墨尔本买房攻略：现在海外房产，尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值，股市又捉摸不定的时候，投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。
但是，当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时，心里有点惴惴不安，如何投入，如何管理，如何来看待这个投资，是不是会被人骗，这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。
这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。
海外投资者在澳大利亚能买什么？
澳洲政府为了保障当地居民的利益，规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择，但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的，带一部分家电的，所以装修是不用担心的。
澳洲买房，我需要准备多少钱？
如果购买期房，首期是房款的10%，这笔钱会放在开发商的信托账户里，由政府监管。等交房后，需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80％，购房者就需要补足10%，如果银行只贷70%，那么就需要补足20%。同时，印花税，海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后，要开始缴纳物业，政府管理，以及水接通等费用。
澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈，也有很多产品，通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品，同时他们也可以事先与客户沟通，帮助客户做好财务的规划。
当你计划买房，对手头资金不是很确定的话，事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金，所以一般状况对买房者不存在任何的费用。
澳洲买房，谁来帮我操作？
我记得在中国买房，售楼处的给一份标准合同，告诉我不能改的，大家也就闭着眼睛签了。
在澳洲买房，房产经纪给你提供的是房产信息，但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后，律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的，律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此，律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师，可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度，也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。
澳洲买房，这笔账怎么算？
作为投资的房产，我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth，就是房产本身的增值；二是Rental Yield，也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好，而且在几年内自身的增值也很快。
Capital Growth 跟整个的市场情况，所处的区域，房子的种类都是有关系的。
前不久看到一则新闻报道，提到了墨尔本高档的区域KEW，几年来的房产增值情况。
25年前，业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅，这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款，25年后，业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来，每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去，那条街的房子都已经是巨贵了。
往回看都是容易的，最难的是预测将来。在业主买房的那一刻，他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说，当然是大大的赢家。
对于投资者来说，他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了，对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民，不知道是会涨还是跌，当经历过5000点然后又到4000点的时候，知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的，关键看你怎么把握。
从资产升值的角度来说，带地的房子会比公寓房更稳健，公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。
有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓，到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前，她拿着笔钱买townhouse，或者其他区域的公寓，可能资产的增值会更好。
但是从出租回报率的角度来说，同样这套Docklands的公寓还是不错，基本每周的租金在550澳币这样。
墨尔本一般的2房的公寓，每周的租金在450－600澳币不等，1房的公寓周租在300-450澳币不等，价格取决于地段，房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右，是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是，只要业主肯稍微降低一点房租，房子的出租还是不成问题的。
去掉物业等常规费用，政府的一些费用和中介的管理费，一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价，但是，大部分人都会贷款买房，所以，如果按照30%首付来计算的话，这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平，这样也不用交收入的所得税。
盛达文地产发展总监的专业建议
在投资的时候，如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好，但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大，就找一个出租比较好的区域，例如靠近CBD或者靠近学校。
有时候买房者愿意为了更好的朝向，风景而付更高的房价，但是这些因素在出租的时候，并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得，这就是要自己考虑了。
墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。【阅读原文】
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