Special Investment Column – Page 90

英國華人房產投資協會會長：海外房東在英國的房產租金該如何繳稅？| 英國

近來有很多讀者電話咨詢有關作為中國人在英國租房子，應該如何繳稅的問題，筆者覺得很有必要對於現有的相關法律做一個分析。海外房東稅務政策是針對擁有英國房產收入的海外人士的征稅政策，不論個人是否居住在英國，所有的房產租金收入在英國都應納稅。

1、英國租金收入繳稅的計算方式

海外房東每稅務年度必須向稅局如實申報其英國租金收入，個人年度自估納稅申報必須每年向稅局按時上報，並根據具體收入範圍繳納英國個人所得稅。

2015-2016年度英國個人所得稅征收標准
收入（英鎊）	稅率
0—£31,785	20%
£31,786 — £150,00020%	40%
£150,000以上	45%

注：海外房東可根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現為£10,600

征收時間：年度租金所得的計算是在一個稅務年度（從每年的 4 月 6 號到來年的 4 月 5 號）以應收租金減去累積費用。請注意，這不同於中介或者租客的現金計算法。

扣除費用：值得注意的是，個人所得稅只是針對租金淨收入進行征收，指的是扣除掉相關費用後的收入。一般而言，可抵扣費用一般包括以下：

會計費用、房屋交接清點費、租金管理費、園丁費用、貸款利息、中介費用、管理費用、地方政府稅

對於資本性質的費用，在計算租金納稅基數時將不允許抵扣，例如購買土地，房屋的本金及房屋改造費用。

另外，如果在計算時選擇 10%磨損津貼補償方式，家具或其他房屋硬件更換費用將不能作為費用抵扣。

2、英國租金收入的征收方式：租客每季度代扣或房東每個財年結算

你可以讓中介或是租客有責任先從所付給海外房東的租金收入中代抵扣 20%的基本稅，並每隔 3 個月向稅局交付。

如果沒有房屋中介介入，租客必須從所付房租中抵扣 20%的基本稅，每季度向稅局申報與交付。中介在計算代抵扣基本稅基時，可以從所收房租中先扣減相應合理的，稅法允許的費用，這些費用只限於中介所列舉的，海外房東直接支付的費用不在可抵減範圍之內。

當然，房主也可以先收取房租，等財政年度末的時候補交一年所欠稅款。大多數外籍房主會選擇後者作為自己的繳稅方式。

3、租金基本稅抵減遞延申請

海外房東可以向稅局申請租金基本稅的抵減遞延，海外房東需滿足以下條件，稅局才會批准申請：

海外房東沒有延遲的英國稅務事務；
或是從來沒有任何的英國納稅義務；
或是在遞交申請的稅務年度，海外房東預測不會有英國納稅責任；

如果申請成功，稅局會發給海外房東，或者是其代理人，例如房屋中介，或是代理會計師確認信。

英國華人房產投資協會會長Gary專欄全集

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非加拿大居民申請貸款有哪些要求？| 加拿大

非加拿大居民是指哪一部分人群呢？關於非加拿大居民的定義，若從稅收的角度講，加拿大國家稅務局有特定的定義。本文關於非加拿大居民的定義僅限於在加拿大未獲得工作許可的國際學生，具有外國身份而非登陸移民的各類工作人員。在貸款方面，有時也把具有這種身份的人士稱為暫時在加拿大居住的人士。

近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？

最大房屋貸款額

對於未獲得工作許可的國際學生來說，如果要在加拿大購買房屋，首付資金最低為35%。也就是說，可以獲得的房屋貸款數額為房屋價格的65%。除此之外，銀行或者金融公司在審批房屋貸款時，還需要審核申請人的其他財務狀況，信用狀況，等等；其目的是確保申請人在獲得貸款後能夠而且願意按照合同條款償還貸款資金。

對於獲得工作許可的非加拿大居民來說，購買房屋的首付資金可以最低為5%。也就是說，具有這種身份的人士，可以最大獲得所購買房屋價格的95%房屋貸款。這種標准與加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申請購房貸款的標准完全相同。

房屋貸款違約保險

盡管如此，但是在購買房屋貸款違約保險方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇還是有差別的。對於加拿大居民來說，一般地，如果購買房屋的首付資金少於所購買房屋價格的20%，就必須購買房屋貸款違約保險。而對於非加拿大居民來說，如果購買房屋的首付資金低於35%，就必須購買房屋貸款違約保險。

一般地，審核房屋貸款的銀行或提供保險的公司，在審核時，會要求申請者至少有三個月的工作時間。因為這是保證申請者有穩定的工作收入。有些公司還會要求申請者在加拿大的最短居住時間。

對於所購買的房產，提供房屋貸款違約保險的公司也有要求。從再出售角度來看，該公司要求所購買的房屋將來能夠容易賣出，且不損失其市場價值。這是保證發放涉及該房產貸款資金的安全性。這條標准一般似乎容易達到。因為許多非加拿大居民購買房屋的目的，不僅僅為了省房租，而是要獲得投資收益。

最低首付資金計算

在首付資金方面，盡管房屋購買者的首付資金可以最低為房價的5%；但是，如果房屋價格高於50萬加元時，首付資金就會高於5%。按照新政策，當所購買房屋價格高於50萬加元時，首付資金的比率分兩步計算。低於50萬加元的部分按5%計算首付資金；而高於50萬加元的部分則按10%計算首付資金。最後，把這兩部分加總，獲得最低首付資金。

此外，無論是銀行（金融公司）或者提供房屋貸款違約保險的公司，對於貸款申請者信用狀況，家庭債務與收入的比率，仍有很多要求。限於篇幅，今天就講這些。有關房屋貸款的詳細信息，請通過居外聯系房屋貸款經紀成小洲。

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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加拿大購房，首付資金來源有哪些？ | 加拿大

當您為購買房屋申請貸款時，一般都要有首付資金。根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件，例如利率和償還貸款的條件等。

那麼，首付資金從哪裡支出呢？一般地，關於首付資金有以下幾種來源。

1、自己的儲蓄資金

這是從過去日常生活中生吃簡用所節約下來。一般來說，金融公司給您提供貸款時，首先要保證您有足夠的首付資金。這些資金要求在您個人的銀行賬戶上至少存在三個月。

2、從RRSP賬戶中提取資金

如果您是第一次購買房屋，您可以從您的RRSP賬戶提取資金作為首付資金。最大的提取量為25000加元。提取的這部分資金，您不用向加拿大稅務局補交稅收，但必須在未來的15年內重新還到RRSP賬戶。如果與您共同購買房屋者，也是第一次購房者，他（她）也可以從他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。這樣，你們就可以獲得50,000加元的資金。同時，加拿大稅務局對第一次購買房屋者有明確的規定。這是指在過去四年內沒有屬於自己的住房。在加拿大，這個規定被稱為Home Buyer Plan。

3、從直系親屬獲得的資金

對於購買房屋者來說，即便有房屋貸款，即便首付的比例可以最低達到5%；但是，一下子要拿出一筆資金，對許多人來說，都不是一件容易的事情。所以，有時候，就需要親戚朋友的支持。根據加拿大金融公司（包括銀行），在審批房屋貸款時，對資助首付資金的親戚有明確的規定。英文稱Immediate family，中文可以翻譯為直系親屬。這是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。這些親屬資助您購買房屋的不用償還的資金，可以作為您的首付資金來源。

4、從朋友借來的資金

有時候，為了籌集資金，您可以從您可以信賴的朋友處借款，作為您的首付資金。有些金融公司可以把此作為您的首付資金來源，為您提供房屋貸款，但是，您從朋友借來的這部分資金仍然被認為是您的債務。在計算您的家庭債務率時，要考慮這部分債務。這樣的評估結果實際上會提高您的貸款風險。

5、從金融機構獲得的貸款

除了從朋友處借款外，您也可以從金融機構獲得貸款，作為首付。例如，用其他房產作為抵押獲得信用貸款（Line of Credit），或者用您的信用卡等獲得貸款。與從朋友處獲得的借款性質相同。這部分借款仍然被認為是您的債務，在計算您的債務率時必須考慮在內。這將提高您的總債務率水平，同樣，也增加了您的貸款風險。

所以，在考慮您的首付資金來源時，必須仔細考慮，權衡利弊。

（注意：本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）

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中國為澳洲海外投資主要來源國澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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美國房市94狂？| 美國

根據Corelogic研究機構剛公布美國3月平均房價，較去年同期上漲約7%，並預估未來一年平均房價漲幅約5%。

美國房價自金融海嘯下跌後，反彈迄今已8年，優質地區的房價已超過海嘯前最高價，甚至屢創新高，讓人擔心美國房價是否有修正的疑慮？關於這點，不妨從幾個面向來分析，會發現美國房市多頭格局尚未走完。

首先，從美國房產現金交易的比例高。今年1月份全美房產采取現金交易維持在平均37%的水准，距離金融海嘯發生前的25%，尚有一大段的距離；其中東西部、南部現金交易比率約40～50%；即使東西兩岸高房價地區，現金交易比率也有超過25%。

再者，在所有房產交易中，廉價急售（distressed sales）房產，如法拍、銀拍等銷售占比仍在下降，從2009年超過30%比率，大幅降至2017年的7～8%，可見市場預期房價仍然樂觀。

另外根據ATTOM Data Solution研究機構公布，去年一整年，全美home flip（房屋短進短出，定義為一年內買房後又賣房）交易數量，來到過去十年以來的新高，且平均一年內買房又賣房的單筆交易利潤，約為6.2萬美金。

其中又以加州聖荷西（短進短出利潤14.6萬美金）、舊金山（短出利潤14萬美金）、洛杉磯（短進短出利潤12.7萬美金）、西雅圖（短進短出利潤10.2萬美金）等地區的“炒房”利潤最為驚人。房屋交易短線進出頻繁且又獲利頗豐，表示美國房價多頭續攻意味明顯，不然手上房產就很容易被套住而無法出脫。

在股票市場，若股票價格持續上漲，現股交易的買盤比率不低，且不僅當衝交易量頻創新高，且當衝交易利潤也同步創高時，應可視多頭市場。若依此標准，回頭檢視目前美國房市，全美平均房價仍持續上漲、房屋買賣現金交易比率超過三成五、短線買屋賣屋數量創新高與獲利不斐，是否正意味著美國房產多頭氣勢仍持續延燒。

不過，畢竟美國領土幅員廣闊，城市間也有前段、中段與後段班之分。置產投資前，應該勤做功課，並輔以專業代銷或仲介機構諮詢與提供對的建議，而不是被美麗的話術與包裝所吸引，才能避免已經選對投資的國家，但購置的房價卻沒漲的窘境發生。這就好比許多台股投資人，若不是持有台積電、大立光這類的股票，即使台股已經破萬點，心中完全無興奮喜悅的感覺，如此一般。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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到美國購房的簡單步驟一到十 | 美國

國際市場上對美國房產需求一向最為強勁，尤其是現在英國房產受其退歐影響、加拿大房產遭其政府部門強力控制而冷卻的情況下。市場預期，2017年美國經濟發展勢頭良好，房產投資前景更為樂觀。目前投資者面臨的最大問題是在美國購房需要哪些步驟，如何來實現？

確定購房優先考慮要素

在看房前列好對房屋要求的優先順序，會省去很多時間和精力，讓您的購房經歷愉悅輕松。列出購房時優先考慮的三個必備要素、三個可忽略要素。想好什麼對你來說是最重要的：是價格、過戶進度、臥室數量、區域位置或是其他？

確保資金到位

在看房選房之前確保您的購房資金已到位。了解清楚資金流轉及轉賬到美國所需時間。要了解任何形式的轉賬或外幣兌換的費用，哪一種手續費更優惠。如果您需要貸款買房，則要確定是在國內貸款、在國際銀行貸款抑或是委托貸款經紀人。如果你決定在美國貸款，則需咨詢房產經紀人，他們會向你推薦貸款銀行。

選經紀人

選經紀人可通過有過購房經驗的朋友或家人推薦，或者上網選擇。網上選經紀人需注意以下幾點：

必須有地產執照
在您中意的購房區域業績及口碑良好。

在購房時有許多細枝末節需要注意，如購房時如何抽簽、房屋景觀、住房協會規則、相關費用、學區、超市位置及房屋的實際價值等等，因此要找的經紀人不僅要經驗豐富、可靠，還要對當地房產業有深入的了解。

向經紀人清楚地表述你的需求

一個優秀的經紀人會詳細了解你的購房需求。告訴他們你所需房屋的特點、你的經濟狀況以及可能會延遲簽約的限制因素。你的積極配合可協助他們盡快幫您找到適合的房屋。

選房、看房

一旦經紀人在腦海中對你所需房屋有了清晰的概念之後，他們會根據你的要求發送房源供你預選，預選之後根據你的喜好進行篩選。看中之後，國外購房者可在網上查看房源，或去實地查看，或要經紀人帶你“VR”看房（現場拍攝或者錄制）。

提供報價

看中合適的房源之後，你需要和經紀人合作，制定有利的報價。經紀人在准備報價合約方面很專業。他們會根據自己對當前市場的了解、區域情況、他們與賣方及其他房產經紀人的關系幫你制定出一個合適的報價。報價和約包括以下幾項內容：購房定金（誠意金）、過戶文件的監管機構、進行房產檢查所需時間、簽約時間。

通常在成交之前買賣雙方會有一到兩輪的討價還價過程。

盡職調查

一旦合約簽訂，接下來就要開始進行盡職調查及等待過戶了。盡職調查一般包括以下幾點：

實地查看房屋狀況及翻修需求
出具一份正式的房屋估價報告
檢查房屋產權史及目前產權歸屬
做地界勘查調查報告
購買保險
查看房主協會規則，如有需要進行申請成為協會會員
提供銀行貸款所需文件

交易管理及過戶協調

經紀人在這個階段會協助你與有關各方協調，促使交易順利達成。這些工作包括：協助最終文件的簽訂及在您方便的時間安排過戶。需要注意的是，這些文件時效性很強，簽訂後必須及時准確送還以確保及時付款及備案。你可參加當地的合約簽署會，通常設在律師處或保險公司辦公室。你也可選擇在本國或者在國外旅行時簽署。經紀人會協助你完成整個流程。

簽字過戶

過戶時買方或其貸款機構付購房款，買賣雙方簽署過戶文件。買主拿到鑰匙與產權證明。產權證及貸款抵押文件由過戶中介報送政府備案。

喬遷入住

您可選擇合適的時間入住。經紀人會向你提供當地的室內設計師、水、電、煤氣等公用事業單位及搬家公司、門房服務的電話給您，確保您入住順利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰寫。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地產經紀人，專門從事高端房產銷售。尤其是在檀香山市場，她是專家。另外，Anne Hogan Perry還是Coldwell Banker國際不動產國際集團的首1%精英成員之一，也是2007年以來夏威夷前100強經紀人。

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。【閱讀原文】

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

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到美國置業的五大注意事項 | 美國

在紐約，非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學，他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作，還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因，在美國購置房產都要謹記以下五點注意事項。

1、聘請專業律師

一名合格的律師會希望與你當面討論交易事宜，包括交易流程、檢查合同、對房產執行盡職調查以及審查過戶費。雖然你可能無法在美國長時間停留，但花些時間理解交易如何生效並與你的律師進行溝通是非常重要的。

2、簽署委托書

在與你的律師會面時與其簽署委托書是個不錯的選擇。這樣，如果你無法親自前往美國辦理過戶手續的話，也不會耽擱交易流程，因為你的律師可以代表你辦理過戶手續。唯一的例外情況是，你以實體（如有限責任公司或企業）名義購買時。在這種情況下，該實體必須委托另外一個人作為其代理人簽署過戶文件，且必須以書面形式委托該代理人。

3、房產交易流程及需時

走完買賣流程通常需要30-60天。紐約的房產交易手續非常復雜，除了買賣雙方外，還經常涉及公寓大樓本身（以及相關公寓或合作公司）。比如，公寓會要求買方在過戶前提交審批申請。這一審批流程最多需要花費30天。另外，買方還需要購買產權保險，且承保的產權保險公司也需要對交易各方和公寓大樓自行執行盡職調查。

4、賣房前咨詢稅務人士

出售房產會產生納稅義務。在紐約出售房產前咨詢稅收方面的專業人士是個不錯的選擇。他們會建議你通過1031延稅條款和其他方法進行避稅。

5、《外國投資房地產稅法案》

另外，作為非美國公民，你需要遵守《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）。FIRPTA在賣方為非美國公民或居民時適用，且在某些情況下，買方必須在過戶時按照售價的10%納稅。經驗豐富的律師會告知你這一納稅規定是否適用於你的情況，並在適用的情況下協助你申請IRS扣繳稅款證明。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）

紐約優質房產經紀Kai Wong專欄全集

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法治社會買房產好的律師在紐約很重要 | 美國

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。

從一個洗碗機合同條款說起

別小看洗碗機，它可是很多當地買家必須要的一樣配件。可是紐約很多舊一點的大樓沒有，也不允許單元自己花錢裝，因為大樓的下水道不能支持那麼多洗碗機。關於這一點，大樓往往在業主守則裡有明文規定。

我有一個客戶，簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候，他的律師告訴他，這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢？他不想不買，於是我們在合同中加了一句：這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段，物業公司說這個洗碗機是不允許的。原來，賣家買這個房子的時候，洗碗機就已經在了，他們以為他們的洗碗機是破例允許的（grandfathered in）。可是大樓這幾年Board 也換人了，對這項規定也變得從原來的眼開眼閉到嚴格執行。最後，賣家必須把洗碗機拆除。我們因為合同裡寫那一句“錯在賣家”的條款，所以得以要回一筆遠遠超過一個洗碗機的錢。

新樓盤地稅估計誤差的陷井

新樓盤的銷售資料裡會有估計的地稅。那個地稅當然是有可能或者說一般會和實際的地稅有誤差。那究竟應該相差多少呢？

我的一個客戶在看一個新盤的時候，覺得地稅很低很吸引。結果，他的律師做完盡職調查後告訴他，那個地稅是以大樓在申請銷售資料批准的那個時候的樓房價值作為計算地稅的基礎。那個時候的大樓剛剛開始建造，所以大樓的價值當然遠遠低於完工後的建築價值，所以顯示的地稅是不切實際的低。我們知道，所有的新樓地稅會有一個估計誤差，在法律上這個是允許的，可是這個發展商的做法就有點講不過去了。據律師講，只有很少的發展商會這樣估算。一般應該以完工後的大樓建築作為基數。

買賣房屋交接後回租的策略（Post-Closing Occupancy）

有的賣家因為種種原因，希望在房子交接後再在房子裡住一陣，這就構成原來的賣家變成買家的租客。聽上去這好像沒有什麼，其實，這裡面大有講究。

我有一個客戶被賣家要求回租，他一開始並不覺得那是什麼大事，他自己也不急於要搬進去住。可是他的律師給他仔細講了其中的風險：即使只有一天的回租，這也構成所謂的租賃關系（Tenancy）。如果屋主和租客之間有糾紛，鬧上法庭，紐約的法律是比較保護租客的。而在正常的租賃過程中，中介會做很多的背景調查來盡量避免糾紛。可是，回租由於時間通常較短，一般不會有調查，如果賣家真的決定不在約定時間搬走，買家即新屋主沒有很有效的手段迫使賣家即舊屋主立刻離開。不過，如果賣家真的有困難，並且很有誠意在約定時間搬走，回租還是一個很有用的方式。在押金、逾期罰款和逾期租金等等條款上必須與律師酌情商討，在保護自己利益的同時，找到雙方都能接受的一筆交易。

總而言之，好律師的作用是非常大的，大家不要貪小便宜失大利。

英國退歐，讓人倍感意外，這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。盡管金融市場的波動性會持續，但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固，因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭，因為投資者希望尋找安全穩定的投資。【閱讀原文】

紐約房產經紀人葛宜珉專欄全集

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紐約房地產買賣的前期盡職調查——權利與堅實保障 | 美國

大多數商業地產項目的買家都清楚“前期盡職調查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房買賣交易中則甚少被提及和重視。我希望通過本文告訴眾多進行私人住宅房地產買賣的讀者：“前期盡職調查”是您應有的權利且為您的投資提供了堅實的保障。

房地產交易的“前期盡職調查”主要目的是為了確保買賣雙方在簽訂合同之前，即雙方確定合同權利義務之前，通過合理信息披露、調查，更好地、更全面地了解地產本身的狀況，以便合同談判時基於前期盡職調查的情況來完善交易合同各方的利益。其概念的產生以及對披露信息的調查方式，意味著買方是“前期盡職調查”中受益最多的一方。

由於美國各州地產法和慣例法規定不同，對於“前期盡職調查”的時間點設立也不同。在紐約州，前期盡職調查是在買賣雙方簽署正式購房合同之前。其主要還是因為紐約州的地產市場過熱、“賣方市場”占主導地位。當一處地產存在多個潛在買方來競爭的時候，賣方會先等買方做完“盡職調查”後，再與其履行合同權利義務。這樣避免了買方中途以“盡職調查”出現問題為由取消並終止合同。如此一來，合同簽署前的“盡職調查”無疑又給了買方時間上的無形壓力。因此有時，買方若急於進入合同程序，會做出放棄前期盡職調查的決定。亦或者，有些律師為了避免承擔相關的法律責任，以低律師費為由，明確其工作範圍不包括“前期盡職調查”，將責任轉嫁給客戶自行承擔。但正如之前強調，“前期盡職調查”的重要性決定了其成為一個必要的權利。

如何行使好這個必要的權利並達到其符合的調查標准，這對於普通大眾來說並不簡單。不同的房型對於前期盡職調查的內容和範圍都有著不同的標准。以下我就針對幾種較為熱門的房型進行相關分析。

共有公寓/合作公寓

前幾期介紹了共有公寓和合作公寓的產權、租賃權的管理方式。所有購房者在簽署合同時都會有條款寫明“已經收悉大樓計劃書和相關修訂案、並願意接受所有所含內容”。這使得公寓式房產最為重要的盡職調查內容就是審閱大樓計劃書（Offering Plan）。而往往大樓計劃書的內容繁多、復雜，此時就需要買方律師在前期合同談判時仔細閱讀並將相關信息披露給客戶。主要包括：

大樓特殊風險披露
大樓產權形式
大樓住戶入住規則
所購單位記錄在案的房型圖
大樓目前所有的居住許可證效力等等

除此之外，律師還應當在前期盡職調查過程中考慮到一些無法從審閱大樓計劃書中發現的問題。例如，大樓目前是否收到訴訟困擾導致將來大樓公攤費增加（在審閱近年大樓財務報表時也可驗證相關訴訟和大樓律師聘用費的增加）、所購單位本身或臨近單位是否存在訴訟糾紛或者是建築隱患。

這樣看來，公寓式大樓的“前期盡職調查”主要依賴於大樓文件和管理公司的盡職調查回復。買家本身聘請專業人士進行房屋狀況本身的驗房並不多見，主要還是因為公寓式地產的獨特“共同所有”方式以及管理委員會自身約束性較強的管理模式。

獨立別墅/連體別墅

由於獨立別墅和連體別墅的購房者相較於公寓式地產購房者來說，擁有著較為獨立的房屋所有權，所以此類地產的“前期盡職調查”主要著重於房屋本身。主要包括：

聘請有專業資格人員進行驗房
白蟻現像（木質屋）
房屋周圍的水災情況
審閱賣方持有的最新測繪圖和產權保單（如果有）
審閱連體別墅所在區域的居民協會相關細則等等

“前期盡職調查”時間一般在拿到大樓計劃書或驗房報告之後的 3-5個工作日內。

對於看似抽像且有點按部就班的審閱調查工作，買家會懷疑是否有必要冒著失去合同簽署機會的風險來等待調查的完成？或許一份全面的合同同樣能保障個人利益？當然！一份全面的合同的確能保護買家利益。如果在交割前出現問題，該合同就能保護買家得到相應的賠償。但是，訴訟賠償並不是交易的最終目的，而是購房者的美國夢。所以，通過“前期盡職調查”預先向買家揭露未知問題，可以讓投資者有更大的自由選擇空間。

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美國房產投資入門六部曲 | 美國

我在居外網的首期專欄是關於美國房產投資的基礎知識。教，是不敢當，而是提供建議。以我個人的工作經驗來說，我強烈建議中國買家在簽訂房產合同之前先咨詢律師和專業人員。在開始一場奇妙的房地產投資旅程之前，讓我們看看你能做什麼。

1、想要什麼

購買房產前先需要明確自己想要什麼。如果想要取得成功，就必須有股衝動，包括房地產投資。所想要的就是所渴望的，是能帶來享受和滿足感的東西。一旦你確定想要什麼，經常會有強大的動機或目的，突顯出這種欲望。投資房地產應該有這種欲望，並能從中真正得到滿足，因為房產投資是很難做的。

2、確立目標

要想得到自己想要的房產，確立目標是非常關鍵的一點。這種目標不應該只是在腦海中，而是應該明確的寫出來。你應該大聲對自己說出來，並不時回顧一下。就好似創業者定期提醒自己為什麼要開公司。

有很多方法來建立目標。在這方面，我學過很多方式，但沒有絕對的對或錯：

確立1年以下的短期目標
確立可以看到未來的長期目標（包括短期目標）

3、學習

知識能解除焦慮，增加信心。如果准備開一家房地產公司，就必須了解公司紛繁難懂之處。我發現，了解房地產投資最簡單的方法就是閱讀關於它的一切。但你必須將它學以致用。

閱讀和學習最終是要用於實踐。你可以在市場上找到大量的關於房地產投資的刊物，可以從中得到借鑒。此外，需要牢記有關領導和勵志的出版物。

4、了解自己所在地區的房地產市場

大多數房產投資者都是從研究其居住地的房產開始的。一旦學到了足夠的專業知識，就有可能在這個地方開始投資。因為，自己的居住地比其他地區更容易了解，也感到更舒適，容易知道當地居民對房產的需求。購買當地的房產也比較便宜，減少投資之旅的成本，還可以隨時看到你所購買的房產，這會給你一種安全感。

5、找一個“導師”

找一個可以幫助自己的導師，他可能成為你最大的學習經驗。我所認識的每一個成功房地產投資者的“導師”都說，他們的成就要感激他們生活中的老師。而我的導師也助我良多，他就是我爸爸。

你的導師可以無關身份，只要是你信任的那個人的建議，他們願意在你投資和學習過程的各個階段為你提供幫助。

6、建立自己的房地產“團隊”

組建一個成功的“團隊”會讓房產投資者的工作變得更簡單。你不可能包攬所有事，在房地產投資方方面面都能面面俱到。很多人在房地產投資中都受到挫折，因為他們嘗試一個人處理很多問題。然而，你必須有一個可以幫助你的專業團隊。其中包括：

房地產經紀人：在眾多與其他房地產投資者和銷售合作的經紀人中選取最好的

房地產承包商：售後團隊能及時完成工作。要求有推薦並確保他們獲得許可

產權律師：每個投資者都需要一個律師，他們會保護你的資產，一定聘請一位與投資者工作的律師

產權公司：確保你要購買的房產沒有留置權，選擇房產時要謹慎，每年關閉數以百計

房產檢查員：這要花很多錢，但從長遠來看，會節省下萬元成本，還會出色的審查房產狀態

以上，是我對剛入門房產投資的買家提出的6個關鍵點。雖然簡單，但非常重要。我希望，這能讓入門者理出一些投資思路。總之，任何事都沒有絕對的對與錯，這裡僅代表我個人觀點。

房產公司創始人湯惠專欄全集

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