Special Investment Column – Page 89

投資美國豪宅，是你長期財富保值之選！| 美國

盡管目前全球市場波動，不過對於致力於長期財富積累的國際投資者而言，美國房地產仍然是一個可靠的投資選擇。據路透社最近發布的一篇文章指出，高端投資者鐘愛豪華房地產，這種類型的資產在其投資組合通常占比60%。

豪宅相比其他資產有幾個優點，對精明投資者非常具有吸引力：

一、豪華房地產價格的增長速度於通貨膨脹

實物資產，尤其是那些供不應求的豪華房地產，升值非常快，即使是在通脹時期，短期投資的購買力下降，房地產資產投資也可保護投資組合的損失。

二、如果遺產規劃做得妥善，豪華房地產可以代代相傳

因為房地產往往會隨著時間的推移升值，家族財富從而保留甚至增多。

三、隨著你的投資增加你的財富，你可以享受豐收的成果

房地產是一個多方面投資，不僅作為投資組合一部分積累財富。豪宅既可以自住也可以作為度假房，或出租以增加投資回報。

如何從豪華房地產投資得到最佳回報？

想要從你的投資中得到最好的回報，豪華房地產應該有一些特性。這些屬性將確保房地產保持高需求，升值，經濟衰退後迅速反彈。

一、位置，位置，位置

位置仍然是購買豪華房地產第一要素。外觀不好還可以翻新，但不能憑空添加海景或紐約公園大道（Park Avenue）的尊貴地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格（Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科羅拉多州（Colorado）和佛羅裡達州棕櫚灘（Palm Beach, Florida）等頂級奢侈生活區房地產價格持續上漲，就是因為位置有如此高需求。

美國任何你想要去的地方幾乎都有可投資的豪華房地產。一旦你敲定你想要購買房產的地理區域，找一位經驗豐富的，在該地已經運營多年的高端豪華房地產經紀人。他們將為你確定最好的、最適合長期投資的社區。

二、注重不能改變的特點

令人印像深刻的山頂視野或寧靜的海濱位置比主臥的壁紙更重要。若是晚上無法見到，奢華的戶外露台一點用都沒。房產很容易通過擴大規模、裝修或翻新提升價格，但是如果房產坐落在當地機場的飛行路徑或臨近個不安全的街區，這樣的投資或將是竹籃打水一場空。

三、理解你的裝修喜好

如今流動性緊縮，要價和售價之間的差距拉大，如果你願意購買需要一些翻新的房產，這會是理想的投資，肯定會隨著時間的推移增加價格。

如果你找到一套房產，位置有利且願意翻新，甚至定制重建，品味和設計水平等於或略優於其他附近的房子，升值會很快。奢侈房產投資者渴望獨特性，但要注意裝修必須兼顧功能，吸引大範圍的高端買家，最大限度地提高你的投資。

搜索房產時，當地豪華房地產經紀人所具備的專門知識和經驗是你最大的資產。花時間去找一個你覺得合適的當地代表。他們將是你的伙伴，為你找到適合你的豪華房地產投資，獲得長期財富保值。

四、提前知道你打算如何使用這套房產

你是一直住在這套房產，還是作為旅行工作時的第二居所？還是你計劃作為度假房租出去？是將其視為一個長期投資，還是想翻新轉售獲利？提前確認這些問題的答案可以大大增加你的投資回報。

向代理了解房產時，記得問他們有關你打算如何使用房產的問題。如果你希望作為當地的永久居民，你會對附近的學校、當地的商店和餐館感興趣。如果你只是部分時間居住當地，保安將會是最先考量。房產若作為度假投資需要其他特點，如靠近假期活動項目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪華房地產投資方方面面都很重要，你要權衡每個方面的重要性，這就取決於你打算如何使用這套房產。

原文由Malte的合作伙伴瑪麗·盧·塔特希爾（Mary Lu Tuthill）撰寫。瑪麗·盧·塔特希爾是一位洛杉磯西區豪華房地產的經紀人，是布倫特伍德（Brentwood）房地產市場的專家。她的聯系方式是office@marylututhill.com。

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

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提升房產投資價值的3大絕招 | 美國

許多投資前輩都會很樂意與年輕的投資者分享他們的經歷，並會感慨地說，如果可以重新開始的話，結果就會大為不同了。其實這些前輩可以很快地從他們早期的挫敗中學習經驗，並且繼續進行持久的投資。

學習“曲線投資”對於長期投資者非常重要。要提升房產投資的回報，從一開始就要使自己的房產投資朝獲得最大化收益的方向發展。提升投資回報主要有以下3招：

把個人的使用率降至最低

擁有可以收取租金並時常度度假的寓所對很多人都極具吸引力。然而，購買投資型不動產和度假不動產卻有很大區別。

投資型不動產用於最大化地獲取租金收入和投資增值。如果管理得當，每月都有固定收入。這種房產並不用於個人之用。有些買家選擇長達十年的全出租計劃，然後到退休後再自用。我認為這個計劃很不錯。

度假型不動產也可以產生收入，但是不太固定，或者時常中斷。有時候你出租幾個月獲得不少收入，而其他時候你卻一無所獲，與此同時你還在支付房產產生的各種費用。游客什麼時候來什麼時候走都難以事先知道，同時短期出租的管理維護費用又十分高昂。

選擇一套最好的套房

當房產價格大幅下跌的時候，購買最便宜的房產並不意味著是最好的投資。相反，這種廉價房產時常是賠錢又耗費精力的投資。

和其他事情一樣，房產也存在一個使人樂觀的中間地帶。要做的是在一個不錯的社區，選擇一處價格合理的房產，但是要挑最好的購買。

如果社區中有湖景，就挑能臨湖觀景的。如果高層的兩居套房又有多出的樓頂空間，或者陽台更寬敞，買下沒錯。如果社區有泳池、網球場和燒烤區等公共設施，價格只比街對面那些沒有額外設施的社區高一點，那寧可多花點錢買下。

要耐心等待，直到合適的房產出現為止。記住，對於優質的房產不要過於令色，因為這通常是值得的。

確保你的房產得到良好的管理

許多投資者能夠自己管理好房產。他們找到租客，並直接與之打交道。如果房產離業主住處不遠，自己也有時間和耐性打理，是最好的了。如果情況不是這樣，可以雇用專業的房產經理，並且踏實地做好情況跟蹤和聽取真實的情況彙報。

能夠年復一年地管理好自己的投資和出租事務的專業經理值得高價聘請。房產管理經理做得越出色，租客就越滿意而願意長期租房。租客來來去去的很容易帶來不爽，收入又要少。管理好房產出租是很值得投入的。

最好的管理公司是那些了解租客需求的，防止問題發生，並能為租客帶來良好體驗的。同樣地，那些拖拖拉拉，拒絕維修和更換設備部件的房東，可能自食其果。

懈怠於打理和房東頑固不化經常造成不必要的空置和房客的抱怨與爭執。請你不要讓這種情況發生在自己身上，從而導致收入的損失。

結論

要充分使用這三招來提升自己房產的投資回報，最好的方法無疑是三招並用。如果買貴了，或者買了一個不好的位置，就很難解套了。

然而，無論處於什麼情況，隨著時間推進，堅持這三招總會對你的房產投資產生積極的效益。

房產投資公司總裁Colin Murphy專欄全集

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在美國投資房產的重要依據：升值空間與租金收益壹樣重要 | 美國

大多數房產投資者在決定買房時僅僅只考慮其可能為自己帶來的現金收益。這其實是一個好方法，也適用於大多數投資性房產類型。但是在如紐約和舊金山這樣的高房價城市，這種方法就不頂用了，因為投資者不能真正掌握房產的投資價值。

在這些市場，租金收益率一般都很低，並不能讓那些追求高月收的投資者動心。如果投資者主要看中的是房地產的升值潛力，那麼房產投資者最廣泛使用的工具——收入評估模型(也稱為“收入估算單”)——並不能幫助他們做出正確的購買決定。在這種情況下，投資者需要一個不同的工具或方法。

收入估算單（the income estimation models ) 樣例：

（注：收入估算單，是經紀人或是律師在投資者正式購買房產前為買家制作的投資預算表。但最終投資與否還需經過多層考慮）

升值計算與市場價值

在曼哈頓附近，投資者有2句耳熟能詳的話：“投資曼哈頓房產的動機是為資本升值,而不是租金收入”。但問題是，投資者和經紀人通常不知道什麼工具才能算出升值潛力。購買紐約房產的投資者如何知道他們買的房子是否升值?投資者如何判斷房子A與房子B相比，哪個升值潛力大?這些問題常常被避而不談，因為似乎沒有人能給出一個合適的答案。

而那些教人們如何投資房產的“大師”們說的那些“投資者應該只專注於房地產的現金收益就好，因為升值估算只是一種投機”諸如此類的話，更會讓這個問題越來越糟。

作為房地產市場分析師，我同意升值估算是一種投機的說法。未來房地產價格以及未來一切的價格，包括股票和債券，都無法分毫不差的准確預測。不過，即使不能准確的預測未來，而一味的回避這個問題並不是最聰明的作法。

另一句最常見的說法是：“投資者賺錢，要從在買進的那一刻算起”。意思是，必須以極大的折扣買入，才能算是有利可圖的交易，因為此刻賣出的價格就是市場價值。

我不同意這個說話。在當今世界，信息被廣泛的使用和傳播讓人很難淘到便宜貨。很多人買進賣出的價格雖然都按市場價格計算，但仍能盈利。在金融界中，股票買賣都是以市場價計算，投資者也能大賺一筆，不需要費盡心思去淘那些被低估的便宜貨。

在高房價城市投資升值空間是關鍵

我舉一個我朋友的例子。2012年，她想在布魯克林買一套$110萬的公寓。通過收入估計單，她對這套房子進行投資收益預算，發現租金收益僅為3.5%，因此她決定不買。兩年之後，該公寓估價為190萬美元，升值了72%！哪裡出錯了？為什麼她就這樣錯失了一個好買賣？原因是她使用了錯誤的工具，沒有真的意識到紐約房產最重要的特性：升值空間。

目前，我在一家名為分析資本（Analytic Capital）公司工作，我非常認真地對待升值空間問題。我認為升值空間與租金收益一樣重要。因此，它值得我一直關注。跟金融分析師一樣，我使用基本分析加上定量分析一起估計未來的目標價。我開發出一些金融模型作為工具來幫助自己航行於這個大多數人選擇回避或忽視的領域。不過，估計房產未來價值升值的空間都是需要花費很多的時間和工作。它涉及研究和分析，是一門藝術和科學的綜合體。要做出正確的判斷，還必須理解這些數字背後的基本原理以及升值背後的動因。

特別是在高房價的紐約和舊金山等城市，投資者必須使用正確的導航工具給自己引導。毫不知情，不做研究，只是基於希望和毫無根據的意見或猜測就去購買房產那不是投資，那是純投機！不幸的是，大多數投資者和券商沒有正確做功課或者沒有能力這樣做。但對於投資者來說，估計升值潛力是不容忽視的。否則，投資者就只能買便宜貨，才能有把握賺錢機會。但是現在很好的便宜貨越來越難找了，特別是像紐約這樣競爭激烈的城市。如果投資者能有專業人士建議，使用正確的工具，做好研究功課，就將更有可能成功。

此外，我真的不贊同購買低於市場價的便宜貨才是能在房地產市場賺錢的唯一途徑的這一說法。如果我的朋友買了那間布魯克林的公寓，並決定現在出售，那麼她就取得了72%的可觀毛利，完全不需要購買任何的折價房。

Sidney.Shauy專欄全集

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2017年3月紐約市房價和租賃市場的最新指數 | 美國

美國俗語說：“投資房產，地段代表一切。”在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。

目前曼哈頓公寓的平均價格是2,455,709美元，在這些被搶購的設施的三個街區內，您可預測的平均售價（Average Price）和平均尺價（Average PPSF）為：

歡迎來到租房優惠的陰影世界。

盡管同比去年的租賃市場下降1％，但今年曼哈頓租憑市場持續兩個月出現了平均價格小幅上漲。自二月份以來，三月份的平均價格為$3,539上漲了1.1%，平均每平方英尺平均價格上漲0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以來，擁有門衛的大樓在套房至3臥式的平均租金價格上漲了1％，但在4臥室以上卻下降了2.8％。而非門衛的大樓比上個月以來平均增長了2.5％。在3月份裡，我們可見更多租金下調的的房源，這種現像平均每月上升了11.3%而房源庫存總量穩步增長8.5％。由此可見，房源的增漲提高了市場的價格競爭。許多大業主，在過去幾個月裡提供了優惠配套給新租客。德詩集團（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了兩到三個月免費租金來代付經紀佣金。在金融區一代，180 Water Street 和 70 Pine Street則提供提供了兩到三個月免費租金給簽兩年租約的租客。

市場總是有租房者願意每兩年從一座新建築跳到另一棟，尋找最新的優惠套餐，但很多人不喜歡這種不穩定的生活。根據TOWN截至2017年4月7日的《租賃優惠報告》裡，曼哈頓有1,800個房源以及布魯克林和皇後區共有500多個房源提供這類激勵措施。報告裡也指出曼哈頓子當中有63%所得到優惠的房子介於在$2,500至$5,000租金內，上東城占了總數量的15.5%。在布魯克林和皇後區裡，威廉斯堡（Williamsburg）成為榜首。許多新開發的大業主試圖通過提供免費租金來競爭。當租客享有超過兩個月免費時，折後租金與實際總租金之間會產生相當大的差距。有些租客會覺得不想在兩年後處於不安心的位置，因為他們續約時必需支付租金的實際面值加上潛在的2%到5％的租金上漲。在許多情況下，優惠配套都不公開的，因為業主不想通過以較低的價格簽署新的租戶，來打亂樓宇中的現有租戶。

如果，您想在紐約投資房產可委托有經驗的中介為你分析當地的行情。我個人認為，很多租客會選擇投向小業主的房子因為這類公寓的平數和設計都比出租大樓的大和好看。此外，精明的租客一般會覺得小業主會合理的漲租。

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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關於美國房產投資收益的6件事兒 | 美國

想有高收益，必須承擔高風險

收益直接與風險掛鉤，這一點對於每一位投資者來說是至關重要的。所有投資都是如此，購置房產也不例外。低風險高收益幾乎是不存在的，只有長期不斷給房產增值才能實現。

高收益的風險相應也就大。從我的經驗來看，如果給房產增值的話，一般高收益的房產維護費用也相應很高，短租較多，離學校、公司和各項生活設施比較遠，再次出手難度也大。

中等收益比高收益更穩定

最好長期租給收入水平中上，工作穩定的專業人員，這樣不僅能保證收益穩定，也減少了許多不必要的麻煩。因為收入水平較低、工作更換頻率高的租客可能流動性比較大，也就增加了房產空置的時間。

投資收益中等且穩定要優於波動大的高收益。換句話說，年收益穩定在7000美元要比有時候年收益9000，但有時只有 5000來得好。原因很簡單：如果投資收益不穩定的話就很難規劃未來的投資計劃。

唯一要關注的是淨收益

預計收益和實際收益往往不同。地產中介列出的市場價可能是對的（如每月1000美金），但是我可以打包票的是他們沒有給投資者列出所有的主要開支。

以下為投資者所需支付的相關開支：

如果購買公寓，需要交納自有住房協會費

如果購買但家庭別墅，需要交納維護費、垃圾處理費、環境維護費、寵物費

物業保險（投資者根據自我需求來選擇，但是一般都會需要交納）

房產稅

物業管理費（除非業主什麼都想自己做）

修理和空置費（每年費用至少相當於一個月的租金）

所得稅（可以在減去一些項目之後再計算所得稅）

了解抵押貸款對收益的影響

在美國貸款購房的主要好處就是你能夠只付20%~30%的價錢拿到房子。在一個不斷增長的市場上，資本增長的現金（現金回報率是很高的。

舉個例子，如果房產價格是15萬美元，每年增值5%，那麼5年以後房價就是19.15萬，增長了41500美元。如果首付支付30%（也就是4.5萬），那麼回報就是92%（而不貸款買房的投資者收益率是27%）。時間越久收益越高，因為貸款的余額不斷減少。

另一方面，貸款需要一些手續費用（約房價的30%），你還要多一項還貸費用。

也就是說，貸款買房之後現金-現金收益會高出很多，但同時成本也會增加。這些支出大部分可以通過出租來抵消，但如果貸款買房的話，最開始的幾年幾乎不可能通過出租來獲得多少收益。

短租和長租的收益

短租（純房產投資）和長租（半投資半度假房產）是天差地別的。長租房是一種將租金和再出售收入最大化的手段。如果處理得好的話，月收入將會十分穩定，收益也會很高。

度假屋也能獲得收益，但收益並非長期的。有時候收益比較好，有時候沒法獲得收益（但是還需要交一系列管理費用）。就算在奧蘭多這樣的地方，游客的流動性也比較強。而且，管理費占總收入的30%~40%，而長租的話僅占7%~10%。

思考如何將收益進行再投資

成功的投資很重要的一點就是要了解復合增長。愛因斯坦稱之為“最偉大的數學發現”，其他人稱之為“世界第八大奇跡”。

我舉一個簡單的例子：投資者的房產每月淨收益是500美元。如果將這500美元投資到年度成本百分率為3%的債券，那麼20年後收益就是16.55萬美元。這部分只是收入。那麼房產價格呢？過去12年有升有降，但美國房價從2001年至今年增長達到了4.5%。

我們保守的估計，今後20年美國房價年增長為2.5%。那麼10萬美元的房產就成了16.3860萬美元。所以投資者之前投資10萬的房產，現在就超過32.6萬了。當然我這裡還是很保守的估計。因此房產投資應該成為投資者的長期收入和退休計劃的一部分。

房產投資公司總裁Colin Murphy專欄全集

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美國獨樹一幟的獨棟別墅租賃——市場分析與投資前景 | 美國

美國，全球第一大經濟體，有超過3億人居住在將近1.2億套住宅中。2016年4季度美國統計局數據顯示全美住房自有率為63.7%，延續近年來的低值。這意味著將近4300萬套住宅的居住者為租客。造成這樣現像的一部分原因是2006年信貸危機與之後的經濟大蕭條，使更多人負擔不起房貸與首付，被迫選擇租房。不過隨著工作與生活形態多樣化，租房的便捷性、靈活性與對家庭現金流的較小壓力也使得租房成為美國年輕人的主動選擇。根據2015年美國社區調查，超過1.1億的美國人租房居住，而這其中超過一半的租客年齡在30歲以下。隨著這部分人逐漸成為社會中流砥柱，租房居住需求將進一步增加。

租賃住宅的主要房型包括獨棟別墅，聯排別墅與公寓。截止2015年，43%的（約4759萬）美國租客住在獨棟別墅內，高於所有其他住宅類型。 如果說選擇租房是買房居住的替代選項，那麼選擇租住獨棟別墅則代表了居住品質與社區環境對美國居民而言的不可替代性。相比中高密度社區，獨棟別墅通常位處市郊，優美的自然環境與較大的社區空間保證了豐富且高質量的配套設施。低密度的社區意味著良好的鄰裡關系、較高的私密性與安全性也非常適合家庭居住。較為富裕的別墅社區也通常支撐著附近高質量的學校，進一步吸引為子女求學搬家而來的租客。

在這樣的市場背景下，獨棟別墅租賃這一獨特市場便成為了機構投資的熱門選擇。機構通過銀行拍賣或者公開收購獨棟別墅，再出租給那些不打算購買卻依舊願意通過租賃的方式擁有獨棟別墅居住環境的居民們。過去五年中，超過500億美元的資產已經投入到了獨棟別墅出租行業，使之成為一個值得關注的投資市場。投資獨棟別墅租賃具備現金流穩定、收益波動小、杠杆高等特性，已吸引越來越多小型與私人投資者。那麼投資獨棟別墅租賃的發展前景如何呢？

美國住宅租賃需求強勢

如果我們將眼光投向最基本的市場供給與需求，不難發現獨棟別墅租賃正迅速向賣家市場轉型。如上圖所示，經歷金融危機之後的美國住宅出租空置率快速下降，由2009點4季度的10.7%將至2016年4季度的6.9%；而與此同時租金要價則穩步上升，同時期的租金要價中位數由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅達到27%。在公開自由的美國住宅租賃市場，價格是體現供求關系的最好證明。近期美國住宅租賃市場走勢充分說明市場需求增長強勁，不斷下降的空置率也表明供給並無大幅增長，市場料將在近期延續強勢表示，投資前景可期。

租賃市場穩定性強

另一個值得注意的趨勢，是住宅租賃市場相對銷售市場的穩定性。在金融危機期間，賣家大規模增多，買家則急劇減少，美國住宅價格崩盤。整個美國的住宅銷售要價中位數從2007年4季度的17.88萬美元到2010年4季度的13.52萬美元，在3年內下跌了24.4%，在拉斯維加斯、邁阿密以及舊金山等投資者聚集的城市，房價跌幅甚至可能超過50%。而與銷售要價走勢相比，金融危機並未對出租要價帶來太大的考驗，在危機期間依舊保持著穩步上升的趨勢，危機之後的漲幅更是高於銷售要價。究其原因，除了年青一代美國人對租房生活方式的偏好，更因為在市場波動造成許多人不能負擔房貸的同時，卻給租賃市場帶來更多需求，造成了住宅租賃市場需求剛需成分高，抗震性強的特點。而在眾多住宅房型中，獨棟別墅的租賃需求則更為穩定。由於獨棟別墅適合家庭居住，與鄰裡、自然環境、學校、醫院等設施黏性較高，受外界因素突然搬走的可能性要低於市中心高密度住宅裡生活獨立自我的單身租客。

整體房市前景看好

2016年12月房價vs金俯融危機前房價峰值（來源：S&P Corelogic 城市房價指數）

租賃可以帶給投資者定期回報，而住宅本身的價值則決定了投資者退出市場時可獲得的本金升值，所以投資租賃住宅時也一樣要關注住宅本身的升值潛力。目前美國整體房市仍初於危機之後的復蘇期，整體價值低於金融危機前的峰值水平。在中國投資者最關注的幾個城市裡，除了個別城市的房價在近幾年超過了危機前峰值，大部分城市的房價較之前峰值水平仍有15%至20%的提升空間。

2017年3月，美國非農就業報告顯示美國失業率降至4.5%，為近年來新低。隨著“全民就業“與良好通脹水平的逐漸達成，美國經濟勢頭基本面良好。美聯儲也加快加息腳步，分別在2016年12月與2017年3月兩次加息，目前聯邦利率已經升至1%，並進入計劃加息通道。相信未來幾年美國房市的發展將受到良好的基本面提振，在整體房市發展看好的情況下，獨棟別墅租賃這一獨特市場也必將進一步受到投資者矚目。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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在佛羅里達州邁阿密參與房產拍賣前必須了解的三個問題 | 美國

【最新消息】James Pratt先生正式入圍本年度澳大利亞REB頂級拍賣師決賽，賽果將於7月份宣布。

隨著世界大多數國家將拍賣作為售房途徑，全球對房地產的拍賣需求也在持續增長。

房地產拍賣在歐洲、澳洲及英國是很受歡迎的主流售房方式。在這些地方，拍賣會地位尊貴，主要針對高端房產尤其是超奢華房產市場。

來自邁阿密海灘（Miami Beach）科威國際不動產（Coldwell Banker）的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”（由福布斯發布的30位30歲以下在不同領域做出傑出貢獻的人士）經紀人，她說：“在邁阿密，進行拍賣的一般都是滯銷房產，因此拍賣前需對買家進行拍賣流程的培訓，使他們能平和面對，適時出價。”

邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan

Alyssa曾經掛牌並售出了邁阿密海灘一些頂級奢華豪宅，她說，“房產拍賣在邁阿密並非常態，但一些奢侈房產會采取此種方式銷售。星島（Star Island）便是其中一例，該島嶼位於邁阿密海灘最令人垂涎的位置，也是是唯一一個擁有海濱住宅的島嶼，有許多名人和企業巨頭在此居住。” 幾年前該島嶼已以1200萬美元拍賣售出。拍賣會由科威國際不動產邁阿密海灘項目的Jill Eber 主持，起拍價為1050萬美元。

拍賣流程的緊迫性可以幫助業主迅速賣掉房屋——這也使買家可早日購房，甚至在拍賣前購房，如果業主也想將房屋早點出手的話。

以下是買家在邁阿密競拍房屋前需要了解的三個問題。

1、買家是否可以在拍賣前出價？

盡管房產銷售中並未提及買家在拍賣日前出價的問題，但幾乎所有拍賣房產的業主都會接受或至少看一下拍賣日前的出價。買家只需簡單的咨詢下賣方經紀人：業主是否打算提前賣房、是否可以在拍賣日之前向業主出價。

據邁阿密經紀人Alyssa Morgan 說，“參與拍賣的業主更傾向於以市場價格將房產盡快出售，而非待價而沽。”

在拍賣日之前出價也是最佳購房方式，這樣可縮短等待拍賣的時間，同時也能讓新買家進入市場。

2、咨詢是否已有買家出價？

要想以最優價格成交，買家需要了解市場行情——詢問一下該房產是否已有拍賣前出價？

這會讓你更清楚地的解該房產的市場關注情況，同時也讓你的出價所處位置更加明了。如果無人出價意味著對該房產關注者較少；有幾個出價至少會讓你知道市場行情。在不確定是否已有出價的情況下，不要在拍賣日之前出價。

3、所拍賣房產是否有任何特殊條件？

對業主而言，拍賣的一個主要優勢在於它讓買家更快地采取行動，這也意味著，一些拍賣房產可能會附帶常規銷售中沒有的特殊條款。

買家需意識到，在拍賣日臨近時去完成所有的調查及查驗工作是很有壓力的，因此需盡早進行調查、詢問該交易是否帶有任何特殊條款。

邁阿密是美國頂級房地產市場之一。這裡氣候溫和，四季如春，住宅和商業物業相結合，業態豐富。

盡管房地產拍賣在邁阿密並不常見，但也時常發生，這個過程對買賣雙方來說都是一個良好學習機會。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——中半島 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是中半島的房產。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在中半島的房地產市場包括下列城鎮：Burlingame市（不包括Ingold Millsdale工業中心），Hillsborough和San Mateo（不包括North Shoreview / Dore Cavanaugh地區）。下方圖表中的銷售數據包括這些社區的所有獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度下降1.1%

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——中半島| 美國 — 中半島房產房價一年趨勢

房產儲量自2015年第四季度減少13.2%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為54天

房產售價與要價的百分比為103.33%

線下交易的房源百分比為64.35%

第四度房市分析

經過蕭條的夏秋兩季，硅谷的房產市場在第四季度終於迎來一些轉變。但是，該地區仍然是兩個市場。

第四季度，在房價中位數平均為150萬美元的地區，房產銷售活動增加，這一狀況與前幾個月相反。雖然銷量回升，但買家仍然抱有謹慎態度，且不願意參與競價大戰。以低於要價出售的房產數量增多，導致房價中位數比去年降低。與舊金山灣區的其他地方相比，高於要價出售的房產數量下降得更加明顯，特別是高價位的房產。

相反，與去年同期相比，今年第四季度中，房價較為實惠的地區銷量減少。但是，由於市場上的房產數量不足，銷售活動受到極大的限制。在房價較實惠的地區，房價比去年有明顯的攀升，可見需求量仍然非常旺盛。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在中半島銷售的最接近房價中位數1,607,500美元的一套房產。

1423 Capuchino Avenue, Burlingame, CA 94010
3室/2浴/1,350平方英尺
售價：1,646,000美元

太平洋聯合公司第四季度在中半島出售的售價最高的房產。

2241 Forest View Avenue, Hillsborough, CA 94010
3室/7浴/7,080平方英尺
售價：12,500,000美元

前景預期

雖然硅谷高價位房產的銷量增加，但圍繞著新一屆政府施政的不確定因素可能會暫時制約該地區，特別是對風險投資的相關活動。但是，價格實惠的房產數量明顯增加，以及對這類房產的強烈需求，將有助於推動市場活動。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（上）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。

1、什麼是商業地產？

多倫多現有商業地產類型：公寓物業（以收租金為目的的各類物業，例如：六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等）、商務樓、酒店物業、零售物業（包括大型購物廣場商場，小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等）、商業物業（社區中心、養老院、教堂等）

工業用地中，生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好，市政審批都准備好了，已經改成商用了，所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益，是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。

2、各類商業地產投資有什麼風險和收益？

3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點？

利於資產增值。

保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多，例如美國房地產泡沫破滅的時候，普通住宅價格跌幅巨大，而商業地產基本維持原狀。

穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工，可以貸款杠杆提高收益，有政策優勢。

稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。

4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時？

近幾年，外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低，其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%，美國為代表的美洲地區占總投資的48%，歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。

原因一：多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意，為了規避風險，歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。，舉例：收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團，在2015年，從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓，在2016年，花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL，擁有66%的股份，包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店，總面積約150萬平方英尺。

原因二：加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞，更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化，最火爆的溫哥華市場有點降溫，多倫多漲勢擴大，貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示，銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。

CBRE的執行副總裁表示，2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季，貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。

大約58%的投資受訪者表示，他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置，現在最受關注的是工業物業。看圖，多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多，且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額，其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示，每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。

從成交價格看，辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情，辦公樓物業價格在逐漸走低，商業零售去年有大幅增長，工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看，工業物業和商業零售是不相上下的。

延伸閱讀：多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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《USA地產大亨》連載（二）——如何選擇地理位置 | 美國

正如我們上周談到的，穩定的收益、完善的法律制度、較高的流動性和透明度讓很多人堅信投資於美國房地產是一項明智的選擇。然而，美國共有五十個州，和數不清的大中小城市！應該投資於哪個城市呢？

一些海外投資者根據個人的經歷和人脈關系選擇投資地點，例如有表哥住在紐約，或是曾在佛羅裡達州讀書，抑或是曾去過加州旅行。但在現實生活中，一名專業的投資顧問能夠基於當地市場情況和關鍵經濟指標幫助你進行戰略性選址規劃，這些指標包括供求關系、流動性、就業增長率，和當地商業環境等。下面，我們就一同來探討如何分析市場狀況，並進行投資選址。

門戶城市

隨著全球化的不斷升溫，許多美國大城市迎來越來越多的國際人口。這些大都會區擁有極高比例的核心物業資產，最集中的財富，高速增長的經濟，以及對土地開發使用的多元化需求。與此相反，小型城市擁有相對較少的資本、資產交易量，流動性也更低，所以較少引起國際投資者的注意。比如位於郊區的農場，往往環境舒適宜人，並且可能有石油開發的機會，但是卻鮮有交易，例如位於西德克薩斯州，售價$7.25億美元的瓦格納農場，自1849年建成以來最近第一次出售！

美國的門戶城市（Gateway Cities）相當於國內的一線城市，一般所認為的門戶城市包括：紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密、華盛頓特區、達拉斯、西雅圖、芝加哥和休斯頓。這些美國最大的都會區擁有強有力的經濟增長率、成熟的房地產投資市場，以及大量的國際人口。本書第四部分將由房地產專家詳細介紹這些門戶城市並提供獨家投資建議。

供求關系

正如很多房地產投資者所熟知的，房地產投資是建立在供求關系的基石之上。市場對房地產物業的需求主要由強有力的經濟增長所推動，經濟增長帶動就業率提升，吸引更多就業人口來到當地工作、居住，並因此推動房地產價值上升，新興地產開發項目接連動工，從而進一步促進整體經濟發展。

以下是美國12大城市及全美就業同比增長率：

另一方面，房地產物業的供給受到可使用土地面積和政府區域規劃的限制，並受到投資活動及其他因素的影響。

分析房地產供給的首要原則便是土地的有限性，正如一句房地產業名言所說，“他們無法創造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）沒有人能夠為了填補房地產供應的短缺而創造出更多相同的土地。每一塊土地都是不同的，並且土地只有有限的供應量。土地並非工廠生產的大宗商品，如果某一地區的建築用地供給不足，沒有人能夠運進來更多土地以滿足需求，因此，只能在當地供給並且受到所在地市場狀況的影響。

政府的區域規劃（Zoning）對房地產供給有著顯著影響力。舉例來說，加州洛杉磯有非常嚴格的區域規劃條例，通常，更改一塊土地的區劃，獲取建築許可證（Building Permit）需要數年之久，這意味著在更改區域規劃和審批建築許可期間，這一區域會積累大量的需求。洛杉磯有大約50個非常獨特而與眾不同的街區！例如，洛杉磯迪士尼樂園附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建築許可已被積壓數年，因此，任何早期獲得出租型公寓許可的項目將會獲得極大的市場需求，以及隨之而來的高水平投資收益。通常，在房地產投資開發中，與當地擁有豐富經驗，熟知政府審批程序的地產商合作是獲得成功的關鍵。

影響供給的第三個重要因素是房地產物業的重置成本。建築的最主要的成本包括土地成本、建築材料及施工成本，以及聘請建築師、工程師、律師等的費用。如果成本中的任何一項過於昂貴以至於總開發成本超出在當地需求狀況下買家所願意承受的價格，則項目不應進行。

關於供求關系的一個很好的實例便是綠地集團2014年在美國的投資。在投資之前，綠地集團調查了全美自住型公寓的總體供求關系，首先，他們分析了美國房地產業所處的整體經濟周期，之後對比了不同的州和門戶城市並選擇了加州主要城市洛杉磯。在洛杉磯範圍內，綠地集團考察了所有主要街區的經濟復蘇及增長狀況。最終，他們決定在具有戰略性地位的洛杉磯市中心區域建設其巨型公寓項目，項目不僅靠近久負盛名的南加州大學（University of Sothern California）和數量眾多的文化娛樂場所，而且坐落於南公園（South Park）區域的中心位置——洛杉磯CBD重要的“生活、工作、休閑”綜合區（Live-Work-Play）和市內新建或重建項目區（Urban Infill），這一區域近年來物業大幅升值。如今，綠地集團的“洛杉磯綠地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析師城市排名

美國的大型房地產投資和研究公司每年基於一系列指標對各大城市進行排名，這些排名可以幫助投資者更好地做出戰略性選址規劃。例如，上文圖中根據就業增長率的排名，以及普華永道（PwC）和城市土地學會（ULI）針對2017年商業地產投資市場的排名（下圖）。

資料來源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，還有針對城市多元化的排名。例如，德克薩斯州近幾年來經濟蓬勃發展，然而由於休斯頓的經濟主要依賴於石油產業，所以受到油價下滑的負面影響較大。相比之下，達拉斯和奧斯汀則有很大不同，達拉斯是全美經濟最多元化的城市之一，由於達拉斯在地理上位於美國的中心位置，它也成為各大行業的產品分銷樞紐地。如下圖所示，芝加哥、達拉斯、坦帕和丹佛是經濟最多元化的四個美國城市。

通過研究這些排名，你可能發現一些二線城市，它們並非國內投資者首選的門戶城市，但卻在核心增值資產、增值資產和機會主義資產方面提供了優越的風險/回報水平。正如普華永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投資者從一線沿海城市轉向房地產價格快速上升的二線及三線城市，城市名以“Ville”結尾的城市——包括田納西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛羅裡達州的Jacksonville——正在吸引著越來越多的年輕人，這些城市擁有較小規模但類似於紐約和舊金山的購物中心、餐廳和娛樂休閑場所，以及較低的物價水平、房價和豐富的就業機會。“如果年輕人希望組建新家庭，他們會選擇一個他們能負擔得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

資本成本

在選擇投資地時，另一個需要考慮的因素是投資者的資本成本。如果你的資本成本很低，那麼主要門戶城市中的，提供穩定可靠但相對較低回報率的核心資產將是很好的選擇。例如，安邦保險擁有大規模的保險資金，而從2012年開始，中國保險監督委員會放寬了保險資金投資不動產的品種、範圍和比例，並且調高保險公司境外投資余額的上限至總資產的15%，從而促進投資多元化，和保險資金的總體穩定性。在這樣的背景下，2014年安邦保險在舉世矚目中以$19.5億美元的價格收購了全球著名的紐約地標建築——華爾道夫酒店（Waldorf Astoria），該酒店是各國元首到訪美國經常下榻之所，亦是紐約主流社交活動的中心地帶，被希爾頓創始人康拉德·希爾頓稱為“絕佳之精品”。這樣的核心資產年投資回報率較低，但考慮到保險公司的低資本成本，以及對於全球多元化投資的需求，這是十分明智的一項收購。

品牌影響力

如果投資資本來源於一個注重其國內外市場形像的大型企業，則投資物業的選址對於企業品牌形像有巨大的影響。如上文中的例子，安邦保險相對來說是一家比較年輕的公司，在中國以外不多為人所知，但是當收購了曼哈頓著名的華爾道夫酒店之後，安邦保險在紐約、美國，以及全球商業精英中為人所津津樂道。在黃金市場投資的著名物業對企業品牌的提升效果遠遠超過投資於偏遠地區的不知名物業。

地理多元化

正如巴菲特的投資名言所說，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡，投資者最好不要將所有資產投資於同一個城市。選擇在不同方面擁有強大潛力的數個關鍵城市，並投資於這些城市的房地產項目，這樣，當一個地區經濟放緩時，如底特律在通用汽車破產後經濟一路下滑，其他地區的地產項目仍表現良好並提升整體投資回報。

如果進行海外投資的部分原因是將資產投資於中國經濟以外，從而達到多元化，那麼，投資於不受大規模國內資本影響的地區則是明智之選。例如，加拿大溫哥華的房價因國內買家眾多而大幅升值，如果國內經濟增速下滑，溫哥華的房地產價格將很可能下跌，因此，在這裡的投資並不能很好地保護投資者免受國內經濟波動的影響。類似的，由於加州擁有優質的氣候條件，並且距離中國相對較近，很多亞洲投資者在加州購買房產，構成了這裡需求和供給的重要組成部分，這樣的現像不僅在加州爾灣和傳統的華人社區存在，加州大部分地區均是如此。所以，在加州以外的地區投資才能更有效地對衝中國經濟的波動。

小結

海外投資選址需要考慮多種不同因素，從風險/回報水平到品牌影響力，從各大城市排名到地理多元化選擇等等。在投資前進行詳細的考察和規劃，咨詢投資顧問，並根據自身投資需求和公司發展方向選擇最優質的戰略性地理位置將確保你達成理想的投資目標。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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