Category: tencent-special-investment

名家专栏头条

兵败南半球？投资澳洲失败的六大原因｜居外专栏

700x190

在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%，澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间，低价类房产价格上涨了1,517%，中价类房产上涨580%，高价类房产上涨432%。也就是说，30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力，低价类房产价格涨幅最高，如今房屋的可负担性正逐年降低，但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情，这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而，仍然有许多海外投资者在兵败澳洲，未获得可观的投资回报，更有甚者遭遇“滑铁卢”颗粒无收。

当下，中国投资者走出去的意愿非常强烈，而如何成功的走出去，是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例，找出失败失利原因，并找出避免同类失误的解决办法，以助力中国投资者转败为胜，赢在澳洲。

1. 项目调研不充分

凡事预则立，不预则废，中国投资者走出去也不例外。当前，绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究，存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误，从而导致决策失误，投资失败失利，例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。

2015年，来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目，看中的便是该项目区域的面积庞大，而单位均价较低，很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时，并未注意所投农场地域的气象条件，导致投资失败。投资后来发现农场所在地常年多雨，薯类农作物无法晒干，而机器烘干成本太高，最终不得不放弃该农场，另行选址。

中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识，在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究，对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估，否则，一旦投资失败，后悔莫及。

2. 尽职调查不充分

在投资者对于项目本身的调研通过之后，强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位，或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后，该项目就像一个吞钱的机器，项目投资预算最初为25亿美元，五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时，投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

3. 政府审批风险估计不足

境外投资中因不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会）主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度，海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批，得到FIRB审批之后才可进行投资。

2016年4月，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）以“国家利益”为由，否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后，澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由，也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。

不少海外投资者认为FIRB对于个人的对澳房产投资批准率为100%，绝不会被“卡”住，从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准为条件）的关键条款。请注意FIRB对于个人的对澳房产投资批准率从没有100%，FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新，那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。当FIRB考量海外人投资申请时，主要评估的是以下几点：

  • 国家利益，投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
  • 竞争议题，投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
  • 对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
  • 对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
  • 投资者的性，投资者是否有明确的商业目的，或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外投资的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。

实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

5. 居间人误导

中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬，往往可能会有夸大项目收益，促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系，也很有可能遭遇投资风险。

据《悉尼晨锋报》报道，自2014年9月份到现在，在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗，并且被吊销了工作执照。目前，这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来，超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走，他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。

因此，中国投资者为了保护好自己的投资安全，必须学会正确处理与居间人的关系，挑选合适的居间人。因此，请注意以下几点：

  • 对居间人提供的信息都要进行验证，不可轻易相信，一旦发现居间人提供的信息不实，立刻终止合作；
  • 不能让居间人完全掌控投资项目，要直接或间接与交易对方进行沟通；
  • 居间人报酬，争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付，切忌一次性支付；
  • 佣金协议或类似协议中明确居间人的义务，并设定完成时间节点以及逾期违约责任。

6. 税务问题

一般来讲，海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说，他们只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房，就需要在澳洲申请税号，然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入。一是持有房产时期的房租收入，一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立，纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子，卖的时候增值了，只要在定义上是“投资房”，也同样需要缴纳增值税，除非房子一直是纳税人的自住房。

另外，税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友，房子的贷款在其他人名下，依然不会改变税赋。当然，如果买房的钱是从海外借来的，则应保留凭证。只要借贷明晰，海外利息同样可以入账。

作为海外投资者，在澳洲纳税的时候的主要弊处在于：

  • 无法适用当地居民/公民的免税额度
  • 无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
  • 需要缴纳海外人额外印花税/土地税

声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳昆州房产交易法律指南（1）置业合同中的十大“问题”条款｜居外专栏

700x190

澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。

为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 房产交易流程（上）
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 房产交易流程（下）
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 主要税务与（首次）置业补贴

需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

以下与各位分享《澳昆州房产交易法律指南（1）置业合同中的十大“问题”条款》

  1. 读者常见问题：林律师，我没有澳洲绿卡，中介说也可以够买澳洲房产，是真的吗？

重点条款解读 – FIRB：

澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（2017年7月1日起，最低申请费为5,500澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。

若以物业属性区分，外资委员会对海外人士的置业行为规定如下：

  1. 新房（期房）：
  • 以住宅用房为例，外国人只能购买全新的房产，即预购房或已经建成却从未出售的房产；
  • 可选择自住，亦可选择投资；
  • 与签证状态无关；
  • 在某些情况下可以豁免无须申请，常见的如买方为新西兰公民，买方配偶为澳洲公民，买方及其配偶以共同共有方式购买住宅用房，开发商所开发项目已获得外资委员会预批等等。
  1. 二手房：
  • 如果买方具有澳大利亚临时居留身分，即居住在澳大利亚并且持有的签证允许买方在澳大利亚连续居住超过12个月，则可以购买二手房做为自住用途，但仍需要向外资委员会提出申请并得到批准；
  • 同时，临时居留签证置业者还必须满足以下条件：
  • 房产必须且只做自住用途；
  • 不可出租房产的任何一部分；
  • 当此房产不再作为主要居所后的3个月内必须出售此房产；
  • 在签证到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房时，必须告知外资委员会；
  • 如果外资委员会需要任何证明文件以审查购房申请时，必须配合呈交。

  1. 读者常见问题：我老婆不让我买这个物业了，但是我前天已经合同都签了！怎么办啊？

   重点条款解读 – 冷静期：

  • 当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定，买方享有5 个工作日的合同冷静期（拍卖往往不会附有冷静期）。
  • 在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额25% 的罚金。

  1. 读者常见问题：林律师，这买房合同也太长了吧！都是英文，简直天书一样！怎么读啊？

重点条款解读 – 标准合同条款：

  • 在昆州房买卖中最常见的是REIQ合同，这个标准合同得到了昆士兰律师协会和地产协会的双重审合。但是，这并不代表使用标准合同一切手续都会得到简化。
  • 事实上，如果买方不聘请律师，就需要非常仔细的阅读合同条款，并且明确了解各种可能发生的情况。如果买方没有按实履行合同条款，将有可能导致合同被卖方终止。合同上规定的时间对合同执行来说是至关重要的。

  1. 读者常见问题：我有一个朋友前两周签的买房合同，但是上周末大洪水有点淹没了一楼木柱，买家让卖家修好，卖家打死不愿意，怎么办啊？

重点条款解读 – 风险转移：

  • REIQ标准合同规定，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买家承担。
  • 买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。如果购买的是公寓或连体别墅等有业主委员会介入的房产则会由业主委员会购买共同的房屋保险。

  1. 读者常见问题：贷款下不来或者我不满意贷款金额的话，我可以撤销这个买房合同吗？

重点条款解读 – 贷款条款：

  • REIQ标准合同规定，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。
  • 合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。
  • 买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。

  1. 读者常见问题：通过建筑及害虫检查报告，我发现这个房子有很严重的白蚁的话，我可以撤销这个买房合同吗？

重点条款解读 – 建筑及害虫检查条款：

  • REIQ合同规定，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。
  • 同样，买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。

  1. 读者常见问题：卖家昨天电话里给予了我一些承诺，我要怎么做可以免得他抵赖呢？

重点条款解读 – 特殊条款：

  • 口头承诺达成的条款很难取证，因此很难保护到买家，因此我们建议任何条款的达成都要以书面的形式加入到合同中。
  • REIQ 合同是可以附加特殊条款的。但是在撰写特殊条款时必须非常小心以免造成合同意思不明确。如果加入特殊条款，建议您向律师咨询，由律师按照您的意愿起草条款以确保您的最大利益。

  1. 读者常见问题：这个物业有一个泳池，但是看上去都已经很久没打理了，怎么样才能证明这个泳池是仍然可以被安全使用的呢？

重点条款解读 – 泳池安全证书：

  • 在达成合同之前，卖家有义务向买家提供揭露申明，说明物业中是否含有泳池，并且泳池是否有泳池安全证书。
  • 如果卖家无法确定泳池是否可以被安全使用，那么卖家有义务要请一名持牌泳池检测人员进行泳池安全检测，以确保该泳池是符合安全规定，例如标志、护栏和建筑规范等等。

  1. 读者常见问题：林律师，您可以做什么调查来保护我这个房产交易不上当受骗啊？

重点条款解读 – 各项调查：

  • 在合同签订后到成交之前这段时间，买方应该安排各种必要的调查以确保其在此房产上的权利。一般需要到产权办公室（Titles Office）进行调查，包括做房屋产权调查和规划图纸调查。
  • 产权调查可以确定登记在此房屋产权上的按揭贷款，以及有无任何妨碍物（如他人通行权或附属建筑物等），还可以检查合同上的第号是否正确。买方还应该项产权办公室调取将购买的地块的规画图以确保在政府登记的地块确实是自己将要购买的，并且合同上的面积也没写错。
  • 买方还可以向房产所属的是政府要求进行以下调查：
  • 此房产需交纳的市政规费有多少，是否有欠缴规费；
  • 水费有多少，如有需要还可以安排特别的水表调查；
  • 此地块的政府规定用途是什么；
  • 房子的排污排水设计图；
  • 是否有被淹水的纪录；
  • 曾向政府提出的建筑报告记录以及审判批记录等。
  • 买方还需要向政府的地税部门调查现屋主是否需要就此房产缴纳地税。另外，交通规划部门可以告诉买家政府现在或将来是否有计划征用此土地。
  • 根据房产的所在地以及其特点，有些客户可能会需要做一些特殊调查：
  • 地块边界的测量；
  • 昆士兰铁路部门的调查；
  • 公司调查以确定是否有公司欠款等；
  • 环境保护部门的调查以确定地块是否受过污染；
  • 高压电线调查；
  • 文化遗产调查；
  • 管理公司调查等等。

  1. 读者常见问题：房屋交割后，有什么类似中国的红本本给我，证明我是业主吗？

重点条款解读 – 产权过户文件：

  • 过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。
  • 如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。
  • 成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。
  • 在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。
  • 政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。

声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

黄岚介绍多伦多顶级私校｜居外专栏

Daisy－700x1905

上一期黄岚地产榜视频我们提到中城区汇集了多伦多乃至加拿大最顶尖的学校，考虑到好多华人家长希望将自己的孩子送到加拿大最好的私校去接受最好的教育，但又对多伦多私校的情况不太了解，今天Daisy黄岚就给大家介绍一下中城区最著名的七大私校。

1. Upper Canada College

 就是传说中的UCC，号称加拿大第一私校，1829年建立，是安省第一个中学，当时创校目的是为了给刚创建的King’s College（即后来的多大）提供生源，后来又跟英国的几所学校关系良好。直到今天该校还一直与皇室保持着联系，Philip王子至今仍担任该校校监。人们都说UCC是加拿大的伊顿公学。

学校坐落在多伦多著名豪宅区 (FOREST HILL)内，是一所男校。占地17公顷，UCC也是森林山的地标之一。学校提供IB课程，拥有超一流的师资、教学设备、及各项设施，旨在将学生培养成为最优秀的人才。UCC的校友包括六位省督、三位总理、七位大法官、四位多伦多市长、24位罗得学者、13位加拿大皇家研究会委员、还有十位奥运会奖牌获得者。学校招收幼儿园到高中的学生，毕业生很多进入美国名校。该校以文科专业著名，崇尚艺术和体育，重视艺术熏陶，在学业上比一般公立学校有更严格的要求，十分注意培养男孩的创造力。

2. Toronto French School

TFS-多伦多法国学校始建于1962年，它的前身是一个家庭学校。由于当时一位律师Harry Giles和太太想要给他们的孩子创造一个双语的学习环境，因此在自己的家里创建了Toronto French School。该校一直在扩张和完善校园，逐渐成为一个设施齐备的大型独立教育机构。TFS课程完善，学生成绩优异，课外活动丰富，又是双语教学，毕业颁发国际通用证书，这些都成为了家长们选择TFS的原因。

老校园位于风景秀丽的Bayview Ave 和 Lawrence Ave交界处，紧邻约克大学。占地30英亩，周边森林密布，交通四通八达，学校的标志颜色为红蓝两色，非常具法国特色。

除了教学成绩优异以外，学校还非常重视学生身体素质和兴趣的培养。现在有超过四十支不同项目的校队，其中游泳、网球、排球、篮球、足球和体操等项目都是该校的优势项目。学生们还可以参加各种俱乐部，以丰富他们的课余生活。

Daisy黄岚推荐TFS大家选择多伦多法国学校基于以下主要原因：学术卓越的预幼儿园到大学入学教育；全方位英语和法语双语教育；被世界名牌大学认可的国际文凭；多元化合作的教育环境；培养学生的国际视野和国际观点；强大的体育节目和各种联课活动；遍布世界各地的成功毕业生。

3. Crescent school

Crescent School是多伦多另一所历史悠久的男校，建校于1913年。在该校学习学生们会收到来自智力、艺术和体育等各个方面的挑战。核心理念是尊重、责任心、诚实以及热情。学校认为，对于男孩子而言，最重要的品质是可以信守自己的承诺。该校100%的学生毕业后都进入大学深造。

该校现校址位于北约克Bayview / Lawrence以北的一片被森林环绕的黄金地段 ，紧邻TheBridle Path社区 和Rosedale Golf Club。一个美丽的30英亩的校园，设施齐全，包括30个带中央空调和暖气的高级教室、图书馆、食堂、5科学实验室、一个设计和技术实验室、两个艺术工作室、7个超过500电脑学校电脑实验室、音乐室。学校建有可容纳350名学生的礼堂，又是一个国家级最先进设备的影院。

Crescent School除了一些基础课程之外，还提供法语、西班牙语、音乐、美术、戏剧、IT、经济、法律等课程。值得注意的是，该校也提供多达13种AP课程。

学校不仅成绩优异，还非常重视学生的兴趣和身体素质的培养。学生们可以申请校队，参加各项校际比赛。

4. Havergal College

Havergal College是加拿大顶级私立女校，建校于1894年，学校共占地22亩。学校主要设施包括运动馆、低年级教学楼、高年级教学楼、学生宿舍楼、剧院、大礼堂、图书馆等等。此外学校也提供24小时全方位保安。

作为知名女校，除了该校艺术和音乐类课程出色，其升学率也是很多家长选择的原因。去年毕业生中，56%被安省大学录取，26%被加拿大其他省市大学录取，12%被美国大学录取，6%的学生则选择留学海外。在这些大学中，不乏一些国际知名学校，例如多大、哈佛大学等。

作为知名女校，该校艺术、文学、体育和音乐类课程名扬全国，为国家培养了众多知名艺术家和体育人才，尤其是100%的大学升学率也是很多家长选择这个名校的原因。该校还提供国际学生交换课程，学生可选择去加拿以外的其他学校学习，时间一般为两周至几个月不等。通过这种交换课程，学生们可以开拓国际视野，更容易的融入社会，适应各种新的环境，建立自信心，以及结交到更多国际朋友。

5. The Bishop Strachan School

Bishop Strachan School (BSS)是北美知名的顶级女子学校。该校建于1867年，已经有超过140年的历史，坐落在著名的森林山高贵社区，是加拿大最古老的女性寄宿学校。

学校与著名的UCC男校隔街相望，两校经常举办一些交流活动。配有体育馆，实验室，电脑室，艺术工作室，剧场等等。

BSS是多伦多第一个专为女子提供教育的学校，BSS的口号是：Girls can do anything，专注培养女孩子的领导力和品德行为，教育女性成为未来领袖，课程重点在于有技术支持的课目，提供国际公认的大学先修课程。学生来自世界各地，是一座远近闻名的国际女子学校。

由于BSS是一座国际招生学校，非常注重国际交流，除英语外，还为在校学生提供法语，西班牙语，意大利语，拉丁语和中文教育课程，每年从BSS毕业的学生100%升入大学，很多学生进入美国，英国等著名大学。

BSS周围绿树成荫，环境优美，安静。虽然很多房屋的年龄都在50年以上，但近年来，很多屋主在不断的装修，翻新和重建，使该社区呈现庄重，高贵之气质，房屋价格也一路走高。

6. Branksome Hall

Branksome Hall 创建于1903年，是加拿大著名的私立女子学校。学校位于多伦多最美丽优雅的高尚住宅区ROSEDALE玫瑰谷，学校的教育理念是以培养女性正直，自信，自立以及富有同情心为宗旨以迎接未来的挑战，并培养学生以国际开放的视野统领各个领域的领导才能。Branksome Hall私立女校是一所在安省排名第一，加拿大排名前10的私立学校，学校的许多教师都是欧洲名校毕业的高材生，众多在该校毕业的学生毕业后被世界名牌大学录取，像哈佛大学、耶鲁大学、剑桥大学、牛津大学等。

值得一提的是，Branksome Hall是全世界唯一一所提供全部InternationalBaccalaureate (IB) 课程的女校。从幼儿园开始就有IB课程。艺术，科学和商科最受毕业生欢迎。加拿大境内的女皇大学、多伦多大学、麦吉尔大学和西安大略大学等大学倍受毕业生青睐，也有很多学生选择去美国和英国的高校继续深造。

7. University of Toronto Schools（多大附中）

多大附中其实属于多伦多的Downtown市中心了，但也紧挨着划分Midtown和Downtown的Bloor大街。由于名气大，也不得不在这里介绍一下。多大附中，（UTS）坐落于市中心Bloor/Spadina，紧邻多大。该校成绩傲人，学费也相对便宜。多大于1910年成立多大附中，名副其实的百年名校。起初该校仅招收男生，六年之后才开始招收女生。

该校以教学质量严格著称，所有的学生均以高分录取，所以该校汇集了大多地区各个族裔的成绩优异的学生，几乎所有的高中毕业生都以优异的学生成绩被名校录取，并有超过80%学生获得各个大学奖学金。UTS和许多国际大公司有良好的合作关系，所有的在校学生都可以获得许多暑假实习机会。

UTS的大学录取率高达100%。从该校毕业的六千名学生当中，95%的毕业生曾获得安省奖学金，80%的毕业生曾获得大学奖学金，有二十二人获得罗德斯奖学金。更有毕业生曾获得1986年的诺贝尔化学奖和2001年的诺贝尔经济学奖。

最令该校师生自豪的是，1986年的诺贝尔化学奖和2001年的诺贝尔经济学奖获得者均是多大附中毕业的学生。UTS师资力量雄厚，六成教师拥有研究生以上学历，很多教师都是其领域的姣姣者。值得一提的是，UTS的学生可以使用多伦多大学的图书馆。

好了，关于多伦多顶级私校的介绍就到这里了，如果还有需要了解更多，欢迎通过居外网联系Daisy黄岚。


责编：Zoe Chan

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在加拿大申请贷款的10步具体流程｜居外专栏

cxz－700x190

当你了解了在加拿大有哪些金融机构（银行）可以提供房屋贷款以后，那么，又怎样获得房屋贷款呢？具体的贷款流程有哪些呢？

1. 咨询房屋贷款专家，获得房屋贷款预批（Pre Approval）

一般来说，在计划购买房屋前，购房者最好先从金融机构（银行）了解自己能够获得多少贷款，或者说，根据自己目前的财务状况，自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则，购房者首先应该从金融机构（银行）获得一份贷款预批（Pre Approval）。

要从金融机构（银行）获得贷款预批，首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此，对于计划购买房屋者，有两种选择：一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜；二是咨询房屋贷款经纪公司，寻求专业代理。

对于选择前者，贷款申请人可以逐个咨询多家银行（金融机构），然后，从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说，贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司，并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款，申请人就需要逐个咨询至少两家银行；但是，如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款，一般地，贷款经纪公司代理多家银行，从理论上来讲，可以为贷款申请人节省时间。当然，如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司，这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案，或者想获得最低利率，有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。

在加拿大，贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练，并通过专业考试获得执业牌照以后，才可以正式上岗；所以，这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务，帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品，为增进客户利益服务。

目前，由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业，更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。

2. 提交各种材料

要获得房屋贷款的预批，一般地申请人需要向金融机构（银行）提供相关材料。这些材料一般包括：

  • 个人的身份证件
  • 工作证明
  • 收入证明
  • 工资条
  • 报税的证明
  • 银行交易流水
  • 银行账单的证明等等材料。

金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款，或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地，银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中，银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额，同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是，请注意，一般地，在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率，并不是银行所给予的最后利率。这个利率标准只是一种参考利率，而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息，银行才会给出最后确定的利率水平。

3. 根据贷款预批寻找满意的房屋

购房者获得银行的贷款预批以后，可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后，购房者一般要签订房屋买卖合同（Sale and Purchase Agreement）。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说，购房者在一定的时间期限内（一般是7天到10天）必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款，那么，该买卖房屋的合同将作废。

4. 提交房屋买卖合同和房产信息

当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后，需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行，以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大，关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸：即MLS（Multi Listing Services）所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸，所以，在签订了房屋买卖合同后，就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地，房产经纪都会有该信息的电子版；所以，在签订房屋买卖合同以后，请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪，以便最后从银行获得最后贷款批准。

5. 工作收入和银行信息资料更新

如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月，银行在做最后贷款审批时，一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息，确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化，确保申请人有足够的购房首付资金，而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明，以及有关所购买房屋的具体材料，确定是否批准贷款和贷款利率水平。

6. 银行批准贷款

一般地，银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内，银行批准了申请人的房屋贷款，那么，申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说，在取消该条件以后，房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。

一般地，银行批准了申请人的房屋贷款以后，会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为：Mortgage Commitment。请注意，一般地，银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是，只有申请人满足了这些条件以后，银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明，收入证明，银行的流水账单证明，首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求，银行在最后发放房屋贷款时，还需要贷款申请人继续更新工资条，银行流水账单等材料。此时，有些读者可能会问道，在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗？为什么在最后发放贷款前，银行还需要呢？因为银行要确保在最后发放贷款资金时，申请人的收入和债务没有恶化，银行的首付资金充足并合法。

7. 贷款合同一般包括的内容

贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题：能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中，除了这两个最重要的条件外，还包括其他条件。例如：

  • 所获得的贷款利率是浮动还是固定
  • 所获得的贷款是开放还是封闭
  • 贷款合同的期限是几年
  • 贷款的分摊期限是多少年（25年还是30年）
  • 提前还款的条件（pre payment privilege）
  • 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款
  • 罚金计算的方法
  • 谁来收缴房产税
  • 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等

在签订房屋贷款合同时，贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些，那么，在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以，贷款申请人要和贷款经纪全面沟通，确实获得适合自己的房屋贷他条件在内）才是最好的房屋贷款产品。

8. 向银行返回所签订的贷款合同，并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息

申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同，申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息：包括电话，电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后，会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说，在最后的交易过程中，购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前，贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如，要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。

9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意

有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后，就万事大吉了，只等着银行放款就可以了。其实，在加拿大获得房屋贷款的过程中，事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者，在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前，银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么，这时就会有人问，银行不是已经发放了贷款合同了吗？已经批准了房屋贷款了吗？但是，要记住，在已经批准的贷款合同中，银行设置了不少限制条件的。在这期间，只要在合同中的这些条件有可能被破坏，那么，银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化，那么，银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此，在最后获得银行的房屋贷款批准以后，和在银行最后发放房屋贷款之前，购房者（贷款申请人）切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如，不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件，同时，也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化；这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。

10. 与律师会面，签署各种文件

银行“最后”（这次确实是“最后”）批准房屋贷款，并决定发放房屋贷款以后，就会通知购房者的代理律师，并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件，包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后，购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。

以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程，可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段，并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样，才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。

（本文仅作为一般的信息介绍，并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议，请联系您的房屋贷款经纪，并获得专业服务。房屋贷款经纪，一般为客户免费咨询服务。）

责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大？｜泰国

在曼谷，在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。

购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛，近几年来，我们看到人们会在开盘之前在大街上睡几个晚上，以确保自己能够抢到最好的房源。

曼谷的公共交通系统，即BTS（架空列车）、MRT（主要是地下铁路）和BRT（快速公交系统）正在扩展，这可以归功于4年前开始执政的当前政府。

曼谷BTS在市中心的Siam站

2014年以前，曼谷的基础设施开发毫无进展；是当前政府推动了这一进程——而且速度非常快。

目前，整个曼谷有78个公共交通站点以及超过110公里的公共交通网络，到2025年，曼谷将建成相当于现在的两倍的公共交通网络。

购房者和投资者都不应忘记连接曼谷市中心和素万那普（Suvarnabhumi）国际机场之间的机场快线沿线站点。值得注意的是，过去一年这些站点对于购房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前伦敦的公共交通网络。短短7年之后曼谷也会拥有同样的出行方式。

曼谷公共交通网络的未来（点击看大图）

让我们来看一下是隆（Silom）架空列车沿线两个公共交通站点附近的几种共管公寓的售价。

BTS Talad Phlu距离曼谷市中心10站，约30分钟。Talad Phlu附近共管公寓的中间价格约为310万泰铢（约62万元人民币），每平方米均价为93,228泰铢（约1.86万元人民币）。

BTS Krung Thonburi距离市中心只有3站，不到10分钟即可到达。在这里，共管公寓的中间价格目前约为630万泰铢（约126万元人民币），每平方米均价为12.4万泰铢（约2.48万元人民币）。

显而易见，共管公寓的实际售价由多种因素决定，但这个例子很好地说明了一个事实，即人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。

在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。

根据售价，一个距离BTS Talad Phlu仅需步行3分钟的项目可以实现每年高达5.22%的租金回报率。

距离同一站点需要步行10分钟的一个类似项目的租金回报率则较低——每年4.41%。

虽然租金回报率看似差别不大，但从全年来看，累加起来也是不小的金额。

许多开发商已经为其距离公共交通站点仅几步之遥的共管公寓创立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不过，居住在曼谷公共交通站点附近并不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000万泰铢（约200万元人民币）。在距离公共交通站点较远的地方，价格显著下降。

如果您第一次在曼谷投资房产，购买紧邻公共交通连接点的共管公寓将会让您有更好的机会获得高租金回报率，也会让您在未来转手变得容易得多。

居外网推荐曼谷近铁精品房源

1. Ideo S115——距离BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35层楼的高层公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配备多种现代化设施，包括超大泳池和屋顶花园。附近有Big C超市，还临近地铁，249万泰铢（约¥50万）的价格可以称得上非常实惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距离MRT Phetchaburi站290米

位于Makkasan区域，毗邻于 CBD 中央商务区的Asok 和 Rama 9交汇处，是曼谷唯一的城市双CBD交汇处。拥有这里，就拥有所有的城市配套，高端商场、医院、大学都近在咫尺，地铁5站可到素万那普机场。

3. Niche MONO Sukhumvit——距离BTS Bearing站250米

34楼高层公寓，位于曼谷素坤逸名门之地，跨国房企联合打造呈现高端品质。乘坐BTS 轻轨可轻松抵达素坤逸区热门区域；项目周围有满足生活需求的商场、国际学校、医院、餐厅和娱乐场所等。

点击图片查看以上居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

 

责编：Zoe Chan

 

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

洛杉矶名流购房屡创新高 跟James Pratt去看今年流行什么？｜居外专栏

James-Pratt－700x190

对于洛杉矶和加州的房屋卖家来说，2018年伊始无疑是一记激动人心的。

今年早些时候Hard Rock Café的联合创始人Peter Morton将其位于Malibu海滩的家以110万美元的天价（每平方尺均价超过13,000美元，约8.6万元人民币）卖给了油气大亨Michael S. Smith。然而对于当地买家来说情况可就没有那么乐观了，由于市场上可供选择的房产较少，间接导致了今年房屋交易价格创下了4月历史同期的最高，这同时也意味着该区域的房价已经连续三个月突破了历史新高。这是自2007年次贷危机以来房产再次开始出现大幅溢价的情况。

今年4月洛杉矶房价的中位数约为59万美元（约389万元人民币），较上月增长约1%，比去年同期增加了7.3%。来自Corelogic的分析师Andrew Lepage表示南加州房价的上涨很大程度上是因为市场上房源的短缺所造成的。事实上今年洛杉矶郊区待售房源的稀缺程度甚至有些不正常，4月份的房屋成交量较一年前下降了约8%。

另一方面，4月份价格介于2-3百万美元的“轻奢”型产品在洛杉矶却非常走俏。在洛杉矶整体房屋销售量与去年基本持平的情况下，这类户型的销售业绩较去年增涨了约39%，当仁不让地成为了市场上最强势的竞争者。

洛杉矶顶尖房产中介谭雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）

此外，之前相对低迷的市场板块，类似于世纪城（Century City）地带的高端公寓如今也越来越受欢迎。在高端公寓界顶尖的房产中介谭雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）在她的发文中指出，世纪城旁边的综合型购物商场Westfield Mall提供了电影院，高档餐饮，超级市场以及各式各样的商铺，生活非常便利。同时比佛利山庄（Beverly Hill）和世纪城也将马上迎来振奋人心的一站式高端服务公寓小区：四季公寓（Four Season Residences）和世纪广场公寓（Century Plaza Residences）。这将很大程度上改变洛杉矶的城市面貌。

价格介于4百万到1千万美元左右的房产也有不俗的表现，因为不少刚刚在另一档市场（2-3百万）赚得盆满钵满的卖家难免要开始考虑升级起他们的住家。

洛杉矶1740 Stone Canyon Rd豪宅

谭雅刚刚挂牌的一处房产就非常让人心动：地址位于1740 Stone Canyon Rd, Los Angeles, CA90077，报价429.8万美元（约2,835万元人民币），包括4间卧室，一间非常宽敞的厨房，还奉送拥有6个灶台的商用炉灶以及窗外San Fernando Valley Hills的优美自然风景。

在同一条街道上，居外网有以下这套现代化豪宅挂牌。1704 Stone Canyon Rd，由Zoltan Pali和FAIA（年度建筑文摘/住宅）设计的建筑已经全面翻新，屡获殊荣。面积约5,800平方英尺，量身定制，追求最大舒适度，室外有壮阔的湖景和山景。

居外物业编号：39658226  点击查看房源信息

谭雅透漏这处房产潜在买家不少来自本地，他们极其注重隐私，却又想兼顾生活上的便利，一心想寻找一处靠近Hotel Bel Air和比佛利山庄的住所。对于这样注重生活品质的买家，他们的预算可以高达500万美元（约3,300万元人民币）。

除了传统的高端别墅以外，主打安保特色的门禁社区过去5年来在洛杉矶也越发地受到买家的青睐，而且在名流界尤其吃香。比如2016年奥斯卡影后珍妮弗·劳伦斯（Jennifer Lawrence）就曾以800万美元（约5,278万元人民币）在Hills of Beverly complex为自己购置了一套住所；好莱坞名导泰勒·佩里（Tyler Perry）则在Mullholland Estates购置了一套价值1,450万美元（约9,566万元人民币）的别墅，并且在6个月后以1,540万美元（约1.2亿元人民币）的高价转手卖出。

泰勒·佩里（左）和珍妮弗·劳伦斯

谭雅认为，安全性是人们选择门禁社区的一个重要原因。眼下无论是当地还是外国买家都越来越看重居住的安全性，也更倾向于选择带有门卫的小区，像是Bel Air Crest, Mulholland Estates；或者是像Wilshire Corridor以及Century City这类安保设施较为完善的高层公寓。进入2018年以来，得益于股市的不景气，洛杉矶这类房产的售价几乎在各个价格区间段都屡创新高。

居外网上出售的洛杉矶Wilshire Corridor的2卧2卫10楼公寓，享有城市灯光的壮丽景色。物业编号：40201493 点击查看房源信息

今年6月，知名房地产开发商Gala Asher旗下高端门禁社区Wallingford Estates内的一个单位被摆上了货架，喊价1.35亿美元（约8.9亿元人民币）！如果这处位于比佛利山庄邮局附近的房产最终以这个金额成交，那它将创下整个洛杉矶有史以来住宅交易价格的新纪录。

今年接下来房屋市场预计将继续走强，而洛杉矶和加州的房地产将会是一个绝佳的投资选择。点击查看居外网上更多的洛杉矶豪宅房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询。


翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

【安居置业加拿大】密西沙加（Mississauga）社区East Credit介绍 | 居外专栏

Jackie-Jiang-700x190－20150112

位于大多伦多西部的密西沙加（Mississauga），是一座极具活力的都市。其城市规模在加拿大排名第六，共有71家世界五百强企业的总公司或大区总部落户于此。密西沙加环境优美、经济蓬勃。有力的行政发展，使得它商机无限，财源丰富。优美和谐的居住环境，和良好稳定的治安状况，更使其成为众多移民朋友投资置业的一大热点区域。在之后几篇专栏文章中，我将为大家介绍几个位于密西沙加的优质社区。我们先由East Credit开始。

East Credit社区是密西沙加中部传统的高尚社区。

  • 地理位置

East Credit社区地处密西沙加城市中部，位于Credit River以东，社区西部边界线为Credit River，东部边界线则以Mavis Road为分界线，北边至401高速公路，南到403高速公路为止。

  • 社区概述

West Oak Trails社区男性人口占48.87%，女性占51.13%，与奥克维尔的平均水平相仿。

East Credit社区男性人口占49.30%，女性占50.70%，与密西沙加的平均水平相仿。

社区内除了官方语言英语之外，其他各种语言占比都比较高。最有意思的是“混合语言”占到了很重要的位置。可见作为密西沙加老牌的优质社区，East Credit早已受到各个族裔居民的普遍认同。

整体来看East Credit的移民人口占比颇高，约六成以上都是移民。这一数字比城市总体水平高出不少。这也从另一个侧面表明，这里深受广大移民朋友的喜爱，是移民家庭安居乐业的一个好选择。

East Credit已婚率很高，超过六成。East Credit社区人口年龄层分布总体较为年轻，因此这也是一个非常具有青春活力的社区。45岁以下的人口占了接近65%。年轻有活力的青年群体给整个社区带来了新鲜血液以及源源不断的朝气。

East Credit社会普遍居民受教育程度不算低，近一半的居民拥有大学文凭，13.93%的居民拥有College文凭。家庭平均收入也略高于城市水平。虽说不算大富大贵，但绝对算得上小康之家。

East Credit社区主要以独立屋的房屋类型为主。独立屋占到了所有房源数量的一半。而与城市平均水平形成对比的是，社区中公寓的数量非常少。这也从侧面说明了这是一个相当优质，居住环境颇好的社区。

而在房龄方面，社区房屋的主体还是比较新的。主要集中在11-25年。社区中的部分区域，还有大量的10年之内的房子。大量的新建房源，也大幅度的提升了社区的居住品质与房源质量。

社区中的房源主要是自住房，出租的情况要远少于城市平均水平，其比例甚至只占10%左右。因为自住人口多，流动人口少，也就增加了社区的安全系数。同时，相对稳定的住户也会更爱惜自己的房子，房屋维护质量通常也会高于出租屋。这样作为买家也更有可能购买到更优质、养护状态更好的房源。

  • 交通出行

社区的西边是Milton到多伦多的GO Train， 社区居民可以通过Streetsville和Erindale两个火车站到达多伦多，也可以通过在社区南面和背面的403和401高速来往于密市和其它城市之间，正是这一交通的便利使得这个社区居住了很多跑通勤的双薪家庭。

社区小学：

  • (Elem. JK-5) Britannia Public School
  • (Elem. JK-5) Edenrose Public School
  • (Elem. JK-5) Sherwood Mills Public School
  • (Elem. JK-5) Whitehorn Public School
  • (Elem. JK-5) Willow Way Public School

社区初中：

(6-8) Fallingbrook Middle School

社区高中：（9-12）

  • Rick Hansen Secondary School
  • Mississauga Secondary School
  • Streetsville Secondary School

Rick Hansen 高中成立于 1999 年，现有学生 1903 人。学校以著名残疾青年 Rick Hansen 的名字命名，用以激励学生身残志坚的自强不息的精神。同时，学校在校舍设施竭尽全力 为残疾学生扫清各种障碍，提供各种方便。此外，学校在慈善募捐，高科技应用，机器人 设计等方面都有不俗的成绩。

Streetsville 高中成立于 1958 年，是密西沙加名副其实的老牌高中。学校现有学生 993 人，其中英法双语课程的学生有 264 名，该校是密西沙加市开设英法双语课程的三所公立 高中之一，同时学校也开设一些特殊课程如摄影艺术和音乐制作课来促进学生各方面能力 的发展。Streetsville 高中在去年的菲沙排名中得分 7.6，列 112 位，是密西沙加第六大 高中。区内 Creditview Road 以西的学生上此高中。

  • 娱乐设施

社区内的大小近20个公园绿地疏密有致地分散在社区的各个地方，社区内还有高尔夫球场，社区活动中心，为社区的居民提供了充足的室内、室外休闲活动和健身场所。

此外，位于Mavis Rd和Britannia Rd交界处的占地两千平尺的HeartlandTown Center是一个大型的商业广场和购物中心，也是East Credit社区的地标建筑。它聚集了几乎所有主要的大型商业批发零售和连锁超市品牌，如Best Buy、Canadian Tire、Costco、Walmart、Future Shop、Home Depot、Lablows等等。另外，社区的东南部还靠近城市中心Square One。

居外网密西沙加East Credit房源推荐：

1. 5212 Charnwood Cres.

房型：4卧4卫6车库
楼层：共 2 层
特色：精心维护，联锁车道和人行道，美丽园景，步行数分钟到顶尖学校
房价：1,249,900加元（约¥648万）
物业编号：40222292 点击查看房源信息

2. 5338 San Remo Crt.

房型：4 卧4卫6车库
楼层：共 2 层
特色：华丽的行政住宅，专业养护的园林院子，高雅的中性装饰，硬木地板，燃气壁炉
房价：1,498,800加元（约¥777万）
物业编号：34520643 点击查看房源信息

3. 5220 Durie Rd.

房型：5卧6卫10车库
楼层：共 2 层
特色：花费超过25万加元进行翻新和升级，约8,000平方米的生活空间，实木楼梯和2个天窗，带花岗岩柜台的家庭厨房，交通便利
房价：2,388,000加元（约¥1,238万）
物业编号：39650288 点击查看房源信息

点击查看居外网上更多密西沙加East Credit的在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询盘

 

（数据来自加拿大MLS 2018年最新数据）

责任编辑：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

黄岚盘点多伦多著名公立高中（中城区）｜居外专栏

Daisy－700x1905

上一期黄岚地产榜，Daisy给大家介绍了Midtown中城区的一些情况，这期，来和大家介绍一下中城区的公立学校。

由于我们华人在买房时对孩子的教育环境十分重视，所以学区是很多中国家长们买房考虑的首要因素。今天Daisy黄岚给大家介绍Midtown中城区的四所公立高中名校以及学区房的情况。

说到多伦多的学区房，中国人比较熟悉的地区万锦，列治文山和旺市，都是属于约克区的。的确，从菲沙研究所的排名来看，约克区的整体成绩与排名都远远地好于多伦多地区。 但是，单独看排名的学区选择是偏颇的，多伦多有着无与伦比的地域优势和良好的教育传统的熏陶与浸染，这都是不可忽视的。

North Toronto Collegiate Institute 北多伦多高中

北多伦多高中，安省排名第33/747，是位于的传统豪宅区旁边的一所公立学校，靠近Yonge和Eglinton夹角，是不折不扣的西人主流社区高中，学校规模较大，在校生1200名左右，据官方统计，有90%的学校毕业生进入大学深造。建校于1912年的百年老校。由加拿大最著名的建筑商Tridel开发承建，校舍获得LEED金奖。

北多伦多高中的学区范围横跨了好几个热门地区，也是我们常说的中城区，地处社会中高阶层社区，教育背景多元化，深得西式欧洲教育的传承。大多数学生都精于某项运动或专注于自己的爱好，学术成绩也从来不逊色。学校注重学生领导力和社会责任感的培养，学生会每年组织“慈善周”捐款活动，筹集款项资助社会各界。学校还有多伦多唯一一个校际仪仗乐队。组织各类学术与特长俱乐部，让学生学以致用。

该校区范围的社区居民62%是欧洲后裔，23%北美后裔，10%亚裔及拉丁裔，华裔较少。

Lawrence Park 高中

在中城区稍稍偏西北的地方，也有一所高中名校，Lawrence Park Collegiate 劳伦斯公园高中。这所高中和著名的私立女校Havegal 相当近，位于Avenue Rd 和 Lawrence 大街。2017年菲沙研究所排名与前面的北多伦多高中并列33/747。

当地很多家庭喜欢送孩子到劳伦斯公园高中，就是因为浓厚的传统色彩，和文化传承。学校的座右铭是 让学习之爱绽放。

学校提供50多个俱乐部活动和丰富的体育校队，在多伦多教育局的多项比赛中屡屡夺冠。

法语、体育、音乐是该校的特色。劳伦斯高中是多伦多市内首间提供乐队和管弦乐队课程的学校。学校还在戏剧，物理等学科成绩显著。学校百分之九十以上的毕业生到大学深造。

学区范围内的社区族裔组成是欧裔62%，北美30%，亚裔5%，所以对孩子英文能力要求较高。学校新移民数量比较少，

Forest Hill 森林山高中

多伦多传统豪宅区，即401以南的多伦多市内，包括Rosedale（玫瑰谷）、Forest Hill（森林山）、Bridle Path（跑马径）等。这些豪宅区的共同特点是历史传统悠久，房型独具匠心，社区内树木参天，花团锦簇，环境幽静，

Forest Hill森林山高中, 是一所毋庸置疑的经典名校。 自1946年成立以来, 在菲沙研究所每年的排名中一直名利前茅，2017年排名68/747。

听其名“Forest Hill”就已经可以推算得到﹐这间学校位於多市的富豪区Forest Hill﹐附近就是Old Forest Hill Road那些百万豪宅﹐除了﹐地理位置优越，学术成绩也有口碑﹐据说，其所提供的ESL（English as Second Language）班特別好，让孩子能够很轻易简单地学习英语。

说森林山高中是顶尖学生的教育并不为过，学校建校以来致力于学生领导力（Leadership）的培养。从学校毕业生中我们可以看到长长的政治领导者、公司CEO、创业者的名单。

另一特点是11和12年级学生的co-op实习课程，提供学生的2年实习，使学生扩大了社会接触面，锻炼了实际工作能力。

森林山社区有四分之一的人口族裔是犹太人，最多的族裔比例还是欧裔，占79%。华裔比例7%

Leaside High School 利塞得高中

Leaside High School闹中取静，校园环境优美大气。 学校从1945年建校那一刻起就毫不掩饰他的学术成绩为主的教学定位，2017年菲莎研究所的学术排名39/747。这所高中在计算机、自然科学、生物、化学、物理等学科均表现出色。学校语言文学教学尤为突出，很多著名的作家均毕业于该校。

学校注重学生的全面发展，音乐、时尚、体育等都有所涉猎，给学生提供充分展示与锻炼的机会。但这所学校没有ESL课程，也不收取国际留学生。

中城区除了上述公立学校外，还有大量顶级私校。Daisy黄岚下次视频与大家分享顶级私校介绍，欢迎关注

责编：Zoe Chan

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国香港房产全知道（四）——新界西 | 居外专栏

Ankely Tam700x190

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。今期为大家带来《中国香港房产全知道之三——新界西》。

八十年代以先香港新界仍主要为乡郊地区，人烟较稀少，住屋大部分都是二三层楼高的村屋，随市区土地不足，发展不断向北推进，早期发展主力是以兴建公共屋邨为主要目的，时至今天，新界已担当新市镇重要角色。

新界分东、西两区，而新界西的两大市镇就是屯门和元朗。

香港新界西

随着国家策略发展大湾区；利用港深西部通道、港珠澳大桥、赤鱲角连接路，可接驳近在咫尺一桥相隔的珠海横琴和澳门，经屯门码头亦可往返澳门、深圳、珠海，实现三地无缝的互动交通枢纽。另一方面，大屿山香港国际机场持续发展航运、物流，预计配合大桥即将开通，必然缔造大量发展空间，同时带动不同阶层人口迁移，造就住屋市场潜在庞大需求。

与西鐡接驳的轻鐡穿梭屯门、元朗、和天水围。

轻铁路线图

屯门区

位置偏离市区，路面交通主要靠屯门公路九号干线及青山公路连接市区。此外，2003年西铁线正式启用后，现在已能够快捷通往九龙西等地区。

屯门区稍为触目的大型屋苑有早年已入伙的”黄金海岸”、”新屯门中心”、”屯门市广场”、”星堤”等，以至5年前才入伙的”珑门”。而刚入伙不久的”*琨仑”、”*Napa”和”*满名山”尚余下少量单位仍在发售中。仍处于楼花期快将入伙的还有”城·点”、”菁隽”、”*珀御”、”丰连”、”*双寓”，但这批楼花通通都只是小型单位，甚至是纳米户，意思是实用面积只介乎一百至二百平方呎左右。

珑门
琨仑
Napa
满名山

点击查看居外网上中国香港新界房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询

元朗区

原本主要被渔塘和农田包围，然而发展需要通过土地收购、农地补地价等大量烦复程序才得以落实，而且地理环境同样与市区隔阻，所以元朗区发展速度相对较慢。直到1998年三号干线正式通车，往来九龙、香港岛和香港国际机场的路程才大大缩短。再加上2003年西铁线正式启用，半小时内便能瞬间直达尖东站，及后至2009年伸廷线更直至红磡站。现时元朗的交通版图规划已大大改善。此外，经皇岗口岸至深圳市乘过境巴士也只需约半小时，甚为方便。

元朗区拥有两个市镇；元朗新市镇及天水围新市镇。

元朗市中心
天水圍

元朗市中心人口密度相当高，楼宇以楼龄较高的大厦和唐楼为主。较早期开发的屋苑有”新元朗中心”,和大型独立洋房项目”锦綉花园”、”加州豪园”、”加州花园”等，直至新鸿基的千亿投资“YOHO”系列于2003年展开，分别建成”YOHO Town”、”YOHO Midtown”、”*Grand YOHO”，将元朗面貌焕然一新。继而落成的有”葡萄园”、”溱林”、”溱柏”、”*尚悦” 、”*柏峦”。及至近年更百花齐放陆续入伙的”*Park Yoho”系列、”尚筑”、”*富豪·悦庭”、”娉廷”、”意花园”，”世宙”、”*朗屏8号”、和明年入伙的”*柏逸”。

YOHO
尚悦
柏峦
Park YOHO
富豪·悦庭
朗屏8号
柏逸

点击查看居外网上香港新界元朗房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询

天水围新市镇大部分土地均被政府发展为公屋、资助房屋、政府机构和社区设施，至今最具代表性的私人住宅就只有90年代的”嘉湖山庄”和柏慧豪园。

注： *部分单位仍在出售中

 

责任编辑：Zoe Chan

 

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

加拿大贷款新分类详解：如何影响借款人所获房贷利率 | 居外专栏

cxz－700x190

获得最低贷款利率是每位寻求房屋贷款者的追求目标之一。能否在同等条件下获得最低贷款利率决定于许多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府对房屋贷款所实施的新分类标准影响着借款人的是否能够获得最低贷款利率。因此，对于寻求房屋贷款人来说，是否能够获得最低贷款利率，首先应该明确了解加拿大政府关于房屋贷款的分类标准。

旧分类：高比率房屋贷款和一般房屋贷款

在2017年以前，在加拿大的房屋贷款一般被分为两类：高比率房屋贷款（High Ratio Mortgage）和一般房屋贷款（Conventional Mortgage）。前者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20% （不包括20%）的房屋贷款；后者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% （包括20%）的房屋贷款。

按照加拿大联邦政府的政策规定，当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20%（不包括20%）时，必须购买房屋贷款违约保险；而当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% （包括20%）时，不必购买房屋贷款违约保险。房屋贷款违约保险属于一次性购买支付；所支付的保险费用根据购房者首付资金占总房价的比例分为三个等级；首付资金的比例越少，购房者所支付的保险费用越高。

有些购房者，在申请房屋贷款时为了避免支付房屋贷款违约保险金而提高自己的购房首付资金比例。但是，其不知，在申请房屋贷款时，虽然因为提高了首付资金的比例而避免了支付房屋贷款违约保险，但是，此时，借款人此时所获得房屋贷款却要支付更高的贷款利率。因为从银行的角度来看，未获得保险保护的房屋贷款比获得保险保护的房屋贷款拥有更高的损失风险，所以，借款人要为未获得保险保护的房屋贷款支付更高的利率。

此外，购房者为了积累超过20%的首付资金比例需要延迟自己的购房时间，这实际上也错过了购买合适房屋的机会。就过去20多年的房地产市场价格变化历史来看，在房价持续上涨的市场状况下，购房者为了积累超过20%的首付资金而延迟购买房屋，最后，购房者实际上要为购买同等的房屋支付更多的费用。

因此，明智的房屋购买者会在已经拥有5%的首付资金的情况下申请房屋贷款，在支付房屋贷款违约保险金的同时，按照获得最低房屋贷款利率的条件下，尽快购买到自己梦想的房产。

新分类：已经获保的房屋贷款，可以获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款

从2017年开始，加拿大联邦政府在继续收紧房屋贷款政策的前提下，对房屋贷款的做出了新的分类。新的房屋贷款分类已经弃用了原有的高比率房屋贷款（High Ratio Mortgage）和一般的房屋贷款（Conventional Mortgage），而采用了已经获保的房屋贷款（Insured Mortgage）、可以获保的房屋贷款（Insurable Mortgage）和不可获保的房屋贷款（Uninsurable Mortgage）三类。这种新的分类实际上使更多的借款人在同等条件下能够获得最低的房屋贷款利率。

1. 已获保的房屋贷款（Insured Mortgage）

 什么是已经获保的房屋贷款呢？如果从字面上理解，已获保的房屋贷款就是指已经购买了房屋贷款违约保险金的房屋贷款。实际上，已获保的房屋贷款（Insured Mortgage）可以等同于原来的高比率房屋贷款（High Ratio Mortgage）。因为按照加拿大联邦政府的规定，购房者的首付资金低于20%（不包括20%），在申请房屋贷款时，必须购买房屋贷款违约保险金。也就是说，在这种情况下，购房者所获得的房屋贷款属于已获保的房屋贷款。如前所述，借款人在申请这类房屋贷款可以从银行获得最低的贷款利率。

如果仅从购房者首付资金的比例来看，原来的一般房屋贷款又可以被分为可以获保的房屋贷款（Insurable Mortgage）和不可获保的房屋贷款（Uninsurable Mortgage）。

2. 可获保的房屋贷款（Insurable Mortgage）

目前，在加拿大有三家公司为房屋贷款提供违约保险。这三家公司分别是CMHC, Genworth和Canada Guaranty。可获保的房屋贷款指能够满足这三家公司所要求的获得保险标准的房屋贷款。可获保的房屋贷款与已获保的房屋贷款的最明显区别，在于谁来支付房屋贷款的违约保险费用。在已获保的房屋贷款的情况下，借款人支付房屋贷款违约保险费用；但收益人是银行。而在可获保的房屋贷款情况下，银行支付房屋贷款违约保险费用，收益人仍然是银行。也就是说，在这种情况下，银行为自己所发放的房屋贷款投保。

对于银行来说，可获保的房屋贷款实际上也降低了银行的损失风险。因此，在可获保的房屋贷款的情况下，借款人可以获得最低的房屋贷款利率。

3. 不可获保的房屋贷款（Uninsurable Mortgage）

不可获保的房屋贷款，指那些不能满足提供房屋贷款违约保险条件的房屋贷款。对于银行来说，这些无法获得违约保险的房屋贷款是风险最高的房屋贷款。因此，在这种情况下，借款人就要支付更高的利率，以补偿银行所面临更高的损失风险。这就是一种市场的力量。

如何界定可获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款

那么，哪些房屋贷款属于可获保的房屋贷款呢？哪些又属于不可获保的房屋贷款呢？

1. 满足可获保房屋贷款的条件

  • 所购买的房屋价值低于100万加元（请注意，目前在多伦多和温哥华很多房屋的价格都在100万加元以上）
  • 贷款分摊期最多为25年
  • 满足加拿大银行的房屋贷款压力测试利率（目前，加拿大房屋贷款压力测试利率为5.34%）
  • 2-4单位（2-4 units rental house）的出租住宅

2. 不可获保房屋贷款的条件

  • 所购买房屋的价值超过100万加元
  • 贷款分摊期30年
  • 再贷款（即以现有房产净值作为抵押获得再贷款）
  • 一个单位（1 unit rental house）的出租住宅

所有购房贷款者都在寻求最佳房屋贷款方案；但是，如何获得最佳贷款方案？这就取决于借款人是否能够准确理解什么是最佳贷款方案。一般地，这些贷款方案包括贷款金额和各种贷款条件。明确这种新的房屋贷款分类，有助于贷款申请者获得最优贷款方案，包括获得最低贷款利率。

（本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何投资和经济决策的依据。）

责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。