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導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的公寓。（舊金山房價走勢）
地區界定
我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的公寓。
房市要點一覽
導讀
金融、法律圈的人士對CRS（縮寫相關定義請參看附錄一）已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。
每個國家經常會有些企業或者個人希望通過各種方式手段逃避稅務責任，其中一個比較常見的就是將資金或者收入轉入其他法律管轄區，轉出境外以隱匿收入。各國政府早就對此頭痛並且希望有行之有效的方式處理解決。
很多人聽說過美國全球征稅的政策，CRS可以說就是其他國家在借鑒美國全球征稅經驗上的建立起來的彼此合作加強金融信息聯系交換、遏制跨境逃避稅的相應手段。
美國所謂的全球征稅，是指美國的FATCA（美國於2010年頒布的《海外賬戶稅收合規法案》，Foreign Account Tax Compliance Act，簡稱FATCA），規定外國金融機構必須向美國國內收入局報告美國稅收居民賬戶信息，否則就會在指定情況下對該外國金融機構扣繳30%的懲罰性預提所得稅。
其他國家也希望做同樣的事情卻沒有美國的強勢力量，於是大家只能走合作的途徑。2010年國際間就開始議定《多邊稅收征管互助公約》（The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol）。
2014年7月，OECD（The Organisation for Economic Co-operation and Development, 經濟合作發展組織，簡稱“OECD”或者“經合組織”）在G20（Group of Twenty, 二十國集團）的委托下，發布了金融賬戶涉稅信息自動交換標准（Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 簡稱“AEOI標准”），並獲當年G20布裡斯班峰會的核准，為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅提供了統一的原則和標准並建立了初步的程序規則。
AEOI標准包括了兩部分：
第一部分MCAA（Model Competent Authority Agreement，主管當局間協議範本），是各國（地區）稅務當局關於相互（雙邊或者多邊）進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件；
第二部分CRS（Common Reporting Standard, 通用報告標准），是規定金融機構識別、收集、申報外國稅收居民賬戶信息給本國稅務主管機構的要求和程序。
簡單說，MCAA規範的是國家間的合作程序，而CRS是規範一國內稅務主管部門對該國金融機構在如何獲取滿足MCAA交換要求的信息的程序。兩者相輔相成，共同構成金融信息交換大網，專注於捕捉跨境避逃稅收責任的大魚。
在國際理論討論和實踐探討層面上，盡管正式和准確的理解CRS僅僅是AEOI標准的一部分，但是由於CRS解決了國家間信息獲取標准化問題並且直接會對民眾有影響，其重要性以及曝光度使得CRS知名度遠遠超過AEIOI標准。由此導致在一般口頭交流模式下所說的CRS就是指向了整個國際間金融信息監控、信息共享、打擊跨境逃避稅的系統。
1. AOEI標准流程圖例說明
2. 多邊稅收征管互助公約 – 法律基礎
中國於2015年經立法機構批准並於2016年2月生效。該公約為實施AOEI標准在中國落地和實施提供了法律依據，約定了締約方在涉稅事宜中為彼此提供征管協助，包括情報交換、追索協助、文書送達，並且適用於所有的稅種。這是中國實施AOEI標准的法律基石。
3. 金融賬戶稅收信息自動交換多邊主管當局間協議 – MCAA操作細則
該協議具體規定了締約方之間具體如何交換信息，規範各國（地區）稅務主管當局如何開展金融賬戶涉稅信息主動或者自動交換的流程、規則，是一份操作性非常強的規範文件。中國2015年底簽署了該協議，也確定了中國會同意以此協議為基礎操作國際稅收征收互助。
4. 非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法 – CRS 信息收集程序
從目前的官方文件上看，該辦法是2017年5月9日發布，2017年5月12日印發，但是新聞媒體正式公布是5月19日。這是整個AOEI標准中法規體系中的最後也是最關鍵的一環，也是直接會和民眾發生關系或者直接影響金融機構以及相關人員、機構的法規，所以中國政府非常謹慎。其內容概括如下。
1. 管理辦法簡介
該管理辦法包括七章四十四條，涵蓋總則、基本定義、個人賬戶盡職調查、機構賬戶盡職調查、其他合規要求、監督管理以及附則，規定了相關金融機構必須針對新開賬戶和存量賬戶開展盡職調查的相關規範、信息報送和監管合規等方面的細節內容。其核心是增加了金融機構審查獲取報送非居民金融賬戶信息的責任和程序。
2. 金融機構為責任方
辦法中所指金融機構是指依法在中華人民共和國境內設立的金融機構（不包括中國金融機構在海外的分支機構），並且分為存款機構、托管機構、投資機構（證券期貨信托等等）和特定保險機構，不包括金融資產管理公司、財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司、消費金融公司、貨幣經紀公司、證券登記結算機構等等。
3. 稅收居民與非居民
盡職調查針對的是非居民金融賬戶。該管理辦法中確定非居民是指中國稅收居民以外的個人、企業和其他組織，不包括政府機構、國際組織、中央銀行、金融機構或者在證券市場上市交易的公司及其關聯機構。
中國稅收居民根據我國稅法指
一 在中國境內有住所，或者無住所而在境內居住滿一年的個人；和
二 依法在中國境內成立，或者依照外國（地區）法律成立，但實際管理機構在中國境內的企業（包括其他組織）。
中國稅收居民金融賬戶信息將不會被收集上報，但是如果是同時具有中國和其他國家（地區）稅收居民條件的，根據管理辦法第十條，賬戶信息還是會被收集並報送。
4. 金融賬戶
根據管理辦法，需要進行盡職調查的金融賬戶包括：存款賬戶（活期、定期、旅行支票等）、托管賬戶（包括證券、期貨、貴金屬、國債經紀業務代理客戶買賣的賬戶，理財產品、基金、信托及其他金融投資產品）和其他賬戶（包括投資機構的股權或債權權益、具有現金價值的保險合同或者年金合同等）。
5. 消極非金融機構 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)
根據管理辦法和相關解讀，如果一家非金融機構取得大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入，該機構則為消極非金融機構。但是有些特殊情況也不會被定義為消極非金融機構，比如上市公司及其附屬企業、政府職能部門、非營利組織等等。
由於消極非金融公司容易成為跨境避稅的工具，其實際控制人必須需要被識別出來。簡單說就是對於消極非金融企業，要追查到實際控制人的具體個人。
實際控制人為：直接或者間接擁有超過25%公司股權或者表決權的個人；通過人事、財務等其他方式對公司進行控制的個人；以及公司高級管理人員。合伙或者基金也是按照25% 比例確定，而信托則包括了委托人、受托人、收益人以及最終有效控制信托的個人。這也說明信托也將徹底曝光。
如果此消極非金融企業的實際控制人個人為非居民，則金融機構需要收集相關信息並上報。
6. 盡職調查程序
中國金融機構應對在本機構開立的相關賬戶進行盡職調查，識別非居民金融賬戶，記錄並報送非居民金融賬戶相關信息。
2017年6月30日前的為存量賬戶，此後為新開賬戶。管理辦法分別對新開賬戶和存量賬戶的盡職調查程序予以了不同的規定。
簡單說，新開個人賬戶必須提供合理聲明文件確定是是否非居民賬戶。新開機構賬戶比較復雜，需要獲取聲明文件確定是否非居民，還要確定是否消極非金融機構，只有在該機構是居民並且不是消極非金融機構，或者是居民是消極非金融機構但是實際控制人不是非居民的情況下，才不需要進一步處理，不需要收集記錄並上報信息，否則都需要收集、記錄並上報相關信息。
對於存量賬戶中的個人賬戶，又分為高淨值（2017年6月30日前賬戶余額超過100萬美金）和低淨值賬戶。都需要金融機構根據現有記錄並調查確定是否非居民金融賬戶。高淨值賬戶要求2017年12月31日前完成盡職調查，低淨值賬戶則要求2018年12月31日前完成。
對於存量賬戶中的機構賬戶，如果截止2017年6月30日賬戶加總余額不超過25萬美元的，無需開展盡職調查，否則需要在2018年12月31日前完成盡職調查。當然還需要確定是否消極非金融機構，還會有一系列專門的復雜程序完成盡職調查。
附錄一：相關英文名詞縮寫語解釋（按字母順序排列）
以上便是CRS的由來和基本知識，以及中國CRS的具體管理辦法。接下來，我們來了解CRS在中國及全球實施的時間表和落地後對不同群體的具體影響。
相關閱讀：金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀（下）
澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集
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在多數人的的觀念裡，房地產業屬於傳統產業，不僅跟科技沾不上邊，產業循環的速度也不快。不像科技業，許多電子產品生命周期都不超過1~2年。如果房產投資人還抱持這樣的想法，那就大錯特錯了。
以銀行業而言，隨著新創fintech金融科技公司的攻城略地，使得許多銀行業務漸被蠶食鯨吞、甚至消失，逼迫銀行掀起並行、整編潮，進而導致許多城市不少大型一線金店面，有著為時不短的空租期。然而這個趨勢，似乎仍未停歇。美國電商巨人Amazon亞馬遜的崛起，同樣也使得美國零售商場正掀起一波淘汰關門潮。這些都是新科技的運用進而掀起房地產的重大變化。
然而，新科技運用對房地產業的衝擊不僅如此。事實上，全世界新創科技公司最多的美國，光是在去年，共有235家房地產科技公司（Real Estate Tech Company）公司，在市場上成功地募集26.65億美金的資金。
在美國眾多的房地產高科技新創公司中，根據我的觀察，大致上可分成四大類：
第一類，屬於運用大數據的“房地產網絡搜索引擎類”公司：免費提供用戶欲查詢對像之歷史價格、目前房屋估值與未來一年房價預估。還有欲查詢對像之學區好壞、房產稅、欲查詢對像周邊附近其他類似正在銷售對像開價、照片等數據。該類之新創房產科技公司，主要假想敵就是在那達克掛牌的Zillow公司，包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用戶欲查詢對像未來房價高精准度著稱。今年初也獲得Google董事長Eric Schmidt艾立克･史密特的青睞，共同參與3,300萬美金的增資入股。
第二類，提供短期房屋網絡招租服務公司：這類主攻短租、民宿出租的新創房產科技公司，主要是把Airbnb為主要競爭對手。這類為數不少的公司，包括比較知名的Flip公司，提供承租人房屋分租服務，尤其在紐約、舊金山這類房租驚的嚇人的大城市，最受用戶的歡迎。還有Tripping、Homeaway與VRBO等許多，跟Airbnb大同小異的公司。
第三類，有能力將房地產部分流程更為優化的公司：這種類型的新創房產科技公司，可能擅長在優化房地產營造流程，也可能專精在物業管理，又或是簡化在線貸款征信流程等房地產交易流程中的某一部分。舉例而言，例如: OnTarget公司，利用其優異的計算機軟件程序技術，提供開發商、營造商、承包供貨商、銀行，甚至投資人，可以藉由隨時上該網站，達到實時監控大樓興建實際進度，並有效控制時間與材料成本的目的。Honest Buildings公司也是運用雲端數據庫與大數據分析，有效監控營建過程，與OnTarget有異曲同工之妙。
第四類，運用VR、AR虛擬現實與3D技術，提供潛在買方體驗新銷售手段之公司：其中最令我感到興趣的兩家公司，就屬Matterport與Floored了。這兩家公司，提供潛在買家利用該公司網站，點選任一房產對像，就能讓投資人有如親臨實境，輕易取得該對像360度的各種視野，根本不必親自到現場看屋，提供潛在買方搶先看屋樂趣的科技公司。這兩家最大的差別在於Matterport專注在住宅市場，而Floored專注在商業辦公室對像。
根據美國聯邦儲備局的一份報告，美國最大的資產是房地產，目前來到40兆美金的市值。這個數字，隨美國著房價的持續上漲，市值也不斷的增加。身為美國房產投資專家，與創投多年經驗的我，一方面看到美國新創科技公司前僕後繼地投入房地產市場，提供房產投資人更透明、更精准、更多元的房產評估信息，對美國房地產產業進化與升級做努力與貢獻，感到驚艷與佩服，更使得我對美國房產後勢樂觀以待。
反觀中國台灣，根據台經院的“2016中國台灣獲投大盤點”報告，2016年全中國台灣新創公司共募得約3.5億美金，僅為同期美國房地產科技新創公司所募得資金的12.5%，且僅有一家新創科技公司iStaging跟房地產有關，也只募得560萬美金，僅為美國房產科技新創公司同期募得金額約0.2%。故想藉此呼吁中國台灣相關主管機關或過去十年有享受到房地產增值的中國台灣大型建商，應該鼓勵、支持新創科技公司積極投身提升中國台灣房地產產業進化的領域。
也引頸期盼，中國國內、港澳台等地，未來能有越來越多新創科技公司願意為華人世界的房地產產業進化與升級做貢獻，提供房產置產與投資者享受透明、精准、多元的房產評估信息，進而使得房產市場交易更為有效率。
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第三部分：投資出租物業(上篇)
上一篇，本人介紹了六處個人覺得值得一看的加拿大度假房熱門區域。購買度假房的目的以個人，家庭享受為主，同時考慮保值。升值潛力，租金收入額是其次。
投資出租物業者，主要看中: 保值，增值潛力，資產回報率(ROI)及儲蓄功能。先向大家介紹的是投資加拿大出租物業前需要了解的信息，這些信息可以幫助你判斷是否做好了投資加拿大出租物業的准備──知其然，更要知其所以然。
由於本人的工作性質，接觸了不少加拿大本地的出租物業業主。稍稍留心觀察了下，發現了一些有趣的共同點：
第一，不少房產代理手頭擁有多處物業，一些是出租物業，擁有時間或長或短，取決於當地房市。
點評：天天和房市打交道，有獨特的工作優勢，升值潛力大，價格合適的房子，馬上入手，先出租，等市場好的時候，略翻新，裝修後轉手。
缺點：通常現金流比較緊，房屋貸款或個人信用貸款通常用到上限，屬於高風險的投資者。如果你喜歡研究房產，對市場有敏銳嗅覺，資本雄厚，有高風險承受力可以考慮。
第二，不少投資習慣保守的客人喜歡投資出租物業並長期持有。
點評：通常這樣的投資家庭有較好的儲蓄習慣，現金流健康，對其它理財產品不熟悉，不放心，風險承受能力較低，屬於謹慎的投資者。這條符合了很多華人鐘情於投資出租物業的原因。
第三，從事裝修行業，房屋維修行業的客人喜歡購買損壞或需要更新改造的物業，翻新後或出租或馬上轉手同樣取決於當地房市。
點評：都知道加拿大人工貴了，自己有一雙巧手，收入一套各條件都不錯，只是沒有好好維護的物業，裝修更新一番，大變樣，市場好時出手，不好時也可以租出較好的價格。發現越來越多的華人加入了這一行列，很多華人把自己的地下室當作實驗室。如果你覺得自己手巧，有興趣和資本，不妨一試。
2. 是否應該投資加拿大出租物業？
對於這個問題，我不想武斷的回答，應該根據自己家庭的情況決定：比如風險承受力，現金流，投資目的等眾多方面。
個人覺得，投資也是一種習慣，要改變個人的習慣通常很難，原因主要有：
1） 對自己的風險能力沒有真確評估；市場好時，個個都是高風險；市場不好時，人人都是保守派，歷史證明，通常人們應該反道為之。
2）對一些投資產品不熟悉，不了解；只投資自己熟悉的行業，殊不知，北方電信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多員工就是慘烈的實例。
3）盲目跟風，對自己不熟悉的投資產品所在周期沒調查，高價套牢。遠有美國90年代的互聯網泡沫，2000年的房地產泡沫，現有中國大媽抄黃金，可以安慰她們的就是，黃金是很好的一種抗通貨投資，有耐心總會解套的，也許100年。
4）過於自信，風險過高。記得剛入行，做的是股市交易，老前輩就教育輸得最慘的就是上手做的很順的，此預言在2008年實現了，有同行因此欠債被辭退。
投資最關鍵的就是要能分散投資(diversify)，大家懂得雞蛋不要都放一個籃子裡的原理，應該根據你的資產情況，風險能力，循序有進的學習各種理財產品的知識，逐步養成適宜你和你家庭的投資組合，並根據各市場周期，信息做出相應調整，這是理財師存在的原因，也是我寫這些博文的目的。
現實生活中，喜歡投資出租物業的客人，往往有了第一套後，會尋找更值得投資的第二套，第三套。但是也有客人，擁有出租物業一年不到，就像甩燙手山芋一樣要賣了自己的出租物業。為什麼呢？通常這些客人投資前對加拿大房屋出租沒有足夠的了解比如：稅務、租客的選擇、資金流、風險和投資目標不明確。
3. 在加拿大租房有什麼程序？
在加拿大租過房子的朋友都知道一般房東會要求做背景調查(Reference check)，當然是要經過你本人簽字同意。個人小房東做背景調查一般是詢問你的前房東，你有沒有拖欠租金或者濫用設施的歷史。因為背景調查的信息是由房客自己提供的，所以可信度並不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者學生，通常房東會需要其朋友、親戚、雇主做證明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景調查會查你的信用記錄，經常欠信用卡，電費，手機費的租客風險自然高，所以可能被拒絕，使用信用記錄的背景調查可信度較高。根據《住宅租賃法案》和BC省《人權法案》(Human Rights Code)，房東不能因以下原因而拒租：租客的收入來源(如正接受救濟金或失業保險)、性別、性向、年齡、宗教、種族、膚色、婚姻及家庭狀況，也不能因為租客有精神或身體殘疾、懷孕或者有子女而拒租。
通過背景調查後，房東一般會要求押一個月的租金做為押金。如果房客沒有違背出租合同並且沒有濫用設施，物業屬於正常損耗，房東要退回押金，通常會扣除清潔費。加拿大的房子通常都鋪有地毯，按照規定，每次老租客搬走後需要專業清洗地毯，費用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，慣例需要提前一個月通知房東，房東要解除合同亦然，大多數租房合同會要求租客住滿一年，當然這條是可以互相協商的。另外，房東如果合同期內漲租金，需要提前3個月書面通知，租金的漲幅頂線是由省政府決定的，比如2012年大多倫多地區為3.1%，大溫哥華地區為4.3%。
如果客人非正常使用損壞了物業，房東可以要求客人自己修理或者請專人修理，如果客人不原意，房東可以請專人修理後，費用從押金中扣除。如果物業破壞較嚴重，租客的租金不夠補償又賴皮的話，就比較麻煩了。很多小房東遇到這樣的情況往往是自認倒霉。大的租房管理公司，會通過討債公司(Collection Company)， 追蹤討要余款，或在該租客的信用記錄裡留檔。
最為頭痛的是住霸王房的房客(不付租金，賴著不走的房客)，他們可能會連鎖都換了，房東可以請律師，費用較高，通常是加幣$200-300/小時。想要驅逐租客，需要先申請法院的命令，向法院提供確鑿的證據。比如：不付房租，騷擾其他租戶，或者有非法的行為(比如：自行換鎖)。有了確鑿的證據，法院才可能會裁決租戶到x日之前付清房租搬出去。最壞的情況是，房客連法院的命令都無所謂還是不搬，那麼就得需要尋求持有“民事強制執行證書”的法警幫忙來趕走你的租客了。如果法院立案，這些信息會被記載在房客的個人信用記錄裡。
我的Tips：
1) 要想成為快樂的房東，房客是關鍵，房東需做好背景調查，利用面談機會了解房客。大部分的加拿大租客還是不錯的。寧可等到合適的租客，不要急於收租金，引狼入室。現實中很多房東，如滿意現在的房客，通常都不會漲價，盡管地稅和管理費每年都在上漲。因為擔心找新租客的麻煩和風險以及房屋空置的成本。
2) 如果遇到糾紛，要冷靜，可以先咨詢當地的住房租賃協會。不要貿然行動，從有利的法律位置變為不利的被動處境。
3) 在埃爾伯塔省有住宅租賃爭議解決服務(RTDRS)，RTDRS與法院的權力和權限完全相同，也有聽證會但不必在法庭中舉行。 RTDRS的申請費比省法院便宜。由於加拿大沒有全國範圍的住宅租賃監督服務，加上各省的相關法律和相關機構不同。據我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、馬尼托巴省、薩斯喀徹溫省和卑斯省都可以找到類似的組織和服務。
4) 確保使用書面租賃協議，而不是口頭合同。如果發現問題，要及早采取行動，將危險消滅在萌芽之中。如果糾紛升級，業主擔心自己的安全時，必須立即與警方聯絡。
4. 出租物業需要了解什麼相關的稅法？
投資出租物業前，需要了解一些稅法方面的知識和技巧。本人作為理財師，只是點到而止，加拿大稅法復雜，各省有各自特色，經常修改，具體個案的操作需請教當地專業稅務律師或者專業報稅財務師。
第一，了解報稅時可抵扣及不能抵扣房租的項目，保留可抵扣項目的相關所有憑證6年以上。
在加拿大租金收入屬於需報稅收入，可抵扣房租收入的支出項目有：廣告費、房屋保險費、貸款的利息部分、維護費、公寓管理費(Condo Fee) 、辦公費、法律，會計及其他專業咨詢費、地稅、差旅費、水電費、剪草費、租約取消費、管理費、工資及福利支出、車輛費等。
不可抵扣房租收入的支出項目有：土地轉讓費、貸款的本金部分、及罰金等。注意：房東本人的勞務費比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。
第二，每當改變房產的用途時，稅法上視同該房產按市價出售後立即購回作新用途使用。
當從主要自住房(Principal Residence) 變為出租房屋時，得失無需申報。但當從出租房屋改為主要自住房時，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要記入應納稅所得，資本損失部分可衝抵當年、往年、或來年資本收益。
不過，當從主要自住房(Principal Residence)變為出租用房時你可選擇用途視同不變，但須滿足以下條件：
當從出租用房改為自住房時(Principal Residence )也可選擇延後到實際變賣時申報其資本增值，條件是該房屋從未抵扣過折舊。
第三，如果決定使用CCA(Capital Cost Allowance)計算房子折舊時，可以根據自己當年的收入情況選擇，但不能造成虧損。
我的Tips：
土地屬於非貶值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折舊的。CCA系統有44組類別的可折舊資產，每一組資產有最高的折舊比率報稅人每年可以使用。建議使用折舊前咨詢當地 CRA(Canada Revenue Agence )專業稅務律師或者專業報稅財務師
出租物業具有較好的保值，抵消通貨壓力的能力，如果仔細研究當地市場，選對區域及入市時間，升值潛力也不可小覷。有些投資者看中的是其較穩定的現金流或用於家庭儲蓄的一種方式。有興趣的朋友請繼續關注我的“投資出租物業下篇”吧！下篇的重點將介紹幾種常見的投資出租物業方式，目的及相應的投資攻略。
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內容摘要
從2017年7月1日起，新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%，同時，土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面，也出台了更多的法律法規，旨在打壓中國及其他外國投資者。
幽靈稅 （Ghost tax）
繼2016年增收印花稅之後，澳政府在2017年聯邦預算中增加了“幽靈稅”。
如果在房子在一年中被空置6個月以上，那外國投資者將每年要起碼多交5千澳元的附加稅。
資產所得稅豁免被“取消”
自2016年7月1日起，外國投資者在出售房產時，會預扣10%的資產所得稅。然而此規定僅限於價值2百萬澳元及以上的房地產。
從2017年7月1日起，該標准降低至75萬澳元，並提高預扣稅率至12.5%。
這一變化會對在悉尼、墨爾本都市圈置產的外國投資者造成很大的影響，因為當地房價中位數普遍高於75萬澳元。
新開發項目的所有權
如果你在考慮購買公寓期房，那麼這項措施可能影響你的購買資格。因為從2017年7月1日起，新開發項目的海外所有權不得高於50%。
同時符合以下情況的買家將在購房（無論新建或現成）時繳納附加印花稅：
除此之外，如果是2017年1月1日之後購買的房地產，你還應再繳一筆土地稅。
這些附加稅不適用於購買商用房地產，如零售店鋪或辦公室。
稅費有多貴？
目前，附加印花稅為4%，土地稅為0.75%。然而，從2017年7月1日起，附加稅會分別漲至8%與2%。
個例分析
在沒有附加印花稅政策的時候，無論中國買家還是澳洲公民，購買新洲一處價值80萬澳元的房地產所產生的印花稅都為31,490澳元。
在目前4%的附加印花稅政策下，中國人或任何外國人則要繳納63,490澳元的印花稅，比以前需多繳32,000澳元。
從7月1日起，外國人應繳的印花稅總共為126,980澳元。
然而… 新南威爾士州並未就此收手
另外，外國投資者在購買期房住宅時不再享受12個月的印花稅延遲期。與50%的項目外籍所有權限制一起，新州和聯邦政府都在想盡一切辦法限制期房投資交易。
Home Loan Experts 建議實時關注新洲稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。
同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：
稅費有多貴？
2015年7月1日附加印花稅生效之前，維州的印花稅是浮動的。價值2萬5千澳元房產產生1.4%印花稅，96萬及以上的則產生5.5%的稅費。
如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之間簽訂的，那麼除了上述稅款，還應再繳納3%的附加印花稅。
意思就是，在新的附加印花稅率下，2016年7月1日之後購買的房地產都會另外產生7%的交易稅。
幸運的是，只有印花稅上漲，而非土地稅。
2017年1月1日後，空置土地稅已經從0.5%漲至1.5%。
個例研究
維州一處價值80萬澳元的房產，標准印花稅為43,070澳元。
如果是外國房主，印花稅則上漲至99,070澳元。
我們建議實時關注維州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。
同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：
稅費有多貴？
附加印花稅為3%。
個例研究
之前，昆州一處價值80萬澳元的房產應產生21,850澳元印花稅。
如今印花稅為45,850澳元。
我們建議實時關注昆州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。
符合以下情況的買家，不用繳納新增的附加印花稅／土地稅：
如果以上情形你都不符合，可以考慮在沒有附加稅的州購房：
如果你在考慮成為澳大利亞的永久居民，那麼你確實可以避免澳政府針對外國投資的附加稅。
但是這個情況就相對復雜了：
如果你在昆士蘭或維多利亞購房， 交換合同的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。
在新南威爾士州，交換合同與清算的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。
在你取得永居身份後，還應至少在澳停留200天。
澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集
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巴拿馬位於中美洲，擁有典型的熱帶海洋性氣候，是全球著名的航運與離岸金融中心。因其極具戰略性的地理位置，金融，商務與旅游等服務業毫無疑問的成為巴拿馬主要經濟支柱，占據80%以上的經濟生產總值。全球金融危機後巴拿馬經濟發展速度亮眼，逐漸進入更多企業與個人投資者的視線。
巴拿馬運河與經濟發展
說到巴拿馬，就不能不說巴拿馬運河。巴拿馬運河全長82公裡，聯通大西洋與太平洋，是全球重要的海上貿易通道與巴拿馬主要經濟收入來源。巴拿馬運河與金門大橋、帝國大廈等並列美國土木工程師協會選出的當代全球7大奇跡。運河最初由法國人在1881年開始建造，而後在1904年被美國接手，在1914年正式投入運作，並在1999年交還與巴拿馬政府運營。 隨著第三組用來升降船只的船閘在2016年6月投入運營，巴拿馬運河為期十年的大型擴建也宣告完成。這次花費約52.5億美元的擴建項目使得巴拿馬運河的通航能力翻倍，並可容納更大的船只通行。從長遠意義上來看，運河的擴建制造了大量工作機會，在大幅提高人均GDP的同時也直接降低了巴拿馬的失業率與貧困率。
金融系統的優勢
由於該國大部分經濟活動都與美國關系密切，巴拿馬擁有全美元化金融系統。美元為巴拿馬的法定流通貨幣並與當地貨幣擁有1：1的固定彙率。 與美元完全掛鉤對巴拿馬經濟最大的好處是將通脹水平長久地控制在較低範圍內，保證了巴拿馬在金融危機之後健康的發展環境。對於境外投資者而言，所有收支與美元掛鉤也意味著減少一層彙率損失的風險。巴拿馬在1998年加入世貿組織之後解散了中央銀行並改革了銀行體系。沒有了央行這個強大後盾，當地的銀行必須執行更為保守可靠的金融系統，以抵御可能面對的內外風險。
全球著名避稅港
除了對投資者友好金融系統，巴拿馬也是全球著名的避稅港，吸引著全球離岸資金湧入。 巴拿馬對境內離岸企業的海外運營收入實行免稅，運河帶來的大量離岸交易使得巴拿馬成為全球第二大海外公司注冊地，超過100家國際銀行都在巴拿馬城都設有辦公室。 此外，巴拿馬的科隆自貿區是僅次於中國香港的全球第二大自由貿易區， 區內貨物進口轉口均不收取任何稅款，向歐美出口的貨物還享受關稅優惠。世界銀行調查顯示2015年在巴拿馬開展業務所需時間僅為6天，遠遠低於眾多發達國家。這樣的便利程度也在很大程度上刺激更多離岸企業進駐。另一方面，巴拿馬金融系統可以充分保護投資者的隱私與信息安全。由於巴拿馬沒有簽署國際司法互助協定，因此投資者的賬戶信息不必與任何第三方分享。同時，巴拿馬公司采用無記名股票，股東的隱私也得以受到相當大程度的保護。
以上這些因素，加之巴拿馬國內基礎建設與商業法治的改善，讓巴拿馬對投資者吸引力大增，被世界經濟論壇認為是拉丁美洲與加勒比地區競爭最激烈的市場。世界銀行數據表明，2015年巴拿馬吸引的直接境外投資額接近60億美元，連續增長四年，為2009年全球金融危機時的將近6倍，充分表明了全球投資者對巴拿馬未來發展的信心。對於個人投資者而言，想要中國買家可能會因此關心起巴拿馬的房產市場，那麼巴拿馬房地產投資的前景如何呢？
巴拿馬房市需求旺盛，量價齊升
2015年和2016年，巴拿馬房地產市場需求旺盛，量價齊升。根據巴拿馬住房開發商委員會(Convivienda)的數據，其房屋銷量連年增長，在2015年達到8232個單位。同樣，銷售交易的價值也同比上漲了8.9%，達到9億美元。2016 年，巴拿馬房屋銷售總額估計超過 10000個單位，比上年增長27.6%。
巴拿馬房產的平均價格也在上漲。在蓬塔太平洋，由於可用單位的庫存下降，海濱摩天大樓高端公寓價格上漲了6%至12%。這裡2015年的平均價格為每平方米2500美元，2016年增長至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱樂部，公寓價格現在幾乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿馬城高端住宅區巴布亞大道的房地產價格上漲了8%，達到每平方米2500美元。而同期大灣房地產價格的上漲幅度甚至高達35%。
巴拿馬城由老殖民地的Casco Viejo鎮和高層建築和商場林立的現代商業購物區兩個主要區域組成，其平均房價根據物業的位置、規模和質量而有很大差異，。如最具特色和最優質的住宅高爾夫球場， 平均價格從每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱樂部是巴拿馬城最昂貴的住宅樓之一，位於第 50層樓的一居室公寓價格約為35萬美元。 根據“ 全球物業指南”，截至2015年底平均公寓銷售價格如圖：
根據2016年11月的數據，巴拿馬住宅出租回報率保持良好，介於5.5%至8.3%，小型公寓的收益則更高。從圖中可以看出，巴拿馬城公寓的價格有所走高，海濱公寓的售價約為每平方米2000至4000美元。距離海灘較遠的公寓售價則較低。而這些公寓的租金收益率均比較穩定。
潛在的養老聖地
2016年，美國《國際生活》雜志評比出年度23個最適宜退休贍養晚年的國家，巴拿馬奪得了第一 名。對中國人來說，這個結果似乎有些不可思議，但細數其中原因，這一結果也可以說是情理之中。巴拿馬同歐美密切的商業往來為其帶來了國際範兒十足的生活氛圍。而第三世界低廉的物價水平更這吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿馬的大多數地方，每月2000美元就能過上舒適的生活。在這裡中等價位的兩人用餐費用大約是30 美元；一年的醫療保健花費僅需800美元；約 18萬美元就能在熱門的山城博客特（Boquete）買到一套三居室住宅，且在20年後才需要向當地政府繳納房產稅。
也許因為意識到這一潛在市場，巴拿馬政府啟動了針對中等收入外國人的養老金領取者居留計劃，任何一位月收入1000美元以上養老金退休者人都能得到居留許可，到巴拿馬享受退休生活。畢竟對於退休人士來說，如果喜歡熱情洋溢的拉丁風情與熱帶海灘的美景，居住在巴拿馬的確是十分誘人的選擇。
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導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的獨棟房產。（舊金山房價走勢）
地區界定
我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。
房市要點一覽
第四季度房市分析
第四季度，太浩湖/特拉基地區的房產活動仍然保持了強勁的勢頭，整體的銷售量達到15年來的最高水平。旺盛的需求量導致房產儲量的變動，全年的房產儲量持續下降。
在太浩湖地區，對豪華房產的需求尤其強烈，是去年的兩倍之多。100萬美元以下的房產價格增長穩定，而價格較高的房產通常會以低於要價的價格出售。
市場統計數據
中檔房產
太平洋聯合公司第四季度在太浩湖/特拉基銷售的最接近房價中位數550,000美元的一套房產。
高端房產
太平洋聯合公司第四季度在太浩湖/特拉基出售的售價最高的房產。
前景預期
我們即將迎來一個精彩的滑雪季，因此預計太浩湖地區第一季度的銷售情況將保持強勁。雖然抵押貸款利率提高會限制售價在800,000美元-150萬美元的房產，但一些低價房產與豪華房產不會受影響。如果房產定價不適合當前的市場情況，房產的出售速度可能會放慢，在市場上待售的時間可能超過100天。在舊金山灣區，新一屆政府施政的不確定因素可能會限制2017年初期的房產銷售。
（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）
《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
在美國，房地產交易的達成與結束通常以在產權公司簽訂合同，買方向賣方付款為標志。這個過程比較復雜，需要耐心和對每一步驟的熟悉。那麼，結束房地產交易有哪些關鍵步驟呢？
一、聘請律師
聘請律師並非是必需的，然而尤其是在商業地產買賣中，強烈建議您找經驗豐富的律師幫助。聘請律師會涉及到更多開支，但往往這部分錢值得花，因為律師能幫助您詳細了解合同細節，發現並解決任何可被解決的問題，例如，產權中存在的留置權。
二、獲取貸款
選擇一個良好的銀行作為貸款人非常重要。他們為您提供貸款預批准文件並與您的報價一同提交，同時，銀行幫助您密切關注利率變化，在最佳時機建議您鎖定利率，並向您說明貸款要求，進行房價評估。
三、談判和簽訂合約
一個好的房地產經紀人不僅能幫您找到心儀的房產或賣出房產，而且應當幫助您談判、簽署合同，並向第三方產權托管公司提交執行合同。
四、盡職調查期/期權合約期
一旦合同被各方接受、執行，並提交至第三方產權托管公司，期權合約期便開始了。此時，買方開始對房產進行盡職調查。雖然不是必需的，但是強烈建議買方在這個時候訂購房屋檢查服務。調查、蟲害和地基檢查等服務也可以在這個時候訂購。在此期間，購房者可以仔細查看房屋有無任何問題。在期權合約期屆滿前，房地產經紀人應協助客戶與賣方談判房屋存在的任何問題的修理及資金補償。
五、第三方產權托管公司與產權調查
產權托管公司是交易中買方和賣方之間中立的第三方托管代理人。產權托管公司負責托管交易中的全部資金，例如保證金，並托管與交易相關的文件，直到合同規定的所有事項完成。在德克薩斯州，產權托管公司還幫助客戶申請產權調查報告。產權調查和產權保險為買方提供法律保護，費用通常由賣方支付，這樣，當購買房產後，沒有任何人能聲稱這套房產是他的。產權調查也為您提供任何關於所有權上的模糊，房產抵押，房產使用限制等信息。
六、成交與資金托管
在成交當天，買賣雙方將簽署擔保契約、信托契約等其他貸款文件，並交由托管公司托管，直至合同規定的所有條件均滿足。當買方支付合同規定的資金，貸款人提交貸款許可後，房產購買交易完成。
擁有豐富專業知識和經驗的房地產團隊能幫助您完成這一系列手續，讓您免除一切顧慮擔心。不僅幫助您了解交易文件，更重要的是發現並避免交易中任何潛在的問題。
投資美國房地產，不僅能獲得豐厚收益，達到投資多元化，而且，若恰當安排投資，更能合理避稅。 在出售地產項目時，有多種不同的策略，其中，1031同類不動產互換是很重要的一項。在進行投資前，我們建議您與美國的注冊會計師討論這一節稅方式，以及其他的合理避稅策略。
根據美國1031同類不動產互換稅法條例，商業地產投資者若出售持有的投資型地產A，並在規定時間內將所得收益投資於另一投資型地產B，則可以免交地產A的資本利得稅。長期資本利得稅率通常達20%，或更高，若您在出售地產時獲得$50萬美元淨收入，則這項免稅條例能幫您節省$10萬美元的稅款。
然而，此免稅互換條例不適用於股票、債券等非不動產投資，這也是為什麼福布斯富豪榜上90%的富人選擇了房地產投資。下面，我們來看看合理避免資本利得稅的具體要求：
兩項地產需為同類型：均為投資型地產
Exchange 投資者需用出售投資型地產A所得的收益購買同類型的地產B，例如，出售一間商鋪，用所得利潤購入出租公寓。然而，如果出售商鋪後購買自用別墅，便不包含在免稅範疇內了。美國絕大多數提供收入的投資型地產均為同一類型。
時間限制
美國國家稅務局給了商業地產投資者充分的時間尋找下一項地產投資項目，但投資者必須在規定的截止日期前完成交易，從而免付資本利得稅。首先，投資者需在出售持有地產後45天內找到下一項投資，其次，需在出售持有地產後180天之內購入新地產。
關於本書
BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。
本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。
從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！
《USA地產大亨》連載文章：
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“安家立業”向來是中國傳統中最重要的一個考慮因素，特別是離開自己生活多年的故土，來到一個新的環境，新的體制下，新移民來到英國通常考慮的第一件事情。
毋庸置疑，新移民進入英國後面臨的各種不同的挑戰與新鮮事物，如何在最短的時間內適應英國生活，迎接新的挑戰？如何能夠快速的在英國“安家”與“立業”？本期我就為即將成為新移民的投資者來一一解答。
買房還是租房？
這個問題的答案很簡單，作為新移民，一定切忌不要盲目購買房屋，一定是先安頓下來，慢慢體驗，慢慢觀察周邊環境，尋找適合自己的房產後再進行購買行為。正所謂，沒有最好的房產，只有最適合自己的房產。
倫敦內還是倫敦外？
倫敦內外的區別，首先因該考慮的是購房的主驅動以及英國移民的主因。大部分情況下，移民英國的主驅動是為了孩子的教育。 如果是以孩子的教育為主要目的，我認為應該在確定孩子的學校所在地前提下，決定購買房產的地段及規模。
在確定學校所在地的前提下，同時需要考慮的是孩子的年紀，小學，中學，男校，女校，混校？等等諸多因素需要考慮清楚，建議新移民應該綜合考慮，切忌盲目購買導致小學升中學卻發現中學距離很遠的不利因素。
倫敦內外，其實區別並不大，整個英國的教育水平及質量相對都比較平均。 每個地方都有不錯的學校。 需要考慮的是新移民如果有商業拓展的需求，選擇相對商業程度發達的城市或者地點比較有利於業務拓展。
考慮到生活成本，當然是倫敦外比倫敦內要相對的合算，但是如果有商務需求，交通費用可是一筆不小的開支，也應該被列在考慮的範圍之內。
由於有較多的投資者是通過企業家移民和投資移民來到英國，所以，以下我對普通投資者、持企業家移民簽證和持投資移民簽證的購房者所需注意事項做一詳細分析：
普通投資者購房所需注意事項
2014年7月，英國房價出現了自去年十二月以來的首次下跌。根據房產網站Rightmove的消息，七月房市的平均要價下跌了0.8%；而去年的此時，房市則呈現0.3%的增長。
英國房價的下跌相信讓很多中國高資產人群看到了投資的利好時機。事實也證明，隨著中國人對英國地產市場以及英國投資移民簽證的逐步了解，越來越多的華人選擇來英進行地產投資。
一般來說，在英國的房產投資者主要面臨的稅費有印花稅、按揭貸款手續費、房產價值評估費、律師費以及房產登記費等，同時根據1994年增值稅法案(Value Added Tax Act 1994)，這些費用通常還需要加上20%的增值稅(VAT)。
印花稅 (Stamp Duty Land Tax)
印花稅的繳納，取決於房價的多少。若投資者購買價值低於12.5萬英鎊，則無需繳納印花稅；若投資者購買一所價值超過12.5萬英鎊的房產，所需繳納的印花稅則為房價的1%~7%。具體的稅率浮動見下表。
按揭貸款手續費 (Mortgage Handling Fees)
如果投資者需要向銀行按揭支付部分房款，通常需要向銀行繳納貸款手續費。按揭貸款手續費根據銀行按揭產品、首付款比例等不同而有所不同，一般來說在500~3000英鎊之間。下表為中國銀行(英國)收取按揭貸款手續費的價格表，供讀者作為參考。
房產價值評估費 (Valuation Fees)
在英國，對於房地產價值的評估必須由皇家特許測量師協會(RICS)登記注冊的特許測量師進行。價值評估也通常被分為三個等級：基本評估、買房委托評估以及全面結構檢查。三個等級的評估費用依次遞增，評估內容及對於購買者的保障也依次遞增。通常來說，基本評估通常由按揭貸款的銀行委托進行，部分的貸款銀行會減免這部分費用。
律師費 (Solicitor Fees)
購買地產，在英國是必須通過律師。一般來說，房產律師提供的服務有：代理進行房產登記、代理印花稅及繳納、在購房過程中處理付款及轉賬、在購房過程中提供法律建議以及起草評估合同。律師費用通常為房產價值的0.2%~1%。
房產登記費 (Land Registry Fees)
在英國購房的最後一步就是通過律師向英國土地注冊局進行房產登記。如律師費用一項所提到的，律師會代理投資者進行房產登記，因此此部分費用是由律師代收的，一般為房產的0.1%~0.2%。
英國企業家移民簽證持有者購房注意事項
自英國企業家移民簽證被國人熟知，我一直收到來自意欲辦理企業家移民簽證人群關於在英購買房產的咨詢。其中被問得最多的一個問題就是：用來投資的20萬英鎊，可以購買房產嗎？
需要注意的是，企業家移民簽證持有者的商業項目，不可以是房產開發或管理。投資於個人住宅中的資金，不可作為續簽簽證時的計分項。若T1E的持有者在英購買了公私兩用的房產，則用於個人住宅的那一部分資金不能被計入續簽時的計分項。而這一部分的估價，也需要由皇家特許測量師進行，在續簽時減去相應的額度。
但是需要特別注意的是：如果投資者購買的是商業地產並且完全是用在商業用途上的合理地產開支，是完全被認可的。 例如，永久產權的商業辦公室，長租期的商業零售店面等等。
英國投資移民簽證持有者購房注意事項
根據現行的英國移民法規定，投資移民簽證的持有者需要將1萬英鎊資金中的75%用於購買國債、股票或進行商業投資，剩余的25%才可用於購買個人住宅或用做存款；且T1I的持有者也不能向僅從事房產投資的公司進行投資。
但是，很多投資人不了解的是，英國100萬投資移民簽證持有人是可以將100萬英鎊投資在商業地產作為主要勞動生產力的商業項目當中的，例如，賓館項目。
需要注意的是，目前移民局的要求及規定是必須能夠提供所投資項目的每季度報表並確保投資額度不低於100萬英鎊的總額！通常分析，如果投資一個總價值超過150萬英鎊，地產單獨股價超過110萬英鎊的賓館項目是完全符合這一要求的。具體情況，建議大家需要和專業的法律顧問及財務顧問進行細節探討。
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上一期【黃嵐地產榜】和大家分享了多倫多市政規劃2041的“區域定位”和“經濟”，本期Daisy黃嵐繼續和大家分享該規劃中的“社區生活”、“交通”、“綠地”、以及“湖濱開發”的部分。
就社區服務設施的投入來說，一般包括學校、社區中心、公園和文體設施、圖書館等等。這些規劃中的設施投入都是基於各街區的人口增長預測作出的土地預留和規劃。這些設施的投入，使得多倫多市中心不僅僅是加拿大的經濟中心，更是極具都市品質和人性化的生活社區，引領世界宜居城市的潮流。多倫多屢次奪得世界宜居城市前幾名也不是浪得虛名的。
下圖的“社區服務和設施規劃”中詳細標注了未來計劃的社區服務設施。讀者朋友們在考察一個樓盤的時候，不僅要考察樓盤周邊已有的設施，還有必要對比這張未來規劃，衡量一下未來的社區服務和設施是否足夠便利。
我們再看交通。目前的一條U型的Yonge-Univerity和一條橫向的Bloor-Danforth地鐵線早已捉襟見肘，明顯無法滿足多倫多的交通需求，實在有悖於多倫多國際大都市的市場地位。更是與國內大城市四通八達的軌道交通網絡相距甚遠。在多倫多市政規劃2041中，相關規劃人員必然也留意到了這種強勁需求。在下圖中的多倫多交通投資項目中，我們可以窺見今後20年多倫多新的交通路線圖。這其中包括湖濱的地面線路、疏解線路(Relief Line)、Smart智慧線路、King大街交通遠景規劃等等令人期待的項目。
城市綠地是衡量一個城市是否宜居的重要一環，和眾多國際大都會一樣，多倫多在綠地方面的建設和投入多年以來有目共睹。從綠地類型來分，多倫多的綠地大致分為大面積綠地、商住混合綠地和街區花園三種。下圖的綠色部分表示多倫多市中心現在和未來的綠地位置，值得購房者們參考。
最值得一提的是多倫多市已經批准並由市長莊德利親自宣布的Rail Deck (軌道架空)公園規劃項目。該綠地位於Rogers Center(羅渣士中心)西側的鐵路干線上方，未來將創造性地把多倫多多年來黑灰冰冷的入城鐵軌上方修建成花草綠樹的大片綠地公園和步道。整個RailDeck公園的面積達到21英畝，這樣的大手筆投入和顛覆性設計又一次讓多倫多引領了綠色宜居的潮流。
Rail Deck公園“現在”和“將來”對比
我們再來說說湖濱。任何一個國際大都市的湖景房都是比較值得關注的高檔住宅。多倫多的湖濱一直是城市規劃部門重點關注的區域。多倫多市政規劃2041一定離不開針對湖濱這張名片的設計和創新。基於此，多倫多市專門成立了湖濱開發部（公司），該機構專門負責以世界一流的前瞻視角和創新美學統籌規劃多倫多湖濱的五個片區：湖濱中央區、東Bayfront區、西Don區、港口區、和湖濱衍生區。最近最值得投資者關注的是Google谷歌公司正積極尋求和多倫多市政府達成一致在東Bayfront區開發Google智慧城市項目。權威財經媒體彭博社（Bloomberg）對此在今年5月8日有專題報道。
此智慧城市創新項目一旦落地，將為周邊樓盤乃至整個多倫多市中心打開又一度投資和發展的空間。
另外，【黃嵐地產榜】對上一期的商業街部分做一個補遺，即多倫多將造史上最大的超2百萬平方英尺的購物商場（比現有的Yorkdale Mall還要大），整個發展項目占地60英畝，位於多倫多市中心Don Valley Pkwy東側的湖濱。這個巨型項目需要12-15年來完成，並勢必對多倫多城市布局的演化產生影響。
上期文章：【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列（上）
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