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澳洲提高公民入籍門檻 PR需住滿4年 | 澳洲

澳洲總理譚保（Malcolm Turnbull）周四早晨在堪培拉公布了新的澳洲入籍政策，其中包括新的入籍測試內容，比如更加嚴格的英文水平要求和有關澳洲價值觀和責任問題。這壹消息公布後，立即引發各方議論。

據澳洲新聞網報道，壹些諸如“你能否在家中毆打伴侶”的問題，可能會出現在測試中，主要是為了排除入籍申請人的恐怖主義者、家庭暴力者和犯罪分子。除此以外，更加嚴格的英語語言要求和測試也將包含在入籍考試的衡量標準框架內。

澳洲提高公民入籍門檻 PR需住滿4年 | 澳洲 — 入籍測試將加入新的問題，以保證入籍者真正擁抱澳洲核心文化（澳洲新聞網圖片）

永居4年方可申請

澳聯社報道稱，原先拿到永久居留身份以後，只要1年時間即可以申請入籍，但現在需要至少4年時間；另外，入籍測試也將僅提供有限次的機會，不通過的次數不可以超過3次。

報道稱，申請人還需要證明在獲得永久居留身份期間，主要采取了哪些措施對社會做貢獻，比如提供就業和上學證明。而那些連續3次沒有通過入籍測試人士，將需要等待兩年時間才能夠再次參加入籍測試。壹旦考試作弊，立即視為沒有通過。

更嚴格的英文要求

周四清晨，澳總理譚保宣布了新的測試計劃，並表示新的測試旨在“分享澳洲價值觀”，而這也正是澳洲引以自豪的核心內容。

新的規則將要求入籍申請人通過壹項英文閱讀、寫作和聽力測試，其中包括更加具有意義的問題，來衡量它們是否致力於融入澳洲價值觀並且承擔相應的社會責任。

其它壹些問題將包括：“澳洲信仰自由的原則，是否意味著在壹些情況下可以強迫孩子結婚？”，或者“在何種情況下可以禁止女孩接受教育？”。

剔除社會不安定因素

譚保指出，“作為澳洲大家庭的壹員，入籍是殊榮，應該給與那些支持我們價值觀，尊重我們法律，想要努力融入和為澳洲做貢獻的人士予以回饋。我們必須保證，入籍標準符合澳洲國家利益。任何與澳洲價值觀不壹致的地方，都應該被考慮在入籍過程內。犯罪行為，包括家庭暴力和參與黑幫等，都與澳洲價值觀大相徑庭。”

就在這壹消息公布的數月以前，政府內部曾經召開高級別會議，討論如何剔除不符合規定的移民，因為有的例子證明，他們可能會變成影響澳人安危的最惡劣的恐怖分子。

例如悉尼馬丁廣場（Martin Place）此前發生的恐怖主義挾持案件，造成多人死亡。恐怖分子莫尼斯（Man Haron Monis）1996年曾經持1個月的短期簽證從伊朗來澳，盡管多次涉及安全敏感事件，但最終於2004年獲得澳洲國籍。

目前的澳洲入籍測試是2006年霍華德政府確立的，基本上是針對澳洲歷史、民主制度、政府體制和法律的選擇題目。而最新的移民部數據顯示，在截至2015年6月份的前12個月裏，壹共有來自210個國家的136,572人成為澳洲公民。其中，有超過17.5%，即24,236人來自印度，20,583人來自英國，8,996人來自菲律賓。而在參加入籍測試的114,109人中，通過率高達98.6%，平均參加次數1.2次。

“新政並非針對穆斯林”

新聞集團媒體報道稱，澳洲伊斯蘭教聯邦理事會（AFIC）主席特拉德（Keysar Trad）表示，總理譚保宣布的入籍測試新政主要為了“示好”壹國黨的選民們。不過他表示，自己同意移民部長杜敦（Peter Dutton）的說法，即新入籍測試體系並非專門針對穆斯林。

在接受采訪時特拉德表示，政策的變化將不會為澳洲帶來任何實質的好處，而僅僅是為了吸引“給韓莘投票的選民”。

同時，壹國黨參議員韓莘（Pauline Hanson）周四早晨發布推文，似乎在展示自己的功勞。她說：“今晨入籍測試發生了巨大的變革，這讓測試變得更加困難，移民必須要全心全意地擁抱澳洲價值觀，過濾掉那些恐怖分子和犯罪分子。”

黃英賢反對額外英文測試

總理譚保要求工黨支持澳洲公民法律變革，不過工黨外交事務發言人黃英賢（Penny Wong）則質疑政策改革的本質，宣稱只是以政治為目的。

黃英賢說，反對黨需要看到新政的所有內容，不過澳洲價值觀方面的內容已經被寫入了澳洲法律，並且獲得保護。她說：“如果英語語法內容也包含的測試內，很有可能我們壹些議員也會覺得困難。不過讓我們理解，這次新政的主旨是什麽。是要求你忠於澳洲，忠於澳洲人民，他們共享的民主認知，共同尊重的權利和自由，以及法律。”她指出，針對婦女的暴力行為早已寫入了澳洲法律，是犯罪行為。

新入籍測試要點概覽

● 申請人必須拿到永久居留身份4年後，方可開始申請入籍（此前的時間要求僅為1年）；

● 必須通過更加嚴格的閱讀、寫作和聽力測試，證明完善的英文能力（16歲以下人士，無行為能力人士除外）；

● 必須拿出證據證明融入和貢獻澳洲社會的行為，比如：就業、參與社區組織、學齡孩童入學等；

● 入籍測試將包含“新的和更具意義的問題”，考察申請人對於融入澳洲價值觀和責任感方面的理解；

● 申請人壹旦在入籍測試中作弊，馬上被視為沒有通過；

● 實施更加嚴格的無犯罪記錄檢查，包括參與黑幫行為，或者實施家庭暴力行為等；

● 入籍宣誓的誓詞也將進行調整。

相關資訊：外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解

（據澳洲新快網）

堪培拉中位房價首次突破70萬澳元 | 澳洲

據Domain報道，該企業的房市狀態報告（State of the Market Report）指出，去年堪培拉的房價增長了10.4%，中位房價達到705,059澳元。

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堪培拉中位房價首次突破70萬澳元 | 澳洲 — 去年堪培拉的房價增長了10.4%，中位房價達到705,059澳元（Domain圖片）

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據了解，在2017年第壹季度，堪培拉的房價增長了5.3%，漲幅是澳洲所有首府城市中最大的。另壹方面，該市的單元房價格連續兩個季度出現下降，降幅為0.6%，中位房價為401,661澳元。而在過去壹年中，該市的單元房價格則下降了2%。

Domain集團的首席經濟師威爾森（Andrew Wilson）指出，在過去12個月至18個月中，堪培拉的房市正在加快發展。促使其房價增長的原因有3個：強勁的經濟以及較高的就業率；移民較多，有更多的人來到堪培拉工作；與悉尼及墨爾本相比，該市房價更能負擔。

據了解，堪培拉的房價是澳洲第三貴的，僅次與悉尼（中位房價1,151,565澳元）和墨爾本（中位房價$843,674澳元）。

鮑威爾還指出，堪培拉公寓的租金收益吸引了更多的買家，尤其是投資者。

據了解，堪培拉的公寓毛收益率為5.7%，年增長3.7%。過去壹年中，該市的中位租金要價增長幅度也是所有首府城市中最大的。房屋方面的租金要價增長了7.5%，周租金為500澳元，單元房則增長了8.2%，周租金為428澳元。

雖然該市房屋和單元房的租金低於悉尼（租金分別為550澳元和530澳元）和達爾文市（550澳元和430澳元），但卻超過了墨爾本（420澳元和395澳元）。

鮑威爾表示，租金上漲，生活成本提高，租戶們想要存錢買房就變得更加困難。但置業者可以試著尋找不同類型的物業，單元房價格下降，對於首次置業者來說就是個好機會。他還指出，在澳州首府領地（ATC），出租物業數量明顯供不應求，凈移民對於短期出租物業的需求正在增長，他預測未來該市的投資活動將會增多。

相關資訊：墨爾本壹房子2年竟增值95萬！

（據澳洲新快網）

美國版“逃離北上廣”：紐約居民2/3收入獻給房子 | 美國

同一個世界，同一個話題。在每年春天跳槽季度開始的時候，人們便開始糾結新一輪 “逃離北上廣”的老話題；與此同時，大洋彼岸美國人也在討論新一輪“逃離大城市”。（上海紐約房價比較）

《紐約郵報》統計發現，自2010年以來，紐約市都會區的國內移民數下降了90多萬人。這意味著，7年以來，離開紐約去往美國其他地方的人比從美國其他都市區來紐約的人數高出近100萬，從紐約逃離的人數也是全美最高。

美國版的逃離北上廣是什麼樣的呢？

住在新澤西的“紐漂”白領

回國度假的Lily向接待她的北京同學提出一個要求，她很想去通州和燕郊看一看。

“我在網上經常看到關於北漂一大早上班難的報導，其實我們也一樣呀。我們是住在新澤西的’紐漂’。”Lily笑著調侃自己。

Lily教育背景非常好，在美國已經十幾年，目前在紐約華爾街從事金融工作，她的收入是在美國的同學中最高的。

可是，她卻不在紐約居住。三年前，她就從曼哈頓的小公寓搬走，在曼哈頓島對岸的新澤西霍博肯買了一個兩室一廳的臨河高級公寓，站在窗口，就能看見河對岸的新雙子座。

Lily告訴《中國經濟週刊》記者，從霍博肯到曼哈頓只需20分鐘的車程，所以很多在紐約上班的白領居住在霍博肯。

“紐約的房租比北京還高，我以前在曼哈頓房租是2400美元一個月，而霍博肯以前是整個紐約的價格窪地。”霍博肯沿哈德遜河以高檔大型公寓樓為主，隨著2014年曼哈頓房地產市場平均售價創歷史新高，霍博肯也水漲船高，近幾年房地產交易興旺，成交量和價格都迅猛增長。“過去一年，霍博肯市房價上漲7.5%！我自己感覺這裡很像北京的通州或者附近的燕郊。”Lily說。

根據《紐約城市負擔能力報告》，2016年紐約居民的房租支出將佔到家庭總收入的65.2%，比2015年的59.7%又增加了不少。換句話說，紐約的房價仍在不停漲，而紐約居民收入的三分之二，貢獻給了房子。據調查顯示，2016年1月紐約市一室一廳的平均租金是3280美元，僅排在舊金山之後，位列全美第二名。

由於高房價丶養老難丶環境差等種種原因，讓人們開始對這個著名的“大蘋果城”愛恨交加，市民“大逃離”也在悄然上演，很多人不得不選擇搬離市區，以緩解各方面壓力。

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從大城市離開後，搬去哪裡呢？

在中國，一些人會選擇陽光燦爛的三亞或者四季如春的麗江；而在美國，則流行著“到得州去！”

在美國文化中，“到得克薩斯去”曾是賭徒丶逃犯和欠債者的無奈選擇。因此，美國早期的西部片都把得克薩斯州描述成淘金者的聚集之地。

其實，早在2008年金融危機重創美國經濟以前，移民得州的浪潮就已經開始。

美國人口普查局2013年的數據顯示，自2000年至2013年期間，全美遷居至此的人比搬離此地的人多出100萬人，其中大多是“逃離”紐約丶洛杉磯和舊金山等繁華大都市的年輕人。

從舊金山搬到得克薩斯州的Jack告訴《中國經濟週刊》記者，生活成本低，尤其房價低廉，是得州“擊敗”眾多大都市丶吸引美國內移民的主要原因。此外，較少的生活開銷丶更多的就業機會等也促成得州變為美國人心目中的“陽光地帶”。

“我覺得最重要的一點是美國的城市資源不像中國那麼集中，大城市集中了大部分醫療和教育等資源。我是學藝術的，還有學生貸款沒有還完，在舊金山和三個人分租一套公寓，那裡雖然藝術氣息很好，但是蝸居的生活，沒有空間創作。現在是互聯網時代，通過電腦就可以獲得很多訊息，搬到現在的房子裡更加有利於我個人發展。”Jack說。

加利福尼亞大學洛杉磯分校公共政策和城市規劃專業的教授斯托爾（Michael Stoll）認為，是飆升的房價迫使紐約丶洛杉磯丶舊金山當地居民離開，同時也嚇跑了那些希望搬到這裡來的本國居民。

斯托爾表示，近幾十年來，美國人口正在從製造中心向南部陽光地帶和太平洋西北部轉移。這也解釋了為什麼佛羅里達州和得克薩斯州的大都會城市，以及波特蘭等西海岸城市有大量人口湧入。此外，得克薩斯州的厄爾巴索曾是居民流失最快的城市，但由於離墨西哥較近，也吸引了一小部分外國人定居。

經濟學家與政府憂心忡忡

長期以來，大城市是美國民眾眼中的香餑餑，那裡意味著前途光明的職業丶多元開放的文化丶富有情調的餐廳酒店和更高品質的生活。年輕人渴望在大城市謀求更好發展，空巢老人則喜歡都市內形形色色的博物館和別具風味的餐飲。

“舊金山原是座包容的城市。沒有工作的詩人丶尋求認同的怪咖丶放蕩不羈的藝人，都可以在這裡立足。他們和我們一同搭建龐大的社會結構，但現在他們都被趕走了。”美國東北大學公共政策和城市事務專業教授巴裡·布盧斯通表示。

他研究發現，以波士頓為例，普通家庭住房面積按1600平方英呎（約148平方米）計算，當地建築成本約為43.8萬美元。這麼高的價錢意味著2010年至2014年間，整個大波士頓地區雖然增加了6.7萬戶家庭，但新增住房僅有1.5萬套。

布盧斯通說，在貧富分化的背景下，富人有錢買房置業，窮人則有條件等待政府補貼，“苦的是夾在中間的人”。眼下不斷攀升的房價又進一步加劇這種分化，結果會損傷城市的多元化，“只剩下富人和窮人的城市不是我想住的城市”。

而美國政府也已意識到這個問題，紐約市市長比爾·德布拉西奧正在推動政府通過規劃，計畫在未來10年建設20萬套能讓中產者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市區域規劃丶委託企業為中低收入家庭蓋樓丶放寬對住宅建設密度和高度要求等。雖然《紐約雜誌》週刊對這一計畫持懷疑態度，稱其“不完美”，但不少工會組織和商貿團體均對這項規劃表示支持。

無獨有偶。波士頓市市長馬蒂·沃爾什也將為工薪階層增加住宅列為本屆政府要務。按照他的設想，到2030年，全市將為中低收入人群增加5.3萬套住房。

但是，美國經濟學家和學者認為此舉成效甚微，他們對年輕人逃離大城市表示擔心。

美國前財政部長勞倫斯·薩默斯公開表示，助學貸款債務正在剝奪復甦的住房市場的生命力；而諾貝爾桂冠得主約瑟夫·斯蒂格利茨稱這種日益增長的債務為“一場教育危機”，這種情況將“影響未來的潛在經濟增長”。

（據北京新浪網）

美國綠卡換新裝！今年5月啟用 | 美國

美國移民局（USCIS）4月19日公告，自今年5月1日開始，將使用重新設計的綠卡（Permanent Resident Card，簡稱Green Card）和工卡（Employment Authorization Document ，簡稱EAD）。

移民局表示，新的綠卡及工卡加強圖形和防偽設計，提高安全性及防欺詐、篡改功能。新卡有助於移民局、海關及邊境保護局（U.S. Customs and Border Protection, CBP）和移民及海關執法局（U.S. Immigration and Customs Enforcement, ICE）共同打擊綠卡及工卡欺詐及篡改，強化國家安全的目標。

新卡特征

正反兩面都顯示持卡人的照片；
有獨特的圖形和顏色；
綠卡有自由女神像，色系以綠色為主；
工卡有禿鷹圖形，色系以紅色為主；
嵌入全息圖像（holographic images）；
不再有個人簽名處；
綠卡背面不再有光學條紋。

如何確認效期

移民局提醒，新卡雖然自2017年5月1日開始使用，但其後發出的綠卡和工卡，可能仍然是目前使用的卡型，因為移民局將繼續使用現有庫存的卡片，直到用盡為止。

不論是現行的卡或者新卡，都不會影響持有人的效期，綠卡和工卡的效期都以卡片上顯示的日期為准。

某些臨時保護身份（Temporary Protected Status, TPS）和其他指定類別身份的工卡持有人，卡片效期為在期滿時自動延長。

某些較舊的綠卡，上面雖然沒有注明效期，但不影響這些綠卡的效力。持有這些沒有到期日的綠卡，可以考慮申請換新卡，因為新卡防止欺詐及篡改的功能較強。

互聯網資訊綜合整理

關於美國房產貸款機制及審核方式 | 美國

目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標准來制定的。美國的房地產貸款，分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。

本文僅做一般性介紹，如果要貸款在美購房的話，小編還是建議您咨詢美國正規貸款銀行，獲取最適合您情況的專業建議。

利率的歷史

美國住宅貸款的利率——固定利率，是由美國的債券市場（Bond Market）決定的，而不是人們所想的由美國聯儲的基准利率決定。只有浮動利率與聯儲基准利率相關聯。

目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%，因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率，主要受制於長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點，也意味著通脹即將來臨。

所以目前最重要的是，應把握貸款時機，做一些相應的調整。建議如下：

將30年期貸款改成15年期，可以減縮負債的年限，省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過經濟難關。

抵押貸款套現：如果房貸少或全淨值，可考慮增加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的杠杆功能，走致富的捷徑。

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個人信用

經過這次次貸金融風暴和信用危機後，各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決於以下四大因素：

一、良好的信用

所有借款人通過個人社會安全號碼的審查，獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史，並評估貸款人將來准時還款的可能性。高的信用分數，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。

這個信用指數是基於以下項目的評估：

付款歷史：是否按時付款？是否有晚付的習慣？幾次？30天，60天，90天晚付？持續多久？今年？去年？有無破產紀錄？有否被人追債？在法院，國稅局有無欠錢記錄？是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的，所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄，超過一年就可不算入評估。

信用卡額度：額度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分越多。

信用歷史：銀行需要評估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史

信用類型：曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。

信用審查次數：信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來闡明原因。

二、穩定的收入

這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation（負債/收入）為收入的55%以下，但是各銀行的標准又不同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付（從信用報表記錄）/月總收入55%

審核收入的基准有2點：

穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:

固定工資：用於上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核。

自雇企業主：領1099表，提供2年的保稅單，按照稅後AGI計算2年平均收入。

三、資產證明

這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用，再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個月以上的證明。

請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋，就要先把這筆現金存入銀行，然後影印著兩個月的銀行賬單（全部頁數）作為存款證明。如果房貸少或全淨值，銀行不接受從網路印出的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。（通常網路版本都不顯示）

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大額存款是從國外彙入，也要解釋和證明錢的來源。通常以彙入款的存根作為依據。

四、房屋價值

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%（貸款額/房價）以內的貸款方案，因為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險，即PMI（Private Mortgage Insurance）。

根據貸款額度的不同，月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核，執行的非常嚴格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表（Tax Return）之外，還要貸款人填4506T表格（IRS Form），用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。

（本文由資深地產經紀鮑雲雁提供，內容來自網絡。）

新西蘭擬提高移民申請門檻現階段征求公眾意見 | 海外

新華社惠靈頓4月19日新西蘭移民部長邁克爾·伍德豪斯19日宣布新的移民政策調整方案，提高移民申請門檻。

伍德豪斯當天在壹份聲明中說，新西蘭政府將在移民申請條件中增加兩個年收入門檻，其壹為新西蘭居民現階段年收入的中位數，即48859新西蘭元(約合23.7萬元人民幣)，適用於那些從事新西蘭技術移民清單上相關職業的申請者；其二為年收入中位數的1.5倍，即73299新西蘭元(約合35.5萬元人民幣)，適用於從事非技術移民清單相關職業的申請者。

另外，新西蘭計劃對技能要求低、收入低的工作簽證持有者設定三年最長停留期限，同時對其簽證到期後再次申請低技能要求工作簽證設定間隔時限要求。同時，新西蘭政府還擬通過移民打分系統對申請者配偶、子女進入新西蘭作出新調整。

伍德豪斯表示，新西蘭政府希望移民政策能吸引更多技術類人才，服務於新西蘭經濟增長。

現階段，新的移民政策將面向公眾征求意見，截止日期為5月21日。新西蘭移民局網站顯示，相關政策將於今年8月中旬正式實施。

相關資訊：澳洲政府或引入中國政府“限購”政策負扣稅限制金額或受限制

（據新華網）

三專家解讀457簽證廢除 | 澳洲

昨日，澳洲政府宣布將廢除施行數年的457雇主擔保簽證，用壹種新的臨時短期技術簽證取而代之。據澳洲新聞網援引“The Conversation”網站的報道，457簽證存在問題黑歷史，比如對於被擔保工人的剝削現象。而新的簽證機制由兩種類別組成，2年期和4年期。

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決定是否具有簽證申請資格的職業提名名單也發生了新的變化，可以被提名的職業減少了216個，其中適用於2年期簽證的職業有268個，而適用於4年期簽證的職業有167個。另外新簽證的申請人現在必須滿足英語水平要求（雅思單項不得低於6分），並且進行無犯罪審查。

報道采訪了三位政策專家和學者，來解讀簽證新政策的目的、內容和影響力。

澳洲國立大學發展政策研究中心研究員謝瑞爾（Henry Sherrell）表示，新政策最有可能減少在澳臨時技術移民人數。新政策通過調整緊缺職業雇主擔保名單，比如減少可以提名的職業數量，縮小了雇主的選擇範圍。經過壹段時間後，整體勞動力市場的臨時技術移民人數就會下降。

他認為，雇主決定了每壹年被擔保移民簽證的審批趨勢，隨著經濟的增長，對於457簽證的需求應該會增加，而如果經濟增長停滯，則會出現需求降低現象。

有數據顯示，從2013年至2016年6月份，在澳持457簽證的人數從11萬人減少至9.5萬人。而457簽證工人的分布也具有各州特性。比如，昆州和西澳吸引了大批457簽證移民，不過該趨勢隨著礦業熱潮的終結而改變，2015-16財年西澳457簽證審批數量下跌27%，全國範圍內下跌16%。他指出，受新政策影響最大的是信息技術產業，這也是457簽證最大的擔保領域，其次是專業、科學技術服務、住宿和食品服務產業。

悉尼大學高級講師懷特（Chris F. Wright）認為，政府需要鼓勵本地雇主使用本土機制（比如，結構化的培訓和積極的勞動力市場政策）來增加勞動力市場的技術工人人數，而不是總從國外引進。

阿得雷德大學法律系高級講師豪維（Joanna Howe）認為，新政策沒能夠解決規範457簽證中的核心問題，因為兩種新簽證的申請仍然需要通過雇主實施的勞動力市場測試，才能確定哪種職業技能可以用於臨時擔保。

豪維指出，這種做法對於那些遵規守法的雇主來說反而是不利因素，因為增加了繁文縟節的步驟，而對於渾水摸魚的雇主也沒有起到警示的作用。

（據澳洲新快網）

海外投資貸款急救帖！澳洲貸款的法律注意點，你都了解嗎？（附案例分析）| 澳洲

2017年初，澳洲房產投資成交量節節新高，其中一大部分都將來自於海外投資者。盡管2016年澳洲本土銀行紛紛收緊對海外人士的貸款政策，但大多數海外投資者仍希望運用貸款杠杆來實現投資的最優化配置。

希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。

識別和選擇有資質的貸款經紀人，並在必要時請律師審查《貸款合同》

2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。

總體而言，匯豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：

《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；

在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。

銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利（案例分析）

分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。

2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈，得到了預先批准（Pre-approval）且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。

鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。

該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。

該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。

請注意，其它也可能被撤銷海外收入貸款的情形有但不限於：

個人收入達不到銀行貸款申請要求
電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
雇主單位資質達不到銀行申請要求
房屋內部面積在45平米以下
中國信用記錄不良等

預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified），更不同於《貸款合同》的簽署

在投資金融圈，預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified）一直存在很大爭議。

一種普遍的解讀是，預獲資格（Pre-qualified）指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准（Pre-approval），說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。

因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格（Pre-qualified）與預先批准（Pre-approval）兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。

此外，無論您是獲得預獲資格（Pre-qualified）還是預先批准（Pre-approval），兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。

彙率波動及其影響（案例分析）

在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，彙豐銀行非常積極且正面的履行了風險揭露與聲明義務，在其《說明》中提及到以下風險：

還款幣種限制及其影響；
貸款利率波動及其影響；
彙率波動及其影響（占全文近50%篇幅）。

由於彙豐銀行在澳洲的海外收入貸款實行“依據海外收入證明申請貸款，而用澳洲賬戶進行貸款與還款“，所以可以較好的規避上述還款幣種與貸款利率波動與影響，但仍然無法完全規避彙率的影響。

此處的彙率波動主要指當貸款申請人選擇與其收入幣種不同的貸款幣種的情況下，收入貨幣價值（如人民幣）相對於貸款貨幣（如澳幣）價值的上下波動。如果貸款申請人沒有足夠的澳幣存款，由於其在大部分情況下需將收入貨幣（人民幣）兌換成貸款貨幣（澳幣）用以支付每月還款或償還貸款本金，則其的實際負債收入比將取決於兌換當日收入貨幣對貸款貨幣的彙率。

若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，無疑彙率波動將成為很大的貸款影響因素之一。

案例分析（引用《說明》官方情景分析）

若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：

假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；

再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。

行政處罰或刑事罪名（案例分析）

通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。在和業內人士聊天時，曾了解到“一些沒有資質和底線的無牌經紀，每天在各個圈子裡社交，靠不規範的操作手法，第一年賺30萬的大有人在，第二年能到小50萬，做得特別好的3年內年入百萬都有可能“。然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。

倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。

澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）在2016年6月30日發布通告，要求包括位於新南威爾士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翹新會計師）幾家房貸經紀公司更改其發布的針對華人貸款申請者的廣告。整頓原因之一是其違反了相關《借貸法》，“廣告上用中文標注的“最低固定利率”及“無需收入證明”構成了誤導信息或是虛假廣告“。而事實是這些機構提供的最低固定利率並不符合法律規定，並且收入證明在貸款審批中無法被豁免。

事發後，很多已經在這些被要求整頓的貸款機構辦理的貸款申請人被迫陷入了窘境中，他們被“忽悠”著提供了與事實不符的申請材料，而面臨即將到來的交付日，他們很有可能無法按時得到貸款，順利完成交付；更可怕的是，他們中的部分申請人甚至有可能在日後面臨行政或刑事處罰。

最後，請各位投資者務必謹記：在您與銀行簽署正式的《貸款合同》之前，您都應該尋找機會了解您將承擔的風險與法律注意點，必要時更改並選擇適合您的貸款方案。我們也強烈建議您在做出決定前，咨詢相關的第三方法律或金融機構。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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喬治王子要上學學校周邊房市水漲船高 | 英國

英國凱特王妃每次現身所穿的衣服都會引發搶購，有其母必有其子，她的兒子喬治小王子也不遑多讓，直接帶動房市。

雖然喬治小王子今年9月才要上學，但是拜他所賜，未來學校周邊區域的房子詢問度增加6成。

肯辛頓宮（Kensington Palace）上個月宣布，英國王位第三順位繼承人喬治小王子9月將進入位在倫敦西南區的私立托馬斯巴特希學校（Thomas’s Battersea），一學期收費逾6000英鎊。

地產經紀人表示，自從消息公布之後，許多買家對托馬斯巴特希學校附近區域感興趣，“市值400萬英鎊以上房子的詢問度增加6成，不少人明確說是受到皇室的影響。”

由於周邊房價平均是150萬英鎊，想要孩子享受“王子級教育”的家長，口袋得夠深。

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喬治小王子今年9月將入讀位在倫敦西南區的私立托馬斯巴特希學校（Thomas’s Battersea）

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托馬斯巴特希學校官網介紹，學校有540名4歲至13歲學齡孩童，特別注重藝術和體育，最高教育原則是要有“仁慈心”，重視禮節、信心、謙遜，並教導孩子“施比受更重要”。

學校校長湯瑪斯（Ben Thomas）先前曾說，他希望孩童能有“很多好朋友”，而不是只有一個“最好的朋友”，以免傷害彼此感情。

喬治小王子先前就讀英格蘭東部諾福克郡（Norfolk）的西畝蒙特梭利學校托兒所（Westacre Montessori School Nursery）時，也曾帶動一波蒙特梭利學校熱潮。

（據中央社）

從全美第一“學霸學區”看美國慘烈的升學競爭 | 美國

4月初是美國大學正規招生傳統發榜季節，美國傳媒應景大量報道了不少“學霸”故事，尤其是獲得全部八所常春藤大學再加斯坦福大學（錄取率近年來低於哈佛）錄取的超級“大滿貫學霸”。據《紐約時報》報道，今年全美這樣的“大滿貫學霸”有三位。

因為這三位學霸中，有兩人是第一代移民：其一是出生在尼日利亞的黑人女生，另一是5歲時才從馬來西亞移民美國的華裔姑娘（這或許是她獲得“大滿貫”的重要原因；如果是中國移民後代，進入常春藤的門檻越來越高）。還有一位，從姓名就知道是個猶太人。這些例子以及傳媒的熱門報道，通過刻苦努力和教育競爭進入名牌大學，仍然是美國未來社會成功的重要通道。

列克星敦高中的“壓力鍋”情勢

4月9日，《紐約時報》教育版刊載一份長篇報道《一個市鎮爭取減少學生的壓力》，詳細介紹了馬薩諸塞州列克星敦鎮高中學生如何面對巨大的升學壓力，成為整個市鎮關心的議題，引起了知識分子為主的讀者群的熱烈反應，因為這彰顯了美國高收入、高教育城市郊區的一個日益普遍的社會趨勢。

《紐約時報》選擇波士頓市區西北郊的列克星敦鎮深有用意：根據斯坦福大學一項調查，總人口大約3萬2千的列克星敦鎮是美國全國的“高考學霸”——在全美所有公共教育學區中，列克星敦鎮的標准化高考平均分數最高。這一“學霸”地位並非偶然，因為本鎮集中了哈佛大學和麻州理工學院的許多教授家庭。熟悉大波士頓地區交通情況的人都知道，列克星敦鎮到兩大名校校園的距離分別不過10和11英裡。鎮上住過的名教授，除了在世的世界著名語言學家兼左翼政論家諾姆·喬姆斯基，還有過至少8名諾貝爾獎得主。

列克星敦鎮住戶的高教育水平，並不僅僅在於這些名校教授，更還有大波士頓地區蓬勃發展的高科技和其他相關工業，尤其是生物制藥與人工智能公司。兩大名校所在的劍橋鎮近年來大興土木，新建辦公樓林立，大多是這些科技公司企業的擴展。因此更吸引了大批高教育專業人士及其家庭成員。列克星敦鎮的優秀公共教育體系，特別是全美最高的高考成績，成為這些拖兒帶女的高收入職業人士最中意的居住區。列克星敦鎮目前成年人口中，超過一半具有碩士以上研究生學位。

作為近年來美國精英教育中最突出的群體，列克星敦鎮的亞裔人口特別是華裔和印度裔因此快速增加，新世紀十多年來翻了一番，從11%增加到22%，遠遠高於全美亞裔人口占5.6%的比例。這樣的情況，加劇了本鎮原有的高質量中小學教育體系的競爭性，也在日益血淋淋“割脖子”的名校入學比賽中，維持了列克星敦鎮的“學霸”傳統：本鎮有兩所初中（美國初中只有7、8兩年級），但只有一所高中（從9到12年級）——列克星敦高級中學，每年招生500多名。去年畢業班學生有10名進入哈佛，7名進了麻州理工，被其他常春藤名校錄取的更比比皆是。

如此優異的“高考”成績，以及大批亞裔尤其華裔家長帶來的“名校情結”，也給在校學生帶來了巨大的壓力。這便是《紐約時報》長篇報道的主題。

列克星敦高中的“壓力鍋”情勢，見於2015年一項全美中學生健康調查：有95%列克星敦高中學生在問卷中回答承受了巨大的課堂壓力，有15%承認在過去一年中出現過自殺的念頭。在亞裔中，自殺傾向比例高出兩個百分點，達到17%。今年1月，確有一位剛轉學到列克星敦高中的花季女孩無法承受高壓，自殺身亡。

再如學校放學之後，《紐約時報》記者走訪鎮上的公共圖書館，只見裡面擠滿了列克星敦高中生，要麼在做微積分習題，要麼在寫實驗室報告或學期論文等等。一位女生暫時放下正在用心攻讀的世界史課本，向記者說：“看到這許多人？他們都是為了同一個壓倒一切的目標”——爭取進入名牌大學。後來又有目擊者評論：聖誕假期前一天，圖書館下午最後關門時，還剩下幾十名列克星敦高中生在裡面。記者還專訪一名華裔應屆女生艾米莉。她說她每晚學習過了午夜才休息，睡了5個小時左右便起床准備上學。為了擠出更多時間，不得不放棄參加生日聚會等等。

在如此巨大的學校壓力之下，從校長到鎮上社會人士都在呼吁和發起各種行動和措施，以圖減壓減負，諸如心理咨詢和增設幫助放松的瑜伽課，強調預防自殺教育，組織學生自助小組等等。但是大家都承認效果十分有限，因為這些措施和做法都不能改變壓力的最終來源——進入名牌大學這個“壓倒一切的目標”。

精英教育競爭後面的利益動機

列克星敦高中的情況絕非例外。在加州、科羅拉多州、麻州其他高科技和“大腦”工業和人才集中的地區的公立學校，都出現類似的高壓狀況和學生自殺現像。造成這一狀況的根本原因，是全球化和科技革命推動的美國職場演變，以及美國高等教育本身的競爭分化。用麻州理工學院著名勞工經濟專家大衛·奧托爾（David Autor）的話，前者造成了美國職場的“杠鈴化”現像，中產階級職位日益減少，高收入職業越來越集中在受過精英教育的高技能人士。美國高等教育的競爭分化，則在於普通美國大學本科教育經費投入和質量不斷下降，而頂尖名校的情況截然相反：聘請世界上最有名的專家教授，采購最先進的儀器設備，教育最優秀也是最勤奮的學生，其最終“產品質量”和“市價”自然越來越高。即便是排名第25位的次級名牌大學，其畢業生收入還是比哈佛、耶魯畢業生幾乎少40%，不用說排名50之後的普通大學了。

一位家長讀者用切身例子說明精英教育競爭後面的利益動機：我兒子想成為一名生物學家。要在這一領域找到一個滿意工作的機會，和他上的是紐約州立大學，還是（常春藤）賓州大學或是耶魯大學，關系巨大。保持下一代中上層社會地位的“生存性恐慌”，才是目前瘋狂性升學競爭的驅動力。

還有列克星敦高中畢業生追述學校老師的話，來解釋升學競爭與當地房地產和人口組成的“良性循環”或曰“惡性循環”：家長們爭先搬到列克星敦，是因為本地學校的良好聲譽。於是本地房地產不斷升值，房產稅收入持續上升，再投資回饋給學校，進一步強化學校的教育質量，如此循壞往復。這是美國教育競爭的一個金錢物質層次。

回到“減負”主題。切不能把美國名牌中學的“減負”與中國混為一談，因為中國中小學的學生負擔，多為課業和考試，而目標對准常春藤名校的美國中學教育競爭，則是全方位的：學業之外的課外活動負擔，並不亞於課堂考試。我自己小兒高中四年的各項課外活動的負擔，實在超過了學校裡的課業。以今年三位常春藤名校錄取大滿貫考生為例：尼日利亞移民女孩是某項全美演講比賽冠軍；馬來西亞來的華裔女孩作為小記者，曾經對數十名美國名人做過電視采訪；而那位猶太學生，除了滑雪、游泳、田徑等運動，還是出色的小提琴演奏家。列克星敦高中校長口口聲聲強調的“減負”，如大量讀者評論，實在只是形式主義。這是因為課外活動也是列克星敦高中的傳統強項，學校的辯論隊、運動隊、機器人科研小組等，都在全國比賽中贏得過名次。要取得這些成就的負擔，不在課業之下。另外還有美國社會強調的義務工作，學校規定每個學生至少四十小時社會義工，常常是大學升學競爭的重要“點綴”。去醫院或老人院的義工服務，時間花得再多也不起眼，而需要別出心裁的獨創，或者需要家長財力的“第三世界扶貧”經歷。而主張“減負”的家長們，或許也有不足為外人道的苦衷。例如上述華裔女生艾米莉的母親便是“減負”主要提倡者，引起其他華人家長的不滿。但這並不影響艾米莉同時申請十幾所名牌大學，雖然只被哈佛備取、在耶魯落第，仍然獲得哥倫比亞大學和杜克大學等同時錄取的驕人結果。

本文的目的之一，是介紹美國名牌大學入學競爭的慘烈和壓力，絕不亞於中國教育體制的學業和考試壓力，以圖糾正國內不少家長對美國教育沒有壓力負擔的迷信。當然，因為美國公共教育和大學教育的競爭異化，一般中小學和大部分普通大學的教育質量每況愈下，確實不存在如列克星敦高中以及常春藤校園裡那樣的高度競爭壓力。但是後者才是美國教育的精華所在。美國大學中的中國留學生早已超過三十萬，還要加上五年多來增長三倍、就讀中小學的小留學生。這數十萬留學生上的大多是美國的二三流大學和普通中小學，每年數十億美元的花費，除了幫助填補美國公立學校預算的虧空，也無形中抵消了不少美中貿易的赤字。但是他們實際所學，不見得會比國內二本、三本大學畢業生多出多少。

（據華商網）