Category: Special Investment Column

一些新的投資人在選擇投資房時，往往有一種“自住”情節，也就是喜歡把自己想像成就要住進這套房子裡去的人，他會按照自己的好惡來進行評判。而來自國內的投資人還會把在中國“生活經驗”錯誤地移植到海外，從而導致投資的偏差。

在澳洲投資房地產，最重要的就是“入鄉隨俗”，把澳大利亞本地人的“好惡”作為選擇投資對像時主要考慮的方面。尤其是以下幾點，往往因為與中國人的喜好不甚相似而被投資者所忽略;

第一，房屋樓層。一般在中國說到“花園別墅”的概念，很多人都狹義地會理解為雙層或雙層以上的獨棟房屋。然而在澳大利亞，由於相對占地面積更廣大，所以“花園別墅”以單層為主。而雙層別墅在建造成本上，價格一般要高出單層6~8萬澳元，有的甚至達到10萬左右。這對於投資者而言，顯然是不劃算的。比如在墨爾本的西南區購買一套土地面積在400平方米左右，建築面積在250平方米左右的花園別墅，總費用是均價46萬澳元左右；但如果在同一地段，相同的土地面積上，要造一棟雙層的花園別墅，價格就會達均價54萬澳元左右（2010年年底~2011年初的價格）。問題在於，如果作為投資房，兩者之間的租金差價卻很有限，而且還有部分租戶如家裡有小孩、年歲大的或腿腳不方便的人，往往不喜歡住雙層住宅（於是就會導致這部分客戶的流失）。最重要的是，如果把這近10萬澳元的差價節省下來，再貼一部分錢，又可以再投資一套房產，那樣獲得的利潤就大多了。出售時，四房的住宅價格也遠遠高於三房的價格。

第二，臥室的多寡。有些投資人為了節省幾千元的費用，寧可選擇3居室，而不是4居室。但這是很不明智的。由於澳大利亞最穩定的租客市場是家庭型的租客。而一個典型的澳洲家庭是有4到5口人組成的大家庭（父母加兩個或三個孩子），針對這樣的家庭來說，3居室的房子顯然不夠，因此4居室要受歡迎的多。如果為了節省幾千元的建造費用而少了一個臥房，導致出租的困難，實在是得不償失啊！2011年初，在墨爾本西南Tarneit區，如果是4居室的房產，2010年周租均價為320澳元，而如果是3居室，則還不到300澳元，這樣一年下來就差了1千多澳元了。所以我建議要買4居室的住宅。

第三，房屋設施配備。在這個問題上，中國投資者與澳大利亞本地租客之間的文化差異表現的尤甚，因為觀念不同而帶來的錯誤選擇就更多。先舉一個中國投資人存有的最普遍的錯誤觀念。我們中國人做菜燒飯時油煙較重，再加上“遠離庖廚”的傳統觀念，所以投資人不少都喜歡獨立隔絕式的廚房。可是大多數西方人包括澳洲人在內，基本上家裡的廚房都是開放式，且與客廳聯在一起的。這也構成了他們最基本的生活習慣。如果一套房子其他方面都很理想，唯獨廚房是獨立隔絕式的，就很有可能讓澳洲租客失去興趣。簡單一句話，如果大多數租客喜歡開放式廚房，投資者就得購買建造有開放式廚房的投資房。除了廚房以外，還有其他很多方面，比如老外喜歡在臥室內鋪地毯，業主就不能安裝地板；老外認為洗碗機，空調是必備的家用電器，業主就不能在這個上面節省；老外家裡一般不止一輛自備車，所以雙車庫在出租時就比單車庫有競爭力。

第四，在普通居民區建豪宅。對於財力較雄厚的投資者來說，有時喜歡把自己的房子弄得漂亮些，甚至豪華些。但這當中有一個度，即不能太超出房子所在地段的總體建造水准。在澳大利亞，房產市場價很大程度上受到所處地段的影響。換句話說人們一般不會在一個均價40~50萬澳元的地區購買一套價值百萬的住宅，即便這套住宅就其建築成本而言，的確值這個價。所以如果在相對價格不高的地區，建起一套富麗堂皇的住宅，雖然能獲得一時的悅目感，但無論是出租（富人不會和平民比鄰而居的），還是將來出售，都會讓你非常棘手，最後獲得與投資不成比例的回報。

第五，中西方在文化審美的某些方面也存在差異，澳大利亞民族也有著獨特的趣味習俗。這就要求中國投資人在選擇投資房的顏色、房型、層高和室內配置方面要充分考慮到當地人的文化習俗，考慮到當地的市場需求，盡量按照當地建築商推薦的意見來操作，絕不要“跟著自己的感覺走”。

總之，雖然我們中國人有自己的文化特點和生活習性，從健康衛生到柴米油鹽，從風水觀念到居住文化。但只要是在西方社會進行投資，面對的是像澳大利亞當地人這樣為主的客戶對像，就一定得按他們的習慣行事，始終想著“租客的喜好”，而不是“你的喜好”。

 

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中國和澳洲在房產的買賣和持有的政策上還是有很大差異的。澳洲作為一個發達的國家，房產市場相對成熟穩定，是一個可以考慮做長期投資的市場。法律和政府對市場的監管嚴格，對購房者也是一種保障。雖然澳洲人都喜歡擁有自己的房子，但是也有很多年輕人選擇租房，房屋的出租率也是比較健康。澳洲在各方面的稅收都是很高，對房屋出租的獲益也不例外，這就要求購房者在計算貸款收益時，要做到合理避稅。（中國人在澳洲買房條件？）

中國是一個高速發展的國家，房產市場曾經也隨之有著一段瘋狂的暴漲，運氣好的投資者的房產在過去的十多年間已經翻了有10多倍。但是整個市場要趨於更理性，操作更規範也是需要時間來調整的。為了限制投資者對房產的炒作，政府出了限購令，這也使得現在想把房產作為投資的一部分變得很困難。

客觀地說，澳洲房產市場經過10多年的調整，價格也是在逐年上漲，但是沒有中國漲幅那麼大，即便是澳洲現在房價與中國一線大城市相比，也是更為容易接受的。加上澳洲房子都是全裝修帶一部分家電和澳洲中介對房屋出租的專業管理，使得投資者比較省心。

下面，我們從物業，出租，貸款等角度做一個澳洲和中國置業的比較。我們設置了一個☆，給比較下來有絕對優勢的一方。  

 

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近期很多讀者朋友來信詢問，想給在澳大利亞留學的孩子置業，看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢？（相關資訊：澳洲房產購買流程）

相關規定

首先，讓我們來解讀一下相關的法律規定。根據澳洲《1975 年外國收購與兼並法》規定，“臨時居民”為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：

• 持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證；
• 已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

澳大利亞外國投資與審查委員會的官網明確說明，臨時居民通常可以在澳大利亞購買一處二手房作為其在澳居所，並受到下述條件限制：

• 該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所；
• 該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住；且
• 在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業。

需要強調的是，該臨時居民不得在澳購買任何二手房作為投資或出租目的。

由此可見，擁有12個月以上學生簽證的留學生是可以在澳購買二手房的，但必須自己使用該二手房作為居所。在購買二手房前，該學生必須向澳大利亞外國投資與審查委員會遞交購房申請並支付相應申請費，在獲得批准函後才可合法購買二手房。具體申請方式，請務必在購房前聯系自己的律師准備相應材料。

注意事項

那麼，留學生在澳購買二手房需要特別注意哪些事項呢？

第一，二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

第二，如果學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。因此，留學生購買二手房必須准備好充足的資金才行。

第三，留學生購買二手房後，必須將其作為自己在澳的主要居所使用，不得出租或分租該物業的任何部分，從而獲得投資收入。嚴格來說，購買了二手物業後必須搬進去居住，即使空關著也是不符合FIRB規定的。

第四，在學生簽證到期或學生離開澳大利亞或停止使用該物業為其主要居所的3個月內，必須將該物業出售。一般來說，如果該學生獲得了澳洲永居簽證，則可自由使用該物業。

值得注意的是，學生的父母在沒有澳洲有效簽證的情況下是不可以購買二手房的，只能以孩子的名義購買。若是購買新房或樓花，則可自由選擇是寫在孩子名下還是父母名下。

 

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購買樓花總是存在一定的風險，尤其當買家在選擇樓盤和戶型的時候看到的都只是圖紙和效果圖。從簽訂合同到實際交割收房，一般會有1~3年的等待期。這期間可能存在著各種不確定因素和可能性。那麼作為海外買家，特別是首次在澳洲購房的買家需要如何避免這些潛在風險呢？

售房合同的定金

買賣雙方在簽訂售房合同時，一般買家需要支付房價的10%給賣方律師或地產經紀的信托賬戶（詳細請看以下小貼士），並由持有方代為管理，直至房產交割後再由定金持有者交至賣家。

如果房產按合同條款規定進行交割，那麼在交割完成後，10%的定金才會由持有人轉入賣家/開發商的賬號。萬一合同因任何原因被終止或取消，那麼10%的定金將會由受損方獲得（例如：買方違約，賣方可以獲得者10%的定金）。一般這在售房合同裡都有明確條款說明。

特殊情況：

有一些售房合同規定，賣家有權提前動用10%的定金而無需等到房產交割。此時，買家應與其代理律師商議了解其中的風險再做出相應決定。

Tips:

信托賬戶

信托賬戶是由第三方監管的獨立於普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家或開發商在房產正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對於買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

日落日期

樓花的售房合同裡一般不會有具體交房的日期，而是會有一個時間段，並再。加上一個最後日期，例如2016年7月31日，我們稱為“日落日期”。簡單來說類似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要開發商在規定的日落日期前交房，都被視為履行合同義務，買家需要接受開發商指定的交房日期。

相反地，過了日落日期，開發商還不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登記好等），通常買方可以選擇繼續等待或反悔合同（每份合同內容不同，請務必在購房前與自己的代理律師確認）。如果選擇反悔合同，開發商需要將10%的定金退還給買方，雙方之前簽訂的合同被視為無效。但這其中不存在違約責任，因此不會有額外的賠償。

對於買家而言：10%的本金並沒有損失，而是喪失了2~3年等待期的機會成本。

對於開發商而言：雖也承擔了一定的風險，但在目前的市場情況下，也可以比較輕松地將造好的房屋轉賣給他人。

Tips

樓花合同裡規定的時間段一般都在2年或3年，所以時常可以聽到“2年樓花”或“3年樓花”的說法。

誤差

在買樓花中，最大的風險莫過於圖紙與實際交房時的誤差。產生誤差的可能性有千百個，尤其是買家看到圖紙時腦中浮現的畫面與現實的差距，而其中最直觀且在合同中有明確規定的要數面積大小了。

通常，購房合同會明確規定一定比例的誤差是合理的，買方必須接受（通常為5%-10%之間）。如果交房前，面積縮小超過合同規定的比例，那麼買家可以在規定時間內選擇退房，將10%的定金拿回來，但這其中不存在違約責任，所以不會有額外的賠償金。我建議,買家在簽訂合同前咨詢律師充分了解合同條款的內容。

澳大利亞的法律已相應地將購買樓花的風險降低，但有一些風險卻是無可避免。所以，除了選擇良好聲譽的開發商外，買家在購房時也應做好自我的規劃。如將投資樓花的最壞情況考慮進去，並覺得能夠接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相應誤差），那麼這時您不妨考慮投資鏤花。如果覺得自身無法承受其中風險，那麼我建議海外買家將目光投向全新的現房可能更為安全。

 

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25000元卻要買12萬5千的房子？！

1988年7月1日，和迪肯大學的Breth教授合作出版了《中國貿易指南》一書，立時在澳大利亞的學術界、金融界、輿論界掀起了“金凱平”熱潮，我一下子就成了遠近馳名的中國經濟問題專家。

同時，我也在迪肯大學Burwood商學院拿到了一份工作邀請：做中國經濟與貿易研究中心的項目主任，從事研究中國經濟和澳中貿易。

這樣的雙管齊下，使我在當時感覺頭可以悄悄地抬起了。

1989年10月，我考慮著給自己買一棟房子。

我仍舊找的是自己初到澳洲時在租房子上幫了我很大忙的地產代理Mark。兩年前我剛到墨爾本時就是從他手裡租的房子，這房子我一直住著，只不過原來是六個人住，現在是我一個人住。

當時租那套房子時，只允許住兩個人，我也答應了Mark，可其實在很長時間內一直住著六個中國留學生！我原以為Mark在知道真相後會生氣，沒想到他只是寬厚地一笑，說：“我當時就已經猜到了你們六個人都會住進去了。”我很奇怪Mark既然明知為何還會把房子租給我，Mark 說：“我知道中國大陸來的留學生生活都比較窘迫，於是就睜一只眼睛閉一只眼睛咯。”

從此我們就成了朋友。

我約了Mark來唐人街喝午茶。

Mark先問我能拿出多少現金？

我想了想，說：“大約2萬5千澳元”。

Mark伸出兩個手指，打出一個嘹亮的響指，說“David，你可以買一套12萬5千澳元的房子了！”

我一聽嚇了一跳！12萬5千澳元？！這12萬5千澳元對於我來說簡直就是個天文數字！我當時在迪肯大學中國經濟與貿易研究中心的年薪剛剛加到3萬澳元。即便這樣，我不吃不喝也要4年以後才能買上自己的房子啊！

Mark笑了：“照你這樣算法，墨爾本沒有誰能住上自己的房子。因為墨爾本人的平均工資是年薪2萬5千澳元，可是平均房價卻是15萬澳元。那麼，為什麼有那麼多的人能擁有自己的房子呢？很簡單，向銀行貸款。”

我想我有點明白了，可是又不是完全明白。為什麼要貸款呢？貸款不是要還利息嗎？

Mark拿出計算器來，給我算了一筆帳：“你現在租房子，每周是120澳元的租金。如果你去買一個房子，比如說，買一個12萬5千澳元的房子，首期付款20％，也就是2萬5千澳元，還差10萬澳元向銀行貸款。我們按8%的利息算，那麼，10萬澳元一年的利息就是8千澳元。一年52周，每周的利息大約就是154澳元。現在你清楚了吧？租房子住，每周是120澳元，如果租好一點的，每周要160澳元。可是買房子呢，每周付銀行利息154澳元。差不多一樣。一個是給房東錢，一個是給銀行錢。不同的是，給銀行錢，但是這套房子是你自己的。”

我說：“哦，我好像已經明白了。”

Mark說：“不，你還沒完全明白。我還要告訴你的是，墨爾本的房價，平均每七到八年就翻一番。就是說，假如你現在買一個12萬5千澳元的房子，10年後，它肯定已經是25萬了。”

想通了之後，我立即決定買一套自己的住房。

那是1989年10月，我來到澳洲剛好兩年，我買下了我的第一套住房。就像Mark說的那樣，我買了個12萬5千澳元的房子。我可以說是當時大陸來澳洲的留學生中最早購買自己房子的人，第一次有了產權完全屬於自己的房子，那種喜悅是難以言傳的。我終於有了一塊地，成了名副其實的小地主。

但是，那時侯，我並不知道自己已經犯了個漂亮的小錯誤，讓自己在多年後稍稍“損失”了一筆。

與財富擦身而過

一般來講，任何一個城市都有好的地段和差的地段，好的地段房子貴，差的地段房子便宜。所以，在投資額固定的情況下，就有兩種考慮：要麼選擇好地段，但是要遷就買舊一些的房子；要麼選擇新一些的房子，但是要遷就去差一些的地段。

我的選擇是後一種：買的是一套新的房子，而舍棄了好地段。

Mark本來向我推薦的是Elwood的一棟舊房子，建築面積150平方米，土地300平方米。記得好像是70年的舊房子，走進去陰森森的一股霉味，牆上的壁紙已經脫落了，地毯也磨壞了，廚房和浴室非常陳舊，水管漏水，浴缸有裂紋，後院的草似乎從沒修剪過，已經齊腰深了……

我當時詫異地問：“怎麼這房子像是沒人住過一樣啊？”

Mark說：“確實，這棟房子已經一年多沒人住了，房主是一位參加過第二次世界大戰的老兵，炮火削去了他的睪丸，使得他一生沒有兒女，孤苦零丁地過了一輩子，一年前住進養老院，直至上個月去世。”

我聽了後頓時搖頭道：“我不想住這樣的舊房子。你有沒有新房子啊？”

Mark說：“很抱歉，12萬5千澳元在Elwood只能買這種水准的房子。要買新房子的話，得去距市中心30公裡以外的地方。”

第二天，Mark就帶我去了Carrum Downs。

是Mark開車帶我去的。我記得汽車一直行駛在一條通往東南方向的長長的路上，那條路真的很長，似乎沒有盡頭。走著走著，看到海了；走著走著，看到火車了；又走著走著，又跨過了一片荒蕪之地。在我的感覺中，我們已經離開墨爾本好遠好遠。

最後，汽車停在一幢新建好的房子前。

那幢房子一下子就吸引了我，使得我甚至忘記了剛才過於漫長的旅行給我帶來的不安。

從外面看，新磚，新瓦，新門窗；走進去，新牆，新燈，新地毯。

這幢房子占地面積是Elwood土地的3倍，足足有900多平方米，建築面積達200平方米，而且還有一個車庫呢！看上去簡直就是一個豪宅！

從這套房子往西不遠處，就是靠海的一個綜合區，有富人、中產階級和勞動階級。在它邊上有許多富人區，包括比較富裕的白人居住區Frankston。

最最重要的是：它也是12萬5千澳元。

可能因為我是中國人的關系，總覺得這樣的區域不久之後一定會非常成熟，多漂亮多寫意的生活啊！

我當即拍板，買了！當天晚上就簽了合同。

在澳洲，很多人說我不像上海人，不喜歡討價還價，有點像北方人。我始終認為做事要著眼於大處。

澳洲土地是私有制的，你買了地面以上的房子，那地面以下的地皮也是你的，而且永遠都是你的，只要你自己不出賣。中國的房地產從這一點上和澳洲完全不同，因為土地是國家的，當然也就是政府的，因此在你購買房子時，下面的地是你和政府合用的，一般只有50年到70年的使用權，到了年限以後，政府要繼續征收新一輪的土地使用稅。

換句話說，在澳洲，你說的是買房子，其實也是買了塊地。進一步說，土地的價值是持續上升的，而土地上的房子，則相反，是要折舊的。再深入一點分析的話，不同的土地，其潛在的升值潛力是不同的。所以，搞房地產的人總是要強調“位置，位置，還是位置！”因為，好地段土地的升值更快。

而我當時，選擇了一套新房子，考慮的僅僅是房子本身，沒有考慮賺錢，沒有考慮土地的升值潛力，就是說，從投資的角度來說，我失誤了。

果然，10年以後，當年被我舍棄的那棟在Elwood的那個老兵的舊房子升了2倍，而我買下的新房子只升了30%。這棟房子我住了一段時間之後就一直出租，直到去年才賣出，價值27萬5千澳元。同年，Elwood的那棟，那時卻已經超過了百萬。

要了新房，忘了地段，這一次的教訓是深刻的，而且一直影響著我後來的房地產投資。

幾年之後，當我真正開始涉足房地產業的時候，一下子就注意到了這個失誤。從此以後的每一個房地產投資，我總是先考慮房子所在的位置。這個經驗使得我在以後多年的許許多多次房地產交易買賣中，幾乎沒失過手。

在澳大利亞，房產不僅只是人們的一個居住場所，而且是一個投資的工具，買入時必須考慮未來的增值潛力。

 

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墨尔本买房攻略：现在海外房产，尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值，股市又捉摸不定的时候，投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是，当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时，心里有点惴惴不安，如何投入，如何管理，如何来看待这个投资，是不是会被人骗，这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么？

澳洲政府为了保障当地居民的利益，规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择，但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的，带一部分家电的，所以装修是不用担心的。

澳洲买房，我需要准备多少钱？

如果购买期房，首期是房款的10%，这笔钱会放在开发商的信托账户里，由政府监管。等交房后，需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80％，购房者就需要补足10%，如果银行只贷70%，那么就需要补足20%。同时，印花税，海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后，要开始缴纳物业，政府管理，以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈，也有很多产品，通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品，同时他们也可以事先与客户沟通，帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房，对手头资金不是很确定的话，事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金，所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房，谁来帮我操作？

我记得在中国买房，售楼处的给一份标准合同，告诉我不能改的，大家也就闭着眼睛签了。

在澳洲买房，房产经纪给你提供的是房产信息，但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后，律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的，律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此，律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师，可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度，也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房，这笔账怎么算？

作为投资的房产，我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth，就是房产本身的增值；二是Rental Yield，也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好，而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况，所处的区域，房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道，提到了墨尔本高档的区域KEW，几年来的房产增值情况。

25年前，业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅，这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款，25年后，业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来，每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去，那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的，最难的是预测将来。在业主买房的那一刻，他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说，当然是大大的赢家。

对于投资者来说，他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了，对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民，不知道是会涨还是跌，当经历过5000点然后又到4000点的时候，知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的，关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说，带地的房子会比公寓房更稳健，公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓，到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前，她拿着笔钱买townhouse，或者其他区域的公寓，可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说，同样这套Docklands的公寓还是不错，基本每周的租金在550澳币这样。

墨尔本一般的2房的公寓，每周的租金在450－600澳币不等，1房的公寓周租在300-450澳币不等，价格取决于地段，房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右，是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是，只要业主肯稍微降低一点房租，房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用，政府的一些费用和中介的管理费，一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价，但是，大部分人都会贷款买房，所以，如果按照30%首付来计算的话，这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平，这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候，如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好，但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大，就找一个出租比较好的区域，例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向，风景而付更高的房价，但是这些因素在出租的时候，并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得，这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。【阅读原文】

 

盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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