格相協調。

用酒店標准布置浴室

這裡要尤其注意一些不太容易想到的細節，比如掛毛巾的橫杠。還有毛巾、衛生紙、廢紙簍等等，最好使用成套的物件。而且在做售前包裝時，像香皂、化妝品之類的物件最好是全新的。毛巾首選干淨的白色，而且要整齊地疊好放在毛巾架上。總之，整個浴室最好參照酒店的樣子來布置。

重新布置一下主臥

布置主臥時同樣可以參照酒店標准，比如在床頭放置兩個套上枕套的枕頭，而且最好是全新的，樣子要盡可能的蓬松；床單要干淨清爽；被子上覆蓋上被套，床單和被套都要曳至地面。而且上面這些床上用品同樣首選白色。另外，床頭櫃上一般建議放置一盞和房間整體風格相協調的台燈。桌子上不要放什麼雜物，但可以酌情放一個插著鮮花的花瓶。

確保房子的外觀和內部一樣干淨

為了做到這點，房主必須修建屋外的草坪和灌木，精心打理前後院。如果有條件，強烈建議屋主能種上一些時令鮮花。

芬芳的氣味也會增加別人對房子的好印像

有些精於廚藝的房主還會在別人來看房時准備一些親手制作的小點心，比如新鮮出爐，還透著香味的小餅干。另外，房主還可以在看房的訪客到來前，在屋子裡放上一些熏香或者灑上一些噴霧。但是這裡要格外注意，噴霧和噴霧的味道不能太過刺激，需要和房間風格相吻合。一般建議使用一些氣味淡雅的香水。

最後，也是最重要的一條，千萬不要把雜物放在看得見的地方

在干完之前所說的所有工作後，尤其要查一遍。否則，前功盡棄……

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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不是只有豪宅才繳“豪宅稅” 普通住宅也難逃壹“稅” | 英國

普通住宅價格越高，越靠近中心城市，增值速度就越快，離繳納英國房產稅“豪宅稅”的距離就越近。

英國工黨打算獲選之後，對英國境內價值達200萬鎊及以上的所有房產征收“豪宅稅”，該政策如果得以順利實施，連女王也得大掏腰包。許多小平民對此政策並不關心，因為覺得自己目前擁有的房產離200萬鎊差得太遠了。但也許，這一天也並不是太遙遠，專家們根據Nationwide提供的英國各地區房產交易的歷史數據，制作了以下分析表，告訴投資者，在某某年之後，也許您的房產就值200萬鎊了。

倫敦40萬鎊住宅18年可增值至200萬鎊

假設，您目前擁有的房產價值40萬鎊，如果當地的房產價格走勢仍然沿著過去20年的房價平均線增長，那麼您的房產增值到200萬鎊，需要等待這些年：

就整個英國的平均值而言，目前價值40萬鎊的房產增值至100萬鎊需要14年，25年之後，將會增值至200萬英鎊。

倫敦60萬鎊住宅14年可增值至200萬鎊

假設，您目前的房產已經值60萬鎊，您所在地區的未來房價走勢和過去的20年相似，那當然，您進入交納“豪宅稅”一族的時間也將大大縮短：

就全英平均價來說，價值60萬英鎊的房產增值至100萬鎊需要8年，漲至200萬鎊，需要19年左右。

倫敦80萬英鎊住宅11年可增值至200萬鎊

如果您目前已經居住在價值80萬鎊的房產裡了，而且又有英國大選權的話，就真的該認真考慮給哪個黨派投出您寶貴的一票了，因為，您可能很快就會被征收額外的“豪宅稅”了。

根據英國房價過去20年的平均走勢，市值80萬鎊的房產增值至100萬鎊只要4年，14年後將增值至200萬鎊。

通過以上三個數據分析表顯示，普通住宅也將難逃“豪宅稅”。房屋價值越高，越靠近中心城區，增值的速度就越快（只要該城市的房價發展走勢與20年前相似），投資者離繳納“豪宅稅”的距離也就不遠了。

天際投資置業創始人張思琪專欄全集

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【投資新看點】加拿大商業地產最新走勢 | 加拿大

房地產市場的走向取決於方方面面，各種分析和指標也讓人看著花眼。在個人住房市場方面，最近政策層面和市場新聞頻出，黃嵐Daisy預計市場消化這些消息還需要幾個月的時間。但因經濟基本面並沒有什麼實質上的利空，所以黃嵐Daisy判斷短期盤整完畢，依然會是一個上行的趨勢。

但商業地產則完全不同。我們知道商業地產的特點之一就是穩定性很好，有關房市的很多政策均針對個人住宅市場，與商業地產板塊完全無關。目前加拿大的商業地產板塊可謂相當活躍。黃嵐Daisy也在市場一線體會到了商業物業的溫度，把這溫度和信息傳遞給讀者，希望和大家分享商業地產投資方面的最新資訊及新的思考維度。

加拿大商業物業投資在2016年創歷史最高記錄之後，在2017年頭一季度又創下了新的更高記錄。全國商業物業投資總額達119億加元，環比和同比分別增長+66%和+86%，無論是漲幅還是總額均創五年歷史新高。

按地區劃分

與去年相似，2017年第一季度的投資活動主要由加拿大的兩大門戶市場推動。溫哥華和多倫多在第一季度占所有投資活動的63％，達到75億加元。溫哥華本季度漲幅最大，第一季度的投資總額為46億加元，同比增長了+177％。多倫多達到30億加元，同比增長了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。

第一季有強勁投資增長的地區還包括卡爾加裡、埃德蒙頓、和滑鐵盧。卡爾加裡的投資總額為9.69億加元，埃德蒙頓為6.35億加元，比2016年第一季度分別躍升+137％和+123％。這一增長加上2016年底投資活動增加似乎表明投資者對這些地區市場的信心可能反彈。值得一提的是，滑鐵盧地區實際上是第一季度同比增長最大的地區，投資總額為5.05億加元，增長了+275％。作為第一季度加拿大第六大投資市場，滑鐵盧地區似乎在商業投資者心目中的地位日顯重要。

按行業劃分

幾乎每個商業物業類別的投資都明顯上升（出租性公寓樓除外），零售類商業物業顯然是2017年第一季度最具爆發性的，投資總額達33億加元，同比和環比分別增長+183％和+71％。其中大部分是由於投資溫哥華零售資產的資金突然湧入，其中包括三個獨立的區域性商場的交易。事實上，一季度零售商業物業投資總額的66%投資於溫哥華市場。

第一季度，辦公樓物業是第二大資產類別，投資額達30億加元。雖然辦公樓物業投資再次主要集中在溫哥華和多倫多（占辦公樓總投資的64％），但二手市場的交易活動也有所增加。在第一季度的前五大辦公樓交易中，在多倫多、溫哥華、渥太華、和卡爾加裡各地都有發生，表明辦公樓資產在各地區仍然具備廣泛的吸引力。

截至今年第一季度，工業物業和酒店物業的投資額分別為18億加元和16億加元。工業物業受到大多地區爆發性投資的推動，平衡了全國其他地區的投資，而酒店方面的標志性交易是則以11億加元出售給中國香港買家的加拿大Silver Birch酒店連鎖品牌。

按投資者分類

養老基金是2017年第一季度最大的投資人，占市場的38％，大大高於2016年的16％。第一季度，養老金主要集中在辦公和零售物業，其收購的90％集中在這兩種資產類型上。第二大買家類別是加拿大私人投資者，占市場的31％，然後是外國投資者18.7％。

黃嵐Daisy認為，外國投資者對推動加拿大房地產市場的作用明顯。特別是一些有實力的公司和家族企業，都在紛紛搶灘加拿大商業地產。吸引外國資金的有利點很多，比如：可以貸款，加幣彙率長期處於低位，貸款利息也處於歷史低位等等。

關於外國投資者

外國買家在2016年積極收購的趨勢上進一步前行，在2017年第一季度，海外資本流入占加拿大全國商業物業投資的18.7％。這預示著2017年將是外國人在加拿大投資商業物業的又一個輝煌之年。外國買家主要針對位於多倫多和溫哥華兩大門戶市場的零售和酒店物業。最大的外國收購是上面提到的來自於中國香港的股權投資基金對SilverBirch連鎖酒店的收購，交易金額為11億加元。

黃嵐Daisy提醒大家注意，來自中國的資金在第一季度占到所有海外資金的80%，但由於中國近期趨嚴的資本管制，導致不少大型跨國並購流產，個人換彙管理也趨嚴。這對於加拿大本地買家或有渠道的中國資金將是利好，因為潛在的競爭買家會有所減少，因此是投資布局的好時機。

關於投資商業地產，如果您還有什麼具體問題需要咨詢，歡迎您透過居外聯系我。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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揭秘英國房市潛規則

中國人買房子往往喜歡先找到自己看中的目標再跟代理房子的中介和開發商聯系，這種思維方式跟在國內置業一脈相承，殊不知海外房產市場的水很深，自己為信息不對稱而要支付巨額的學費。

事實勝於雄辯，我們先來看一個典型的例子吧。從今年年初起，留意英國房產的人肯定會注意到在倫敦西南著名的金斯頓區各大中介都在推銷同一個很大規模的新建公寓項目，是期房，2018年才竣工，非永久產權。一個臥室的公寓標價是47萬英鎊起。打開數據庫，我們立刻搜尋到附近很多類似的公寓要價平均只有32.5萬英鎊，其中有一座具有永久產權的房子只有22.5萬英鎊。

好家伙，同樣的東西，來自中國的買家要多支付45%的價格。由於中介都從房地產開發商那邊拿佣金，所以他們根本不會跟大家透露半點周圍其他更有投資價值，性價比更高的房子。這直接導致了大家所能看到的房源大都是新建公寓的畸形市場。新建公寓滿足了國人喜歡住新房子的偏好，價格卻比市場上其他物業要貴很多，而且要支付高昂的管理費，由於不是永久產權更要支付價格不菲的地租。大家以為中介的笑容可掬，彬彬有禮為您解答置業過程的各種問題都是免費的，卻在不知不覺中花了很多冤枉錢。

在英國買過房子的朋友都有這樣一種體會，在房子議價階段，總是覺得中介不給力，好像聽不懂我們在說什麼一樣。中介表面上在替我們砍價，實則玩的是一種平衡術，一方面他們故意把價格往賣家期望的方向抬，降低我們的期望值，另外一方面想挽留我們套住我們。究其原因，這些中介是為賣家服務的，成交價格越高，他們拿的佣金越高，道理其實很簡單。這樣對於買家來說損失非常慘重，因為議價過程中進出都是幾十萬甚至上百萬的差額。同樣，大家以為他們為我們議價節省成本，殊不知我們又在不知不覺中花了另一筆冤枉錢。

水這麼深的市場還有沒有人可以信任？答案是有。其實在歐美包括澳大利亞等一些發達國家，有這樣一群人他們在復雜的房地產交易中只考慮買家的利益，全心全意的為買家服務，他們就是買方經紀人。對於身處中國大陸，具有七八個小時的時差，不能輕易搭飛機的來看房，嚴重的信息不對稱，甚至連國外的網站都登錄不了的買家來說，最合適的就是找到一個可靠的買方經紀人，只需要把您的需求告訴他們，他們會為您處理後面所有的事情。總結起來，和買方經紀人合作有四大好處：

第一，省錢

買方經紀人有英國市場上所有房源的信息，包括一些利用自己的渠道沒有在公開場所做廣告的物業，所以比其他中介可以極大的擴展選擇選擇面，讓您和英國本土人站在一個起跑線上，而不是大量推銷一些英國人根本不會購買有巨大溢價的樓盤。而且更重要的是在後期議價的過程中，買方經紀人也會盡全力為您節省買房成本。

第二，升值空間

由於沒有代理開發商指定物業的壓力，買方經紀人可以作為第三方為您獨立挑選出最具優秀品質的物業，一般都具有非常大的升值空間。雖然從買家這裡要收取一定的佣金，但是比起那些高品質物業誘人的升值潛力及節省的成本，只是非常非常小的一部分。

第三，省時間

如果您自己在網上搜索，或者通過其他渠道，可能要走很多彎路，加上語言不通，買一座理想的物業花去一年甚至幾年的時間都是很正常的。和買方經紀人合作就不一樣了，他們有現成的網絡，如果您來不了英國，可以第一時間替您看房，這樣就跟您在英國買房沒什麼兩樣了，幾個月搞定一套房產一點問題都沒有。

第四，省事

眾所周知，海外房產交易過程非常復雜，涉及法律稅務銀行信貸等多個機構，大部分中介沒有耐心也沒有義務為您排憂解難，唯有買方經紀人可以替您解決任何和買房相關的問題。而且我們的裝修改建團隊還可以幫您處理買房以後的各種事宜，讓您完全沒有後顧之憂。

海外置業，動輒幾百萬上千萬的投資，大家一定要擦亮眼睛，謹慎行事。買方經紀人對於很多中國買家來說還是新鮮事物，不過在歐美市場上卻已經流行了很多年。傳統中介還是買方經紀人，究竟孰是孰非，就讓我們在市場中去檢驗吧！

英倫麗舍CEO芬妮專欄全集

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家長必看！密西沙加市最好的小學，就在這個經典浪漫的社區 | 加拿大

眾所周知，每年的Fraser安省公立中小學排名總會受到全體家長們的矚目。然而如果各位家長想為自己的孩子挑選一個好學校，僅僅參考這一個排名還是不夠的。比如，有一所學校被許多家長稱為“密西沙加最好的小學”，但它偏偏沒有參與排名。它就是大多地區著名的英法雙語小學——Vista Heights。而它所位於的，也正是密市最經典的社區——Streetsville。

完美學區——頂尖的小學和中學

Vista Heights雖然沒有參與最新一期的安省公立中小學排名，但這所馳名於外的英法雙語小學依然憑著往年驕人的戰績，和絕佳的口碑，被視為密西沙加公立小學中的“無冕之王”。

Vista Heights的綜合評分常年位於9分以上（滿分為10分），並曾多次蟬聯密西沙加公立小學榜單的榜首。而其出色的法語教學，更是受到無數家長的贊譽。

近年來，因為看中Vista Heights雙語小學的教學質量而特別搬來Streetsville的人也越來越多。其中甚至還有專程從魁北克慕名而來的家長。

而除了有頂尖的Vista Heights小學外，著名的天主教高中St Aloysius Gonzaga的學區也位於這一地段。在最新一期Fraser排名中，St Aloysius Gonzaga中學在安省740所中學裡排名第35位。

同一地區彙集了密西沙加頂尖的小學和中學，可以說Streetsville有著密市最完美的學區。然而，Streetsville的過人之處還遠不止於此。

Streetsville——經典浪漫的歐洲風情

Streetsville是密市最經典的社區，大多地區著名的豪宅區Credit Mills即位於其中。

自1879年Credit Vally Raiway鐵路通車，Streetsville就與多倫多就連成了一片。同時，流經境內的祈德河Credit River還與安大略湖Lake Ontario相通，便於船運，大幅地提高了社區的發展空間和交通便利程度。

今天，Streetsville成為密市最集中、保護最完善的歷史建築區，一個現代化城市裡的古典鄉村。漫步在鎮上，古樸典雅的英式歐陸建築，鄉村式店鋪，哥德式教堂，以至偶爾傳來的古典音樂，不時能讓人住步細心欣賞。每年，退伍軍人紀念日Remembrance Day、面包蜂蜜節Bread & Honey Festival、聖誕花車巡游Santa Claus Parade都在Streetsville舉行。

每年夏季，在區內的Streetsville Momorial Park 還會舉行室外音樂會、夏日Funfair，以及燃放煙花活動，成為密市旅游和慶典活動的中心之地。

值得注意的是，在該區英裔移民明顯地高於其它區。在這裡以英語為母語的人口占到了78.34%，另有7.16%的人會在家使用英語。而且本地居民中，超過60%的人有大學或以上學歷。有如此高比例的英語和高學歷人口，也許這也是Streetsville歐洲情調得以保持的那麼好的原因之一吧！

交通便利，配套齊全

作為密西沙加最優質的社區之一，Streetsville不僅具有經典浪漫的文化，也具有交通便利，和生活配套齊全的優勢。

從Streetsville的核心位置，僅需乘坐一輛公交車，即可到達位於邊上Erin Mills社區的著名購物中心Erin Mills Town Centre，著名醫院Credit Valley Hospital，以及Erin Mills社區中心。此外，附近的公交車還可直達Square One、多倫多大學密西沙加分校，和約克大學。從位於Streetsville中心區域的Go火車站乘坐火車，半小時即可直達多倫多市中心的Union Station。

Streetsville的中心區域還很靠近403/401/407等高速公路，因此如果選擇自駕出行也會十分方便。

Callisto Ct——近乎全新的街區

Streetsville是一個具有200年悠久歷史的社區，那麼這是不是意味著這裡的房源都很舊，樣式也很老呢？當然不是！

在Streetsville的核心位置，就有一個新建的、以獨立屋為主的街區，其房屋的房齡都只有10年左右！這麼新的獨立屋街區，在Streetsville社區，乃至整個密西沙加，都可謂難得一見。更為難得的是，這一街區由多倫多著名的建築商Daniels Home承建，其品牌足以成為房源品質的保障。因此這一街區的房源大多在市場上十分搶手，各方面也堪稱完美。居住這一區域的業戶大多也是收入較高，且注重生活品質的人群。

以位於這一街區的某套在售房源為例，房屋的正前方是安靜的小街Court End，以及一個寬敞的街心廣場。房源後院朝東，是置業的首選朝向。近乎完美的結構和朝向，使房屋中的家庭廳、廚房、早餐廳、主臥等主要活動空間在白天始終陽光明媚，充滿了動感和朝氣。

整棟房屋共有4間臥室，可改造成5臥，其中共有2個主臥；全屋4間衛生間，其中2個為主臥套間；另有雙車庫、四車位，車庫中還有可供電動轎車使用的充電系統。

特別值得一提的是，在這套屋子的前院中還栽種著美麗的日本櫻花和其他常綠植物，後院也是經典的東方園林風格。這一細節充分顯示了屋主人的審美和生活品味，也表現出這一社區的品質和情調。

如果您也有意在這一高尚社區選購一套優質的房源，歡迎瀏覽居外密市房產。

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澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委托經紀，省事 | 澳洲

當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為准房東，買家們要注意些什麼問題呢？

首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。自己管理出租物業可以為業主省下一筆可觀的管理費用，還能與租客建立更為直接的友好關系。如果業主居住所投資房的附近，並了解相關的租賃法律和擁有空閑的時間的話，這不失為一個可行的辦法。相反的，選擇專業的地產經紀可能為更佳的辦法。尤其是對許多居住在海外的業主，由於沒有過多的時間來管理出租物業，所以，及時選擇地產經紀安排出租事宜最佳。

無論買家做出何種選擇，值得注意的是，擁有一套投資物業並非一本萬利毫無風險的。業主應當確保為物業進行合適的保險。同時，作為房東，業主也應當購買適當的房東險，例如房屋損壞時的房租損失，租客違約搬走的損失等。

其次，買家需要考慮的問題是，如何選擇合適的地產經紀代為管理自己的出租物業。澳大利亞的地產經紀必須經過專業的培訓獲得執照才可以從事該項服務。一般的地產經紀公司會同時提供出售與出租服務。然而，術業有專攻，買家如果從某個地產經紀公司購買了投資物業，可以繼續選擇該公司代為管理出租物業，當然也可以選擇其他合適的地產經紀公司。根據經驗，買家應當至少與2~3家不同的地產經紀公司接洽，了解他們的費用及所能提供的服務來幫助做出決定。值得注意的是，一般經紀公司無論是在出售還是出租時都無法保證租金金額的，只會給出相應的市場標准，買家亦應當根據市場價為出租物業定價。在與地產經紀接洽時，買家可以考慮以下問題：

該經紀公司從事租賃物業管理事宜的歷史及經驗；

該經紀公司目前管理著多少租賃物業；

該地產經紀在當前公司工作了多久？

該經紀公司是否定時檢查出租物業？

該經紀公司如何有效審查潛在租客？

如果租客遲交房租了，該經紀公司有何辦法來解決？

管理費用包含了哪些服務？

一旦買家確定了經紀公司，應當及時與經紀公司簽訂代理協議。協議內容應當經過雙方協商而定，例如：多久檢查一次出租物業等。目前大部分的經紀公司都收取一周的房租作為租賃服務費以及相應的管理費。一般管理費按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服務協議裡也會列出其他的費用，例如：出租廣告費、起草租賃協議費以及其他可能會收取的費用等。買家應當在簽訂服務協議前確保自己的責任與義務。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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澳洲資產折舊抵稅系列（五）：業主利益最大化 | 澳洲

澳洲的稅法是鼓勵投資的，其中一個重要的表現就是賦予投資者對其資產進行快速折舊的權利（比如應用遞減價值法，雙倍計算折舊額），以擴大其投資初期抵稅的基數，不僅可享受稅務上的優惠，還可增加其現金流和投資回報。因此許多投資者在其投資的前五年內，就可能把一半或將近一半的資產折舊額全部衝抵掉。不過前提是，投資人需按稅法規定，每年按時申報相應的資產折舊抵稅額，否則過了一定的年限（通常是兩三年），上述抵稅額是無法追溯的。

絕大數的投資人會選遞減價值法（DV），因為它能使投資初期的折舊額最大化。然而原始成本法（PC）也有它的用武之地。譬如當業主在出租該房產一年後搬進去自住，一年後，他又搬出來。因為業主自住期間的折舊是無法抵稅的，因此為了最大化業主的利益，應選用原始成本法，使業主自住期間的折舊額損失最小，保證他第三年重新投資後，資產的賬面價值最大化。

案例分享

2009年小王買了一個獨立新房（土地+房子組合方案），包括四房兩衛浴雙車庫，其中土地26萬澳元，建房24萬澳元，共計50萬澳元。若小王將它用於投資用途，請問他每年大約可抵多少稅？

根據稅法的規定，我們為投資人小王制作了一份跨度是40年的資產折舊抵稅報告，詳盡列出在遞減價值法（DV）和原始成本法（PC）兩種方法下，他每年可以申報的折舊抵稅額。由於篇幅的限制，下面只列出前五年的折舊總額：

如果小王選擇遞減價值法（DV），他可在第一年可申報高達一萬元的折舊抵稅額，而在第二年僅可申報8千元的折舊抵稅額，以此類推。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

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澳洲資產折舊抵稅系列（一）：合法避稅現金為王 | 澳洲

當下全球經濟的萎靡不振和商品價格/貨幣彙率的動蕩不安，使投資固定資產（包括出租房或生意）重新成為人們投資的焦點。在澳洲投資固定資產的優點很多，除了長期穩定和可觀的增值外，它還可以帶來獨特的資產折舊抵稅額度，每年可為投資者省下一筆可觀的稅金（每年可達成千上萬的現金返還），不僅可以增加他的現金流，進而提高投資的回報率。

固定資產折舊（depreciation）與投資人的收益密切相關，已成為投資人置業前，進行項目可行性分析的重要依據。同時，一些房屋開發商，也將一份有價值的資產折舊抵稅報告作為吸引買家的市場營銷手段。

資產折舊與避稅、省稅的關系

固定資產擁有壽命（effective life）且壽命是有限的。澳洲稅務局允許將固定資產當作一個會經歷生老病死的物體。資產折舊的核心思想是，隨著時間的推移，資產將會產生貶值（depreciation）。那麼這一貶值部分是可以在一定時期內，每年按照一定的比例計入投資的支出項目中，從而合法地減少收入，達到少繳稅或不繳稅的目的，實現投資人在稅務上的利益最大化。

在眾多避稅省稅的方法中，資產折舊抵稅報告是一個重要且被廣泛應用的工具。每一個擁有固定資產的投資者都應該善用它。真可謂：交稅是光榮，逃稅是犯罪，省稅是智慧。

資產折舊是帳面上的一種花銷，有別於一些普通項目的支出，如維修費、地稅等，資產的擁有者不需要日常額外的資金投入，卻可享有每年報稅後得到的額外收入，大大地改善了現金流和財務狀況。另外，購買資產折舊抵稅報告的費用可當年全部用來抵稅，果真是利大於弊啊！（弊處將在以後討論）

折舊申報者必須是該資產的擁有者（owner），這包括對其的部分擁有（如一些年青人把單元房的部分房間出租，在和別人共享住房的同時，同時享有出租的房間折舊帶來的抵稅好處，一舉多得）。所以租客或承租人不可以申報不屬於他們的資產折舊。

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澳洲房産投資守恒定律：買一棟，守一棟 | 澳洲

我前幾期的一篇文章中，曾提到當年我從一位猶太富翁手中購得“霍克大樓”的故事。這件事對我的意義，不僅僅是為我事業發展提供了至關重要的“一桶金”，更讓我在這位猶太富翁那裡學到了一條房地產經營的金科玉律——“Buy one, keep one（買下一棟，守住一棟）”。

我和很多國內來的投資者打過交道，他們有些是我的客戶，有些是我的朋友，我發現過去一些人會有這樣的念頭，即還沒有買房子的時候，就已經在考慮賣房子的事情了。當然咯，房地產作為一種產業投資，兼顧買入賣出，全盤計劃也是無可厚非的。問題在於，他們賣掉房子的理由是什麼？

首先，有的人認為，房產增值再多，總歸是數值上的增加，唯有低價買入後高價賣出套現，拿到“真金白銀”，才算是真正賺錢了。因此，他們對於房地產市場固有的波動規律總是缺乏足夠承受力，往往一見風吹草動，就會迫不及待地把房產賣掉，換來“可靠的”現金後，才能安心。

其次，有些人可能是多種產業的投資者，出於維持“現金流”運轉的考慮，覺得房產持有太多，會“栓死”太多現金資金。因此或不願持有太多房產，或者在別的領域經營遇到問題時，由其是不幸遭遇“金融危機”這樣的大氣候困局時，首先想到的就是賣掉投資房來解決問題。

其三，部分本錢較小的投資者，加之受到中國傳統的“求穩、保守”觀念的影響，奉行“賣掉一棟，才買一棟”的做法。所以他們在購買新的房產之前，會先考慮賣掉原有的房產。

最後，還有一種人，他們無論在哪一個領域內，都只打算做短線的投資。也就是所謂的低價買入，高價拋出；快速買入，快速拋出。這些投資者，在中國的股票或房地產市場上也呼風喚雨過，因此也帶著這一經驗運用到了澳洲的房地產市場中。

而我的“買下一棟，就守住一棟”的房地產持有理論，恰恰與以上這些投資人士的觀念截然相反。

為什麼投資房地產，尤其是在澳大利亞投資房產，無論買入了多少套房產，始終不該賣掉房產，又怎樣能夠做到不賣掉房產呢？

第一，土地的擁有者，永遠是整個時代的最大贏家。人類近200年的歷史告訴我們，自從進入近現代社會以來，整個社會其實就是由三種人群所構成：工人、資本家和地主。雖然今天的工人已經進化到“白領階級”，但不變的是什麼？是一天八小時的工作；是一周五天的周轉；是一年到頭的勤勤懇懇；是一輩子的辛勞；但換來的是無論工資多高多低，反正一失業，就要面臨窘境的結果。資本家呢？當然錢比工人賺得多，可日子過得一定舒服嗎？他要從別人那裡租來地皮開商店、辦企業、開工廠，怎樣籌集成本；怎樣控制支出；怎樣管理雇員，工人只要一天工作8小時，可資本家除了睡覺都要把所有精力都投入到自己的事業中去的，有時還得赤膊上陣。就是這樣還有經營失敗，破產倒閉的風險在等著他，論辛苦可不亞於工人。那麼誰最開心？就是把土地和土地上面的廠房租給資本家的地主了，他不用勞動，無需費心經營，不管旱澇雨晴，只管到時收錢。只是在這個世界上，工人到處可以招工，資本家什麼生意都可以做，唯獨土地是有限的，因此土地的所有者也是有限的，能夠靠土地獲利的才是世上最幸福的人。

第二，回到澳大利亞的環境中，同樣也是這個道理。因為澳大利亞的別墅都是帶土地的，買房子其實就是在買土地，占有房產越多，意味著占有的土地越多。而且澳大利亞的房地產在過去的半個世紀中呈現出穩定的上升趨勢：20世紀60年代，全澳的房產均價為8千澳元/套，80年代上升到8萬/套，90年代達到15萬/套，2000年前後升到30萬/套，如今更是達到了56萬/套（2010年）日後星移鬥轉，世事變遷，但不會改變的是你，或者你的家族後代，作為“澳洲地主”獲得的房產紅利。土地，只有土地，才是最終的“真金白銀”。

第三，房地產在澳洲，不僅可以作為“保值器”，也是一個靈活方便的“現金吐納箱”。這是由兩點決定的。一方面，澳大利亞本地居民的居住習慣培植了穩定的租客市場。根據調查，目前澳洲的永久定居者當中（也就是不包括留學生在內）有30%的人是長期租房生活的，有的甚至是終生租房者。而且和中國人理解的不同，這些長期租客並非都是低收入群體，他們當中不乏收入較高且穩定的中產階級。再加上流動人口的因素，因此租房一定是一種剛性需求，龐大的租客數量撐起了堅強的出租市場。正因為如此，純粹作為投資的房產（非自住房）從出租中所獲得租金收入，可以一定程度解決不少投資人對現金流的擔心。另外，澳洲貸款制度對於民用住宅是最為寬松優待的，這一點區別於其他一些國家（比如中國），許多國內投資者正是對此不甚了解，才缺乏持有房產的信心的。我舉一個例子，根據澳洲銀行的規定，如果購房者所購房產升值了，即可向銀行申請升值部分的80%作為新的貸款，而且申請來的貸款金額，完全可以用到別的行業領域投資上。這個優越性，往往被本地的很多投資人，生意持有者用於成本籌集或資金周轉的利器。所以不要擔心房產會淤塞住你的資金。

第四，我是最反對帶著“投機”的目的來做澳洲的房產投資的。因為要“投機”，所以為了實現利潤最大化，從投入上看，可能要冒資金鏈緊張的風險；從目標上看，可能會冒“所有雞蛋放在一個籃子”裡的風險；此外作為來自國內的炒房者，彙率風險，宏觀經濟風險，都會因為他們“投機炒房”的做法而被大大放大了。再穩定的一個投資行業，也不能保證在一兩年的短暫時間段中，可以穩賺不賠。所以奉勸所有有意投資澳洲房產的人士，千萬不要把它當作賭場，靠擲骰子來博取你的運氣！

其實通過這幾年與國內投資者接觸了解，我發現人們在海外買房的動機已經發生了變化，如今越來越多的國內投資者已不再是人們過去所說的“炒房團”了，因為他們並不是把房產作為買進賣出的一種投機行為，而是更多學會了如我以上所說的長期持有了。因此，要想真正成為一名成功的房地產經營者，一定先要學會“Buy one, keep one”。

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澳洲房産市場——吸引，源于優勢 | 澳洲

澳洲最受歡迎的投資方式是什麼？投資房產。隨著越來越多的海外投資者湧入澳洲房產市場，新一輪的澳洲房產投資熱將繼續升溫。很多人不禁疑惑，澳洲房產為何如此受歡迎？針對此番熱景，本期我將給出自己的獨到見解：吸引，源於優勢。

市場透明監管體制有效

眾所周知，澳洲房產市場“高度透明”與“一視同仁”的兩大優勢，位列世界第一。澳洲房產開發商所開發的任一全新樓盤的售價，在面向海外投資者與本土投資者時，完全一致。

在監管方面，購房者無需擔心提起就讓人聞之色變的“中介”問題。因為，即便是做著拿鑰匙開門帶人看房子的差事，也是需要具備職業資格認證（Real Estate Registration Licence）的。

另外，隨著職位提高，各種強制性的再教育課程培訓，以及嚴格的職業道德操守與相關法律知識都是必備條件。這在一定程度上，形成了一個有效的監管體制，保障各投資人士的權利與資產安全。

經濟基礎堅實投資回報可觀

遼闊的國土面積，豐富的自然資源，使得澳洲成為一個能源與牲畜的出口大國。因此，對其他國家的資源依賴性較小。堅實的經濟基礎，正是一個穩定市場經濟所需具備的大背景環境。而相較於風雨飄搖的美國金融危機、歐債危機，澳洲是一塊穩步發展的樂土，吸引著眾多投資人士前往。

投資回報方面，澳洲房產市場的租金相當之高。據瀚亞國際的數據顯示，以悉尼為例，每年淨租金收益可達到6%左右，國內的租金收益在2%左右。在澳洲，好的投資項目可以做到只需要投資20%，其余80%申請銀行貸款的情況下，依靠租金收入完全可以償還貸款。這在國內的房產市場是難以想像的。

獨具優勢的房策、政府的隱性推動

永久產權
無遺產稅
無房產稅
一成首付
高貸款率
還息不還本

這些獨具優勢的房產政策，無疑是拋向海外投資者的橄欖枝，受到吸引也在情理之中。

同時值得注意的是，從過去數年來看，每一個政府規劃過的區域，房價幾乎都穩步上升，牢牢按照7年翻一番的規律進行著。澳洲房產市場的上升勢頭，離不開澳政府的隱性推動，日益增加的人口，住房供不應求的現狀，都使得政府在積極推動澳洲房產市場的進一步發展。

高淨值人士的增多，跨境多元化的資產配置需求，澳洲房產市場的持續發熱等現像，使得如何選擇優勢項目，如何有效規避風險，成為了投資者們需慎重考慮的問題。當然，尋求專業的投資平台必不可少，因為他們能夠幫助自己合理實現資產的增值與保值。

瀚亞海外運營總監王鵬專欄全集

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