Special Investment Column – Page 91

到美國購房的簡單步驟一到十 | 美國

國際市場上對美國房產需求一向最為強勁，尤其是現在英國房產受其退歐影響、加拿大房產遭其政府部門強力控制而冷卻的情況下。市場預期，2017年美國經濟發展勢頭良好，房產投資前景更為樂觀。目前投資者面臨的最大問題是在美國購房需要哪些步驟，如何來實現？

確定購房優先考慮要素

在看房前列好對房屋要求的優先順序，會省去很多時間和精力，讓您的購房經歷愉悅輕松。列出購房時優先考慮的三個必備要素、三個可忽略要素。想好什麼對你來說是最重要的：是價格、過戶進度、臥室數量、區域位置或是其他？

確保資金到位

在看房選房之前確保您的購房資金已到位。了解清楚資金流轉及轉賬到美國所需時間。要了解任何形式的轉賬或外幣兌換的費用，哪一種手續費更優惠。如果您需要貸款買房，則要確定是在國內貸款、在國際銀行貸款抑或是委托貸款經紀人。如果你決定在美國貸款，則需咨詢房產經紀人，他們會向你推薦貸款銀行。

選經紀人

選經紀人可通過有過購房經驗的朋友或家人推薦，或者上網選擇。網上選經紀人需注意以下幾點：

必須有地產執照
在您中意的購房區域業績及口碑良好。

在購房時有許多細枝末節需要注意，如購房時如何抽簽、房屋景觀、住房協會規則、相關費用、學區、超市位置及房屋的實際價值等等，因此要找的經紀人不僅要經驗豐富、可靠，還要對當地房產業有深入的了解。

向經紀人清楚地表述你的需求

一個優秀的經紀人會詳細了解你的購房需求。告訴他們你所需房屋的特點、你的經濟狀況以及可能會延遲簽約的限制因素。你的積極配合可協助他們盡快幫您找到適合的房屋。

選房、看房

一旦經紀人在腦海中對你所需房屋有了清晰的概念之後，他們會根據你的要求發送房源供你預選，預選之後根據你的喜好進行篩選。看中之後，國外購房者可在網上查看房源，或去實地查看，或要經紀人帶你“VR”看房（現場拍攝或者錄制）。

提供報價

看中合適的房源之後，你需要和經紀人合作，制定有利的報價。經紀人在准備報價合約方面很專業。他們會根據自己對當前市場的了解、區域情況、他們與賣方及其他房產經紀人的關系幫你制定出一個合適的報價。報價和約包括以下幾項內容：購房定金（誠意金）、過戶文件的監管機構、進行房產檢查所需時間、簽約時間。

通常在成交之前買賣雙方會有一到兩輪的討價還價過程。

盡職調查

一旦合約簽訂，接下來就要開始進行盡職調查及等待過戶了。盡職調查一般包括以下幾點：

實地查看房屋狀況及翻修需求
出具一份正式的房屋估價報告
檢查房屋產權史及目前產權歸屬
做地界勘查調查報告
購買保險
查看房主協會規則，如有需要進行申請成為協會會員
提供銀行貸款所需文件

交易管理及過戶協調

經紀人在這個階段會協助你與有關各方協調，促使交易順利達成。這些工作包括：協助最終文件的簽訂及在您方便的時間安排過戶。需要注意的是，這些文件時效性很強，簽訂後必須及時准確送還以確保及時付款及備案。你可參加當地的合約簽署會，通常設在律師處或保險公司辦公室。你也可選擇在本國或者在國外旅行時簽署。經紀人會協助你完成整個流程。

簽字過戶

過戶時買方或其貸款機構付購房款，買賣雙方簽署過戶文件。買主拿到鑰匙與產權證明。產權證及貸款抵押文件由過戶中介報送政府備案。

喬遷入住

您可選擇合適的時間入住。經紀人會向你提供當地的室內設計師、水、電、煤氣等公用事業單位及搬家公司、門房服務的電話給您，確保您入住順利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰寫。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地產經紀人，專門從事高端房產銷售。尤其是在檀香山市場，她是專家。另外，Anne Hogan Perry還是Coldwell Banker國際不動產國際集團的首1%精英成員之一，也是2007年以來夏威夷前100強經紀人。

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。【閱讀原文】

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

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到美國置業的五大注意事項 | 美國

在紐約，非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學，他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作，還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因，在美國購置房產都要謹記以下五點注意事項。

1、聘請專業律師

一名合格的律師會希望與你當面討論交易事宜，包括交易流程、檢查合同、對房產執行盡職調查以及審查過戶費。雖然你可能無法在美國長時間停留，但花些時間理解交易如何生效並與你的律師進行溝通是非常重要的。

2、簽署委托書

在與你的律師會面時與其簽署委托書是個不錯的選擇。這樣，如果你無法親自前往美國辦理過戶手續的話，也不會耽擱交易流程，因為你的律師可以代表你辦理過戶手續。唯一的例外情況是，你以實體（如有限責任公司或企業）名義購買時。在這種情況下，該實體必須委托另外一個人作為其代理人簽署過戶文件，且必須以書面形式委托該代理人。

3、房產交易流程及需時

走完買賣流程通常需要30-60天。紐約的房產交易手續非常復雜，除了買賣雙方外，還經常涉及公寓大樓本身（以及相關公寓或合作公司）。比如，公寓會要求買方在過戶前提交審批申請。這一審批流程最多需要花費30天。另外，買方還需要購買產權保險，且承保的產權保險公司也需要對交易各方和公寓大樓自行執行盡職調查。

4、賣房前咨詢稅務人士

出售房產會產生納稅義務。在紐約出售房產前咨詢稅收方面的專業人士是個不錯的選擇。他們會建議你通過1031延稅條款和其他方法進行避稅。

5、《外國投資房地產稅法案》

另外，作為非美國公民，你需要遵守《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）。FIRPTA在賣方為非美國公民或居民時適用，且在某些情況下，買方必須在過戶時按照售價的10%納稅。經驗豐富的律師會告知你這一納稅規定是否適用於你的情況，並在適用的情況下協助你申請IRS扣繳稅款證明。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）

紐約優質房產經紀Kai Wong專欄全集

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法治社會買房產好的律師在紐約很重要 | 美國

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。

從一個洗碗機合同條款說起

別小看洗碗機，它可是很多當地買家必須要的一樣配件。可是紐約很多舊一點的大樓沒有，也不允許單元自己花錢裝，因為大樓的下水道不能支持那麼多洗碗機。關於這一點，大樓往往在業主守則裡有明文規定。

我有一個客戶，簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候，他的律師告訴他，這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢？他不想不買，於是我們在合同中加了一句：這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段，物業公司說這個洗碗機是不允許的。原來，賣家買這個房子的時候，洗碗機就已經在了，他們以為他們的洗碗機是破例允許的（grandfathered in）。可是大樓這幾年Board 也換人了，對這項規定也變得從原來的眼開眼閉到嚴格執行。最後，賣家必須把洗碗機拆除。我們因為合同裡寫那一句“錯在賣家”的條款，所以得以要回一筆遠遠超過一個洗碗機的錢。

新樓盤地稅估計誤差的陷井

新樓盤的銷售資料裡會有估計的地稅。那個地稅當然是有可能或者說一般會和實際的地稅有誤差。那究竟應該相差多少呢？

我的一個客戶在看一個新盤的時候，覺得地稅很低很吸引。結果，他的律師做完盡職調查後告訴他，那個地稅是以大樓在申請銷售資料批准的那個時候的樓房價值作為計算地稅的基礎。那個時候的大樓剛剛開始建造，所以大樓的價值當然遠遠低於完工後的建築價值，所以顯示的地稅是不切實際的低。我們知道，所有的新樓地稅會有一個估計誤差，在法律上這個是允許的，可是這個發展商的做法就有點講不過去了。據律師講，只有很少的發展商會這樣估算。一般應該以完工後的大樓建築作為基數。

買賣房屋交接後回租的策略（Post-Closing Occupancy）

有的賣家因為種種原因，希望在房子交接後再在房子裡住一陣，這就構成原來的賣家變成買家的租客。聽上去這好像沒有什麼，其實，這裡面大有講究。

我有一個客戶被賣家要求回租，他一開始並不覺得那是什麼大事，他自己也不急於要搬進去住。可是他的律師給他仔細講了其中的風險：即使只有一天的回租，這也構成所謂的租賃關系（Tenancy）。如果屋主和租客之間有糾紛，鬧上法庭，紐約的法律是比較保護租客的。而在正常的租賃過程中，中介會做很多的背景調查來盡量避免糾紛。可是，回租由於時間通常較短，一般不會有調查，如果賣家真的決定不在約定時間搬走，買家即新屋主沒有很有效的手段迫使賣家即舊屋主立刻離開。不過，如果賣家真的有困難，並且很有誠意在約定時間搬走，回租還是一個很有用的方式。在押金、逾期罰款和逾期租金等等條款上必須與律師酌情商討，在保護自己利益的同時，找到雙方都能接受的一筆交易。

總而言之，好律師的作用是非常大的，大家不要貪小便宜失大利。

英國退歐，讓人倍感意外，這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。盡管金融市場的波動性會持續，但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固，因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭，因為投資者希望尋找安全穩定的投資。【閱讀原文】

紐約房產經紀人葛宜珉專欄全集

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紐約房地產買賣的前期盡職調查——權利與堅實保障 | 美國

大多數商業地產項目的買家都清楚“前期盡職調查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房買賣交易中則甚少被提及和重視。我希望通過本文告訴眾多進行私人住宅房地產買賣的讀者：“前期盡職調查”是您應有的權利且為您的投資提供了堅實的保障。

房地產交易的“前期盡職調查”主要目的是為了確保買賣雙方在簽訂合同之前，即雙方確定合同權利義務之前，通過合理信息披露、調查，更好地、更全面地了解地產本身的狀況，以便合同談判時基於前期盡職調查的情況來完善交易合同各方的利益。其概念的產生以及對披露信息的調查方式，意味著買方是“前期盡職調查”中受益最多的一方。

由於美國各州地產法和慣例法規定不同，對於“前期盡職調查”的時間點設立也不同。在紐約州，前期盡職調查是在買賣雙方簽署正式購房合同之前。其主要還是因為紐約州的地產市場過熱、“賣方市場”占主導地位。當一處地產存在多個潛在買方來競爭的時候，賣方會先等買方做完“盡職調查”後，再與其履行合同權利義務。這樣避免了買方中途以“盡職調查”出現問題為由取消並終止合同。如此一來，合同簽署前的“盡職調查”無疑又給了買方時間上的無形壓力。因此有時，買方若急於進入合同程序，會做出放棄前期盡職調查的決定。亦或者，有些律師為了避免承擔相關的法律責任，以低律師費為由，明確其工作範圍不包括“前期盡職調查”，將責任轉嫁給客戶自行承擔。但正如之前強調，“前期盡職調查”的重要性決定了其成為一個必要的權利。

如何行使好這個必要的權利並達到其符合的調查標准，這對於普通大眾來說並不簡單。不同的房型對於前期盡職調查的內容和範圍都有著不同的標准。以下我就針對幾種較為熱門的房型進行相關分析。

共有公寓/合作公寓

前幾期介紹了共有公寓和合作公寓的產權、租賃權的管理方式。所有購房者在簽署合同時都會有條款寫明“已經收悉大樓計劃書和相關修訂案、並願意接受所有所含內容”。這使得公寓式房產最為重要的盡職調查內容就是審閱大樓計劃書（Offering Plan）。而往往大樓計劃書的內容繁多、復雜，此時就需要買方律師在前期合同談判時仔細閱讀並將相關信息披露給客戶。主要包括：

大樓特殊風險披露
大樓產權形式
大樓住戶入住規則
所購單位記錄在案的房型圖
大樓目前所有的居住許可證效力等等

除此之外，律師還應當在前期盡職調查過程中考慮到一些無法從審閱大樓計劃書中發現的問題。例如，大樓目前是否收到訴訟困擾導致將來大樓公攤費增加（在審閱近年大樓財務報表時也可驗證相關訴訟和大樓律師聘用費的增加）、所購單位本身或臨近單位是否存在訴訟糾紛或者是建築隱患。

這樣看來，公寓式大樓的“前期盡職調查”主要依賴於大樓文件和管理公司的盡職調查回復。買家本身聘請專業人士進行房屋狀況本身的驗房並不多見，主要還是因為公寓式地產的獨特“共同所有”方式以及管理委員會自身約束性較強的管理模式。

獨立別墅/連體別墅

由於獨立別墅和連體別墅的購房者相較於公寓式地產購房者來說，擁有著較為獨立的房屋所有權，所以此類地產的“前期盡職調查”主要著重於房屋本身。主要包括：

聘請有專業資格人員進行驗房
白蟻現像（木質屋）
房屋周圍的水災情況
審閱賣方持有的最新測繪圖和產權保單（如果有）
審閱連體別墅所在區域的居民協會相關細則等等

“前期盡職調查”時間一般在拿到大樓計劃書或驗房報告之後的 3-5個工作日內。

對於看似抽像且有點按部就班的審閱調查工作，買家會懷疑是否有必要冒著失去合同簽署機會的風險來等待調查的完成？或許一份全面的合同同樣能保障個人利益？當然！一份全面的合同的確能保護買家利益。如果在交割前出現問題，該合同就能保護買家得到相應的賠償。但是，訴訟賠償並不是交易的最終目的，而是購房者的美國夢。所以，通過“前期盡職調查”預先向買家揭露未知問題，可以讓投資者有更大的自由選擇空間。

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美國房產投資入門六部曲 | 美國

我在居外網的首期專欄是關於美國房產投資的基礎知識。教，是不敢當，而是提供建議。以我個人的工作經驗來說，我強烈建議中國買家在簽訂房產合同之前先咨詢律師和專業人員。在開始一場奇妙的房地產投資旅程之前，讓我們看看你能做什麼。

1、想要什麼

購買房產前先需要明確自己想要什麼。如果想要取得成功，就必須有股衝動，包括房地產投資。所想要的就是所渴望的，是能帶來享受和滿足感的東西。一旦你確定想要什麼，經常會有強大的動機或目的，突顯出這種欲望。投資房地產應該有這種欲望，並能從中真正得到滿足，因為房產投資是很難做的。

2、確立目標

要想得到自己想要的房產，確立目標是非常關鍵的一點。這種目標不應該只是在腦海中，而是應該明確的寫出來。你應該大聲對自己說出來，並不時回顧一下。就好似創業者定期提醒自己為什麼要開公司。

有很多方法來建立目標。在這方面，我學過很多方式，但沒有絕對的對或錯：

確立1年以下的短期目標
確立可以看到未來的長期目標（包括短期目標）

3、學習

知識能解除焦慮，增加信心。如果准備開一家房地產公司，就必須了解公司紛繁難懂之處。我發現，了解房地產投資最簡單的方法就是閱讀關於它的一切。但你必須將它學以致用。

閱讀和學習最終是要用於實踐。你可以在市場上找到大量的關於房地產投資的刊物，可以從中得到借鑒。此外，需要牢記有關領導和勵志的出版物。

4、了解自己所在地區的房地產市場

大多數房產投資者都是從研究其居住地的房產開始的。一旦學到了足夠的專業知識，就有可能在這個地方開始投資。因為，自己的居住地比其他地區更容易了解，也感到更舒適，容易知道當地居民對房產的需求。購買當地的房產也比較便宜，減少投資之旅的成本，還可以隨時看到你所購買的房產，這會給你一種安全感。

5、找一個“導師”

找一個可以幫助自己的導師，他可能成為你最大的學習經驗。我所認識的每一個成功房地產投資者的“導師”都說，他們的成就要感激他們生活中的老師。而我的導師也助我良多，他就是我爸爸。

你的導師可以無關身份，只要是你信任的那個人的建議，他們願意在你投資和學習過程的各個階段為你提供幫助。

6、建立自己的房地產“團隊”

組建一個成功的“團隊”會讓房產投資者的工作變得更簡單。你不可能包攬所有事，在房地產投資方方面面都能面面俱到。很多人在房地產投資中都受到挫折，因為他們嘗試一個人處理很多問題。然而，你必須有一個可以幫助你的專業團隊。其中包括：

房地產經紀人：在眾多與其他房地產投資者和銷售合作的經紀人中選取最好的

房地產承包商：售後團隊能及時完成工作。要求有推薦並確保他們獲得許可

產權律師：每個投資者都需要一個律師，他們會保護你的資產，一定聘請一位與投資者工作的律師

產權公司：確保你要購買的房產沒有留置權，選擇房產時要謹慎，每年關閉數以百計

房產檢查員：這要花很多錢，但從長遠來看，會節省下萬元成本，還會出色的審查房產狀態

以上，是我對剛入門房產投資的買家提出的6個關鍵點。雖然簡單，但非常重要。我希望，這能讓入門者理出一些投資思路。總之，任何事都沒有絕對的對與錯，這裡僅代表我個人觀點。

房產公司創始人湯惠專欄全集

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美國房產交易中產權公司到底有多重要？| 美國

近年來，華人在美國買房的熱潮風起雲湧，目前已從加州延伸至休斯頓等中部城市。大部分人遠程購房，會對購房的安全性存在顧慮，擔心在國內可能發生的一些房產糾紛，如一房兩賣、偽造房產證、中介攜房款潛逃、房客假冒房東將房產轉租等也在美國發生。其實大可不必有這些擔心，因為美國的房產制度十分嚴密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一個因素就是產權公司的存在。

產權公司幾乎與美國房地產業同步發展起來的，最早的產權公司是1853年建立於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society，經過160多年的不斷成長和完善，產權公司目前在房地產交易中起著舉足輕重的作用，可以說是全方位多層次地保護著房產交易的合法性和安全性。

下面就具體介紹一下產權公司在房地產交易中的4大主要功能：

1、查驗產權的合法性

為確保交易房產其產權的合法性，產權公司會進行產權搜索（title search），這是對房產所有權記錄的徹底的檢查。在產權搜索中，產權公司會：

按時間順序查對歷任房主的記錄，查驗是否有中斷的部分，如果中斷會進一步查找原因；
調查任何未償還的按揭、留置權（encumbrance）、判決或與物業相關的未付稅款，以及任何限制、地役權（easement）、租賃或任何可能影響所有權的問題；
進行房產測量（property survey），從而決定該房產是否在房屋的邊界內、鄰居是否有侵占（encroachment）、是否存在對房產所有權有影響的地役權等等。

2、提供產權保險

一旦產權公司證實了產權的合法性，就會提供產權保險，以保護貸款人或買主對可能產生的房產所有權的糾紛的索賠或訴訟。在德州，產權公司主要提供兩種產權保險：保護債權人（如貸款公司）的保險（Loan Policies）和保護房主的保險（Owner Policies）。

保護債權人保險

保護債權人保險又稱為抵押權保險（Mortgagee Policies），一般是債權人要求購買的，這個保險可償還貸款余額；重新貸款（Refinance）時，根據當時的貸款金額，需要重新購買抵押權保險。

保護房主保險

當購房者買了房產，並且購買了保護債權人保險，產權公司會自動提供保護房主保險。這一保險涵蓋房屋的購買金額，但是不包括房產的增值。

產權保險，只需要在房產交易時購買一次，由買賣雙方協商由誰出錢購買，在德州一般由賣主購買。另外，產權保險，只負責房產過戶以前發生的糾紛，對於買房以後發生的糾紛不在產權保險的保護範圍以內。

3、第三方托管賬戶（Escrow Account）服務

房產交易中會有大宗的款項介入，因此，由處於中立位置的第三方來托管賬戶就勢在必行。大多數產權公司也提供第三方托管賬戶服務。從購房合同簽訂開始，產權公司就會設立一個賬戶，用以負責交易資金的監督直至完成產權轉移，從最初的定金（Earnest Money）到過戶時房款的轉移，無一不是在產權公司的監督之下。除了產權公司，專門的第三方托管賬戶公司（Escrow Company）和銀行也可以負責托管賬戶，同樣可行使上述功能。

4、房產過戶的協調和產權登記

房產過戶時，產權公司會為買賣雙方准備好過戶結算單（Settlement Statement），計算出買賣雙方的過戶費（Closing Cost）。過戶之日，雙方簽好文件，買方將首付款及過戶費等以Good Funds（Cashier’s Check, Money Order或者電彙的收據）的形式交給產權公司存入第三方托管賬戶，同時，貸款公司/銀行也將貸款額彙到托管賬戶。隨後，產權公司將產權保險、經紀人的佣金以及一些相關的費用從房款中扣除以後支付給賣主。產權過戶以後，產權公司還負責到郡（或縣）登記。產權登記非常重要，它是對房主合法擁有房屋的最好證明。

在德州，購買了房產以後，沒有房產證一類的證書，所有關於房屋所有權的文件都保存在郡（或縣），公眾需通過正常途徑就可以查詢房主姓名。這從根本上杜絕了本文開頭提到的惡性事件的發生。

根據上面的介紹，相信大家對產權公司以及對美國房地產制度的完善有了一定的了解，無論是美國人熱衷的頻繁搬家，還是外國人在美國投資房產熱潮的興起，全是得益於這一制度的完善。

休斯頓房產市場經紀孟潔如專欄全集

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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。上期看過要點1—4，今天我們來研究餘下的5個要點，結尾還會加載多倫多商業地產干貨問答。

5、大多倫多地區商業地產行情

6、商業和民用地產投資的不同

申請商業貸款和住宅貸款的主要區別？

審核商業貸款需要看你過去幾年的經營數據和成績是否理想，物業的位置和租客情況。

如果有大銀行大公司的租客，確保每月租金收入是比較穩定的，這樣的拿到貸款的幾率就會比較高。在住宅類的貸款領域，作為借款人的投資者是主要關注點，個人的財務狀況是主要關注點。在商業貸款領域，投資者買的商業物業是主要關注點。

7、商業地產的投資回報率

商業地產的投資回報率是指每年運營的稅前的淨利潤和資產轉手成交價值間的比值。在北美常用輸出淨回報的計算方法確定。是根據投資者實際能拿到的收入來計算的。

公式：租金淨回報率＝一年的租金收入/買家買入的價格*100%

例如一個咖啡店賣了100萬美元，如果年租金收入為5萬美元，那麼租金的淨回報率就是5萬/100萬*100%等於5%。

這個回報率的算法就是把投資周期按照每年來計算。投資人持有的物業基金每年從物業實際產生的收益來算的。目前加拿大商業地產市場各類商業資產投資回報率處於3%~15%。

這個比率區間歷來是被認為比較合理的區間。地域不同，行業不同，環境管理也決定著回報率的高低。影響投資回報率的差異中，地域因素是最主要的，地區地段越發達和熱鬧，地價就會越高，回報率就會越低。

就大多地區來說，多倫多市中心的回報率相對來說比較低，一般是3%~4%。中心城區回報率一般是5%~6%。外圍層地區達到6%~8%，更偏遠的地方高達8%~10%以上。決定購買一個商業地產，它的投資回報率影響投資決策的重要因素，也是商業資產定價的最重要的參考依據。

比如，在投資回報率5%的地區，如果稅前的淨利潤是每年40萬加幣，物業上市的價格就會在200萬左右。稍微偏遠的地區，回報率可能達到10%的地方，如果稅前淨利潤同樣為每年40萬加幣，這一項資產上市的價格可能只有400萬左右。

7、為什麼和中國的投資回報率有差距，沒有中國投資回報率高？

在很長一段時間裡，接到不少客戶咨詢加拿大商業地產的投資回報率如何計算，為什麼沒有中國投資回報率高。商業資產的轉手，它都涉及比較大的投資額，投資收益的核算是至關重要的。

對於很多中國投資者來說，中國的商業資產投資回報率要比多倫多高，有的可以達到20%~30%。但是客觀的理解，加拿大和中國的基本條件是不同的，風險值和社會環境不同，所以回報率也是不同的。

中國的商業資產是沒有土地產權的，發展規劃沒有長期的打算，隨意性較強。反觀加拿大，它擁有的是永久性產權。個人產權不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。

加拿大商業資產的投資回報最大的特點就是長期的穩定性。由於永久產權的存在，只要維護保養得當，資產的保值和增值是沒有問題的。加拿大的地產收益很高，年均收益率大概達到16.7%左右，同時加拿大有比較堅實的經濟和銀行體系，以及比較高質量的教育和醫保體系。

中國的房產受制於產權期限，加拿大房產擁有永久產權。加拿大是一個非常可靠的長期投資地，溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。

8、投資人士主要聚焦的商業物業

目前市場上投資人士主要聚集的商業物業包括：小型的出租公寓樓、市區或臨郊區的店面小型、辦公樓、土地投資、購物廣場、加油站、小型的地產開發和酒莊等。

作為好的商業投資人來說，不僅僅是房東，也應該對當地的相關行業有一些了解。很多商業物業要求購買人具有相關的商業經驗，這樣才能了解各商業物業的投資特點，估值要素，投資戰略和策略等。

比如投資商鋪，投資商鋪之前要研究好幾大方面問題。

一周邊消費是否具有持續支撐力，周圍消費率是決定投資回報率最關鍵的因素。

第二要看商鋪是否有正確的目標市場定位。

第三要看商業布局能否將商場人流有效交織，推動商鋪經營。第四要看實質的回報率和未來物業管理水平。

物業管理水平會決定未來價格。任何投資都是有風險的，商業地產的投資風險性也是顯而易見的，遵循風險越大回報越高的規律。你如果不能在投資前做好各項可行性的研究，就把風險架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商業地產物業的類型舉例

土地開發包括生地熟地

有牌照的冷凍食品加工廠（189萬9加幣）

超大占地辦公樓（頂級租客，資質較好1500萬加幣）

兩個酒莊（運營種植產酒具備專業管理團隊和公司，根據規模不同幾百萬到幾千萬不等）

經濟型酒店（132間客房）

投資便利店需要注意哪些因素？<

【西班牙最實用攻略】馬德里和巴塞羅那最差和最好的區分究竟在哪裡？

馬德里和巴塞羅那是西班牙的最大的都市和政治、經濟中心。作為西班牙所有重要經濟活動的集散地，世界五百強企業、聲名顯赫的大公司紛紛選擇在這兩座城市建立其西班牙甚至歐洲分公司。高管、企業家、高科技人才、自由職業者和來大城市追夢的金領和白領紛紛在馬德里和巴塞羅那這兩座大都市彙集，使這裡成為了西班牙最重要的城市，富人們的天堂。

在馬德里和巴塞羅那投資和生活，究竟如何選擇區分呢？西班牙國家級媒體《機密報》（El Confidencial）3月1日發表的文章援引國家統計局 Instituto Nacional de Estadistica (INE)發布的數據報告，使得我們可以理性地對這兩大城市的“貴族區”和“平民區”區分一窺究竟。

根據該數據顯示，西班牙人均年收入最高的居住區分是馬德里的El Viso 和La Piovera 區，上述兩個區份是西班牙記錄在案的居民人均年收入最高的區分－－居民人均年收入高於10萬歐元。名列第三的是巴塞羅那的Pedralbes區，居民年均收入為93,000歐元。

緊跟隨名列“貴族”區分名單分別是馬德里的Recoletos, Castellana, Mirasierra, Aravaca-Plantio和 Palomas 區以及巴塞羅那的Les Tres Torres 和 Sant Gervasi區，這些區分的居民人均年收入也超過了73,000歐元。

在一定程度上，西班牙“有錢”也相當於“有權” 。據悉：西班牙首都馬德里的的十個城區占據了“西班牙最具影響力的十大街區”的全部十個名額，而‥西班牙影響力最低的十個城區‥裡，比較落後的西班牙城市塞維利亞和阿爾坎特則占據了五個。

與此同時，西班牙“十個最貧窮的城區”則被西班牙城市塞維利亞、阿爾坎特、馬拉加和科爾多瓦瓜分。“貧窮區”居民的人均年收入只占“貴族區分”榜首居民人均年收入的15%左右，僅為14,150歐元／年。

而占據了西班牙“最貧窮的十大城區”中兩個席位的西班牙南部城市塞維利亞，Pajaros y Amate 和 Poligono Sur這兩個貧困重災區的居民年均收入甚至還沒有超過13,000歐元，就連十大貧窮城市中排名最靠前的城市－Alcaceres的居民的人均年收入也僅為18,465歐元。

低風險率，高保值性和高穩定收益是德國房地產市場的三大主要特征，也成為投資人長線布局的最佳決策。德國房產的穩定收益普遍被外國投資者看好，對中國投資者來說是不僅人民幣保值的有力手段，也是穩健投資者長線布局的不二之選。【閱讀原文】

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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2017年海外房產拍賣的新變化 | 澳洲

房產拍賣是全球最流行的房產出售方式之一。在澳大利亞、英國、歐洲和新西蘭等國家和地區，出售住宅和商業地產的頻率更高，相較於售房廣告宣傳來說，更常采用拍賣的方式。

技術正在逐步改善當今的商業世界，房產買賣尤其是房產拍賣已顯現出新的積極變化。

我們在全球範圍內選取了幾個示例，為您說明2017年房產拍賣會出現哪些變化，以及可以對您的下一次拍賣有哪些期待。

“臉書”Facebook現場直播

這種拍賣方式通過Facebook設計和執行，允許用戶觀看高清畫質現場直播，無論其身處世界哪一個角落。

房產中介以前也會在其展示房產的Facebook頁面（開放瀏覽）上定期使用該功能，不過現在，在房產拍賣會當天，可以讓買家有機會在無需親臨拍賣行或待售房產的情況下觀看拍賣會。

這給房產中介帶來的好處還包括擁有更多市場受眾，尤其是當拍賣會進展順利，賣出一個好價錢時。

現在尚無法通過Facebook現場直播出價，但該功能應該會在今後某一時間推出。如果您希望通過Facebook觀看拍賣會的話，可以讓他人代表您親臨拍賣會現場，您可以在觀看現場直播的同時指導他們出價。

試住

在加拿大溫哥華等地，這種拍賣方式在奢華豪宅拍賣市場變得越來越受歡迎——尤其是在房產空置的情況下。

這種房產拍賣方式是指，在拍賣會之前，通常會開展為期四周的營銷宣傳活動，展示待售房產。

拍賣試住——在拍賣會之前，有意向的買家支付500美元即可與家人一同試住待售房產。

這個價格也就夠您吃一頓主廚烹制的美食和購買保險，但如果您在拍賣會上最終成功投得該房產的話，那麼這500美元將在拍賣價中扣除。

就像試駕一樣，有機會在待售房產中住上一晚對於買家來說很有價值，因為他們能夠親身感受待售房產；這對於房產中介來說也很重要，因為這有助於讓買家對待售房產產生情感依戀，從而有可能在拍賣會上出價更高，甚至在拍賣會之前出價購買。

電話出價人和海外客戶增多

由房產中介馬特·米夫薩德（Matt Mifsud）（左）和James Pratt（右）主持的悉尼港房產拍賣會

購房者變得越來越全球化，對於房產拍賣來說，這意味著有更多的買家會在未親臨拍賣行的情況下出價。

房產中介馬特·米夫薩德（Matt Mifsud）任職於澳大利亞房地產市場巨頭之一Barangaroo，該公司位於悉尼港。他表示，相較於前幾年，在他參與的房產拍賣中，越來越多從海外和通過電話出價的買家。

拍賣會上湧現國際買家是一個好現像，今年，我看到更多人親自出席拍賣會，但也看到更多海外客戶和未親臨拍賣會現場的客戶通過電話出價。

這表明房產拍賣的影響範圍較之以前變得更加廣泛。

如果您希望不親臨房產拍賣會現場出價的話，只需聯系房產中介，他們會安排給您發送相關表格。

國際投資對於任何房地產市場來說都至關重要，房產拍賣中出現的新趨勢在鼓勵更多投資者置身房地產市場之外購買房產上向前邁進了一大步。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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澳洲為什麼是中國人最喜愛的投資地？投資澳洲的5大優勢 | 澳洲

為什麼要投資澳大利亞？為什麼澳大利亞越來越受國內投資者的熱捧？為什麼澳洲在競爭激烈的投資界中依舊榜上有名？在我的首期專欄中，我就向大家詳細介紹澳洲的5大投資優勢。

中國投資者在進行海外投資之前，首先有必要對投資對像國的宏觀形勢有一個基本了解和比較，否則就很難獲取最理想的回報。其中，該國家或地區的政治和社會局勢安定、經濟繁榮和具有發展潛力；環境安全、適宜；房地產市場健康是最需要考慮的方面。

從目前相對比較熱門的海外投資對像國來看，主要是這些國家和地區：美國、歐洲諸國、加拿大、澳大利亞、東南亞和非洲諸國等。而在這些國家與地區中，目前澳大利亞無疑具有最多的優勢，這是因為：

第一、從經濟發展的穩定性與發展潛力看，澳大利亞最具優勢

從08年的全球金融危機爆發到現在，歐洲經濟遭遇重挫，歐元走低，估計今後多年都難以恢復元氣；美國雖然以其強大的經濟基礎，抗御危機影響的能力強過歐洲，但是仍掩不住開始走下坡路的頹勢。而比起美歐來，澳大利亞是第一個從危機中恢復過來的西方發達國家。根據國際貨幣基金組織（IMF）的統計，2010年澳大利亞的人均GDP已近超過包括美國在內很多國家，躍居2000萬人口以上國家中的第一位。

而且澳大利亞的幾個經濟發展特性也決定了，它將在今後很長一段時間內維持經濟的繁榮發展。資源性大國的特點是其中最重要的一點。尤其是鐵礦和天然氣的龐大儲備和世界市場的廣泛需求，使之成為澳洲經濟的造血機。據預計，到2050年，世界將產生“經濟四極”，分別是美國、日本、中國和印度。其中有三個國家都在亞洲，而且都是資源進口型國家。它們和澳大利亞之間產生了極為理想的經濟貿易互補關系，這就為澳大利亞的經濟得以在今後半個世紀裡得以持久繁榮提供了可靠保證。此外，澳大利亞還有教育出口和旅游業這對經濟發展的雙翼。所以澳大利亞的未來宏觀經濟形勢是絕對值得看好的。

第二、澳大利亞的政局平穩，社會環境較安定

比起罪案頻發，富裕人士不得不雇佣保鏢護身的非洲地區，抑或治安形勢也不穩定的東南亞地區，澳大利亞的治安狀況，社會平穩程度，居民的友善性要好得多。在這樣一個和諧的環境中做投資，完全可以高枕無憂。大家想必都知道2011年初利比亞動亂加和戰亂的情況。為此，當時中國從撤出了3萬華僑華工。從這件事中我們一方面看到了中國國力增長和政府對海外僑胞的關懷，但同時也看到，當地的政治不穩定性造成了中國投資的巨大損失。這也讓大家了解到，政治安定系數將越來越成為赴海外投資的人士首先要考慮的方面。

第三、澳大利亞自然環境的安全性

2011年日本的地震、海嘯和因之引起的核泄漏事故震驚了全世界，上百萬人在這場災害中受難。如果投資事業遇到類似的自然災害，就會蒙受巨大的損失。與之相比，澳大利亞數百年來，一直處於平穩的自然狀態中，沒有遇到過什麼大的自然災害。尤其是墨爾本地區，雖然瀕海，可由於面對的是一個海灣（Phillip Bay），所以不會有海嘯威脅之虞。

第四、澳大利亞有著得天獨厚的生活環境

目前，世界上一些經濟發展較快的地區都存在人口過於密集的狀況，但是澳大利亞是極少數居住生活環境舒適寬敞的國家。而且比起同樣類型的加拿大，澳大利亞的氣候又有很大優勢，冬天不很冷，夏天少酷熱，墨爾本還是被評為世界上最宜居住的城市。

第五、澳大利亞與投資緊密相關的法律政策也有利於房地產投資

一方面，澳大利亞沒有遺產稅。在美國，因為遺產稅，很多房產的繼承人不得不繳納相當於總值50%的稅金，再加上其他稅種，有時甚至要繳達70%的稅金。而在澳洲，房產的價值可以百分之百傳承給下一代。在稅務方面，澳洲每年的稅費約美國的10分之一。另外，澳洲房產穩定增長，平均7~8年翻一番，這對於通過出租獲利的投資者來說，澳洲房產也較有保障。

澳中集團董事局主席金凱平專欄全集

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