Special Investment Column – Page 88

安省對外國購房者征15%的稅收的影響 | 加拿大

為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為，安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人（公司）在該地區購房征收15%的反投機稅；同時，國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後，可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。

1、外國人和外國公司

從2017年4月21日起，外國人和外國公司在大多倫多及其周邊地區購買房屋時，必須繳納15%的反投機稅收。這裡的外國人是指在加拿大生活的未獲得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外國公司是指未在加拿大注冊的公司，或者雖然在加拿大注冊但是部分或全部，直接或間接地由外國公司控制的公司。

2、15%稅收所適用的房產包括哪些？

安省所征收的15%的反投機稅收主要適用於購買居民住宅型房產，包括獨立房屋（detached）和半獨立房屋（semi‑detached houses）、鎮屋（townhouses）和共管公寓（condominium units）。此外，所購買房屋屬於兩個單元房屋（duplexes）、三個單元房屋（triplexes）、四個單元房屋（fourplexes）、五個單元房屋（fiveplexes）和六個單元房屋（sixplexes），外國購房者也需要繳納15%的稅收。

對於所購買的房產超過6個單元的出租公寓大樓，以及購買農業用地，商業和工業用地，購房者不需要繳納15%的反投機稅收。

3、15%反投機稅的豁免

如果外國人獲得了安省移民提名項目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)}，或者外國人獲得難民庇護身份，該外國人在該地區購買房屋時不需要繳納15%的反投機稅收。

若外國人的配偶具有加拿大公民身份，或擁有加拿大永久居民身份，或者是安省移民提名項目的提名者，或者是擁有難民庇護身份，該外國人和其配偶聯合購買房屋時，不需要繳納15%的反投機稅收。

4、15%反投機稅收的返還

外國人在購買房屋後的四年內獲得了加拿大的公民身份，或者獲得了加拿大永久居民身份後，可以獲得該項稅收的返還。

國際留學生在購買房屋後的至少兩年內在安省的大學(University/College)注冊了全日制的學習課程，可以獲得反投機稅收的返還。

外國人在購買房屋後，能夠合法全職在安省工作至少一年後，可以獲得反投機稅收的返還。

5、15%反投機稅收所適用的地區

從一般概念上講，15%反投機稅適用於多倫多及其周邊地區，或者稱為大金馬蹄地區。那麼，該地域範圍又包括那些具體的地區呢？

從地理範圍來看，主要包括以下地區：Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。對我們中國人來說，比較熟悉的地區，除了大多倫多地區外，像漢密爾頓（Hamilton）、滑鐵盧（waterloo）、尼加拉瓜（Niagara）、貴而富（Guelph）等都包括在這次反投機稅所征收的範圍內。

從該政策的具體內容看，該政策的設計確實是為了打擊在大金馬蹄地區投機房地產的炒作行為，而對於那些要在該地區安家置業者影響並不大。當然，對於國際留學生和獲得工作簽證的外國人士來講，盡管在未來一到兩年內可以獲得稅收返還，但是，現在在大金馬蹄地區購房要多支付15%地費用。因此，這種政策實際上也抑制了這部分人士對購買房屋的需求。

關於房屋貸款詳細政策，請通過居外聯系安省持牌貸款專家成小洲。

（注意：本文僅為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。資料來源：加拿大安省政府網站）

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業 | 美國

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將間單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的抉策。本期介紹的是位於北灣的索諾瑪谷。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市：格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產，其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上升5.8%

房產儲量自2015年第四季度增長4.0%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為64天

房產售價與要價的百分比為100.46%

線下交易的房源百分比為56.83%

第四季度房市分析

索諾瑪谷第四季度的情況可以總結為一句話：“虎頭蛇尾”。10月與11月的成交量可觀——與2015年同期的成交數量與價格點類似。但是與2015年相比，12月的銷量與新簽合同的數量都有所減少。是總統大選對房地產活動造成了影響，還僅僅是比以往更加明顯的季節性下滑，只有時間才能告訴我們答案。

整體來看，2016年索諾瑪谷的房產活動與2015年基本一致，與舊金山灣區的其他地區相比，該地區的銷量下降幅度最小。雖然購房者仍然非常謹慎，但低價房產相對充足，有助於保持需求。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪谷銷售的最接近房價中位數770,000美元的一套房產。

1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
2 室/2浴/1,480 平方英尺
售價：770,000美元

高檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪谷出售的售價最高的房產。

3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
4 室/9 浴/6,840平方英尺
售價 : 11,500,000美元

前景預期

第一季度通常會保持不變。大量買家仍然積極，但大部分買家不會像2016年的其他時期一樣過於狂熱。賣家應留意有關其房產定價過高的意見，確保他們的房產盡可能處在最佳狀態。索諾瑪谷是一個具有魅力的目的地，整個舊金山灣區的就業情況良好——這兩大因素是未來房地產發展的好兆頭。但是，在該地區，貸款利率增加的影響仍然比較明顯。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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投資佛羅裡達房產必去的地區 | 美國

海外買家對佛羅裡達的熱情又被重新點燃了。Laura Henderson本期為我們介紹那些精明的買家們都瞄准這個城市的哪些區域來投資。

在美國擁有房產無異於實現了美國夢，猜測特朗普總統上任後美國房產市場的走向，就像占蔔師看著水晶球掐算未來，相當引人入勝。當一個新政府上台時改變是避免不了的，但對佛羅裡達這樣的地方來說，成功拉動外來投資並不是難事。去年，這個“陽光之州”12%的房產被海外買家買下，購房總價值也占到了24%。

市場已有的熱銷勢頭為2017年開了個好頭。來自South Florida 地產公司的Mike Pappas說：“很多買家會選擇設有護欄門衛的小區，這類房產的選擇最多。但海景房和現代的公寓也很流行。在過去的幾個月中，非常明顯的不同是很多人開始對翻新後的度假房產感興趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制設施和賓至如歸的社區環境。” Pappas還說，這個地區普遍富裕的環境對有長遠打算的投資者來說非常有吸引力。“租賃的收益為8%，但對於長期未定的投資者來說，最終的收益來自於房產價值的增長。”

最佳投資地

佛羅裡達群島（Florida Keys）

美國最迷人的海岸線之一就在這裡。在埃弗格萊茲國家公園的鹹水水域與佛羅裡達海峽之間，從北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有著100多英裡的優美海濱。盡管這個區域一直受北部富裕的買家們追捧，Key West的黃金地帶的房價還是比2006年頂峰時期低了8%。但是房價在上升中；根據Multiple Listing Service的數據，占據Key West大部分地區的門羅縣的平均房價，在2016年最後一個季度裡年同比增長了12%，達到711,523美元。

有錢人會到Big Pine Key和Marathon這樣的島上購買度假屋，這些人通常喜歡水上運動，包括浮潛和深海潛水。海島上的另一個迷人的地方是讓人放松的小鎮氛圍。雖然Key Largo和Key West是群島中最受人關注的兩個島，但最大的房屋交易往往在Islamorada島上，這是一個坐落在群島南部，海岸三分之一處的島嶼社區。在這裡，三室的獨立別墅加上最初的船塢費用，售價950,000美元。

勞德代爾堡（Fort Lauderdale）

佛羅裡達的“黃金海岸”坐落在邁阿密以北23英裡處。這裡運河、小溪和河流縱橫交錯，可航行的水域有300英裡。十年前，勞德代爾堡的時髦街區Las Olas大街重新興起，帶動著整個城市開始復興。從前的Las Olas Boulevard是一個充滿小商店的古樸街區，如今它發展成為了一個生機勃勃的小鎮，有著高檔餐廳和名品店，還有時髦的都市房產。

對住在美國和加拿大其他地方，又喜愛陽光的人來說，這座城市一直都極具吸引力；它有著“美國的威尼斯”稱號，也吸引國外的投資者前來尋找水景房。

據來自豪華地產中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介紹，和去年同期相比，市場發生了巨大的變化。混合型的地產項目——既有高樓大廈，又有豪華聯排別墅，還包含商業區——是目前的主要趨勢。這緣於市政府迫切希望有效利用空間，同時希望盡量翻修市區老建築，讓新的開發項目和諧地融入傳統市容。

那些尋找頂級豪華住宅的買家們可以去勞德代爾堡的Rio Vista和Harbor Beach，那裡有價值數百萬美元的房產，很多都配有超級游艇，吸引著高端買家們。而它旁邊的歷史小鎮Victoria Park則完全相反，這裡綠樹成蔭，多數房產都是經過翻修的1950年代的房子，起價通常為400,000美元。

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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【黃嵐地產榜】2017春季大多倫多市鎮房價地圖！收藏！| 加拿大

【黃嵐地產榜】特意編制2017年第一季度大多倫多各市鎮房屋均價地圖，以及相對去年第一季度的房價漲幅，讓各位居外用家對大多房市熱區一目了然！

本圖文基於多倫多地產局數據。不作投資現金流、稀缺性、價值窪地、風險積累、租售比、空置率、租客素質、維護成本和便利性等構成投資決策要素的評估。具體各類房產和個案請咨詢顧問級金牌經紀Daisy黃嵐。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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農場——不該忽視的投資之選（上）| 加拿大

眾所周知，加拿大不僅國土遼闊，地廣人稀，而且還是一個農業大國。只要走出城市就能看見大片大片風光秀麗的農田和充滿了田園野趣的牧區。那麼在這樣一個國家，農場是否也是一項不錯的投資選擇呢？現在，就讓我們來一探究竟。

為什麼要選擇農場？

說起投資農場，很多華人朋友可能並不熟悉。的確，對華人而言，農場確實是一個比較冷門的投資選擇。不同於很容易讓人大喜大悲的股票，以及一連數年長勢喜人的樓市，農場的價格一般來說還是比較穩定的。就保值能力而言，農場更在一般的房產之上，尤其是在遭遇通貨膨脹或者是泡沫經濟的情況下。

而且農場和一般的房地產有著很大的不同——由於氣候變化，以及城市化建設，農場的數量只會減少，幾乎不會增加。正是因為農場固有的稀缺性，決定了這片土地本身就比一般的房產更不容易貶值，甚至還有巨大的增值潛力。

為了說明這個問題，我們可以舉一個例子。

我們知道，在2009年的時候，加拿大的房地產市場遭遇了一次危機，當年的房價下跌了2.3%。而當時加拿大股市由於受到美國股市的連累，表現得也同樣不盡如人意。但就是在這一片蕭條之中，當年的農場價格卻依然保持著近20年的上漲勢頭，漲了6.6%。而且這一上漲的勢頭還一直保持到了現在。以下是自1985年至2016年，全加拿大農業用地的價格變化情況。

從圖中可知，加拿大農地的價格在經歷了2011至2015連續5年兩位數的大漲之後，已經漸漸歸於理性。然而，根據專家對未來幾年的預測，加拿大農場土地價值依然會維持只增不減的趨勢。

投資農場怎樣增值？

通過投資農場而獲得資產收益，主要是通過兩種方式，一個是資產增值，另一個就是經營農地本身獲得的收入。前者最直接的體現，就是隨著農地價格的上漲出售農地以獲利。而後者才是投資農場的核心所在。一般來說，只要善加經營，農場達到20%的年平均收益率並不算特別困難。但是，如果真正想經營好一塊農地，那必須對農業和管理有著相當的了解才行。

在加拿大，不同農場隨面積、氣候、位置、土質，以及適宜從事何種生產等各種因素的不同，價格差異往往很大。

以目前安省南部為例，80余萬的價格即可購得某處占地面積約300畝，其中有240畝耕地的大型農場。而同樣位於安省南部，且有部分土地位於礦藏區域的農場，面積僅190畝，而要價卻達到了175萬加幣，整整翻了一倍。

因此投資者在選購農場時，要考慮到氣候、土壤、養殖品種等各方面，絕不能一味貪圖低價和大面積，否則一旦選擇錯誤損失將會巨大。如果投資者在處理購買、規劃、種植等一系列問題的過程中，沒有足夠的經驗，就一定要尋找專業人士的幫助。

這裡要特別提醒，投資農場的花費絕不僅僅是買地，還有包括雇佣工人在內的一系列後續花費。所以對有意經營農業的朋友來說，勞動力資源、生產成本分析、土地市場價格評估一項也不能少！

投資者如果要通過農場來獲取收益，那麼在購買農場之前就一定要認清自己的目的。是想要靠土地升值獲得收益，還是為了能夠生產。加拿大對農業土地都有不同發展規劃，各規劃區土地價格差別很大，政府管理要求也差別很大。所以購買農場時所注意的事項非常細致，一點不能疏忽。

購買農場要注意什麼？

在加拿大購買農場手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得。而且加拿大聯邦政府對於農業種植業一直以來提供惠民的政策，希望鼓勵更多的人能夠投身於此行業，所以農場主能夠享有很多福利，比如，他們可以擁有城市居民夢寐以求的大洋房，而且幾乎不用交稅。

而在享受實惠的政策補助和服務時，農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。

很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。

農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。

不懂農業，是否就不能經營農場？

當然不是！加拿大是一個在各領域專業化程度都非常高的國家，在農業方面自然也不例外。在加拿大，作為投資人的農場主如果本身不懂農業技術，可以選擇一種叫Custom Farming的方式來經營自己的農場。簡單說來，所謂的Custom Farming就是農場主或投資人出錢雇佣職業的農民（同時也可以是職業的經理人）來經營管理這片農場。根據雙方達成的協議，受雇的農民可以負責諸如收割、運輸，或者從播種到收獲這一過程中一系列專業而具體的工作。至於經營農業所需要承擔的成本，比如購買種子和設備之類的費用，則由農場主承擔。

如果選用Custom Farming的經營方式，那麼首先需要考慮的因素，就是雇佣農民的成本。在這種經營方式中，農場主的收入來源於農產品的銷售。至於負責經營的農民，其收入可以來自於定期支付的工資，也可以來自於銷售後的分成，也可以是兩種方式相結合。

如果投資人本身不懂農業技術，可以選擇Custom Farming的方式來經營農場

在加拿大，農民的收入一般都很不錯，尤其是隨著這幾年食品價格的上漲，農民的年收入始終在提高。此外，由於加拿大政府對農業采取扶持的政策，農民還可以從政府那裡獲得相應的福利和補貼，比如他們可以獲得更廉價的汽油，相對低廉的農業保險，而對年輕的農民，政府還會為他們購置農具提供補貼。

以下是加拿大統計局在此前金融危機期間對全國農民家庭收入的統計結果，以及安省近幾年農民家庭的平均收入。

從圖中可知，即便在遭遇經濟危機，加拿大各行業普遍失業率提高收入下降的情況下，農業從業者的收入依然保持在比較穩定的水平。

這一情況對有意投資農場，尤其是有意選用Custom Farming這一經營方式的朋友，可謂利弊參半。因為一方面，對農業的一系列優惠和扶持政策更容易讓農場主獲利，而另一方面農業從業人員較高且較為穩定的收入，也意味著農場主需要承擔更高的人工成本。這些都必須計入投資計劃當中。

總的來說，Custom Farming經營方式的好處是可以讓農場主和投資人從具體而繁瑣的農場工作中解脫出來，對於缺乏農業經驗，也不太了解具體農業生產過程的朋友比較合適。

然而，這種方式的缺點，則是農場主和投資人可能要承擔更多財務和管理上的風險，所以對市場以及經營管理方面的要求會比較高。而且一般來說，農場主需要對農場的生產進行整體上的把控，所以農場主最好還是要有一定的專業知識。

相關閱讀：農場——不該忽視的投資之選（下）

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加拿大房產買賣中的額外費用 | 加拿大

在上一期專欄中，我介紹了加拿大房產投資的概況，本期我將介紹有關加拿大房產買賣的額外費用（除房產價格以外）。

稅收

非加拿大居民需要為其在加拿大的收入交納所得稅。稅收的種類和所得稅的申報材料根據收入類型決定。

房產轉讓（購置）稅/土地轉讓費是房產價值的0.5%~2%（亞伯達、新斯科舍農村地區和薩斯喀徹溫省除外）。20萬美元以內的部分稅率是1%，超過部分稅率2%。

購買首套房不需要交納財產轉讓稅（PTT）的情況如下：

加拿大公民或永久性居民，且在全球範圍內沒有購置過房產；
購房之前在房產所在省份居住超過1年；
此前六個月上交過2份報稅單；
購下房產後至少將房產作為主住宅居住一年。首套房購買者還享有一些房產轉讓稅的部分優惠，具體情況按照當地的公平市價而定。

2007年12月，安大略省為首套房買家（高達2000位）免除土地轉讓稅，現在也同樣適用於轉售和新建的房產。從2008年2月以來，多倫多（很可能其他省會城市也會實施類似政策）有自己的土地轉讓稅，為購買轉售和新建房產的首套房買家提供稅收減免。

若購置的是一片空地，必須在一年以內建造房屋，當年買家必須要住在房屋中。

想要免除PTT還要滿足其他條件，所以最好要咨詢律師和公證人。

清稅證明

准備和申報清稅證明的費用由買家支付，費用根據交易情況為300~1000美元不等。

主要住宅不需要交資本收益稅。

商品和勞務稅（GST）稅率5%，適用於新建房屋，一般包括在房產價格之中。如果房產是買家的主要住宅房，那麼350 000美元以下的部分可以申請GST優惠，減稅率高達36%，最高可達6300美元。

稅前（GST）35萬~45萬的房產GST按比例減免。稅前高於45萬的房產不享受GST優惠。經過修繕的二手房和新建房產都享受GST優惠。

截止2013年4月1日，英屬哥倫比亞取消了統一銷售稅（HST），轉而使用GST和省級銷售稅。轉讓規定，包括英屬哥倫比亞交易稅，適用於2013年4月1日仍在進行中的所有交易。適用於交易稅的房產同樣適用於英屬哥倫比亞交易稅。

有關GST的問題參見 Revenue Canada，或咨詢熟悉房產收入稅的會計。

英屬哥倫比亞的省級銷售稅（PST）是7%，一般包含在銷售價之中。

HST（GST和PST的融合）稅率為12%，適用於安大略省、新不倫瑞克省、紐芬蘭、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省實施了聯邦的HST。聯邦的HST適用於大部分的交易，主要是新建房屋，不適用於二手房。不管房產價格如何，新房買家都能享受最高2.4萬美元的優惠。

加拿大房產稅是社區的年費，也就是說每個省稅率都不同。房產稅和PTT的區別在於PTT曾經是省級的稅，發生在房產轉移的交易中，而房產稅是每年交給地方稅務部門的。房產稅是根據省級的評估單位評估的房產價值再通過當地稅收部門規定的目前的稅率進行計算的。房產稅每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之間的。

小結

當地、省級或聯邦政府對海外買家都不會征收額外的稅費。房產轉讓稅、房產稅年費等都是基於同樣的計算方式，適用於所有房產買家。所得稅的交納要看納稅人的國籍或者看納稅人的國家與加拿大是否有稅收協定。

加拿大資深律師Craig Doherty專欄全集

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加拿大的房子該怎麽買？| 加拿大

在加拿大買房，每個省都有不同的法律法規，所以買家最好咨詢一下當地的房產代理商、律師和會計師。

如果你計劃每年在加拿大的時間不超過6個月，你就不是加拿大居民，但你仍然可以開銀行賬戶，可以購置房產。如果你計劃每年在加拿大居住6個月以上，你必須要申請移民。

加拿大政府出台了促進外國投資政策，大部分省（不列跌哥倫比亞省、安大略、魁北克、新斯科舍、紐芬蘭、新不倫瑞克省）不限制海外投資者的數量。一些省份對國外居民購置房地產的數量有所限制。

在愛德華王子島，外國公民如果要購買面積超過5英畝（約2公頃）或是臨海長度超過165英尺（約50米）的地產，就必須要向島嶼監督管理及上訴委員會（Island Regulatory and Appeals Commission）提交申請。在馬尼托巴，外國公民無法購買農田，除非他們計劃兩年內要移民到當地。在薩斯喀徹溫省，外國公民不得購買面積超過10英畝（約4公頃）的土地。在亞伯達，外國公民最多只能購買兩塊地，總面積不得超過20英畝（約8公頃）。

尋找合適的房產中介

房產中介在加拿大地位很高。中介能提供價值，整個行業都很透明，管理也十分得當。

大部分中介都是個體營業的，中介費一般是可以面議的（一般在買家的承受範圍之內）。不管是登記在哪個中介的房產，買家都可以通過任何一家中介購買。一般而言，每一筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。

賣方中介（擁有房源的中介）一般都忠於賣家，只為賣家服務。也就是說，買家找到一家中介為其商議購房事宜，而賣家為其支付中介費。

《購買要約》

一旦選定一家中介，你需要給賣家一份《房地產買賣合同》（也稱《購買要約》）。

制定了《購買要約》，而且賣家也接受了該要約之後，就要支付保證金。一旦買家簽署了文件，那麼文件就具有法律效力。如果買家要退出《購買要約》，就會損失保證金，還可能會遭起訴。

保證金放在一個信托賬戶中。一旦買賣雙方達成了一致，保證金就自動成為買家支付給買家的房產交易額的一部分，然後交易就完成了。

貸款融資

加拿大居民購買一般的住宅，最高可以貸款支付75%的金額，最高貸款年限為25年。外國公民需要交35%的首付，最高可以貸款支付65%的金額。貸款的資格審查跟其他國家一樣，即通過電話、傳真或電子郵件訪談來收集個人信息，包括財產和負債狀況、就業和（或）收入狀況。貸款機構會逐個審查每個買家的申請。你的中介會給你推薦適合的貸款機構。

國外銀行無法在加拿大登記貸款，所以買家比必須通過加拿大的貸款機構進行貸款。加拿大銀行十分了解中國買家的需求。

加拿大資深律師Craig Doherty專欄全集

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中國台灣房價要修正多少？修正到何時？美國房市經驗告訴你！| 美國

中國台灣房價似乎尚未修正完畢，許多房產投資人常問：中國台灣的房價到底還要修正多少？或是修正多久才會停歇？身為房市專家，我根據美國房市修正經驗，試著推敲中國台灣房市未來走勢。

美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在當時的前後達到最高，之後開始滑落。截至今年3月，歷經9年多全美100個都會區（metro areas）中，超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。

丹佛、舊金山這兩個都會區有超過98%的房屋價格，均超過2007年的歷史高價，是漲幅最高的都會區代表。目前丹佛都會區的平均房價高過2007年歷史最高價約50%；舊金山都會區平均房價高過2007年歷史最高價約34%；換句話說，投資人過去10年，無論任何時點在這兩個地區置產，潛在投資收益超過三成。

相對地，國人熟悉的拉斯維加斯（Las Vegas）都會區內僅有0.6%房屋的價格，超過2007年的歷史高價；而拉斯維加斯都會區的平均房價僅為歷史最高價70%；奧蘭多（Orlando）都會區內僅有4.4%超過2007年的歷史高價，目前平均房價僅歷史最高價的77%。鳳凰城（Phoenix）都會區內僅有4.7%的房屋超過歷史高價，其平均房價為歷史最高價的82%。這些地區，投資人過去10年間，若沒有在相對低檔置產，很可能發生目前市價仍低於原先買價的窘境。

有一位朋友不聽勸告，認為美國次貸金融危機發生後2年多危機入市，2010年12月以43萬美金，約是第一手價格85萬美金的一半，買進拉斯維加斯當時5年新的大樓、2房約41.22坪的物件。前陣子美國房價搶搶滾，上網查詢該對像市價，驚覺也不過42萬美金，持有6年多居然沒有上漲。

但若以美國房市熱門地區為例，則發現是迥然不同的情形。舊金山房價在金融海嘯期間，房價最大跌幅20%，約花6年的時間，平均房價就回到歷史高點後，再創新高。西雅圖房價，在金融海嘯期間，房價最大跌幅約25%，花約7.5年的時間，平均房價回到歷史高點，後創新高。而拉斯維加斯房價，在金融海嘯期間，房價最大跌至歷史高價的四成，迄今九年多平均房價還在歷史高價的七成。

為何舊金山平均房價超過歷史前高30%，而拉斯維加斯房價離前波高點仍有30%的差距，呈現天與地的差別呢？根據美國知名房產網站Trulia利用統計學的線性回歸分析，發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱，最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。

也就是說，舊金山都會區因為過去這幾年，因為當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率維持在5%，所以房價表現特別突出；拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區，當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數，所以房價反彈相對吃力。

由美國房市復蘇經驗得知，一線城市的房價修正時間平均在6年，價格修正20~30%後止住，但二、三線城市，房價修正幅度動輒30~50%，修正時間迄今已超過9年，許多房價仍未回到原先價格高點。再加上，美國房價因發生次貸風暴這個重大利空，使得房價大幅下滑，許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬松（俗稱：QE）政策、不斷地降息，加上外國人（特別是陸資）持續湧入撿便宜等利多加持下，使得房價緩步上升，籌碼有效換手。且自去年下半年，美國開始啟動升息的利空讓房市再度洗煉，美國房價基本面相對較為扎實，房屋籌碼相對安定。

相較中國台灣房價，房價雖自2015年4月時的高點修正1~2成，但國內尚無重大利空發生，且房貸利率也未開始提高，以現今房市溫水煮青蛙的情形發展，房價底部尚未真正測試。再者，中國台灣房市流動性不及美國房市，亦不屬國際盤，連舊金山、西雅圖地區，美國房市最熱門地區，房價都不免修正20~25%。故大膽推估，台北市的平均房價至少要修正30%才屬合理，修正的時間恐怕也難逃6年之譜。

國人若想進場撿便宜，買房自用的剛性需求，或是檢視手中持有部位，想淘弱換強的，可以參考美國經驗，選擇適合的時間與適當的價格進場。同時，應該選擇當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率低的優質城市與區域，避免置產於大量新房需要時間消化的重劃區或新興開發區。於對的地區置產，就算短時期被套住，但持有時間夠長，以時間換空間，房價遲早會還你公道！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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電商巨人亞馬遜崛起帶給房地產的衝擊與機會 | 美國

最近一期商業相關雜志有篇文章撰寫“亞馬遜-地表最強本夢比企業”，內容提到美國公司亞馬遜（Amazon）股票本益比約180倍，遠超過臉書的43倍、谷歌的30倍，更別提及台股整體本益比的不及20倍。驚人的夢幻本益比，對經營者、大股東、員工，乃至小股民而言，應該都是夢寐以求的完美境界。

但電商巨人的崛起，將對整個不動產業將帶來的何種衝擊與機會呢？

本月初全美最大鞋類連鎖集團 Payless ShoeSource申請破產保護，並表示將迅速關閉約 400家營運績效不佳的店面。是否後續波及該公司在全球逾 30 國、約 4,400家店面，值得觀察。然而這是單一事件，還是產業發展趨勢？！若是單一事件，倒可以輕松以對，但若是產業循環趨勢，則必須嚴陣以待。

然而從約有1,000家門店的青少年服裝連鎖零售商Rue21 Inc正申請破產保護，知名零售連鎖業者Sears西爾斯、J.C. Penney潘尼百貨等在全美各地積極縮編店面等這個角度來看，美國零售業似乎面臨嚴峻的寒冬。

事實上，根據美國那斯達克掛牌，專門提供商業不動產研究分析的公司CoStar Group之研究報告，預估美國今年將有8,640間店面會關門大吉，相較去年不到3,000間店面關門，甚至遠超過2008年發生金融海嘯時的6,200間，對比現今美國經濟表現不錯的狀況，這樣的情形令人吃驚。

為何會發生店面關門潮的原因呢？電商的崛起，造成消費者行為與習慣重大改變所致。電子商務的便利與隨手可及性，使得消費者去賣場（Mall）的次數明顯下降，致使賣場內的商家營收驟降，最後入不敷出，導致關門大吉。因為消費者過去需要開車去賣場購買衣服、生鮮產品等，但現在只要透過電商亞馬遜的服務，可以直接在家透過網絡搜尋與下單，保證“兩天到貨”。其中，光是電商巨擘亞馬遜在去年美國零售電子商務總營業額就超過一半的市占率。另外，“美國人每個月上網到亞馬遜網站次數，遠高過去拜訪親戚的次數”民間盛傳的這個笑話，也可看出些端倪。

若對賣場一味地看衰，則又可能發生犯“以偏概全”的錯誤。事實上，根據Cowen research的市調，75%的美國人仍然喜歡逛實體店面。而上述大量關店的業者，多屬於經營中低檔次的零售商家；而針對金字塔高端客群的賣場，則是生意興隆（如：cosco），實屬天差地遠。尤其是在美國，人均零售面積是歐洲或日本的六倍以上，零售業者的市場定位與區隔，幾乎主宰該公司在市場上的勝負。所以電商崛起，似乎應該是對專營中低檔次的零售通路商與零售業者衝擊最大，這也難怪全球最大的零售通路沃爾瑪近年營收衰退，也陸續關店裁撤。

從前面的分析可以得知，美國零售業寒冬吹向中低檔次的業者。所以，有意投資商業不動產的投資人，除了投資目標區位好壞之外，挑選承租戶應該避免為經營中低檔客群的連鎖零售業者。這個觀點，最近剛好被美國億萬富豪的商場老板Rick Caruso認同，他在CNBC 5月初電視專訪時也認為亞馬遜的新行業模式使得美國不夠聰明的零售商業者，免不了會被淘汰。

再者，避開前述關店、裁員公司員工人數所在眾多城市的住宅房產，因為公司若營運不佳，勢必裁員精簡，失業潮容易造成當地房產價格的下跌。中國大陸與中國台灣的商業房地產也似乎應該引以為鑒？！

然而，電商巨擘亞馬遜崛起對房地產所帶來的機會是什麼呢？亞馬遜不僅是電商巨人，亞馬遜從在線零售業（從賣書到賣生鮮外），積極布局線下零售，並提供客戶雲端服務。去年12月，亞馬遜發布革命性的“Amazon Go”——未來無人實體店面概念，系結合人工智能、物聯網、大數據、實體生產與運送等，其經營模式顛覆傳統逛街消費、人工結賬的模式。

第一家 Amazon go 便利商店，已經在西雅圖市中心第七大道練兵，供內部員工使用。這間大小約 50 坪的超商，消費者只須在走進入口時，刷一下手機上的條形碼，讓系統能直接從用戶的手機或亞馬遜賬戶裡扣款；店裡貨架上放著各種生鮮商品，想買什麼，直接從架上拿走，系統就會把商品加入你的虛擬購物籃裡；采購完，只要直接走出門外，系統會根據虛擬購物籃裡的商品明細，直接從消費者在線帳戶扣款，完成交易。即使你拿下商品後悔不想買，只要把商品放回貨架，系統就會自動從虛擬購物籃裡扣除這項商品，完全不需要任何店員做結賬服務。

也就是因為亞馬遜服務與產品不斷地創新，股價從2015年1月截至今年3月底，股價飆升約3倍之多，每股達約900美金，令人稱什。事實上，為因應各項新業務之發展，公司持續不斷地擴充人員。根據亞馬遜2016年第四季年報資料，目前該公司全球員工高達34.1萬人，相較2011年2Q共約5萬名員工，五年內員工數暴增6~7倍。光是在去年一年內，就多雇用11萬名員工。而更重要的是，在總部西雅圖市員工已超過3萬人，且目前光是在西雅圖市對外招募當地新員工職缺就超過1萬人，需才孔急。若再去網站查詢亞馬遜征人的敘薪條件，發現年薪多在10萬美金起跳，甚至資深經理年薪可以高達20萬美金。以目前西雅圖市中心（downtown）平均房價約67.6萬，房價所得比約3~6倍（即3~6年所得就可以買到一間房屋），相較加州硅谷灣區住宅房產動輒一百萬~兩百萬美金，在薪資差距不大之情形，勢必形成美國高科技人才的“磁吸效應”。所以，西雅圖的房價後市，不容小歔，應有直追加州硅谷房價的潛力。

若錯過買入亞馬遜股票的好時機，也或許這輩子沒有機會去亞馬遜公司上班的人。不仿換個觀念，開始注意並適時購入西雅圖市房產，有機會當亞馬遜員工的房東，享受亞馬遜公司爆發成長與西雅圖長期房價增值的美好果實。

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