意大利 | 投資意大利新工業大樓,把握最佳時機可獲豐厚回報

托斯卡納被稱為華麗之都,因其豐富的藝術遺產和極高的文化影響力而受人矚目。阿諾河畔里尼亞諾(Rignano sull’Arno)位於托斯卡納,坐落在佛羅倫薩東南約25公里。當地一棟新工業大樓正在出售,具有很高的投資價值。

機不可失!抓住投資意大利物業的絕佳時機

這個工業大樓所在的Rignano sull’Arno,主要以郊外的The Mall購物村著稱,吸引了無數人前來度假購物。城鎮周邊鄉間星羅棋佈的教堂、城堡和別墅也很迷人,因此是個受人歡迎的地區。托斯卡納本身也被視為意大利文藝復興的發源地,一直有許多有影響力的藝術家和科學家,如彼特拉克,但丁,波提切利,米開朗基羅,尼可羅·馬基亞維利,達·芬奇,伽利略和普契尼等。托斯卡納也有獨特的烹飪傳統,也是著名的葡萄酒生產大區,其中有布魯奈羅(Brunello)和古典奇安帝(Chianti Classico)。

意大利 | 投資意大利新工業大樓,把握最佳時機可獲豐厚回報
托斯卡納被稱為華麗之都,因其豐富的藝術遺產和極高的文化影響力而受人矚目,這裡的一棟工業大樓正在出售
意大利 | 投資意大利新工業大樓,把握最佳時機可獲豐厚回報
這個工業大樓所在的Rignano sull’Arno,主要以郊外的The Mall購物村著稱,吸引了無數人前來度假購物
意大利 | 投資意大利新工業大樓,把握最佳時機可獲豐厚回報
這幢新工業大樓含兩個樓層,面積共計4000平方米
意大利 | 投資意大利新工業大樓,把握最佳時機可獲豐厚回報
大樓四面空曠,帶3300平方米的專屬區,設有專用獨立通道

如今也是投資意大利物業的絕佳時機。從2008年起意大利開始經歷經濟危機,現在意大利的資產價格普遍達到歷史低點,投資成本較低。意大利房屋協會Fiaip發佈的數據顯示,自2008年歐債危機爆發以來,意大利房屋價格已經累計貶值25%,當前平均房價僅為2009年高峰時期的70%。 2006年至2013年期間,房價下跌幅度較大,但2014年開始已經有一年多沒有再繼續下探。基本到達谷底狀態。和歐洲其他國家相比,意大利房產價格處於低位。

目前在意大利進行的基礎設施建設與私有化項目是對外資開放的,在意投資、修建、運營基本設施和大型公眾和旅遊項目具有較好的盈利性,值得關注。中國機構和個人投資者應適時抓住機遇。

英國 | “脫與不脫” 倫敦依舊美麗迷人

再過兩天,6月23日,就是英國脫歐公投的日子了。

不論是2014年的英國大選投票,還是同年的蘇格蘭獨立公投,每一次公投之前,英國房地產的交易量總是出現明顯停滯或下降。很多交易幾乎都會在合同上帶有附加條件,那就是等投票結果,如果投票結果對交易不利,即可停止交易,跳出合同。正因為如此,不論是2014年大選保守黨獲勝,還是蘇格蘭公投選擇留在英國,地產投資者都能在第一時間迅速入市,推動新一輪交易高潮。

當年,蘇格蘭公投前4個月,蘇格蘭商業地產交易總額為6.64億英鎊,4個月後,也就是蘇格蘭選擇留在英國後,交易總額破16億英鎊,這正是人們對一個統一的英國持有信心的表現。

同理,從英國宣布6月23日公投之日起,一些投資者就瞄准了英國市場,特別是倫敦市場。

為什麼這樣說?

1、如果英國選擇留在歐盟,那麼市場必然反彈,因為投資者信心和資金一樣,是撐起市場的巨大要素之一。

2、如果英國選擇退出歐盟,英鎊會應聲下跌。英鎊下跌,意味著英國央行會實施更為寬松的貨幣政策,以減緩因退歐引起的經濟恐慌,避免銀行業遭受巨大損失,避免整體經濟下行過快,此背景下,房價怎麼說也能撐得起一段時間。

與此同時,英鎊貶值,就房產價格而言,對海外投資者會形成更大誘惑。雖然脫歐會給英國經濟造成短暫疲軟,房價或許會出現暫時性下跌,但隨著美國大選、法國大選、德國大選所造成的政治上的不確定性,英國市場可能吸引更多G7國家的投資者。

加上中國外彙儲幣也在下降(央行數據顯示,5月中國外彙儲備下降了280億美元,創幾年來新低),說明有大量資金進入西方國家,這些都將成為未來推高英國資產市場的關鍵要素。

此外,持有資金的海外買家,歷來看重的是英國長期投資的價值,他們尤其對倫敦市場滿懷信心,這將成為抑制倫敦因脫歐而造成暫時性恐慌的有效鎮靜劑。

而且,最近幾年,各國大公司搶灘倫敦,紛紛成立總部基地,尤其是領先的科技公司,如Amazon、Google、Linkedin、Twitter等巨無霸,對拉動內需,促進就業,吸引優秀人才,恢復經濟都大有益處。

這些以技術革命領先的大公司,對倫敦的商業用地以及住房需求始終是有需求的,他們不會認為英國脫歐,倫敦就會前途暗淡,沒有未來,恰恰相反,無論脫與不脫,倫敦作為最耀眼的世界中心城市之一,歷來都受資本青睞。

因此,公投結果不會改變倫敦城市的長遠前景,脫與不脫,倫敦照樣亮麗。

最新官方出爐的倫敦地鐵站平均房價圖,詳細揭示了倫敦各站地鐵站周邊的現時平均房價,超級實用收藏!趕緊看看你家房子漲價了沒?去哪兒買房最劃算?哪兒最具發展前景?【閱讀原文

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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澳洲 | 新州下財年預算案今日公布 4%印花附加稅即時生效!

新州財長貝瑞吉克蓮(Gladys Berejiklian)今天公布了新州2016-17財年的財政預算案,在新州繼續保持強勢增長以及出售州有資產獲得聯邦政府的獎勵的情況下,新州未來4年將實現逾80億元的財政盈余。

不過聯邦政府給予新州的商品服務稅(GST)的份額減少,令新州在這方面的收入也受到重創,到2019-20財年相當於損失了108億元的收入。

新州財長Gladys Berejiklian

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貝瑞吉克蓮今天在公布自己任財長後的第2份財案時還揭示,將會為新州學校的建設撥款10億元,因為“就讀人數前所未有”而新增1100間教室。其中包括在萊德(Ryde)和北凱利維爾(North Kellyville)新建小學,在烏鴉巢(Crows Nest)新建卡邁雷伊加爾高中(Cammeraygal High School)的高年級校區,並增加另外數所學校的教室數量。

為解決學校維修方面積壓的工程,州政府的開支也將翻倍,未來2年將達到3.3億元。

財案中還包括在2016-17年撥款10億元新增城區火車,為悉尼輕軌也撥款27億元。

在解決住房可承擔力方面,新州政府將為“加快安居基金”撥款2.62億元,以加快新屋的供應速度。在被批評缺乏解決住房可承擔力的措施時,貝瑞吉克蓮則表示:“我們正在為首次置業者以及任何想要首次進入市場的人、想要小屋換大屋的家庭竭盡所能。”她還稱:“對我們來說,重要的是作為州政府要繼續關註增加(房屋)供應。現在正處於過去數十年來的最高水平。”

貝瑞吉克蓮指出,本財年的財政盈余將為34億元,2016-17財年將是37億元,2017-18財年將是13億元,2018-19財年是14億元,到2019-20財年將為16億元。

新州未來2年經濟也繼續保持發展,州生產總值下財年將為3%,2017-18財年將為2.75%。

新州在GST占比降低

不過新州在全國GST分配的所占比例將降至歷史最低點,將從現在的31.3%降至2019-20財年時的25.9%。

貝瑞吉克蓮在新州議會表示,新州預計在人均GST份額方面,將從本財年的95%降至4年後的僅僅81%。

她指出:“新州下壹年將迎來損失最大的壹年,這是因為自征收GST以來的調整。”她稱如果新州保持份額不變,那麽預算案中將增加108億元的收入。

這也意味著新州將繼續控制公務部門的開支增長。未來4年預計公務部門的開支年增幅將降到3.4%。

與此同時,新州盈利的增長速度預計將從2015-16財年時的6%,到2019-20年降至4.1%。

住宅印花稅增長放緩

雖然悉尼的地產熱潮方興未艾,但住宅印花稅的收入增長在未來4年預計也將放緩,平均年增長率為2.4%。

新州政府的印花稅收入預計將從本財年的89億元,增加到2019-20年時的98億元。

壹如政府早前所宣布的,將繼續在大多數政府部門繼續推行1.5%的“效益紅利”,預計到2019-20年將總共節約14億元。

早前新州政府以100億元的代價將電力公司Transgrid私有化之後,昨天公布的財案中還包括了2016-17財年,從聯邦政府的資產回收獎勵計劃獲得9.94億元撥款的內容。

在將電力公司Ausgrid和Endeavour Energy長期出租後,新州政府到2019-20財年將獲得22億元的獎勵,但這壹金額還未包括在政府對未來數年的財政預算內。

新州的凈債務將為6.63億元,相當於州生產總值的0.1%。

貝瑞吉克蓮表示:“今天對新州來說是非常具有積極意義的壹天。我們有全國最為穩健的財政預算,而且壹系列經濟條件也是全國最強。”

海外置業者荷包失血

按照早前宣布的措施,新州未來4年在基礎建設方面的投資,平均每年將為121億元。

新州政府將撥款38億元增加7000個監獄床位。

在反對家庭暴力計劃方面的撥款將增加壹倍至3億元,措施包括讓施暴者佩戴GPS監控器。

對在新州置業的海外人士,新州政府將新征收4%的印花稅附加費,以及0.75%的土地稅附加費。

印花稅附加費將即時生效,而土地稅附加費將從2017年1月1日起征收。

預計這些措施未來4年將帶給新州政府10億元。

新州財案中,唯壹針對住房可承擔力的措施,就是通過“加快安居基金”在悉尼西南區及西區啟動住房建設項目。

延伸閱讀:澳洲 | 新州外國投資者印花稅本月起將上漲4% 土地稅明年也大增

(據今日澳洲)

泰國 | 最新數據:泰國5月房地產回暖

泰國中華網報導,泰國房地產信息中心主任汕馬透露稱,5月份曼谷及其周邊房地產調研數據結果呈現回暖。該月新開盤的住宅和公寓共計21個,總供給量5290單位。其中住宅類項目12個,總供給2320單位;公寓類7個,總供給2970單位。

回暖還能從開盤數量上看到,5月份新開盤的項目總數幾乎是上4月份的1倍。這也反映出開發商陸續從刺房政策中回歸。但就今年前4個月房地產總體表現看,則供給量略有下降。由於政府實施的刺房措施從去年第4季度一致持續到今年4月28日,因此,開發商的注意力都是在出售現房上,而推遲了新項目的開發進度。

但不管怎樣,今年前5個月仍然有123個新地產項目入市,總供給量29380單位,同比下降22%。其中,住宅類74個,共有12200單位,同比減少30%;公寓類49個,共有17180單位,同比減少16%。

數據顯示泰國5月房地產回暖,新增供給量5290單位

隨著房地產市場的逐步回暖,相信下半年地產商將會陸續加快項目入市。像曼谷及其周邊地區今年新入市的項目將和去年持平,總量在10.1-10.2萬單位。其中,住宅類4.1-4.2萬單位,公寓類6萬單位。

汕馬補充說,作出上述預估主要是考慮到目前庫存量仍比較充足,供給側遠大於需求側。盡管部分開發商在刺房政策中已經降低了部分庫存量,但需求低迷產生的供給過剩基本面仍沒有得到改善。

就今年泰國房地產市場總體形勢看,住宅類供給有下降趨勢。盡管大型地產商紛紛轉戰低端市場,希望能在政府公租屋項目中分到一杯羹,但由於僅有大型地產商不斷有新項目入市外。由於受到銀行收緊房地產開發貸款,中小地產商幾乎沒有新開盤項目。

(據鉅亨網)

日本 | 安邦:房地產若崩盤 中國會比日本慘得多!

近期,中國一、二線城市“地王”頻出,房地產市場似乎又迎來了一波春天。不過與此前不同的是,眼下房地產市場引發社會各界對於房地產市場是否即將崩潰的擔憂。國內外不少分析認為,中國可能會重蹈日本房地產泡沫破滅的結局,中國經濟也會像日本經濟一樣陷入“失去的二十年”。

在做這種對比之前,還是簡單總結一下日本房地產泡沫的始終。1985年廣場協議後,日元大幅升值,不到三年的時間內,日元對美元升值了50%。日元的大幅升值,使得當時的日本出口向中小企業苦不堪言,經濟下行風險加大。為此,日本央行接連調低公定步合(基准利息率),1985年1月日本基准利息率為5%,而到了1989年4月,其利率僅為2.5%。加之,日本當時基本實行利率自由化、金融業務自由化、國內外資金流動自由化,大企業可以通過發放債券、股票等方式,直接進入資本市場籌措資金,對銀行依賴程度減低。而日本商業銀行面臨大客戶流失,傳統融資減少的經營壓力。

另一方面,早在70、80年代,日本經濟增長迅速,城鎮化影響下,一些中心城市的房價快速增長,進入1985-1990年,日本經濟出現空前繁榮局面,“土地神話”論開始席卷全日本。不少日本的中小企業開始踏入房地產這一行業,獲得不菲的利潤。面臨經營壓力的日本商業銀行自然也看到了這一市場,主動找到日本民營的中小企業向其發放貸款(以土地作為擔保),進而形成一個循環,而這個循環的邏輯就是“土地神話”。此外,資本賬戶的開放,也使得國際上的熱錢流入日本,由此帶來的後果就是,東京、大阪、名古屋等地房地產價格飛漲,早已脫離日本民眾實際收入水平,日本經濟全面過熱,資本過剩的局面一目了然。為此,日本央行開始調控這一局面,而采取的手法便是高力度的快速加息,日本政府也在調高房地產交易的各種門檻,加之人們預期逐漸改變,日本房地產價格開始應聲而跌,房地產泡沫就此崩潰,直至今日日本房地產價格僅為最高時的1/3,而日本房地產泡沫崩潰後,產生了“三個過剩”的問題,即債務過剩、投資過剩(產能過剩)、雇佣過剩,三個過剩一直困擾著日本經濟,直到今天。

中、日兩國對於房地產業的不同定位,決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本房地產泡沫崩盤

反觀眼下的中國,是否會重蹈日本的覆轍。安邦咨詢(ANBOUND)的研究團隊認為,兩國房地產泡沫有著本質的區別,重蹈覆轍的說法並不准確。中國的房地產泡沫一旦崩潰,其後果不堪想像,造成的負面影響可能遠甚於日本房地產泡沫。

一、房地產泡沫

日本的房地產泡沫可以視作為“市場泡沫”,是市場行為的體現。無論是作為融資主體的銀行,還是參與發展房地產的開發商而言,都是民營企業,泡沫破滅後,所留下的債務依然可以通過市場途徑去化解(比如破產清算等)。然而,我國的房地產市場參與主體,銀行、開發商大多以國企為主,可以說是“國家泡沫”,泡沫一旦破滅,所遺留下來的債務很可能就轉變成政府債務(剛性兌付),最終轉嫁給居民,會極大的增加居民負擔。

二、土地制度

土地制度完全不同。安邦咨詢首席研究員陳功指出,日本的土地是私有產權,而中國是國家所有權(農村是集體所有權),所以同樣的房地產問題,中國要比日本嚴重的多。日本房地產泡沫破來最多是經濟低迷,金融系統承受壓力,而國家是不會出現嚴重問題的;中國的房地產泡沫一旦出現問題,就是國家經濟崩潰的問題。中國則相反,一旦出現問題,就是財政危機,就是國家一級的大事情。這是兩者之間最大的區別。

三、支柱產業

房地產業在中國被視作支柱產業,這和日本有著天壤之別。日本經濟高速發展的時期,並沒有伴隨房地產價格快速上漲,也就是說日本經濟的根基並沒有建立在房地產及其相關產業之上。而中國經濟高速增長時期,卻出現了房地產價格快速上漲,東京大學教授田村清彥甚至指出,近幾年,中國房價上漲的速度確實比較快,甚至快過東京。加之,國家文件也多次提到,要將房地產作為國民經濟發展的支柱產業,由此可見,房地產市場的好壞,直接決定中國國民經濟的興衰與否。因此,對於房地產的定位不同,也決定了其重要程度,以及彰顯了其影響力並不在同一個層次,可以說一旦中國房地產市場崩潰,最直接的影響,就是對中國整個國家體系造成衝擊。

四、經濟實力

兩國經濟實力完全不同。日本房地產泡沫發生在日本已經邁向高收入國家後,房地產泡沫崩潰直接拖累了日本經濟的發展速度,但並沒有讓日本經濟走向崩盤,也沒有大幅降低日本人的生活質量,日本依然是世界經濟強國,在很多領域仍處於世界領先水平。聯合國《2014年人類發展報告》中,衡量國民富裕程度的HDI指數,日本排名第17位;IMF發布的2015年世界人均GDP,日本排名30位。與此相對,中國經濟總量雖大,但整體仍然處於工業化發展階段,還未真正踏入後工業化社會。在諸多領域,中國仍然只停留在“大而不強”的階段,HDI指數來看,中國排在91位;世界人均GDP,中國也僅在88位,和日本有著巨大的差距。因此,中國房地產泡沫一旦崩潰,對於國家經濟的打擊不言而喻,更為致命的是,房地產泡沫崩潰會直接拉低國民生活質量,中國跨出“中等收入陷阱”更加會顯得遙遙無期。

分析結論

中、日兩國對於房地產業的不同定位,決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本的房地產泡沫崩盤,中國以國有土地制度為主的國情,使得中國的房地產泡沫破滅的代價極大。值得慶幸的是,中國政府能夠動用的社會資源遠遠大於日本政府,所以眼下仍能夠依靠結構性的改革來化解潛在的泡沫危機。

(據搜狐)

美國 | 紐約租房新概念 給租客全新的感受

在紐約布魯克林威廉斯堡(Williamsburg)附近,推出一種新概念的租屋公寓,創始人哈格里夫斯(Brad Hargreaves)希望創造一個令人愉快的住宿環境。

美國 |  紐約租房新概念 給租客全新的感受
在紐約布魯克林威廉斯堡(Williamsburg)附近,推出一種新概念的租屋公寓,創始人哈格里夫斯(Brad Hargreaves)希望創造一個令人愉快的住宿環境

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商業發展促進機構General Assembly共同創始人哈格里夫斯的新公司Common,是少數都會「共同居住」(co-living)生活型態的新創公司。纽约房租价格越来越贵的情况下,在紐約和舊金山越來越流行這種「共同居住」的生活型態。

據《商業內幕》報導,Common於5月在紐約布魯克林威廉斯堡附近推出了一個51間房的「共同居住」專案。

Common「共同居住」的點子主要是想帶給紐約客全新的感受,讓他們可以找到心目中理想的室友。目前,Common有超過一半以上的房客是「首次紐約客」(first-time New Yorkers)。

Common解決了房客之間最容易起衝突的紛爭,像是公共區域打掃、家具採買以及房間擺設等問題。

Common解決了房客之間最容易起衝突的紛爭,像是公共區域打掃、家具採買以及房間擺設等問題。

哈格里夫斯說,Common和一般的租臥房(shared bedroom)概念不同,而且它們不使用品質差的家具。他認為,「共同居住」的概念不同於宿捨生活,在Common裡,每個人都很容易和鄰居交朋友,而且,所有的家具與設計都很高級。

Common的「共同居住」大樓共有51間臥房,其中又分為12間附家具的套房。在還沒正式推出,Common就已經租出80%的房間。

想成為Common的房客必須先提出申請,不過,篩選的主要標準很簡單,就是你必須想成為Common社區的一員。

Common一間房每月租金介於1,800美元至2,300美元之間,但租期至少一年以上。如果只想短租,像是3個月或6個月,每個月的租金會比較高。

Common每間房約120平方英呎(約11.15平方公尺),家具擺設簡約卻設計感十足,並充分利用不同角度和窗戶來最大化室內空間。

Common每間房都附有家具,而且是使用Casper的床墊和高檔Parachute的床單組。

一些房間有浴室,不過大部分的房間都是2至3人使用一間浴室。每週有人清掃浴室和廚房。廚房則是由5人共享使用,每一間單獨的臥室並沒有龍頭鎖,所以無法從外面將門鎖上,不過,當你待在房內時,你可以自房間內將門鎖上,櫃子也可以上鎖。

廚房則是使用現代化廚具,並提供各式各樣的餐具,房客不需要在另外採購。還有,清潔用品也備齊,房客無須擔心誰需要買。每一個套房還有洗衣間、洗衣機、熨斗和燙衣架。

Common的廚房則是使用現代化廚具,並提供各式各樣的餐具。

在Common的新建築樓下有4間公共區域,提供不同功能,包括會客室、閱覽室、會議室以及瑜伽室。建築頂樓則是開放空間,還有休閒躺椅。

相關資訊:美國 | 在美國各城市 租個一居室都什麼樣

(據看紐約)new-qrcode_繁

 

美國 | 中國父母偏愛送孩子讀美國高中 申請大學更容易

在留美中國學生人數激增的同時,越來越多的中國精英階層父母開始把孩子送到美國高中就讀,不僅作為未來順利進入美國大學就讀的第一步,也可避開大陸的教育體制。有中國家長表示,美國學校裡教的和社會中考察的是一致的,而中國中學教育是說一套,做一套。

而據美國國土安全部統計,在美國各地私立高中就讀的中國留學生在2005學年只有65人,在2008學年猛增至4,503人,而在本學年更增加至23,795人。在美國284所寄宿學校協會(TABS)會員學校中,2010~
2011學年註冊的學生中27%來自中國,而在2002~2003學年只有1%~3%。

在美就讀高中 可免托福成績申請美國大學

英國《金融時報》6月20日報導,自2004年至2015年,持有F-1國際學生簽證在美就讀高中的中國學生已從433人增至4.3萬人,11年來增長將近百倍。

來自浙江寧波、目前就讀美國阿拉巴馬大學(University of Alabama,簡稱UA)的楊臻,在參加高級中等學校招生考試之前,父親就希望他能去美國讀高中,為了讓他日後更容易申請美國大學。

楊臻坦承從小英語就不太好,托福滿分120分,高中畢業時僅拿70多分,成績並不算優秀。但美國有部分大學規定,若在美國或其它英語系國家就讀高中 滿1到3年、或取得其高中畢業證書後,就能免托福成績申請大學(仍需考美國大學標準化考試SAT)。楊臻在美讀高中,意味著多了一道機會闖入美國好大學。

「像我的(英文)成績,如果是繼續留在中國的話,我不可能進到我現在念的UA ,」他說。剛來美國時,他連用英語點外賣都不會,但高中在美學習讓他的英語進步很多。

《金融時報》報導說,曾就讀遼寧大連一所寄宿學校的中國學生汪蓉(化名)在美國北卡羅納州一所公立高中畢業後,目前就讀美國德雷塞爾大學 (Drexel University)。由於汪蓉在高中階段完成了很多美國大學先修課程(Advanced Placement),當她要申請美國大學時,除了能免考托福考試,也讓她在大學修課後既節省了時間、也節省了課堂學費。

美國名校更傾向錄取美國高中畢業學生

高中階段是孩子的性格、價值觀等重要人格形成的關鍵時期,去美國讀高中,避開大陸高考這座獨木橋,不僅能開闊視野,而且能有更大的機會直接升讀常春藤大學等名校,讓孩子的求學之路一步到位。

美國頂尖本科院校今年錄取的中國學生數據,據大陸宜校網不完全統計,哈佛大學在大陸提前錄取僅兩人,且均為外籍;普林斯頓大學提前錄取的中國學生也為兩人,都在美國高中讀書;耶魯大學提前錄取的中國學生為六人,其中一名為外籍。

宜校網的留學數據分析專家表示:「這些數據直接預示了美國名校的申請一年比一年激烈,門檻不斷抬高。」

專家分析稱:「美高留學大潮(去美國高中讀書)大概是兩三年前開始的,目前潮頭的這批學生相繼高中畢業,加入美國名校的申請行列中,他們比起國內高中畢業生有諸多優勢,所以美國名校越來越多地把錄取給了來自美高的中國學生。這個趨勢在接下來幾年會更加明顯。」

中國家長送孩子出國讀書的更深層原因

把孩子送出國的中國家長已經不再只限於富人、官員和知識精英,更有普通的工薪階層。除了在美讀高中有利於上美國大學外,還有其它甚麼原因促使中國家長送孩子出國讀書呢?

大陸媒體報導說,正在美國加州一所私立高中念高三的宋雨晨,初中就讀上海浦東排名第二的中學,班上45個同學,有一半出國讀高中。

宋雨晨一開始從未想過出國。初三模擬考不是第一就是第二,按照慣例,肯定會被推優到上海的四大名校讀高中。但在最後時刻,她被刷了下來。老師的解釋是:你初二動了手術,沒上體育課,沒體育成績就沒法推優。但父親宋彬打聽下來的原因可能是,在推優前沒有跟老師「走動走動」。

以前父親宋彬總還覺得可以跟體制抗衡,但是慢慢發現,體制可以對抗,但無法對抗的是生活本身。「霧霾、三聚氰胺、治安環境,大人還可以勉強忍受,小孩子怎麼可以?」宋彬曾一度有過移民的想法,但這意味著要放棄國內的事業和朋友,他放不下,那就先早點送小孩出去吧。

另一名兒子在美國接受教育的家長朱大民表示:「美國學校裡教的和社會中考察的是一致的,而中國的中學教育是說一套,做一套!」朱大民發現,道德品質和主流價值觀的熏陶其實貫穿著美國的教育體系,但和中國的思想政治教育不同,美國的思想教育讓孩子非常願意接受。

小留學生融入美國社會和文化面臨挑戰

中國家長在孩子性格成型以前送他們去美國,意在培養孩子的獨立性、創造力和英語能力,也讓他們適應美國學校生活等。但如何融入美國文化,對於中國小留學生來說是一個非常大的考驗。

在國內倍受嬌寵、虛榮心強、迷戀物質新潮、吃不起苦、經不得挫折的留學生,往往受不了美國學校的壓力,而陷入中國留學生自己的小圈子。而中國學生的大量聚集更使得他們能夠形成這些小圈子,相互以中文溝通,把自己隔絕於各種社會文化活動甚至隔絕於英語環境之外。

如今已經在紐約一家諮詢公司工作的吳界立,是2007年來美國念高中的。剛來美國之初,最頭痛的就是如何融入美國文化。國際學生基本上住在一塊,很少主動會跟美國本土學生聊天,半年之後,發現美國社會是開放的,才慢慢走出這一步。

(互聯網資訊綜合整理)

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法國|在法國買房要繳哪些稅?

在法國房屋交易中首先要繳納地產稅和居住稅,當然,買方和賣方可以通過協商來決定是否共同分擔這兩項稅負。

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1.居住稅

居住稅應該由1月1日那天房屋的居住人來繳納。實際上,買賣雙方無需在協議中達成分攤共識。由此來看,如果交易發生在1月15日,那麼賣方需負擔全年的居住稅,買方無需支付賣方任何費用。

*注意:買方需要繳納目前居住房屋全年的居住稅,即使他可能在1月2日就搬走了。

計算:居住稅由土地租賃價值和納稅家庭情況決定,此外,還與電視稅(Contribution à l’audiovisuel public)有關。

2.地產稅

地產稅一般由買賣雙方共同分擔,協議中應包含分攤條款。買方要付給賣方其在成為業主後需要負擔的地產稅份額。舉例來說,如果交易發生在4月1日,那麼當年前3個月的地產稅需由賣方繳納,之後的地產稅由買方分擔。

因此,應提前告知買方其需負擔的地產稅份額。為此,買賣雙方在公證員處簽署協議時,賣方應出示上一年的地產稅單。買方需要分攤的部分則根據這一稅單來計算。這筆錢應由買方在交易當日通過支票形式支付給賣方。

計算:地產稅=稅基*行政區表決稅率(Base d’imposition * Taux d’impôt voté par la collectivité territoriale)

其中稅基按下列方法計算:

·建成房屋:土地租賃價值的50%;

·未建房屋:土地租賃價值的80%。

3.登記稅(Droits d’enregistrement)

房屋交易時還會產生登記稅(又稱過戶稅),登記稅適用於所有位於法國境內的住房,即使買賣雙方的協議是在外國達成的。如果買方支付了通常應由賣方承擔的費用,那麼,這筆開銷應被納入過戶費的納稅基數中。

國家、省和市鎮按比例徵收登記稅:

·理論上講,省稅稅率一般為3.8%,但大部分省份已經該稅率提高至4.5%;

·市鎮稅稅率為1.2%;

·國家稅相當於省稅額的2.37%。

綜上來看,如果把省稅稅率增加考慮在內,登記稅稅率一般為5.8%。(這一稅額不含公證員酬金以及其他相關費用)

4.中介佣金(Commission d’intermédiaire)中的增值稅

賣方一般都會委託給中介公司來為房屋尋找潛在買方,並完成交易。委託書一般包含委託商品、委託書有效時間、撤銷委託條件以及中介費。中介費中就含有增值稅(TVA),這與買賣雙方直接交易的情況不同。

如果中介是房產經紀人,佣金由買賣雙方自由決定,並在協議中註明。如果中介是談判公證員,佣金則按國家規定支付。中介佣金在簽署有效售房合同時完成支付。

5.公證員酬金(Rémunération du notaire)中的增值稅

公證員酬金按房屋售價的一定比例收取,參照Tarif S1的標準,即:

€0-€6500為3.945%;

€6500-€17000為1.627%;

€17000-€60000為1.085%;

€60000+為0.814%。

增值稅按20%的稅率收取。

6.新房交易的增值稅

在法國購買新房或期房時不僅要繳納登記稅還要繳納增值稅,法國房產交易稅稅率為20%。

賣方繳稅時:

·售價增值稅;

·低稅率交易稅。

賣方未繳稅時(非期房):

·未繳納的增值稅;

·交易稅,稅率一般為5.8%。

延伸閱讀供不應求的法國住房,讓無家可歸者增加

法國「零利率貸款」 2016年推出加強版 幫助更多家庭擁有自己的住房

(據歐時代)

英國|二季度英國房地產走勢及影響報告

英國房價

由於前段時間受到額外徵收3%印花稅的影響,二月份和三月份無論是房價還是交易量都在猛增。因此,三月份的房價年增長率也突破了10%。然而,倫敦中心區的的年增長率反而下滑了0.2%。不過,據HM Customs & Excise,四月份房產銷售額銳減45%,退歐公投這種不確定因素帶來的影響也將顯現。

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另一方面,由於銷售量激增,更多房產進入租房市場,租金增長有所遲緩。由於租房市場的需求依舊強勁,至新增供應被市場吸收,租房市場預計還將反彈。退歐公投對於租房市場的影響較少,因為租賃雙方的租期各有不同,使得市場擁有時間去適應政治上的相關變動。

稅“瘋”了?

據揆量行在3月份發表的2016展望及危險性報告(2016 Outlook and Dangerous Practice),對buy-to-let 地產和第二套房額外征課3%的印花稅是否能取得財相預計的效果,揆量行對於該問題執有疑問。財相面臨的將是印花稅收的大幅下滑,最終可能導致他被迫全面提稅。

回顧2014至2015財政年的印花稅數據,可以發現如下規律:

1)如果Westminster、Kensington & Chelsea和Wandsworth這3個倫敦行政區的印花稅收降低10%,那麼整年的總稅收將走低1.18億英鎊。

2)再加上稅收額緊隨其後的Camden和Hammersmith & Fulham行政區,若這5個行政區的印花稅收降低10%,那麼整年的總稅收將走低1.42億英鎊。

3)如果再包含Barnet、Richmond、Lambeth、Elmbridge和Islington,排名前十的行政區印花稅收若下降10%,年稅收減少的程度將接近兩億英鎊。

4)如果倫敦33個行政區的印花稅收全部倒退10%,那麼整年度的稅收缺口將達到3億英鎊。

這樣的稅收缺口數額可能會超越2015至2016財政年的數據,倘若一語成真,財相將從何處填補印花稅收缺口。

額外徵收3%印花稅政策針對的是buy-to-let投資者和二套房買家,但該稅政的影響預計將會進一步擴散。

如果已婚夫婦計劃購買第二套房,或者聯合孩子署名第二套房的產權,也可能會將孩子作為二套房的家庭信託受益人,上述情況都將產生額外的印花稅。附帶有祖母套間(granny flat)的房屋同樣需額外支付印花稅,不過陷於抨擊聲的英國財政部如今將要修改財政法案來限制對祖母套間房的徵稅,除非祖母套間房的價值超過整個居所價值的三分之一。

更糟糕的是,對按揭貸款稅惠的限制使得高段納稅人即便在投資虧本的情況下也要納稅,這與之前根據利潤徵稅的做法愈發大相徑庭。

揆量行在2013年6月的撒切爾報告中就曾經寫道,buy-to-let投資不僅有助於重建租房市場,還有利於提高租賃住宿和業主自住房的標準。如今對buy-to-let投資和二套房購買進行不公平徵稅很可能會減緩改善的進程。

財相是否真的以為受到損失的業主會持續把同樣多的資金用於修繕和升級房產,還是以為購房者產權為負時還會在一個衰落的市場花同樣的錢?

上述情況對於業主來說也只是壞消息或者更壞的消息,最壞的驚嚇還在後面。在3月16日的預算案中,財相將資本收益稅從18%和28%分別降至10%和20%,但本次減稅未包含住宅地產利得稅,而住宅地產利得稅依舊按照此前稅率徵收。

財相持續忽視buy-to-let對住房建築行業的整體貢獻

大部分購房用於自住的業主只會在看到最終成品時才購買。但是,將近70%的 buy-to-let投資者購買的是期房,若非期房,住房建造商將必須支付更高的經濟成本,即便建造商能夠籌措到資金,很多項目也會因成本問題而不可行。按照財相的做法,不知將有多少項目遭擱淺,亦不知住房市場將因buy-to-let的缺席造成多嚴重的供不應求惡化,更別論有多少建築商將陷入無底頹勢。

換個方面想又如何?這種對於住宅地產的不公平徵稅是否會推動投資者考慮商業地產投資?至少根據2016年第一季度的銷售額,這種想法並不現實,從2015年起商業地產投資的跌幅逾30%,顯然市場瀰漫著有關於即將到來的退歐公投和進一步增稅可能性的憂慮情緒。

延伸閱讀英國 | 房價與交易量上漲趨勢減緩

                   英國 | 英國五月房價增速放緩 印花稅變動或是主因

(據英中網)

英國|英國專家擔憂公投會影響房市 導致供需失衡

據《泰晤士報》,歐盟公投的不確定性導致英國房地產市場的供需嚴重不平衡,賣房效率達到史上最高。

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房地產網站Rightmove表示,目前,從在網站上發布第一條廣告起,到代理商將房產出售,平均只需57天。

這是Rightmove史上房產出售最快的記錄,今年5月份出售房產最快需60天,2015年則為65天,表明英國房地產市場依舊供不應求。

Rightmove指出,今年6月,英國平均房價升至31.0471萬英鎊的歷史新高,月漲幅為0.8%。此外,每月的房價漲幅都有所增加,意味着許多購房者並不打算根據公投結果來決定是否買房。

英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors)的數據顯示,2015年5月大選時,由於政治不確定性,英國房價在選舉當月下跌了0.1%。該學會成員指出,自2012年以來英國房地產市場就首次出現回落,部分原因在於歐盟公投產生的不確定性。

但抵押貸款建議局(Mortgage Advice Bureau)貸款主管Brian Murphy表示,目前尚未看出公投對市場信心產生了什麼影響。

他說:“在買賣房產等可以自行控制財政的方面,似乎對許多人來說都‘一切照舊’,而已婚夫婦的抵押貸款利率降至歷史新低,意味着前幾周的房價不會出現預期那樣的巨幅下跌。”

儘管購房者的需求未被公投削弱,但Rightmove注意到出售房產的人數有所減少。

Rightmove表示,進入市場的賣房者越來越少,今年6月份賣房人數較以往長期月平均賣房人數減少了5.3%,是2010年以來降幅最大的一次。

這種情況在大型住宅上更為明顯,出售四卧或更大住房的人數與此前6年平均人數相比減少了6.6%。

Rightmove還指出,如果在未來幾個月內這種減少出售的趨勢仍在持續,今後房地產市場的供應短缺將成為一個嚴重的問題。

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(據英中網)