在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的壹個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了壹些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。
本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱；但是，本文僅作為壹般知識性介紹，不作為任何決策的依據。
1、不做任何財務預算規劃
購買房屋是許多人壹生中最大商品購買行為，也是許多家庭最大的投資。在考慮購買房屋前，購房者應該慎密地做出自己的財務預算。例如，要考慮自己家庭每個月償還貸款的能力，首付資金可以投資多少，可以購買多大的房子。不要把這些財務約束僅僅留給妳要會面的各類房屋貸款專家。
首先，購房者自己應該對自己家庭的財務狀況有壹個十分明確的了解。現在，CMHC（加拿大房屋貸款和住房公司）的網站中有關於房屋貸款的計算器。尋求房屋貸款的借款人可以通過該計算器算出自己可以獲得多少房屋貸款。關於財務狀況只有購房者自己最清楚。購房者要很好安排自己的財務計劃。可是，在現實中，有不少借款人在尋求房屋貸款時，並沒有對自己家庭的財務做慎密的規劃。這就導致在未來購房和尋求房屋貸款方面，面臨不少非常棘手的問題。嚴重時，還會給自己的家庭帶來財務損失。
2、僅僅盯住房屋貸款的利率
借錢要支付利息；利率是獲得貸款的價格。任何借款人在尋求房屋貸款時，都想獲得最低的利率。這確實無可厚非。因為沒有人願意支付高利率。但是，就房屋貸款而言，獲得貸款的成本並不僅僅是借款人按照壹定的利率水準所支付利息，而且還包括其他貸款條件。
就提供房屋貸款的某壹銀行而言，所提供房屋貸款的產品也很多。這些房屋貸款產品的利率差別也在25個左右，甚至更高壹些。例如，現在（2017年12月份），同壹家銀行所提供的房屋貸款產品的5年固定的最低利率可以為2.89%，最高的利率可以為3.34%。因為在這些產品的設計中，除了利率之外，還有其他條件。
就其他條件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款協議中，有貸款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮動利率之分；也有開放和封閉貸款合同之分。此外，在房屋貸款協議中，還有其他壹些條款。如提前還款的優惠條件（Prepayment Privileges），違犯現有的貸款合同罰款方式（Penalty on breaking term）；選擇償還貸款的頻次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在簽訂貸款協議時，看到了這些條款，可是，並未完全理解這些條款的真正含義，而只知道自己獲得了壹個最低利率的貸款。有時候，借款人雖然獲得了最低的貸款利率，但是，在該貸款合同中並不可能獲得最優的提前還款條件。這就如同蹺蹺板壹樣，壹方面的條件低了，另壹方面的條件就要高了。
不少借款人在簽訂貸款協議時，也並未仔細考慮如違犯貸款合同的罰款計算方式。就加拿大的情況而言，不少人在簽訂了房屋貸款合同並正式進入按月（或半月，雙周或周等）方式償還房屋貸款後，因為工作情況發生變化，或者需要從小房屋換大房屋等因素，在貸款合同到期前不得不中止現有貸款合同。這就出現了違犯貸款合同，面臨支付違約懲罰金。不少借款人都知道，計算違約金的方法壹般是三個月的利息或者是合同所余時間的利差，取其二者最高者作為計算借款人支付罰金的標準。
這個標準聽起來很簡單；但是問題的復雜性在於計算罰金時如何選擇利率標準。由於計算罰金所選擇的利率標準不同，最後借款人所支付的罰金的差別在數千元。
有時候，借款人雖然獲得了壹份利率很低的貸款合同，但是，卻面臨著非常苛刻違犯貸款合同的罰款條例。
（在此，我給各位讀者留壹個問題，請自己回答。加拿大的大銀行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，當借款人在這些大銀行申請房屋貸款時，獲得的貸款利率可能是2.99%，也就是說，任何借款人都可以從這些大銀行獲得打折後的利率。那麽，既然5年固定利率並不按照4.99%來執行，這些大銀行為什麽要公布4.99%這個利率呢？）
房屋貸款合同是壹份貸款產品，貸款產品不僅包括貸款金額和貸款利率，還有其他條件。所以，尋求房屋貸款時，不要僅僅盯著貸款利率，而忽視其他貸款條件。而最重要的是壹份貸款合同是解決自己目前財務狀況的產品。所以，在尋求房屋貸款時，借款人應該尋求適合自己目前財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率。
3、從不查詢自己的信用分數
銀行在給借款人提供房屋貸款時，借款人的信用分數是壹項重要的參考因數。壹般地，借款申請人的信用分數高於680分時，債務率的標準可以相對放寬。如果借款申請人的信用分數超過740分，不少銀行願意給借款人提供優惠的貸款條件。
許多借款申請人在尋求房屋貸款時，詢問貸款經紀或貸款專員的第壹個問題往往是“妳所提供的最低利率是多少？”；可是，該借款人卻並未查詢自己的信用分數，或者說，並不了解利率或其他貸款條件往往是與借款申請人的信用分數聯在壹起的。
4、並未認真考慮首付資金
對於房屋購買者來說，在尋求房屋貸款時，首付資金是必須墊付的。關於這壹點，任何房屋購買者都非常清楚；但是，對於準備多少首付資金和首付資金的來源問題，並不是每個房屋購買者都認真考慮過，或者仔細計算過。
根據加拿大政府的房屋貸款政策，首付資金最低可以為房屋價格的5%；如果首付資金高於20%，購房者在申請房屋貸款時，不必購買房屋貸款違約保險金；否則，購房者在獲得房屋貸款時，還必須購買貸款違約保險金。目前，房屋貸款違約保險金的最高保費率為4%。
關於首付資金的來源，購房者在尋求房屋貸款時也有許多細節需要考慮。對於第壹次購房者來說，首付資金的來源除了自己的日常儲蓄外，也可以從RRSP賬戶中提取壹些資金，最高額度為25000加元。
購房者在籌集自己的首付資金時，也可以從親戚朋友處獲得幫助；但是，在從親戚朋友獲得幫助時，銀行對此也有壹些嚴格的規定。若是直系親屬給予的財務支持，可以作為自己的首付資金；但是，若是從朋友處獲得的資金，銀行壹般認為這筆資金屬於購房者的債務；這實際上會影響到購房者的房屋貸款額度。
5、忽視獲得房屋貸款的成本
獲得房屋貸款，並最後得到自己稱心如意的房屋還需要支付其他成本。從經濟學意義上講，就是交易成本。壹般地，購房者都知道，申請貸款和購買房屋需要支付律師費用；但是，除此之外，還需要支付其他成本。例如，如果首付資金低於房屋價格的20%，購房者必須購買貸款違約保險；盡管貸款違約保險費用被銀行疊加到貸款本金上；但是，購房者還需要支付購買該項保險的交易稅。此外，還有其他費用需要支付。例如驗房費用，土地轉讓費用，房屋財產保險費用，安家費用等等。總之，申請房屋貸款之前，壹定要周密考慮這些成本因素，做全面的財務預算。
6、不懂得學習基本的房屋貸款知識
申請和獲得房屋貸款，並不是簡單地按照壹定的利率從銀行獲得壹筆貸款資金，然後完成房屋購買交易。對於銀行來說，任何壹筆房屋貸款是壹種貸款產品。這種產品並不僅僅是貸款數量和利率，還有其他條件。例如，固定利率，浮動利率，貸款的合同期限，貸款的分攤年限等等。 購房者在尋求房屋貸款之前，最好學習有關房屋貸款的基本知識，最起碼要了解有關房屋貸款的最基本名詞，以便在尋求房屋貸款時能夠進行有效的交流。這樣，也才能夠尋求並獲得適合自己財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率的貸款產品。
7、忽視認真準備自己的申請材料
銀行在審批房屋貸款時，都需要審核壹套申請材料。這些材料包括首付資金的證明，收入證明，工作證明，報稅的證明材料， 等等。如果是自雇人士，還需要關於自己生意方面的證明材料， 例如，公司的營業執照，財務報表等等。
在準備工作證明和收入證明材料時，壹定要仔細審核這些材料，確保妳的雇主給妳所出示的證明材料沒有任何筆誤。 例如，公司的地址，名稱等等是否有拼寫錯誤。這些材料如出現任何筆誤，都會影響銀行審批貸款。
在尋求房屋貸款時，除了自己學習有關房屋貸款的基本知識外，最好聯系您的房屋貸款經紀，並向其請教有關房屋貸款所涉及的問題。這樣才能獲得壹種適合自己財務狀況的最佳房屋貸款方案。
（註意：本文僅作為壹般的知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的房屋貸款經紀）
責任編輯：Zoe Chan
加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
