關於移民,中國人最容易誤解的6件事!第二個就錯的很離譜! | 居外專欄

經過我們這些年經濟的飛速發展,移民已經成了中國人最常談論的話題。盡管社會開放程度漸深,在談論移民的時候,還是有人容易走進一些誤區。

今天我們就來講一講,關於移民,中國人最容易誤解的六件事。

誤解一:貧賤不能移

雖然有些國家的移民項目是土豪專屬,比如現在已經關閉的英國投資移民,200萬英鎊起步;塞浦路斯護照,200萬歐元入門,更誇張的是法國,1000萬歐元投資換臨時綠卡,這些項目當然是貧賤不能移的。

但不是所有的投資移民都是土豪專屬,有很多移民項目,一般中產家庭就能接受。比如馬耳他,購買25萬歐元的國債即可拿綠卡,5年後還可帶息返還。如果你沒這麽多錢,還有融資方式可以選擇,價格低至7萬歐元。

一般專業經驗不夠、又不想學英語,做不成技術移民的人,只能靠花錢投資移民。但是有一個數據很少人知道,和土豪們喜歡的投資移民相比,不需要投資的技術移民才是中國人移民的主流。

2017年中國高凈值人士移民數量突破了10000名,按照一人申請,全家移民的規則,也只有大約5萬人,10000個中國富豪家庭。和一年幾十萬移民出去的數量相比,只占一小部分。

澳洲、加拿大、美國都是中國人喜歡,既能投資移民,又可以技術移民的國家。做技術移民一般都需要雅思成績、專業經驗、年齡等等要求,中國經過幾十年的努力,已經培養了一大批符合技術移民條件的人才,移民國家可以優中選優。

誤解二:移民後是去做“二等公民”

經常有熱心的朋友在文章下留言:“你們一天到晚教別人怎麽移民,不知道移民出去就是做二等公民嗎?”

其實,這也是一個天大的誤解。

以400萬美國華人為例,有些媒體上說,華人在美國地位低下,連黑人老墨都不如,不過是二等公民。我們先不做否認,因為數據是最直接的證明,2017年美國皮尤研究中心發布了一份報告,對400萬美國華人的生活狀態做了詳盡的調查,並給出了直觀結果。

首先,目前美國共有400多萬華人,是整個亞裔中最大的群體。

整個美國家庭收入中位數比較,亞裔家庭為6,6000美元,華人家庭為6,5050美元,高出美國居民平均水平。

在25歲以上受教育程度來看,美國人獲得本科學歷的平均水平為28%,華人為51%,這與華人家庭特別重視教育有關。

有57%的華人認為,自己現在的生活比父輩要好。這也是除日裔外,大部分亞裔的共識。

在擁有醫保上,華人也高出全部移民群體,只略低於本地美國人。

圖片來源:網易數讀

一代又一代人的犧牲和努力,換來了今天華人在美國的地位,他們早就不是二等公民,而是美國社會不可或缺的力量,他們為中華文化的傳播和中華崛起貢獻了巨大力量。

誤解三:移民後中國戶口要被註銷

這個是被傳言誤導了。

移民後不一定就變成外國人,因為如果你只是拿了綠卡,依然還是中國人,沒人有權力註銷你的中國戶口。

誤解四:在國外生了孩子就能移民

這種需要具體國家具體分析,美國和加拿大的法律都規定,只要出生在這個國家的人,就自動獲得國籍。但也僅限孩子,孩子的父母不能同時獲得身份,要等到孩子長大以後再申請親屬團聚才行。

但是目前“赴美生子”的移民路也越來越難了。

其他傳統移民國家,如澳洲、新西蘭等等,孩子即使在那裏出生,也不能自動獲得國籍。

誤解五:在國外買房就能移民

這個也要因國家而論,歐洲的很多國家都可以通過購房移民,也就是傳說中的“黃金簽證”。比如希臘、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯,都有買房移民政策。很多中國人一邊投資房產一邊拿綠卡,一舉兩得。

不過現在歐盟已經通過了“黃金簽證”的限制和監管法案,“黃金簽證”遭遇史上最強管控。

準備移民的人士將會面臨資金來源調查、移民辦理時間延長、費用增加等困難。目前看來,晚一天就少一個機會的歐洲投資移民項目,都是機不可失的黃金限量項目!建議有意向的投資人盡早申請,把握良機!

而像美國、加拿大、澳洲、新西蘭這些傳統移民大國,目前是不可以通過買房移民的。而且為了限制外國人炒房,這些國家還推出了各種稅收。因為他們知道,房子是用來住的,不是用來炒的,更不是用來作為移民的交換條件。

誤解六:中國強大了,移民會後悔

這個誤解也是很多朋友留言過的,他們說:“中國現在這麽強大了,還你們移民出去會後悔的。”

然而後悔這件事,也是因人而異的,甚至很多人因為錯過了早些年移民比較容易的時機,現在都後悔得不行。

放眼全球,移民跟國家強大不強大沒有直接關系,不信我們可以看看2017年高凈值人士移民最多的幾個國家:中國、英國、法國,都是現在世界上國力較強的國家。就連世界第一強國美國,每年也有很多人放棄國籍。

中國每一次國力提升時期,都會出現移民潮,如49之後的十年,改革開放後的十年,08奧運後的十年,這其中的原因,很值得我們深思。而且中國目前的國力強大,是整體來說的,如果均攤到個人,我們還真的只是個發展中國家。2017中國人均年可支配收入只有25974元,只是美國的1/15

關於移民最容易誤解的六件事,其實最大的誤解,是自己沒有親自去國外了解情況,然後被一些媒體以偏概全的報道所迷惑,久而久之,形成了固執的偏見。

 

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

新周期開始了! | 居外專欄

2018年將會被人們銘記——2018年上半年和下半年,新加坡的私人住宅市場呈現了大不相同的走勢。

2018年上半年,我們見證了新加坡方式的急劇變化:私人住宅價格僅在第二季度就上漲了9%以上,這是自2013年年底以來房價連續下跌15個季度後的首次回升。到了下半年,由於政府7月份宣布調整一系列降溫措施,住宅價格走勢較為平緩。

新加坡CBD天際線

顯然,2018年7月政府提高買方印花稅(ABSD)後,市場受到了一定的沖擊。然而,奢華物業市場的房價短時間下降後迅速回升,之後保持穩定。

就交易筆數而言,新加坡優質獨立式洋房(GCB)市場的表現與2017年相同,共售出了42套優質獨立式洋房。但從總投資額來看,2018年的總投資額為10.29億美元,比2017年的8.855億美元高了16%。這是自2011年以來總投資額首次突破10億美元大關。如以土地價格為價格參考標準,則2018年優質獨立式洋房交易的均價為每平方英尺1515美元,比2017年登記的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易額最大的前10筆優質獨立式洋房交易中,房產價格都在3000萬至9400萬美元之間,而這也是推高2018年房產投資價值的因素之一。這些物業都包含較大的地塊或新建築。2017年售出的優質獨立式洋房中,交易額最高的十套住宅售價都在2600萬美元至4600萬美元之間。我們預計,人們對獨特的大型優質獨立式洋房地塊的濃厚興趣將延續到2019年。

2018年,聖淘沙升濤灣市場有所放緩,而放緩的部分原因是ABSD上升,但也有外部因素的影響,如中美貿易戰和英國脫歐引發的不確定性。2018年出售的優質獨立式洋房數量為11套,低於2017年的15套。我們預計2019年的銷售活動將保持穩定,而且情況與2018年類似,即售出10至12間洋房。

2018年下半年,豪華公寓銷售活動也有所放緩。2018年共成交365套公寓,略高於去年售出的361套。

最暢銷的公寓是銀峰(New Futura)項目,共售出74套,平均售價為每平方英尺3461美元。銷量排名第二的是納森華庭(The Nassim),共售21套,平均售價為每平方英尺3260美元。排名第三的是格美華庭(Gramercy Park),共售出16套,均價為每平方英尺3196美元。總體而言,豪華公寓的平均價格同比上漲了16%左右,達到每平方英尺2692美元。

外國買家在奢華物業市場上發揮著重要的作用。每年有55%到65%的豪華公寓出售給外國買家。雖然優質獨立式洋房是僅允許新加坡公民購買的限制性房地產,但有部分優質獨立式洋房的買家是已經成為新加坡公民並在這裏安家落戶的高凈值外國人。在允許外國人購買和擁有洋房的聖淘沙升濤灣,某些人已經獲得永久居民身份,因此可以享受較低的印花稅。

在購買奢華住宅的外國/永久居民買家中,排名前三的分別為中國人、印尼人和馬來西亞人。

由於全球經濟前景的不確定性,預計整體住宅市場的交易將於2019年放緩。豪華住宅銷售活動預計將維持2018年的水平,價格也可能保持相對穩定,這是因為洋房和公寓的庫存有限,而買家和賣家雙方都是長期投資者,擁有強大的財務支持。此外,仍有外國投資者受新加坡的經濟穩定性,健全的管理和都市文化所吸引,正等待著進入市場的理想時機。

盡管市場上仍存在一些不確定因素,如被多次提及的貿易戰和英國脫歐,但我認為每個人都應該保持積極的態度,從大處著眼,並走出我們的舒適區。俗話說得好,“危機中也有機遇”。

即使面對各種不確定因素的幹擾,聰明的投資者也會積極尋找投資亮點。利用合適的資源和知識,投資者可以到海外豐富其投資組合,從而獲得更多收益或讓資本進一步增值。

房地產市場具有周期性特征。投資者可以從一位值得信賴,有能力助其進入市場的專業人士那裏尋求可靠建議,以便在適當的時間進入市場,購買理想的物業,進而獲得可觀的收益。

 

責任編輯:Adam Chen

 

利斯蘇富比運營總監梁文豪專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

越來越難?EB-1美國傑出人才移民到底如何快速申請 | 居外專欄

人才爭奪是當今世界的一場不見硝煙的戰爭。美國、英國、中國香港……發達國家和地區紛紛將移民政策作為吸引頂尖人才的最基本手段。

其中,典型之一是美國傑出人才移民EB-1,只要你在專業領域內擁有突出成就和傑出貢獻,不管你學歷如何,也不需要雇主擔保,你和家人就可以快速地、一步到位獲得美國綠卡。

EB-1變得沒那麽簡單

移美浪潮熱度不減,每年獲批的數量都大於美國綠卡發放數量,案件積壓導致移民條件一漲再漲,面對這樣的形勢,你還在猶豫什麽時候開始申請綠卡嗎?

事實證明,去年還能穩穩拿綠卡的條件,今年已經不靈了。

美國因其豐富的教育資源,發達的經濟環境以及投資前景,申請美國移民的海外人士絡繹不絕。對比2017財年,2018年因受投資移民排期制約,更多的申請人將目光投向EB-1美國傑出人才移民。

01/EB-1開啟排期時代

首先,EB-1適用人群非常廣泛,遍布科學、商業、藝術、教育和體育五大領域,涉及不同職位。其次,EB-1是憑借個人成就拿美國綠卡,只要申請人能夠提供材料證明自己過往的成就,就極有可能成功獲批。最後,EB-1無學歷、無語言、無需投資、一步到位全家拿綠卡的優勢更是迅速成為國人移民美國的快速通道。

但也正因為EB-1不斷的在國內受到推廣,市場關註度過熱, 近兩年的申請人數與日俱增。從2016年開始,EB-1每年40000張配額就開始提前兩個月發完。2017年,配額提前四個月分配完。2018年,EB-1正式開始全球排期。

02/審案標準越來越高,補件率上升

另外,移民局雖然列出EB-1申請的10項標準,但明確的量化評估標準並不存在。近幾年隨著申請人數激增,移民局的審案標準越來越高。前些年只要申請人滿足移民局10條標準中的3條基本能夠通過,但是,移民局對於每條標準的隱形要求越來越多,被補件的概率越來越大。

移民局在審理EB-1的申請時,主要采用“兩步裁定法” :

第一步,判斷申請人提供的證據是否足夠;若證據足夠,進入第二步,根據申請人所提供證據的質量和相關性,來判定申請人的“最終優點”。

也就是說,就算申請人提供的證據已經滿足了10條標準中的3條,但是如果所提供的的證據本身在邏輯性和相關性上不過關,仍有很大可能被拒。

事實上,每一個EB-1的申請案例能夠成功,不僅在於具備充足的申請條件,能否成功還取決於“對於申請人的定位”以及“申請資料論證邏輯是否完善”兩個方面,除了申請人紮實的條件,一個專業的移民團隊也是至關重要,甚至達到“起死回生”的絕佳效果!

拯救拒簽案例

 

婦產科專家H女士,某醫院副主任醫師,多年堅持婦產科的基礎研究,研究成果發表論文多篇,參與過多個市級基金科研項目,在業內算是小有名氣的人物。

(圖片來源網絡劇照)

當H女士通過朋友了解到我公司時,已經有過一次被拒簽的記錄。無奈之下只能找我們看看有沒有翻盤的機會。在我們看來,美國對於醫學學術型人才尤為看重,H女士在醫學領域研究方向比較突出,有自己的亮點。我們反復研讀H女士的拒簽信,發現H女士本身條件是沒有問題的,被拒簽純粹是材料和論述問題。

首先,之前的移民機構只是單純的把H女士的材料進行規整,並沒有提煉出材料的亮點,從而給出的定位過於寬泛;

其次,並沒有篩選H女士所提供的材料,而是全部都遞交到了移民局,導致材料多而雜,看似資質達到7、8項申請要求,但是每一項都很弱;

最後,推薦信和赴美計劃泛泛而談,並沒有詳細的論述未來的規劃,翻譯文書也非常簡單。

這樣的操作導致H女士的整套材料十分混亂,沒有重點和亮點,從而影響了移民官的判斷。

通過和H女士的深度溝通和了解之後,我們重新為她進行了精準的定位,圍繞著該定位,反復突出客戶在婦產科領域的成就和貢獻,把大部分材料放到了她對行業的貢獻和同行的對比上。為此,我們重新收集了大量的客觀材料和數據,精心準備了7封行業專家推薦信,並在推薦信中反復強調這一點。

因為有過一次被拒簽的經歷,H女士忐忑又謹慎,十分積極配合,提供了我們要求補充的全部材料,並在我們的指導下,重新完成了自己的赴美計劃,明確寫出未來到美會繼續從事婦產科的基礎研究,促進美國女性健康。

經過2個月的準備,我們完成了全套材料的重新制作並再次遞交到美國移民局,客戶選擇了正常審理通道,僅8個月就收到了移民局的獲批函!

雖然H女士最終獲得了移民局批準,但這期間的艱辛只有她自己了解。這個案例告訴我們,EB-1一定要找對專業機構來辦理!

EB-1屬於美國移民申請中難度較大的那一類,需要大量的實戰經驗做基礎,這也決定了能夠擁有足夠實力承擔起EB-1業務的專業中介機構數量不會太多。


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

註意!澳洲買賣或開發物業可能可以返稅哦 | 居外專欄

最近幾年,您是否是海外人士或者曾經是海外人士現在是澳洲PR或公民(包括您的公司,信托等)並且在澳洲有過買賣或開發物業的交易,您是否發現您在出售物業時,實際收到的錢比合同成交價少很多,或者您購買或開發物業時支付了很多額外的印花稅。如果有以上兩種情況,您可能有機會從澳洲政府返一些稅回來。具體原因如下:


海外賣家
2017年的7月1日,澳洲稅局規定,凡是海外人士在澳洲出售超過75萬澳幣的物業,買家一律需要扣下成交價的12.5%代繳給稅局,剩余的部分才是轉給海外賣家的,所以您會發現實際收到的錢比合同價少很多。這個12.5%代繳稅其實是澳洲增值稅的預扣稅,預扣稅的另一個意思就是它不是最終的稅,最終的稅也即增值稅是要看實際的增值多少來決定的,如果您的物業的出售相比它的購買價沒有多少增值的話,您可能一分錢增值稅都不需要交,那麼這個預扣的12.5%稅是完全可以退回來的。即使有少許增值,最終應繳的增值稅也可能也會低於出售價12.5%的金額,那麼差額還是可以退回來的。鑒於澳洲近一年多房價的跌跌不休,很有可能您為已經出售的物業多支付了增值稅。

海外買家
對於海外買家在購買澳洲物業時,新州,維州等多數州在2015年後都相繼征收了印花稅附加稅,新州目前達到成交價的8%,維州達到7%。那有這麼一種情況,海外人士在購買澳洲期房時是海外的身份,因此交了印花稅和印花稅附加稅,但是在房屋成交時,本來的海外人士卻已拿到了澳洲的PR或公民,這時,曾經的海外人士其實是可以從政府那把之前已交的印花稅附加稅退回來的,當然您可能需要滿足一些先決條件。

海外開發商
另外,目前多數州對於海外在澳的開發商在購買澳洲物業進行開發時是免征印花稅附加稅的。但是,從2015年印花稅附加稅起征時,由於一刀切的政策,很多海外開發商也是支付了印花稅附加稅的,自從政府頒布了更改政策後,部分海外開發商也是可以申請印花稅附加稅返稅的。請註意以上印花稅附加稅的返稅是有申請期限的,過期不候哦。
如果您有以上任何一種情況並且需要返稅的話,歡迎同我們聯系。

 

責任編輯:Adam Chen

 

澳洲註冊會計師劉炳輝專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

有關日本民宿經營-(1) | 居外專欄

 

(照片來源於Airbnb)

據2020年的東京奧運會不到1年半左右時間。民宿的經營投資在海外投資家當中正在悄悄然地火熱起來!那民宿的經營投資是否真的像開發商所說的那樣回報率好呢?接下來讓大家了解一下。

先讓我們簡單了解一下有關民宿的知識。

什麽是民宿?民宿是利用自住房/空房/別墅/公寓的一部分或全部對租給他人而獲取代價的商業模式。自從2018年6月15日【民宿新法】實施以後,現在,在日本可以做合法的民俗經營主要有以下幾種。

  1. 住宅住宿事業法
  2. 旅館業法簡易所營業
  3. 特區民宿

由上面的圖表可以看出,要合法的經營民宿需要解決很多的限制。盡管如此,那為何還有很多的人願意去民宿經營呢。這需要看一下現在日本的民宿設施的供求關系以及民宿經營模式的背景。

  • 日遊客和住宿 

據日本政府觀光局(JNTO)統計顯示,2017年訪日外國客數大約是2,869萬人。2018年超過了3,000萬人。而且每位遊客的平均停滯日數為大約是5日左右。日本政府制定了到2020年訪日遊客4,000萬人,到2030年為6,000萬人的目標。把【觀光立國】作為國家的實施方針,正在實施強有力的支援。

(出所:日本政府觀光局)
(出所:日本政府觀光局)

另外,觀光廳有關於訪日遊客利用住宿設施的調查當中顯示,平均每7位觀光遊客中就有一人是至少利用一天的民宿設施。雖然還不及利用旅館的遊客多,不過民宿設施對國外遊客來說已經是必不可少住宿設施。

(出所:參考MINPAKU.Biz作者編輯)

讓我們再看一下現在民宿住宅設施的運營狀況。首先現在日本的民宿經營是實行申告提出制。2018年12月14日的更新情報來看,日本全國有民宿住宅的申告有12,858件(受理完件數11,612件/業務關閉287件)。不過,2018年6月15日民宿新法(住宅住宿事業法)實行之前(2018年2月)在Airbnb登錄的住宅就有超過62,000件以上。可想而知民宿新法所帶來的限制是非常大的。相反,有很多企業和個人都把這些看成為一個機會。

二.房地價格的上升 

安倍內閣設立以來,日本銀行制定了2%的【物價安定目標】和【量・質的長短利率操作金融減輕】政策。由於長期間的銀行利率的低下以及次貸危機之後的房地產價格的低迷的影響,日本的房地產價格近幾年來上升也是備受矚目的。

(出所:利用國土交通省的數據作者編制)

由於房地產價格的上升,也相對的造就了房地產投資回報率的低下。房地產開發商以及投資家想方設法尋找回報率更高的產品。民宿的經營投資也進入了範圍之內。

三.充分利用空房等生地方經濟

據總務省的數據調查(2013年住宅・土地統計調查)顯示,日本現在大約有60,628,600戶住宅,其中空房有8,195,600戶,占整個住宅的13.52%。由於安全・防犯・景觀・衛生等問題政府也制定了【有關於空房對策的特別措施法】。對空室率相對比大都市更大的地方都市而言,積極的推進空室的有效利用也成為地方行政機關創生地方經濟的一個重要舉措之一。

上述的背景形成了投資民宿房屋的熱潮。不過所有的民宿物業是否真的都會是一個最佳的投資選擇?讓我們在下篇文章當中用具體的實例看一下實際運營情況以及民俗投資經營不為人知的秘密。

責編:Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

columnist

 

 

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

 

怎樣做好房屋內的裝飾和擺設(一) | 居外專欄

對於一個抱有期望, 想要高價出售自己房屋的賣家來說,賣房前要做的事遠遠不是掛牌上市出售這麽簡單。尤其是在低迷的房地產市場,房主有時不得不采取額外的步驟來進行銷售。賣家總是希望自己的房屋能給人美好的第一印象,正因為這樣,如今售前房屋的裝飾和擺設顯得愈發重要,Staging成為了擡升房屋價格、縮減交易周期的普遍方法。

房屋的室內裝飾簡單來說就是有目的合理家具擺放和美化家裝裝飾。有些情況下這個步驟只需要簡單的清洗以及移去多余雜物,但有時也需要金錢投入,添置能夠提升家裝整體檔次的畫、家具、 植物等。所做的這些,目的只有一個, 那就是讓潛在買家感受到他未來家的樣子。

  1. 開始換換腦子

賣家布置房屋之前,首先要縷清自己此番布置想要的效果是什麽?為什麽要進行布置?怎樣才能最有效的讓房屋裝飾提升房屋質量?怎樣才能迎合大多數潛在買家的審美?自己有沒有能力將房屋DIY成希望的樣子?是否有需要聘請專業人士協助完成?

如果想要自己DIY的話,多收集一些合適自己家居的Staging樣板圖找一點實用的小點子是不錯的方法。如果能在售房前就想清楚這些問題,那麽一定能事半功倍。

第一印象從房屋外觀開始,外觀很大程度上顯示了房主對房屋的愛護程度和品味。修建整齊的綠化、草坪都有助於提升第一印象。粉刷一新的前門、信箱和門牌號碼都是好印象的加分點,而且簡便又便宜。不僅如此,加入季節性色彩的前門裝飾也是另一種提升外觀效果的方式。

 

  1. 色調選擇——中性

大膽的色彩運用能賦予房屋性格,但不主張在銷售過程中采用。“寬敞明亮”應該是推銷時的關鍵。堅持使用一個溫暖的中性色,例如:淺灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狹小空間內使用深色!保持白色天花板,能夠視覺上增加層高。如果已經兩年多沒有重新粉刷墻面的話,那麽現在是時候了。

回報率:109%

 

  1. 燈光需講究

燈光在房屋銷售時起了很重要的作用,但卻往往被人們忽視。黑暗的走廊、缺少光線的房間、昏暗的地下室和浴室都是不可忽視的地方。兩只大瓦燈泡就能解決灰溜溜的區域彩光問題。

為了美觀,還能配合裝飾一些具有設計感的燈具。在用餐區域裝飾吊燈,房間內添加臺燈和落地燈的擺設,合理運用各種形態燈具,配合上整體家居風格, 一定能讓氣質增加不少。

回報率:303%

 

  1. 腳下功夫——地板、地毯

毋庸置疑,買家看房時總在尋找壓價的理由。踏進房屋的第一刻看見不盡如人意的地板狀況,他們首先想到的就是“買了這所房屋,我需要更換這些地板”,這種情況下,他們一定會以此為理由來壓低報價。作為賣家當然萬萬是不希望這種情況發生。如果在上市之前就自行將老舊的地板進行更換,地毯做好清潔,很大程度上可以避免買家在地板、地毯上壓價,而且節省部分遠遠超過投入DIY地板的花費。

現在市場上的地板種類繁多,拼裝也非常容易,只要有一雙靈巧的雙手,以及充分的耐心,一定能鋪設的非常專業。如果覺得House鋪設面積過大,操作起來有困難請上專業的人員上門安裝,工程完成也不需要多久。Condo和小戶型房屋完全可以自行解決。

回報率:107%

 

  1. 細節決定一切

自家過日子有的時候處於湊合的狀態,小修小補一拖再拖,反正感覺也不著急,但在房屋銷售過程中,這種湊合的心態千萬要不得。燒壞的燈泡、缺了的墻角、到處觸摸留下的痕跡、滴滴答答的水龍頭、皺巴巴的床單、東倒西歪的瓶瓶罐罐等等,這些都是平時不在意的細節,但零零散散一多,買房人心中就會逐漸產生“不拘小節”“不愛護這個家”的負面感受了。

賣房時切記要表現出您對這個家的照顧和愛。房屋的缺損和老舊統統都要修整以外,還要加上你愛的小巧思。餐桌上擺上新鮮的水果、浴室裏放一些芬芳的花朵(即使是假花也都賞心悅目)、臥室鋪上整齊的被套床單都是簡單又加分的小舉措。

 

  1. 幹凈,幹凈,再幹凈

大家都知道保持房屋每一寸的幹凈是要花巨大時間來完成的。加拿大普遍房屋類型就是獨立屋,人們享受著獨立屋的寬敞居住環境,也一直被繁重的打掃所煩擾。市面上林林總總的清潔產品數不勝數,但想要維持家中清潔光靠這些高級的現代化打掃“武器”還是不夠的,人們即使投入不少時間來做家務清潔,依舊還是會有清潔死角。

誰都不想以後的家是個“垃圾堆”,幹凈整潔、一塵不染變成了選房的最低底線。賣房時的清潔工作尤為重要,瓷磚、家具、櫥櫃、家電、窗戶、浴室等等都需要額外註意,不要吝嗇您的錢包,請專業清潔人員來幫助你,不僅節約時間,也能清潔更徹底。

 

  1. 突顯空間多樣性

您的房屋格局設計會給買家一個心理暗示,讓他也會融入您的格局分配來觀察房間布局及實用性。在布置房屋內部結構時,如果能賦予該房間多個實用功能,會讓買家眼前一亮,也會讓他產生更多遐想。

小戶型比如Condo公寓中多樣性的表現最為突出,讓一個Den身兼Office和Guest Room、書房內擺設一張符合風格的沙發床創造了額外的睡眠空間都是很好的例子。只要發揮一下創造力,變化出不同空間區域功能都會增色不少。

 

  1. 最值得投資的地方——廚房、浴室

落伍和低檔的廚房、浴室裝修風格和設備會讓整個房屋一下掉價不少。更換及修補受損的臺面、瓷磚以及家電都是迫在眉睫的工程。

即使預算有限,也不能輕易放棄升級廚房和浴室。更新一下水龍頭的款式也都能一下提升不少美感。除此之外,重新填補水槽和浴缸邊的接縫雖是小改進,也可以大大提高廚房和浴室的樣子。

回報率:172%

 

  1. Staging有大不同

統計顯示,經過裝飾後的房屋比未經裝飾的出售速度高出2-3倍,價格也高出6%。專業的Staging開銷遠比後期回報低,這也是為什麽如今越來越多的人關註到這個步驟,也投入更多的時間和精力去做售前布置。專業的設計師,了解不同房屋突出的重點,運用色彩、裝飾、布局來讓整個房屋提升品質,並巧妙隱藏房屋內部結構的缺陷。

預算有限並不大算大筆采買裝飾材料的人們,也可以選擇向Staging公司租賃,一切從家具到床單您想得到的裝飾,他們都能提供租賃。

請記住,售房時您的家即將成為別人的家,要用別人的眼光來布置自己的家,去除那些顯示自己性格、 習性、宗教、文化、信仰的裝飾,收起您的照片和私人物品,讓您的家符合更多人的口味。

泛泛的說了這麽多,那麽Staging中細節上可以做那些工作呢?加入什麽元素才能更受買家歡迎呢?前後差別真的像上文所敘述的那樣差很多嗎?下期中,我將會提供更多信息供大家參考, 給大家一些心得體會。敬請關註。

江曉清解析加拿大房產投資

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

要找個經紀賣房、買房麽? | 居外專欄

“買房或是賣房,你會找經紀麽?”面對這個問題,很多人的第一個反應一定是“不”。
在現在這個網絡發達、資訊通暢的時代,房源都在網上,所有想知道的信息都可以查得,為啥還要花錢經紀呢?

就在剛過去的2017年12月1日,加拿大聯邦上訴法庭(Federal Court of Appeal)維持2016年4月加拿大競爭仲裁局(Competition Tribunal)的裁決,勒令多倫多房產局(TREB)允許其房產經紀會員將房產交易數據在網上公布,其中包括房屋交易價格和地產經紀傭金等敏感信息。雖然TREB發誓要上訴至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada),一定要再爭個高下,但就在法院剛公布判決幾天之後,至少四家網上綜合信息平臺開始公開提供大多地區的房屋銷售價格,有些甚至能夠顯示過去五年裏的售價。這讓許多購房者興奮不已,因為他們相信這樣一來就可以不需要經紀自己買房了。其實在魁北克,我們也有信息透明的房屋買賣網站:Centris.ca。關於買賣成交價格,只要房子交易在公證師那兒已經完成,一般老百姓就可以上魁北克土地登記局(Registre foncier du Québec)花一點錢查到成交價。

顯而易見,這種數字化、信息化的趨勢是大勢所趨,無人可擋。
但是有了大量的信息就意味著你可以成功的自己買賣房產了麽?不見得吧!

在剛過去的新年假期,和老朋友聚會時,我碰到了好久不見的王姐,聽說她去年換房了,我正想恭喜,卻聽到了她這樣一波三折的故事。

原來王姐買房下3個OFFER了,前兩次都走到了見公證師準備交易的地步,卻最後不得不放棄了。第一次她想買的房是朋友的房,對價格和位置都滿意,也驗了房,最後雙方訂下了交易時間,所有材料都交到了公證師手中。沒想到她接到了公證師的電話。原來公證師審核材料時才發現,這個房子周圍的園子,停車道等都不屬於現有房主,房子的物業位置圖(Surveyor Certificate of location)明確標明該物業土地面積只止於這房子的四面墻。現任房主圍起來的後園和停車位置其實都是市政所有的,他只是使用而已。王姐去問朋友,才知道其實朋友當初從上任賣家手裏直接買來時就是這樣的,他沒覺得有什麽問題,所以也沒有和王姐說明。但在王姐眼裏,這可不是個小問題,萬一哪天市政來說要收回園子和那車道怎麽辦?她左思右想還是決定放棄。

沒多久,王姐又看中另一處房,和業主也談好了價格,也驗了房,定好了交易時間,就在買保險時,保險代理告訴她,她本來以為買的是排屋(TOWNHOUSE),但實際該房子在政府註冊的是公寓(CONDO),所以不能排屋賣給她保險,想買保險只能按公寓買,但是賣家又缺少公寓的文件,所以在這種情況下,王姐根本就買不到保險,即使隱瞞這一信息僥幸買到,出了問題賠付時,保險公司也可以以這個原因拒絕賠償。幾番折騰,這次她也沒買成。

雖然最終王姐還是買了房子,但其中白白花費的時間和金錢顯然大大出乎她的預想。我聽完後問:“你沒有找經紀買吧?”她說是啊。我告訴她,如果有買家經紀,王姐就不會一直走到最後一步才發現出問題,有經驗的經紀肯定早早核查過所有文件,向買家告知了所有的問題,並提出解決問題的相應辦法,比如督促賣家準備齊全的資料、找專業人士處理房權方面的問題等,最終幫客人買到合適的房子。

王姐聽了連連點頭,感嘆說:“是啊,沒找經紀以為自己可以搞定,其實真沒有想像中那樣簡單。”

買房要一個經紀幫你把把關,賣房是不是就可以不找經紀呢?
去年夏天剛放假,對門鄰居羅伯特家就掛出了“出售(à vendre)”的牌子。我們做鄰居7年多了,怎麽他們就賣房了呢?上門一打聽,才知道,羅伯特和夫人投資的公寓樓裏正好有一家房客搬家,他們算了算,一年中冬天半年住在美國,在魁省的夏天還經常開車出去野營,住在家裏的時間都不到180天,想想還不如搬到公寓住。於是老倆口決定賣房。看看我們這個區房子挺好賣的,他們先想自己賣吧。上網找了找附近房子的售價,老倆口定好價就坐等客人上門了。別說,來看的還真不少。當時還沒有經紀證的我就介紹了幾個朋友看。可是半年下來,沒有一個成功的。原來看得多可真正下OFFER的少,有意向的買家沒有錢,再就是他們經常外出,根本沒空安排看房,有時約好了他們等一天,可對方卻沒出現……總之麻煩比最初計劃得多得多。沒多久,他們找到了經紀插牌賣房,房源直接上了網,才短短兩個月,就掛出了“售出(VENDU)”的標誌。

再見他們是搬家的那天,羅伯特告訴我,有經紀確實省事多了,他們不用接電話、管看房,更重要的經紀幫房子打廣告,為潛在買家作篩選,大大提高了賣房的成功率,這錢還是花得值的。

買房賣房,畢竟和買衣服、買電腦不一樣,幾十萬、上百萬的投資買賣,一輩子也不會有幾次,謹慎點還有找個專業人士更為可靠吧。我們地產經紀有專業協會管理,可以將房源放在最大的房屋買賣網站上,提高房子的成交率,另外根據協會要求,我們每年要進行專業學習,同時交納不菲的專業保險費,在交易中出了問題,保險公司會為有關損失買單,也省去了費錢費時的打官司過程。

“讓專業人士做專業的事,才能取得事半功倍的效果”,現在越來越多的人接受這個觀點了。如果你有興趣在魁北克房產交易中找個經紀,可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地產經紀行業自律和監管機構OACIQ網站找所有經紀的名單,上面還也告訴大家買房、賣房的基本步驟,有興趣的朋友可以自己上網看看。

責任編輯:Adam Chen

 

經紀柯婕專欄全集:

柯婕魁北克談房說地

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

在日本購買房地產時利用【個人】名義好,還是【法人】名義好? | 居外專欄

在日本購買房地產時會碰到以個人名義購買好還是以成立法人再購買好的問題。只是購買1~2套小型物業的話並不會出現猶豫,但是購買套數越多,購買的金額大的時候就會出現剛才所說的問題。讓我們看一下個人和法人的購買時的差別。

對經費認識差異

【個人】……首先要區別是事業用費用還是家庭消費(私用)

【法人】……有關於法人的支出,原則上可以用經費計算

人事

【個人】……【青色専従者】的要求嚴格,對家族難支付薪水

【法人】……只要以法人的員工來雇傭的話,對任何人可支付薪水

薪水所得控除

【個人】……【收入-經費=所得】為基礎計算課稅對象的所得

【法人】……社長本身的薪水可以成為法人的經費,所以不僅可以減少課稅所得,而且社長個人也可以用【薪水所得控除】(上班族的經費概算)受經費認定

 生命保財產

【個人】……控除的上限被設定(例:生命保險控除最高為4萬日元),可以控除的金額非常有限

【法人】……支付的保險費當中,註銷費用可以作為經費

 稅率

【個人】……所得稅是5%~45%的累進課稅

【法人】……含地方稅約25%(輕減稅率)~45%左右

 《法人所得 

 個人所得稅的速算表

青色虧損金的結轉

【個人】……3年

【法人】……9年

當營業利潤呈現為虧損的時候,法人可以把虧損金額納入到次年的利潤當中,最多可以延長到9年。個人則最多為3年。

其他

・記賬等業務量是不會有太多的差距

・對外的信用很大的差距-貸款是法人有利

 結論在日本,有很多的稅理士說按課稅所得(900萬日元以上)判斷成立法人的時間。不過,我個人認為成立【法人】購買房地產有很大的益處,要是猶豫【個人】或【法人】的話,可以隨時詢問。接下來,讓我們用具體的實際的投資物業做簡單的解釋。

以個人名義購買

・價  格:    350,000,000日元
諸費  約16,000,000日元
・合      366,000,000日元(全款現金支付)
・年租金:   20,772,000日元
營費    約2,500,000日元(管理費+委托費+固定資產稅等)
N O I     18,272,000日元(房地產純收入)
折舊    約6,500,000日元
所得   11,772,000日元
所得稅:    約2,348,000日元(稅率33%,控除額1,536,000日元)

以法人名義購買
所得  約4,000,000日元※前提是把課稅所得壓縮到4,000,000日元
所得稅:       約880,000日元(稅率22%)
・稅差   約1,468,000日元

可以看得出利用【個人】購買和【法人】購買有很大的差異。要是買這樣的一棟物業的話,以【法人】名義購買可能更為有利。

另外,大家有一定的經濟實力,並打算在日本獲得經營·管理簽證(長期居留)等為目的的話,建議大家一開始在日本設立法人之後再購買房地產。

責編:Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

columnist

 

 

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

魁省兇宅,可退可賠! | 居外專欄

這兩天微信上看了一篇題為《香港兇宅經濟學》的文章,挺有意思。

文中談到一般“兇宅因為死過人,非常晦氣,不管是租還是買,價格都會低於市場價。”據香港專門投資兇宅,人稱“兇宅大王”的名人伍冠流先生經過多年實踐經驗,還總結了一套獨特的兇宅經濟學,稱:

“跳樓自殺的兇宅,合理價格應該是市場價的7折左右:因為在與買家談價時,可以強調死者沒有死在房間內。他殺及含怨等非自然死亡的兇宅,價格要打4折至5折。”

不過這些年來,隨著人口增漲,在香港這個寸土寸金的地方,這樣的兇宅經濟學已經漸漸失效了。很多發生過震驚全港慘案的兇宅反而十分搶手。據香港媒體統計,《射雕英雄傳》中飾演黃蓉的翁美玲開煤氣自殺後,她的“兇宅“在33年間被轉賣過8次,2017年以900萬港幣再度售出。

看完了香港兇宅由賤變貴的命運變遷,不由想起魁北克的兇宅,顯然因為這裏地大人稀,它的命運還是符合兇宅經濟學的基本規律。

就在2017年7月,一起兇宅案在魁北克歷經3年的法庭審理,終於以買家在買房6年後成功取消買房合同結案。

2011年,安妮·奧克萊爾(Anne Auclair)在魁北克城莫雷恩街(rue des Moraines)購買了一棟平房,先是出租,後自己搬入定居。3年後,她從租客口中得知,2010年原房主在自家地下室上吊自殺。在得知這一消息的一瞬間,ANNE說:”地球仿佛已經停止了轉動。“她說,她知道因為自己的信仰,如果知道這個自殺事件,她是決不會買下這房子的。”雖然很多人並不在意,這讓我很惱火。“

於是她開始了漫長的司法程序。Anne Auclair起訴賣方、經紀人和房地產公司。她堅稱,如果知道這是兇宅,她決不會買這個房。檢驗證據時,賣方的賣房聲明中,在回答:“據你所知,大樓裏是否曾經有過自殺或暴力死亡?”賣家勾選了“否”。其中一名賣家在法庭上稱:他是遵循了經紀人的建議,隱瞞了自殺這一事實,因為被告知這會影響房子成交。經紀人隨後在魁北克房地產經紀自律組織(OACIQ)承認有罪,因未能確定自殺已被宣布而被罰款四千元。最終ANNE成功取消了她的買房合同。

象ANNE這樣的兇宅案在魁北克還發生過好幾次。魁北克是整個加拿大裏唯一一個省,明確要求房地產經紀必須向買家明示該物業是否與死亡,自殺,謀殺,艾滋病等嚴重疾病等有關的信息。如果買家事後才發現這些相關信息,可以向法院提出買賣合同無效,並要求精神賠償。作為法院,也多次在同類案中明示,賣方或代理人漏報自殺或暴力死亡的事件構成欺詐,因為在房屋買賣交易中,物業裏發生自殺或其他暴力死亡是可能影響交易的一條信息。如果沒有這些信息,潛在買家就無法做出明智的決定。在沒有得到全面信息的買家即使簽下了買賣合同,這種合同是有缺陷的,因此無效。

所以在魁省的兇宅命運還是兇多吉少。地產評估師Sylvain Bigras曾在蒙特利爾北郊進行了一項研究。根據她的計算,在家中自殺造成該部門評估的房屋銷售價格平均下降12.5%。

低過正常價格的兇宅你會買麽?估計很少有人願意嘗試。不過就是不小心受騙買了,沒關系,在魁北克,可以退房,也可索賠。

經紀柯婕專欄全集:

柯婕魁北克談房說地

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

買房了,要交的那些稅你都明白麽?(連載之四) | 居外專欄

一連說了好幾期關於房屋的有關稅種,在本篇將畫上句號:

學校稅

2017-2018學年的稅率是$ 0.17832。在每個學年開始時,學校稅委員會將在蒙特利爾島五個學校董事會所管轄範圍內的物業所有者寄出學校稅單。300元或以上的學校稅分兩期支付。截止日期是:2017年7月31日,星期一,和10月30日星期一。網站上特地說明今年不發第二次催款信了,第一次發的有兩聯,所以建議大家自己記住。如果沒有及時交學校稅的話,就要支付所欠稅款的利息,利率是15%!!!所以別忘記交了。(筆者寫完稿子想起好像就只交了一次,找出當時的單子,真的是只交了一次,所以馬上上網交了第二筆,不過已經過期5個月了,應該會有罰款了:( )所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

資產增值稅

對於加拿大居民來說,如果是自住屋,在出售時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時10萬元的價格買入了一套鄉村別墅,而如今它已經升值到了100萬元,那麽繼承人就將面臨90萬元的資產增值,他需要為增值部分繳納23%的稅款,這確實是一筆不小的支出。不少繼承人因為無力支付稅費不得不將這些物業掛牌出售的。

針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題,你可以有兩條解決之道:一是購買一份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前,盡快把它賣給你的繼承人。

那麽,交了這麽多稅,有沒有一些項目可以抵稅呢?

一般來說自住房的抵稅基本沒有,除非你是在家工作的人,另外就是出租物業抵稅較多。主要有如下幾項:

1、利息

利息支出,通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言,可用於稅收抵扣的利息支出包括:購置出租物業的抵押貸款利息、用於出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

值得留意的是,用於自住的物業並無此項稅收優惠,即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子,一套自住一套出租的業主,就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下,提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

在另一情況下,如果你意外中了一筆30萬的獎金,你想用這筆錢投資於一處出租屋,同時,你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是,先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款,然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

2、房產稅

如果你把自住房的部分空間分租給了別人,那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例,申請部分的房產稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用於出租,那麽房產稅就可以全額抵扣了。

3、保養及維修費用

出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出,維修總價處於合理範圍內)可以在費用發生的當年,全額進行稅款抵扣。比如:重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

4、差旅費

因為租賃活動所產生的各項合理交通費用,都可以從房租收入中進行稅收扣除。

5、水電氣暖費

6、辦公室費用

7、工資支出

8、事故或失竊損失 

需註意的是,抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。

9、房屋保險

為出租物業所購買的各項保險,基本都可獲得稅收抵扣,比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務,雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項服務費用

因出租而發生的,支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用,也可視做運營支出,一並在稅收抵扣中進行減免。

此外,共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支,亦在可抵扣範圍之列。

11、裝修抵稅

為了鼓勵業主對房屋進行更新升級,創造耗能更少、居住更舒服的環境,政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要註意的是這些優惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵稅項目。

12、搬家費用也可抵稅

加拿大人平均每五年就會搬一次家,而搬家時所產生的費用,有時也可以拿來抵稅。

通常,如果你為了開始了一份新工作、新買賣,或上了一所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方,那麽你就可以用搬家費用來抵稅了。

可以申報的搬家費用一般包括以下:旅行費用,比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費,車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外,舊住所賣出前的空置期內的按揭利息,房產稅和保險也可以用來抵扣,最高上限為5000元。

責編:Adam Chen

經紀柯婕專欄全集:

柯婕魁北克談房說地

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。