关于移民,中国人最容易误解的6件事!第二个就错的很离谱! | 居外专栏

经过我们这些年经济的飞速发展,移民已经成了中国人最常谈论的话题。尽管社会开放程度渐深,在谈论移民的时候,还是有人容易走进一些误区。

今天我们就来讲一讲,关于移民,中国人最容易误解的六件事。

误解一:贫贱不能移

虽然有些国家的移民项目是土豪专属,比如现在已经关闭的英国投资移民,200万英镑起步;塞浦路斯护照,200万欧元入门,更夸张的是法国,1000万欧元投资换临时绿卡,这些项目当然是贫贱不能移的。

但不是所有的投资移民都是土豪专属,有很多移民项目,一般中产家庭就能接受。比如马耳他,购买25万欧元的国债即可拿绿卡,5年后还可带息返还。如果你没这么多钱,还有融资方式可以选择,价格低至7万欧元。

一般专业经验不够、又不想学英语,做不成技术移民的人,只能靠花钱投资移民。但是有一个数据很少人知道,和土豪们喜欢的投资移民相比,不需要投资的技术移民才是中国人移民的主流。

2017年中国高净值人士移民数量突破了10000名,按照一人申请,全家移民的规则,也只有大约5万人,10000个中国富豪家庭。和一年几十万移民出去的数量相比,只占一小部分。

澳洲、加拿大、美国都是中国人喜欢,既能投资移民,又可以技术移民的国家。做技术移民一般都需要雅思成绩、专业经验、年龄等等要求,中国经过几十年的努力,已经培养了一大批符合技术移民条件的人才,移民国家可以优中选优。

误解二:移民后是去做“二等公民”

经常有热心的朋友在文章下留言:“你们一天到晚教别人怎么移民,不知道移民出去就是做二等公民吗?”

其实,这也是一个天大的误解。

以400万美国华人为例,有些媒体上说,华人在美国地位低下,连黑人老墨都不如,不过是二等公民。我们先不做否认,因为数据是最直接的证明,2017年美国皮尤研究中心发布了一份报告,对400万美国华人的生活状态做了详尽的调查,并给出了直观结果。

首先,目前美国共有400多万华人,是整个亚裔中最大的群体。

整个美国家庭收入中位数比较,亚裔家庭为6,6000美元,华人家庭为6,5050美元,高出美国居民平均水平。

在25岁以上受教育程度来看,美国人获得本科学历的平均水平为28%,华人为51%,这与华人家庭特别重视教育有关。

有57%的华人认为,自己现在的生活比父辈要好。这也是除日裔外,大部分亚裔的共识。

在拥有医保上,华人也高出全部移民群体,只略低于本地美国人。

图片来源:网易数读

一代又一代人的牺牲和努力,换来了今天华人在美国的地位,他们早就不是二等公民,而是美国社会不可或缺的力量,他们为中华文化的传播和中华崛起贡献了巨大力量。

误解三:移民后中国户口要被注销

这个是被传言误导了。

移民后不一定就变成外国人,因为如果你只是拿了绿卡,依然还是中国人,没人有权力注销你的中国户口。

误解四:在国外生了孩子就能移民

这种需要具体国家具体分析,美国和加拿大的法律都规定,只要出生在这个国家的人,就自动获得国籍。但也仅限孩子,孩子的父母不能同时获得身份,要等到孩子长大以后再申请亲属团聚才行。

但是目前“赴美生子”的移民路也越来越难了。

其他传统移民国家,如澳洲、新西兰等等,孩子即使在那里出生,也不能自动获得国籍。

误解五:在国外买房就能移民

这个也要因国家而论,欧洲的很多国家都可以通过购房移民,也就是传说中的“黄金签证”。比如希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯,都有买房移民政策。很多中国人一边投资房产一边拿绿卡,一举两得。

不过现在欧盟已经通过了“黄金签证”的限制和监管法案,“黄金签证”遭遇史上最强管控。

准备移民的人士将会面临资金来源调查、移民办理时间延长、费用增加等困难。目前看来,晚一天就少一个机会的欧洲投资移民项目,都是机不可失的黄金限量项目!建议有意向的投资人尽早申请,把握良机!

而像美国、加拿大、澳洲、新西兰这些传统移民大国,目前是不可以通过买房移民的。而且为了限制外国人炒房,这些国家还推出了各种税收。因为他们知道,房子是用来住的,不是用来炒的,更不是用来作为移民的交换条件。

误解六:中国强大了,移民会后悔

这个误解也是很多朋友留言过的,他们说:“中国现在这么强大了,还你们移民出去会后悔的。”

然而后悔这件事,也是因人而异的,甚至很多人因为错过了早些年移民比较容易的时机,现在都后悔得不行。

放眼全球,移民跟国家强大不强大没有直接关系,不信我们可以看看2017年高净值人士移民最多的几个国家:中国、英国、法国,都是现在世界上国力较强的国家。就连世界第一强国美国,每年也有很多人放弃国籍。

中国每一次国力提升时期,都会出现移民潮,如49之后的十年,改革开放后的十年,08奥运后的十年,这其中的原因,很值得我们深思。而且中国目前的国力强大,是整体来说的,如果均摊到个人,我们还真的只是个发展中国家。2017中国人均年可支配收入只有25974元,只是美国的1/15

关于移民最容易误解的六件事,其实最大的误解,是自己没有亲自去国外了解情况,然后被一些媒体以偏概全的报道所迷惑,久而久之,形成了固执的偏见。

 

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新周期开始了! | 居外专栏

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年,新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。

2018年上半年,我们见证了新加坡方式的急剧变化:私人住宅价格仅在第二季度就上涨了9%以上,这是自2013年年底以来房价连续下跌15个季度后的首次回升。到了下半年,由于政府7月份宣布调整一系列降温措施,住宅价格走势较为平缓。

新加坡CBD天际线

显然,2018年7月政府提高买方印花税(ABSD)后,市场受到了一定的冲击。然而,奢华物业市场的房价短时间下降后迅速回升,之后保持稳定。

就交易笔数而言,新加坡优质独立式洋房(GCB)市场的表现与2017年相同,共售出了42套优质独立式洋房。但从总投资额来看,2018年的总投资额为10.29亿美元,比2017年的8.855亿美元高了16%。这是自2011年以来总投资额首次突破10亿美元大关。如以土地价格为价格参考标准,则2018年优质独立式洋房交易的均价为每平方英尺1515美元,比2017年登记的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易额最大的前10笔优质独立式洋房交易中,房产价格都在3000万至9400万美元之间,而这也是推高2018年房产投资价值的因素之一。这些物业都包含较大的地块或新建筑。2017年售出的优质独立式洋房中,交易额最高的十套住宅售价都在2600万美元至4600万美元之间。我们预计,人们对独特的大型优质独立式洋房地块的浓厚兴趣将延续到2019年。

2018年,圣淘沙升涛湾市场有所放缓,而放缓的部分原因是ABSD上升,但也有外部因素的影响,如中美贸易战和英国脱欧引发的不确定性。2018年出售的优质独立式洋房数量为11套,低于2017年的15套。我们预计2019年的销售活动将保持稳定,而且情况与2018年类似,即售出10至12间洋房。

2018年下半年,豪华公寓销售活动也有所放缓。2018年共成交365套公寓,略高于去年售出的361套。

最畅销的公寓是银峰(New Futura)项目,共售出74套,平均售价为每平方英尺3461美元。销量排名第二的是纳森华庭(The Nassim),共售21套,平均售价为每平方英尺3260美元。排名第三的是格美华庭(Gramercy Park),共售出16套,均价为每平方英尺3196美元。总体而言,豪华公寓的平均价格同比上涨了16%左右,达到每平方英尺2692美元。

外国买家在奢华物业市场上发挥着重要的作用。每年有55%到65%的豪华公寓出售给外国买家。虽然优质独立式洋房是仅允许新加坡公民购买的限制性房地产,但有部分优质独立式洋房的买家是已经成为新加坡公民并在这里安家落户的高净值外国人。在允许外国人购买和拥有洋房的圣淘沙升涛湾,某些人已经获得永久居民身份,因此可以享受较低的印花税。

在购买奢华住宅的外国/永久居民买家中,排名前三的分别为中国人、印尼人和马来西亚人。

由于全球经济前景的不确定性,预计整体住宅市场的交易将于2019年放缓。豪华住宅销售活动预计将维持2018年的水平,价格也可能保持相对稳定,这是因为洋房和公寓的库存有限,而买家和卖家双方都是长期投资者,拥有强大的财务支持。此外,仍有外国投资者受新加坡的经济稳定性,健全的管理和都市文化所吸引,正等待着进入市场的理想时机。

尽管市场上仍存在一些不确定因素,如被多次提及的贸易战和英国脱欧,但我认为每个人都应该保持积极的态度,从大处着眼,并走出我们的舒适区。俗话说得好,“危机中也有机遇”。

即使面对各种不确定因素的干扰,聪明的投资者也会积极寻找投资亮点。利用合适的资源和知识,投资者可以到海外丰富其投资组合,从而获得更多收益或让资本进一步增值。

房地产市场具有周期性特征。投资者可以从一位值得信赖,有能力助其进入市场的专业人士那里寻求可靠建议,以便在适当的时间进入市场,购买理想的物业,进而获得可观的收益。

 

责任编辑:Adam Chen

 

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集

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越来越难?EB-1美国杰出人才移民到底如何快速申请 | 居外专栏

人才争夺是当今世界的一场不见硝烟的战争。美国、英国、中国香港……发达国家和地区纷纷将移民政策作为吸引顶尖人才的最基本手段。

其中,典型之一是美国杰出人才移民EB-1,只要你在专业领域内拥有突出成就和杰出贡献,不管你学历如何,也不需要雇主担保,你和家人就可以快速地、一步到位获得美国绿卡。

EB-1变得没那么简单

移美浪潮热度不减,每年获批的数量都大于美国绿卡发放数量,案件积压导致移民条件一涨再涨,面对这样的形势,你还在犹豫什么时候开始申请绿卡吗?

事实证明,去年还能稳稳拿绿卡的条件,今年已经不灵了。

美国因其丰富的教育资源,发达的经济环境以及投资前景,申请美国移民的海外人士络绎不绝。对比2017财年,2018年因受投资移民排期制约,更多的申请人将目光投向EB-1美国杰出人才移民

01/EB-1开启排期时代

首先,EB-1适用人群非常广泛,遍布科学、商业、艺术、教育和体育五大领域,涉及不同职位。其次,EB-1是凭借个人成就拿美国绿卡,只要申请人能够提供材料证明自己过往的成就,就极有可能成功获批。最后,EB-1无学历、无语言、无需投资、一步到位全家拿绿卡的优势更是迅速成为国人移民美国的快速通道。

但也正因为EB-1不断的在国内受到推广,市场关注度过热, 近两年的申请人数与日俱增。从2016年开始,EB-1每年40000张配额就开始提前两个月发完。2017年,配额提前四个月分配完。2018年,EB-1正式开始全球排期。

02/审案标准越来越高,补件率上升

另外,移民局虽然列出EB-1申请的10项标准,但明确的量化评估标准并不存在。近几年随着申请人数激增,移民局的审案标准越来越高。前些年只要申请人满足移民局10条标准中的3条基本能够通过,但是,移民局对于每条标准的隐形要求越来越多,被补件的概率越来越大。

移民局在审理EB-1的申请时,主要采用“两步裁定法” :

第一步,判断申请人提供的证据是否足够;若证据足够,进入第二步,根据申请人所提供证据的质量和相关性,来判定申请人的“最终优点”。

也就是说,就算申请人提供的证据已经满足了10条标准中的3条,但是如果所提供的的证据本身在逻辑性和相关性上不过关,仍有很大可能被拒。

事实上,每一个EB-1的申请案例能够成功,不仅在于具备充足的申请条件,能否成功还取决于“对于申请人的定位”以及“申请资料论证逻辑是否完善”两个方面,除了申请人扎实的条件,一个专业的移民团队也是至关重要,甚至达到“起死回生”的绝佳效果!

拯救拒签案例

 

妇产科专家H女士,某医院副主任医师,多年坚持妇产科的基础研究,研究成果发表论文多篇,参与过多个市级基金科研项目,在业内算是小有名气的人物。

(图片来源网络剧照)

当H女士通过朋友了解到我公司时,已经有过一次被拒签的记录。无奈之下只能找我们看看有没有翻盘的机会。在我们看来,美国对于医学学术型人才尤为看重,H女士在医学领域研究方向比较突出,有自己的亮点。我们反复研读H女士的拒签信,发现H女士本身条件是没有问题的,被拒签纯粹是材料和论述问题。

首先,之前的移民机构只是单纯的把H女士的材料进行规整,并没有提炼出材料的亮点,从而给出的定位过于宽泛;

其次,并没有筛选H女士所提供的材料,而是全部都递交到了移民局,导致材料多而杂,看似资质达到7、8项申请要求,但是每一项都很弱;

最后,推荐信和赴美计划泛泛而谈,并没有详细的论述未来的规划,翻译文书也非常简单。

这样的操作导致H女士的整套材料十分混乱,没有重点和亮点,从而影响了移民官的判断。

通过和H女士的深度沟通和了解之后,我们重新为她进行了精准的定位,围绕着该定位,反复突出客户在妇产科领域的成就和贡献,把大部分材料放到了她对行业的贡献和同行的对比上。为此,我们重新收集了大量的客观材料和数据,精心准备了7封行业专家推荐信,并在推荐信中反复强调这一点。

因为有过一次被拒签的经历,H女士忐忑又谨慎,十分积极配合,提供了我们要求补充的全部材料,并在我们的指导下,重新完成了自己的赴美计划,明确写出未来到美会继续从事妇产科的基础研究,促进美国女性健康。

经过2个月的准备,我们完成了全套材料的重新制作并再次递交到美国移民局,客户选择了正常审理通道,仅8个月就收到了移民局的获批函!

虽然H女士最终获得了移民局批准,但这期间的艰辛只有她自己了解。这个案例告诉我们,EB-1一定要找对专业机构来办理!

EB-1属于美国移民申请中难度较大的那一类,需要大量的实战经验做基础,这也决定了能够拥有足够实力承担起EB-1业务的专业中介机构数量不会太多。


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注意!澳洲买卖或开发物业可能可以返税哦 | 居外专栏

最近几年,您是否是海外人士或者曾经是海外人士现在是澳洲PR或公民(包括您的公司,信托等)并且在澳洲有过买卖或开发物业的交易,您是否发现您在出售物业时,实际收到的钱比合同成交价少很多,或者您购买或开发物业时支付了很多额外的印花税。如果有以上两种情况,您可能有机会从澳洲政府返一些税回来。具体原因如下:


海外卖家
2017年的7月1日,澳洲税局规定,凡是海外人士在澳洲出售超过75万澳币的物业,买家一律需要扣下成交价的12.5%代缴给税局,剩余的部分才是转给海外卖家的,所以您会发现实际收到的钱比合同价少很多。这个12.5%代缴税其实是澳洲增值税的预扣税,预扣税的另一个意思就是它不是最终的税,最终的税也即增值税是要看实际的增值多少来决定的,如果您的物业的出售相比它的购买价没有多少增值的话,您可能一分钱增值税都不需要交,那么这个预扣的12.5%税是完全可以退回来的。即使有少许增值,最终应缴的增值税也可能也会低于出售价12.5%的金额,那么差额还是可以退回来的。鉴于澳洲近一年多房价的跌跌不休,很有可能您为已经出售的物业多支付了增值税。

海外买家
对于海外买家在购买澳洲物业时,新州,维州等多数州在2015年后都相继征收了印花税附加税,新州目前达到成交价的8%,维州达到7%。那有这么一种情况,海外人士在购买澳洲期房时是海外的身份,因此交了印花税和印花税附加税,但是在房屋成交时,本来的海外人士却已拿到了澳洲的PR或公民,这时,曾经的海外人士其实是可以从政府那把之前已交的印花税附加税退回来的,当然您可能需要满足一些先决条件。

海外开发商
另外,目前多数州对于海外在澳的开发商在购买澳洲物业进行开发时是免征印花税附加税的。但是,从2015年印花税附加税起征时,由于一刀切的政策,很多海外开发商也是支付了印花税附加税的,自从政府颁布了更改政策后,部分海外开发商也是可以申请印花税附加税返税的。请注意以上印花税附加税的返税是有申请期限的,过期不候哦。
如果您有以上任何一种情况并且需要返税的话,欢迎同我们联系。

 

责任编辑:Adam Chen

 

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有关日本民宿经营-(1) | 居外专栏

 

(照片来源于Airbnb)

据2020年的东京奥运会不到1年半左右时间。民宿的经营投资在海外投资家当中正在悄悄然地火热起来!那民宿的经营投资是否真的像开发商所说的那样回报率好呢?接下来让大家了解一下。

先让我们简单了解一下有关民宿的知识。

什么是民宿?民宿是利用自住房/空房/别墅/公寓的一部分或全部对租给他人而获取代价的商业模式。自从2018年6月15日【民宿新法】实施以后,现在,在日本可以做合法的民俗经营主要有以下几种。

  1. 住宅住宿事业法
  2. 旅馆业法简易所营业
  3. 特区民宿

由上面的图表可以看出,要合法的经营民宿需要解决很多的限制。尽管如此,那为何还有很多的人愿意去民宿经营呢。这需要看一下现在日本的民宿设施的供求关系以及民宿经营模式的背景。

  • 访日游客和住宿 

据日本政府观光局(JNTO)统计显示,2017年访日外国客数大约是2,869万人。2018年超过了3,000万人。而且每位游客的平均停滞日数为大约是5日左右。日本政府制定了到2020年访日游客4,000万人,到2030年为6,000万人的目标。把【观光立国】作为国家的实施方针,正在实施强有力的支援。

(出所:日本政府观光局)
(出所:日本政府观光局)

另外,观光厅有关于访日游客利用住宿设施的调查当中显示,平均每7位观光游客中就有一人是至少利用一天的民宿设施。虽然还不及利用旅馆的游客多,不过民宿设施对国外游客来说已经是必不可少住宿设施。

(出所:参考MINPAKU.Biz作者编辑)

让我们再看一下现在民宿住宅设施的运营状况。首先现在日本的民宿经营是实行申告提出制。2018年12月14日的更新情报来看,日本全国有民宿住宅的申告有12,858件(受理完件数11,612件/业务关闭287件)。不过,2018年6月15日民宿新法(住宅住宿事业法)实行之前(2018年2月)在Airbnb登录的住宅就有超过62,000件以上。可想而知民宿新法所带来的限制是非常大的。相反,有很多企业和个人都把这些看成为一个机会。

二.房地价格的上升 

安倍内阁设立以来,日本银行制定了2%的【物价安定目标】和【量・质的长短利率操作金融减轻】政策。由于长期间的银行利率的低下以及次贷危机之后的房地产价格的低迷的影响,日本的房地产价格近几年来上升也是备受瞩目的。

(出所:利用国土交通省的数据作者编制)

由于房地产价格的上升,也相对的造就了房地产投资回报率的低下。房地产开发商以及投资家想方设法寻找回报率更高的产品。民宿的经营投资也进入了范围之内。

三.充分利用空房等生地方经济

据总务省的数据调查(2013年住宅・土地统计调查)显示,日本现在大约有60,628,600户住宅,其中空房有8,195,600户,占整个住宅的13.52%。由于安全・防犯・景观・卫生等问题政府也制定了【有关于空房对策的特别措施法】。对空室率相对比大都市更大的地方都市而言,积极的推进空室的有效利用也成为地方行政机关创生地方经济的一个重要举措之一。

上述的背景形成了投资民宿房屋的热潮。不过所有的民宿物业是否真的都会是一个最佳的投资选择?让我们在下篇文章当中用具体的实例看一下实际运营情况以及民俗投资经营不为人知的秘密。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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怎样做好房屋内的装饰和摆设(一) | 居外专栏

对于一个抱有期望, 想要高价出售自己房屋的卖家来说,卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单。尤其是在低迷的房地产市场,房主有时不得不采取额外的步骤来进行销售。卖家总是希望自己的房屋能给人美好的第一印象,正因为这样,如今售前房屋的装饰和摆设显得愈发重要,Staging成为了抬升房屋价格、缩减交易周期的普遍方法。

房屋的室内装饰简单来说就是有目的合理家具摆放和美化家装装饰。有些情况下这个步骤只需要简单的清洗以及移去多余杂物,但有时也需要金钱投入,添置能够提升家装整体档次的画、家具、 植物等。所做的这些,目的只有一个, 那就是让潜在买家感受到他未来家的样子。

  1. 开始换换脑子

卖家布置房屋之前,首先要缕清自己此番布置想要的效果是什么?为什么要进行布置?怎样才能最有效的让房屋装饰提升房屋质量?怎样才能迎合大多数潜在买家的审美?自己有没有能力将房屋DIY成希望的样子?是否有需要聘请专业人士协助完成?

如果想要自己DIY的话,多收集一些合适自己家居的Staging样板图找一点实用的小点子是不错的方法。如果能在售房前就想清楚这些问题,那么一定能事半功倍。

第一印象从房屋外观开始,外观很大程度上显示了房主对房屋的爱护程度和品味。修建整齐的绿化、草坪都有助于提升第一印象。粉刷一新的前门、信箱和门牌号码都是好印象的加分点,而且简便又便宜。不仅如此,加入季节性色彩的前门装饰也是另一种提升外观效果的方式。

 

  1. 色调选择——中性

大胆的色彩运用能赋予房屋性格,但不主张在销售过程中采用。“宽敞明亮”应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色,例如:浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色!保持白色天花板,能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话,那么现在是时候了。

回报率:109%

 

  1. 灯光需讲究

灯光在房屋销售时起了很重要的作用,但却往往被人们忽视。黑暗的走廊、缺少光线的房间、昏暗的地下室和浴室都是不可忽视的地方。两只大瓦灯泡就能解决灰溜溜的区域彩光问题。

为了美观,还能配合装饰一些具有设计感的灯具。在用餐区域装饰吊灯,房间内添加台灯和落地灯的摆设,合理运用各种形态灯具,配合上整体家居风格, 一定能让气质增加不少。

回报率:303%

 

  1. 脚下功夫——地板、地毯

毋庸置疑,买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况,他们首先想到的就是“买了这所房屋,我需要更换这些地板”,这种情况下,他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换,地毯做好清洁,很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价,而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。

现在市场上的地板种类繁多,拼装也非常容易,只要有一双灵巧的双手,以及充分的耐心,一定能铺设的非常专业。如果觉得House铺设面积过大,操作起来有困难请上专业的人员上门安装,工程完成也不需要多久。Condo和小户型房屋完全可以自行解决。

回报率:107%

 

  1. 细节决定一切

自家过日子有的时候处于凑合的状态,小修小补一拖再拖,反正感觉也不着急,但在房屋销售过程中,这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等,这些都是平时不在意的细节,但零零散散一多,买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”“不爱护这个家”的负面感受了。

卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外,还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵(即使是假花也都赏心悦目)、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。

 

  1. 干净,干净,再干净

大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。加拿大普遍房屋类型就是独立屋,人们享受着独立屋的宽敞居住环境,也一直被繁重的打扫所烦扰。市面上林林总总的清洁产品数不胜数,但想要维持家中清洁光靠这些高级的现代化打扫“武器”还是不够的,人们即使投入不少时间来做家务清洁,依旧还是会有清洁死角。

谁都不想以后的家是个“垃圾堆”,干净整洁、一尘不染变成了选房的最低底线。卖房时的清洁工作尤为重要,瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意,不要吝啬您的钱包,请专业清洁人员来帮助你,不仅节约时间,也能清洁更彻底。

 

  1. 突显空间多样性

您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示,让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时,如果能赋予该房间多个实用功能,会让买家眼前一亮,也会让他产生更多遐想。

小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出,让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力,变化出不同空间区域功能都会增色不少。

 

  1. 最值得投资的地方——厨房、浴室

落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。

即使预算有限,也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外,重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进,也可以大大提高厨房和浴室的样子。

回报率:172%

 

  1. Staging有大不同

统计显示,经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍,价格也高出6%。专业的Staging开销远比后期回报低,这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤,也投入更多的时间和精力去做售前布置。专业的设计师,了解不同房屋突出的重点,运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质,并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。

预算有限并不大算大笔采买装饰材料的人们,也可以选择向Staging公司租赁,一切从家具到床单您想得到的装饰,他们都能提供租赁。

请记住,售房时您的家即将成为别人的家,要用别人的眼光来布置自己的家,去除那些显示自己性格、 习性、宗教、文化、信仰的装饰,收起您的照片和私人物品,让您的家符合更多人的口味。

泛泛的说了这么多,那么Staging中细节上可以做那些工作呢?加入什么元素才能更受买家欢迎呢?前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗?下期中,我将会提供更多信息供大家参考, 给大家一些心得体会。敬请关注。

江晓清解析加拿大房产投资

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要找个经纪卖房、买房么? | 居外专栏

“买房或是卖房,你会找经纪么?”面对这个问题,很多人的第一个反应一定是“不”。
在现在这个网络发达、资讯通畅的时代,房源都在网上,所有想知道的信息都可以查得,为啥还要花钱经纪呢?

就在刚过去的2017年12月1日,加拿大联邦上诉法庭(Federal Court of Appeal)维持2016年4月加拿大竞争仲裁局(Competition Tribunal)的裁决,勒令多伦多房产局(TREB)允许其房产经纪会员将房产交易数据在网上公布,其中包括房屋交易价格和地产经纪佣金等敏感信息。虽然TREB发誓要上诉至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada),一定要再争个高下,但就在法院刚公布判决几天之后,至少四家网上综合信息平台开始公开提供大多地区的房屋销售价格,有些甚至能够显示过去五年里的售价。这让许多购房者兴奋不已,因为他们相信这样一来就可以不需要经纪自己买房了。其实在魁北克,我们也有信息透明的房屋买卖网站:Centris.ca。关于买卖成交价格,只要房子交易在公证师那儿已经完成,一般老百姓就可以上魁北克土地登记局(Registre foncier du Québec)花一点钱查到成交价。

显而易见,这种数字化、信息化的趋势是大势所趋,无人可挡。
但是有了大量的信息就意味着你可以成功的自己买卖房产了么?不见得吧!

在刚过去的新年假期,和老朋友聚会时,我碰到了好久不见的王姐,听说她去年换房了,我正想恭喜,却听到了她这样一波三折的故事。

原来王姐买房下3个OFFER了,前两次都走到了见公证师准备交易的地步,却最后不得不放弃了。第一次她想买的房是朋友的房,对价格和位置都满意,也验了房,最后双方订下了交易时间,所有材料都交到了公证师手中。没想到她接到了公证师的电话。原来公证师审核材料时才发现,这个房子周围的园子,停车道等都不属于现有房主,房子的物业位置图(Surveyor Certificate of location)明确标明该物业土地面积只止于这房子的四面墙。现任房主围起来的后园和停车位置其实都是市政所有的,他只是使用而已。王姐去问朋友,才知道其实朋友当初从上任卖家手里直接买来时就是这样的,他没觉得有什么问题,所以也没有和王姐说明。但在王姐眼里,这可不是个小问题,万一哪天市政来说要收回园子和那车道怎么办?她左思右想还是决定放弃。

没多久,王姐又看中另一处房,和业主也谈好了价格,也验了房,定好了交易时间,就在买保险时,保险代理告诉她,她本来以为买的是排屋(TOWNHOUSE),但实际该房子在政府注册的是公寓(CONDO),所以不能排屋卖给她保险,想买保险只能按公寓买,但是卖家又缺少公寓的文件,所以在这种情况下,王姐根本就买不到保险,即使隐瞒这一信息侥幸买到,出了问题赔付时,保险公司也可以以这个原因拒绝赔偿。几番折腾,这次她也没买成。

虽然最终王姐还是买了房子,但其中白白花费的时间和金钱显然大大出乎她的预想。我听完后问:“你没有找经纪买吧?”她说是啊。我告诉她,如果有买家经纪,王姐就不会一直走到最后一步才发现出问题,有经验的经纪肯定早早核查过所有文件,向买家告知了所有的问题,并提出解决问题的相应办法,比如督促卖家准备齐全的资料、找专业人士处理房权方面的问题等,最终帮客人买到合适的房子。

王姐听了连连点头,感叹说:“是啊,没找经纪以为自己可以搞定,其实真没有想像中那样简单。”

买房要一个经纪帮你把把关,卖房是不是就可以不找经纪呢?
去年夏天刚放假,对门邻居罗伯特家就挂出了“出售(à vendre)”的牌子。我们做邻居7年多了,怎么他们就卖房了呢?上门一打听,才知道,罗伯特和夫人投资的公寓楼里正好有一家房客搬家,他们算了算,一年中冬天半年住在美国,在魁省的夏天还经常开车出去野营,住在家里的时间都不到180天,想想还不如搬到公寓住。于是老俩口决定卖房。看看我们这个区房子挺好卖的,他们先想自己卖吧。上网找了找附近房子的售价,老俩口定好价就坐等客人上门了。别说,来看的还真不少。当时还没有经纪证的我就介绍了几个朋友看。可是半年下来,没有一个成功的。原来看得多可真正下OFFER的少,有意向的买家没有钱,再就是他们经常外出,根本没空安排看房,有时约好了他们等一天,可对方却没出现……总之麻烦比最初计划得多得多。没多久,他们找到了经纪插牌卖房,房源直接上了网,才短短两个月,就挂出了“售出(VENDU)”的标志。

再见他们是搬家的那天,罗伯特告诉我,有经纪确实省事多了,他们不用接电话、管看房,更重要的经纪帮房子打广告,为潜在买家作筛选,大大提高了卖房的成功率,这钱还是花得值的。

买房卖房,毕竟和买衣服、买电脑不一样,几十万、上百万的投资买卖,一辈子也不会有几次,谨慎点还有找个专业人士更为可靠吧。我们地产经纪有专业协会管理,可以将房源放在最大的房屋买卖网站上,提高房子的成交率,另外根据协会要求,我们每年要进行专业学习,同时交纳不菲的专业保险费,在交易中出了问题,保险公司会为有关损失买单,也省去了费钱费时的打官司过程。

“让专业人士做专业的事,才能取得事半功倍的效果”,现在越来越多的人接受这个观点了。如果你有兴趣在魁北克房产交易中找个经纪,可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地产经纪行业自律和监管机构OACIQ网站找所有经纪的名单,上面还也告诉大家买房、卖房的基本步骤,有兴趣的朋友可以自己上网看看。

责任编辑:Adam Chen

 

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在日本购买房地产时利用【个人】名义好,还是【法人】名义好? | 居外专栏

在日本购买房地产时会碰到以个人名义购买好还是以成立法人再购买好的问题。只是购买1~2套小型物业的话并不会出现犹豫,但是购买套数越多,购买的金额大的时候就会出现刚才所说的问题。让我们看一下个人和法人的购买时的差别。

对经费认识差异

【个人】……首先要区别是事业用费用还是家庭消费(私用)

【法人】……有关于法人的支出,原则上可以用经费计算

人事

【个人】……【青色専従者】的要求严格,对家族难支付薪水

【法人】……只要以法人的员工来雇佣的话,对任何人可支付薪水

薪水所得控除

【个人】……【收入-经费=所得】为基础计算课税对象的所得

【法人】……社长本身的薪水可以成为法人的经费,所以不仅可以减少课税所得,而且社长个人也可以用【薪水所得控除】(上班族的经费概算)受经费认定

 生命保财产

【个人】……控除的上限被设定(例:生命保险控除最高为4万日元),可以控除的金额非常有限

【法人】……支付的保险费当中,注销费用可以作为经费

 税率

【个人】……所得税是5%~45%的累进课税

【法人】……含地方税约25%(轻减税率)~45%左右

 《法人所得

 个人所得税的速算表

青色亏损金的结转

【个人】……3年

【法人】……9年

当营业利润呈现为亏损的时候,法人可以把亏损金额纳入到次年的利润当中,最多可以延长到9年。个人则最多为3年。

其他

・记账等业务量是不会有太多的差距

・对外的信用很大的差距-贷款是法人有利

 結論在日本,有很多的税理士说按课税所得(900万日元以上)判断成立法人的时间。不过,我个人认为成立【法人】购买房地产有很大的益处,要是犹豫【个人】或【法人】的话,可以随时询问。接下来,让我们用具体的实际的投资物业做简单的解释。

以个人名义购买

・价  格:    350,000,000日元
诸费  约16,000,000日元
・合      366,000,000日元(全款现金支付)
・年租金:   20,772,000日元
营费    约2,500,000日元(管理费+委托费+固定资产税等)
N O I     18,272,000日元(房地产纯收入)
折旧    约6,500,000日元
所得   11,772,000日元
所得税:    约2,348,000日元(税率33%,控除额1,536,000日元)

以法人名义购买
所得  约4,000,000日元※前提是把课税所得压缩到4,000,000日元
所得税:       约880,000日元(税率22%)
・税差   约1,468,000日元

可以看得出利用【个人】购买和【法人】购买有很大的差异。要是买这样的一栋物业的话,以【法人】名义购买可能更为有利。

另外,大家有一定的经济实力,并打算在日本获得经营·管理签证(长期居留)等为目的的话,建议大家一开始在日本设立法人之后再购买房地产。

责编:Adam Chen

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魁省凶宅,可退可赔! | 居外专栏

这两天微信上看了一篇题为《香港凶宅经济学》的文章,挺有意思。

文中谈到一般“凶宅因为死过人,非常晦气,不管是租还是买,价格都会低于市场价。”据香港专门投资凶宅,人称“凶宅大王”的名人伍冠流先生经过多年实践经验,还总结了一套独特的凶宅经济学,称:

“跳楼自杀的凶宅,合理价格应该是市场价的7折左右:因为在与买家谈价时,可以强调死者没有死在房间内。他杀及含怨等非自然死亡的凶宅,价格要打4折至5折。”

不过这些年来,随着人口增涨,在香港这个寸土寸金的地方,这样的凶宅经济学已经渐渐失效了。很多发生过震惊全港惨案的凶宅反而十分抢手。据香港媒体统计,《射雕英雄传》中饰演黄蓉的翁美玲开煤气自杀后,她的“凶宅“在33年间被转卖过8次,2017年以900万港币再度售出。

看完了香港凶宅由贱变贵的命运变迁,不由想起魁北克的凶宅,显然因为这里地大人稀,它的命运还是符合凶宅经济学的基本规律。

就在2017年7月,一起凶宅案在魁北克历经3年的法庭审理,终于以买家在买房6年后成功取消买房合同结案。

2011年,安妮·奥克莱尔(Anne Auclair)在魁北克城莫雷恩街(rue des Moraines)购买了一栋平房,先是出租,后自己搬入定居。3年后,她从租客口中得知,2010年原房主在自家地下室上吊自杀。在得知这一消息的一瞬间,ANNE说:”地球仿佛已经停止了转动。“她说,她知道因为自己的信仰,如果知道这个自杀事件,她是决不会买下这房子的。”虽然很多人并不在意,这让我很恼火。“

于是她开始了漫长的司法程序。Anne Auclair起诉卖方、经纪人和房地产公司。她坚称,如果知道这是凶宅,她决不会买这个房。检验证据时,卖方的卖房声明中,在回答:“据你所知,大楼里是否曾经有过自杀或暴力死亡?”卖家勾选了“否”。其中一名卖家在法庭上称:他是遵循了经纪人的建议,隐瞒了自杀这一事实,因为被告知这会影响房子成交。经纪人随后在魁北克房地产经纪自律组织(OACIQ)承认有罪,因未能确定自杀已被宣布而被罚款四千元。最终ANNE成功取消了她的买房合同。

象ANNE这样的凶宅案在魁北克还发生过好几次。魁北克是整个加拿大里唯一一个省,明确要求房地产经纪必须向买家明示该物业是否与死亡,自杀,谋杀,艾滋病等严重疾病等有关的信息。如果买家事后才发现这些相关信息,可以向法院提出买卖合同无效,并要求精神赔偿。作为法院,也多次在同类案中明示,卖方或代理人漏报自杀或暴力死亡的事件构成欺诈,因为在房屋买卖交易中,物业里发生自杀或其他暴力死亡是可能影响交易的一条信息。如果没有这些信息,潜在买家就无法做出明智的决定。在没有得到全面信息的买家即使签下了买卖合同,这种合同是有缺陷的,因此无效。

所以在魁省的凶宅命运还是凶多吉少。地产评估师Sylvain Bigras曾在蒙特利尔北郊进行了一项研究。根据她的计算,在家中自杀造成该部门评估的房屋销售价格平均下降12.5%。

低过正常价格的凶宅你会买么?估计很少有人愿意尝试。不过就是不小心受骗买了,没关系,在魁北克,可以退房,也可索赔。

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买房了,要交的那些税你都明白么?(连载之四) | 居外专栏

一连说了好几期关于房屋的有关税种,在本篇将画上句号:

学校税

2017-2018学年的税率是$ 0.17832。在每个学年开始时,学校税委员会将在蒙特利尔岛五个学校董事会所管辖范围内的物业所有者寄出学校税单。300元或以上的学校税分两期支付。截止日期是:2017年7月31日,星期一,和10月30日星期一。网站上特地说明今年不发第二次催款信了,第一次发的有两联,所以建议大家自己记住。如果没有及时交学校税的话,就要支付所欠税款的利息,利率是15%!!!所以别忘记交了。(笔者写完稿子想起好像就只交了一次,找出当时的单子,真的是只交了一次,所以马上上网交了第二笔,不过已经过期5个月了,应该会有罚款了:( )所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

资产增值税

对于加拿大居民来说,如果是自住屋,在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时10万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临90万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人因为无力支付税费不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,你可以有两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

那么,交了这么多税,有没有一些项目可以抵税呢?

一般来说自住房的抵税基本没有,除非你是在家工作的人,另外就是出租物业抵税较多。主要有如下几项:

1、利息

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

7、工资支出

8、事故或失窃损失 

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

11、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。

12、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。

通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。

责编:Adam Chen

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