Special Investment Column – Page 90

美國獨樹一幟的獨棟別墅租賃——市場分析與投資前景 | 美國

美國，全球第一大經濟體，有超過3億人居住在將近1.2億套住宅中。2016年4季度美國統計局數據顯示全美住房自有率為63.7%，延續近年來的低值。這意味著將近4300萬套住宅的居住者為租客。造成這樣現像的一部分原因是2006年信貸危機與之後的經濟大蕭條，使更多人負擔不起房貸與首付，被迫選擇租房。不過隨著工作與生活形態多樣化，租房的便捷性、靈活性與對家庭現金流的較小壓力也使得租房成為美國年輕人的主動選擇。根據2015年美國社區調查，超過1.1億的美國人租房居住，而這其中超過一半的租客年齡在30歲以下。隨著這部分人逐漸成為社會中流砥柱，租房居住需求將進一步增加。

租賃住宅的主要房型包括獨棟別墅，聯排別墅與公寓。截止2015年，43%的（約4759萬）美國租客住在獨棟別墅內，高於所有其他住宅類型。 如果說選擇租房是買房居住的替代選項，那麼選擇租住獨棟別墅則代表了居住品質與社區環境對美國居民而言的不可替代性。相比中高密度社區，獨棟別墅通常位處市郊，優美的自然環境與較大的社區空間保證了豐富且高質量的配套設施。低密度的社區意味著良好的鄰裡關系、較高的私密性與安全性也非常適合家庭居住。較為富裕的別墅社區也通常支撐著附近高質量的學校，進一步吸引為子女求學搬家而來的租客。

在這樣的市場背景下，獨棟別墅租賃這一獨特市場便成為了機構投資的熱門選擇。機構通過銀行拍賣或者公開收購獨棟別墅，再出租給那些不打算購買卻依舊願意通過租賃的方式擁有獨棟別墅居住環境的居民們。過去五年中，超過500億美元的資產已經投入到了獨棟別墅出租行業，使之成為一個值得關注的投資市場。投資獨棟別墅租賃具備現金流穩定、收益波動小、杠杆高等特性，已吸引越來越多小型與私人投資者。那麼投資獨棟別墅租賃的發展前景如何呢？

美國住宅租賃需求強勢

如果我們將眼光投向最基本的市場供給與需求，不難發現獨棟別墅租賃正迅速向賣家市場轉型。如上圖所示，經歷金融危機之後的美國住宅出租空置率快速下降，由2009點4季度的10.7%將至2016年4季度的6.9%；而與此同時租金要價則穩步上升，同時期的租金要價中位數由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅達到27%。在公開自由的美國住宅租賃市場，價格是體現供求關系的最好證明。近期美國住宅租賃市場走勢充分說明市場需求增長強勁，不斷下降的空置率也表明供給並無大幅增長，市場料將在近期延續強勢表示，投資前景可期。

租賃市場穩定性強

另一個值得注意的趨勢，是住宅租賃市場相對銷售市場的穩定性。在金融危機期間，賣家大規模增多，買家則急劇減少，美國住宅價格崩盤。整個美國的住宅銷售要價中位數從2007年4季度的17.88萬美元到2010年4季度的13.52萬美元，在3年內下跌了24.4%，在拉斯維加斯、邁阿密以及舊金山等投資者聚集的城市，房價跌幅甚至可能超過50%。而與銷售要價走勢相比，金融危機並未對出租要價帶來太大的考驗，在危機期間依舊保持著穩步上升的趨勢，危機之後的漲幅更是高於銷售要價。究其原因，除了年青一代美國人對租房生活方式的偏好，更因為在市場波動造成許多人不能負擔房貸的同時，卻給租賃市場帶來更多需求，造成了住宅租賃市場需求剛需成分高，抗震性強的特點。而在眾多住宅房型中，獨棟別墅的租賃需求則更為穩定。由於獨棟別墅適合家庭居住，與鄰裡、自然環境、學校、醫院等設施黏性較高，受外界因素突然搬走的可能性要低於市中心高密度住宅裡生活獨立自我的單身租客。

整體房市前景看好

2016年12月房價vs金俯融危機前房價峰值（來源：S&P Corelogic 城市房價指數）

租賃可以帶給投資者定期回報，而住宅本身的價值則決定了投資者退出市場時可獲得的本金升值，所以投資租賃住宅時也一樣要關注住宅本身的升值潛力。目前美國整體房市仍初於危機之後的復蘇期，整體價值低於金融危機前的峰值水平。在中國投資者最關注的幾個城市裡，除了個別城市的房價在近幾年超過了危機前峰值，大部分城市的房價較之前峰值水平仍有15%至20%的提升空間。

2017年3月，美國非農就業報告顯示美國失業率降至4.5%，為近年來新低。隨著“全民就業“與良好通脹水平的逐漸達成，美國經濟勢頭基本面良好。美聯儲也加快加息腳步，分別在2016年12月與2017年3月兩次加息，目前聯邦利率已經升至1%，並進入計劃加息通道。相信未來幾年美國房市的發展將受到良好的基本面提振，在整體房市發展看好的情況下，獨棟別墅租賃這一獨特市場也必將進一步受到投資者矚目。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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在佛羅里達州邁阿密參與房產拍賣前必須了解的三個問題 | 美國

【最新消息】James Pratt先生正式入圍本年度澳大利亞REB頂級拍賣師決賽，賽果將於7月份宣布。

隨著世界大多數國家將拍賣作為售房途徑，全球對房地產的拍賣需求也在持續增長。

房地產拍賣在歐洲、澳洲及英國是很受歡迎的主流售房方式。在這些地方，拍賣會地位尊貴，主要針對高端房產尤其是超奢華房產市場。

來自邁阿密海灘（Miami Beach）科威國際不動產（Coldwell Banker）的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”（由福布斯發布的30位30歲以下在不同領域做出傑出貢獻的人士）經紀人，她說：“在邁阿密，進行拍賣的一般都是滯銷房產，因此拍賣前需對買家進行拍賣流程的培訓，使他們能平和面對，適時出價。”

邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan

Alyssa曾經掛牌並售出了邁阿密海灘一些頂級奢華豪宅，她說，“房產拍賣在邁阿密並非常態，但一些奢侈房產會采取此種方式銷售。星島（Star Island）便是其中一例，該島嶼位於邁阿密海灘最令人垂涎的位置，也是是唯一一個擁有海濱住宅的島嶼，有許多名人和企業巨頭在此居住。” 幾年前該島嶼已以1200萬美元拍賣售出。拍賣會由科威國際不動產邁阿密海灘項目的Jill Eber 主持，起拍價為1050萬美元。

拍賣流程的緊迫性可以幫助業主迅速賣掉房屋——這也使買家可早日購房，甚至在拍賣前購房，如果業主也想將房屋早點出手的話。

以下是買家在邁阿密競拍房屋前需要了解的三個問題。

1、買家是否可以在拍賣前出價？

盡管房產銷售中並未提及買家在拍賣日前出價的問題，但幾乎所有拍賣房產的業主都會接受或至少看一下拍賣日前的出價。買家只需簡單的咨詢下賣方經紀人：業主是否打算提前賣房、是否可以在拍賣日之前向業主出價。

據邁阿密經紀人Alyssa Morgan 說，“參與拍賣的業主更傾向於以市場價格將房產盡快出售，而非待價而沽。”

在拍賣日之前出價也是最佳購房方式，這樣可縮短等待拍賣的時間，同時也能讓新買家進入市場。

2、咨詢是否已有買家出價？

要想以最優價格成交，買家需要了解市場行情——詢問一下該房產是否已有拍賣前出價？

這會讓你更清楚地的解該房產的市場關注情況，同時也讓你的出價所處位置更加明了。如果無人出價意味著對該房產關注者較少；有幾個出價至少會讓你知道市場行情。在不確定是否已有出價的情況下，不要在拍賣日之前出價。

3、所拍賣房產是否有任何特殊條件？

對業主而言，拍賣的一個主要優勢在於它讓買家更快地采取行動，這也意味著，一些拍賣房產可能會附帶常規銷售中沒有的特殊條款。

買家需意識到，在拍賣日臨近時去完成所有的調查及查驗工作是很有壓力的，因此需盡早進行調查、詢問該交易是否帶有任何特殊條款。

邁阿密是美國頂級房地產市場之一。這裡氣候溫和，四季如春，住宅和商業物業相結合，業態豐富。

盡管房地產拍賣在邁阿密並不常見，但也時常發生，這個過程對買賣雙方來說都是一個良好學習機會。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——中半島 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是中半島的房產。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在中半島的房地產市場包括下列城鎮：Burlingame市（不包括Ingold Millsdale工業中心），Hillsborough和San Mateo（不包括North Shoreview / Dore Cavanaugh地區）。下方圖表中的銷售數據包括這些社區的所有獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度下降1.1%

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——中半島| 美國 — 中半島房產房價一年趨勢

房產儲量自2015年第四季度減少13.2%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為54天

房產售價與要價的百分比為103.33%

線下交易的房源百分比為64.35%

第四度房市分析

經過蕭條的夏秋兩季，硅谷的房產市場在第四季度終於迎來一些轉變。但是，該地區仍然是兩個市場。

第四季度，在房價中位數平均為150萬美元的地區，房產銷售活動增加，這一狀況與前幾個月相反。雖然銷量回升，但買家仍然抱有謹慎態度，且不願意參與競價大戰。以低於要價出售的房產數量增多，導致房價中位數比去年降低。與舊金山灣區的其他地方相比，高於要價出售的房產數量下降得更加明顯，特別是高價位的房產。

相反，與去年同期相比，今年第四季度中，房價較為實惠的地區銷量減少。但是，由於市場上的房產數量不足，銷售活動受到極大的限制。在房價較實惠的地區，房價比去年有明顯的攀升，可見需求量仍然非常旺盛。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在中半島銷售的最接近房價中位數1,607,500美元的一套房產。

1423 Capuchino Avenue, Burlingame, CA 94010
3室/2浴/1,350平方英尺
售價：1,646,000美元

太平洋聯合公司第四季度在中半島出售的售價最高的房產。

2241 Forest View Avenue, Hillsborough, CA 94010
3室/7浴/7,080平方英尺
售價：12,500,000美元

前景預期

雖然硅谷高價位房產的銷量增加，但圍繞著新一屆政府施政的不確定因素可能會暫時制約該地區，特別是對風險投資的相關活動。但是，價格實惠的房產數量明顯增加，以及對這類房產的強烈需求，將有助於推動市場活動。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（上）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。

1、什麼是商業地產？

多倫多現有商業地產類型：公寓物業（以收租金為目的的各類物業，例如：六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等）、商務樓、酒店物業、零售物業（包括大型購物廣場商場，小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等）、商業物業（社區中心、養老院、教堂等）

工業用地中，生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好，市政審批都准備好了，已經改成商用了，所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益，是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。

2、各類商業地產投資有什麼風險和收益？

3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點？

利於資產增值。

保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多，例如美國房地產泡沫破滅的時候，普通住宅價格跌幅巨大，而商業地產基本維持原狀。

穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工，可以貸款杠杆提高收益，有政策優勢。

稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。

4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時？

近幾年，外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低，其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%，美國為代表的美洲地區占總投資的48%，歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。

原因一：多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意，為了規避風險，歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。，舉例：收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團，在2015年，從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓，在2016年，花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL，擁有66%的股份，包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店，總面積約150萬平方英尺。

原因二：加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞，更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化，最火爆的溫哥華市場有點降溫，多倫多漲勢擴大，貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示，銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。

CBRE的執行副總裁表示，2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季，貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。

大約58%的投資受訪者表示，他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置，現在最受關注的是工業物業。看圖，多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多，且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額，其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示，每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。

從成交價格看，辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情，辦公樓物業價格在逐漸走低，商業零售去年有大幅增長，工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看，工業物業和商業零售是不相上下的。

延伸閱讀：多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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《USA地產大亨》連載（二）——如何選擇地理位置 | 美國

正如我們上周談到的，穩定的收益、完善的法律制度、較高的流動性和透明度讓很多人堅信投資於美國房地產是一項明智的選擇。然而，美國共有五十個州，和數不清的大中小城市！應該投資於哪個城市呢？

一些海外投資者根據個人的經歷和人脈關系選擇投資地點，例如有表哥住在紐約，或是曾在佛羅裡達州讀書，抑或是曾去過加州旅行。但在現實生活中，一名專業的投資顧問能夠基於當地市場情況和關鍵經濟指標幫助你進行戰略性選址規劃，這些指標包括供求關系、流動性、就業增長率，和當地商業環境等。下面，我們就一同來探討如何分析市場狀況，並進行投資選址。

門戶城市

隨著全球化的不斷升溫，許多美國大城市迎來越來越多的國際人口。這些大都會區擁有極高比例的核心物業資產，最集中的財富，高速增長的經濟，以及對土地開發使用的多元化需求。與此相反，小型城市擁有相對較少的資本、資產交易量，流動性也更低，所以較少引起國際投資者的注意。比如位於郊區的農場，往往環境舒適宜人，並且可能有石油開發的機會，但是卻鮮有交易，例如位於西德克薩斯州，售價$7.25億美元的瓦格納農場，自1849年建成以來最近第一次出售！

美國的門戶城市（Gateway Cities）相當於國內的一線城市，一般所認為的門戶城市包括：紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密、華盛頓特區、達拉斯、西雅圖、芝加哥和休斯頓。這些美國最大的都會區擁有強有力的經濟增長率、成熟的房地產投資市場，以及大量的國際人口。本書第四部分將由房地產專家詳細介紹這些門戶城市並提供獨家投資建議。

供求關系

正如很多房地產投資者所熟知的，房地產投資是建立在供求關系的基石之上。市場對房地產物業的需求主要由強有力的經濟增長所推動，經濟增長帶動就業率提升，吸引更多就業人口來到當地工作、居住，並因此推動房地產價值上升，新興地產開發項目接連動工，從而進一步促進整體經濟發展。

以下是美國12大城市及全美就業同比增長率：

另一方面，房地產物業的供給受到可使用土地面積和政府區域規劃的限制，並受到投資活動及其他因素的影響。

分析房地產供給的首要原則便是土地的有限性，正如一句房地產業名言所說，“他們無法創造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）沒有人能夠為了填補房地產供應的短缺而創造出更多相同的土地。每一塊土地都是不同的，並且土地只有有限的供應量。土地並非工廠生產的大宗商品，如果某一地區的建築用地供給不足，沒有人能夠運進來更多土地以滿足需求，因此，只能在當地供給並且受到所在地市場狀況的影響。

政府的區域規劃（Zoning）對房地產供給有著顯著影響力。舉例來說，加州洛杉磯有非常嚴格的區域規劃條例，通常，更改一塊土地的區劃，獲取建築許可證（Building Permit）需要數年之久，這意味著在更改區域規劃和審批建築許可期間，這一區域會積累大量的需求。洛杉磯有大約50個非常獨特而與眾不同的街區！例如，洛杉磯迪士尼樂園附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建築許可已被積壓數年，因此，任何早期獲得出租型公寓許可的項目將會獲得極大的市場需求，以及隨之而來的高水平投資收益。通常，在房地產投資開發中，與當地擁有豐富經驗，熟知政府審批程序的地產商合作是獲得成功的關鍵。

影響供給的第三個重要因素是房地產物業的重置成本。建築的最主要的成本包括土地成本、建築材料及施工成本，以及聘請建築師、工程師、律師等的費用。如果成本中的任何一項過於昂貴以至於總開發成本超出在當地需求狀況下買家所願意承受的價格，則項目不應進行。

關於供求關系的一個很好的實例便是綠地集團2014年在美國的投資。在投資之前，綠地集團調查了全美自住型公寓的總體供求關系，首先，他們分析了美國房地產業所處的整體經濟周期，之後對比了不同的州和門戶城市並選擇了加州主要城市洛杉磯。在洛杉磯範圍內，綠地集團考察了所有主要街區的經濟復蘇及增長狀況。最終，他們決定在具有戰略性地位的洛杉磯市中心區域建設其巨型公寓項目，項目不僅靠近久負盛名的南加州大學（University of Sothern California）和數量眾多的文化娛樂場所，而且坐落於南公園（South Park）區域的中心位置——洛杉磯CBD重要的“生活、工作、休閑”綜合區（Live-Work-Play）和市內新建或重建項目區（Urban Infill），這一區域近年來物業大幅升值。如今，綠地集團的“洛杉磯綠地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析師城市排名

美國的大型房地產投資和研究公司每年基於一系列指標對各大城市進行排名，這些排名可以幫助投資者更好地做出戰略性選址規劃。例如，上文圖中根據就業增長率的排名，以及普華永道（PwC）和城市土地學會（ULI）針對2017年商業地產投資市場的排名（下圖）。

資料來源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，還有針對城市多元化的排名。例如，德克薩斯州近幾年來經濟蓬勃發展，然而由於休斯頓的經濟主要依賴於石油產業，所以受到油價下滑的負面影響較大。相比之下，達拉斯和奧斯汀則有很大不同，達拉斯是全美經濟最多元化的城市之一，由於達拉斯在地理上位於美國的中心位置，它也成為各大行業的產品分銷樞紐地。如下圖所示，芝加哥、達拉斯、坦帕和丹佛是經濟最多元化的四個美國城市。

通過研究這些排名，你可能發現一些二線城市，它們並非國內投資者首選的門戶城市，但卻在核心增值資產、增值資產和機會主義資產方面提供了優越的風險/回報水平。正如普華永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投資者從一線沿海城市轉向房地產價格快速上升的二線及三線城市，城市名以“Ville”結尾的城市——包括田納西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛羅裡達州的Jacksonville——正在吸引著越來越多的年輕人，這些城市擁有較小規模但類似於紐約和舊金山的購物中心、餐廳和娛樂休閑場所，以及較低的物價水平、房價和豐富的就業機會。“如果年輕人希望組建新家庭，他們會選擇一個他們能負擔得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

資本成本

在選擇投資地時，另一個需要考慮的因素是投資者的資本成本。如果你的資本成本很低，那麼主要門戶城市中的，提供穩定可靠但相對較低回報率的核心資產將是很好的選擇。例如，安邦保險擁有大規模的保險資金，而從2012年開始，中國保險監督委員會放寬了保險資金投資不動產的品種、範圍和比例，並且調高保險公司境外投資余額的上限至總資產的15%，從而促進投資多元化，和保險資金的總體穩定性。在這樣的背景下，2014年安邦保險在舉世矚目中以$19.5億美元的價格收購了全球著名的紐約地標建築——華爾道夫酒店（Waldorf Astoria），該酒店是各國元首到訪美國經常下榻之所，亦是紐約主流社交活動的中心地帶，被希爾頓創始人康拉德·希爾頓稱為“絕佳之精品”。這樣的核心資產年投資回報率較低，但考慮到保險公司的低資本成本，以及對於全球多元化投資的需求，這是十分明智的一項收購。

品牌影響力

如果投資資本來源於一個注重其國內外市場形像的大型企業，則投資物業的選址對於企業品牌形像有巨大的影響。如上文中的例子，安邦保險相對來說是一家比較年輕的公司，在中國以外不多為人所知，但是當收購了曼哈頓著名的華爾道夫酒店之後，安邦保險在紐約、美國，以及全球商業精英中為人所津津樂道。在黃金市場投資的著名物業對企業品牌的提升效果遠遠超過投資於偏遠地區的不知名物業。

地理多元化

正如巴菲特的投資名言所說，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡，投資者最好不要將所有資產投資於同一個城市。選擇在不同方面擁有強大潛力的數個關鍵城市，並投資於這些城市的房地產項目，這樣，當一個地區經濟放緩時，如底特律在通用汽車破產後經濟一路下滑，其他地區的地產項目仍表現良好並提升整體投資回報。

如果進行海外投資的部分原因是將資產投資於中國經濟以外，從而達到多元化，那麼，投資於不受大規模國內資本影響的地區則是明智之選。例如，加拿大溫哥華的房價因國內買家眾多而大幅升值，如果國內經濟增速下滑，溫哥華的房地產價格將很可能下跌，因此，在這裡的投資並不能很好地保護投資者免受國內經濟波動的影響。類似的，由於加州擁有優質的氣候條件，並且距離中國相對較近，很多亞洲投資者在加州購買房產，構成了這裡需求和供給的重要組成部分，這樣的現像不僅在加州爾灣和傳統的華人社區存在，加州大部分地區均是如此。所以，在加州以外的地區投資才能更有效地對衝中國經濟的波動。

小結

海外投資選址需要考慮多種不同因素，從風險/回報水平到品牌影響力，從各大城市排名到地理多元化選擇等等。在投資前進行詳細的考察和規劃，咨詢投資顧問，並根據自身投資需求和公司發展方向選擇最優質的戰略性地理位置將確保你達成理想的投資目標。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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英國華人房產投資協會會長：海外房東在英國的房產租金該如何繳稅？| 英國

近來有很多讀者電話咨詢有關作為中國人在英國租房子，應該如何繳稅的問題，筆者覺得很有必要對於現有的相關法律做一個分析。海外房東稅務政策是針對擁有英國房產收入的海外人士的征稅政策，不論個人是否居住在英國，所有的房產租金收入在英國都應納稅。

1、英國租金收入繳稅的計算方式

海外房東每稅務年度必須向稅局如實申報其英國租金收入，個人年度自估納稅申報必須每年向稅局按時上報，並根據具體收入範圍繳納英國個人所得稅。

2015-2016年度英國個人所得稅征收標准
收入（英鎊）	稅率
0—£31,785	20%
£31,786 — £150,00020%	40%
£150,000以上	45%

注：海外房東可根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現為£10,600

征收時間：年度租金所得的計算是在一個稅務年度（從每年的 4 月 6 號到來年的 4 月 5 號）以應收租金減去累積費用。請注意，這不同於中介或者租客的現金計算法。

扣除費用：值得注意的是，個人所得稅只是針對租金淨收入進行征收，指的是扣除掉相關費用後的收入。一般而言，可抵扣費用一般包括以下：

會計費用、房屋交接清點費、租金管理費、園丁費用、貸款利息、中介費用、管理費用、地方政府稅

對於資本性質的費用，在計算租金納稅基數時將不允許抵扣，例如購買土地，房屋的本金及房屋改造費用。

另外，如果在計算時選擇 10%磨損津貼補償方式，家具或其他房屋硬件更換費用將不能作為費用抵扣。

2、英國租金收入的征收方式：租客每季度代扣或房東每個財年結算

你可以讓中介或是租客有責任先從所付給海外房東的租金收入中代抵扣 20%的基本稅，並每隔 3 個月向稅局交付。

如果沒有房屋中介介入，租客必須從所付房租中抵扣 20%的基本稅，每季度向稅局申報與交付。中介在計算代抵扣基本稅基時，可以從所收房租中先扣減相應合理的，稅法允許的費用，這些費用只限於中介所列舉的，海外房東直接支付的費用不在可抵減範圍之內。

當然，房主也可以先收取房租，等財政年度末的時候補交一年所欠稅款。大多數外籍房主會選擇後者作為自己的繳稅方式。

3、租金基本稅抵減遞延申請

海外房東可以向稅局申請租金基本稅的抵減遞延，海外房東需滿足以下條件，稅局才會批准申請：

海外房東沒有延遲的英國稅務事務；
或是從來沒有任何的英國納稅義務；
或是在遞交申請的稅務年度，海外房東預測不會有英國納稅責任；

如果申請成功，稅局會發給海外房東，或者是其代理人，例如房屋中介，或是代理會計師確認信。

英國華人房產投資協會會長Gary專欄全集

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非加拿大居民申請貸款有哪些要求？| 加拿大

非加拿大居民是指哪一部分人群呢？關於非加拿大居民的定義，若從稅收的角度講，加拿大國家稅務局有特定的定義。本文關於非加拿大居民的定義僅限於在加拿大未獲得工作許可的國際學生，具有外國身份而非登陸移民的各類工作人員。在貸款方面，有時也把具有這種身份的人士稱為暫時在加拿大居住的人士。

近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？

最大房屋貸款額

對於未獲得工作許可的國際學生來說，如果要在加拿大購買房屋，首付資金最低為35%。也就是說，可以獲得的房屋貸款數額為房屋價格的65%。除此之外，銀行或者金融公司在審批房屋貸款時，還需要審核申請人的其他財務狀況，信用狀況，等等；其目的是確保申請人在獲得貸款後能夠而且願意按照合同條款償還貸款資金。

對於獲得工作許可的非加拿大居民來說，購買房屋的首付資金可以最低為5%。也就是說，具有這種身份的人士，可以最大獲得所購買房屋價格的95%房屋貸款。這種標准與加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申請購房貸款的標准完全相同。

房屋貸款違約保險

盡管如此，但是在購買房屋貸款違約保險方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇還是有差別的。對於加拿大居民來說，一般地，如果購買房屋的首付資金少於所購買房屋價格的20%，就必須購買房屋貸款違約保險。而對於非加拿大居民來說，如果購買房屋的首付資金低於35%，就必須購買房屋貸款違約保險。

一般地，審核房屋貸款的銀行或提供保險的公司，在審核時，會要求申請者至少有三個月的工作時間。因為這是保證申請者有穩定的工作收入。有些公司還會要求申請者在加拿大的最短居住時間。

對於所購買的房產，提供房屋貸款違約保險的公司也有要求。從再出售角度來看，該公司要求所購買的房屋將來能夠容易賣出，且不損失其市場價值。這是保證發放涉及該房產貸款資金的安全性。這條標准一般似乎容易達到。因為許多非加拿大居民購買房屋的目的，不僅僅為了省房租，而是要獲得投資收益。

最低首付資金計算

在首付資金方面，盡管房屋購買者的首付資金可以最低為房價的5%；但是，如果房屋價格高於50萬加元時，首付資金就會高於5%。按照新政策，當所購買房屋價格高於50萬加元時，首付資金的比率分兩步計算。低於50萬加元的部分按5%計算首付資金；而高於50萬加元的部分則按10%計算首付資金。最後，把這兩部分加總，獲得最低首付資金。

此外，無論是銀行（金融公司）或者提供房屋貸款違約保險的公司，對於貸款申請者信用狀況，家庭債務與收入的比率，仍有很多要求。限於篇幅，今天就講這些。有關房屋貸款的詳細信息，請通過居外聯系房屋貸款經紀成小洲。

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加拿大購房，首付資金來源有哪些？ | 加拿大

當您為購買房屋申請貸款時，一般都要有首付資金。根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件，例如利率和償還貸款的條件等。

那麼，首付資金從哪裡支出呢？一般地，關於首付資金有以下幾種來源。

1、自己的儲蓄資金

這是從過去日常生活中生吃簡用所節約下來。一般來說，金融公司給您提供貸款時，首先要保證您有足夠的首付資金。這些資金要求在您個人的銀行賬戶上至少存在三個月。

2、從RRSP賬戶中提取資金

如果您是第一次購買房屋，您可以從您的RRSP賬戶提取資金作為首付資金。最大的提取量為25000加元。提取的這部分資金，您不用向加拿大稅務局補交稅收，但必須在未來的15年內重新還到RRSP賬戶。如果與您共同購買房屋者，也是第一次購房者，他（她）也可以從他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。這樣，你們就可以獲得50,000加元的資金。同時，加拿大稅務局對第一次購買房屋者有明確的規定。這是指在過去四年內沒有屬於自己的住房。在加拿大，這個規定被稱為Home Buyer Plan。

3、從直系親屬獲得的資金

對於購買房屋者來說，即便有房屋貸款，即便首付的比例可以最低達到5%；但是，一下子要拿出一筆資金，對許多人來說，都不是一件容易的事情。所以，有時候，就需要親戚朋友的支持。根據加拿大金融公司（包括銀行），在審批房屋貸款時，對資助首付資金的親戚有明確的規定。英文稱Immediate family，中文可以翻譯為直系親屬。這是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。這些親屬資助您購買房屋的不用償還的資金，可以作為您的首付資金來源。

4、從朋友借來的資金

有時候，為了籌集資金，您可以從您可以信賴的朋友處借款，作為您的首付資金。有些金融公司可以把此作為您的首付資金來源，為您提供房屋貸款，但是，您從朋友借來的這部分資金仍然被認為是您的債務。在計算您的家庭債務率時，要考慮這部分債務。這樣的評估結果實際上會提高您的貸款風險。

5、從金融機構獲得的貸款

除了從朋友處借款外，您也可以從金融機構獲得貸款，作為首付。例如，用其他房產作為抵押獲得信用貸款（Line of Credit），或者用您的信用卡等獲得貸款。與從朋友處獲得的借款性質相同。這部分借款仍然被認為是您的債務，在計算您的債務率時必須考慮在內。這將提高您的總債務率水平，同樣，也增加了您的貸款風險。

所以，在考慮您的首付資金來源時，必須仔細考慮，權衡利弊。

（注意：本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）

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中國為澳洲海外投資主要來源國澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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美國房市94狂？| 美國

根據Corelogic研究機構剛公布美國3月平均房價，較去年同期上漲約7%，並預估未來一年平均房價漲幅約5%。

美國房價自金融海嘯下跌後，反彈迄今已8年，優質地區的房價已超過海嘯前最高價，甚至屢創新高，讓人擔心美國房價是否有修正的疑慮？關於這點，不妨從幾個面向來分析，會發現美國房市多頭格局尚未走完。

首先，從美國房產現金交易的比例高。今年1月份全美房產采取現金交易維持在平均37%的水准，距離金融海嘯發生前的25%，尚有一大段的距離；其中東西部、南部現金交易比率約40～50%；即使東西兩岸高房價地區，現金交易比率也有超過25%。

再者，在所有房產交易中，廉價急售（distressed sales）房產，如法拍、銀拍等銷售占比仍在下降，從2009年超過30%比率，大幅降至2017年的7～8%，可見市場預期房價仍然樂觀。

另外根據ATTOM Data Solution研究機構公布，去年一整年，全美home flip（房屋短進短出，定義為一年內買房後又賣房）交易數量，來到過去十年以來的新高，且平均一年內買房又賣房的單筆交易利潤，約為6.2萬美金。

其中又以加州聖荷西（短進短出利潤14.6萬美金）、舊金山（短出利潤14萬美金）、洛杉磯（短進短出利潤12.7萬美金）、西雅圖（短進短出利潤10.2萬美金）等地區的“炒房”利潤最為驚人。房屋交易短線進出頻繁且又獲利頗豐，表示美國房價多頭續攻意味明顯，不然手上房產就很容易被套住而無法出脫。

在股票市場，若股票價格持續上漲，現股交易的買盤比率不低，且不僅當衝交易量頻創新高，且當衝交易利潤也同步創高時，應可視多頭市場。若依此標准，回頭檢視目前美國房市，全美平均房價仍持續上漲、房屋買賣現金交易比率超過三成五、短線買屋賣屋數量創新高與獲利不斐，是否正意味著美國房產多頭氣勢仍持續延燒。

不過，畢竟美國領土幅員廣闊，城市間也有前段、中段與後段班之分。置產投資前，應該勤做功課，並輔以專業代銷或仲介機構諮詢與提供對的建議，而不是被美麗的話術與包裝所吸引，才能避免已經選對投資的國家，但購置的房價卻沒漲的窘境發生。這就好比許多台股投資人，若不是持有台積電、大立光這類的股票，即使台股已經破萬點，心中完全無興奮喜悅的感覺，如此一般。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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