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以悉尼为例：CBD 15公里内哪区租金最相宜？| 澳洲

澳洲财长莫瑞信在新一份财政预算案中宣布，住宅物业的海外业主如果每年有6个月把物业闲置着，即是既没有自住，又没有放租的话，将会被征收至少5,000元。此举旨在“鼓励”业主把空置的物业租出去，藉此增加租盘供应量。

就以悉尼为例，买楼做业主越来越艰难，但就算是租楼也不见得很轻松，因为悉尼的租金增长速度现为5年来最快，租户要住近悉尼市中心（CBD）的话，自然要支付更高昂的租金。

那么，若打算在CBD半径15公里范围内租住一间三卧室独立屋，哪些城区的租金相对较便宜？

虽然靠近CBD 的住宅租盘很抢手，租金亦相对较高，但要在靠近CBD 的范围内寻找“价廉物美”的租盘也不是全无可能。

以三卧室独立屋租金作比较

坐落在Canterbury-Bankstown区、位处悉尼CBD西南面大约14公里的Belmore，正是CBD半径15范围内租金最相宜的城区，三卧室独立屋周租中位数仅为550元。在毗邻的Belfield和Campsie，租金亦算不上很昂贵，三卧室独立屋的周租中位数分别是580元和620元。

有负责这一带物业买卖和租盘的中介指出，Belfield与Belmore的一大部分租户是家庭客，原因是这两地的租金相对上没有周边城区那么高；而上述两区有一定数目的优质租盘供租户选择，而一些较古旧的独立屋租盘相对上更容易负担。

艾士菲租盘“超值”

如果把寻找三卧室独立屋租盘的距离CBD半径范围缩窄，由15公里改为10公里，价钱最佳的租盘位处艾士菲（Ashfield），周租中位数为670元。艾士菲与CBD仅相距9公里，该区的三卧室独立屋周租中位数较多个周边内西城区便宜，低于Five Dock的750元、Concord West的735元和Croydon的700元周租中位数；如果跟Haberfield的888元、Summer Hill的800元和Dulwich Hill的765元周租中位数相比，艾士菲的租金水平显得更加相宜。

物业中介表示，在艾士菲，租盘推出平均短短一周便会找到租客，如今有更多夫妇同为专业人士的买家或租客、年轻家庭以及留学生爱搬到内西区居住，不再是一窝蜂涌到内城区；事实上，以同一价钱计，在内西区可以找到空间更大以及“更超值”的房子。

当然，以上所显示的只是周租中位数，如果物业位处黄金地段，质素又较高，租金会明显高于中位数水平。

何区租金水平最高昂？

反之，在CBD半径15公里范围内，哪些地区的租金水平最高？同样以三卧室独立屋周租中位数作比较，东区Woollahra的周租中位数是1,550元，东边海滨城区North Bondi是1,448元，内城区Paddington为1,350元，而距离CBD仅5公里的Balmain为1,250元。

若果以空间较大的四卧室独立屋周租中位数去作比较，租金最高昂的是下北岸Mosman，周租中位数达到2,300元；周租中位数第二高水平是CBD以东的海滩城区Bronte，录得2,250元；排第三位的是周租中位数2,075元的Paddington；至于第四位和第五位分别是周租中位数2,000元的Woollahra和周租中位数1,900元的North Bondi。

为了纾缓悉尼租务市场的紧绌情况，难怪政府要出招。莫瑞信在新一份财政预算案中宣布，住宅物业的海外业主如果每年有6个月把物业闲置着，即是既没有自住，又没有放租的话，将会被征收至少5,000元。

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（据澳洲新快网）

澳洲联邦银行收紧纯利息房贷 6月生效 | 澳洲

澳洲联邦银行（CBA）宣布收紧纯利息住房贷款，取消再次贷款优惠，并且要求新客户首付达到20%。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲联邦银行宣布将收紧存利息住房贷款，取消纯利息住房贷款客户再次贷款时的1,250澳元优惠，并且要求新纯利息住房贷款客户房贷首付至少达到20%。新政策将于6月10日生效。此前，澳洲联邦银行纯利息住房贷款自住客户首付规定仅为5%，而投资客户首付仅为10%。

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澳洲联邦银行收紧纯利息房贷 6月生效 | 澳洲 — 澳洲联邦银行宣布收紧纯利息住房贷款（《悉尼先驱晨报》图片）

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西太平洋银行（Westpac）以及澳新银行（ANZ Bank）已于早些时候宣布类似政策。西太平洋银行表示不再受理首付低于10%的自住客户纯利息住房贷款申请。澳新银行则规定6月18日起纯利息房贷客户首付必须达到20%。

早在今年3月，澳洲审慎监管局（APRA）便下令要求澳洲各大银行削减纯利息房贷体量。纯利息房贷占澳洲房贷总体目前比例接近40%，澳洲审慎监管局希望将这一比例控制至30%以下。

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（据澳洲新快网）

新数据：英国买房出租市场闪崩？| 英国

（5月17日）周三有一个最新统计数据出炉不知道有没有把投资人吓到：Buy-to-let breaks down: Lending plummets 80% as stamp duty hike and tax penalties scare off landlords

这是《每日邮报》的新闻标题。是不是buy to let市场闪崩了？脱欧恶果？房价从此一泄千里？真相在哪里？我们来看图说话。

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原来这个所谓80%的下跌是和去年年初时候相比。去年年初的时候是对第二套房产增收3%额外附加印花税的截止日期。大量交易赶在四月初截止日期之前完成，从而造成按揭贷款申请大爆发。拿今年的数字和去年因故大爆发的数字比较当然是不公平的。

实际上，我们从图里可以看到最近的数字和去年一年的正常水平相比并没有显著的下降，反倒略有提高。

同样我们可以看到的是remortgage的数字持续稳定提高。很大原因是市场竞争越来越激烈，而由于各种各样原因英国的基础利率一直保持低位，所以remortgage的利率一直也保持很低的程度造成的。

这么低的利率，房主房东们不急着还钱，自然也就促进了remortgage的业务。由于英格兰银行调低了最新的英国经济增长预期，从而加息的预期降低，按揭及再按揭利率还在进一步下降。我本人就刚刚做了一笔，两年期固定利率1.39%。

消除了《每日邮报》新闻标题制造的恐慌之后我们再来看另外一个新的统计数据。那就是伦敦地区的平均租金下跌了1.2%，出现了2009年12月份以来的首次下降。虽然英国其它地区的租金还在上升，但是受到伦敦的拖累，总体涨幅降低到了仅仅0.4%。

这个统计数字来源于英国比较有名的房客资信调查和房东保险机构Homelet。

HomeLet提供的数字和我们房联朋友们最近提供的反馈基本是相一致的。那就是，房子相对以前来说难出租了，空置期也有所延长，有时候不得不用降价的方式加速找到房客。

同样，从房屋买卖市场来说，逐渐转入买方市场。尤其是楼花转让合同大量增加。有些是和几年钱同样的价钱，甚至亏本。

从大机构的动作来说，开发商一方面继续努力开拓海外买家市场，一方面以相对较低的价格将尚未开发完或者尚未完成销售的楼盘转卖给投资机构。以所谓“build to rent”的方式消化掉存货缓解自己的资金压力。

那么，又回到前面的问题，是不是房产投资的冬天来了呢？

房产投资增值收益有周期性这是西方发达国家的一般规律，一般来说是八年左右，而上次下跌是2008/09年的金融危机期间。脱欧公投以来的英国房产市场虽然比我估计得要更坚挺。但是地区和结构性的调整显然已经来临了。全面入冬的担忧还为时过早。至少我最近想去杀价买入的几个房子大多未能如愿，证明市场仍旧有足够的承压能力。

在目前的市场情况下，我给的建议是现金为王。如果购买时不是稳妥地显著低于市场价，或者通过一定的改建加建获得增值可观的项目，那就不要对短期内获得很高的自然资本增值抱太高期待。相对而言，投资期间的现金流更为重要。密切关注政策和市场变化，和志同道合的朋友多多讨论交流，才能使自己立于不败之地。

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（据英中时报）

萨里圣乔治山——英国珍稀遗产的绝佳投资机会 | 英国

自20世纪初期开发以来，圣乔治山（St George’s Hill）便成为特权阶层的乡村休闲圣地，吸引了诸多行业巨头、富人、名人来此居住，其中就包括披头士成员约翰·列侬（John Lennon）林戈•斯塔尔（Ringo Starr）。该社区占地面积964公顷，维护良好，到达伦敦市区仅需40-50分钟，上市房源极度稀少，非常之抢手。

圣乔治山（St George’s Hill）拥有典型的英式宽阔绿荫大道，茂盛的杜鹃花、雄伟的松树将时髦和独特的家园隐匿其中。但事实上这是一个非常国际化的居所，其内居住着不同民族的人群，在此享受私人庄园的优雅魅力及其娱乐设施。

萨里圣乔治山——英国珍稀遗产的绝佳投资机会 | 英国 — 自20世纪初期开发以来，圣乔治山（St George’s Hill）便成为特权阶层的乡村休闲圣地,吸引了诸多行业巨头、富人、名人来此居住

莱坊国际（Knight Frank）的区域合伙人Tim Garbett说：“我2017年最成功的两个交易是亚洲买家在圣乔治山（St George’s Hill）购买了大量的房屋。在购买过程中，我们谈到了他们在英国购房理由。他们对伦敦的稳固性和伦敦的金融机构都有很高的评价，他们是在英国投资未来。另外，他们认为英国退欧是一个很好的举措，英国是欧洲的一个重要跳板。”

Tim还说，“私人住宅的安全性是亚洲买家选择在圣乔治山（St George’s Hill）购买房产的另一个主要原因是。当他们走进大门，便有24小时保安人员和摄像机保护着他们及家人的安全。在当今世界，安全感是最重要的。”

生活在圣乔治山（St George’s Hill）是两全其美的选择，在这里您可既可品味英国乡村的宁静美好，又可享受便利的交通。此处距离伦敦中心不到一个小时的路程，毗邻希思罗机场（Heathrow）、盖特威克（Gatwick）、法恩伯勒（Farnborough）私人机场（约40分钟距离），可便利到达欧洲许多城市。

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多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：

什么是商业地产
各类商业地产投资的风险和收益
投资商业地产的优点
投资加拿大商业地产正逢其时
大多伦多地区商业地产行情
商业和民用地产投资的不同
商业地产的投资回报率
投资人士主要聚焦的商业物业
在售商业（物业）机会举例

篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。

1、什么是商业地产？

多伦多现有商业地产类型：公寓物业（以收租金为目的的各类物业，例如：六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等）、商务楼、酒店物业、零售物业（包括大型购物广场商场，小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等）、商业物业（社区中心、养老院、教堂等）

工业用地中，生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好，市政审批都准备好了，已经改成商用了，所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益，是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。

2、各类商业地产投资有什么风险和收益？

3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点？

利于资产增值。

保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多，例如美国房地产泡沫破灭的时候，普通住宅价格跌幅巨大，而商业地产基本维持原状。

稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工，可以贷款杠杆提高收益，有政策优势。

税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。

4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时？

近几年，外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低，其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%，美国为代表的美洲地区占总投资的48%，欧洲的占10%但呈明显上升趋势。

原因一：多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意，为了规避风险，欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。，举例：收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团，在2015年，从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼，在2016年，花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL，拥有66%的股份，包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店，总面积约150万平方英尺。

原因二：加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐，更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化，最火爆的温哥华市场有点降温，多伦多涨势扩大，贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示，银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。

CBRE的执行副总裁表示，2016年经历了史无前例的商业带框旺季，贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。

大约58%的投资受访者表示，他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置，现在最受关注的是工业物业。看图，多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多，且持续走强。办公楼物业占据第二大份额，其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示，每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。

从成交价格看，办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情，办公楼物业价格在逐渐走低，商业零售去年有大幅增长，工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看，工业物业和商业零售是不相上下的。

延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）

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律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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美国法拍房详解利润与投资风险并存 | 美国

在国内“抄底美国房产”的热潮中，大家经常可以看到“法拍房”、“亏本出售”等词句，那么您是否对美国房产市场上的法拍房有足够的、正确了解呢？且看居外网为您一一解答，并提供最实用的投资指南。

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一、法拍房的定义

“法拍房”由单词“foreclosure”翻译而来，不过，从字面上看“法拍房”指的仅仅是法院拍卖的房屋，没有完全包含“foreclosure”。事实上，“foreclosure”包括一个完整的流程，指得是，当贷款人/业主无法偿还房贷时，债权人（通常是银行）通过出售、收回产权等方式，进而追回贷款的过程。通常包括以下亏本出售（Short Sale）、公开拍卖（public auction）、银行持有（Real Estate Owned by the lender，简称REO）这三个过程，不同过程对应不同类型的法拍房种类。

二、法拍房的三大种类及优劣分析

1、亏本出售或短售屋（Short Sale）

在美国，当人们无法每月按时缴纳房贷时，可以在银行给予的一定宽限期（grace period，通常为3个月）内，向银行申请亏本出售（short sale）——以低于市场价的价格（通常折价幅度在10%-15%）出售，用于还清贷款，这样其信用档案就不再有不良记录。

通常，由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。本阶段，业主仍拥有房屋的产权。

投资Short Sale房的优劣分析

价格划算：short sale房的房价通常要低于市场价，，通常折价幅度在10%-15%。不论是自助还是投资，都相当划算。而且，投资者有足够时间对房屋所有权、现状进行调查；

投资期较长：买家的购房交易需要得到银行批准，所以等待批准的时间会比较长，顺利的话需要2个月，否则需要4个月甚至更长时间。

有投资风险：由于银行希望尽量减少损失，因此如果交易价格太低，该项交易将被拒绝，投资者将白白浪费几个月的时间。

居外网投资建议

short sale类的法拍房适合有耐心、且有一定资金实力的投资者。这是因为Short sale的最终决定权在银行，而银行喜欢现金交易，以降低交易过程中的不确定性，对有实力的投资来说，能大大地提高投资成功率。

2、公开拍卖的法拍房（public auction）

宽限期结束后，如果业主仍然不能及时还贷，那么业主抵押给银行的房屋赎回权将被取消（这种丧失抵押品赎回权的情况，这就是Forcelosure），其房产就会被公开拍卖（Public Auction），卖给第三者。

一般来说，公开拍卖将在宽限期结束后1个月内举行，并以信件方式通知业主拍卖日期。在这一阶段，业主已不再拥有该房产的产权。

投资public auction房的优劣分析

投资风险最大：买家没有机会检查房子，对有无其他债主、是否欠税、实际房屋状况了解不多，但却要当场拍板；买家必须用现金购买，不能贷款，而且没有产权保险。一旦过户，银行将不在负任何责任，一切由买家承担；如果原业主这时又可以还请贷款，那么他可以优先购回自己的房子。

投资回报最可观：最大的投资风险，也意味着较大的投资回报！通常公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15—30%左右，操作得当，能获得丰厚的利润。

居外网投资建议

鉴于公开拍卖的法拍房投资风险最大，参与该领域要求投资者具备专业经验，并拥有丰富资源。因此不建议一般的投资者参与，目前的参与者多为经验丰富的投资者/投资机构。

3、银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）

公开拍卖结束后，竞拍失败的房产产权将会被过户给银行，而银行通常会委托经纪人来出售，因此就成为银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）。目前房产市场上大部分法拍房就属于这一类。

投资REO法拍房优劣分析

价格划算：对于银行来说，快速售出以回收资金最大目的，因此大部分银行持有法拍房的价格都低于市场价，折扣大概在5%——15%左右；

产权完整房屋质量较好：一般来说，此时的房屋产权已经完整地移交给银行，而且银行也会对房屋进行必要的维修。当然，还会有很多法拍房的状况不佳，还好买家有足够的时间对房屋进行调查；

竞争最激烈：在这个阶段的法拍房，任何都可以通过地产经纪参与投资，因此银行持有的法拍屋的购买竞争激烈要远超过之前2个阶段。这也导致投资回报率的降低。

居外网投资建议

大家在房产市场上碰到的大部分法拍房，都是银行持有的法拍房。为此建议大家在选购时，最好请专业的专家对房子进行仔细检查，详细了解后再出手。此外，在美国房产市场日益复苏的背景下，法拍房的投资市场日渐火爆，所以大家一旦选中，记得尽快出手！

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澳洲热门置业区域：墨尔本富人区——南雅拉（South Yarra）

位于雅拉河南岸的South Yarra，南雅拉，不仅是墨尔本最受欢迎的富人区之一，也是上一财政年度墨尔本房价增长最快的地方。倚靠着墨尔本母亲河雅拉河，South Yarra的吸金魅力以及宜居性备受认可！

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墨尔本最著名的两条街道：时尚门店集中地Chapel Street（雅普街）和Toorak Road(图拉克路)就在南雅拉区内，每年迎接成千上万的当地青年和往来游客。此外，区域内教育资源优质，拥有众多百年历史的传统名校，如墨尔本两所排名第一的公立高中。

社区人口

今天的South Yarra人口有1万8千多人。其中本土出生的澳洲人占大多数（64%），海外移民主要以欧洲为主，特别是英国人（6%）。除此之外，这个区人口的3%为新西兰人，中国人和马来西亚各占1%。

治安状况

South Yarra的治安状况良好，犯罪率远低于维省的其他地区。这也跟这个区的收入水平息息相关。South Yarra中产家庭每周收入为$1694,高于墨尔本$1333的平均水平。

街道与风景

狭窄的街道两旁有带檐板的小屋对着Prahran，皇家植物园附近则有宏伟豪宅。Darling Street和Lawson Grove附近到处都是Art-deco风格的现代公寓，还有一些令人怀旧的老地方，如Melbourne Synagogue交叉路口的基督教堂以及西班牙巴洛克风格的St Thomas Aquinas天主教堂。

Toorak Road

Toorak Road与全球十大公认顶尖名牌的“朝圣地”– 纽约第五街、巴黎香榭丽舍大道、伦敦牛津街、澳大利亚悉尼皮特街、中国香港铜锣湾等齐名。Toorak Road上的商店就算关门，依旧灯火通明，这在墨尔本也形成了一道独特的夜晚景观。

Chapel St

Chapel St也是与Toorak Road齐名的繁华街道，街道两旁散布着格局情调的餐厅、酒吧、画廊和小店，满满的，都是风情~

教育

South Yarra区内学校林立，不少都是排名靠前的名校，因此这个区是一个全球都著名的优质教育区。邮编为3141的就有4所中小学，5所幼儿园。

1.Melbourne High School

听这高大上的名字就知道，这所学校是可以代表墨尔本的。

这是一所公立精英中学（是所男校哦~），百年名校。有1300多学生，100多教职工。综合实力可以称霸墨尔本。

地址：679 Chapel St South Yarra VIC 3141

2.Melbourne Girls Grammar

墨尔本女子文理学院也是位于South Yarra的一所知名学校。它是一所私立的女子学校，共有学生900多人，教师150多位，为在此求学的女孩子们提供从1年级到12年级的完整教育。

交通

拥有两个火车站的South Yarra占尽了天时地利的优越条件：

South Yarra railway station

Pakenham, Cranbourne, Frankston和Sandringham线都通过South Yarra railway station。这里也是Sandringham的中转站哦。

Hawksburn station

另一个火车站Hawksburn station，提供小区东部的交通运输。Commercial Rd和Punt Rd上同样也有bus运行。

医疗

The Alfred Hospital

The Avenue Private Hospital

South Yarra房价概况

South Yarra因其宜人的环境和繁华的商业氛围而吸引了很多中高收入人士，属于传统的富人区，房价比起普通的区要高出一截。但在整个墨尔本各区中排名第19，又显得不那么高攀不起。也正因为这样，South Yarra数年间都是大受青睐的“热土”。

澳洲热门置业区域：墨尔本最具活力地区——南岸（Southbank）

南岸（South bank），因地处墨尔本的母亲河雅拉河南岸而得名，位于城市CBD以南1公里，前身为工业区，自90年代再开发以来（类似上海的浦东大开发），已转型为一个人口密集、经济发达的活力新区。

如今，南岸汇集了墨尔本地区最具特色餐厅、娱乐和商务设施，且因地段优越，适合在市区工作的年轻人在此居住，为此，南岸已成为墨尔本最具活力的区域，极具发展潜力。

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概况

Southbank区在数十年前成立（1990年），坐落于雅拉河南岸。

Southbank曾是个工业区，隶属南墨尔本区，20世纪末期该区才慢慢变得人口集中起来，直到今天，酒店、饭店、办公大楼、艺术中心以及CrownCasino娱乐中心云集于此。

这里将豪华的高层公寓生活与五彩缤纷的艺术和娱乐结合得相得益彰。如今它已成为墨尔本不可或缺的一部分。

人口

从到中央商务区上班的年轻一族，到追求紧密市区公寓生活的居民，南岸(Southbank)闪闪发亮的公寓大楼住满了各类型独立人士。

教育

你可以从这里步行去的主要学校院府：

Mac Robertson 女子中学

墨尔本女子文法高中

维多利亚大学——南墨尔本小区

维多利亚大学——市中心Flinders校区

Eltham 学院——市中心校区（靠近维多利亚）

莫纳什大学——法学楼

维多利亚法律学校

泰勒学院

维多利亚艺术学院

交通

墨尔本南岸交通便利，有多线路直达唐人街、墨尔本大学和皇家理工学院,靠近电车以及Flinders、Southern Cross两大火车站，畅达墨尔本各地。

在Southbank 的生活十分便利，您可以从市区最好的酒吧和饭店步行回到家——不用为打的而发愁。区内有健身房、小超市，为公寓住户提供便利，你也可以穿过人行大桥到墨尔本市中心。

房产

今天的 Southbank 作为较为年轻的区，主要是高层项目。

这里曾是大墨尔本区的市中心地段，拥有Foster’s、Treasury Wine Estates、Crown Limited、Alumina、Incitec Pivot、The Herald and Weekly Times 等一些知名的企业。

同时本地还有很多商业区，这里也是墨尔本最集中的人口聚居区，拥有澳洲最高的公寓楼及大片的现代化新公寓大厦，比如著名的South Wharf 和Freshwater Place公寓楼。

在美国买房，选房时要注意哪些问题？

掌握以下方法可保障在购买时节省更多。

1 与最近出售的房屋进行对比

对比的内容包括：面积、条件、邻里以及设施。一幢新近装修、单层、有附加车库的面积为1200平方英尺的住房应该与同一街区同样面积的住房价格相当。

2 与市场上的其他房屋进行对比

在这种情况下，你可以参观其他房屋以了解其规模、条件和设施与你正在考虑购买的房屋的优劣，然后再对房价进行对比，卖主一般都清楚他们的报价要不违背市场价格才会有竞争力。

>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费

3 与未售出的房屋进行对比

如果你打算购买的房屋与那些准备出售但最终没买出的房屋价格相同，那么你该考虑定价是否偏高。此外，如果市场上有数个同样的物业，那么价格会略低，特别是空置的物业。

4 考虑这一地区的市场情况和增值情

房价是持续升高还是下降？如果是卖方市场，房屋的性能可能会被高估，而如果是买方市场，则可能被低估。这一切取决于该房地产市场是处于繁荣还是萧条的曲线上。

5 是否要买业主直售（for-sale-by-owner）房

由于没有经纪人参与而不需付佣金，一般这类房屋价格可打6%的折扣。但许多卖家在确定房屋价格时没能考虑到这一点。另一方面，卖方从一开始就未在代理的指导下给出合理的价位或对代理人不满而自行出售。不管哪一种情况，房屋的价格都可能被高估。

6 了解这一地区的升值预期

你选择的地区可能对未来的价格产生影响。如果该地区有积极的发展计划，如大型购物中心的兴建，轻轨的延伸，或者大型公司的迁入，都会给这一地区带来房地产市场的升值。即使是计划增加更多的道路或新建学校也是不坏的兆头。另外，如果杂货店和加油站倒闭，房价会因此受到影响。

7 你的经纪人的意见是什么

即使没有任何分析数据，你的经纪人可能对该房产的价格是否合理，合理的价格应该是多少有很好的直觉。

8 价格对你是否合理

如果你不喜欢这一物业，那么任何的价格都不会合理，即使你讨价还价之后。相反，如果你为了自己喜欢的房屋支付得比市场价稍高，你也不会太在意。

9 价格测试

即使是在一个卖方市场，你也可以提出相对低的价格观察卖家的反应。有些卖家为避免讨价还价的麻烦而标出最低价格，还有些卖家出价会高出他的期望值，因为他认为买家会砍价，或侥幸有些买家会接受他的高价位。

10 进行资产评估和房屋检查

一旦签下合同，贷款人为了保护其经济利益要对房屋进行评估。贷款人希望明确的是一旦你停止支付抵押金，他收回房产或进行拍卖时不致亏本。

（据互联网综合整理）

留美中国学生暴增全班八成是华人 | 美国

越来越多大陆留学生直接到美国读大学，有时一班竟然8成学生是华人，让老师不得不改变教学方法，校方也在担心如此失调的比例，让中美学生很难融合在一起，至今仍未找到有效的解决之道。

3年前，在会计学教授格雷戈里·戴维斯登上伊利诺大学厄巴纳——香槟分校（University of Illinois at Urbana–Champaign）讲台的第一天，打开学生名册，戴维斯被班上中国学生的人数吓呆了。

小镇中餐馆遍地开

他之前在美国东海岸任教，原以为在这个被大豆和玉米地包围的中西部小城的校园里，美国学生会占多数。但是今年他的毕业班里至少80%是中国人。

2017年，伊利诺大学厄巴纳—香槟分校里的中国学生数目达到5629人，是2008年的4倍左右。这也是目前全美许多大学的共同趋势，主因是学费更高的国际学生，在资金短缺的公立大学中越来越受欢迎。

香槟分校当地是拥有20.7万人口的小城市，由於中国学生越来越多，现在这里不但有珍珠奶茶店丶川菜馆和中国发廊，其中还有一条街上至少有6家中餐馆。

2008年秋季以来，美国的中国留学生人数增加了2倍多，达到32.9万人。中国学生也改变了美国的课堂，并影响美国教授的教学方式。

不满陆生夺走名额

为了缩小美国学生与中国学生间的距离，戴维斯在安排学生分组刻意打乱不同族裔学生。他表示，虽然大部分美国学生看重学生群体的多样性，但也有部分学生对中国学生过多感到不满，因为“国际学生夺走了自己中学好朋友的名额。”

中国学生王定红则表示，中国学生太多，就表示美国学生变少，缺乏融合造成了彼此的损失。中国学生练习美语的机会变少，更难融入美国文化。

（据中时电子报）