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泰国男人难以启齿的秘密中国人压根没想到！｜居外专栏

人妖泰语：กระเทย GRATEAI，英语：SHEMALE，是指从心理上否定自己的性别，认为自己的性别与外生殖器的性别相反，而要求变换生理的性别特征。由于特殊的社会环境和原因，人妖沦为供人欣赏的取乐对象。人妖本身为男性，因而更了解客人的心理特点，能够提供更加周到的服务，这就使得更多的男性对人妖产生喜爱，但人妖在泰国法律上是被定为男性的。

关于泰国人妖的产生，不清楚从何时开始，也没有最为准确的参考记录。然而，民间对这个问题有种传言：在“Rattanakosin“王朝时期则已发现泰国寺庙壁画上的同性恋行为图片。喜欢的戏剧，都是男扮女装，“Luang Rak Rao Rare”王室出现同性恋的情况，给当代王朝带来很大的损坏，但”Luang Rak Rao Rare王子“敢于承认自己的身份，因为是皇帝的儿子，所以最终亦无人过问。

从第二次世界大战后，西方人来到曼谷的Silom和Patpong地区生活定居，因为它是一个自由的国度，这些外国人都带有西方同性恋文化进入泰国。这个年代，同性恋行为在泰国社会早已司空见惯，透过日报消息，同性恋性行为向人们快速的广泛传播。当时奇怪的同性恋杂志甚受欢迎，变成同性恋的公共空间，讲述男性对男性性经验问题和同性恋生活方式的故事。

多次透露并传达了对同性恋身份的理解，尤其是“Khao Pak”成了同志老师，可以回答各种同性恋问题，因此，他是对同性恋群体的沉重打击。后来，使用打印介质等沟通渠道，更好地理解同性恋者，帮助同性恋沟通和社交，其它媒体对同性恋者故事的宣传更多样化并且尺度更大，自此泰国社会的性别得到改善。

后来，制作泰国电影反映同性恋的生活和故事，显示出来泰国社会有足够的勇气展现同性恋的故事，慢慢的变成很普骗，许多人认为泰国社会接受同性恋。但是，在同一时间，同性恋不被家庭认可（尤其是父亲），父亲经常失望，与同性恋儿子有激烈的争吵。

泰国是奉行小乘佛教的国家，与大乘佛教的最大不同在于自我的觉悟和绝对的自我精神独立原则，因此人与人之间的相互尊重是泰国民众的最大特色，这是泰国人对他们自身和他人身体与精神上相互尊重的体现。所以人妖在泰国基本上是不会受到社会歧视的。

责编：Zoe Chan

清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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外国人可以在加拿大获得房贷吗？｜居外专栏

“如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？”

答案：“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版，必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成，而且在购房完成后，购房者（借款人）在以后偿还房屋贷款时，必须通过加拿大的金融机构偿还贷款；所以，借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时，要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地，加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入，那么，申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地，申请人在申请贷款时，需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构（银行）的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地，加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中，可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构（银行）在审批房屋贷款时，所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款（A类房屋贷款）来说，申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%，申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说，金融机构在审批这类贷款时，对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来，为了控制加拿大房地产市场的风险程度，加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后，房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者：加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。（目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%）。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款（或者称一级房屋贷款，或者称优质房屋贷款，英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage）的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件，例如，没有工作收入证明，或者没有工作；那么，这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款的等级

一般地，在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款（A Type Mortgage）。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款（Near A Type Mortgage）。三是次级贷款（B Type Mortgage）。四是私人贷款（Private mortgage, C Type Mortgage）。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中，“私人”往往等同于“个人”。在加拿大，私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款（A Type Mortgage）；而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地，在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格，特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面，要求更严格。所以，正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人，仍然可以获得其他级别的房屋贷款，仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比，这些提供各类房屋贷款的金融机构，并没有自己的实体门面店，也就是说，没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢？ 要申请这些金融机构的房屋贷款，必须通过持牌的房屋贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外，也联系个别“大银行”（例如，道明银行TD Bank，丰业银行 ScotiaBank）。也就是说，房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择；而且，这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照；他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士，想在加拿大获得满意的房屋贷款，这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪。

责任编辑：Zoe Chan

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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泰国房市观察：不太平的7月过山车般翻转的购房热情｜居外专栏

7月的泰国很不太平。

普吉岛的游轮失事将会成为受害人亲友心头一道抹不去的伤疤，在这里我也借此机会向所有受影响的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的时间，在距事发地以北大约800英里的清莱，12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救，总算让世界各地密切关注此事件进展的人们都松了口气。

那么问题来了：上面这两起事件与房地产有什么联系？

过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸，甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是，这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。

最近泰国房产中介CBRE发表了一篇报告，文中显示，自该公司在当地开业以来，30年间曼谷当地房价的增幅已经超过了1000%。即使是对2002年入手曼谷房产的买家及投资者来说，他们现在手中的房产价值也可以较当时轻松翻番，甚至达到当时价格的三倍。

上面这一系列数据想要表达的就是：即使在动荡的年代，房地产板块依然是一项稳定且看好的投资选择。

目前泰国当局在国家的基础建设方面投入了大量的人力物力，未来10年内，将会形成一个以首都曼谷为中心的规模庞大的交通网络。

同时今年泰国的国民生产总值（GDP）增幅预计在3%左右，较2017年仅仅是略有下滑，而今年1%的通货膨胀率较去年的1.3%反而表现更佳。

除此之外，大量投资泰国公司股票的泰国基金（Templeton Thailand Fund）一直以来是投资市场的风向标，它在房地产板块相当活跃：目前房地产相关的股票已经超过了其控股总额的10%，其持股量排名前十的公司中有两家来自房地产板块。泰国基金在泰国当地管理的投资金额超过1.73亿美元，而且和大部分海外投资者一样，它经营的主要任务就是实现资产的不断增值。

居外精选泰国房源：*The Tree Rio*普夏外滩公寓。曼谷潜力新区，绝版一线江景。泰王国国会大厦正对面，跨江大桥同步建造中，MRT Bang Aor站旁，超高层精品酒店级公寓项目。配套设施完善，由内而外的无可挑剔。*点击查看更多信息*

自7月5日的普吉岛游轮失事以来，居外网收到的有关泰国房产的问讯及咨询直接减少了近乎一半。但是这项数据很快就出现了反弹，截至目前已经超过了6月底时的数据。

问讯及咨询出现如此大幅度的下滑是完全可以理解的，但是后续如此快速的反弹却是真正在我意料之外的。这其实是个好消息，因为中国买家是泰国目前最大的单一海外购房群体。

中国人是很精明的，即使受到悲伤情绪的影响，他们还是可以理性地判断短期事件对于房屋价格的影响。现阶段虽然泰国存在着一些消极的因素，但是当地房产市场中长期的投资潜力仍然是相当可观的。

责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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澳昆州房产交易法律指南（3）置业税务、(首次)补贴与印花税减免｜居外专栏

澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。

为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：

昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程（上）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、（首次）补贴与印花税减免（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程（中）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程（下）（主笔：来哲夫律师）

需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。

1. 置业昆士兰州的主要税务

1.1 基础印花税

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书（即书面文件）和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率，文件和交易类型不同，税率也会有所差别。如今，有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税，现多称为“交易税”。

昆士兰州的基础印花税税率表如下：

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

如买的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
如买的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。

1.2 海外人士附加印花税

在2016年昆士兰州的预算案出台以后，昆士兰州政府也将从2016年10月1日起开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

澳大利亚公民
持有永久居留签证人士
其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2016年10月1日后签署交换的合同的买家需要缴纳额外3%的海外人士附加印花税。这就意味着，如果买家是2016年10月1日前签署并交换完的文件，就不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，还需要支付额外3%的印花税。

我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：

一般印花税：×3.75%=22,500澳元
附加印花税：×3%=18,000澳元
总印花税额为：40,500澳元

1.3 土地税

澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值

土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。即，土地税和房屋建筑价值没有关系。

除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税如下：

关于土地税豁免的更多信息，请参阅以下文章：

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？︱居外专栏

2. 首次置业补贴与印花税减免

与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同，澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下，昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大，主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业：

2.1 首次置业补贴

首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理，旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造，申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同，最多可高达2万澳元。在2017年12月31日前签订交换的合同，昆士兰州政府将给予2万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后，或在物业建成拿到建成证明之后，即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。

申请首次置业补贴的主要要求如下：

必须是澳洲永久居民或公民；
置业者年龄满18周岁；
不能以公司的名义购买；
置业者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
新房合同价值不超过750,000澳元；
必须在成交后12个月内提出申请；
至少在所购物业的第一个12个月中连续在居住满6个月；
联名置业者中的任何人未曾申请过补贴；
联名置业者只可以申请一次，并仅限于一套物业；
如果在2000年7月1日之后买过房子作为投资用，而且从来没有住过此投资房，并且在2000年7月1日之前没有拥有过任何房产，同样有申请资格。

2.2 自住（房屋）印花税减免

申请自住（房屋）印花税减免的主要要求如下：

置业者以个人名义购买；
置业者年龄满18周岁；
置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住；
置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租；
置业者必须是首次购买房屋，在世界上任何地方没有拥有过房产；
置业者未曾申请过类似补贴。

印花税减免的幅度如下：

2.3 自住（空地）印花税减免

申请自住（空地）印花税减免的主要要求如下：

置业者是首次购买空地，世界上的任何地方没有拥有过任何房产；
置业者购买的空地价格少于$400,000；
置业者年龄满18周岁；
置业者承诺在空地上建筑自己的自住房；
置业者承诺只会在空地上建一套房子；
购买时，空地上没有其他建筑物的存在；
置业者未曾申请过类似补贴；
置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住；
置业者必须自住满一年，且一年内不可出售或出租。

印花税减免的幅度如下：

声明：

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编：
- 第1、5篇章主笔：林汇铭律师
- 第2、3、4篇章主笔：来哲夫律师
《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

居外责编：Zoe Chan

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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投资澳洲房产如何选择最适合你的律师？

在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。

此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。

在澳房投资法律服务中，律师的职责与委托流程

在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证，律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

买方律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。

根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。那么买方的律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代理工作。

作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校、公共交通、购物中心等，房屋建设进度，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，贷款利率，如何还贷，汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案。

总体而言，律师在产权转让（Conveyancing）过程中主要工作可以分为以下：

1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。

2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这是，律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。

3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。

4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。

5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。

如何选择合适自己的律师

现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行，但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。

从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有：

一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。

二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实不用担心，有过切身体验的买方通常都会承认，专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的中介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。

三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。

实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。

此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。

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责编：Zoe Chan

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如何避免购买泰国期房公寓所带来的风险？｜居外专栏

目前泰国有很多投资选择。房地产是一个很受欢迎的选择，但很多人好奇购买一个期房公寓单位是否一个很好的投资。毕竟，短期内你将无法看到成品，在施工过程中也很难对其进行检查。

你努力工作挣钱，因此你不希望看到它走向永不完成的事情。另一方面，你的储蓄能够为你赚更多的钱是至关重要的。所有投资都是有风险的，所以如果你正在寻找一个确定的东西，祝你好运，并让我们知道，如果你找到它。

如果你想要一个既有价值又有潜力的投资，购买一个期房公寓可能适合你。由于清迈的地价飙升，它们可能比购买已建成的单位便宜得多，并且您将很快得到升值。在许多情况下，现在购买比等待购买完成的项目更好。

话虽如此，购买期房公寓确实比已经完工的公寓更有风险。以下是购买期房公寓的一些风险，以及如何处理这些可能的风险。

公寓未完工或延迟交房

个人投资购买期房公寓最令人畏惧的是它不会完成。这是最坏的情况，因为这意味着你最终会花费数年的时间与开发商在法庭争夺您的投资额。另一个担心是如果您计划租用该单元，则可能会造成租赁回报延迟。

如何避免这种情况：不要向从未有过成功建案的开发商购买房屋。相反，只选择拥有大量投资组合知名度高的房屋建筑商。或者雇佣第三方代理与律师在房产项目上做更为细致的调查。

**清迈东方别墅（The Oriental）**拥有多种面积的设计，由清迈最具经验的单幢别墅开发商之一兴建，其财政稳定性令买家可以享受可能是清迈市最慷慨的付款方案。大型项目几年前已经动工，所有内设公共设施已经完成。点击图片查看房源信息

实际公寓将不会和照片一样完美

许多想购买期房公寓的投资者利用销售材料和营销照片了解他们购买的公寓是什么样的。但是，这些仅仅是照片，您在这里看到的内容可能不是您在项目完成时获得的内容。

如何避免这种情况：没有办法真正了解项目完成时的外观，但有几件事可以帮助您下决定。首先是上网查找开发商已经完成的公寓照片。虽然艺术家效果图可能会造成欺骗，但看到真实交易会让您更好地了解公司提供的质量。

如果可能的话，您可以安排在已完成的公寓之一中查看待售单位。虽然布局可能不同，但单位大小可能会相似。调查它的外观，然后将其与宣传册子进行比较。您将能够看到开发商的设计与实物的匹配程度。

**曼谷Q Chidlom**中的最高层东南朝向的转角户型，配有2间卧室。它是33层贵宾楼层唯一出售的住宅单元，独享私人花园。在此，您可欣赏到无遮挡的曼谷景色以及Phatumwananurak公园景观。住宅位于中央商务区的绝佳地段，也即曼谷高端住宅区/Chidlom购物区。点击图片查看房源信息

获取最低成交价

通常大部分人认为，避开中介公司与第三方代理的介入，直接与开发商达成协议会获取公寓的最低成交价以及更多相关赠送，而最后很多买家事后才知道上门客户的价格往往与游客价无异。

如何避免这种情况：当开发商公开市场售价后，很多情况下上门客拿到的优惠幅度是固定的，并且无任何谈判的空间，因为大部分上门客户认为这个是最低成交价，无第三方介入可以省去一部分报酬。而作为一家优秀并且带来大量客户资源的代理则更受开发商重视，往往能够为客户争取到意想不到的优惠等。

泰国苏梅岛“阿里亚”豪华私人泳池别墅：坐落在热带山林之中，环境私密，坐拥优美的景致，距离拉迈海滩仅有5分钟的路程（点击图片查看房源信息） — **泰国苏梅岛“阿里亚”豪华私人泳池别墅**：坐落在热带山林之中，环境私密，坐拥优美的景致，距离拉迈海滩仅有5分钟的路程；提供3或5间卧室房型及豪华会所（点击图片查看房源信息）

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清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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澳昆州房产交易法律指南（2）产权交易法律流程（上）｜居外专栏

昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款（主笔：林汇铭律师）
昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程（上）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (3) – 产权交易法律流程（中）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程（下）（主笔：来哲夫律师）
昆州房产交易法律指南 (5) – 主要税务与（首次）置业补贴（主笔：林汇铭律师）

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤：

A. 合同签订 – 昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程（上）：

定名；
量力；
选房；
出价；
签约；

B. 合同执行 – 昆州房产交易法律指南(3) | 产权交易法律流程（中）：

投保；
付定；
查房；
批贷；

C. 准备交割 – 昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程（下）：

核数；
划款；
验房；
交割；
后续事项。

因为篇幅原因，此专题分三篇章，《昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程（上）》主要介绍合同签订阶段的法律流程。

声明：

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编：

第1、5篇章主笔：林汇铭律师
第2、3、4篇章主笔：来哲夫律师，昆士兰州高等法院注册律师。拥有中国法学学士学位、澳洲会计学硕士及法学博士学位，并具有澳洲注册会计师资格。

《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

居外责编：Zoe Chan

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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【留学生选房宝典】多伦多大学附近公寓投资自住必看｜居外专栏

转眼2018已经过半，加拿大各大学也即将迎来新学年，大学附近的公寓也迎来的租售火爆期，本期Daisy黄岚为你带来多伦多大学市中心圣乔治校区附近公寓市场分析和靓房推荐，希望对留学生的自住或投资都有所帮助。

多伦多大学（University of Toronto，简称UofT，UT），始建于1827年，是世界著名公立研究型大学，享誉全球的顶尖高等学府，主校区圣乔治校区（简称UTSG）位于多伦多市中心，校园环绕安大略省政府与皇后公园。

根据2017年官方数据多大UTSG校区60,595名学生，其中中国留学生10,791,占了留学生总数的77%。明年入学的中国留学生申请数量竟高达12,725. 多大宿舍位置非常有限，每年只为大一新生提供一年的住宿，第二年学生们就需要在周边公寓租住。

源源不断的留学生的到来，构筑了多大附近公寓的坚挺的价格和旺盛的购买需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的风向标，2016年底以来的公寓大幅涨势就是从这里开始！

先来看一下各楼盘一卧室Condo均价动态鸟瞰（采纳多大1.5公里半径范围内，过去12个月内超过3套成交的楼盘）。可以看出适合留学生的的一房房源主要分布在多大的东部和北部，北部由于是多伦多著名的高端社区Yorkville，故楼盘更为高端，价格也较高，除留学生外，有很多高端人士自住或投资于此。

相对多大东部和北部，多大南部和西部的Condo选择较少。

再来看下图的两卧室Condo的各楼盘动态鸟瞰（采纳多大1.5公里半径范围内，过去12个月内超过3套成交的楼盘），我们会发现两卧室由于配置和面积的不同，各楼盘在价格方面比上图一卧室的有更大的差别，具体体现在多大北部Yorkville的楼盘均价明显大幅高于多大东部的Condo，这也进一步说明了在人员构成上，多大东部更适合追求便利、实惠和小房型的留学生，而多大北部的Yorkville则有更多追求时尚和高档生活品质的金领和成功人士。

接下来我们具体来看一下多大附近1.5公里半径范围内各楼盘二手房的均价排行：

值得注意的是位于Yorkville的由Menkes开发的四季酒店公寓不论是一房均价还是两房均价的排行均名列榜首，其他在一房和两房均价都处于前列的楼盘包括由Bazis International开发的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton开发的U CONDO（1080 Bay）、由Great Gulf开发的ONE Bloor等等…

多伦多四季酒店公寓（Four Seasons Private Residences Toronto）重新定义了奢华生活和个性化服务的标准，距离布鲁尔街和市中心商业区仅几步之遥。
居外物业编号：41231028 点击查看房源信息

好了，本期多大附近公寓市场宝典就到这里了。欢迎点击查看居外网上更多多伦多在售房源，或透过居外联系Daisy黄岚，了解更多关于多伦多楼盘的买卖和出租。

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律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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Royal LePage预测：2018下半年加拿大房价仍将上涨｜居外专栏

根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage 7月公布的市场分析报告，加拿大的房价在今年第二季度升幅放缓，主要体现在大多伦多地区的房地产市场表现较为乏力，有些区域的房价出现了同比下跌。相比之下，在安省“金马蹄地区”（注：“金马蹄地区”是指安大略湖周边，安省经济最发达的一片区域），以及多伦多周边一些城市则出现了完全不同的景象。由于许多买家从多伦多迁出，并在周围更经济的地区寻找住房，在这些地方反而出现了房价同比上升的情况。与此同时，蒙特利尔和温哥华郊区的房价，则在第二季度出现了全国最高的同比涨幅。

经济利好！下季度住宅价格预计攀升

在统计了全加拿大63个主要房地产市场后，Royal LePage表示，2018年第二季度，加拿大的房价上升2%，“全国房价基准指数”（National House Price Composite）达到$613,968。如果考察不同的房源类型，双层房屋的中间价格相较去年同期提升了0.8%，为$720,504。平层房屋的中间价格攀升了1.8%，为$512,979。在全国范围内，公寓房的升幅要比独立屋高得多，达到了8.1%，中间价格为$435,421。

Royal Lepage预测，加拿大第三季度房价将上涨，在未来3个月内，住宅价格将上涨1.9%。

“通常春天都是加拿大楼市的淡季，”Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说，“而且正如我们此前预期的，新的贷款压力测试让房地产市场的升幅大为放缓。因为在贷款能力较低的环境下，许多家庭不得不调整他们的购房计划。而另一些没受这一政策影响的家庭，则可能选择暂时观望。”

“目前，市场已经渐渐适应了新的规则，并开始逐步消化其影响。我们相信，在2018年下半年，房屋的价格和销量都会有提升。” Phil Soper继续说：“目前对房地产市场利好的因素并没有改变。我们在许多大城市，依然面临着住房短缺的问题。房屋依然供小于求。”

而在过去一个季度，加拿大的经济指数也依然足以让投资者看涨加拿大楼市。6月份，全国的失业率约6%，接近历史最低点。政府和民间的商业投资也越发积极。

但在另一方面，加拿大的房地产市场也可能受“北美自贸协定”谈判的影响。由于担心可能和美国产生贸易战，那些就业将受到直接影响的买家则会对购置新房采取更为谨慎的态度。

“目前加拿大的经济多少有些不确定性，” Phil Soper总结说：“尽管和美国的贸易摩擦可能对经济有所拖累，但全国住房市场预计仍将处于长期扩张性的阶段，尽管提升速度比我们过去几年看到的要慢。”

安省市场：多伦多房价温和上涨，周边区域价格飙升！

在2018年第二季度，安省经历了迄今为止最显著的对比：金马蹄周边城市的房价升幅显著提升，多伦多市中心和郊区的房价升幅却不是很高。这一现象的原因在于，大多伦多地区房价持续处于高位，这导致居民迁移模式发生了改变。这些因素包括首次购房者试图在更远的地方购买一套更廉价的房屋。还有退休人士则希望趁着高价出售他们在多伦多的房屋，以便搬去一些生活成本更低的区域。

这一趋势在以下几个城市最为明显：

Windsor（温莎），
Belleville/Trenton，
Niagara/St. Catharines（尼亚加拉/圣凯瑟琳），
Kingston（肯辛顿），
London（伦敦【与英国首都同名】）
Kitchener/Waterloo/Cambridge（肯其那/滑铁卢/剑桥区域）

这些区域的房价同比上升达两倍，甚至更高。尽管大多伦多地区市场有所回落，买家们仍然倾向于在安省南部或临近多伦多的区域购房置业。在第三季度结束时，预计大多伦多的房屋均价将较第二季度上升2.1%，达到$838,984。而渥太华的房价则将较第二季度上升2.2%，达到$449.140。

事实上，这种搬迁趋势在Royal LePage此前一份针对千禧一代的调查（Royal LePage’s Peak Millennial Survey）中就有所反应。该调查发现，对于加拿大千禧一代的受访者来说，拥有住房非常重要，为此他们愿意搬到另一个城市去买房。

同样值得注意的是，年轻的家庭往往也会被一些他们经济条件允许的住房类型所吸引，而这类房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市，就像居住在其他经济较为发达的国家一样，本质上是一种属于公寓的生活。

然而，在安省，仍然有61%的受访者表示，他们更愿意购买独立屋，尤其是那些已经有孩子，或者正打算要孩子的夫妇。超过一半（52%）的受访者在买房时会考虑住在郊区，59%的人在买房时会考虑住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事长兼总裁 Phil Soper说：“那些如今已到退休年龄的婴儿潮一代，他们也同样渴望搬家去一些环境清幽，风景宜人的小城市颐养天年。如果算上这个因素，那我们也就能理解，为什么像温莎或尼亚加拉这样的小城市房价升幅会远远超过多伦多，甚至跻身全加拿大房价涨幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多伦多购房的买家或许可以松口气了。这和2017年多伦多楼市的火热形成了鲜明对比。我们在2018上半年看到了房屋市场调整和政府干预所导致的结果。这些结果在大多伦多周边的区域尤为显著。在多伦多周边房价急速上涨的时候，我们预计多伦多的房价将相对保持稳定，价格涨幅也会较为温和。”

安大略省温莎的3卧3卫独立屋，现代化装饰，带家电出售，只售约¥177万
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关于本次调查

本次Royal LePage的房价调查（Royal LePage House Price Survey）结论，是根据全加拿大63个最大的房地产市场上，3种最普遍房屋类型的销售数据综合而成。在房价调查中的房屋价值是基于Royal LePage全国房价综合指数（Royal LePage National House Price Composite），并综合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的数据分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地产咨询和分析的可靠来源。对市场的预测，由Royal LePage的房地产专家根据其专业知识，以及对市场的判断而做出。

责编：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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漫谈加拿大人的“爱国主义”｜居外专栏

每年7月1日是加拿大国庆日。加拿大人将这一天的国庆日称为“加拿大日”（Canada Day），它是加拿大10个国家性法定假日之一，全国放假一天。

“加拿大日”由来

许多历史学家都认为，加拿大的原始居民是印第安人。第一批到达现在叫做“加拿大”这个地方的人，是一万五千年前从亚洲经由连接亚洲和北美洲的陆地即现在的阿拉斯加（Alaska）而来的。他们的后代就是我们熟知的印地安人。

1535年，欧洲航海家雅克•卡蒂尔来到了现在被称为魁北克的地方，有两个年轻的原住居民用Kanata一词为他指路。Kanata在原住民的语言里表示村庄或聚居区。卡蒂尔后来就用Canada一词表示自己发现的新大陆。

1867年，英国议会批准英属北美法于1867年7月1日生效。1879年，加拿大联邦政府将这一天定为节日, 起初称作“加拿大自治日”。直到1982年，英国政府通过《加拿大法案》，并把修改宪法的权利移交给了加拿大。同年10月22日，根据这一法案，才将称呼了一个多世纪的“加拿大自治日”正式改名为“加拿大日”，即加拿大国庆日。

枫叶国的庆祝方式

很多人都熟知加拿大被称为“枫叶之国”。她的国旗就是以白色的底面烘托出一片有11个角的红枫叶，从而使枫叶成为加拿大的象征。

每年7月1日前夕，商店里会摆满各类印有红色枫叶标志的商品，预示着加拿大日的到来。7月1日全国放假的“长周末”期间，各个城市都会举行形式多样的庆祝活动。民众或举家或结伴，穿着有加拿大国旗的鲜红T恤衫或者大帽子，甚至披着加拿大国旗，参加在各地公园举办的富有加拿大色彩的娱乐节目。在公园里，人们品尝着小吃，举家在草地上野营，轻松地观赏着草坪搭建的舞台上举办的音乐节。在“加拿大日”的晚上，各个城市还会在市中心等地燃放盛大的烟火。

除了这些传统节目外，这一天的另一项重要内容，就是取得入籍条件的移民在当天宣誓加入加拿大国籍，成为加拿大联邦共和国的公民，从此拥有选举权和被选举权，并领取加拿大护照。

隐形的“爱国”

尽管媒体也有质疑，加拿大公民对加拿大的国家认同度与其他国家相比并不是最高的，甚至提出公民的省籍认同度高于国家认同度。但不可否认的是，作为一个已经有着150年建国历史的国度，在这个举国欢庆的时刻，民众流露出的爱国情绪，却非常的自然朴实。加拿大人普遍重视家庭相聚的时刻，所以这样的节日不仅是属于国家的，更是属于每一个加拿大居民的。

在加拿大日的这一天，来到公园，你可以看到身披国旗的男子，脸上涂着加拿大国旗彩绘的孩子，甚至套着加拿大国旗图案衣服的宠物狗。他们或仨俩好友，或几口之家，伴着蓝天白云的晴好天气，度过一个慵懒开心的午后。在公园的大草坪上，搭起的舞台上，乐队的歌手唱着民谣或流行歌曲，穿插着祝愿游园民众度过一个美好的假期。沿着河边长廊，笔者还看到了一个民间诗人爱好者的团体，轮番登台朗诵自己写的诗歌。

加拿大地处北美的北部，气温常年偏低。在民众看来，“加拿大日”正值气温适宜景色美丽的夏季，因此假期也更像是一个亲友外出聚会日，亦或是一个可以休闲放松的短暂夏日假期。国与家，此刻完美的结合在了一起。

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加拿大能源分析师朱晓超专栏全集

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