《USA地产大亨》连载(四)——达成交易 | 美国

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美国,房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同,买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂,需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么,结束房地产交易有哪些关键步骤呢?

一、聘请律师

聘请律师并非是必需的,然而尤其是在商业地产买卖中,强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支,但往往这部分钱值得花,因为律师能帮助您详细了解合同细节,发现并解决任何可被解决的问题,例如,产权中存在的留置权。

二、获取贷款

选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交,同时,银行帮助您密切关注利率变化,在最佳时机建议您锁定利率,并向您说明贷款要求,进行房价评估。

三、谈判和签订合约

一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产,而且应当帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同。

四、尽职调查期/期权合约期

一旦合同被各方接受、执行,并提交至第三方产权托管公司,期权合约期便开始了。此时,买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的,但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间,购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前,房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。

一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同
一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同

五、第三方产权托管公司与产权调查

产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金,例如保证金,并托管与交易相关的文件,直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州,产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护,费用通常由卖方支付,这样,当购买房产后,没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊,房产抵押,房产使用限制等信息。

六、成交与资金托管

在成交当天,买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件,并交由托管公司托管,直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金,贷款人提交贷款许可后,房产购买交易完成。

拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续,让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件,更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。

房地产合理避税:1031同类不动产互换

投资美国房地产,不仅能获得丰厚收益,达到投资多元化,而且,若恰当安排投资,更能合理避税。 在出售地产项目时,有多种不同的策略,其中,1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前,我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式,以及其他的合理避税策略。

根据美国1031同类不动产互换税法条例,商业地产投资者若出售持有的投资型地产A,并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B,则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%,或更高,若您在出售地产时获得$50万美元净收入,则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。

然而,此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资,这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面,我们来看看合理避免资本利得税的具体要求:

两项地产需为同类型:均为投资型地产

Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B,例如,出售一间商铺,用所得利润购入出租公寓。然而,如果出售商铺后购买自用别墅,便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。

时间限制

美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目,但投资者必须在规定的截止日期前完成交易,从而免付资本利得税。首先,投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资,其次,需在出售持有地产后180天之内购入新地产。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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投资英国房产:普通与特殊投资者所需注意事项 | 英国

“安家立业”向来是中国传统中最重要的一个考虑因素,特别是离开自己生活多年的故土,来到一个新的环境,新的体制下,新移民来到英国通常考虑的第一件事情。

毋庸置疑,新移民进入英国后面临的各种不同的挑战与新鲜事物,如何在最短的时间内适应英国生活,迎接新的挑战?如何能够快速的在英国“安家”与“立业”?本期我就为即将成为新移民的投资者来一一解答。

买房还是租房?

这个问题的答案很简单,作为新移民,一定切忌不要盲目购买房屋,一定是先安顿下来,慢慢体验,慢慢观察周边环境,寻找适合自己的房产后再进行购买行为。正所谓,没有最好的房产,只有最适合自己的房产。 

伦敦内还是伦敦外?

伦敦内外的区别,首先因该考虑的是购房的主驱动以及英国移民的主因。大部分情况下,移民英国的主驱动是为了孩子的教育。 如果是以孩子的教育为主要目的,我认为应该在确定孩子的学校所在地前提下,决定购买房产的地段及规模。 

在确定学校所在地的前提下,同时需要考虑的是孩子的年纪,小学,中学,男校,女校,混校?等等诸多因素需要考虑清楚,建议新移民应该综合考虑,切忌盲目购买导致小学升中学却发现中学距离很远的不利因素。

伦敦内外,其实区别并不大,整个英国的教育水平及质量相对都比较平均。 每个地方都有不错的学校。 需要考虑的是新移民如果有商业拓展的需求,选择相对商业程度发达的城市或者地点比较有利于业务拓展。

考虑到生活成本,当然是伦敦外比伦敦内要相对的合算,但是如果有商务需求,交通费用可是一笔不小的开支,也应该被列在考虑的范围之内。

由于有较多的投资者是通过企业家移民和投资移民来到英国,所以,以下我对普通投资者、持企业家移民签证和持投资移民签证的购房者所需注意事项做一详细分析:

普通投资者购房所需注意事项

2014年7月,英国房价出现了自去年十二月以来的首次下跌。根据房产网站Rightmove的消息,七月房市的平均要价下跌了0.8%;而去年的此时,房市则呈现0.3%的增长。

英国房价的下跌相信让很多中国高资产人群看到了投资的利好时机。事实也证明,随着中国人对英国地产市场以及英国投资移民签证的逐步了解,越来越多的华人选择来英进行地产投资。

一般来说,在英国的房产投资者主要面临的税费有印花税、按揭贷款手续费、房产价值评估费、律师费以及房产登记费等,同时根据1994年增值税法案(Value Added Tax Act 1994),这些费用通常还需要加上20%的增值税(VAT)。

印花税 (Stamp Duty Land Tax)

印花税的缴纳,取决于房价的多少。若投资者购买价值低于12.5万英镑,则无需缴纳印花税;若投资者购买一所价值超过12.5万英镑的房产,所需缴纳的印花税则为房价的1%~7%。具体的税率浮动见下表。

按揭贷款手续费 (Mortgage Handling Fees)

如果投资者需要向银行按揭支付部分房款,通常需要向银行缴纳贷款手续费。按揭贷款手续费根据银行按揭产品、首付款比例等不同而有所不同,一般来说在500~3000英镑之间。下表为中国银行(英国)收取按揭贷款手续费的价格表,供读者作为参考。

房产价值评估费 (Valuation Fees)

在英国,对于房地产价值的评估必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行。价值评估也通常被分为三个等级:基本评估、买房委托评估以及全面结构检查。三个等级的评估费用依次递增,评估内容及对于购买者的保障也依次递增。通常来说,基本评估通常由按揭贷款的银行委托进行,部分的贷款银行会减免这部分费用。

律师费 (Solicitor Fees)

购买地产,在英国是必须通过律师。一般来说,房产律师提供的服务有:代理进行房产登记、代理印花税及缴纳、在购房过程中处理付款及转账、在购房过程中提供法律建议以及起草评估合同。律师费用通常为房产价值的0.2%~1%。

房产登记费 (Land Registry Fees)

在英国购房的最后一步就是通过律师向英国土地注册局进行房产登记。如律师费用一项所提到的,律师会代理投资者进行房产登记,因此此部分费用是由律师代收的,一般为房产的0.1%~0.2%。

英国企业家移民签证持有者购房注意事项

自英国企业家移民签证被国人熟知,我一直收到来自意欲办理企业家移民签证人群关于在英购买房产的咨询。其中被问得最多的一个问题就是:用来投资的20万英镑,可以购买房产吗?

需要注意的是,企业家移民签证持有者的商业项目,不可以是房产开发或管理。投资于个人住宅中的资金,不可作为续签签证时的计分项。若T1E的持有者在英购买了公私两用的房产,则用于个人住宅的那一部分资金不能被计入续签时的计分项。而这一部分的估价,也需要由皇家特许测量师进行,在续签时减去相应的额度。

但是需要特别注意的是:如果投资者购买的是商业地产并且完全是用在商业用途上的合理地产开支,是完全被认可的。 例如,永久产权的商业办公室,长租期的商业零售店面等等。

英国投资移民签证持有者购房注意事项

根据现行的英国移民法规定,投资移民签证的持有者需要将1万英镑资金中的75%用于购买国债、股票或进行商业投资,剩余的25%才可用于购买个人住宅或用做存款;且T1I的持有者也不能向仅从事房产投资的公司进行投资。

但是,很多投资人不了解的是,英国100万投资移民签证持有人是可以将100万英镑投资在商业地产作为主要劳动生产力的商业项目当中的,例如,宾馆项目。

需要注意的是,目前移民局的要求及规定是必须能够提供所投资项目的每季度报表并确保投资额度不低于100万英镑的总额!通常分析,如果投资一个总价值超过150万英镑,地产单独股价超过110万英镑的宾馆项目是完全符合这一要求的。具体情况,建议大家需要和专业的法律顾问及财务顾问进行细节探讨。

 

法律顾问刘鹏律师专栏全集

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特技表演直插地面 过程让人触摸惊心-热点

这是一个恐怖的时刻,一个喷火飞机在法国北部的一次航展期间发生了意外。乘坐该机的有1名飞行员和1名女乘客,目前均已送院,所幸并无生命危险。这位44岁的Rafale军事飞行员来自法国的Saint-Dizier空军基地。

特技表演直插地面 过程让人触摸惊心
特技表演直插地面 过程让人触摸惊心

法国凡尔登附近的Longuyon-Villette机场,一架老式的喷火式战斗机准备进行飞行特技表演,却在起飞时直插地面。

报道指出,这架老式战斗机是二战时期的战斗机。视频拍摄者在飞机直插地面后,立马冲上去救援里面伤员。所幸,飞机失事后并未起火。

房价5年内跌40%?专家这话我不信 | 加拿大

5月大多伦多地区的房地产市场遭遇滑铁卢。

从数据上看,房地产市场似乎步入低谷。在4月公布的16项房产新政的影响下,大多伦多地区的房地产市场量价齐跌,其中华人看好的区域领跌。

列治文山跌幅最大,销量暴跌62%,房价同比下跌18.8%。除了列治文山之外,万锦销量暴跌46%,新市(Newmarket)下跌44%,密市下跌27%,宾顿下跌16%。多伦多在这期间销量也下降了23%。

在这种情况下,看空加拿大房地产市场似乎成了政治正确。加拿大经济学家马达尼(David Madani)在6月12日发表看空言论,认为多伦多和温哥华房地产市场正处于“严重衰退”的边缘。

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马达尼表示,这两个地方的房地产市场的衰落不仅会损害加拿大的经济,而且会导致全国房价下跌,下跌幅度或高达40%。

马达尼说,加拿大房地产市场正日渐低迷,会对今年第二季度的加拿大经济产生负面影响。

根据大温地产局的数据,5月份大温地区的房屋销量为4,364套,比4月份的3,553套增加近22.8%,也比近十年5月份的平均交易量高出23.7%,但是却比去年5月创纪录的销量低8.5%。虽然今年5月新的房屋上市量比去年同期减少3.9%,但比今年4月增加了23.2%。

但是马达尼却警告说,千万别被大温最近的数据迷惑。温哥华房屋销量上升是一个虚假信息,而多伦多目前交易量大跌已经表明,大多伦多地区的房价在今年年底之前将略微下降,但随后5年将持续下降,价格调整幅度在20-40%之间。

马达尼称,大温地区的房屋销量上涨是低按揭利率导致的,但是低按揭利率的拉动作用已经开始减弱。由于温哥华房价被严重高估,加上联邦按揭保险新规已经开始全面发挥作用,因此温哥华的房屋销量上涨是不可持续的。

马达尼不看好房地产市场前景的另一个理由是海外买家税和加强租金监管等一系列新政的限制。

这些因素综合起来,让大多伦多地区的楼市由热转冷。

马达尼认为,大多伦多地区的房屋交易量与新的房子上市量比率开始下降,这说明房价下降将随之而来。

马达尼是总部设在英国伦敦的咨询公司Capital Economics多伦多办公室的一员。该公司拥有60名经济学家,其专长是经济分析、预测及咨询。

对于马达尼的预测,很多网友不以为然。

有网友表示:“我才不会相信马达尼的话,因为他是个房市的踏空者,他的最终下场就是死无葬身之地。”

还有网友说:“狗屁专家,温哥华房屋销量上升就是一个虚假信息,多伦多销量跌了就是真实有效。典型的先做结论,再编排证明自己结论的证据。”

最近几年加拿大和中国的楼市都说明了一个道理:只有地产经纪对你是真爱,一切看空言论都最终被打脸。

所以马达尼的话,我是不信的,你信吗?

相关资讯:央行:多伦多楼市泡沫外延 边远市镇年涨50%

(据加拿大家园)

居外看点:气候变化下的佛罗里达 | 美国

全球气候变化早已不是新闻,但在民主灯塔美国,全球变暖存在与否却仍然争议十足。最近几年,尤其在总统大选之中,环境问题成为了驴象两党争论不休,社会分化的主要议题。

刚刚过去不久的6月1日,特朗普宣布将抛弃巴黎气候协定,引发世界震动。虽然退出的流程可能比英国脱欧还要复杂,但很显然,特朗普领导下的美联邦政府试图否定气候变暖的存在性,因此,“视而不见“似乎是他上台后美联邦政府的主旋律。特朗普任命的环保署(EPA)署长斯科特-普鲁伊特(Scott Pruitt)“怀疑二氧化碳是气候变化的主要诱因”;之前特朗普曾下行政命令取消减少排放的法律法规;白宫草拟的预算计划给环保署缩减31%的资金、20%的人力;计划给海洋和大气层管理署裁去26%研究资金。笔者认为,特朗普上台才几个月,这些倒行逆施的“政策”和决定恐怕不会到此为止。

然而大自然的变化不会因为人类的唇枪舌剑而停歇,气候变化最直接的后果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四个县Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach签订了一个气候变化议定书,其中对当地海平面的上升势头进行了预估。下列图表的绿色虚线是最乐观预估的,然而,“这样的情况只会在温室气体在符合当前增长趋势的情况下显著减少才会发生”。中间蓝色阴影的范围则是更有可能发生的:海平面在2030年时会比1992年高15-25厘米,到2100年时高79-155厘米

佛罗里达州Key West 附近相对海平面上升预测数据

气候变化下的佛罗里达 | 美国
来源:佛罗里达州东南部区域气候变化协定

 注:IPCC AR5 Median 政府间气候变化专门委员会第五次报告预测中间值

USACE High 美国陆军工程师团 预测最高

NOAA High  美国国家海洋气候局预测最高

 值得注意的是,海平面上升的节奏似乎也在加快。“2006年后的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”迈阿密大学海平面上升课题组前带头人西蒙-吴道文斯基(Simon Wdowinski)说。1998-2005年间,涨幅是一年3毫米,2006年后每年上升速度是9毫米。

2015年的统计数据显示兴旺的旅游业带动了佛州人口上升。 以佛罗里达南部都市走廊为例,这条走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯台得(Homestead),人口规模全美排名第八。2015年人口规模同比增长8%,几乎是全美平均人口增速的两倍 。《自然气候变化》杂志的一篇报告曾指出,佛州可能受气候变化影响的人口数量全美第一。

这条都市走廊囊括了像迈阿密 (Miami),劳德代尔堡(Ft. Lauderdale),西棕榈滩这样的大城市,一旦受到洪涝灾害,损失必然惨重。美国国家野生动物联合会(National Wildlife Federation)的一项报告显示,迈阿密沿海可能遭受的经济资产损失冠绝全球,广州和纽约紧随其后。

佛罗里达是众多富豪钟意的居住、投资地点,海平面上升,使得佛州南部的房地产业也处于洪水危机当中。在佛州东南部人口最多的迈阿密-戴德(Miami-Dade)县,仅以2016年第二季度为例,该县在建人均办公面积和商品房面积分别达到5.45 平米和6.15平米,2016年该县人口规模达到271万。 人口2万多的Sunny Isles Beach正有8幢高楼拔地而起,该市的房地产净市值高达100亿美金。一旦海水进犯,这些房屋就真的打水漂了。

佛罗里达南部百年前还是一片低洼泥泞的沼泽地。“之所以会有人迁徙到这里,是因为人们利用水利工程,排涝灭蚊,再装上空调,就能住人了。”迈阿密-戴德县修复工作组组长吉姆-莫利(Jim Murley)表示。当时的居民们开凿地下水道,修建运河排干了内陆地区,填土抬高地势建造楼房,可是这些地下水道、运河如今就是雨水潮洪入侵内陆的高速公路。原有的红树林早已被砍伐一空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人类和人类的建造物取代了。

哪怕没有洪水,水位上升也影响到了我们日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系统和海堤都无法面对现如今的挑战,化粪池、水井等基建设施受到的冲击直接影响居民生活。“海平面上升的后果在洪水发到你家门前就已经产生了。”威廉-思危(William Sweet),美国国家海洋与大气层管理署(NOAA)的海洋学家接受BBC采访时表示。

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气候变化下的佛罗里达 | 美国
特朗普家族的海湖庄园2100年vs 2017年鸟瞰图效果对比 (绘图: 气候中心研究基金会 Nicolay Lamm)

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 “海湖庄园(Mar-A-Lago),位于迈阿密北部121公里的棕榈滩,常遭遇洪水、海浪袭击,2017年4月特朗普及家人在此接待中国国家主席习近平。根据位于美国新泽西州的“气候中心(Climate Central”研究基金会的估算,到2100年海湖庄园每年会有210天被淹没在3.2米高的水深里。”

佛罗里达的建筑大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,没能漫过堤坝的海水,却渐渐从马路底下渗透到城市里。佛罗里达南部90%的饮用水取自于地下水层,随着海水的入侵,淡水资源逐步向内陆退却。佛州的饮用水供应将面临很大考验。

佛罗里达本来就是经常受飓风暴雨侵袭的重灾区,对排水、防洪设施的要求就高。笔者在其北部的南卡读书时碰到强烈的暴风雨,大雨滂沱电闪雷鸣,雨水砸向窗户仿佛骇浪惊涛。宿管要求大家在底楼“避难”,这在佛州当地人看来,却是相当正常。

全美30大可能受海平面极端上升影响人口最多的城市:佛罗里达19城上榜

气候变化下的佛罗里达 | 美国
预测基于2010年全美统计结果与海平面极端上升预测数据对比
来源: “气候中心”(Climate Central) 研究基金会

当地机构并不是没有采取行动。“没有人比南佛州做的还要好,”美国气候变化官员联合会的执行总监丹尼尔-克里格(Daniel Kreeger)说。但问题不是他们光努力就能救回自己的家园,因为答案很简单,不能。佛州人自己也承认,将来总有一些地方会变得“不宜”居住。问题在于,在应对气候变化的时候做什么能保持整体经济稳定良好,游人们还会照常来享受阳光休闲度假。

做出改变需要因地制宜,官员和学者应到实地考察,得出具体方案。而执行起来,则需要所有人,包括但不限于政府官员、纳税人、保险公司、工程师、开发商、城建规划部门等等有关各方站在同一角度一同迈步,向着同一个方向转变。

针对海水倒灌进排水系统,水漫马路甚至居民家中后院,劳德代尔堡自2013年起加装了单向潮阀,阻挡住海水入侵接到,但还能排出雨水。

加高海堤似乎是最简便的办法。一排31厘米的防护堤要600-2000美金,加高海堤的任务平摊到每家人家头上大概是23-30米的堤坝。“你能让每户都投入资金吗?”劳德代尔堡可持续发展小组组长南希-盖斯曼(Nancy Gassman)说,2016年当地市政府提案说每家在2035年前都要加高各自的堤坝,但是迫于公众压力,该计划最终流产。今年新的法律又对堤坝的高度、质量提出了新的要求,对劳德代尔堡的沿岸居民又带来考验。邻近区域的公众都在关注该市会如何执行新法律,因为当地相对同样受影响的周边市县更加富裕。如果更富裕的居民都拒绝执行,会对整个地区都会带来负面影响。

“迈阿密海滩”地方政府计划把原先的废水处理厂抬高1.5米,再地下水系统加装价值40-50千万美金的水泵,并抬高169公里长的马路。但这么庞大的计划可想而知在执行时会遇到多大的麻烦。马路被抬高了,水流向路两侧的低处,被水泵排走。可当水泵出故障或着缺位时,人们的房产很可能受到损失。当地有一家餐厅去年在发洪灾时水泵出现故障,未能及时排走雨水,当时的雨水并不大,可食客们却被困在了餐厅。老板向“美国洪保险计划”提交了保险索赔,但被驳回。联邦紧急事件管理署(FEMA)的理由是:一切低于街道的,都属于“地下室”,【他们是不保的】。 当地政府正在与FEMA沟通,以期改变政策,解决类似因为抬高马路高度引起的保险问题。

佛州西南地区四个县签订了气候变化议定书,标志着地方政府真正着手于此,采集数据以采取行动,也标志着他们意识到了州、联邦政府的无所作为,也不会有所作为。

佛州现任州长里克-斯科特(Rick Scott) 是一名气候变化怀疑论者。曾有州政府前雇员发声,在州政府办公室里连“气候变化”这个词都不能提。这位自2011年上台的州长将于2018年任期满两届,失去连任机会。对于深陷水灾之害的佛罗里达人而言,对气候变化做“选择性忽视”的斯科特的离去,也许预示着能有更多人和机构一起来应对“气候变暖”。

参考阅读链接

1)关于“美国房屋保险”,请参阅居外编辑撰写的 美国买房须知:购房房屋保险需要注意哪些问题?美国买房须知:美国房屋保险分为三种九大类

2) 关于美国的“美国洪保险计划”,请访问FEMA项目官网

3) 如在美买房前,需更详细了解美国各地海平面上升预测数据及影响,可访问 美国海洋和大气管理署网站设计专题页面

 

作者: 居外研究院 实习研究员 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

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买房新指标:不可错过的4大通勤小镇 | 英国

想搬离伦敦,寻找更适合孩子生长的家庭愈来愈多,但又因为工作的关系,必须考虑交通的问题!在这样的情况下,捧红了许多伦敦周遭的通勤城镇。

环境宜人的赫特福德郡,就是因为其良好的交通连接,通勤伦敦方便,成了许多家庭寻找新家的第一考虑。第一太平戴维Savills的新研究发现,过去五年来,房价成长最高的地区皆为可在30分钟内抵达伦敦的城镇!当然,交通只是其中的优势之一,其原因还包括了学校的选择以及生活空间的考虑。

其报告还分析了赫特福德郡郡里其他城镇的房价表现,发现许多此区的小镇跟村庄通勤伦敦市中心的时间,都比从伦敦3和4区通车到伦敦市中心的时间还短,最长不超过65分!特别值得一提的买房新选择为,特福德郡里、位于环绕伦敦的国道M25之边缘的—— Chorleywood乔利伍德、 Tring崔琳、Welham Green威尔汉绿地跟St Albans 圣奥本斯!

CHORLEYWOOD 乔利伍德

过去五年以来,乔利伍德Chorleywood的平均房价上涨了53%,落在749,806英镑。 其主要车站为Chorleywood地铁站,位在伦敦地铁Metropolitan大都会紫线上。

在通情时间有频繁的地铁班次,前往伦敦市中心; 从乔利伍德Chorleywood到Marylebone马里波恩只需要31分钟的通车时间!2017年的通勤年票为2,616英镑,相较其他地区算是便宜。乔利伍德Chorleywood有许多Ofsted评分表现良好的学校,特别是St Clement Danes School最为出名。

Hetheringtons地产代理公司的经理Adam Salem表示,虽然乔利伍德Chorleywood不是一个精致的城镇,但此区有良好的居住环境,当地居民也有很强烈的社区意识。 这里有许多独立小商家、独特可爱的当地酒吧,在夏季也有许多社区的活动。

在乔利伍德Chorleywood,一栋两居室的维多利亚式小屋大约在£550,000。四卧室的大房大约从£900,000起跳!

TRING崔琳

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买房新指标:不可错过的4大通勤小镇 | 英国

崔琳Tring的房市涨幅有不逊色,跟乔利伍德Chorleywood旗鼓相当! 过去五年,崔琳Tring的房屋平均房价成长了52%,现为481,851英镑。交通方面从崔琳Tring火车站到尤斯顿Euston只需要37分钟,平均年票为4,060英镑。

这个富裕的小镇有许多成绩表现卓越的小学和知名的Tring学校。像是Aylesbury的系列学校,历年来都有优异的成绩表现。Tring Park School则是著名的演艺表演学院,培养了许多舞台和屏幕的明日明星!

Hunters地产代理主管Caroline Murgatroyd表示,这里的居民可享受美轮美奂的英国乡村景色,特别是受英国国民信托(National Trust)保护的Ashridge Estate!崔琳Tring有许多从北伦敦迁居来的家庭,大多都是为了孩子的教育跟成长环境选择来此地居住。

在崔琳Tring,一栋四卧室的独立式房屋大约价值£600,000; 或是同样面积大小的维多利亚时代别墅,价格落在£750,000 到 £800,000之间。

WELHAM GREEN 威尔汉绿地

买房新指标:不可错过的4大通勤小镇 | 英国

威尔汉绿地Welham Green位在哈特菲尔德Hatfield的南部,跟崔琳Tring一样,五年来房屋平均价格也上涨了52%,来到£325,937。 威尔汉绿地Welham Green的小学表现也许不像其它地区一样优秀,但邻近的布鲁克曼公园Brookmans Park却有许多不错的学校选择,哈特菲尔德Hatfield也有许多不错的国高中学校。 从威尔汉绿地Welham Green火车站到国王十字King’s Cross车站需要37分钟,通勤年票为2,368英镑。

在威尔汉绿地Welham Green,一栋四卧室的独立式房屋大约落在£475,000左右

ST ALBANS 圣奥本斯

圣奥本斯St Albans或许是赫特福德郡里的城镇中,最着名的通勤城市!圣奥本斯St Albans5年来的房价涨幅为49%,平均房价为565, 239英镑。这个古色古香的历史大教堂城市,坐落了许多精品店,餐馆和酒吧!美丽的乡村绿地围绕着喧闹的市中心; 不但是优秀学校的聚集地,还享有20分钟通勤到圣潘克拉斯国际车站St Pancras International的便利交通。 火车年票从是3,380英镑起跳。

(据英伦乐居)

新公民法案本周进议会 移民入澳籍将更难 | 澳洲

澳大利亚联邦移民部长都顿(Peter Durtton)将于本周向议会正式引入政府的公民测试改革法案。然而,有关该争议法案的公众意见书将不会被政府公开。同时,都顿还将被赋予新权力,从而能够推翻行政上诉法庭(Administrative Appeals Tribunal)授予罪犯澳大利亚身份的决定。

综合SBS、《澳洲人报》12日报道,据悉,联邦政府本周将公布此前计划改革的详细内容,这一举措将使得获取澳大利亚国籍的方式更加困难。据了解,即将被引入议会的立法法案,延长了海外移民获得永久居留权的居住期限,从1年上升至4年。同时,新法案还提高了英语语言测试难度,并引入了一项价值观测试,该测试将要求人们证明他们已融入澳大利亚社会。

新公民法案本周进议会 移民入澳籍将更难 | 澳洲
联邦政府本周将公布此前计划改革的详细内容,这一举措将使得获取澳大利亚国籍的方式更加困难

都顿已就新法案向工党做了简报,并呼吁工党能在议会对新法案表示支持。都顿11日在堪培拉表示:“这是一个适应我们当前所处时代的法案,对确保人们效忠我们的国家、遵守我们的法律和价值观等问题,政府非常谨慎。”

然而,联邦移民部(DIBP)的一名发言人表示,针对此项改革的公共意见书将不会被公开,这一做法明显与常规程序不同。据悉,在截至本月1日的前6周里,政府就公民测试开展的咨询过程被用来协助政府定义“澳大利亚价值观”,并制定一套全新的效忠澳大利亚的誓言。早在今年4月,特恩布尔总理曾表示,政府需要民众的意见。然而,移民部如今却不愿公开发表这些反馈意见。

与此同时,在新法律中,移民部长都顿还将被赋予新权力,从而允许都顿驳回行政上诉法庭允许强奸犯、有组织的暴力犯罪团伙首领、恋童癖者继续留在澳大利亚的决定。

都顿表示,新法律将使澳大利亚公民法律与现行法律相匹配,从而适用于签证的授予及取消裁决程序。他还表示,自己并不希望经常去推翻法庭的公民身份决定。

 (据澳洲网编译报道 )

意大利将继续征收外来移民居留税 收费有所调整 | 海外

意大利欧联通讯社报道,在法院判决意大利内政部停止征收移民80、100及200欧元的三项居留附加税后,内政部对这一费用进行了调整,将标准分别调整为40、50、100欧元。

意大利将继续征收外来移民居留税 收费有所调整 | 海外
意大利

2016年5月,意大利拉齐奥大区高等法院在受理工会组织关于收取移民居留税诉讼时,法院认定工会的诉求合理,判定意大利政府只能征收移民缴纳的30.46欧元居留制作成本费、16欧元的印花税及邮局费用30欧元。意大利内政部应责令警务部门停止征收移民80、100及200欧元的三项居留附加税。

法院判决后,内政部曾一度下令要求警务部门遵从法院的裁定,警方暂停增收居留附加税几个月后,又开始重新按原规定征收,并要求漏缴的移民补交。警方无视法院判决的做法引起了工会和移民的强烈不满,纷纷要求政府履行法院的判决。

在工会和移民的强烈要求下,近日,意大利政府再次对征收移民居留附加税作出了调整,将原来征收附加税的标准分别调整为40、50、100欧元。

新的政策规定,凡18周岁以上的移民申请居留或续延居留时,须缴纳76.46欧元基本费用,并根据居留的长短缴纳居留附加税。居留期限3个月至1年缴纳附加税40欧元、1年至2年为50欧元,长期居留、管理人员和技术人员缴纳居留附加税为100欧元。

(据中国侨网)

EB-3移民排期倒退近三年 留学生欲哭无泪 | 美国

美国《世界日报》报道,美国国务院日前公布7月移民签证排期(visa bulletin)。其中针对中国籍高学历人才职业移民第三类优先(EB-3)排期,忽然从2014年10月大幅倒退到2012年1月,退步幅度近三年,网上哀嚎一片,许多留学生欲哭无泪。

其实自从今年财政年度(2016年10月)开启以来,中国籍普通学历工作者的EB-3申请排期一直顺利前进,从2013年1月一直前进到2014年10月,八个多月的时间往前走了近两年的路,甚至比中国籍的硕士及以上高等学历工作者的EB-2要快一年半以上。这让很多EB-2申请者不服气,“明明学历更高,但却等的更久”,他们纷纷“自降身价”(downgrade),降级到EB-3项目。

不过大量高学历申请者自愿降级来EB-3,尤其是排期在2013年和2014年的申请者,这导致EB-3开始不堪重负,甚至爆棚,终于在离本财政年度结束还有四个月时就宣告大倒退。但与此同时,EB-2仍然还在稳步前进,现已到达2013年3月。

由于许多排期在2013年甚至少数2014年年初的EB-2申请者,早在去年就降级到EB-2,很多人在这大半年期间,趁着形势大好,绿卡已陆续到手。眼见排期大倒退,他们庆幸自己当初动作快,“见风使舵”做了正确选择,成了倒退之前最后一批幸运儿。但最惨的则是排期在2014年的EB-2申请者,他们其中很多人已经在几个月前陆续降级到EB-3,刚收到移民局的回执不久,就经历了这场排期大倒退

到美八年,拥有硕士学位的崔小姐是EB-2申请者,排期在2014年5月。去年她看到周围的朋友普遍预测EB-3形势会好于EB-2,都忙着降级到EB-3。她也坐不住了,今年初也交了近2000元(美元,下同),加入降级的队伍。几个月后,她看到许多排期和她相差无几的朋友陆续拿到绿卡,她更加着急,又一口气花了1200多元,让移民局加急处理。两周后降级成功,她又花了近3000元递交申请绿卡的485表格并做了移民体检。5月底刚收到移民局回执,确认已收到她的申请,结果两周后就听到排期大倒退的消息。她说,这半年来已陆续花了6000元,平均每个月都要掏1000元,但没想到白忙一场,换来这种结果。最让她心里不平衡的是,周围有好几个排期只比她早一个月的人都拿到绿卡,她虽然排期只晚了一个月,但却被无情挡在门外,“一旦这趟车没赶上,预计至少要晚一年才能拿到绿卡”。

在公布排期大倒退坏消息时,国务院网站也给中国籍EB-3申请者一些安慰,“EB-3需求太旺盛了,本年度名额已经用完,但到2018财政年度(2017年10月)新开启时,EB- 3排期会回到2014年10月1日”。不过留学生论坛上网友的预测没有这么乐观,大家普遍认为再等四个月,EB-3的排期肯定会前进不少,但若是前进到2014年10月也未免太过乐观,前进到2013年是比较现实的预测。

(据中国侨网张敏毅 )

谁说房市降温了?奥克兰CBD公寓售价与租金齐飞 | 新西兰

房地产专门机构最近的一份报告显示,奥克兰公寓销售量创下历史新高。

The City Sales季度销售报告显示,奥克兰公寓最新均价已经涨至每平米10000纽币,这也反应了该领域的强劲需求。

谁说房市降温了?奥克兰CBD公寓售价与租金齐飞 | 新西兰
奥克兰公寓销售量创下历史新高

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报告显示,2005年,奥克兰公寓均价仅为每平米4000纽币左右,到2013年底,这一价格攀升至6000纽币/平方米,到2015年末的时候,价格升至了大约8000纽币/平方米。

公寓整体均价方面,报告数据显示,2005年时,奥克兰公寓平均价格为25万纽币,2013年攀升至35万纽币,现在已经接近45万纽币了。想要找到便宜的公寓已经越来越难。

报告称,“现在,投资者想要找到低于30万纽币的公寓机会已经非常渺茫。”

租金方面,2005年奥克兰公寓的平均租金为每周300纽币,但到了今年4月,奥克兰公寓的平均租金已经接近每周500纽币了。

报告同时预测,“根据当前的经济预期和公寓市场环境,奥克兰地区公寓租金还有望继续上涨。”

该报告定义的奥克兰CBD地区为Stanley St至Howe St,以及Quay St至Virginia Ave区域。

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(据新西兰天维网)