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多伦多市中心的有钱人都住哪儿？——超高端豪宅公寓！ | 加拿大

一说起加拿大的豪宅，是否大家脑海中浮现出的都是3个以上的车库，一望无际的大院子？那有没有另外的一种豪宅类型呢？电梯直达的360度景观公寓，奢华到流泪的细节？今天Daisy黄岚就要给大家介绍这种平时大家比较少接触的豪宅类型。

Daisy对于此类超高端豪宅公寓的定义是单价两百万加元以上或成交价格位于所有多伦多公寓前1%的公寓。我们可以发现此类公寓一般位于闹中取静的富人区，社区环境和人文历史都很出众。住在这里即可享受城市的繁华、生活的品质，又是社会地位的彰显。（关于多伦多市中心公寓的分类和租金，Daisy黄岚另有历史图文分析：多伦多市中心金融区和多大附近重要路口Condo租金全解密）

Daisy黄岚分析了地产局的数据，以多伦多主流公寓为背景做了以下高端豪宅公寓分析图，希望能帮助您解读这一市场

什么样的投资收益最大？抢在所有人前面的投资收益最大。开放大脑，保持接受新鲜事物，才能让您的投资永远立于不败之地。

好了，让我们来放松心情，看一看去年成交价前三位的超高端公寓（Condo）豪宅都长什么样？好房子就是这么养眼。

一、2016多伦多成交价第一豪宅公寓

50 Yorkville Ave – 4403
成交价：$6,000,000
位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的著名富人区
两卧室，3400 平方英尺

二、2016多伦多成交价第二豪宅公寓

2 Chedington Pl 顶楼
成交价：$4,650,000
位于多伦多Bayview 和Lawrence街交叉口富人区
四卧室，超5000平方英尺

三、2016多伦多成交价第三豪宅公寓

38 Avenue Rd 顶楼 715
成交价：$4,585,000
位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的著名富人区
三卧室，3900 平方英尺

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

从新房供应和库存角度看多伦多房产 | 加拿大

大多伦多地区的房子最近为什么老是在抢Offer？不是说冬天是每年的淡季吗？为什么今年的这个“淡季”一点都不“淡”？今天我们从供应和库存的数据来解读一下这个问题。

作为加拿大全国的“经济引擎”，多伦多每年都吸引了大量的新移民和外省人口流入，随着小特鲁多上台后加大移民数字，之后每年涌入多伦多的人口仍将呈持续上升态势。然而！每年GTA只新建4.8万套住房，其中低层住宅约1.8万套，根本无法满足新增人口的需求。二手房方面，GTA 2016年成交量11.3万套，但是属于存量市场，即，你卖给我，我卖给你，并没有增加房屋供给。如果每年净流入GTA的家庭人数，包括新移民，非居民，其他省份迁入，达到婚龄需要购房的总家庭数超过4.8万户，再加上现有居民的投资需求，GTA的房子不够卖，就会成为常态。低层住宅将成为奢侈品，而不是必备品，也是自然的。

今天大家跟着Daisy黄岚聚焦一下新房的库存。下图显示出的新房库存降低印证了大多伦多房子不够卖。（数据源：大多伦多建筑和土地开发协会）无论是低层别墅还是高层公寓，新房库存的数据都在减少。

我们再以高层新房住宅为例把库存掰开揉碎了看看不同库存状态的构成。首先我们把库存依照开发建设过程分为三个状态：

在售新房库存
在建库存（正在建设中的库存）
已批待建库存（已经设计批准、等待建设开始的库存）

从上图可以看出，新房高层住宅总库存中真正完工在售的现房仅占10%不到，不仅如此，在建库存和已批待建库存近年来均呈下降趋势并处于历史低位。一般来说从开发建设到现房完工一般需要3年以上，所以即便现在开发商增加供应，也有3到4年的滞后期，所以多伦多Condo供应看紧的趋势在未来还将延续。这对我们今年的投资决策应该有所指示。

另一方面，近年来加币的下跌，导致进口材料较多的公寓开发建设成本的上升，也使开发商的成本驱动型提价蠢蠢欲动。市场拉，成本推，涨价顺理成章。作为投资者来说抓住时间窗口至关重要。

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2017年大多伦多房地产投资热区最新排名 | 加拿大

由Daisy黄岚团队分析制作，2017年大多伦多《黄岚地产榜》发布啦！本榜单以多伦多地产局新鲜出炉的年度数据为基础，该年度数据报告信息量庞大，从宏观角度看，先划三个重点：

新挂牌的房源（New Listings）数量在减少
可供购买的房源（Active Listings）相比去年减少了48%
一套二手房在市场上的平均销售时间从29天减少到20天

这种偏紧的情况我个人认为在2017年还会持续下去，原因是多伦多作为加拿大的经济引擎，一方面不仅能支撑房价的涨幅，一方面还在不断吸引包括新移民在内的外来人口的涌入。房屋供需仍然是僧多粥少。所以无论是贷款收紧趋势，还是各种楼市措施，多伦多楼市单边稳步上涨的局面很难有所改变。好了，让我们深吸一口气，来看看具体的数据。

先看一下。倒数5… 4… 3… 2… 1… Bingo！！不看不知道，一看惊得让人起鸡皮疙瘩有没有。请特别注意下图在去年（2016年)的显著跳升变红，房价涨势真是不等人啊。而这正是Daisy黄岚在2016上半年作出的分析预测的现实版！

再来看下…

注：大多伦多地区共计33个市镇

2017大多伦多【黄岚地产榜】暨 2017大多伦房地产投资热区最新排名 | 加拿大 — 注：大多伦多地区共计33个市镇

UXBRIDGE成为新晋冠军，该区域房产因为总价尚低，值得适当保持关注
KING作为老克勒聚集的豪宅区域，从去年排名的第33位，今年强势挤入排行榜第二的地位，值得一直对该区域保持敏感
以RICHMOND HILL为代表的北部区域由于1、2年来累计的凶猛涨幅，已经渐渐不支，接下来的上涨行情应该趋于平稳
以镇屋和公寓为代表的物业，机会将出现在多伦多市区、杜兰郡和密西沙加三个地区
OAKVILLE今年以22%的涨幅居第10位，但其均价已经在各市镇中居第三的位置，补涨行情明显

我们再把上图和下图结合起来看一下…

现在又要划重点了：同时出现在2份榜单中的市镇有哪些？

OSHAWA
NEWMARKET
AURORA

房价涨幅又快，房子上市卖出的周期又短，这三个区域仍然是2017年关注点的重中之重。

最后我们要看的是2016大多伦多房屋均价前十名市镇榜…

在上图榜单中，结合历史数据，只有2个市镇保持了上升的态势，它们分别是WHITCHURCH-STOUFFVILLE和AURORA。这2个区域2017年应该还有一个不错的涨幅，值得细心关注。

此外，作为传统的淡季，2016年12月房地产价格涨幅明显，比11月普遍高了2个点。看来今年的房地产看高的趋势十分明显。

从政治层面来看，小特鲁多从去年上任伊始，一直在大规模投资基础设施，这是刺激大多伦多房地产蓬勃向上的一个相当重要的因素。如果目前的美加关系可以保持不变的话，加拿大的政策大方向应该不会发生太大的变化，房地产也可以延续目前的走势。多伦多地产局总裁Larry Cerqua也认为，大多伦多房地产的不断升值，主要原因在于较强的区域经济增长、较低的利率、较低的失业率，以及人口的增长。多伦多地产局年度数据显示，另一个促进房价上涨的因素是上市房屋数量更加有限。地产局市场分析主任Jason Mercer指出，2016年新上市的房屋数量减少了近4%。12月份的供应量更是创近15年来的最低位。

以上是Daisy对2017年多伦多房产趋势的简单分析，之后一定会有更多的原创文章来详细分析和图解这些趋势走向。接下来是Daisy的几个投资观点：

最大程度利用好贷款的杠杆效应。聪明的人善于借力，善于用别人的钱来生钱。目前来说相对十分低廉的贷款利率（百分之二点几）相对于房价的涨幅来说实在是毛毛雨。
地点选择十分重要。不同的物业类型，所需要选择的地点要素也不尽相同。例如公寓CONDO，就需要交通方便，离地铁公交车站近。而别墅就需要有相对安静的空间，或者是闹中取静的所在，但是也要考虑车行15分钟内生活圈的便利程度。
考虑好租售比。选择租售比好的物业能产生正现金流，能减轻投资所需的资金要求。更容易在不影响生活的前提下进行安全投资。

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韩国福布斯名人榜名单中歌手演员居多-热点

日前，福布斯韩国公布了“2017最具影响力名人榜”，朴宝剑和宋仲基首次上榜便分获冠、亚军。

朴宝剑凭借《请回答1988》《云画的月光》人气暴涨，一跃成为韩国一线明星。宋仲基在《太阳的后裔》中的刚毅又温柔的魅力圈粉无数，退役后华丽回归。去年的榜单中，少女时代、BIGBANG分列第4位和第6位，而今年无缘进入榜单。值得一提的是，今年上榜的40位名人中，有18人为演员，榜单前10的一半以上都被演员所包揽，曹政奭、孔刘、金裕贞、朴信惠、徐贤真、金高银等榜上有名。

朴宝剑初次入选夺得冠军，其同门师兄宋仲基排第2，大势组合Twice、EXO、防弹少年团分列3、4、5名，秀智、宋慧乔、金裕贞等进前十。大神刘在石排第13，前20还有朴信惠、柳俊烈、ZICO等。其中秀智虽然2016年剧作收视不佳，但依然排在第6位，足见其极高的人气。歌手方面，TWICE、防弹少年团等新团首次挤入前十，往年榜单前列中的少女时代、BIGBANG未选入前列，EXO排在第4。

多伦多市中心金融区和多大附近重要路口Condo租金全解密 | 加拿大

纵观2016年，多大附近片区的CONDO，无论是楼花，还是二手现房，无论是租金，还是售价，行情都是在芝麻开花节节高的热情中一路向上。那么这一片区域如此得到大家的热情关注，每个路口的租金又有什么细微的不同呢？今天，Daisy就来为您独家解密。

数据来源依然是最公正无偏差的多伦多地产局官方数据。为了缩小特殊样本比例，Daisy选取了2016年整年的二手房出租数据，选取了平均值，所以该平均值会略低于现在的市场行情。

好了，让我们来开始吧，先上地图…

围绕地图上标有数字的路口附近区域，Daisy分别按照一房、两房的类别算出了2016年的月房租平均值，并标上了代表楼盘。

Daisy将这些路口区域的Condo大致分为了四大类：

至尊享受型

两房单价2 –3 百万典型的如：311 Bay St。让您有美国特朗普总统在他的顶层公寓的奢华感觉。

金领睡觉型

典型的为King St, Queen St, Front St 和Bay St, Yonge St,University St 等的交叉口（地图上标为2、6、13、18、20的路口），这些路口里市中心金融区很近，很多工作繁忙的金领下班以后能够就近休息，减少了冗长的上下班时间，是业余生活可增加2个小时。用地段买时间是这一区租客的主要特征。

学生休闲型

这一块区域涵盖的范围很广，从多大东面到怀雅逊大学之间的路口基本被涵盖。该区域由于受到2个大学学生租房的辐射，所以租客多以学生居多，租金范围一房从$1800 – 2100，二房从$2500 – 3300。

生活质量型

这一块区域以Bloor街为主。众所周知，Bloor街上名店林立，是多伦多高档的购物天堂。那么选住在这一区域的人，就以注重生活品质为主。再有就是近Lawrence市场（多伦多乃至全球最有味道和历史的食品便利市场）的Condo，既有市中心的繁华，又有过日子的方便。

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声誉为王：澳洲私企500强Rawson Homes 高品质带来好口碑 | 澳洲

优越的环境、安全的社区、高质的教育、优厚的福利，近年来澳洲悉尼吸引了大批中国高净值人群前往置业投资，当地知名的房屋承建商Rawson Homes也渐渐走进人们的视野。其在房地产开发市场的高品质和好口碑赢得了一众投资者的信赖与认可。

实力雄厚，位列私企500强

Rawson Homes在澳洲创造了一个家族企业的传奇。1978年，罗森三兄弟在达博（Dubbo）的一间车库里开始了自己的事业。经过39年的奋斗，Rawson Homes已经成长为新南威尔士州（New South Wales）的顶尖房屋承建商，企业价值接近4亿澳元，业务范围遍及悉尼、南部海岸、中部海岸、纽卡斯尔、亨特地区、堪培拉和中西地区。Rawson Homes每年在新南威尔士州和澳大利亚首都领地（the ACT）交付的房屋数量超过1000套，始终位居新南威尔士州房屋承建商的前三名。2016年，Rawson Homes在澳洲私有企业500强中排名第132位，以良好的表现跻身于全澳第一流的企业阵营。

Rawson Homes在市场开发方面拥有长远而独特的眼光，始终专注于悉尼西南和西北地区的开发机会。这两个地区的发展非常迅速，政府将在未来二十年里投资数十亿澳元用于提高这里的基础设施建设，对中国投资者来说是一个不可错过的机会。

声誉为王：澳洲私企500强Rawson Homes 高品质带来好口碑 | 澳洲 — 优越的环境、安全的社区、高质的教育、优厚的福利，近年来澳洲悉尼吸引了大批中国高净值人群前往置业投资

屡获殊荣，拥有良好口碑

除了庞大的业务规模外，Rawson Homes的一流地位还来自于业内与购房者的双重肯定。作为澳洲公认的领先房屋承建商，Rawson Homes在业内屡获殊荣，数年来将38项建筑和设计大奖揽入囊中，包括建筑大师联盟（Master Builders Association）最佳住房奖、澳洲住房协会（HIA）最佳住房奖等。这些奖项证明了Rawson Homes在房屋建造方面的专业品质，也给购房者带来了完美的居住体验，称赞这些房屋是“无可挑剔的住宅”。许多中国购房者也对Rawson Homes设计建造的房屋和至善至美的服务赞不绝口，一位名叫马丽秀（音）的买家说：“Rawson Homes建造了我们的房子。我们年纪比较大，英语不是很好，我们的建筑经理说他会努力学习汉语来和我们沟通，他不仅尽责地监督我们房子的建设，还帮助我们处理很多职责以外的事务，比如清理车库等。我们很有信心把Rawson Homes推荐给所有打算买房的朋友。”

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悉尼房价月涨2万澳元薪资年涨幅才1.9% | 澳洲

由于投资者们一股脑涌进了悉尼房市，导致悉尼的房子在短短一个月内升值了2万澳元左右。

据Realestate网站报道，自二月份悉尼房价破纪录腾飞之后，这个大都市的房价并没有任何减缓的痕迹，一栋房子在一个月内的涨幅比薪资的年平均涨幅都要多。

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2月，悉尼房屋中位价（包括公寓、独立屋和排屋）已增长了2.6%——79.5万澳元，增幅折合成现金即是1.9995万澳元。

这意味着在过去一年里，悉尼的房屋中位价以令人窒息的速度增长了18.4%。但据澳洲统计局公布的资料显示，同期相比，悉尼的年度薪资增长率只有1.9%，薪水跟房价的增幅不一致，导致买房的门槛越来越高。

CoreLogic的首席搜查官Tim Lawless说：“房价在一个月的涨幅都比薪水一年的涨幅要高……很明显，悉尼的住房可支付率越来越差了。”

据Finder.com.au调查，在悉尼周围的15千米范围以内，只有年收入最少有40万澳元的家庭才能拿到买房贷款，可以考虑的买房地区有Artarmon、华人区、Killara或Bondi。

并且曾经尚在考虑范围内的住宅区现在也显得高不可攀了，如Westmead、Ermington和Telopea，年收入至少超过20万澳元才可以买到一个十分普通的房子。

Lawless说：“我们本来还指望2017年的房市可以温和一些，但由于去年银行连续两次下调利率，投资者们又一次引发了买房热潮。”上周末，Lilyfield的一栋无法居住的破屋竟然以185万澳元的价格售出，竞争据说还很激烈。

（据Realestate）

悉尼墨尔本房价急涨背后的问题 | 澳洲

CoreLogic的数据显示，投资者对资本利益的追逐推动了悉尼房价上涨，在2月，房价环比上升2.6%，年度增长在18.4%以上，为2002年以来的最高涨幅。墨尔本的房价上升了1.5%，而布里斯班、珀斯和达尔文房价出现下跌，而霍巴特和阿德莱德的房价出现小幅增长。

据《澳洲金融评论报》报道，Corelogic的研究主管Tim Lawless说：“综合各州府的情况，截至到2010年6月为止的12个月时间里，年增长率从未表现得如此强劲。在悉尼，现在的年增长率为18.4%，这是截止到2002年12月的12个月以来，最高的年增长率。”

2月，悉尼房价环比上升2.6%，年度增长在18.4%以上，为2002年以来的最高涨幅。

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可负担性问题

该数据意味着，悉尼和墨尔本目前的房地产繁荣已经持续了58个月，将近5年的时间。作为澳洲住房最昂贵的城市——悉尼，有高达74.9%的资本收益。

Lawless说：“在宏观条件下，从澳联储的角度看，这是不是一个大问题，这是一个悉尼和墨尔本自己的问题。我们需要在没有恶化之前，在地理上做出平衡，或针对社会收入不平等做出平衡。在收入增长缓慢的情况下，可负担性是一个大问题。”

投资者推动需求

虽然住宅价值继续上升，每周租金增长仍然比较缓慢。纵观所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，创下新低。

Corelogic表示，在过去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明显的压缩。

Lawless表示，尽管租金收益率创下了历史新低，但投资者的需求仍然很高，这表明投资者很可能依赖于一种消极的杠杆策略来弥补他们的现金流损失。这也表明，投资者正在推测未来的资本收益。

他说：“澳洲统计局最新的数据表明，在新的住房融资中，大约57%的新抵押贷款需求分布在新州。这大大高于长期的平均水平，高出了超过三分之一。”

亟待建立高定金政策，并控制人口

Lawless建议，澳洲应该考虑像奥克兰一样，采取较低的房产信贷价值比率政策。去年，新西兰储备银行向投资者贷款提出要求，降低贷款价值比率，从2016年10月1日起，投资者需要提供40%定金来购买房产。

SQM Research的主管Louis Christopher表示，该政策能遏制住一段时间的住房需求，但房价会再次上涨，主要是因为人口还在增加。

Christopher表示，要应对这样的状况，澳洲的政策建立者和监管机构应该考虑在悉尼和墨尔本这样的城市控制人口的增长，至少在房产可负担性取得控制以前。

登记在售房产持续处于较低水平

Lawless表示，在最热门的房地产市场上，房产广告的挂牌数量仍然很低，悉尼住宅广告的总数量比一年前下降了11.3%。墨尔本房产市场的供应总量较去年同期下降了5.1%，而霍巴特则下跌了35%，堪培拉比前一年下降了6.2%。

他说：“当买家需求强劲时，低水平的房产库存会给买家带来紧迫感，这会增加价格上涨的压力。这也解释了，为何拍卖清空率会如此之高，私下交易为何会如此快速。”

（据AFR）

居外微课堂第十二期：签订澳洲房产合同需要注意哪些事儿？

买房时所签定的合同，是维护自己合法权益的必要手段，可以避免很多不必要的麻烦和经济损失。因此，无论是在国内还是在澳洲买房，购房合同的签订都需要十分谨慎。那么，签订澳洲房产合同需要注意哪些事项呢？

居外微课堂第十一期：外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定？

外国投资者是否有权在澳洲买房？是大家去澳洲买房第一个想知道的问题。简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的，不过与澳洲本国常住居民相比，又有一定的政策限制。