Special Investment Column – Page 86

認識中國香港樓市歷年“辣招” | 海外

近年中國香港政府推出的壓抑樓市措施都被稱之為“辣招”，這跟中國香港人慣用廣東諧音有關，取其與“辣椒”同音同義之意，辛辣味道既非所有人能受得住，又有不同強烈程度之分，正好是形容壓抑措施的強弱招數。

早年中國香港房產市場因炒賣活動熾熱，短期轉售物業圖利的炒家與日俱增，買家利用以確認人身分轉售物業（“confirmor”俗稱“摸售”）個案頻生，情況似是越來越嚴重；政府於2010年11月開始發出第一招，凡涉及住宅物業的交易必須支付額外印花稅（SSD）；買入物業後只要在6個月至24個月內再轉售，皆須按樓價支付5%至15%稅款。

擊退短線的“摸售”投資者後，2012年市道再次蓬勃，政府在同年11月同時實施升級版額外印花稅和增加第二招買家印花稅（BSD），希望能壓制這敞炒風；在原先的禁售期24個月增至36個月，又在禁售期內轉售物業的稅率加至由10% ̴ 20%。而第二招主要是針對非中國香港永久性居民和以有限公司名義購買住宅物業的買家，被定義的投資者在購買物業時除了要支付必須的從價印花稅（AVD），還須按樓價繳付15%買家印花稅。

市況稍為受到控制，投資情緒一時受到冷卻，但中國香港實在是個非常自由的市場，而且長期土地供應有限，市面現樓貨源不足，不論是甚麼箇中理由速成的交易，當有買家入市有成交，都會被大眾視之為有承扥力的指標；羊群心理效應下，樓價連聲破頂。2013年2月中國香港政府急忙地再加推“雙辣招”，意謂雙倍從價印花稅；由原本稅率最高的4.25%，大幅調升至最高8.5%，條例只豁免購買住宅物業作為自住用途的首次置業或換樓人士，即使是中國香港居民如果購買第二套房也須支付雙倍稅，而購買工貿辦公樓、商舗的投資者同樣要付雙倍稅，若買家是非中國香港永久性居民仍然要支付買家印花稅。

這幾年受惠於全球貨幣量化寬松和人民幣貶值關系，而且港元跟美元掛鉤又有對衝作用，誘使投資氣氛高漲，內需要求越加緊張，就連一些質素較平民化，樓價較低的所謂“上車盤”都被推到非一段市民所能負擔的水平。樓市樓價雖然歷練多番措施打壓，但仍反覆持續向上，似乎遠遠未能達至政府的預期目標。於是政府盡地一鋪在2016年11月5日將從價印花稅劃一提高稅率，所有住宅物業交易均須支付15%稅款並實時執行，只維持首次置業或換樓人士可以獲得豁免。政府原意希望增加投資成本就可減低投資意欲，以為可以捍衛首次置業的市民，可惜政策漏洞衍生逆思考行為，突然之間市場上竟然多了一大批“首置人士”蜂擁而至加入搶購行列。推出劃一稅率措施不久，離奇事件開始陸續出現；所見的都是重量級“首置人士”，已不再是普通的年輕夫婦、青年才俊、又或是回流的中年家庭，取而代之的是某某富豪、上市主席後人、大明星都以首置身分買樓，又有剛18歲或80歲的首置人士由親人做擔保買樓。再者，有些更激烈的首置人士一次過以一份買賣合約購入幾個甚至十幾個單位（統稱“一約多伙”），聲稱作為自住之用，簡直前所未聞之震撼景像！為杜絕多樣化的避稅行為手段，2017年4月政府急忙修改法例撥亂反正；但凡一份買賣合約內購入多於1個住宅物業，均須按劃一稅率15%計算從價印花稅。

見“椒”拆“招”後，市面暫時稍為回復正常。

於中國香港置業的相關現行實施的稅際分別有：

從價印花稅
買家印花稅
額外印花稅

每項印花稅的應用及計算方法，可瀏覽中國香港稅務局網站。

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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五月大量新房源上市大多倫多房價上漲空間依然巨大 | 加拿大

根據大多倫多地產協會六月初的最新統計報告，整個大多地區五月在MLS系統上共達成了10,196宗房地產交易。相比去年五月的12,790宗交易，下降了20.3%。在所有房屋類型中，獨立屋的交易量下降了26.3%。Condo公寓的銷售量下降了6.4%。

在去年的五月，大多倫多房地產交易系統上的可售房源是15年來的最低水平。而截止今年五月底，系統上的可售房源較去年同期增長了42.9%，但仍然低於這一年來的平均水平與峰值。像獨立屋、半獨立屋，以及Townhouse這樣的“低風險物業”，它們可售房源的上漲幅度則尤為顯著。而在Condo公寓方面，可售房源的數量較去年五月不增反降。

“今年五月，更多的可售房源會讓購房者從中獲利，無論是較之去年五月，還是較之今年的前四個月，都是如此。”然而，地產局也表示，“雖然五月份上市房源激增，但房源總量依然很低。就五月份的銷售情況來看，系統上現有的房源數量只能維持不到兩個月。這就是為什麼我們會認為多倫多的房價依然有著很大的上漲空間，雖然目前的漲幅低於今年的早些時候。”

相較去年五月，今年五月的房價依然漲幅強勁。五月份的“復核基金指數”較去年同期增長了29%。整個大多地區各類房屋的平均售價為$863,910，較去年同期增長了14.9%。其中，Condo公寓的價格漲幅要高於獨立屋、半獨立屋之類的“低風險物業”。這也反映了在“低風險物業”方面，可售房源的增加對市場所造成的影響。

從地區角度上看，多倫多地區五月成交數額居大多地區之首，為3926套，均價$899,728，新上線房源為8,451套。

其次是皮爾區，成交2,108套，均價$767,848，新上線房源5504套。其中密西沙加成交1071套， Brampton成交918套。兩區所售房源之和占到整個皮爾區的90%以上。

Halton 區五月共成交1020宗，均價$ 949,556。其中，Oakville地區成交348宗，成交均價為$ 1,207,210。

多倫多地產協會首席市場分析師Jason Mercer表示：“目前，安省購房新政的實際效果還有待觀察。在過去，房地產政策方面的變動時常會在短期之內讓買賣雙方都反應過度，但很快市場又會歸於平衡。而在上市房源方面，可售房源的增長則表示許多房主最終選擇對目前的市場做出積極回應。在過去一年，我們都切身感受到了房價的上漲。如今房主們終於在長時間的遲疑之後決定賣房，以便從這一市場中分一杯羹。”

接下來讓我們看看五月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區五月獨立屋交易4,757宗，獨立屋均價$1,141,041。其中，多倫多地區成交1,146套，均價$1,503,868。

皮爾區成交991套，均價$1,008,763。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計496宗交易，但均價最低，僅$871,052。交易數量排第二的是密西沙加，398宗，但均價最高，達到$1,136,083。Caledon地區售出97套獨立屋，均價$1,190,527。

Halton區五月共成交606套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出202套，均價$1,561,514。其次是Burlington，售出176套，均價$1,083,144。Milton位列第三，售出120套，均價$932,899。最後為Halton Hills，售出108套，均價$825,058。

半獨立屋

五月大多地區共售出930套半獨立屋。多倫多市區售出最多，共348套，均價$1,062,318，位居第一。

皮爾區位居第二，共317套，均價$687,618。其中，Brampton售出186套，均價$648,517。密西沙加售出122套，均價$746,035。Caledon僅售出9套，均價$703,833。

Halton區僅售出68套，均價$714,271。其中Milton售出33套，均價$706,239；Oakville售出10套，均價$845,690；Burlington和Halton Hills僅分別售出20套和5套，均價分別為$697,640和$570,960。

Condo 鎮屋

五月Condo鎮屋共售出711套，均價$575,925。多倫多市售出最多，達248套，均價$626,607。

皮爾區銷售量屈居第二，共236套，均價$560,214。其中密西沙加售出180套，均價$581,966。Brampton成交56套，均價$490,299。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共84套，均價$511,714。其中Burlington數量最多，為38套，均價$526,037。Oakville售出26套，均價$539,565。Halton Hills成交12套，均價$433,192。Milton成交數量最少，僅8套，均價$470,950。

Condo 公寓

Condo公寓也是大多地區五月最熱點的房源類型，共售出2,854套，均價$481,194。其中超過三分之二集中在多倫多，共2,038套，均價$564,808。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為403套，均價$404,962。其中密西沙加位居全區第一，售出332套，均價$414,745。Brampton銷售數量位居第二，共71套，均價$359,217。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區五月售出Condo公寓100套。Oakville位居第一，共52套，且均價全區最高，為$583,585。Burlington售出31套，位居第二，均價為$457,977。Milton售出16套，均價$480,875。Halton Hills僅售出1套，價格為$421,000，因此均價為全區最低。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

五月，Attached/Row/Townhouse 共售出802套，均價$727,729。

多倫多市共售出119套，均價$980,051。皮爾區售出148套，均價$646,850；Halton區售出155套，均價$713,330。

皮爾區中，Brampton售出最多，為106套，均價$620,646，為全區最低；密西沙加售出30套，均價全區最高，為$733,126；Caledon售出12套，均價$662,625。

Halton區中，Oakville售出53套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$875,970。Milton銷售數量最多，為68套，均價$624,781。Burlington售出24套，均價居於第二，為$653,275。Halton Hills售出10套，為全區最少，且均價最低，為$597,600。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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農場——不該忽視的投資之選（下）| 加拿大

在上一篇文章中，我們介紹了投資和經營農場的一些基礎知識，以及農場的升值潛力和盈利方式。但是對於這種在華人投資者眼中較為冷門的投資方式，許多朋友可能會有一些顧慮。比如購買農場的手續是否繁瑣？加拿大政府對農場投資又有怎樣的限制？今天我們就為大家回答一下這方面的疑惑。

買農場，像買房一樣容易

直接投資農場和投資其他不動產大同小異。一般你都需要找一位不動產經紀，找一位律師。當然如果你手上的錢不夠一次付清全款，那就需要貸款。這裡要特別提醒一下，在購買農場時所選擇的律師，一定要和所購買的農場位於同一省份。

在如今的互聯網時代，普通人很容易就能完成一筆不動產交易，農場投資也不例外。雖然農場所處的位置大多地處偏遠，而且遠離城市，但買家甚至不需要親身前往就能完成交易。比如買家可以讓自己選定的地產經紀起草一份offer，在簽完字後掃描，並發送郵件給經紀。作為賣方也是一樣，一切工作都可以在網絡上通過郵件來完成。之後再簽署一些相關的法律文件，整個交易就算完成了。理論上來說，整個買賣農場的流程就和買賣一般的房屋一樣。

但是，正如我們之前所介紹的，影響農場的先天條件很多。除了最明顯的面積和地理位置之外，更有氣候、環境、土質，以及適宜從事何種生產等各種不同的因素。而這些信息往往並不會全部包括在購買合同和法律文件當中。因此作為一所農場的投資者，如果想在購買前充分衡量這次投資是不是值得，最好的辦法還是親身前往，實地考察。

買農場，需要貸款也不難

如果說買房和買農場有什麼明顯的不同，那恐怕就體現在貸款方面。如果你的貸款目的是為了從事農業生產，那麼有些銀行會提供一些專門的貸款。在貸款方面，貸款額度最多能高達農場售價的75%。因此對於有意購買農場，並且有信心獲得此類貸款的朋友，至少應該保證自己所能拿出的錢達到了農場叫價的四分之一。

假如實在找不到任何一位貸款經紀，或者沒有任何一家願意為你提供貸款服務的銀行，那麼你可以考慮向“加拿大農業信貸組織”（Farm Credit Canada）貸款。

“加拿大農業信貸組織”（Farm Credit Canada）是全加拿大目前最大的農業信貸機構

“加拿大農業信貸組織”是全加拿大目前最大的農業信貸機構。其宗旨是為包括家庭農場在內的農業生產者提供更多具有專業化和個性化的金融服務，並借此促進加拿大農村地區的經濟發展。他們的貸款業務主要集中在給中小型農業生產企業提供貸款。根據2014年的數據，其平均貸款額是$163,649。此外，他們也為其他從事與農業相關行業，以及農產品生產的上下游行業的公司提供經濟服務。

由於“加拿大農業信貸組織”所提供的貸款服務較之傳統的銀行貸款更加專業化和個性化，因此目前，全加拿大有一半以上的農場都選擇向他們進行借貸。但在利率方面，他們也可能會略高於銀行。因此，有意借貸的投資者需要謹慎考慮其中的利弊。

買農場，在安大略省尤其簡單

加拿大各省份對購買農場的法規各不相同，尤其是對海外買家，往往限制頗多。但是對身在安大略省的買家來說，這一切都不構成問題。因為安省對海外買家沒有任何限制。

目前為止，全加拿大對海外買家購買農地不設限的省份共有五個，分別是安省、BC省、紐芬蘭-拉布拉多省、新布倫瑞克省，和新斯科舍省。

安省的農業土地使用規劃制定於2005年，其中沒有對農業投資做出任何特別的限制。但是規劃中的部分內容，對某些特別農地的常規用途則進行了限定，同時也規定了在哪些情況下可對其用途進行調整。這些規定都源自於“加拿大土地分類系統”（Canada Land Inventory）。

此外，目前有不少海外買家正困擾於安省新近征收的“15%海外買家稅”。對此，有意購買農地的買家完全不用擔心。因為農業用地不在此番征稅之列。因此在身為加拿大農業大省的安省買一塊農地，絕對是一個投資置業的好選擇。

以下是安省周邊幾個農業大省，對於海外，包括外省買家購置農業用地的限制條件。相信明智的投資者在比較之後一定能做出最合理的選擇。

阿爾伯塔——非居民可擁有的農地最高為20英畝

薩省——非居民最多可擁有農地10英畝。部分由薩省居民控制的外資企業，或農業合作組織，可以擁有最多達320英畝的農地

曼尼托巴——非居民最多可擁有40英畝的農地

魁北克——非居民如購買農地面積達4公頃（約10英畝）以上，就必須向“魁北克農業管理局”申請許可

買農場，也有特別注意事項

雖然在加拿大，尤其在安省購買農場的手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得。但農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。

很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。

農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場都可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。所以有意購買農場的朋友，一定要綜合考慮各種因素，然後制定一個最合適的投資策略。

相關閱讀：農場——不該忽視的投資之選（上）

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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金融賬戶涉稅信息自動交換標准中國最新CRS政策法規解讀（下）| 海外

導讀

金融、法律圈的人士對CRS（縮寫相關定義請參看附錄一）已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。在上一篇文章，澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師解讀了CRS的基本信息，現在繼續探討目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動，國人的海外資產何處安放？

四、中國積極參與CRS

中國政府在2014年9月就已經承諾實施AEOI標准，並確定首次對外交換信息的時間為2018年9月。

2015年，中國第十二屆全國人大委員會第十五次會議批准通過了《多邊稅收征管互助公約》，並於2016年2月正式生效。

2015年12月，中國國家稅務總局簽署了《金融賬戶涉稅信息自動交換多邊當局間協議》。這是中國的MCAA。

2016年10月14日，中國國家稅總局發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法（征求意見稿）》。

2017年5月9日，中國國家稅務局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會發布2017年14號公告發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》。該辦法會於2017年7月1日開始實行。這是中國的CRS。

五、CRS在中國落地的具體實施的影響

1. 對一般中國公民、企業的影響

中國該管理辦法的公布和具體實施是針對非居民，就是非中國稅收居民的金融賬戶的信息。中國國內一般公眾包括中國公民個人和中國一般企業都基本上沒有什麼影響，最多是自2017年7月1日後開設新賬戶時需要做個聲明。

2. 對有海外資產、海外身份的中國公民、企業的影響

該管理辦法主要針對中國國內的非居民金融賬戶。對於有海外資產、海外身份的中國公民個人，需要根據具體情況和法律確定自己的稅收居民身份。如果即使擁有海外身份（比如其他國家的綠卡、永居等），但是可以確定是在中國長期居住，可以認定為中國稅收居民，其在中國的金融賬戶信息不會被收集（當然如果被認定雙重稅收居民，有可能雙重收集）。

如果中國公民單純在海外有自己的存款賬戶（不管有沒有海外身份），比如在中國香港有自己的賬戶並存有資金，有很大可能性會被中國香港相關機構收集彙總通過MCAA報告會中國稅務主管機構，這要看其海外賬戶所在國家（地區）的具體相關CRS政策和法律規定。建議需要盡早了解獲取相關信息，提前安排准備。

對於擁有國內海外資產（非金融產品，比如房產不動產、汽車、私人飛機、游艇、貴重物品）的情況，鑒於AEOI標不涉及非金融資產，目前還在報告審查範圍之外。但是需要指出的是，如果擁有的海外房產有銀行貸款，一般就會連接到該貸款銀行的存款賬戶，此信息就有可能被披露。這需要參考了解不動產所在地國家（地區）對CRS的具體規定和程序。

已經在海外設立分公司或者子公司，或者沒有設立公司，但是海外擁有資產的中國企業，要積極了解相關所在地國家（地區）的CRS政策，進行稅收居民身份認定，並且了解實際控制人以及外國公司的相關定義，才能爭取時間提前准備，獲取稅收申報的主動地位。

3. 對在中國的海外個人、企業的影響

在中國居住工作的擁有海外護照的個人並不一定就是非居民，就像前面所說明對於非居民的定義，滿足居住條件的個人會被認定為中國稅收居民的情形下，該稅收居民的金融賬戶信息不需要收集和通報給海外護照所在國家（地區）。當然這還是稅收居民認定的問題。所以對於在中國工作居住的擁有海外其他國家（地區）護照的個人，必須應當比較熟悉中國和護照所在國的稅收居民認定規則，認定自己稅收居民身份，才能避免不必要的法律和稅務責任。

對於在中國境內的海外企業（比如外資獨資或者合資、合作企業等等），如果是按照中國法律依法設立，一般應當會被認為是中國稅收居民，但是強烈建議具體咨詢法律意見，確保稅收居民身份認定，避免法律和稅務責任。需要提醒的如果是消極非金融機構，即使是中國稅收居民，其實際控制人為非居民的，仍然會接受CRS監控。

4. 中國金融機構的責任

管理辦法影響最大的是中國金融機構。其公布是5月份，實施是從7月1日起，留給金融機構的只有一個多月的准備時間，其具體實施會影響到從業務、運營、合規、IT、風控、培訓等部門，都帶來巨大壓力。但是鑒於中國金融機構已經開展過AML（Anti Money Laundry 反洗錢）和KYC（ Know Your Client 客戶信息獲取）的工作，此前CRS也一直在征求金融機構意見，相信中國金融機構一定能夠從容處理。

六、CRS在中國及全球實施時間及可能展望

在G20和OECD的大力推動下，目前全球已經有100個國家（地區）承諾實施AEOI標准，其中有50個會在2017年首次交換信息，中國承諾會在2018年首次交換信息（具體參見附錄三）。

根據AEOI標准的要求和MCAA中具體規定，已經承諾實施AEOI標准的國家（地區）會相互挑選信息交換伙伴，只有在雙方均有意向的情況下才可以建立伙伴關系，才會互相交換信息。

中國稅務總局的相關解釋中說明中國將與盡可能多的國家（地區）建立信息交換伙伴關系，但這也說明至少目前中國政府尚未明確確定和具體哪個國家（地區）建立信息交換伙伴關系。但是大趨勢看，會有越來越多的國家彼此實現對方稅收居民信息交流，實現稅收信息透明化，打擊跨境逃稅，增加國家稅收。

澳大利亞普亞律師事務所將持續關注CRS合規要求並樂於分享我們的見解和思路，會進一步為我們的客戶提供准確法律分析和建議。

附錄一：相關英文名詞縮寫語解釋（按字母順序排列）

AEOI：Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准，簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
AML：Anti Money Laundry 反洗錢
CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
FATCA：Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制，此後升級為領導人峰會，由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣，代表性強，構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡，人口占全球的2/3，國土面積占全球的60%，國內生產總值占全球的85%，貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制，按照協商一致原則運作，目前無常設機構。
KYC：Know Your Client 客戶信息獲取
MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本，是各國（地區）稅務當局關於相互（雙邊或者多邊）進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織，簡稱經合組織，是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

附錄二：AEOI標准中國相關時間表

附錄三：承諾實施AEOI標准國家

2017 首次交換信息的國家（地區）共50個

安圭拉、阿根廷、比利時、百慕大、英屬維爾京群島、保加利亞、開曼群島、哥倫比亞、克羅地亞、塞浦路斯、捷克、丹麥、愛沙尼亞、法羅群島、芬蘭、法國、德國、直布羅陀、希腊、格陵蘭、根西島、匈牙利、冰島、印度、愛爾蘭、馬恩島、意大利、澤西島、韓國、拉脫維亞、列支敦士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、墨西哥、蒙特塞拉特、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、羅馬尼亞、聖馬力諾、塞舌爾、斯洛伐克、斯洛文尼亞、南非、西班牙、瑞典、特克斯和凱科斯群島、英國

2018年首次交換信息的國家（地區）共50個

安道爾、安提瓜和巴布達、阿魯巴、澳大利亞、奧地利、巴哈馬、巴林、巴巴多斯、伯利茲、巴西、文萊達魯薩蘭國、加拿大、智利、中國、庫克群島、哥斯達黎加、庫拉索島、多米尼克、加納、格林納達、中國香港、印度尼西亞、以色列、日本、科威特、黎巴嫩、馬紹爾群島、中國澳門、馬來西亞、毛裡求斯、摩納哥、瑙魯、新西蘭、紐埃、巴拿馬、卡塔爾、俄羅斯、聖基茨和尼維斯、薩摩亞、聖盧西亞、聖文森特和格林納丁斯、沙特阿拉伯、新加坡、聖馬丁、瑞士、特立尼達和多巴哥、土耳其、阿拉伯聯合酋長國、烏拉圭、瓦努阿圖

相關閱讀：金融賬戶涉稅信息自動交換標准中國最新CRS政策法規解讀（上）

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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一帶一路機遇：斯里蘭卡不再流淚 | 海外

你有聽過“印度半島的一滴眼淚”嗎？你有喝過“錫蘭紅茶”嗎？它們有什麼共通點？——它們都代表著印度洋的一個小島：斯里蘭卡。

看看地圖上的斯里蘭卡，它就像一顆小水滴，加上位處印度的下方，仿佛是印度流出來的眼淚，所以被稱為“印度半島的一滴眼淚”。而在1972年前，這個小國的名字都是“錫蘭”（Ceylon）；1972年錫蘭廢除君主制，改稱為“斯里蘭卡共和國”；直至2011年，斯里蘭卡政府下令禁用“錫蘭”這個舊名字，希望新名稱“斯里蘭卡”能替全國上下討個新氣像。然而，由於錫蘭紅茶在全世界已享負盛名，故可以逃過“改名”之舉。

斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺，但其實該國貧窮率近年已不斷改善，GDP每年增長率保持在4%至5%的水平，趨向“中等收入更高”國家。另一方面，該國的經商成本亦相對較低，因為當地人力資源便宜，但教育程度卻頗高，成為不少外資拓展業務的新選擇。

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪，以及來自世界各地的旅客，亦提升了當地的新房與豪宅需求，同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇，加上交通及基建逐漸改善，相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。為吸引外資流入當地房地產市場，斯里蘭卡政府在2016年放寬了外國人買樓限制，外國人可以購買當地土地及住宅（之前只能購買4樓以上的住宅），同時豁免15%土地稅，單位放租則只需要付1%印花稅。

根據斯里蘭卡房地產網上平台LankaPropertyWeb.com的調查顯示，44.1%受訪者表示，會將投資放在房地產，比投資定期存款、基金及股票的受訪者更多；在同一調查中，58.3%受訪者相信當地房價會持續上升。

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪，以及來自世界各地的旅客，亦提升了斯里蘭卡的新樓及豪宅需求

與中國香港房地產市場一樣，越來越多人由線下轉到線上進行買賣及宣傳，當地投資者更相信，在網上媒體宣傳、搜尋及買賣樓盤，比傳統媒體如報紙更為有效。LankaPropertyWeb.com創辦人Daham Gunaratna指，該網站近年的瀏覽人數及廣告數量都大幅增加，效益遠超傳統印刷媒體及其他電子媒體，而他們訪問過的發展商亦表示，將會在電子宣傳渠道投放更多資源，去宣傳旗下的樓盤。

位於科倫坡的全新樓盤，你猜一個1,000平方呎（約92.9平方米）的三房兩廁單位賣多少錢？——只需要2,300萬斯里蘭卡盧比，即約118萬港元（約104萬元人民幣）！別以為這麼便宜的單位，想必定是位於郊外或是未發展的區域吧？非也，上述單位距離最近的地鐵站僅僅100米，生活所需包括超級市場、學校、餐廳、醫院等也應有盡有。

不過，“一帶一路”計劃的推展在斯里蘭卡並非一帆風順，或成為投資當地的隱憂。今年1月初，由中國協助斯里蘭卡開發的赫班托達港（Hambantota）工業區舉行動土典禮時，有數百名斯里蘭卡民眾與警方爆發衝突，表示不願離開自己的土地，這是斯里蘭卡民眾對中國投資的抗議行動，首次演變為暴力事件，凸顯當地民眾對中國在該國擴張的不滿。投資者宜密切留意相關的事態發展，並關注“一帶一路”計劃在當地的推展進度。

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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入鄉隨俗才能收獲利益談投資澳洲房產的五大常見誤區 | 澳洲

一些新的投資人在選擇投資房時，往往有一種“自住”情節，也就是喜歡把自己想像成就要住進這套房子裡去的人，他會按照自己的好惡來進行評判。而來自國內的投資人還會把在中國“生活經驗”錯誤地移植到海外，從而導致投資的偏差。

在澳洲投資房地產，最重要的就是“入鄉隨俗”，把澳大利亞本地人的“好惡”作為選擇投資對像時主要考慮的方面。尤其是以下幾點，往往因為與中國人的喜好不甚相似而被投資者所忽略;

第一，房屋樓層。一般在中國說到“花園別墅”的概念，很多人都狹義地會理解為雙層或雙層以上的獨棟房屋。然而在澳大利亞，由於相對占地面積更廣大，所以“花園別墅”以單層為主。而雙層別墅在建造成本上，價格一般要高出單層6~8萬澳元，有的甚至達到10萬左右。這對於投資者而言，顯然是不劃算的。比如在墨爾本的西南區購買一套土地面積在400平方米左右，建築面積在250平方米左右的花園別墅，總費用是均價46萬澳元左右；但如果在同一地段，相同的土地面積上，要造一棟雙層的花園別墅，價格就會達均價54萬澳元左右（2010年年底~2011年初的價格）。問題在於，如果作為投資房，兩者之間的租金差價卻很有限，而且還有部分租戶如家裡有小孩、年歲大的或腿腳不方便的人，往往不喜歡住雙層住宅（於是就會導致這部分客戶的流失）。最重要的是，如果把這近10萬澳元的差價節省下來，再貼一部分錢，又可以再投資一套房產，那樣獲得的利潤就大多了。出售時，四房的住宅價格也遠遠高於三房的價格。

第二，臥室的多寡。有些投資人為了節省幾千元的費用，寧可選擇3居室，而不是4居室。但這是很不明智的。由於澳大利亞最穩定的租客市場是家庭型的租客。而一個典型的澳洲家庭是有4到5口人組成的大家庭（父母加兩個或三個孩子），針對這樣的家庭來說，3居室的房子顯然不夠，因此4居室要受歡迎的多。如果為了節省幾千元的建造費用而少了一個臥房，導致出租的困難，實在是得不償失啊！2011年初，在墨爾本西南Tarneit區，如果是4居室的房產，2010年周租均價為320澳元，而如果是3居室，則還不到300澳元，這樣一年下來就差了1千多澳元了。所以我建議要買4居室的住宅。

第三，房屋設施配備。在這個問題上，中國投資者與澳大利亞本地租客之間的文化差異表現的尤甚，因為觀念不同而帶來的錯誤選擇就更多。先舉一個中國投資人存有的最普遍的錯誤觀念。我們中國人做菜燒飯時油煙較重，再加上“遠離庖廚”的傳統觀念，所以投資人不少都喜歡獨立隔絕式的廚房。可是大多數西方人包括澳洲人在內，基本上家裡的廚房都是開放式，且與客廳聯在一起的。這也構成了他們最基本的生活習慣。如果一套房子其他方面都很理想，唯獨廚房是獨立隔絕式的，就很有可能讓澳洲租客失去興趣。簡單一句話，如果大多數租客喜歡開放式廚房，投資者就得購買建造有開放式廚房的投資房。除了廚房以外，還有其他很多方面，比如老外喜歡在臥室內鋪地毯，業主就不能安裝地板；老外認為洗碗機，空調是必備的家用電器，業主就不能在這個上面節省；老外家裡一般不止一輛自備車，所以雙車庫在出租時就比單車庫有競爭力。

第四，在普通居民區建豪宅。對於財力較雄厚的投資者來說，有時喜歡把自己的房子弄得漂亮些，甚至豪華些。但這當中有一個度，即不能太超出房子所在地段的總體建造水准。在澳大利亞，房產市場價很大程度上受到所處地段的影響。換句話說人們一般不會在一個均價40~50萬澳元的地區購買一套價值百萬的住宅，即便這套住宅就其建築成本而言，的確值這個價。所以如果在相對價格不高的地區，建起一套富麗堂皇的住宅，雖然能獲得一時的悅目感，但無論是出租（富人不會和平民比鄰而居的），還是將來出售，都會讓你非常棘手，最後獲得與投資不成比例的回報。

第五，中西方在文化審美的某些方面也存在差異，澳大利亞民族也有著獨特的趣味習俗。這就要求中國投資人在選擇投資房的顏色、房型、層高和室內配置方面要充分考慮到當地人的文化習俗，考慮到當地的市場需求，盡量按照當地建築商推薦的意見來操作，絕不要“跟著自己的感覺走”。

總之，雖然我們中國人有自己的文化特點和生活習性，從健康衛生到柴米油鹽，從風水觀念到居住文化。但只要是在西方社會進行投資，面對的是像澳大利亞當地人這樣為主的客戶對像，就一定得按他們的習慣行事，始終想著“租客的喜好”，而不是“你的喜好”。

澳中集團主席金凱平專欄全集

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史上最全！澳大利亞及中國房產買賣政策之比較 | 澳洲

中國和澳洲在房產的買賣和持有的政策上還是有很大差異的。澳洲作為一個發達的國家，房產市場相對成熟穩定，是一個可以考慮做長期投資的市場。法律和政府對市場的監管嚴格，對購房者也是一種保障。雖然澳洲人都喜歡擁有自己的房子，但是也有很多年輕人選擇租房，房屋的出租率也是比較健康。澳洲在各方面的稅收都是很高，對房屋出租的獲益也不例外，這就要求購房者在計算貸款收益時，要做到合理避稅。（中國人在澳洲買房條件？）

中國是一個高速發展的國家，房產市場曾經也隨之有著一段瘋狂的暴漲，運氣好的投資者的房產在過去的十多年間已經翻了有10多倍。但是整個市場要趨於更理性，操作更規範也是需要時間來調整的。為了限制投資者對房產的炒作，政府出了限購令，這也使得現在想把房產作為投資的一部分變得很困難。

客觀地說，澳洲房產市場經過10多年的調整，價格也是在逐年上漲，但是沒有中國漲幅那麼大，即便是澳洲現在房價與中國一線大城市相比，也是更為容易接受的。加上澳洲房子都是全裝修帶一部分家電和澳洲中介對房屋出租的專業管理，使得投資者比較省心。

下面，我們從物業，出租，貸款等角度做一個澳洲和中國置業的比較。我們設置了一個☆，給比較下來有絕對優勢的一方。

盛達文地產發展總監們Simon & Vivien專欄全集

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留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎？華人律師親自解答 | 澳洲

近期很多讀者朋友來信詢問，想給在澳大利亞留學的孩子置業，看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢？（相關資訊：澳洲房產購買流程）

相關規定

首先，讓我們來解讀一下相關的法律規定。根據澳洲《1975 年外國收購與兼並法》規定，“臨時居民”為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：

持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證；
已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

澳大利亞外國投資與審查委員會的官網明確說明，臨時居民通常可以在澳大利亞購買一處二手房作為其在澳居所，並受到下述條件限制：

該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所；
該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住；且
在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業。

需要強調的是，該臨時居民不得在澳購買任何二手房作為投資或出租目的。

由此可見，擁有12個月以上學生簽證的留學生是可以在澳購買二手房的，但必須自己使用該二手房作為居所。在購買二手房前，該學生必須向澳大利亞外國投資與審查委員會遞交購房申請並支付相應申請費，在獲得批准函後才可合法購買二手房。具體申請方式，請務必在購房前聯系自己的律師准備相應材料。

注意事項

那麼，留學生在澳購買二手房需要特別注意哪些事項呢？

第一，二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

第二，如果學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。因此，留學生購買二手房必須准備好充足的資金才行。

第三，留學生購買二手房後，必須將其作為自己在澳的主要居所使用，不得出租或分租該物業的任何部分，從而獲得投資收入。嚴格來說，購買了二手物業後必須搬進去居住，即使空關著也是不符合FIRB規定的。

第四，在學生簽證到期或學生離開澳大利亞或停止使用該物業為其主要居所的3個月內，必須將該物業出售。一般來說，如果該學生獲得了澳洲永居簽證，則可自由使用該物業。

值得注意的是，學生的父母在沒有澳洲有效簽證的情況下是不可以購買二手房的，只能以孩子的名義購買。若是購買新房或樓花，則可自由選擇是寫在孩子名下還是父母名下。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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買澳洲新房有較長等待期投資該如何避免潛在風險？| 澳洲

購買樓花總是存在一定的風險，尤其當買家在選擇樓盤和戶型的時候看到的都只是圖紙和效果圖。從簽訂合同到實際交割收房，一般會有1~3年的等待期。這期間可能存在著各種不確定因素和可能性。那麼作為海外買家，特別是首次在澳洲購房的買家需要如何避免這些潛在風險呢？

售房合同的定金

買賣雙方在簽訂售房合同時，一般買家需要支付房價的10%給賣方律師或地產經紀的信托賬戶（詳細請看以下小貼士），並由持有方代為管理，直至房產交割後再由定金持有者交至賣家。

如果房產按合同條款規定進行交割，那麼在交割完成後，10%的定金才會由持有人轉入賣家/開發商的賬號。萬一合同因任何原因被終止或取消，那麼10%的定金將會由受損方獲得（例如：買方違約，賣方可以獲得者10%的定金）。一般這在售房合同裡都有明確條款說明。

特殊情況：

有一些售房合同規定，賣家有權提前動用10%的定金而無需等到房產交割。此時，買家應與其代理律師商議了解其中的風險再做出相應決定。

Tips:

信托賬戶

信托賬戶是由第三方監管的獨立於普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家或開發商在房產正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對於買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

日落日期

樓花的售房合同裡一般不會有具體交房的日期，而是會有一個時間段，並再。加上一個最後日期，例如2016年7月31日，我們稱為“日落日期”。簡單來說類似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要開發商在規定的日落日期前交房，都被視為履行合同義務，買家需要接受開發商指定的交房日期。

相反地，過了日落日期，開發商還不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登記好等），通常買方可以選擇繼續等待或反悔合同（每份合同內容不同，請務必在購房前與自己的代理律師確認）。如果選擇反悔合同，開發商需要將10%的定金退還給買方，雙方之前簽訂的合同被視為無效。但這其中不存在違約責任，因此不會有額外的賠償。

對於買家而言：10%的本金並沒有損失，而是喪失了2~3年等待期的機會成本。

對於開發商而言：雖也承擔了一定的風險，但在目前的市場情況下，也可以比較輕松地將造好的房屋轉賣給他人。

Tips

樓花合同裡規定的時間段一般都在2年或3年，所以時常可以聽到“2年樓花”或“3年樓花”的說法。

誤差

在買樓花中，最大的風險莫過於圖紙與實際交房時的誤差。產生誤差的可能性有千百個，尤其是買家看到圖紙時腦中浮現的畫面與現實的差距，而其中最直觀且在合同中有明確規定的要數面積大小了。

通常，購房合同會明確規定一定比例的誤差是合理的，買方必須接受（通常為5%-10%之間）。如果交房前，面積縮小超過合同規定的比例，那麼買家可以在規定時間內選擇退房，將10%的定金拿回來，但這其中不存在違約責任，所以不會有額外的賠償金。我建議,買家在簽訂合同前咨詢律師充分了解合同條款的內容。

澳大利亞的法律已相應地將購買樓花的風險降低，但有一些風險卻是無可避免。所以，除了選擇良好聲譽的開發商外，買家在購房時也應做好自我的規劃。如將投資樓花的最壞情況考慮進去，並覺得能夠接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相應誤差），那麼這時您不妨考慮投資鏤花。如果覺得自身無法承受其中風險，那麼我建議海外買家將目光投向全新的現房可能更為安全。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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地段增值潜力决定投資成果切勿喜新厭舊 | 澳洲

25000元卻要買12萬5千的房子？！

1988年7月1日，和迪肯大學的Breth教授合作出版了《中國貿易指南》一書，立時在澳大利亞的學術界、金融界、輿論界掀起了“金凱平”熱潮，我一下子就成了遠近馳名的中國經濟問題專家。

同時，我也在迪肯大學Burwood商學院拿到了一份工作邀請：做中國經濟與貿易研究中心的項目主任，從事研究中國經濟和澳中貿易。

這樣的雙管齊下，使我在當時感覺頭可以悄悄地抬起了。

1989年10月，我考慮著給自己買一棟房子。

我仍舊找的是自己初到澳洲時在租房子上幫了我很大忙的地產代理Mark。兩年前我剛到墨爾本時就是從他手裡租的房子，這房子我一直住著，只不過原來是六個人住，現在是我一個人住。

當時租那套房子時，只允許住兩個人，我也答應了Mark，可其實在很長時間內一直住著六個中國留學生！我原以為Mark在知道真相後會生氣，沒想到他只是寬厚地一笑，說：“我當時就已經猜到了你們六個人都會住進去了。”我很奇怪Mark既然明知為何還會把房子租給我，Mark 說：“我知道中國大陸來的留學生生活都比較窘迫，於是就睜一只眼睛閉一只眼睛咯。”

從此我們就成了朋友。

我約了Mark來唐人街喝午茶。

Mark先問我能拿出多少現金？

我想了想，說：“大約2萬5千澳元”。

Mark伸出兩個手指，打出一個嘹亮的響指，說“David，你可以買一套12萬5千澳元的房子了！”

我一聽嚇了一跳！12萬5千澳元？！這12萬5千澳元對於我來說簡直就是個天文數字！我當時在迪肯大學中國經濟與貿易研究中心的年薪剛剛加到3萬澳元。即便這樣，我不吃不喝也要4年以後才能買上自己的房子啊！

Mark笑了：“照你這樣算法，墨爾本沒有誰能住上自己的房子。因為墨爾本人的平均工資是年薪2萬5千澳元，可是平均房價卻是15萬澳元。那麼，為什麼有那麼多的人能擁有自己的房子呢？很簡單，向銀行貸款。”

我想我有點明白了，可是又不是完全明白。為什麼要貸款呢？貸款不是要還利息嗎？

Mark拿出計算器來，給我算了一筆帳：“你現在租房子，每周是120澳元的租金。如果你去買一個房子，比如說，買一個12萬5千澳元的房子，首期付款20％，也就是2萬5千澳元，還差10萬澳元向銀行貸款。我們按8%的利息算，那麼，10萬澳元一年的利息就是8千澳元。一年52周，每周的利息大約就是154澳元。現在你清楚了吧？租房子住，每周是120澳元，如果租好一點的，每周要160澳元。可是買房子呢，每周付銀行利息154澳元。差不多一樣。一個是給房東錢，一個是給銀行錢。不同的是，給銀行錢，但是這套房子是你自己的。”

我說：“哦，我好像已經明白了。”

Mark說：“不，你還沒完全明白。我還要告訴你的是，墨爾本的房價，平均每七到八年就翻一番。就是說，假如你現在買一個12萬5千澳元的房子，10年後，它肯定已經是25萬了。”

想通了之後，我立即決定買一套自己的住房。

那是1989年10月，我來到澳洲剛好兩年，我買下了我的第一套住房。就像Mark說的那樣，我買了個12萬5千澳元的房子。我可以說是當時大陸來澳洲的留學生中最早購買自己房子的人，第一次有了產權完全屬於自己的房子，那種喜悅是難以言傳的。我終於有了一塊地，成了名副其實的小地主。

但是，那時侯，我並不知道自己已經犯了個漂亮的小錯誤，讓自己在多年後稍稍“損失”了一筆。

與財富擦身而過

一般來講，任何一個城市都有好的地段和差的地段，好的地段房子貴，差的地段房子便宜。所以，在投資額固定的情況下，就有兩種考慮：要麼選擇好地段，但是要遷就買舊一些的房子；要麼選擇新一些的房子，但是要遷就去差一些的地段。

我的選擇是後一種：買的是一套新的房子，而舍棄了好地段。

Mark本來向我推薦的是Elwood的一棟舊房子，建築面積150平方米，土地300平方米。記得好像是70年的舊房子，走進去陰森森的一股霉味，牆上的壁紙已經脫落了，地毯也磨壞了，廚房和浴室非常陳舊，水管漏水，浴缸有裂紋，後院的草似乎從沒修剪過，已經齊腰深了……

我當時詫異地問：“怎麼這房子像是沒人住過一樣啊？”

Mark說：“確實，這棟房子已經一年多沒人住了，房主是一位參加過第二次世界大戰的老兵，炮火削去了他的睪丸，使得他一生沒有兒女，孤苦零丁地過了一輩子，一年前住進養老院，直至上個月去世。”

我聽了後頓時搖頭道：“我不想住這樣的舊房子。你有沒有新房子啊？”

Mark說：“很抱歉，12萬5千澳元在Elwood只能買這種水准的房子。要買新房子的話，得去距市中心30公裡以外的地方。”

第二天，Mark就帶我去了Carrum Downs。

是Mark開車帶我去的。我記得汽車一直行駛在一條通往東南方向的長長的路上，那條路真的很長，似乎沒有盡頭。走著走著，看到海了；走著走著，看到火車了；又走著走著，又跨過了一片荒蕪之地。在我的感覺中，我們已經離開墨爾本好遠好遠。

最後，汽車停在一幢新建好的房子前。

那幢房子一下子就吸引了我，使得我甚至忘記了剛才過於漫長的旅行給我帶來的不安。

從外面看，新磚，新瓦，新門窗；走進去，新牆，新燈，新地毯。

這幢房子占地面積是Elwood土地的3倍，足足有900多平方米，建築面積達200平方米，而且還有一個車庫呢！看上去簡直就是一個豪宅！

從這套房子往西不遠處，就是靠海的一個綜合區，有富人、中產階級和勞動階級。在它邊上有許多富人區，包括比較富裕的白人居住區Frankston。

最最重要的是：它也是12萬5千澳元。

可能因為我是中國人的關系，總覺得這樣的區域不久之後一定會非常成熟，多漂亮多寫意的生活啊！

我當即拍板，買了！當天晚上就簽了合同。

在澳洲，很多人說我不像上海人，不喜歡討價還價，有點像北方人。我始終認為做事要著眼於大處。

澳洲土地是私有制的，你買了地面以上的房子，那地面以下的地皮也是你的，而且永遠都是你的，只要你自己不出賣。中國的房地產從這一點上和澳洲完全不同，因為土地是國家的，當然也就是政府的，因此在你購買房子時，下面的地是你和政府合用的，一般只有50年到70年的使用權，到了年限以後，政府要繼續征收新一輪的土地使用稅。

換句話說，在澳洲，你說的是買房子，其實也是買了塊地。進一步說，土地的價值是持續上升的，而土地上的房子，則相反，是要折舊的。再深入一點分析的話，不同的土地，其潛在的升值潛力是不同的。所以，搞房地產的人總是要強調“位置，位置，還是位置！”因為，好地段土地的升值更快。

而我當時，選擇了一套新房子，考慮的僅僅是房子本身，沒有考慮賺錢，沒有考慮土地的升值潛力，就是說，從投資的角度來說，我失誤了。

果然，10年以後，當年被我舍棄的那棟在Elwood的那個老兵的舊房子升了2倍，而我買下的新房子只升了30%。這棟房子我住了一段時間之後就一直出租，直到去年才賣出，價值27萬5千澳元。同年，Elwood的那棟，那時卻已經超過了百萬。

要了新房，忘了地段，這一次的教訓是深刻的，而且一直影響著我後來的房地產投資。

幾年之後，當我真正開始涉足房地產業的時候，一下子就注意到了這個失誤。從此以後的每一個房地產投資，我總是先考慮房子所在的位置。這個經驗使得我在以後多年的許許多多次房地產交易買賣中，幾乎沒失過手。

在澳大利亞，房產不僅只是人們的一個居住場所，而且是一個投資的工具，買入時必須考慮未來的增值潛力。

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