加拿大新移民收入创新高 安省最能留住新移民 | 加拿大

加拿大统计局发布的最新数据显示,加拿大新登陆移民收入明显提高,其中通过经验类别进入加国的移民一枝独秀。

今年早些时候新公民在渥太华宣誓就职。加拿大统计局的数字显示,最近加拿大移民收入比以往更高。
今年早些时候新公民在渥太华宣誓就职。加拿大统计局的数字显示,最近加拿大移民收入比以往更高。

统计局按2016年人口普查数据算出的结果是,2014年登陆的移民,2015年的工资中位数是24,000加元,这是自1981年以来的最高纪录。

出现这一结果的一个重要原因,被认为是加拿大2008年启动的经验类别移民计划(CEC),该计划主要吸引留学毕业生移民,要求在加拿大高等院校毕业后,在加拿大合格的职业工作满1年。也就是说,这些移民登陆时,可能已经在技术领域工作了超过1年。

统计局的报告称,新移民登陆后面临着不同的挑战,比如海外资历认证、官方语言能力等。 虽然随着时间推移,移民的收入会增加,但总还是低于加拿大出生的人。按2016年人口普查估计,加拿大出生人口2015年工资中位数是36,000元,移民人口是35,000元。

不过,留学毕业生可能没有其他类别移民遇到的挑战。统计数字显示,2014年通过经验类别登陆的移民主申请人,2015年的工资中位数是53,000元。

经验类别移民数量在不断增加,按人口普查涉及的人群,2013年,这类别移民的报税人数是3,660人,2014年增加到12,150人。

相比之下,2014年登陆的省提名及技术移民,在2015年的工资中位数分别为37,000元和26,000元。

不同的省份,不同的工资差距:
2015年移民和非移民收入中位数(从最大到最小的工资差距排序)

移民收入逐年增长

统计数字显示,移民的工资随着在加拿大居留的年数增加而增加。2005年登陆的移民,2006年的工资中位数是17,600元,5年后增加到25,000元,10年后增加到32,000元。

所有类别的移民收入,都呈现类似的走势。 例如,2005年政府援助难民1年后的工资中位数为7,800元,5年后增加到16,000元,10年后是21,000元。相比之下,私人资助的难民,登陆后1年后的工资中位数是19,900元,5年后是23,000元,10年后达到27,000元。

移民来源地不同造成的收入差别仍存在,比如2005年登陆的移民中,来自欧洲和美国的移民在2015年的工资中位数分别是50,000元及51,000元,来自东亚的移民只有30,000元。

并不是所有的移民都平等:
2015年加拿大移民的平均收入

加拿大65岁不退休人口破纪录

2015年,加拿大65岁或以上的人口,有近五分之一还在工作。核心年龄(25岁至54岁)人口的就业率反而降低了。

按加拿大统计局周三发表报告, 65岁或以上的人口中,有19.8%的人称,他们在2015年曾经工作,其中男性25.7%,女性14.6%,几乎是1995年时的2倍。2015年全职工作的长者,比例高达5.9%,是1981年有此人口数据以来的最后高记录。

统计局称,长者就业增加对加拿大很重要。从2006年至2016年,65岁及以上的加拿大人增加了36.6%,而15至64岁的人口只增长7.7%。

不过, 25岁至54岁的人口在同期的就业在走下坡路。男性全职工作的比例,从2005年的63.3%下降到2015年的56.2%,是1980年开始有记录以来的最低点;女性全职工作的比例,从46.4%下降至43.7%。

工作年龄新移民就业率反增

从2006年到2016年,加拿大的就业率从62.6%下降到60.2%。不过,登陆5年内的新移民中,25岁至54岁人口的就业率,从2006年的67%上升到2016年的68.5%。期间加拿大出生人口及移民超过5年的人口的就业率都稍有下降。

这10年间,加拿大劳工市场的移民比例从21.2%上升到23.8%。在多伦多人口普查区,移民已占劳工市场的一半,排第二的温哥华达到了43.2%。

2016年的全国就业率情况,最好的是草原省份。按人口普查区排列,就业率最高的分别是萨省的里贾纳(66.8%)、萨斯卡通(66.5%)和亚省的卡尔加里(66.5%)。安省的温莎和彼得伯勒(Peterborough)是4个排在最后的普查区之二,就业率都是55.3%。

全国三大人口普查区的就业率都略高于全国平均水平,分别是温哥华的61.8%、多伦多的61.2%及蒙特利尔的61.0%。

不过,最能留住新移民的省份,变化不大。

移民保留率按省分排名
(在登陆五年后仍然居住在一个省的移民的百分比)

原文来源:CBC News
责任编辑:Zoe Chan

加拿大租房市场需求旺盛 租金继续上涨温哥华最高 | 加拿大

加拿大房贷及住房公司(CMHC)上月年底报告显示,过去12个月内租房市场需求强劲,虽新建大量出租公寓,全国2卧公寓平均租金仍高达989加元,涨幅2.7%,是同期年通涨率的2倍。

据CBC报导,租金涨幅最高的是卑诗省,基洛纳、维多利亚和温哥华等大城市公寓租金平均涨幅分别高达8.6%、8.1%和6.2%。安大略省公寓租金也大幅上涨,Belleville、奥沙华、汉密尔顿、巴里和多伦多等城镇租金涨幅分别高达5.9%、5.2%、5.1%、4.6%和4.2%。

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去年加拿大2卧公寓租金平均989元 涨2.7% | 加拿大
加拿大全国2卧公寓平均租金高达989加元(图片来自于居外网安大略省真实房源,物业编号:34296625)

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报告表示,安卑2省公寓租金涨幅惊人,主要是因2省空置率下降,房东有充分理由涨价。

相比之下,产油大省由于公寓空置率上升,公寓租金面临下降压力。过去1年中,萨卡斯通和埃德蒙顿1卧室公寓平均租金均跌1.3%,卡尔加里租金跌1%。

按月租来算,温哥华租金最高,2卧公寓平均租金高达1,552元,多伦多其次,2卧公寓平均租1,404元,再其次是卡尔加里,2卧公寓平均租1,247元。2卧公寓租金最便宜的城市在魁省,其中三河市(Trois-Rivières)平均租金594元,萨格奈(Saguenay)的平均租金605元,舍布鲁克(Sherbrooke)平均租金631元。

 

来源:加拿大家园

责任编辑:Shelly Du

住房部长正面确认 拿不到绿卡买不到现房 | 新西兰

12月1日上午,住房部长Phil Twyford在Manukau救世军教堂发表支持者演讲。这是工党政府上任以来,Phil Twyford第一次向公众公开传递其住房政策。演讲中Twyford表示,禁止非PR人士买房已经进入立法步骤。

昨天上午的演讲主要针对房产市场以及如何通过提供政府住房来解决无家可归者等问题。
Twyford表示,工党政府认为大力发展公屋是必不可少的,考虑到目前的房地产市场情况,公屋比以往任何一个时期都更为重要。同时,公屋署的所有盈利都将被用于继续投入建造更多住房和翻新现有住房当中。
 
“我们希望公屋署成为一个‘世界级’的超级房东,为人们提供公共住房。”Twyford说。此外他还提到建造10万套可负担住宅的问题,他表示,工党政府认为从市场供给与需求的角度才能彻底解决房价问题。“毕竟世界上有许多比奥克兰还大的城市并没有这个(房价)问题。”
 
此外,工党政府考虑修改租客养宠物的相关法律政策。工党政府认为,允许租客养宠物是非常重要的,只要宠物能够得到妥善照顾,不对邻居产生骚扰和危险,那么就应当被允许饲养宠物,因为饲养宠物也是人文关怀的一部分。
 
在当天的演讲中,Twyford再次确认了工党政府在上任的100天内正着手推动立法,一旦通过,将只有新西兰公民和永久居民有资格购买现房。就此记者也在演讲后再次向Twyford确认,住房部长明确表示:法律只保护公民和永久居民,而税务居民届时(工签持有者)将不具备购买现房的资格。
 
另外,Twyford还表示工党政府将推出一个试行5年的“明线政策”,即房产持有者在5年内出售非自住房产,将被征收资本利得税。此外,负资产税优惠“漏洞”也将被关闭。
 
 
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来源:天维维度
 
责任编辑:Shelly Du

探访美国十大安全城市之内帕维市(Naperville)| 美国

内帕维市Naperville

内帕维Naperville目前为伊州第五大城市。每年气候最宜人的时节是5月到9月。夏季通常为6月到8月,略潮湿。当地最早的定居家庭姓氏为内帕维Naperville),城市也因此而得名。 直到如今,这个家族的后代仍然对这座城市有著深刻的影响。

纳帕维市政府非常注重发展当地社群力量,许多政府间组织和合作伙伴共同参与市政府为纳帕维构筑良好的的公共城市生活空间做了很多努力。追求创新和效率的纳帕维是美国生活、工作和探索新机会的理想之地。2017年被美国Livability.com 网站评为全美百佳生活中小型城市(2万-35万人口规模) 之一。

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探访美国十大宜居城市之内帕维市(Naperville)| 美国
作为小型城市,内珀维尔环境美丽安静,交通便利,非常宜居
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这里美丽富饶,离芝加哥市区仅40公里左右,大城工作,小城生活
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纳帕维市为了当地儿童安全,特意设置的中小学生安全步行路线

2013年内帕维时任市长George Pradel 特意设立了华人和印度人社群志愿管理人岗位, 国人所熟知的《胡润报告》在北美地区的执行总监的Bill Liu也被聘为内帕维华人社群协调志愿者。

纳帕维是伊利诺伊州收入最高的城市,经济活力充沛,因此不会遇到底特律政府这种破产的问题,在债券评级上该城市被评级为3A。 也正因为这一点,纳帕维的资产税税率才能长期保持低位。

纳帕维的城市主张:尊重传统、友好团结、不失远见 (Heritage/Unity/Vision)

当前,纳帕维房价中位数为45万美元,折合人民币290万左右,我们来看一下内帕维这个价位的房子是怎样的吧:

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建筑面积: 213平方米,土地面积: 1364平方米,房型: 4 卧 3 卫,地址为内帕维城北Briar Lane254_30 West,带花园,两个超大车位(物业编号:36580254,点击图片查看详情)
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建筑面积: 134平方米,房型: 4 卧 3 卫,地址:内帕维城北N_Main St(物业编号:36388557,点击图片查看详情)
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建筑面积: 253平方米,土地面积: 850平方米,房型: 4 卧 3 卫,地址:内帕维924 Rose Lane, Naperville(物业编号:36398678,点击图片查看详情)

 

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文字:HY

编辑:Vincent

设计:Yuan

排版:Shelly Du

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海外资金正流向希腊地产 中国投资客在希腊抄底楼市 | 希腊

希腊房产怎么样?在爱琴海边拥有一套海景房,越来越多的中国投资者将梦想照进现实。海外资金正在流向作为欧洲债务危机震源地的希腊房地产市场。这是由于投资在一定金额以上即可获得居留许可的制度。对希腊投资又被认为在具有相似制度的欧洲国家里门槛最低。如今,购买希腊房地产的外国人中,中国人已超过了四成。中国“热钱”涌入,对提振希腊房地产行情、刺激经济的效果备受瞩目。

“黄金签证”与购房移民

希腊摆脱经济危机的努力开始收效。当地时间11月21日,希腊政府一名高级官员表示,希腊期望在2018年连续第三年超额完成预算盈余目标,这一结果有助于缓解预算短缺,从而帮助受到经济衰退打击的国内民众。

“黄金签证”功不可没。希腊政府在2013年出台了被称为“黄金签证”的投资促进政策。按政策规定,只要在希腊购买房产,或投资建筑等25万欧元以上,投资者及其家属即可获得五年的居留许可,自由通行27个申根国家;房产不出售,居留即可继续,五年到期后更新,直到入籍;入籍后将可自由出入全球169个国家,该通行国家的数目仅次于英美等国。

据2017年一季度希腊公布数据显示,目前通过25万欧元购房政策获得希腊永居权的投资人共达1684人,其中国人占41.6%,位居第一位。

对于那些真正想移民希腊的人来说,他们似乎并不太关注投资风险。“比起国内大中城市的限购政策,希腊被视为保值增值的优势投资项目。与其他移民国家相比,欧洲的移民优惠政策不会一直延续,只是针对经济增长乏力期。”某移民机构希腊项目负责人表示。

“25万欧元的投资门槛,最多能够买到3套希腊的住房。目前希腊房价仍处于危机后的低谷,几万欧元到10万欧元就可以买到市中心的公寓,因此现在也是抄底希腊的时机。”上述负责人表示。

海外资金正流向希腊地产 中国投资客在希腊抄底楼市 | 希腊
希腊米科诺斯岛9卧11卫原装保留的房产,物业编号:35148755(点击图片查看房产详细信息)

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据希腊政府统计,利用这一制度在2017年9月之前购买房地产的外国人达到2014人,投资额和相关收入超过10亿欧元。包括家属在内的居留许可的发放数量也逐渐增加,2016年达到1567人,比2014年增加八成。

“一带一路”与中国资本

中国与希腊的经贸往来不断升温。“一带一路”发展战略不断落地,作为海上丝绸之路要塞、欧洲门户的希腊,成为中国资本进入欧洲的重要支点。凯胜移民专家称,2016年上半年,中希双边货物贸易额达到18.1亿美元,同比增长9.7%。

2010年,在欧元区危机最为严重的时候,中国公司投资了希腊第一大集装箱码头比雷埃夫斯港。现在,比雷埃夫斯港的多数股权归中国所有。在该港的11名高管中,中国人占了7名。

今年6月,希腊政府工作协调国务部长阿莱科斯·弗拉普拉利斯表示,雅典旧机场开发项目在6个月内正式展开。该项目将把原为雅典旧机场的Hellenikon地块开发成欧洲最大的海滨度假胜地之一,由希腊Lamda集团牵头中国民营企业巨头复星集团和阿拉伯基金作为投资方。

与此同时,中国国家电网收购了希腊国营电力企业旗下的送配电子公司24%股权。以基础设施为中心,两国的联系不断加强,房地产也不例外。

随着希腊经济走上正轨,不仅马云等中国商业大佬试水希腊地产,不少城市中产也开始关注希腊房产。实时数据显示,目前已有1684名海外人士通过该政策投资希腊的地产市场,获得了五年的居留签证并移民希腊。

凯胜移民专家指出,随着旅游业的兴旺对房地产市场的正面影响,今年来自国外的房地产买家是过去十年以来增长最快的一年。“希腊移民项目引入后,前几年关注度并不高,今年开始情况大为不同。中企希腊投资增加,尤其是一些大型国企的进入,增加了投资者对希腊买房移民的热情。”某移民机构希腊项目负责人表示。

经济复苏与金融解禁

据当地媒体报导,希腊财政部长埃夫克利兹·察卡洛托斯目前签署了一份关于进一步消除该国资本管制的法令。法令规定,自2017年12月1日后,希腊居民将能100%提取从境外汇入其目前在希腊境内已有账户的资金。

根据希腊银行的统计显示,全球游客为国家带来的旅游收入有132亿欧元。在这些游客中,有15万人都来自中国。希腊旅游行业预测,在2021年,中国会有100万游客到访希腊。

多种数据释放了希腊经济回暖的信号。本周一,希腊政府一名高级官员在接受路透社采访时表示,希腊当局将在周二提交给议会的最后一份预算草案中,概述主要盈余的预测——即不包括债务偿还的财政盈余——预计今年盈余为2.4%-2.5%,明年的盈余将超过3.7%。

这些数字是希腊财政向上修正的标志。在今年10月2日提交的预算草案显示,希腊的目标是在2017年实现盈余2.2%,2018年实现3.57%。

自从2008年金融危机之后,希腊的GDP便以大约每年4%左右的速度逐年下降,直到2016年为止。

以德国为首的债主们不断逼迫希腊进行财政和经济改革,大幅砍掉福利支出。欧洲央行对希腊的注资援助,也以希腊政府削减预算为前提条件。

自今年6月以来,国际评级机构穆迪、标普和惠誉先后上调希腊的信用评级。穆迪6月下旬宣布,将希腊主权信用评级由“Caa3”上调至“Caa2”,前景展望从“稳定”调整至“正面”,称尽管希腊经济和政治风险仍然很高,但很多其他因素推动调整希腊评级,包括2016年希腊出色的财政表现,并暂时出现经济趋于稳定的迹象等。

 

来源:北京商报

责任编辑:Shelly Du

希腊经济强势复苏房产租售比或将超10% | 希腊

2017年,对于整个欧洲而言,无疑是有惊无险且重获新生的一年。欧洲经济持续稳定增长,成为全球贸易的重要引擎。最新数据显示,欧洲发达经济体正以平均2%的速度增长,而作为欧洲文明起点的希腊,第三季度经济同比增长达1.3%,RE/MAX瑞麦地产全球置业专家认为现在的希腊已拥有一系列吸引投资者的优势,而希腊房产市场热度更是紧跟其后。

聚焦希腊资本市场,GDP稳步增长形势大好

据RE/MAX瑞麦地产全球置业专家介绍,在“一带一路”倡议的带动下,中国资本纷纷瞄准希腊市场,推动希腊经济不断发展。希腊央行行长预测希腊经济活动将在近期以更强劲的步伐增长,2017年全年的GDP增长达1.7%,而在2018和2019年GDP增长将分别加速到2.4%和2.7%,其中,旅游业为希腊贡献了20%的GDP,可以说,希腊经济的稳步增长,很大一部分归功于希腊的旅游热潮。

游客数量猛增,旅游业成绩斐然

近年来,作为希腊最重要的支柱产业之一,旅游业一直保持强劲增长,当地旅游吸客数量连破纪录,2015年,希腊旅游业接待国外游客人数达到2360万人次;2016年的成绩再上一个台阶,到访游客人数达到了2480万人次,同比增长了5.1%。

RE/MAX瑞麦地产全球置业专家表示,2017年是希腊旅游业发展具有里程碑意义的一年,入境游客人数将超过3000万人,有望实现两位数增长,连续第四年增速超过7%,而9月30日开通的中希直航更为希腊的旅游业带来新曙光。

旅游业致希腊房产升温,短租市场备受青睐

随着希腊旅游人数增长,与旅游相关的收入也在增加,2017年,出租物业约为希腊旅游业贡献17亿欧元收益,其中一半接近8.6亿欧元来自国外游客租房收益。伴随希腊经济的进一步复苏,旅游业对酒店、短租公寓的需求将会越来越大。

值得注意的是,希腊酒店传统的运营模式,固化的房间风格,已经不能满足旅游者多样化的需求。相反,希腊短租公寓以其实惠的价格、完善的设施、贴心的环境……正逐渐成为越来越多人出行欧洲的住宿首选。2015-2017年间,希腊政府对于国际短租在线平台上的希腊租赁房产征税收入超10亿欧元。希腊酒店协会负责人Giorgos Tsakiris表示,房屋短租已迅速成为大额营收的一大领域,房屋短租业将很快与传统酒店业平分天下。

据RE/MAX瑞麦地产全球置业专家介绍,目前,雅典短租公寓的数量和口碑都呈上升趋势,短租市场也因此成为了投资热区。在雅典,短租服务行业的翘楚 Airbnb 的整租房源占各类房源的83.5%,雅典市中心房产的年平均出租率在 80% 以上,整套房一年中至少出租一个月以上的,年回报率都在6%-10%,黄金地段的房产收益则更高。(希腊房产怎么样?

希腊经济强势复苏房产租售比或将超10% | 希腊
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专家预测

希腊经济在2017年一季度环比增长0.4%,2018年的经济增长预计可达2.4%。而“一带一路”政策和中希直航的开通,也为中国投资者带来更多的福利和机会,再加上希腊旅游市场的持续升温为当地带来了越来越多的客源,使其短租市场非常活跃。RE/MAX瑞麦地产全球置业专家表示,近几年,希腊旅游基础设施正在进一步完善,将会吸引更多的全球游客,从而激发更大的短租公寓供应需求。从投资角度出发,当前希腊房地产市场具有“两低优势”:欧元汇率处于历史低位和希腊房价处于历史低位,此时正是把握“两低优势”抄底希腊房产的好时机。

 

来源:环球网

责任编辑:Shelly Du

 

入境答错题被扣押 被迫拘留扣押一个多月-热点

现在随着川普总统的上任之后的移民政策,导致了海关方面相对比较紧张,其中有华人也颇受影响。根据当地华人组织者表示10月有一中国女孩赴美国参加夏令营,被海关及边境保护局询问来美目的,女孩回答学英语,但她持有旅游签证,被怀疑签证目的和实际不符,送到未成年人拘留中心扣押一个多月。

据《世界日报》报道,女孩亲友辗转反复请杨海平去帮忙询问,聘请的律师去了三次,刚开始见不到人,费了九牛二虎之力才看到她。孩子父亲飞来美国两次,直到第二次才在法庭上首次见到女儿。且法官认为证据不充分,不准交保释金,孩子目前在关押中。

杨海平表示,中国女孩未满18岁,此前就持旅游签证来过美国参加夏令营,但中途回国,10月初又单独赴美。遭遇海关及边境保护局问话时,直接回答来美学英语,没有说是旅游观光,被怀疑签证目的和实际情况不一,不得入境。因为女孩未成年,不能单独坐飞机遣返回国,结果被送到半官方的未成年拘留中心扣押,“女孩当时就吓哭了”。

杨海平表示,最奇怪的是,类似的情况属于灰色盲区地带,法规不健全,收押华人女孩的拘留中心很多规定不懂,也不知如何处理。律师进去三次,都没有见到人。

拘留中心甚至要求女孩不要请律师,先想办法申请庇护留下来,因为依据美国法律,如果孩子人身受到伤害或者被父母遗弃,可以通过法律途径留在美国。但女孩家境不错,完全没有想过此种途径。其父亲飞来美国两次,事情还没有解决,但又担心事情闹得太大,影响以后出入境美国。

杨海平说,目前美国移民政策越来越严格。以前有的事情弹性空间很大,华人来美旅游顺便学学英语是再正常不过的事情,下面执法时可以睁一只眼闭一只眼。如果遇到类似情况,华人即使被关进小黑屋谈话,问题不大,甚至有时和海关打打招呼,也能放人。

现在海关查得非常严格,一讲错话,可能就被原机遣返。有朋友太太曾经在美国生过小孩,后来回中国了。近段时间全家来美国旅游,结果朋友和儿子可以入境,他太太因为生过小孩,被原机遣返。朋友和儿子非常不开心的在美国待了几天,赶紧回家。

杨海平表示,海关及边境保护局应该主要针对恐怖分子,这样风声鹤唳的检查,矫枉过正的遣返扣押,对华人社区非常不利,“也想提醒华人朋友,在进入海关被询问时,回答问题千万不要随随便便,以为有了签证就肯定能进来。海关问什么就回答什么,是旅游就是来旅游,比如说去几个大城市游玩,别答非所问,被人怀疑”。

中国公民入境美国注意事项

据美国《侨报》报道,最近新闻媒体经常出现中国公民在美国海关因种种原因被拒绝入境的报道,法律专家指出,对非美国公民,美国海关有绝对权利当场决定是否让你入境,但很多中国人却似乎对此不以为然。其实有很多原因可能导致海关拒绝你入境,例如海关怀疑你赴美国非法打工、携带太多现金却没有申报、有刑事犯罪记录、涉嫌从事代购或其他非法行为。

签证有效期用到极限

移民律师刘汝华指出,近年来美国放宽中国人签证,拿旅游签证很容易,有些人到美国后却非法滞留,或每次都把签证有效期用到极限,这些海关都有记录在档。海关最多给你180天逗留,这并不意味着你可以呆满180天,尽管呆满了也不会违法,但海关会对你赴美国的目的产生怀疑,如果是旅游探亲,有必要呆这么长时间吗?海关会怀疑你是否非法打工,你呆的时候过长,就会引起怀疑。海关只要有合理的怀疑,就可以拒绝你入境,只要不存在明显的歧视和暴力,你便无法抗拒。

社交媒体泄露非法行为

据新闻报道,有些人因为在社交媒体上发表的言论而被海关拒绝入境。刘汝华指出,相信海关这么做不是空穴来风,有人在社交媒体上肆无忌惮地谈论代购,甚至在微信群里谈论假身份。海关检查社交媒体,一种是随意性强,一种是有某种针对性。社交媒体里发布的内容会涉及隐私,你可以拒绝出示给海关人员看,但海关人员也有权拒绝你入境。

在海关检查时被发现有问题的人,会被带进屋子进行详细问话。刘汝华指出,关于小黑屋,其实是二级检查(Secondary Inspection)。一级检查是在海关排队检查,大部分人盖了章就走了,如果海关人员感到有问题,或你的记录出现某种暗示,就会把你交给移民官,带到另一个房间检查,大部分人最后都会被放出来。

海外商产投资101:搭建决策顾问团队秘诀(下)| 加拿大

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在进行重大的商业决策时,组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时,由於涉及到的专业知识异常庞杂,并且投资成本偏高,所要付出的後续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦,也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险,避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质,知道他们可能怎样帮助你,这样才能正确发挥他们的作用,并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士,并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的,深受信任的专业人士,比如一个优秀的商业地产经纪,他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

上一期中,我们介绍了一个顾问团队中最主要的六类人,地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商,以及效率运营专家其实还有两类人,可能平时我们不太重视,但也同样能在团队中起到作用。这次我们就来着重讲一下他们。

一丶环境专家

许多银行,在对投资人进行贷款时都会要求投资人出示一份环境评估报告。这份报告内容就包括了先前的业主是否对物业造成过污染。

由於倾力污染的成本可能会相当的高,所以对环境咨询公司来说,一位具有相当资格和经验的环境评估人员,可谓至关重要。这个人可以对该处物业的环境条件作出明确的结论,并根据这些结论作出结论做出相应的判断。而一旦发生错误,也能应承担责任保险,并且给出补救方案。如果您在投资商业地产时,没有认识这样一个人,那麽可以找银行代表或者地产经纪,来帮助推荐一位。

二丶建筑条件检察人员

虽然贷款给你的银行可能并不需要对建筑条件本身进行评估,但最好在团队中还是有一位这样的人。这就类似於购买住宅房屋时的房屋检查,对建筑条件进行检查可以帮助你发现一些隐藏於建筑之中的问题,从而保证你的投资决策更准确,冒的风险也更小。

所以概括一下,在选购商业地产时,一个完整的顾问团队,需要包括这些人——地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商丶效率运营专家,以及环境专家,和建筑条件检察人员。

那问题来了。有了这些人,我们该怎麽合作,才能发挥出各自的作用呢?

首先,得有个好的投资项目

无论是将商业地产本身作为一个投资项目,还是利用商业地产给自己的投资寻找一个经营场所,项目本身的好坏才是决定最终盈利与否的关键。任何投资人都必须清楚,自己究竟要做什麽。这是一切投资成功的先决条件,能对此负责的只有投资人自己,而不是任何一位商业地产顾问团中的成员。

其次,在合适的时候找合适的人

我们之所以需要在购置商业地产团队,就是为了通过专业化来避免投资中所可能产生的风险。所以我们必须在最合适的时候找最合适的人。比如一开始,您可能需要先找会计师和银行代表,来磋商有关钱的问题,制定一个预算。

你的银行顾问会告诉你,你能获得多少贷款。而会计师则会给你许多税务和财务方面的建议。比如说,最基础的一个问题,购买这处商业地产可能带来的好处和风险。

然後有了明确目标之後,要通过地产经纪了解本地市场。这步特别关键。因为很多好的投资项目,其信息并不对公众开放。

这里要特别注意,许多专业人士的知识领域会有交叉。但他们毕竟不是专业人员,在需要专业建议时,专业人员的意见是无可取代的,即便你对一个人很信任,或者其本身能力也非常之强,但只要这位所给出的建议不在其专业领域之内,那麽这就不能算一个十分有价值的参考意见。

再次,尽职调查

团队中有许多人物是负责调查,或出报告的。其中首当其中的就是地产经纪。一个好的地产经纪需要能满足你在购买商业地产时全方位的需求。无论是选址,交通(找到一处周围有,或没有高速公路的物业),周边有没有配套商业(比如某些零售商可能需要靠近供货商),或者是选择的地方是否便於顾客和员工前往。这些都必须在地产经纪的考量和调查范围之内。一个优秀的地产经纪,甚至会把企业未来的发展前景都考虑在内。所以找到一个好的地产经纪,不仅是商业投资的成功,甚至整个生意都能省心不少。

一旦你找到自己心仪的物业,尽职调查更是关键所在。再次重申,一定要找一个环境问题的专家这在华人朋友中可能很不受重视,但其实这非常重要。还有,就是一定需要一份最近的环境评估报告,或者直接做一个调查来确定这处物业是否具有污染问题。同样的,获得建筑条件评估也是非常重要的。即便银行贷款时不要求,为了减少自己的投资也应该要一份。

最後,是正确的规划。

这就是需要效率运营专家的地方了。很多企业会忽略选址或搬迁过程中损失的隐性成本。比如员工和生产停工丶新标识和设备丶土地转让税和法律费用,甚至仅仅搬家都有可能对员工士气造成打击,尤其对一些上班路远出行不便的员工,这也应该被考虑在内。而为了减少搬迁後改建所带来的麻烦,最好的办法就是在顾问团队中加入“建筑承包商”这一角色。对於搬迁或选址过程中所能遇到的突发状况,最切实有效的做法,就是预留出10%-5%的费用作为应急资金。

事实上,从顾问团队组建之前,一直到顾问团队一切就绪,作为投资人还应该始终记得问自己一个问题——我在此时此刻购买一处耗资不菲的商业地产,是否真的合适?如果觉得合适,那就不要犹豫,赶紧去做。如果觉得不合适,那麽就应该再等一等。没有人必须火速进入购买环节,尤其是投资人,三思而行总是明智的。

给商业盘买家的三点建议:

  1. 一定要咨询顾问

顾问顾问,决不能顾得上就问,顾不上就不问。顾问起到的作用必须始终伴随投资过程。一开始要和银行代表谈论能获得多少融资。也要和会计师核对账目,以确保资产负债表是有序的,并且对税务进行优化。找到一个好的商业地产经济,就意味着找到一个好的商业暗盘,然後就能找到好的专业人才。可以说,投资商业地产的每一步都离不开顾问。

  1. 考虑选址

商业地产的地址至关重要。一处好的地址可能决定整个投资的成败,所以作为投资人一定要想清楚自己的需要。而一个好的商业地产经纪,也总能介绍给你最合适的商业盘,尤其是一些不对外的暗盘。

  1. 调查

这里不仅仅是指专业人士和顾问团队做的调查和评估,还有投资人自己必须做的调查,甚至包括对这些专业人士资质和能力的调查。比如要找一个承包商,那最好去走访一下他曾经的客户,看看他们对他口碑如何。要找一位好的地产经纪,就要看一下他曾经做过哪些优质的商业盘,听听业内对他的评价。

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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温东好区Killarney学区房 比特币结算亦可 | 加拿大

Killarney是温哥华东区著名好区之一,这里对口中学是Killarney中学,该中学是温哥华东区首屈一指的名校,音乐教育尤其出色,因此当地房产深受人们喜爱,对于有孩子的家庭来说,更是置业的首选。现在在Killarney有一处优质物业正在出售,房子所在地块的面积比标准地块大70%,无论投资还是自住,都是明智之选。

Killarney:温东著名好区,生活舒适且拥有特色名校

温哥华东区(Vancouver Eastside)又称温东(East Van),它包含了无数风格各异的多元文化小区,如小意大利、小印度、小汉城及来自中、港、台三地的华人和东南亚族裔。温东的一些社区如Killarney,是很受有置业需求的买家青睐的,不仅交通便利,治安条件也不错。

温东好区Killarney有名校、环境优,投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大
Killarney有一处优质物业正在出售,房子所在地块的面积比标准地块大70%,无论投资还是自住,都是明智之选
温东好区Killarney有名校、环境优,投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大
这处住宅占据温哥华东区的好地段,环境非常安静,尤其适合居住
温东好区Killarney有名校、环境优,投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大
这里拥有大草坪,美丽庭院,有足够私密且清新的户外空间
温东好区Killarney有名校、环境优,投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大
这幢房子正在重新装修,经过翻新之后会带来更新的面貌

Killarney区内以独立屋为主,也有少量的多户型住宅(公寓及城市屋)。近年来,市政府开始沿菲沙河的Fraserlands区域开发一些新的高层建筑。此外,本区内的Champlain高地分布了不少零售商店和其他市民生活服务设施,区内居民步行即可到达,十分方便。喜爱运动的朋友还可以前往Everett Crowley Park步行,该公园拥有面积达40英亩的绝佳活动空间,还设有自由遛狗公园区。

Killarney区内交通便利,有49路和26路公交车通过。位于Killarney公园的Killarney社区中心(Killarney Community Centre)也可为居民提供游泳、溜冰、乒乓球、羽毛球、篮球以及音乐、舞蹈、绘画等丰富多彩的休闲及才艺教育项目,并设有健身房和儿童游乐场。这个社区区内华裔居民众多,包括为数不少的粤语社群,又有非常好的学校,所以很多华人非常喜欢在此置业。

位置优越靠近学校和商业设施,正在翻新适合大家庭入住

这处住宅占据温哥华东区的好地段,环境非常安静,尤其适合居住。从住宅可以步行到Corpus Christi、顶级私立学校,还可以步行到法国浸泡小学和普通公立学校。该物业距离Killarney社区中心也很近,这里设有游泳池、溜冰场、网球场。附近还有杂货店、靠近维多利亚车道,有许多中国杂货店和餐馆。此处距离高尔夫球场仅 5 分钟路程。生活在这里,无论是日常生活需求,还是娱乐休闲乃至孩子读书,都十分方便。

温东好区Killarney有名校、环境优,投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大
5卧2卫的格局适合多人口家庭入住
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室内格局也非常温馨惬意,原业主十分爱惜这处房产,所以这里维护的非常好
温东好区Killarney有名校、环境优,投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大
这里十分有生活气息,居住在这里倍感温馨
温东好区Killarney有名校、环境优,投资与自住皆宜的好选择 | 加拿大
这里一直有人居住,购入之后如果新业主愿意出租这套房子,原业主愿意从你手上租用至少一年

这幢房子正在重新装修,经过翻新之后会带来更新的面貌。5卧2卫的格局适合多人口家庭入住,这里拥有大草坪,美丽庭院,有足够私密且清新的户外空间,非常舒适自在。而室内格局也非常温馨惬意,现在的业主仍然住在里面,所有的一切都维护的很好。

2017年10月,是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月,市场迎来新常态,独栋别墅市场比较平淡,公寓市场火热。受到公寓价格飙升的影响,温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。如果你想投资大温哥华地区的房产,那么现在的房价比较合理,这套房产的价格很合理,值得入手。

您也可以按照自己的梦想建立属于独树一帜的理想家园,还可以在房屋旁边修建巷道,在现在装修时期也可以加入自己的想法。购入之后如果新业主愿意出租这套房子,原业主愿意从你手上租用至少一年。此外,屋主愿意接受比特币支付。总之,这套房产性价比很高,地段也很好,是非常难得的优质置业之选。

欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/35938115.htm

(本文内容资料由客户提供)

责任编辑:Shelly Du

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